摘要：近年来，随着我国城镇化建设规模的不断扩大，极大地促进了房地产需求，房地产行业已成为国民经济的支柱产业。目前我国的房地产企业数量高达9万多家，其中90%以上为中小型企业。相较于经营规范的大型房企来说，中小房企在财务管理方面存在着管理观念落后、人员素质不高、财务职能发挥不够等问题。因此，全面分析中小房企财务管理面临的问题并提出相应措施，用以指导企业的良性发展，具有较强的现实意义。本文对中小房地产企业财务管理存在的问题从企业层面、财务自身以及业务职能发挥等方面进行了分析，并提出相应措施，有助于相关企业提高财务管理能力。

关键词：中小房地产企业；财务管理问题；应对措施

现代企业管理是一个由生产管理、营销管理、财务管理、后勤管理等子系统构成的庞大系统工程，财务在其中处于核心位置。企业发展的健康与否，与财务管理有着密切的关系。

一、财务管理在房地产企业的作用

房地产行业与其他行业相比，主要的特点在于资金具有密集型（大量资金集中投入），开发具有计划性（开竣工计划有严格时间周期），业务具有统筹性（集合了设计、施工、营销等各类专业）。而这之中，资金和计划都与财务管理高度相关。它以现金流为核心点，串联了土地获取、开发建设、开盘销售、竣工交房等主要节点，从成本控制、利润规划等方面发挥着中枢作用，引导着项目的开发。

二、中小房地产企业财务管理中面临的问题

当前中小房地产企业在财务管理中普遍面临着以下几方面的问题：

（一）企业管理者意识不到位

中小房企大多为民营企业，管理者注重经营、追求利润，而忽视财务管理工作。许多企业管理者对财务管理的认识仍然停留在旧时的“账房先生”形象上，认为财务就是简单地完成报销、付款、编制报表等平常工作，不重视或不认可财务管理工作，致使财务管理职能无法发挥，财务部门和财务人员在企业的地位也因之而无法提高。

（二）财务人员自身素质不强

俗话说“打铁还需自身硬”，财务人员的地位不高与自身素质不强也有着很大关系。部分财务人员自身知识面狭窄，又故步自封，不愿学习新知识；部分财务人员处理业务不严谨，没有站在合法、合规、合理的角度去思考；部分财务人员高高在上，没有服务意识，与业务部门不能良好互动沟通；部分财务人员缺乏风险意识，没有长远眼光，不能从财务角度为公司发展提供有用建议。

（三）财务职能发挥不够

财务管理的职能源于企业资金运动及其所体现的经济关系，具体包括财务预测和决策、财务计划、财务控制、财务分析等。中小房企财务职能发挥不够的问题主要包括：（1）投资预测和决策作用没有有效发挥。房地产行业是一个资金密集的行业，也是一个高风险的行业。因此，财务预测的作用在企业的对外投资方面尤显突出。对比一些大型房企在项目获取前的测算程序来看，中小房企有这方面存在着较大差距。某上市房企针对土地项目获取分别设定了拿地版、定位版、方案版、施工图版等多种预测分析模板，以此来指导土地的摘牌和后期的开发。而多数中小房企在项目获取方面仅仅只算大账，或者拍脑袋决定，在进行项目投资决策时，很少通过进行详细的财务可行性分析来进行。由于这样的决策缺少财务预测数据的支持，如果在国家经济形势和政策法规发生改变的情况下，很容易造成决策失误，从而给企业带来灾难。（2）财务制度体系缺失。由于中小房企大多属于私营性质，所有者与经营者混为一体，个人资产与企业资产产权不明晰，企业的多数管理岗位与企业出资人有着亲友关系，实行的是家长制的管理，决策和管理主观随意性大，企业运作多以管理者的个人意志为主，缺乏完善的资产管理制度、稽核制度、资金支付制度等基本的制度。（3）税收筹划手段运用不够。房地产行业可以说是各个行业中税负最重的行业。据统计，上市房企全年净纳税额与净利润之比通常保持在1：1左右，相当于净利润的一半都要拿来交税。依照当前税制，涉及房地产开发企业的税费包括：增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、房产税、土地使用税、耕地占用税、个人所得税、印花税和契税等。因此，采用合理有效的手段降低税负，是财务管理的一项重要职能。当前中小房企在税收筹划方面存在两方面问题：一是顾忌多，不敢筹划。由于对政策不熟悉、不了解，不敢进行筹划；二是胆子大、偷漏税。两方面的问题都反映出了财务工作没有到位。

三、促进中小房地产企业财务管理的有效措施

综上分析可以看到，中小房企在财务管理方面存在诸多问题，为提高企业财务管理水平，促进企业更好发展，应采取如下措施：

（一）强化管理层财务意识

为确保财务管理工作的有效开展，应首先对企业高层财务管理意识加以强化，通过培训、讲座等向企业领导灌输财务知识；通过投资测算、财务分析、税收筹划等手段彰显财务的作用，使企业领导从根本上意识到实施财务管理的重要性。进而重视财务管理工作。

（二）提高财务人员素质

财务人员的专业能力决定了中小房地产企业的财务管理水平。财务管理要发挥更大作用，提升财务人员的专业水平是根本。首先要把好财务人员的选聘关，从品德、专业、学历、工作经验等方面进行严格筛选；其次是建立科学有效地考核机制，奖优罚劣，末位淘汰；再次是要定期对财务人员进行财务专业技能培训，帮助财务人员掌握最新的财务制度和相关的财务管理方法。最后是要鼓励财务人员积极参与企业管理，从财务角度为公司的经营发展多提合理化建议，对产生效益者可给予物质奖励。

（三）发挥财务职能

财务管理工作是否突出，主要还是要看财务管理职能的发挥。（1）做好投资测算工作，发挥决策参谋作用。在项目投资可行性分析方面，财务工作要积极做好投资测算。首先要根据公司的实际情况，从开发节点、施工工期到现金流量、项目利润以及税收筹划方案等方面入手，设计一套完整的测算表格，并对各业务部门进行培训讲解，以此来指导整个测算工作；其次是在测算过程中，财务要全面深入业务，了解行业政策，推动业务部门根据市场情况按测算编制要求及时提供基础数据，以保证测算结果的准确性，发挥决策参谋作用。测算完成之后，要及时开展全面预算工作。将测算数据，进一步细分至各年、各月，通过预算控制，使得企业的经营目标转化为各部门、各个岗位的具体行为目标，从根本上保证项目经营利润的实现。（2）建立健全财务制度体系。健全的制度是企业规范运作的保证。中小房企在制订制度时，应当立足企业现实，借鉴先进经验，从采购、付款、收款、报销、稽核等方面制订相应的财务制度，将公司所有涉及财务收支的业务都纳入到制度之中，通过制度流程的管控来解决解决财务管控过程中个人意志代替审批、授权不合理，过度集权或过度分权的问题。（3）切实发挥税收筹划职能。税收筹划是财务部门体现价值的最直接手段。一个好的筹划方案，可以为企业节省大额的税金支出，某些时候，税收筹划的效益甚至会超过项目自身的销售利润。因此，做好税收筹划工作，是财务管理的一项重点工作。财务人员要树立依法纳税、合规筹划的理念，要确保筹划方案经得起税务稽查。从拿地阶段就开始进行筹划，对拿地方式是招拍挂或是收购进行合理税负测算；方案阶段则要通过合理分期、产品搭配、能否精装修等来均衡土地增值税负；施工阶段则要合理划分成本对象，保证土增筹划的实施；销售阶段则要关注代收费用、促销方式等对税收的影响。针对其他一些小税种，也可以在日常工作中通过合理的方式进行筹划，最大限度地降低企业税负。

四、结语

综上笔者对我国中小房地产企业财务管理问题进行了分析，为了更好地应对市场竞争，提高企业财务管理水平，中小房企应强化财务意识、提高人员素质、发挥财务管理职能，促进企业的持续健康发展。

参考文献

［1］王伟锋.浅谈中小房地产企业财务管理存在的问题与对策［J］.环球市场,2018（4）.

［2］林晓军.中小房地产企业财务管理问题浅析［J］.当代经济,2016（35）.

［3］王江寒.新形势下我国房地产企业税收筹划研究［J］.商业会计,2017（14）.

作者:韩春荣 单位:天地源股份有限公司