物业管理知识范文第1篇

关键词知识企业财务管理比较分析创新

知识经济作为一种经济增长方式，强调了经济的增长已经越来越依赖于知识这种最重要的资源，已经越来越以知识为基础。正如德鲁克所言“在知识社会中，知识已是且将代替自然资源、金融资本等而成为最重要的资源”。在这种情况下，知识企业以其独特的竞争优势，独领风骚，成为新经济时代的领头羊。

1知识企业及其特点

知识企业有狭义与广义之分。狭义的知识企业是以知识为对象，对知识进行直接生产、加工和分配的企业。广义的知识企业是指以科学技术为基础对信息和知识进行生产、存储、作用和传播的企业，主要分布在教育、研究与开发、通讯媒介、信息服务等领域。知识企业以员工的知识及其商品化为利润源泉，具有资金更多地投资于知识和信息活动，以提供高附加值的知识密集型的产品和服务为经营目标，具有极大的不稳定性和高风险性，对风险投资和股票市场的高度依赖性等特点。

2知识企业财务管理的比较分析

知识企业的财务管理观念不同于传统企业。首先财务管理服务于知识管理的观念，这主要包括两方面含义，其一是知识企业应转变传统企业中流行的企业管理以财务管理为中心的观念，而代之以知识管理为中心的观念，故财务管理要服务于知识管理；其二是指知识管理中知识资产的开发、利用以及企业技术创新活动都需要财务管理活动的支持和参与；其次，高收益与高风险相配比的观念。知识企业表现为高收益与高风险并存，要想取得高收益就必须接受高风险的存在。为此知识企业必须突破传统企业财务管理中保守的消极规避风险的观念，而应树立在高收益与高风险合理配比前提下勇于承担风险的观念，这也是社会和历史赋予其的使命。知识企业的风险主要源于技术创新，技术创新是其生存和发展的关键，如果技术创新停滞不前或反应不够敏捷就会导致企业覆灭。因此在等待死亡与可能获得高收益的高风险技术创新之间，知识企业只有选择不断的技术创新。

众所周知，财务管理通常有筹资管理、投资管理和分配管理等内容。在知识企业中，这些内容都会发生很大的变化。

在筹资管理方面，筹集足够的资本是企业实现生存、发展、获利的管理目标的前提之一。在传统企业中，筹集资本主要指筹集资金；而在知识企业中，知识在企业基本中占据主导地位，成为企业核心竞争力的重要源泉。筹集资本不仅包括筹集资金，更重要的是包括了资本的筹集。在Intel公司生产的芯片价格中，原材料与能源只占3%，设备与设施费占5%，直接人工占6%，而85%以上的价格为知识、专利与技术占有。对企业而言，如何筹集各种能唯我所用的知识资本将成为企业财务管理的重要起点，“筹知”与筹资相结合将是一种必然。事实上，货币资本筹集和人力资本筹集这两者是互相促进的。货币资本的筹集为人力资本的筹集创造条件，只有筹集到一定量的货币资本，才能吸引人力资本，购买或研发无形资产；而人力资本的筹集反过来会有助于货币资本的筹集。因为在知识经济社会，一个企业是否具有竞争力，是否有发展前景，并非决定于实物资产、多少设备，而主要在于是否拥有杰出的经理人和科技人员，是否具有专利、技术诀窍、商誉、知名商标等无形资产；是否具有一个或若干个能够随时与企业进行广泛合作的虚拟组织。人力资本是组织的“灵魂”，而物质资本只不过是组织的“躯体”。所以，组织的筹资能力大小，基本上取决于组织拥有上述无形资产的能力。换句话说，拥有了优质的人力资本，即使没有任何实物资本，资金持有者也愿意提供货币资本给你支配；相反，如果只有实物资本而没有人力资本，那么就不会有人愿意提供货币资本。所以，企业在筹资阶段，财务管理应实现这样一种良性循环———通过筹集货币资本为人力资本的筹集创造条件，通过财务管理的其他功能，发挥人力资本的作用，创造更大价值，为筹集更多的货币资本!为进一步做大做强企业打开通道。

在投资管理方面，传统的财务管理着重于固定资产的投资管理，由此而产生了一系列的固定资产投资决策模型。但在知识经济条件下，应把重点转向无形资产投资管理，并研究无形资产投资可行性的决策模型。固定资产决策模型如净现值法、内部收益率法等也可以用于无形资产投资决策，但要作较大调整。特别是无形资产的净现金流量、贴现率和时间长度如何确定是一个相当复杂的问题。由于知识经济社会是一个变化节奏非常快的社会，对于一项无形资产投资价值的计算，一是时间宜短不宜长；二是充分考虑投资风险因素，系数宜小不宜大、贴现率宜高不宜低；三是可以季度甚至月度为时间间隔单位。而且，人力资本的取得成本和使用成本包括范围宜大不宜小。

在收益分配管理方面，传统企业的利润分配是建立在“资本是企业发展的核心生产要素”这一基础之上的。因此，利润理所当然地被认为是资本形成的，利润分配也要按出资者的出资比例进行分配。但是，在知识企业中，这一基础发生了变化，企业最主要的生产要素是人力资本而不是货币资本，企业的实际控制权是掌握在经理人和科技人员手中，高智力的人类劳动是利润的主要来源，人力资本决定了知识企业的核心竞争力，它也必将是决定财富形成和分配的最主要因素。因而，收益分配的重点要转向人力资本的拥有者，而不是货币资本的拥有者。人力资本的大小如何确定、以怎样的形式来进行分配等是收益分配管理需要研究的重要问题。在知识企业中，知识所有者统帅资本股东、职工以及各相关利益者共同拥有企业，他们虽然没有直接向企业投入物质资本，但是都向企业投入了具有经济价值的知识才能，同样为企业剩余的形成做出了重要贡献，按照谁贡献谁受益的原则，这些利益相关者都是企业产权主体，都有权参与剩余分配。知识企业为适应这种变化，应改变投资分配的收益模式，而应按“资+知”的模式进行分配，即在向企业投入物质资本和知识资本的各所有者之间进行分配，按其贡献大小，并结合各利益主体所承担的风险大小进行分配。这样，既能促进效率也兼顾了公平。目前国内外的一些知识企业在人力资本定价和分配形式方面作了一些有益的探索，如股票期权制度、员工持股计划、剩余利润分配权制度等，总之，人力资本的所有者将成为企业税后利润分配的参与者。

3知识企业财务管理创新

除上述财务管理内容的改革以外，知识企业的财务管理还存在如下创新之处：

（1）风险管理成为知识企业财务管理的重要内容之一。随着知识经济时代的到来，网络技术的应用给知识企业带来新的风险和更大的挑战。由于经济活动的网络化、虚拟化，信息的传播、处理和反馈速度的大大加快，如果企业内部和外部对信息的披露不充分、不及时，或者企业不能及时有效地选择利用内部和外部信息，就会加大企业的决策风险；由于技术的进步和知识更新速度加快，产品的寿命周期不断缩短，企业及其员工如果不能及时对周围环境的发展变化适应，就会加大企业的风险；在追求高收益驱动下，企业将大量资金投放在高新技术产业和无形资产上，投资风险也会进一步加大。风险管理将有助于企业增强可预见性、系统地辨认可能出现的风险，从而有效防范、抵御各种风险及危机，提高决策的前瞻性。在风险管理过程中，加强调查研究，运用科学方法搞好对投资项目的可行性分析，提高投资决策的科学性，减少和避免投资失误给企业造成的损失。

（2）改进无形资产价值补偿方式。在知识企业中，无形资产是企业资产中的主体部分，在企业发展中居支配性地位。与有形资产相比，无形资产投资收益取得的时间很难准确预测，超额收益也存在不确定性。相对来说，无形资产的投资风险要大些，其计算方法也无法确定，无规律可循。可考虑采取类似于固定资产加速折旧的方法进行摊销。财务管理的对象由“资金”延伸到“信息”，知识企业受信息技术、产业结构、生产方式乃至生活方式的重大变革的影响，企业的经营越来越多地依赖客户、供应商和行业经济、区域经济甚至是全球经济的变化。因此，由若干法人企业组成联合体，形成松散型的网络合作关系的现象极为普遍。在这种情况下，企业信息活动所创造的价值在企业生产产品或提供服务中的比重日趋上升，企业产品技术含量增高，企业管理活动更多地集中在对信息资源和信息活动的管理上。因而企业财务管理对象不再局限于“资金流动”，已延伸到“信息资源”。

物业管理知识范文第2篇

理条例》等法规的规定，结合本县实际，制定本细则。

第二条本细则适用于本县城区内住宅和非住宅的物业管理。

第三条物业管理应通过公开、公平、公正的招投标等市场竞争机制选聘具有相应资质的物业管理企业。

第四条奉新县房地产管理局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县物业管理所负责物业管理的日常工作。

第五条对共用设施设备不齐全，但住宅相对集中的居住区，由政府相关部门联合进行整治，创造条件，逐步实行物业管理。物业管理区域不好界定的由县房管局牵头，与城管局、文明办、社区协调办等相关部门按共用设施设备、建筑物规模、社区建筑划分物业管理具体区域。

划分物业管理区域后，可先实行业主委员会自治管理，条件成熟后，逐步向物业公司专业化管理过渡。

建设（规划）、公安（消防）、城管（市政、绿化、供气）、物价、环保、工商等有关部门及网络、电信、供水、供电公司等企业应当按照各自的职责分工和本办法规定，密切配合，共同做好物业管理的有关工作。

第六条住宅小区开发建设前，应由建设、房管、城管、消防等部门依据有关规定进行综合审批把关；建成后移交物业时，应由房管、建设、城管、消防等部门进行综合验收，基础项目不完善的，不得颁发验收合格证及房屋产权证；并报上级房管行政主管部门在开发企业资质年检中给予通报批评、黄牌警告、降低资质或注销资质等处罚。

第七条物业管理区域内道路和排水设施的日常养护和维修管理，由物业管理企业负责；属于城市道路和公共排水设施的由市政管理部门负责。

物业管理的用水用电由供水、供电部门负责，其水费和电费按市政用水和用电价格收取。

第八条物业管理区域内的绿化建设由开发建设单位负责；共用的绿地、园林设施等日常养护和维修管理，由物业管理企业负责并接受园林绿化行政主管部门的指导监督。

第九条物业管理区域内道路、楼宇周围及绿地、楼道等公共环境的清扫保洁，由物业管理企业负责。

物业管理区域内共用的厕所、化粪池、垃圾箱等环境卫生设施的日常养护和维修管理由物业管理企业负责，生活垃圾由物业管理企业负责送至垃圾中转站，从垃圾中转站送至垃圾堆放场的清运工作及清运费用由市容环境卫生管理部门负责。

物业管理区域开办经营性场所，特别是对周边有污染、干扰的经营项目，开办前需征得有利害关系的业主、物业管理企业及本区域的业主委员会同意，采取相应的环保措施，通过环保部门综合评估，各项环保措施达标后方可开办。

第十条以城市公共供水管网接水碰头点（即以物业管理楼供水管网接水碰头点）为界，界限以外（包括计费水表）的供水管线及设备，由供水企业负责维修管理；界限以内（包括水表井至用户）的供水管线及设备由物业管理企业负责维修管理。

第十一条开发建设单位移交物业时，应当按以下标准无偿向业主委员会提供包括市政、环卫、园林、文体、卫生等符合城市规划要求的物业管理用房：

房屋总建筑面积为2万平方米以下的物业区，应提供不少于80平方米建筑面积的物业管理用房；房屋总建筑面积为2万平方米以上的物业区，每增加1万平方米建筑面积，物业管理用房增加20平方米建筑面积，业主委员会活动用房应占物业管理用房的15-20%，其它的为物业管理企业办公用房。

物业区内有经济收入的共用配套设施、设备和场地，统一由物业管理企业按物业委托管理合同经营。

物业管理用房产权归全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。

第十二条同一物业管理区域内的业主，应当在县物业管理所指导下，由前期物业管理企业与业主大会或业主代表大会筹备委员会组织召开首次业主大会或业主代表大会，并选举产生业主委员会。

旧物业区由所在社区居委会、县物业管理所组织召开首次业主大会或者业主代表大会并选举产生业主委员会。

同一物业管理区域内首次召开业主大会或业主代表大会之前，还应当成立业主大会或业主代表大会筹备委员会，业主大会或业主代表大会完成首次大会会议议程后，筹备委员会自动解散。

同一物业管理区域内，符合下列条件之一的，即可召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

（一）房改房出售建筑面积达到30%以上的；

（二）新建物业出售建筑面积达到50%以上的；

（三）物业出售已满两年的。

业主人数在50人以下，且经全体业主一致同意的，可以由业主共同履行业主大会或业主代表大会、业主委员会职责，并制定业主公约和议事规则。

业主在首次业主大会会议所持投票权的确定，住宅业主按套计算，一套一票；商业、写字楼等非住宅业主按拥有物业的建筑面积计算，50平方米（含50平方米）以下的每一产权为1票，同一产权每超过50平方米，增加1票。尚未销售的房屋，开发商与业主享有同等的权力和义务。

第十三条业主委员会应当自选举产生之日起30天内，持下列文件到县物业管理所备案：

（一）成立业主委员会登记申请书；

（二）业主委员会成员名单；

（三）业主委员会章程；

（四）办公场所证明文件及其他需要的材料。

业主委员会成员应当由业主担任，业主委员会成员不得少于5人，人数为单数，业主委员会主任、副主任在业主委员中推选产生。业主委员会每届任期3年，其成员任期届满，可以连选连任。

业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、身体健康的业主担任。

有下列情形之一的不得担任业主委员会委员：

（一）已经不是业主的；

（二）司法部门已经认定有违法犯罪行为，或者有违法犯罪嫌疑正在接受调查的；

（三）被业主大会罢免未满七年的；

（四）有组织煽动群众闹事、干涉物业管理企业正常物业管理活动、违章装修、侵占公共场地、私搭乱建等违反物业管理法律、法规或者违反业主公约等严重行为的；

（五）其他不宜担任业主委员会委员的。

第十四条业主大会和业主委员会应当自觉接受县物业管理所的指导与监督。业主代表大会的决定和业主委员会章程的内容不得与法律法规及有关规章制度相抵触。否则，县物业管理所有权予以纠正。

业主委员会的办公经费，在物业共用部位、共用设施设备经营利润收入中列支；没有经营收入的，可在物业服务费中列支。建筑面积在5万平方米以下的物业区，不得超过物业服务费总收入的1%；建筑面积在5万平方米以上的物业区，不得超过物业服务费总收入的0.5%。

业主委员会负责日常事务的委员原则上不超过2人，应当给予适当补贴，补贴标准视规模大小每人每月不超过300元，但需通过业主代表大会表决通过，从物业共同部位、共用设施设备经营的利润收入中列支，没有经营收入的，可在物业管理服务费中列支。

第十五条业主委员会应当与业主代表大会选聘的物业管理企业按照国家规范性的物业服务合同文本订立合同。物业管理企业应当按照下列要求履行物业管理服务职责：

（一）按照国家规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施物业管理；

（二）在物业使用前，将物业的共用部位和共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项，以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

（三）按照业主委员会审定的财务预算使用专项维修基金；

（四）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对物业的共用部位、共用设施设备进行日常养护；

（五）物业的共用部位、共用设施设备被损坏时，立即采用保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

（六）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

（七）做好物业管理费用收支的各项帐目，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；

（八）六个月公布一次物业管理服务费、维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督；

（九）因地制宜，利用物业区域内宣传栏等设施加大对居民的思想道德教育力度，积极开展创建文明家庭、文明楼道、文明楼院、文明小区等活动；

（十）积极配合生活垃圾袋装化工作，生活垃圾袋装收集率、日清率均达100%，有效解决垃圾裸露及乱丢乱倒造成的二次污染，保持良好的生活环境。

第十六条物业服务合同终止时，业主代表大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间除应做好交接工作外，还应在10日内，向业主委员会办理下列事项，报县物业管理所备案：

（一）清算账目，对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以移交；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务账册；

（三）移交有关房屋、场地和财物。

第十七条物业服务收费按照《*省物业管理服务收费管理办法》执行。

物业服务费自房屋竣工验收交付之日起计算，未入住业主的收费标准在物业管理服务合同中双方约定，已竣工验收但未销售出去的物业，由开发建设单位负责缴纳，但不得超过收费标准的50%。

高档住宅区、别墅区物业服务费的收取标准，主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量和深度，在双方签定的合同中予以确定。

物业服务费是物业管理企业按市场运作方式，利用合同约定的服务性收费，包含小区内的保洁、保安、垃圾清理以及其他一些基础设施设备的日常维护和养护。

物业管理服务等级由县房管局参照*省多层住宅物业管理公共服务等级指导标准评定，并实行动态制，每年复核一次。

第十八条物业管理企业财务管理按照财政部、建设部颁布的《物业管理企业财务规定》执行，并在物业服务合同中约定。县物价局会同县物业管理所对物业服务收费进行监督。

第十九条物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏物业承重结构和破坏物业外貌；

（二）占用、损坏物业的共用部位、共用设施设备或者擅自移装共用设备；

（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

（四）乱设摊点、乱开设餐饮店、乱设集贸市场；

（五）乱倒垃圾、杂物；

（六）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱刻画；

（七）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品或者发出超过环境保护规定标准的噪声；

（八）利用房屋从事未经有关部门批准的非法生产、经营、加工、养殖等危害公共利益和侵犯他人正当权益的活动；

（九）法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第二十条任何单位及个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。

确因维护物业或者公共利益需临时占用、挖掘道路或场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意后，签订相关协定，并在约定的期限内恢复原状。

第二十一条业主家居装饰装修应纳入规范管理，装饰装修前应当事先告知物业管理企业并到县装饰装修管理部门报批，保证建筑结构使用安全；业主需要出租物业的应当事先告知物业管理企业，并通过房地产主管部门办理房屋租赁备案手续。

室内外装修活动未经批准不得有下列行为：

（一）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（二）任意安装防盗窗、网；

（三）拆改管道和设施。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第二十二条住宅和非住宅都应当设立专项基金。

（一）设立物业管理启动基金。按新建商品房（含经济适用房、安居房）建筑面积计算，住宅按5元/平方米，非住宅10元/平方米的标准（不得超过新建商品房建设投资的1%），由开发建设单位向县物业管理所缴交启动基金，基金实行专户管理，主要用于启动物业管理，完善小区设施建设；

（二）设立房屋维修基金。按新建商品房（含经济适用房、安居房）建筑面积计算，住宅按10元/平方米，非住宅按20元/平方米的标准收取，由开发建设单位向县物业管理所代缴交房屋维修基金；

（三）开发建设单位自留物业时，住宅和非住宅都应缴交专项基金，缴交标准按本《细则》第二十二条（一）、（二）款标准执行。

（四）未归集维修基金的旧物业区域，在业主委员会成立后由业主委员会组织归集，用于物业区域内共用部位、共用设施设备维修和更新、改造；

（五）新建商品房项目，开发建设单位在办理商品房预（销）售许可证时，先向县物业管理所按项目规模预缴30%专项基金，剩下的70%在办理产权登记备案时一次性缴清，并在县物业管理所领取专项基金缴存证明。

第二十三条目前已由开发建设单位代收缴的维修基金，应全部归集到县物业管理所监管，并按栋立帐、核算到户。

维修基金由开发建设单位在销售物业时向买受人明示收费标准，并应在购房合同中签订有关维修基金缴交条款。

维修基金属业主所有，由县物业管理所代管，用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由物业管理企业提出使用维修基金申请，经业主委员会同意，报县物业管理所审批。

第二十四条县物业管理所在代管维修基金期间发生的业务费用，应编报预算，经县财政局审批后，从代管维修基金的利息差额中列支。

第二十五条维修基金按以下程序可以续筹：

（一）已筹集的维修基金不敷使用时，由物业管理企业提出再筹集计划，报业主委员会；

（二）业主委员会召开业主大会表决决定住宅与非住宅的续缴标准，续缴标准不得超过本细则第二十二条的规定；

（三）应续筹的基金按业主占有的物业建筑面积比例由物业管理企业向业主归集，并存入县物业管理所物业维修基金帐户中。

第二十六条业主转让物业时，其维修基金帐户剩余部分基金不予退还，随物业所有权同时过户；因物业拆迁或者其他原因造成物业灭失的，维修基金由县物业管理所将维修基金帐面余额按业主个人缴交比例退还业主。

第二十七条本办法所称共用部位是指建筑物承重结构部位，包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊过道等。

共用设施设备是指业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业管理知识范文第3篇

第一条为加强物业管理，维护业主、使用人及物业管理公司的合法权益，保障物业的合理使用，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理适用本办法。

第三条*市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，负责本办法的组织实施。

区、县级市房地产行政主管部门是本辖区内的物业行政主管部门，委托街道办事处、镇人民政府依照本办法对辖区内的物业管理进行指导、监督。

第四条建设、规划、公安、价格、工商、综合执法等行政主管部门按照各自职责，协同实施本办法。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第五条业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。

业主是指：

（一）物业的所有权人。

（二）已办理商品房预售合同登记且所购房屋入住使用的单位和个人。

（三）持有空置物业的建设单位。

第六条业主的主要权利是：

（一）参加业主大会。

（二）享有业主委员会的选举权和被选举权。

（三）表决通过业主公约和业主委员会章程。

（四）决定有关业主利益的重大事项。

（五）监督业主委员会的管理工作。

业主的主要义务是：

（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定。

（二）遵守业主公约。

（三）遵守有关物业管理的制度、规定。

（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。

第七条符合下列情形之一的，应当按本办法召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

（一）物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上。

（二）物业已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的。

分期开发的大型住宅小区，虽已交付使用的过半数投票权的业生申请，区、县级市物业行政主管部门批准，可以召开临时业主大会或业主代表大会，在分期开发期间成立临时业主委员会。

第八条首次业主大会或业主代表大会应在物业所在地物业行政主管部门指导下进行。

第九条业主在300名（包括300名）以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。

业主人数在300名以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。

第十条业生代表的产生应经其所代表的业主中拥有过半数以上投票权的业主通过。

第十一条业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业生代表大会应当有持有过半数以上投票权的业主代表出席。

业主大会或业主代表大会作出的决定，应当经出会的过半数以上投票权的业主或业主代表通过。

第十二条业主的投票权按每户一票计算，物业建筑面积每一平方米为投票权的计算份额，超出部分按四舍五入处理。

第十三条一个物业管理区域应当成立一个业主委员会，业主委员会对业主大会或业主代表大会负责，并履行下列职责：

（一）执行业主大会或业生代表大会的决定。

（二）召集和主持业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况。

（三）草拟业主公约、业主委员会章程修订案并报业主大会或业主代表大会通过。

（四）依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理合同，经业主大会或业主代表大会同意后负责履行。

（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的服务活动。

（六）监督共用设施、设备、场地的使用和维护。

（七）对业主、使用人违反业主公约的行为，依照公约规定进行处理。

（八）审议决定物业维修基金的使用及其他有关物业管理的重大事项。

业主委员会不得从事投资和经营活动。

第十四条业主委员会委员应当具备以下条件：

（一）属于物业管理区域内的业主。

（二）具有良好的道德品质、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。

（三）按时缴交物业管理服务费、物业维修基全，模范遵守物业管理制度。

（四）未发生不适宜担任业主委员会委员的其它情形。

第十五条业主委员会委员不得少于5人。业主委员会设主任1名，副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。

业主委员会每届任期两年，业主委员会委员可以连选连任。

区、县级市物业行政主管部门对业主委员会实行年度工作检查制度。

第十六条业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向区、县级市物业行政主管部门办理核准登记手续。

（一）业主委员会登记申请表。

（二）业主委员会章程。

（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料。

（四）业主公约。

（五）其他相关资料。

区、县级市物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本办法的，应当予以登记；对不符合本办法的，应当书面通知申请人并告知不予登记的理由。

第十七条业主委员会会议每年度至少召开两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。

业主委员会召开会议应当有过半数委员出席，作出决定应经过全体委员过半数通过，并予以公布。

第十八条业主委员会委员不符合第十四条规定的，区、县级市物业行政主管部门可责令业主委员会罢免其委员资格，并按本办法和业主委员会章程补选委员。

业主委员会不履行其职责或无正当理由推迟、拒绝组织换届改选的，区、县级市物业管理行政主管部门可以组织召开业主大会或业生代表大会进行换届改选。

第三章物业管理公司与物业管理招投标

第十九条物业管理公司应当持有物业行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照后，方可从事物业管理业务。

物业管理公司的资质条件，依照国家、省、市关于物业管理企业资质管理的有关规定办理。

物业管理资质证韦实行年度工作检查制度。

第二十条物业管理公司应当提供下列服务内容：

（一）建筑物及其附属共用设施、设备、场地的使用管理、维修养护、巡视检查。

（二）园林绿地的管理养护。

（三）环境卫生的管理服务。

（四）公共秩序的维护、安全防范。

（五）车辆行驶、停放管理及其场地的维修养护。

（六）物业档案资料的管理。

（七）法律、法规及合同规定的其他事项。

物业业主、使用人需要特约服务的，可以与物业管理公司另行约定。

第二十一条物业管理公司的权利是：

（一）独立经营，拒绝不合理摊派。

（二）依照物业管理合同收取物业管理服务费并提取酬金。

（三）制止违反物业管理制度、业主公约的行为。

（四）法律法规规定的其他权利。

物业管理公司的义务是：

（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务。

（二）组织、制订并实施物业管理制度。

（三）定期公布财务账目。

（四）组织开展社区文化活动，提供社区生活服务。

（五）法律法规规定的其他义务。

第二十二条物业管理公司的名称、住所、法定代表人、注册资本等发生变更的，应自工商管理部门批准变更之日起15日内到市物业行政主管部门备案。

第二十三条建设单位、业主委员会应当采取招标方式选聘物业管理公司。但符合下列条件之一的除外：

（一）物业由开发建设单位自用的。

（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于3万平方米的，或高层物业总建筑面积低于1万乎方米，或多层，高层混合物业总建筑面积低于1万平方米的。

第二十四条物业未交付使用的，或物业已交付使用；但业主委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招投标组织工作；业主委员会已经成立的，由业主委员会负责物业管理服务的招投标组织工作。

业主委员会组织招标活动的，应经业主大会或业生代表大会讨论决定。

第二十五条招标组织者享有下列权利：

（一）编制招标文件，组织招标活动。

（二）选择和确定符合资质条件的投标人。

（三）根据评标原则决定评标，定标办法。

（四）选定中标人。

（五）依法享有的其他权利。

第二十六条招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有物业行政主管部门的代表参加。

招标机构负责招标活动具体实施、审定标底、提出评标、定标办法和定标意见。

第二十七条招标组织者应制作招标文件。

招标文件包括招标书、招标须知、订立物业管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：

（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、物业维修基金、公用设施、设备及公共场地的惰况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等。

（二）物业管理的内容和要求。

（三）投标书编制的方式及依据。

（四）投标人的资质和条件。

（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点。

（六）送达投标韦的地点及截止时间。

（七）开标、评标的时间、地点。

（八）其他需要说明的事项。

第二十八条参加投标的物业管理公司应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：

（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度。

（二）管理服务人员配备方案。

（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案。

（四）管理服务费用收支预算方案。

（五）管理服务分项标准、服务承诺与具体的实施措施。

（六）社区文化服务方案。

（七）管理服务模式设想。

（八）物业维修养护计划和实施方案等。

第二十九条受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理公司，在同等条件下享有优先中标权。

前款物业管理公司有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。

第四章物业的营理与维护

第三十条业主、业主委员会或建设单位应当将物业委托给具备物业管理资质的物业管理公司实施管理，签订物业管理合同，报市物业管理行政主管部门备案。

一个物业管理区域应当由一个物业管理公司实施物业管理。

第三十一条在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。

业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。

转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。

第三十二条建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。

物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。

物业管理专用房屋产权归建设单位所有。经业主大会或业生代表大会同意，可以按建筑安装工程造价折算购买，其费用由全体业主承担，产权归全体业主共有，其租金收入用以补贴物业管理费用。

第三十三条业主委员会成立前，物业由建设单位委托物业管理公司进行管理；业主委员会成立后，物业由业主委员会按本办法选聘的物业管理公司进行管理，建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同自行终止。

第三十四条建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：

（一）建筑规划方案图、标准层竣工平面图。

（二）房屋及配套的基础设施、设备竣工图。

（三）地下营网竣工图。

（四）建筑工程质量检查合格证、建设工程规划验收合格证。

（五）房屋产权明细表。

（六）法律法规规定的其他的资料。

第三十五条物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起15日内向业主委员会和其选聘的物业管理公司办理下列移交手续，并报区、县级市物业行政主管部门备案：

（一）物业管理服务费的结余部分。

（二）全部物业档案资料。

（三）物业管理专用房屋以及全体业主共有的房屋、场地和财物。

第三十六条任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当与业主委员会签订协议，报规划行政主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状。

机动车辆在物业管理区域内行使、停放，应遵守物业管理公司的管理规定。

第三十七条利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意并向有关部门办理审批手续。

第三十八条房屋共用部位、共用设施设备及市政公用设施维修时，相邻的业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成他人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备包括物业的上下水管道、落水渠道、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、空地、道路、路灯、沟渠、池、井，以及共用设施设备使用的房屋等。

第三十九条业主、使用人装修房屋，应当事先告知物业管理公司。

物业管理公司应当将装修的禁止行为和注意事项书面告知业主、使用人，对装修施工中改变房屋结构、加大负荷、影响安全的，应当予以制止并督促改正。

第四十条因物业装修、维修造成相邻业主、使用人的物业损坏或者其他财产损失的。责任人应负责修复或赔偿。

第五章物业管理服务费与物业维修基金

第四十一条物业管理服务费实行政府指导价和市场调节价。

物业管理服务费标准应当遵循公开、公平、统一的原则，物业管理服务质量应当与服务收费标准相适应。

第四十二条已成立业主委员会的，物业管理服务费由业主委员会与物业管理公司在委托合同中确定，报价格行政管理部门备案。

物业已交付使用但尚未成立业主委员会的，物业管理服务费由物业管理公司报价格行政主管部门核定。

第四十三条物业管理服务费由物业管理服务成本、法定税费和酬金构成。

第四十四条物业管理服务成本核算包括下列项目：

（一）物业管理区域内管理人员的工资、福利、办公费。

（二）公用设施设备运行维护费及场地日常小修维护费。

（三）物业管理区域内公共秩序维护服务费。

（四）园林绿地日常维护费，包括淋用水费。

（五）环境卫生、除“四害”管理服务费。

（六）用于物业管理的固定资产折旧费。

（七）公用设施设备、部位及场地水电费。

（八）建筑物公共设施保险费。

（九）建筑物外观经常性清洗刷新费。

（十）物业管理合同规定的费用。

公用设施设备、部位的水电费可另外按实结算。

物业管理公司的酬全，应当按照物业管理服务成本核算的百分之十以内协商确定。

第四十五条物业维修基金属全体业主共同所有。

物业维修基金是用于物业共用部位、共用设施设备发生损坏时，进行中修、大修、翻修和更新改造等所需储存的资金。

市、区、县级市物业行政主管部门监督、指导物业维修基金的缴交、使用、划转及管理。

第四十六条商品房预售许可证在*年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基全。

商品房售许可证在*年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴文另有书面协议的除外。

建设单位应在售房的同时建立物业维修基金。

第四十七条非购房业主应按同一物业市场售房均价的百分之二分期缴文物业维修基金。

前款所称非购房业主是指在城市房屋拆迁中获得房屋产权调换补偿以及持有空置商品房的建设单位等拥有房屋所有权的业主。

第四十八条实施物业管理的已购公有住房，或者以优惠价格购买的解困、安居、经济适用房，业主应按同等同类房屋市场售房均价的百分之二缴交物业维修基金。

第四十九条业生缴交的物业维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得娜作他用。

第五十条物业的维修责任除在保修期内按规定由建设单位承担外，按下列规定处理：

（一）房屋室内部分的维修由业主负责，费用由业主承担。

（二）房屋单体共用部位和共用设施设备维修费用，由房屋单体内的业主按房屋建筑面积比例共同承担。

（三）物业管理区域内的共用设施设备的维修费用，由物业管理区域内的全体业主按房屋建筑面积比例共同承担。

（四）市政公用设施由设施归属单位负责维修，其费用由设施归属单位承担。

第五十一条物业维修使用前，物业管理公司应当将维修项目在公共显著位置向全体业主公布。经业主委员会同意，报区、县级市物业行政主管部门备案后方可使用。

经物业行政主管部门根据国家和省、市有关房屋修缮规定确认应当维修的项目，物业管理公司应当组织维修，所需费用按第五十条（一）（二）（三）项的规定支出。

第五十二条业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。

第五十三条业主和使用人应当按照物业管理合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。

建设单位的空置物业应当分摊物业管理、维修等费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。

第五十四条物业管理公司应将物业管理服务费、物业维修基全的收支帐目每3个月在公共显著位置向业主公布一次。

第六章法律责任

第五十五条业主、使用人违反业主公约的，应由业主委员会授权物业管理公司予以制止，并依照业主公约进行处理。

第五十六条业主、使用人不按时缴交物业管理服务费的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，合同另有约定的从其约定；经催收仍不交付的，累计记帐存入该房屋在房地产行政主管部门的产权资料档案中，房屋转让时由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可依法向人民法院起诉。

建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，业主委员会可以催缴，限期交付；逾期仍不交付的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金，经催收仍不交付的，业主委员会可依法向人民法院起诉。

第五十七条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，由物业行政主管部门责令其限期改正或者撤消其决定，并通告全体业主、使用人。

第五十八条物业管理公司违反第三十五条规定，未向业主委员会和其选聘的物业管理公司移交或者损坏、隐匿、销毁物业管理资料财物的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。

物业管理公司违反第十九条规定，未取得物业管理资质或已被物业行政主管部门取消物业管理资质，从事物业管理活动的，物业行政主管部门应当责令其限期改正，降低或取消其资质等级，并可处以3000元以上10000元以下的罚款。

物业管理知识范文第4篇

摘要：本文分析了企业集团财务控制三种模式的内容和适用性，认为我国企业集团应倾向于选择折中型财务控制模式，主要基于三个方面的因素：企业集团类型、集权与分权、集团管理能力。最后，文章提出实行折中型财务控制模式应注意控制主体、控制手段和控制方式等问题。

企业集团是以产权关系为纽带，由多个具有独立法人资格的企业组成的经济联合体，企业集团一般包括集团母公司、子公司、参股公司和关联公司。依产权关系建立的母子公司关系是企业集团生存和发展的基础。企业集团财务控制的本质就是集团母公司对子公司的财务控制，其一直是学术界、企业界关注的重点问题。本文重点探讨企业集团财务控制模式的选择及其应注意的问题。

一、企业集团财务控制模式

企业集团财务控制是为了保证企业集团目标的实现而进行的管理活动和手段。财务控制实质上是对企业中利益相关的组织、人员行为以及财务资源的控制，即通过控制财务活动中的组织、人员行为和财务资源，来协调各方的目标，实现企业财务价值最大化。财务控制系统既包括事前、事中的监控手段，也包括事后的监控措施。

模式是指某种事物的标准样式或使人可以照着做的标准样式。任何模式都代表具体的、客观的、实在的事物，财务控制模式也不例外。但是，模式也有其抽象的一面，即它所反映的不是事物所有组成部分的集合，而是按照一定的目的和要求选择事物的一定属性和特定组成部分，而忽略了事物的其他属性和组成部分(毛伯林、赵德武1990)。本文按照管理权限的集中程度，将企业集团财务控制系统分为集权摸式、分权摸式和折中模式。

1、集权型财务控制模式

在集权模式下，企业集团的各种财务决策权均集中在母公司，所有子公司都必须严格执行母公司的决策，各子公司只负责短期财务规划和日常经营管理。主要有以下几方面内容：(1)母公司统一制定资源规划系统，一切重要经营活动所消耗的财务资源都纳入规划，子公司业务必须符合集团发展战略。(2)资本分配以支持集团总体战略为标准，子公司没有投资决策权，是利润或成本中心而非投资中心。(3)详细规定子公司应达到的业绩标准(财务与非财务业绩)，并严格考核。(4)子公司的财务部门是母公司管理总部的派出机构，母公司对子公司财务经理的聘用、提升、解聘等有最终决策权。

这种模式主要适用于业务关联度强(如横向一体或纵向一体化)的企业集团，亦即产业型企业集团。母公司与子公司之间、各子公司之间较强的业务协同性，使得总部协调功能发挥所得收益大于协调成本，如总部统一采购和营销、统一对外筹资等经营或财务战略，会提高公司整体效益。目的在于通过集权型财务控制方式，来强化总部财务规划功能，理顺母公司与子公司之间、子公司之间的财务关系。

2、分权型财务控制模式

在分权模式下，母公司只保留对子公司重大财务事项的决策权或审批权，而将日常财务事项的决策权与管理权下放到子公司，子公司只需将决策结果提交母公司备案即可。在这种模式下，子公司相对独立，母公司不直接干预子公司的生产经营与财务活动。主要涉及三方面内容：(1)在分权制下，母公司先对子公司制定明确的目标与管理要求(如投资报酬率等)并赋予经营者责任与权利。子公司及其经营者，一方面要对子公司的经营情况全面负责，另一方面要向母公司报告其实施或落实责任的全部计划，由母公司对其计划执行情况进行监控，并对其结果进行严格的考核、评价。(2)分权制不等于对子公司的所有权利都下放。为了提高企业集团的核心竞争力，母公司对子公司拥有重大财务事项决策权，如资本投资等。(3)子公司财务机构具有相对独立性，它不是母公司的派出机构，但要接受母公司财务的业务指导并对子公司的经营业绩进行定期报告。

这种模式主要适用于子各公司间业务关联度较低、协同效益差，母公司将自身定位于从事资本运作的实体，以股东的权利来行使其买入—持有—卖出决策的企业集团，亦即资本型企业集团。在这一定位下，母公司更多考虑的是子公司的业绩是否达到母公司期望，因此，母公司的财务控制体系是基于业绩上的控制而做出的。

3、折中型财务控制模式

极端的集权容易使集团的财务机制僵化，子公司没有任何积极性；相反，极端的分权必然导致子公司及其经营者在失控状态下过度追求自身经济利益，从而侵蚀集团整体利益。集权与分权的适当结合，既能发挥集团母公司的财务调控职能，激发子公司的积极性和创造性，又能有效控制经营者及子公司风险。集权与分权结合旨在以企业集团整体经济效益为中心，将重大财务活动决策权集中于母公司，同时赋予子公司自主经营权。其内容为：(1)集团负责制定主要政策，如发展规划以及统一的内部管理制度，各子公司应遵照执行，并根据自身的特点，加以补充。(2)根据集团战略和子公司发展规划，按照集团整体最优化原则确定集团资源分配顺序以及子公司的职责权限。(3)子公司编制和上报业务计划，由母公司负责审批下达并严格进行评估与考核。(4)财务机构接受母公司财务的业务指导并定期报告子公司的经营业绩，财务经理的聘用、提升、解聘等报母公司批准。

这种模式主要适用于那些多元化混合经营的企业集团，它试图将上述两种类型的优势整合在一起。折中型介于集权型和分权型之间，是一种比较灵活的机制，是部分集权和部分分权的统一，是现代企业集团管理的主要方式。折中模式摆脱了“事无巨细”的集权模式的不足，同时也避免了“粗放管理”的分权模式的诸多缺陷。

二、我国企业集团财务控制的基本取向

财务控制已成为我国企业管理的一种重要机制。财务控制模式的划分一是出于理论研究的方便，二是便于企业根据自身的实际情况选择应用。基于以下三方面的认识，笔者倾向于我国企业集团选择折中型财务控制模式。

(l)从企业集团类型看。我国企业集团的组建兴起于20世纪90年代初，国家先后确定了两批共100多家试点企业集团，这些企业集团都是典型意义上的产业型企业集团，而纯粹资本型的企业集团还为数不多。对于产业型企业集团而言，其组建的基本动机是为了规范集团业务关系、提高内部业务协调能力和增强集团整体效益。因此，采用分权型财务控制模式不可能成为这类企业集团管理之首选。

(2)从集权与分权角度看。企业集团的产业结构与组织模式间存在很强的关联性，如果将企业集团产业结构分为单一产业、主导产业、相关产业和无关产业四个层次的话，则管理模式上所采用的集权与分权程度也顺次选择高度集权、相对集权、高度分权和完全分权四个形式。我国企业集团内部产业结构大都介于主导产业和相关产业这一区间，集权和分权相结合的折中型模式就成为选择对象。

(3)从母公司的管理能力看。母公司管理控制能力是在集权型和分权型间进行选择的重要决定因素。如前所述，集权型财务控制模式要求母公司是全能式的，而这一点在我国很难做到，况且它存在较多负面影响(如子公司积极性不易调动等)。折中型财务控制模式对母公司提出的要求会更高，但所要做的工作量并未加大，它关注集团战略、重点业务规划和结果考核，母公司并不替代子公司进行直接管理，而是在集权基础上分权控制。因此，这一模式适合我国当前现实。

三、折中型模式下需注意的几个问题

1、控制主体—集团董事会

根据理论，“关系存在于一切组织、一切合作性活动中，存在于企业内部的每一个管理层次上”。关系产生的经济基础是公司股东向经营者授予经营管理权可降低公司的经营成本。但关系的确立必然招致成本。这种成本不仅最终由股东承担，而且它的存在会影响公司经营效率，甚至可能威胁公司的生存。在现代企业制度下，法人治理结构架构中一个重要的特点是董事会对经营者财务约束和控制的强化。根据我国《公司法》规定的董事会的职权来看，容易得出这样的结论：公司治理结构以董事会为中心而构建，董事会对外代表公司进行各种主要活动，对内管理公司的财务和经营，只有董事会才能全方位负责财务决策与控制，从本质上决定公司的财务状况(汤谷良2000)。强调董事会在现代企业财务控制中的主体地位，决不是否认经营者在财务控制体系的一定地位，企业存在多层关系，财务控制的主体也是分层次的和多层次的。在企业集团财务决策和控制中，董事会处于企业战略决策层次，经营者处于战术执行层次，在企业价值创造中发挥着不同的作用。

2、控制方式—激励机制与约束手段的统一

为了降低成本，实现财务目标，必须设计一套完善的激励机制和约束手段。激励机制包括：清晰界定股东大会、董事会、经理之间的决策权、控制权的界限；解雇或替换表现不佳的经营者；奖励制度中体现奖励方式的交叉性与多样性，把精神奖励和物资奖励、短期激励和长期激励结合起来，利用年金计划、股权、期权、声誉等多种激励方式；实行预算管理，设定财务和非财务指标，并严格考核；建立内部定期审计制度等。约束手段包括：企业集团可以成立内部劳务市场或利用外部人才市场进行人员调节，一个理性的经营者、员工在人才市场的影响下，对自己的行为会有所顾忌；控制权市场上潜在购并者的威胁；政府的法律；资本市场上的监管者，如政府、中介机构等。

3、控制手段—信息系统的建设

根据理论，企业集团进行管理的一个主要问题是母公司与子公司间信息不对称，即子公司比母公司更了解自己、掌握着一部分“私有信息”，进而产生成本。企业集团应用电子计算机、网络技术及财务管理软件，建立一个财务信息传递和处理系统，通过企业集团财务管理信息系统这一平台向控制系统提供实施控制和行为评价的数据资料。通过该系统可以全面及时掌控企业的资金流动状况，强化并完善企业资金管理，及时汇总企业集团财务信息，动态分析评价财务经营状况等。同时，与集团其他业务子系统相链接，企业集团就能以全面预算控制和业绩评价为中心，实时、完整、准确地反映企业的财务状况和管理状况，对公司的经营活动实行全过程管理和控制，并提供完善的分析、预测和决策支持。

四、小结

通过对企业集团财务控制模式的分析，以及模式的选择，为我国企业集团财务控制提供了一种思路和想法。在具体应用过程中，可能会出现更为具体的问题，尤其是集权与分权“度”的把握，可以根据集团的发展战略、管理理念以及企业文化灵活解决。

参考文献

[1]毛伯林、赵德武．中国会计管理模式研究[M]．西南财经大学出版社1990,4

[2]汤谷良．财务控制新论-兼论现代企业财务控制的再造[J]．会计研究,2000,3

[3]王斌．企业集团组建与运行中财务与会计问题研究[M]．经济科学出版社，2002,3

[4]席酉民．企业集团发展模式与运行制比较[M]．机械工业出版社，2003,3

物业管理知识范文第5篇

论文摘要：从分析现代物流企业知识、知识管理的特点出发，指出了现代物流企业在知识管理过程中存在的主要问题，并从培训、绩效评价、文化氛围三个方面提出了改进建议。

在知识经济时代，知识及知识管理被认为是企业最具竞争力的有力保障。现代物流企业是集物流运作现代化、物流技术现代化、物流管理现代化于一体的现代物流服务型企业，面对知识经济的浪潮，知识资源的管理在现代物流企业管理中显得尤为重要。

l现代物流企业知识管理的特征

1．1现代物流企业的特征

现代物流企业是相对于传统物流企业而言的，是指以信息技术为支撑，借助现代科学技术，将运输、仓储、包装、配送等功能实行高效率有机结合起来的一个价值链。现代物流企业的物流运作、物流管理是十分复杂的体系，各方面的配合十分严密，必须使用先进的技术、设备与现代化的管理手段，是一个知识密集、技术密集的经济实体，知识已替代实物资本成为企业增长的根本动力、成为增强企业核心竞争力的主要源泉。

1．2现代物流企业知识及知识管理的特征

1．2．1现代物流企业知识的特征

知识包括显性知识和隐性知识两类。显性知识指可用语言、文字或符号表达的知识，如书本知识、物流企业的制度、法规等，隐性知识指那些非正式的、难以用文字和语言表达的技能、技巧、经验和诀窍等。显性知识容易通过计算机进行整理和存储，而隐性知识则难以掌握，它存储在各个雇员的大脑里，是雇员的个人经验。在现代物流企业中。制度、法规、管理诀窍、经营理念等显性知识是企业生存、发展乃至具有核心竞争力的基石。各种物流技术人才、管理人员及基层操作人员互相配合，通过交互式学习和知识共享，共同贡献知识智慧，增加组织知识储量，最终转变成现代物流企业生产力，这是现代物流企业知识的特点。

1．2．2现代物流企业知识管理的特征

知识管理指对知识资源进行组织、利用和再生产的过程_1_。针对现代物流企业而言，知识管理就是物流技术人才、物流管理人员、基层操作人员乃至客户互相配合，通过交互式学习和知识共享，共同贡献知识智慧，增加企业知识储备，最终转变成现代物流企业生产力的过程。

在知识共享和交流的过程中，“人”在其中起着关键和决定性的作用，在知识创造和传播的每一个阶段都离不开人的参与。所以现代物流企业在进行知识管理的过程中要强调“以人为本”的理念，注重员工知识和组织知识的更新，加强与客户的联系，避免企业的短期行为，保证企业的可持续性发展。

2现代物流企业知识管理过程中存在的主要问题

2．1对“知识人”重视不够，缺乏高级管理人才

在很多物流企业里，对“知识人”重视不够，思想理念还停留在工业经济时代，对员工智力资本的认同停留在口头或形式上，没有真正落到实处。具体表现在：

2．1．1忽视“知识人”的价值

“人”是知识资本的载体，是知识资本的所有者和运用者。在现代物流企业，以“顾客为根本”、以“职工为资本”是企业保持长久生命力的有力武器I2l。对知识资本的收益权利和应承担的责任和义务不对等，员工知识资本往往得不到公平的回报，尽管大多数企业让员工参股，让知识资本参与企业剩余财产的分配，但知识资本所创造的财富与应得到的回报往往差距悬殊。另外，有些企业在某些领导和员工自己的潜意识里，对“知识人”能创造的价值认识不清、重视不够，“知识人”在人格和精神上得不到应有的尊重。例如笔者到长沙的某一物流企业进行调研时，发现这个物流企业的老总认为现在人才济济，人才市场供大于求，对员工乃至高级管理人才的留用采取无所谓的态度，在薪酬上以降低成本为名，一压再压，而在大会小会上总是摆出一种“他不缺人才”的姿态，这个企业的员工乃至高级管理人员在物资和精神上都得不到应有的回报，所以．这个企业乃至有段时间因为员工的流动而不能正常工作，有些业务因为高级管理人才的跳槽而被迫中断。

2．1．2缺乏良好的工作环境

有些企业领导与员工之间、员工与员工之间缺乏相互信任，企业内部你防我，我防你，充满紧张与相互猜疑的气氛，缺乏和谐的工作环境；有些企业管理者对员工有严重的偏爱倾向，对某个团队或个人表现出不公平的偏好，致使没有受优待的员工产生怨恨和厌倦的情绪，以致整个团队的工作难以正常展开。正因为没有共享和互助的积极向上、健康的工作环境，致使“知识人”在精神上没有归属感和责任感，在工作中患得患失，没有全身心投入工作，致使他们的能量也不可能得到充分的发挥，更谈不上创新。

2．1．3缺乏系统的、有计划的、持续的沟通

管理者通常都希望他们的员工不需要任何指点或有效组织就能完成工作．然而并不是所有员工都能达到指导手册或客户的要求，不同员工技能水平、处事态度、接受新事物的能力都有所不同，员工需要支持、呵护、相互尊重的交流与沟通，而管理者往往缺乏耐心，工作一刀切，没有做到有计划地、系统地去挖掘、开发每一个员工的潜力。

正由于对“知识人”重视不够，知识人在物资和精神上得不到公平的待遇，致使企业很难留住高级管理人才，有时甚至影响企业的正常发展。

2．2知识管理的内容与实践脱节，缺乏创新

在大多数物流企业里，知识管理是为管理而管理，追求形式而不重其实质，与实践脱节。具体表现在：

2．2．1管理者对知识管理的内容认识不清

在绝大多数现代物流企业里，把知识管理理解为物流技术的应用或管理．知识管理的内容就是对物流技术的培训。事实上，物流技术只是知识的一个方面，现代物流企业的知识管理应该还包括存在于企业中的人力资源的不同方面和信息技术、市场分析、精诚合作乃至企业的经营战略等各方面的内容。现代物流企业知识的多样化和复杂性，给知识管理增加了难度。由于对知识管理内容的偏颇和知识管理本身的难度．使得知识管理内容与实际工作脱节，知识管理流于形式，缺乏系统性和连续性。

在知识管理过程中，由于知识的有效组织、培训、共享机制的建设缺乏系统性和连续性，使得知识得不到共享，员工和员工之间缺乏相互信任和沟通，知识不能进行正常转化和储备。没有根据正确的需求培训恰当的人选

现代物流企业属于知识密集型企业，知识管理涉及到物流技术、服务运作、管理理念、客户关系等各个方面，有些企业为此也付出了大量的人、财、物购买软件、进行培训，开展各种各样知识管理咨询活动，但效果不是很好，投入了大量资源建立的知识管理机制或系统能为企业带来多少效益不得而知，企业的这些活动似乎都带上了只管投入不问产出的“公益”色彩。原因在于管理者没有根据企业正确的需求来培训恰当的人选．没有考虑到每个具体人的专长、天赋、性格特点，培训方法、手段过于简单，工作没有做细、没有做到位。

2．3知识管理缺乏系统的绩效评价与奖惩制度

绩效评价是知识管理的一个重要组成部分，评价的过程就是管理的过程，而奖惩制度是知识管理有效实施的有力保障，绩效评价制度包括评价指标的建立、评价标准的确定、配套的奖惩措施。大多数物流企业在知识管理绩效评价这方面基本上是空白，没有建立绩效评价制度和奖惩制度，有些企业即使也做了一些尝试，但指标的建立不成体系，或者标准的确定不是定的过高就是定得过低，缺乏目的性和可执行性，或者以考核代管理，只重视奖惩，而忽视开发，或者流于形式，没有真正起到应有的作用。

3知识管理问题的对策及建议

3．1建立培训与业务之间的合作关系

建立培训与业务之间合作关系的第一步要求知识管理者明确公司的经营目标，全面理解公司的业务，深入了解公司的各项经营活动，做到目的明确。第二步要求知识管理者采取多种方式、多种手段加强交流与沟通，包括对公司高层和高级管理人员的访谈，让他们阐述自己对公司远景、策略导向、可持续发展、近期存在问题等各方面的看法，借以理解公司的经营目标与决策层的远大志向；还包括与普通员工的沟通，借以了解每个员工的专业特长、性格特点、知识优势与不足，做到心中有数。第三步对公司员工进行系统的、有计划的培训，让培训与公司经营目标紧密联系起来，帮助员工从中获得自己所需知识和技能，最大限度地利用培训资源，促进个人知识的内化，增加企业的知识储备。

3．2建立有效的知识管理绩效评价制度和奖惩制度

绩效管理是促进员工能力开发的重要手段。也是提高工作绩效的有力工具。绩效评价是绩效管理的一个重要环节，它的重点在于通过一定的评价指标对员工知识做出评定和估价，根据一定的标准对优劣做出判定，目的是促进员工知识能力的提高，促进个人知识向组织知识的转化，从而增加组织知识储量，改进组织知识绩效。知识绩效评价指标可以从员工知识绩效评价、组织知识绩效评价、外部知识绩效评价、创新绩效评价几个方面进行设置。其中外部知识绩效评价指标在现代物流企业显得更为重要，主要是评价对外部顾客的需求、利益的了解程度，如顾客赢利率、顾客忠诚度、客户情况数据库建设水平、知识联盟的开发利用水平等等指标，目的是充分掌握顾客的需求，想顾客之所想，更好地为顾客服务，实现企业双赢，从而增加企业外部竞争的干扰能力，避免客户转向竞争对手。

知识绩效评价标准的确定，可以根据每个指标来设定一个标准，但有些指标标准是很难量化的，所以在确定标准时，应充分考虑本企业历史水平，同行业先进水平，以及其他可比的标准，同时还应注意环境的变化。奖惩制度是绩效评价制度有效实施的有力保障，企业应该建立严格的与绩效评价制度相配套的奖惩制度，定期或不定期地考核个人乃至企业的知识绩效，保证知识管理系列措施的有效实施。

3_3打造良好的企业文化氛围

优秀的企业文化是企业宝贵的无形资产，能够极大限度地激发员工的工作热情和创新斗志。要打造良好的文化氛围，首先，注重“以人为本”，包括注重员工、注重顾客。注重员工指提倡尊重人、关心人、理解人，为人才提供发挥能力的各种条件，创造适合人才发展的良好环境；注重顾客指一切以顾客为中心，通过多种科学手段和方法加强联系，了解顾客的需求与愿望，不断改进工作流程和服务质量，达到双方满意、双方互赢、共同发展、长期合作。第二，建立和谐的员工关系。信任、诚实是良好关系的基础，干群之间、员工之间相互信任，相互尊重，坦诚待人，使员工在一个舒适、健康的环境中工作学习，增加相互之间的交流、沟通和相互学习的机会。第三，保持在市场经济中以“信誉为本”的文化色彩。企业的经营理念一定要适应市场的需要，要体现市场价值和企业特点，“以诚取信”作为企业经营理念的精髓，并将这种思想贯穿于经营活动的各个方面。第四，倡导“创新”的文化理念。正如著名经济学家陈清泰所说：“技术是可以买来的，但技术水平是买不来的”，真正的技术创新只有靠自己培养。可持续性发展的创新是全方位的创新，包括技术的创新、管理思想的创新、制度的创新、方法的创新，甚至还包括某些小点子的创新，只要是在原来基础上加以改进并产生了效益或将来可以产生效益的都属于创新，都要加以鼓励的倡导。