本文作者：郭辉作者单位：北京师范大学

按揭房产权归属问题

从实践中可能发生的按揭房产权归属的具体情形看，存在以下几种：

第一，夫妻一方婚前购买房屋，婚前登记在一方名下。由于该房屋所有权的取得不是在夫妻共同生活期间，产权归属于个人所有。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，根据婚姻法解释三第十条规定的精神应该由所有人返还另外一方婚姻关系存续期间支付财产的一半，同时，应该根据出资比例就房屋增值部分对非产权所有人进行补偿。

第二，夫妻一方婚前购买房屋，婚前登记在双方名下。根据物权登记的效力，应认定该房屋属共同财产。登记在双方名下的行为，应认定为明示放弃个人所有、转为共同所有，离婚时双方直接对房屋进行分配，互不补偿。

第三，婚前一方支付首付款，婚后登记在一方名下。根据婚姻法解释三的规定属于登记一方个人财产，其制度的合理性与否将在下文具体分析。

第四，婚前一方支付首付款，婚后产权登记在双方名下。该房屋归夫妻双方共有，属共同财产。此种情况下无论是根据物权登记效力还是婚后所得共同制的规定都应该属于夫妻共同财产。此种情况下，婚前一方支付的首付款也转化为共同财产，离婚时对共同财产直接分配，不用补偿。

第五，双方婚前共同支付首付款，婚前登记在一方名下。该房屋应归登记一方所有，属其个人财产。婚姻关系存续期间，如果有用夫妻共同财产还贷的话，应该由所有人补偿婚姻期间偿还的全部贷款的一半和另一方的首付款，剩余未归还的债务为个人债务。两人间的关系适用债法原理。

第六，夫妻双方婚前都出资购买房屋，婚前登记在双方名下。结婚后用夫妻共同财产清偿债务的，该房屋归属按份财产，不应认定为夫妻共同财产，因为双方不存在共同共有关系。

第七，夫妻双方婚前都出资，婚后登记在一方名下。这种情况房屋产权归属存在争论。一种观点认定为属于个人财产。如果根据物权法的规定可以认定为登记方所有，认定婚前出资为借贷。如果在婚姻关系存续期间存在用夫妻共同财产还贷行为的话，根据婚姻法解释三第十条规定的精神应该由所有人返还另外一方的出资和婚姻关系存续期间支付财产的一半，同时，应该根据出资比例就房屋增值部分对非产权所有人进行补偿。另一种观点认定属于夫妻共同财产。根据婚姻法解释三第七条内容进行反推，既然婚姻一方交首付款是个人所有，双方共同出资就应该共同所有。同样，根据婚姻法婚后所得共同制的精神也应该认定为夫妻共同财产。在认定为共同财产的话，直接进行财产的对半分配。笔者认为，从法律实用角度看，根据现行婚姻法解释三的精神，认定其为产权登记人的个人财产更为合适；从法律制度背后的价值取向看，认定为夫妻共同财产更符合婚姻法的精神。

第八，夫妻双方婚前都出资购买房屋，婚后登记在双方名下。该房屋归夫妻双方共有，属共同财产。在离婚时，双方直接对房屋进行分配，互不补偿。

第九，婚姻关系存续期间购买房屋，并已办理房屋权属登记的，不管登记在哪一方或双方名下，该房屋归双方所有，属双方共同财产，离婚时按照共有财产分割的规则进行判决。

第十，婚姻关系存续期间购买房屋，离婚时尚未办理权属登记的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼”，暂不判决房屋产权归属。若离婚后登记在双方名下的，则该房屋归双方共同所有，属共同财产；若离婚后登记在一方名下的，则归一方所有，取得房屋一方有义务补偿返还另一方因购买房屋而在婚姻期间支付的一半的购房款。

婚姻法解释三第十条，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。根据该条规定，对于一方以个人财产支付首付款，婚后用共同财产还贷，不动产登记在首付款名下的房屋归属有三种情形：一是双方对房屋产权归属有协议。如果对房屋产权归属通过协议的形式进行了约定，则根据约定进行判决。二是在没有约定的情况下一般判决给首付款支付方。三是特别情形下，法院可以判决房屋归属于非登记方（非首付款方），至于“可以”的情形，司法解释并没有作出规定，根据法律规定的这条倾向性，审理案件的法官一般都会判决房屋归产权登记方所有，由于缺乏具体的可以判决给非产权登记方的规定，缺乏司法实践的操作性，该条的规定实际上仅存在前两种情形。笔者认为，如果非登记方离婚以后生活困难，产权登记方又比较富裕的情况下，可以判决该房屋归非登记方所有，并由非登记方对另一方进行补偿。

支持婚姻法解释三第十条的理由主要是合同的相对性理论和处于对售房人利益的保护。具体理由：一是登记一方支付了首付款以后，成为买卖合同的主体，是债务人，认定其为所有权的主体能够更好地保护售楼人的权利。同时由于首付款方支付了首付款，承担了更多的义务，判决归其所有更能体现公平。二是将支付首付款且登记在自己名下的一方认定为所有人，符合物权法上的物权登记主义原则，因为根据物权法的规定，登记在谁的名下谁就是所有权人。三是从现实角度来说，对签订购房合同、支付首付并办理产权登记的人来说，之所以甘当“房奴”，说明他或她确有购房的需要，同时购买房屋时往往要选地段、选户型、选面积，量体裁衣、精挑细选，其所购买的房屋相对来说更符合其实际需求，法院判给登记一方也更符合物尽其用的原则。笔者认为以这些理由确认首付款并登记方为房屋所有权人并不充分。首先，从保护售楼人利益角度出发，如果规定婚前支付首付款，婚后取得的房屋，无论登记在哪一方的名下都属于夫妻共同财产的话，由于夫妻是连带责任人更有利于售房人的保护；其次，认定婚后取得的、登记在首付款方名下的房屋为夫妻共同财产并不损害首付款方的利益，在分割夫妻共同财产的时候通过由非首付款方对首付款方进行首付款及相对应财产的补偿方式同样可以起到婚姻法解释三第十条规定的效果，而这种规定符合婚后所得共同制的原则，不管是一方还是双方支付首付款，只要在婚后取得所有权就应认定为夫妻共同财产；再次，婚姻财产关系中，如果完全根据不动产登记制度认定房屋所有权归属就会导致，一旦非首付款方为产权登记人首付款方就会无所有权情况，因为，此时登记权人为非首付款方，根据登记效力自然其为所有权人；第四，尽管首付款方在房屋买卖过程中对于房屋的选择付出了努力，但如果认定其为单独所有权人则对另外一方不公平，因为房屋能够最终取得所有权的主要原因是用夫妻共同财产进行了房款的还贷；最后，婚姻法解释三第十条的规定不能清楚地说明夫妻之间对于还贷部分财产的性质，如果是债权债务关系的话，不用规定产权登记人对另一方补偿，仅需支付本金和利息，既然是个人专有财产，首付款方没有义务对另一方进行补偿。

规定“不论婚前首付款是由一方支付还是双方支付，只要是婚姻关系存续期间取得所有权的，都是夫妻共同财产，离婚时按照夫妻共同财产予以分割。婚前首付款如果由一方支付的，离婚时由非首付款方对首付款方婚前支付财产按照房屋增值比例予以补偿”既符合婚姻法的本质，同时也与婚姻法解释三第十二条“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理”规定的精神一致，因为第十二条对夫妻出资行为定性为债权。

夫妻购买父母名义下房改房的归属

理解这条规定的内容要注意与婚姻法解释三第十条的区别，第十条规定，在夫妻离婚以后，如果判决房屋归属登记一方，夫妻关系存续期间用共同财产还贷的行为不属于债权债务关系，要由所有人对另一方进行补偿。而本条中，规定了夫妻双方出资购买一方父母名下、产权登记在一方父母名下房屋的行为属于债权债务纠纷，夫妻是债权人，一方父母是债务人和房屋所有人。该条的规定符合债的原理，比较恰当。

总体上看，婚姻法解释三有关房屋产权归属的规定是不合理、不合法的。首先，其不仅违背婚姻法夫妻婚后所得制的原则，而且不符合社会伦理。夫妻结婚以后，双方彼此成为对方家庭成员，不管是儿媳还是女婿都是家庭中的一员，都是家的组成部分，缘何分出自己的子女与他人的子女？父母赠与房屋的行为只要没有通过遗嘱或合同的形式约定归一方所有都应认定为共同所有。其次，婚姻法解释三出台的目的是为了使婚姻财产关系的规定与物权法协调，但通过上述分析发现，婚姻财产关系存在与普通财产关系不同的特性，用物权法规定的内容来调整婚姻财产关系并不合适。同时，婚姻法解释三的内容关于房屋登记效力的规定也没有得到一致的执行，在不同法条之间、同一法条之间存在矛盾。再次，婚姻法解释三作为广义的法律，改变了人们的法律生活方式，对社会的价值引导起到一种偏离的作用。婚姻法解释三的规定在告诉人们不要信任儿媳或女婿，迟早是要离婚的，这些人都是外人，因而不符合婚姻法的家庭伦理精神，不利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。婚姻法解释三对法律内容的改变，对法律精神的颠倒更改了行为人的行为预期和普遍接受的伦理道德，婚姻法解释三的上述规定“使得婚姻法的立场向怎样‘算清楚经济账’这个方向倾斜，客观上会导致中国的家庭因‘算清楚经济账’而勾心斗角、离心离德的社会后果”[1]。