为全面落实科学发展观，加快社会主义新农村建设进程，进一步改善城市整体形象，提升城市品位，提高城区居民的生活质量，节约并合理配置城区土地资源，促进全县经济社会协调快速和谐发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《*实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》等法律、法规的规定，借鉴外地成功经验，结合我县实际，现就搞好我县“城中村”开发改造工作制定本实施意见。

一、指导思想

以科学发展观为指导，以实施城市总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持统一规划、合理开发、规范建设、综合配套的原则，全面改善群众的生活条件和居住环境，使村（居）民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营和社区化居住的方向转变，优化城市空间布局，加快城市化进程，促进经济社会全面科学和谐发展。

二、遵循的原则

1、立足实际、因村制宜的原则。立足全县经济社会发展实际，区分村居的地理位置、人口规模、居住条件、经济实力、群众基础等不同情况，确定相应的改造时限、改造标准和实施办法。

2、规划先导、一步到位的原则。在新修编的城市总体规划的基础上，高起点编制“城中村”开发改造的详细规划，坚持统一规划、成片改造、综合开发、设施配套，建成功能完善、环境优美、特色鲜明、布局合理、适宜人居、和谐统一的现代新型居住区，做到一步到位，不留遗憾。

3、重点突破、典型示范的原则。选择两委领导班子强、群众基础好、开发实效大的村(居)作为示范，摸索路子，总结经验，完善政策，然后逐步推开，防止一哄而起，遍地开花。

4、公开透明、群众参与的原则。确定纳入“城中村”改造范围的村(居)，要成立由村(居)干部、部分退休老干部、老党员、群众代表参加的工作班子，涉及到“城中村”改造每个环节的政策都要坚持公正、公平、公开、公示。要召开两委成员会、全体党员会、村民代表会，层层宣传发动，做到成熟一个、改造一个，确保开发改造工作顺利进行，好事办好。

5、依法改造、规范运作的原则。旧村改造涉及到的审批立项、旧村拆迁、土地供应、工程招标、回迁安置及补偿政策的落实等，要严格执行相关的法律法规，严格按政策规定办理各项审批手续，接受有关部门的监督管理。

三、工作目标

从现在起，逐步对新一轮城市规划区内的村（居）进行开发改造。各有关乡镇和村（居）要根据全县城市总体规划建设要求和各村（居）的实际情况，坚持先急后缓，每年确定几个条件成熟的村（居）进行改造。力争利用3—5年的时间将新一轮城市规划范围内的村（居）基本改造完毕。

四、优惠扶持政策

1、“城中村”改造中用于居民回迁安置项目，免缴城市基础设施配套费、防空地下室异地建设费、散装水泥专项资金、墙体建筑材料节能费、绿化费、商业建设等规费；证件只收工本费。

2、免收回迁安置户的有线电视、固定电话初装费。

3、“城中村”改造范围内用于安置与开发的集体土地依法全部征为国有。经国土资源、公安、民政部门核准后，由村集体经济组织或现有土地使用权人依法申请办理土地权属变更登记手续，其土地使用权属不变。用于居民安置及村集体经济发展用地，采取划拨方式办理土地手续。

4、村庄剩余旧址土地用于开发建设的，通过招拍挂方式出让使用权，拍卖土地的净收益由乡镇设专帐管理，按照拆迁进度分期返还村(居)，主要用于拆迁居民的居住安置补助、建立村民生活保障金和公共服务设施建设等。

5、统筹规划村集体经济发展用地、商品房开发用地和村民安置用地。考虑到分户等原因，“城中村”改造安置规模应控制在现有户数的1.2倍以内，每户（现住户数）安置面积应控制在1：1的范围内。

6、“城中村”开发改造范围内的行政企事业单位地面附属物按有关规定给予补偿，腾空的土地由县政府依法收回，土地收益可视原土地使用单位的实际情况，经县政府批准，给予原土地使用单位适当的补助。单位职工的回迁安置，可视具体情况区别对待。

7、“城中村”改造应先建设居民安置住宅，后商业开发。必须确保居民全部回迁安置，确不需回迁的居民，应及时给予货币补偿。在集体经济发展用地上建设的商业设施，必须作为集体财产统一管理，用于增加集体经济收入，不得对外销售，若违反规定擅自对外销售的，一律不予办理房产证，并停止享受“城中村”改造的一切优惠政策。

8、房产开发公司通过招拍挂方式取得村庄旧址土地使用权进行房地产开发的，其商品房行政事业性收费按有关规定办理。所开发的小区必须严格按照规划要求建设公共服务配套设施，并按照回迁安置楼工程造价的20%向指定银行缴纳投资保证金，待完成规定的开发任务或完成旧村改造任务后，予以退还。

9、按照规划需进行村庄整合的村(居)，小区内的幼儿园、卫生医疗点、公共服务设施等用地和建设资金，由相关村（居）按照商业建筑面积与居住面积的比例进行分摊。

10、经县政府批准的“城中村”改造项目，若不能按时完成旧村改造目标任务的，停止享受有关扶持政策。

五、审批程序

1、县城规划区内的村庄，经村两委研究、形成书面申请报乡镇党委、政府审查后，召开村党员大会、村民代表大会广泛征求意见，经与会绝大多数人员同意后，形成书面材料报乡镇党委、政府研究，乡镇党委、政府同意后，报经县政府批准，方可列入“城中村”改造范围。

2、严格界定“城中村”改造与一般开发建设的界限。凡被县政府确定“城中村”改造范围的村（居），必须到县国土资源局办理“城中村”改造安置用地预审手续，并由乡镇负责组织编制“城中村”改造详细规划。

3、“城中村”改造修建性详细规划编制完备后，须报县建设局审查，然后报请县政府批准，下达批复意见。

4、旧村改造修建性详细规划经批准后，所在村庄作为改造建设主体，负责制订旧村改造的具体实施方案，在征得全体村民同意后，报乡镇党委和县发改、建设、国土、房管部门审查批准后，由县“城中村”改造建设指挥部与乡镇、乡镇与村居分别签订《旧村改造目标责任书》。

5、县国土部门牵头，会同建设、房管部门与乡镇、村（居）共同商定“城中村”旧址土地招拍挂的条件，面向社会公告，严格按照经营性土地招拍挂规定公开竞标确定合作的房地产开发公司。房地产开发公司确定后，村居要依据公告条件与中标的要求，将与其签订的合作协议报经乡镇党委和县国土、建设、房管等部门共同审查批准后，方可正式签约，未经批准，严禁村居擅自与房地产公司签订任何形式的合作协议，否则协议内容一律无效。

六、保障措施

1、加强组织领导。县委、县政府成立“城中村”开发改造建设指挥部，负责组织协调指导“城中村”开发改造建设的具体实施，及时召开会议研究解决旧村改造过程中遇到的各种困难和问题。*镇要成立由主要负责同志牵头的领导机构，切实加强对这项工作的组织领导；各有关村（居）也要成立专门机构，抽调专职人员具体负责并组织实施开发改造工作。

2、加大宣传力度。新闻单位、有关部门、有关乡镇和村居要切实加大对“城中村”改造工作的宣传发动力度，搞好舆论宣传引导，全面详细介绍“城中村”改造的政策措施，营造城区居民理解、支持并积极参与“城中村”改造的浓厚氛围。

3、严肃查处违法建设行为。本实施意见下发后，停止办理“城中村”改造范围内的村民住宅新建、改建和扩建审批，对擅自进行建设的，依法予以处罚并强制拆除。增强拆迁评估透明度，对查处或群众举报出的违规建筑一律不予补偿。

4、切实解决失地农民的基本生活保障问题。按照县政府有关规定，制定“城中村”改造失地农民基本生活保障方案。采取多方扶持补助、个人投入相结合的方式，全面推行农村新型社会基本养老保险，并进一步完善新型农村合作医疗制度。通过旧村改造，发展壮大集体经济，使群众享受更多实惠。

5、密切协作，形成合力。实施“城中村”开发改造工作，涉及面广，政策性强，工作难度大，有关乡镇党委、政府和县直有关部门要高度重视，列入当前乃至今后一个时期的重要议事日程，切实加强领导，加大力度，创新方法，密切协作，通力配合，形成开发改造工作的强大合力；各有关部门要进一步简化审批程序，提高审批效率。从规划编制、拆迁安置方案制定以及拆建周期安排等各个方面加强业务指导，并对工作进展情况进行监督，确保“城中村”开发改造工作的顺利进行。