别墅调查报告范文第1篇

他有些激动，长达12年的申诉似乎看到了一丝曙光。

赵玉南曾经是海南省的十大民营企业家。2002年6月，他突然以涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪被刑事拘留;2004年5月，海口市中级人民法院（下称“海口市中院”）以合同诈骗罪判处赵玉南无期徒刑。

赵玉南不服判决，他坚持认为，这是一起冤案。此后他在狱中开始了漫长的申诉之路。在过去的12年里，最高人民法院（下称“最高法”）针对赵玉南合同诈骗案（下称“赵玉南案”）的申诉启动了指令再审、提审、发回重审等多轮司法程序，截至目前，全案经历了7次审理，6次判决。

2016年3月1日，“赵玉南案”发回重审二审结束，等待判决。

几乎每一次，他都满怀希望，但又几乎每一次，均以失望告终。 珠江百万庄高级别墅区如今已变为一所技术学校的宿舍。

从巅峰到谷底

1993年，在一个多月的时间里，《海南日报》以整版套红的篇幅连续推出了14个整版或跨版的系列广告。

系列广告之一推出的是“珠江百万庄高级别墅区”，之二推出的是“珠江建设太和高级别墅区”，之三推出的是“珠江建设大厦”，之四是“东湖大酒店”，之五是珠江建设股份有限公司在全国及世界各地网点示意图，并豪迈地写道：创造世界第八经济奇迹……

23年前，时任海南珠江建设股份有限公司（简称“珠建股份公司”，后更名为海南南大高新股份有限公司）董事长的赵玉南意气风发。

那时，正值海南房地产泡沫破裂，与海南建省之初“十万人才过海峡”的盛况相反，许多人正在逃离海南，从海军航空兵驻海南部队转业下海的赵玉南成为了少数留下来的坚守者。此后多年，海南经济持续低迷，但也就是在海南经济最低潮的时期，赵玉南逆市扩张了自己的“商业版图”，涉猎地产、电子信息、航空、金融、高科技农业、酒店业等多个领域。1999年，珠建股份公司经海南省政府向中国证监会推荐上市重组。

据追随赵玉南多年的助理黄海介绍，“当时珠江建设股票上市已得到批准，一只脚已经踏入了资本市场的大门，资本重组完成后即将上市。”

但尚未登顶，赵玉南已从人生的巅峰陡然坠落。

2002年6月的某一天，他突然被以涉嫌拒不执行判决、裁定罪刑事拘留。

黄海向《中国经济周刊》记者回忆说，“调查之后，发现根本不构成拒不执行法院判决罪，刑事拘留只好变更为监视居住。后来又以涉嫌职务侵占、危害国家安全罪等6个罪名继续查他。”

赵玉南在递出来的申诉材料中称：在侦查期间，他被以6个罪名辗转羁押于5个看守所和一个秘密羁押点。

“赵玉南的性格非常刚烈，他认为自己完全无罪，反抗激烈。”石建是赵玉南曾经的战友兼领导，两人曾在同一个办公室里共事。他退休之后了解到赵玉南的处境决定帮其奔走。石建评价这位昔日的战友说，赵的优缺点都非常明显：他目光敏锐，极具魄力和胆识，但同时又非常倔强、固执。“这让他在里面吃尽苦头。最糟糕的是，赵玉南公司的账目账本也全部给查封了。20个铁皮箱的账本一查封，最后整出来一个合同诈骗罪。”

赵玉南公司的法律顾问于道哲回忆整个过程说，“这有点像是先把你打入‘牢狱’，然后找一个罪名安在你头上，多少有点‘欲加之罪’的意思。”

欲加之罪？

那么，合同诈骗罪从何而来？

时间再回到海南房地产大泡沫时期。

1993年6月，中央开始宏观调控，宣布全面控制银行资金进入房地产业。

银根全面紧缩，半年之后，赵玉南重金打造的珠江百万庄别墅区项目也面临着巨大的资金压力。

为了缓解资金压力，1994年1月及1996年2月，赵玉南的珠建集团公司与原中国投资银行海南省分行（下称“原投行”，现为光大银行）签订担保协议，并以“百万庄别墅区”项目作为反担保抵押物。珠建集团公司两次获得了共7700万元的信用担保，再以该信用担保向多家金融机构借款7700万元。

需要指出的是，在签订担保协议之前，百万庄别墅已预售了28栋，6栋作为利润分配给了关联公司。

按赵玉南的说法，在签订担保协议前，他们委托原海南会计师事务所对“百万庄别墅区”项目进行了评估，评估报告中，百万庄别墅的价值已扣除了预售的28栋别墅资产价值以及6栋别墅的资产价值（4700余万元），并将评估报告提交给了原投行。

据赵玉南方面提供的原海南会计师事务所1993年11月5日出具的第028号评估报告显示：扣除销售房屋预收款47376178元;评估后土地使用权和房屋两项总值为91572602元。

理论上，反担保抵押物“百万庄别墅区”的评估价远大于投行担保借款的7700万元，足以清偿。

但这份评估报告是否真实存在，成为后来争议的焦点。那是后话。

之后，如大家所知道的那样，国家的宏观调控政策对海南房地产市场的影响持续了近10年之久。

珠建集团公司的7700万借款最终也没有还上。原投行承担了7700万元借款的连带清偿责任。

“之后长达7年多的时间里，原投行既未对反担保抵押物办理抵押登记，也未在承担连带清偿责任后对反担保抵押物行使抵押权，始终没有要求珠建集团公司和珠建股份公司承担7700万元的偿还责任。”于道哲说，由于原投行没有行使抵押权，2000年4月，海南省高院裁定将“百万庄别墅区”资产确权给了其他债权人。

如前所述，两年之后，赵玉南突然失去自由，被以6项罪名调查。这起原本平常的抵押、担保、借贷经济活动被“坐实”为合同诈骗。这也是赵玉南涉嫌的6项罪名中最后唯一认定的罪名。

2004年初，海口市检察院指控称：1994年元月、1996年2月，赵玉南隐瞒了百万庄别墅区已出售的真相，利用百万庄别墅区做反担保抵押，骗取中国投资银行（现为光大银行）海南省分行的信任，两次为海南珠江建设（集团）公司提供了7700万元的信用担保。该集团公司利用担保，先后借款7700万元，赵玉南将大量资金通过非法手段进行转移，致使所有款项均被法院判决投资银行承担连带责任。

同年5月，海口市中院一审判决认为，珠建集团公司在签订担保协议、借款合同及履行过程中，虚构事实，隐瞒真相，骗取对方当事人7700万元，被告人赵玉南系珠建集团公司法定代表人，其行为已构成合同诈骗。其中，珠建集团公司签订担保协议时，隐瞒了百万庄别墅已出售28栋及分配6栋的事实，骗取他人提供7700万元信用担保。借款到期后，赵玉南指使他人设立公司，将珠建集团公司的资产转移，以逃避债务，拒不还款，致使担保借出的7700万均由他人承担担保责任。

赵玉南最终被判处无期徒刑。

但这一判决引起了较大争议。争议主要集中在：一、是否存在隐瞒了百万庄别墅区已出售的真相;二、是否进行了资产转移以逃避债务。

赵玉南不服判决，坚持说自己没有隐瞒真相，也从没有进行资产转移。

最高法为何三次启动监督程序？资产评估报告真伪成焦点

“整个案子疑点重重。例如，合同诈骗案一般由受害一方向司法机关控告形成案件，但奇怪的是该起案件中并没有任何人或机构报案说自己被骗了。”于道哲认为，全案最大的疑点是，原投行签收的核心证据028号资产评估报告最后居然不见了。“而这份评估报告是证明赵玉南是否隐瞒真相的最关键证据。”

赵玉南在申诉材料中称，在他被秘密羁押期间，当时办案的海口市公安局经侦支队曾经调取过存档在原投行的7700万元借款资料及028号资产评估报告对其进行讯问。但之后，这份评估报告并没有随案移送做证据使用。

据赵回忆，028号评估报告共有三份，投行、海南会计师事务所、珠建股份各一份。“但令人费解的是，投行和海南会计师事务所的028号评估报告都称丢失，特别是投行对7700万元巨额资金担保的全套资料都保存完好，唯独缺少了评估报告。”

2005年，在赵玉南案二审终审之后，司法机关解封了扣押。黄海说，他们从存放珠建股份公司财务账本的20个铁箱中找到了珠建集团公司留存的这份评估报告。

很快，赵玉南以有新证据证明原审判决认定的事实确有错误为由向最高法申诉。2007年11月，最高法决定指令海南省高院再审。

在此之前，赵玉南也向海南省检察院进行了申诉，并于2007年4月向该院提交028号评估报告原件。但海南省检察院出具的11号《文件检验鉴定书》认定，028号评估报告上原海南会计师事务所的公章印文与原该所在海口市公安局留存的公章印文不一致。换句话说，海南省检察院的鉴定结果认为028号评估报告是假的。

在最高法指令海南省高院再审后，海南省高院也以11号《文件检验鉴定书》的结论否定了028号评估报告的真实性，于2008年9月15日裁定维持原判。

“赵玉南不服气，一下找了全国几家知名的鉴定机构，先后做了8份鉴定。”石建说，鉴定结果均证实028号评估报告上的原海南会计师事务所的公章印文与该所在海口市公安局留存的、在工商局的《企业法人年检报告书》及《验资报告》上的公章印文是同一枚公章所盖的印文。“也就是说，这些鉴定机构均认定028号评估报告是真的。”

2010年，赵玉南再以“028号评估报告上的印章经鉴定与海南会计师事务所在其他业务材料和工商年检材料上的印章一致，足以证明珠建集团公司没有虚构事实和隐瞒真相”为由，继续向最高法申诉。

2011年9月，最高法决定对赵玉南案进行提审。

2013年7月，最高法认为，赵玉南的辩护人提供了新的证据，且该案原审证据之间存在的矛盾未完全排除，部分事实不清、证据不足，裁定发回海口市中院重新审判。

不过，海口市中院重审仍然认为，028号评估报告来源不清， 从形式到内容上都存在着虚假之处， 且不能证明该报告在签订担保协议时已客观存在并交给了投行。

在这一次庭审中，光大银行（即原投行）海口分行向法庭出具了一份《情况说明》称，在核实从原投行移交过来的档案资料中，未发现028号报告的原件或复印件，也无法查找到珠建集团公司提供给原投行的报告。

赵玉南则坚称，原投行信贷部相关负责人当时确实签收了028号《评估报告》。而在附随的《百万庄产权抵押资料清单》也明确列有资产评估报告。028号评估报告和担保协议形成的时间、评估总值均吻合一致。“对这样一份直接关系到原投行承担担保风险责任的重要文件，他们不可能不要求提交。”

双方各执一词。最后，海口市中院认为该报告不能作为定案的证据采用。重审一审认定赵玉南合同诈骗罪成立。

2015年，赵玉海再次向海南省高院提出上诉。这一次，由海南省高院委托西南政法大学司法鉴定中心对028号评估报告印章真伪进行重新鉴定。鉴定结论同样认为，028号评估报告的印章与海南会计师事务所在工商年检材料上的印章及海口市公安局留存样本均为同一印章形成。

“至此，赵玉南方面委托的评估机构及海南省高院委托的评估机构均认为028号评估报告为真，仅海南省检察院出具的11号《文件检验鉴定书》认定其为假。”于道哲称，11号《文件检验鉴定书》作为被采信的重要证据并非没有瑕疵，该份鉴定书的鉴定人只有两人，且鉴定人始终没有出庭接受质证。

令赵玉南的律师团尤为不解的是，在2007年海南省高院的再审卷宗里，他们始终没有找到海南省检察院的11号《文件检验鉴定书》原件及全套文件资料。“按道理，判决所采纳的新证据，应该进入法院的卷宗。但很奇怪的是，卷宗里居然没有。”于道哲说，“我们曾经去海南省检察院调取检方鉴定的原件，他们一直说找不到。之后，我们又申请海南省高院去调取，法院下了调取函，但检察院说，找不到了。”

专家意见：是民事纠纷还是刑事犯罪？

另一焦点问题是赵玉南是否以非法占有为目的进行了资产转移，逃避债务？

海口市中院认定珠建集团公司获得借款7700万元后，绝大部分款项既未用于借款合同约定的项目，也未用于担保协议约定的项目，并据此认为，赵存在非法占有的目的。

其主要依据是来自海南海正会计师事务所出具的（2003）第348号《司法审计报告》和（2004）第171号《司法会计鉴定书》。

赵玉南方在审理中多次质疑这两份报告的鉴定人员无资质、无资格，采用的原始材料不全面，作出的结论断章取义、不客观、不真实。“没有财务账目等原始资料，没有做延伸审计，仅凭银行出具的几张对账单、存款单和支票，就作出了检验鉴定。”

但法院认为，这些问题都不存在，因此，辩护意见不予采纳。

赵玉南不甘心。2016年1月，通过辩护方委托西南政法大学司法鉴定中心针对这两份报告专门出具了一份《司法会计鉴定检验意见书》，该鉴定检验意见认为，171号《司法会计鉴定书》没有实施必要的鉴定程序搜集充分的鉴定证据，资金用途的鉴定证明大部分不周密不严谨不恰当，其证据价值不可靠。348号《司法审计报告》有多处明显错误，从实质上违反司法会计鉴定行为规范，严重损害审计报告的证明价值。

西南政法大学民商法学教授、司法会计研究中心主任范伟红是这份《司法会计鉴定检验意见书》的鉴定人之一，她接受《中国经济周刊》记者采访表示，从辩护方提供的委托鉴定的案卷复印材料看，无法证明赵玉南本人以及珠建集团公司存在涉案贷款“挪用、转移资产”事实。

多年来，赵玉南方求助了一切可能的专业力量，包括对关键证据委托权威机构进行多次技术鉴定及前后三次委托邀请高铭暄、张泗汉、康树华、王作富、何秉松、刘明祥、何家弘、孙长永、梅传强等多位国内著名法学家对他的行为是否构成合同诈骗罪进行专门的研讨和论证。

“专家们出具的多份意见书均一致认为赵玉南不构成合同诈骗罪。”于道哲称，法学家们的主要依据是028号评估报告足以证明赵玉南并不存在隐瞒百万庄别墅预售的真相，而即使已经预售，但别墅的所有权并没有转移，在扣除预收款后，仍可以对外合法抵押。

其中的一份意见书直言不讳地指出，在已经作出的判决中，法院认为028号评估报告在形式上和内容上不具有真实性、不予采纳的理由根本站不住脚。

而在范伟红看来，赵玉南案从本质上被定性为民商事纠纷更为妥当。“对于这样的经济纠纷，民事诉讼能够救济和解决的，刑事司法不宜积极介入。”

入狱之后

12年来，赵玉南一直申诉。

“各方都在做他的思想工作，让他认罪争取早日减刑出来。他说，这绝对不行，这是原则问题。他坚持他的案子是冤案，他是无罪的，既然无罪，搞什么减刑？”石建称，如果赵同意认罪，现在差不多该出来了。“但他太固执了。”

在赵玉南出事之后，珠建集团投资兴建的多个项目均已易主，东湖酒店是保存下来的少数资产之一。位于海口市中心的东湖酒店曾经繁华一时，如今已经破败不堪、荒置多时。

他在美兰监狱的岁月，沉寂已久的海南房地产开始复苏，并经历了最繁荣的10年。

别墅调查报告范文第2篇

占地1800亩的中信森林湖项目，在青岛以“世界级湖岸墅区”著称，是少海新城别墅区的典型样板。少海新城的主干道上，中信地产“开启你的别墅生活”的道旗和广告牌随处可见。2011年上半年，中信森林湖一期以8.4亿元问鼎青岛“单盘成交面积”与“单盘成交金额”双料冠军。

多年来，国家部委三令五申禁止审批别墅类房地产项目用地，明文规定住宅用地的容积率指标必须大于1。而中信森林湖这个号称容积率只有0.4-0.58的超大型别墅区，又是如何通过层层审批，并且别墅不是以个案存在，相关部门的推诿与缄默让人生疑。但值得注意的是，偌大的项目各部门并非全然不知，相反，根据官方资料显示，这个项目开工时，胶州市主要领导悉数到场，并曾多次到施工现场了解项目建设进展。

时代周报记者致电中信地产总部，中信森林湖的项目用地容积率到底是多少，别墅用地如何获批，已被叫停的高尔夫项目为何仍被当作宣传亮点等问题虽然被工作人员记录下，但截至发稿前，中信地产并未给时代周报记者任何答复。

一期容积率只有0.4

中信房地产股份有限公司（下称“中信地产”）是中信集团旗下一级控股子公司，中信集团2010年年报显示，中信地产已基本形成“立足京、津、珠三角、长三角，有选择地进入二线城市”的全国布局，全年商品房销售预售面积215万平方米，销售预售金额258亿元，全年营业收入132.7亿元，其中，中信青岛森林湖计划投资95.92亿元，建筑面积80.36万平方米。

中信森林湖的官方网站显示：“森林湖项目总占地1800余亩，位于美丽的南湖、北湖沿岸，周边景色优美，配套齐全，具备打造‘亲湖、生态、低密’社区的先天优势。首期开工的区域K01占地18万平方米，建筑面积7.3万平方米，产品形态为高品质湖景独栋别墅产品，着力于打造高端湾区生活方式，将成为中信地产进军青岛的重要标志。”

而2004年10月国务院曾发文，要求继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地审批。2006年12月，国土资源部、国家发改委联合印发《关于实施〈限制用地项目目录(2006年本)〉和〈禁止用地项目目录(2006年本)〉的通知》，别墅类房地产开发、高尔夫球场、赛马场项目等六类被明确列入禁止用地项目。

2010年，国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确，要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。

时代周报记者以购房者身份暗访时，中信森林湖售楼处工作人员介绍道，“这个项目最大亮点是：环绕6.28平方公里的少海湖，比西湖还要大930亩。整个少海新城是高端别墅区，这附近没有高层，都是别墅。少海新城建设用地7000亩，中信预计拿地4400亩，目前已经拿下1800亩，剩下2000多亩已达成初步协议。我们项目分10期开发，周边不仅有湿地公园、人文景区，还有千亩体育公园，体育公园实际上是两个18洞的高尔夫。”

“一期整个容积率0.4，今年3月26日开盘的，是青岛上半年别墅双冠王，307栋独栋别墅，均价1.6万元/平方米，现在只剩4栋。目前二期已经开始认筹，都是联排，容积率为0.58，均价9000多元/平方米。”该售楼人员说。

中信森林湖在新浪乐居的项目“详细信息”一栏中也显示，首批307栋，占地18万平方米，建筑面积6.7万平方米，容积率为0.4。

官员信口否认建别墅

对于该项目是如何获得用地审批的，胶州市土地储备中心工作人员向时代周报记者表示：“我们把土地出让给广东联泰集团，中信是从联泰手里拿的地，我们这里没有土地的信息。”

当时代周报记者问及，即使是联泰将土地转让给中信地产，最初地块出让时的容积率和规划也应该不会改变时，该工作人员仍坚称不能提供地块信息，“你可以上中国土地市场网上查到，我们所有交易的土地信息都必须在上面公告。少海新城的土地都是由少海新城管理处管理，不一定全部拍卖，有的是协议，有的是转让，具体由少海管理处操作，你要去找他们了解。”

胶州市政府网站显示，2007年，广东联泰集团与深圳长城投资控股股份有限公司携手采取“建设－移交”运作模式，在8年内斥资30亿元开发建设少海新城，前3年主要进行基础设施建设。时代周报记者在中国土地市场网上查询了2005-2011年的出让公告，均未找到相关地块信息。

面对上述问题，一位始终不愿意透露名字和职务的少海管理处相关负责人打起了“太极”，“我刚接触这块，不是很熟。这次主要报道哪些方面？要不我们转转看看少海景区吧。我们这里主要是公共事业、景区管理，具体项目都由相关主管部门来管，不是我们管。”

对于中信森林湖的容积率是否为0.4，别墅用地如何获批的，该负责人给出了一个令人哭笑不得的答复，“容积率肯定不是0.4吧，那是宣传的。咱们国家规定应该是多少我还真不知道。中信那些项目不是严格意义上的别墅，也不是以别墅建的，你去现场看了没？那是他们自己宣传的，真正别墅我觉得不是那样的。说白了，那些不是独栋，人家来看房子，来了一看不是，好多都走了。”

而胶州市环保局的官方网站上，《中信森林湖一期建设项目环境影响评价第二次公示》显示，中信森林湖一期建设项目被正阳路分为东(A)、西(B)两个地块，总占地面积24.40公顷，总建筑面积34.00万平方米，容积率为1。A地块设计总户数307户，均为2层，地下一层车库307个，每栋独立设置；B地块设计总户数1403户，拟建9栋18-28F的住宅楼，建有地下2层的车库，共1403个停车位。

即便在这个环评公示上，容积率也未超过1。目前在建项目中，也找不到“9栋18-28F的住宅楼”。而中信森林湖售楼人员也一再强调，该项目是别墅区，并没有高层。

到底容积率上报时是一个数字，实际操作中被擅自改动，还是规划时就已得到0.4-0.58的默许，时代周报记者向胶州市规划局求证时，规划局办公室副主任陆洋表示，相关问题必须向办公室主任王建新请示，由王建新来解答。但王建新始终不在办公室，并且手机无人接听。

有意思的是，时代周报记者在王建新办公室堆得厚厚一摞的规划报批方案中发现，少海新城项目报批中不乏别墅的方案。

其中，一份《青岛胶州少海卫城项目方案设计》显示，该项目总用地面积80027平方米，其中别墅建筑面积11727.19平方米，共42栋，项目容积率为0.53。而另一份名为《青岛胶州市少海别墅项目规划设计深化》显示，该项目总建筑面积91100平方米，独栋别墅建筑面积56050平方米，共123栋，容积率0.4，酒店及会所建筑面积35050平方米，容积率1.48，项目总容积率为0.56。

这至少可以表明，各个项目在上报规划时，并没有把容积率大于1当作不能触碰的红线。

而在中国土地市场网查询可以发现，少海新城挂牌出让的容积率不超过1的土地不在少数，例如，由青岛少城置业有限公司获得的位于胶州市胶马路北、少海南路南，面积为8.1297公顷的土地，合同签订日期为2009年12月29日，约定容积率下限为0，上限为1；由青岛市联明地产有限公司获得的一幅面积为41.4961公顷的土地，签约日期2009年12月28日，约定容积率下限为0，上限为1。时代周报记者在少海新城多个售楼处采访时获悉，除了沿湖别墅外，白鹭洲等湖心小岛上也错落着一些高档别墅和会所。

别墅项目成了形象工程

事实上，除了中信森林湖以外，中信集团旗下另一控股子公司中信旅游总公司在少海新城投资5亿元建设了中信少海五星级大酒店以及别墅项目中信璞玉岛。

其中，中信少海五星级大酒店由中信旅游子公司青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司建设，中信璞玉岛由青岛信瑞房地产投资开发有限公司开发建设。

据中信璞玉岛售楼处工作人员介绍，“璞玉岛延少海湖的东岸，分为南北两个地块，北边是住宅，南边是五星级酒店。一共188套独栋别墅，南边只有14栋。一期50多栋，目前推出的有20多栋，最早2013年6月交房。东边靠近体育公园，国家不批高尔夫用地，我们对刚到访的客户一般不作宣传，后期很多客户都知道这是个高尔夫项目。不算酒店那块，整个容积率是0.4。”

对于打着中信旗号的璞玉岛项目，中信森林湖售楼处工作人员颇不以为然：“信瑞房地产，是浙江的几个老板成立的公司，在中信旅游挂了10%的干股，它是借中信名义建的。”

中国土地市场网显示，青岛中信瑞星思达旅游开发有限公司获得的3.1674公顷土地为“其他普通商品住房用地”，土地使用年限70年，合同签订日期为2011年2月14日，约定开工日期为2011年2月14日，约定容积率上限为1.2。但胶州市规划局“青岛中信度假酒店及住宅项目批前公示”中，该地块容积率已上升为1.37。

由青岛信瑞房地产投资开发有限公司于2011年2月14日拿下的两幅分别为6.6477公顷、6.2183公顷的土地约定容积率下限为0，上限为1.2，即是璞玉岛的项目用地，这与售楼处宣称的实际0.4的容积率并不相符。

而2010年国土部和住房城乡建设部下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中明确：“市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目，应统一规划设计，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中、权钱交易等违纪违法行为。”

与此同时，被中信森林湖和中信璞玉岛高调宣传的高尔夫项目，借着休闲体育公园的名义仍大行其道。虽然国土部今年11月左右已经清查并处罚了少海新城的高尔夫项目，但高尔夫项目仍被印在了中信森林湖最新的宣传图册上，对于今后高尔夫是否停建，少海管理处负责人不置可否。

据悉，少海新城原本是一片荒滩，每遇到天文大潮、海水倒灌，都会引起很大的水患。因此，胶州决定实施东部滞洪区工程，即在胶州市区东部10.5平方公里的盐碱地内开挖一个6.28平方公里的滞洪核心区―少海湖。除了满足胶州城区的滞洪功能外，胶州市政府以少海为核心，希望打造一个“宜居、宜业、宜游”的少海新城。按照设想，少海新城将投资200亿元，官方数据显示，截至目前，已累计完成投资约46亿元。

中信集团的两个项目被列为少海新城招商引资的重点对象之一，自然受到胶州市政府的“优待”。胶州前市长刘赞松在致辞中曾表示，“胶州市委、市政府将为项目的建设推进提供最优质的服务，使项目早出形象、早见效益。各相关部门单位要全力配合中信地产确保工程进度”。

别墅调查报告范文第3篇

郭立仁曾经是长春市有名的装修商，2001年他拿出多年来的积蓄，在长春市净月潭旅游开发区建成了34栋山庄别墅，准备投资旅游服务业，但是后来由于资金周转问题，郭立仁决定将山庄出售。此时，一位名叫李克祥的公司老板找上了门。

郭林：通过别人介绍认识他以后，他说他手里有个好项目，做汽车发光牌照，本身项目是他自己研究的专利，国家后来给他评估了6、7个亿。

根据李克祥的介绍，他所经营的吉林省光发科贸有限公司是公安部的定点企业，每年可以生产800万片的机动车发光号牌，一年纯利润1亿3千多万元。为了证明自己的话，李克祥向郭立仁出示了发明专利书，以及可以发光的机动车牌照，在签协议之前，郭立仁还认真查看了光发科贸有限公司的营业执照。

“当时咱们也看他的文件了，有关文件，我觉得挺好的项目决定卖给他了。”

根据买卖双方协定，李克祥以3000万元的价格买断34栋山庄别墅的产权，并采取分期付款的方式，在一年之内分6次全额结清。双方达成协议签字后，郭立仁便将山庄的产权证明交给了李克祥。然而一年的时间过去了，郭立仁只拿到了不到50万元的现金。

“没成想，他迟迟不给钱啊，后来一看事不好可能上当受骗，我就到公安机关报案了。”

接到报案后，长春市公安机关立即介入调查，警方发现34栋山庄别墅此时早已经被李克祥抵押给了别人。

“说钱一年以后付清，一年以后根本没有付钱，不仅这样，不到半个月，他就把山庄抵押借款给抵押出去了。”

意识到案情重大，并且可能涉及到巨额经济诈骗，公安机关立即传唤了嫌疑人李克祥。

“借70万元，用一个月，10栋别墅就抵押出去了。我当时问他一栋别墅多少钱啊，他说不知道，我说一栋别墅就100万，看来他是迫不及待了。”

经调查，李克祥得到34栋别墅后，仅仅几个月的时间就用34栋别墅抵押借款500多万元。

“整个后来把我骗的一无所有了，现在装修公司也黄了，吃饭都成问题，全都是靠朋友这给点，那给点，一年多就是这么维持着过的。”

事实证明，李克祥的光发科贸有限公司很可能是一个空壳公司，然而后来的调查却大大出乎警方的意料。

“我们查李克祥，他有工商执照，有国税、地税登记，还有组织机构代码，而且还有开发区管委会以及省计划委员会的文件。”

李克祥的光发科贸有限公司具备许多合法手续，难道是警方判断有误吗，如果光发科贸科贸有限公司确实是一个合法企业，为什么购得34栋山庄别墅后迟迟不付款呢。为了能够解开谜团，警方决定对光发科贸有限公司展开深入调查。

按照李克祥在当地工商部门的注册登记，光发科贸有限公司的地址应该是长春市海口路3号，然而当警方赶到这里时却发现，海口路3号却从来就没过这样的公司。

“从来就没有，只是签了一个合同，然后就再也没有来过。”

根据业主介绍，李克祥和她签了租房合同后，就再也没有来过，警方分析，李克祥拿走租房合同很可能是为骗取营业执照做准备，然而，要办理营业执照还必须具备其他证明，这些证明是真是假呢，警方继续进行调查。

在光发科贸有限公司的注册登记中警方发现，公司的注册资本是1089万元，验资报告由长春市中庆会计事务所出具。李克祥到底有没有这么多钱呢，警方决定前往出这家会计事务所进行调查。

“这不是我们出的，肯定不是，一看这个号码就知道了。”

会计事务所负责人看到这份验资报告时，立即就认出这是一份假报告，这位负责人告诉警方，他们每年的验资报告都按顺序编了号，2000年一年他们只做了一百多份验资报告，而李克祥这份验资报告的编码却是两千多号，很显然，验资报告是假的。为了进一步证实自己的说法，事务所的档案员还专门找出了当年的验资报告加以证明。

“都在这里呢，你看看就100多份。”

面对警方调查回来的真凭实据，李克祥百般狡辩，声称这些只是公司注册登记方面的失误，而他的公司已经准备开始生产发光号牌，并且还是公安部的定点企业。

“他说这个项目是公安部让他在天津、北京、辽宁、吉林先搞试点，然后向全国铺开。”

为了验证李克祥的这一说法，长春市公安机关立即与公安部进行了沟通。

“实际上根本就没有这回事，我们到公安部交通管理局说没有换车牌的这个动向，也没有让任何单位换这个车牌子。”

经证实，公安部根本就没有更换机动车号牌的计划，并且吉林省光发科贸有限公司也不是公安部的定点企业，李克祥的弥天大谎终于露出冰山一角。

在调查中警方发现，虽然光发科贸有限公司在工商部门的注册信息和对外宣传存在虚假内容，但是他们确实具有可以发光的机动车牌照，以及有关政府部门的批复文件，这又是怎么一回事呢，警方继续进行调查。

根据李克祥提供的材料，发光专利技术是上海某大学研究所转让给他的，为了能够揭开案件中更多的谜团，警方立即前往上海找到了专利技术发明人葛宝贵。

“他这个是被动发光，没有科技含量，只是像荧光粉一样的东西。”

葛宝贵向公安机关证实，他的专利技术从来就没有转让给李克祥，而李克祥的车牌和真正的专利产品也存在很大区别，为了证明这一点，葛宝贵将两个车牌进行了比较，我们可以清楚地看到两个车牌的明显区别。

“从我们调查看，李克祥什么都是假的，技术资料是假的，项目建议书是假的，验资报告是假的，工商执照是骗的，没有一样是真的。”

如果说李克祥所有的东西都是假的，当地有关部门为什么还对他的公司成立进行批复呢。在调查中警方得知，李克祥提供给有关部门的一份项目建议书起到了关键作用。

在这份名为《中国机动车新型发光号牌项目建议书》中，有一位名叫毛东升的副主编，为了查清楚这份建议书的由来，警方对毛东升进行了询问。

“他说李克祥给他提供了基本材料，他在家里用了两天时间自己编制出来了，我问他编这个有什么科学依据没有，他说没有，就是自己编制的。”

毛东生：这边一份材料，那边一份材料，我把他组合了。

“是不是抄过来的。”

“是，就是抄过来的。”

“工厂人数是怎么来的？”

“基本上就是凭空想象了。”

不仅凭空想象出工厂的人数，李克祥还用荒唐的计算方法编造出了公司的年产量。

“他就自己假设了一下，每年全国淘汰的机动车有400万辆，一辆车有两个车牌子，400万辆就是800万片。”

在编造了《项目建议书》后，李克祥将之前伪造的专利转让合同以及各种假证明上报给长春市经济技术开发区管委会。之后，开发区管委会对李克祥的项目建议作出批复，而这些文件就成了李克祥进行诈骗的重要道具。

“李克祥诈骗的特点就是用一些诈骗的手段，骗得了一些相关政府的文件，用政府的文件去骗这些人员来投资。”

2004年2月5号，长春市中级人民法院对李克祥特大诈骗案作出一审判决，认定其行为已经构成诈骗罪、虚报注册资本罪，判处李克祥无期徒刑。

别墅调查报告范文第4篇

【关键词】 山地建筑；监理要点；防范

【中图分类号】 TU721.5 【文献标识码】 B【文章编号】 1727-5123（2009）01-041-02

1工程概况

天琴湾三期工程位于深圳市盐田区东部海岸著名的旅游胜地――大梅沙与小梅沙之间的崎头岭上。场地北靠盐坝高速公路，南邻连接大小梅沙的盐梅路，项目用地北高南低，建筑物座北朝南，三面临海，面向大鹏湾海域；山地原始地貌属丘陵地貌，海拔高度34～120m，山坡坡度25～65°，表层植被以杂草灌木为主；场地地层由杂填土、坡积砂质粘性土、残积砾质粘性土及燕山期强风化、中风化和微风化花岗岩组成。

别墅用地依山而建，共设计豪华独立式别墅48栋，一栋会所及直升机停机坪组成，其中48栋别墅均配有独立的宅前路或宅前桥及室内泳池和电梯，是当前国内首席高档次别墅区。别墅总占地面积257161m2，总建筑面积25462m2；场地别墅大多3～4层，因山地地形复杂，其配套工程有桥梁工程、道路挡墙工程、边坡支护工程、水保工程、景观绿化等工程。

2设计形式、工程特点

2.1设计形式。自然景观和天然资源是本项目最大的优势。以不破坏山地原有特征和植被为原则，配合独具特色的规划及建筑、景观设计，利用自然山势高低错落，令生态环境与建筑融为一体，营造一种映在绿丛中的临海高档别墅，为尊贵的客户提供舒适温馨的居住环境。

别墅建筑结构为框架结构，基础有桩基础、墩基础及天然基础，建筑物抗震设防烈度为7度，框架抗震等级三级，建筑物设计使用年限为50年。

2.2工程特点。

2.2.1别墅各层平面错台多（标高多，无标准层），阳台、卫生间多为降板，因此对于施工测量和控制标高应谨慎细致。

2.2.2别墅工程结构轴线多，节点多、异型柱多，转角多，施工工序多，给模板及钢筋的制安带来一定的施工难度。

2.2.3有些别墅底层净空高达7米，属高支模，安全施工控制应高度重视。

2.2.4别墅工程山势较陡，主体施工的外脚手架搭设及安全维护工作要认真对待。

2.2.5别墅施工工序：场地土石方开挖水保施工边坡挡墙防护施工基础孔桩平台脚手架搭设孔桩开挖施工平台脚手架拆除承台开挖土方转运及桩头处理砖胎膜及挡土墙砌筑抹灰基底及结构层施工(穿叉墙体砌筑施工)园林园建及外装施工。

2.2.6因工程处于著名的旅游胜地，施工期间的排污和垃圾处理要作为重点加以控制，保证施工期间不对环境造成污染和破坏。

2.2.7水土保持工程是本工程的另一重点，项目的开发应尽量减少山体水土的流失。

2.2.8因山地建筑工程形式多，各设计单位要在建设方的统一部署下,搞好不同工程形式的协调配合工作,使工程主体、景观及配套工程达到整体完美统一 。

3工程监理控制要点

山地建筑工程相对城镇平地或坡地建筑工程，从工程施工到监理控制总体形势区别不大，但因山地建筑大多依山体地势而建，坡体陡峭，地表覆土较少，因此相对城镇平地或坡地建筑工程，从工程施工到监理控制又有其独立特点。天琴湾山地别墅建筑工程，施工初期首先应完成和完善山地水保体系及道路挡墙工程的施工,在道路等配套工程完成后, 山地别墅施工除应做好一般建筑工程常规控制外，还应着重做好以下几方面控制：

3.1主体施工控制要点。

3.1.1基础孔桩控制。天琴湾山地建筑目前已施工的18栋别墅(含会所)基础多设计桩基或墩基础，因坡体陡峭，给基础施工带来极大困难。首先，所有基础孔桩施工前需先搭设10米左右的钢管脚手架施工平台，以利于土石方的转运和运输；其次，对于孔桩石方的爆破作业，要特别重视和做好山体下旅游区道路和人员车辆的防护戒备工作。

3.1.2屋面、露台排水控制。天琴湾三期已施工单体别墅主体建筑面积多在800O左右，且大多卧室、客厅等房间设有户外大面积阳台和露台，大多阳台和露台均覆有种植土进行苗木绿化及点缀景观小品工程，有的别墅平屋面设有屋顶花园，因此工程对屋面、阳台和露台的排水设计和施工十分重视和必要。天琴湾三期单体别墅屋面、阳台和露台的排水设计主要采用PVC管连接网状排水盲管，并覆盖陶粒滤水层，雨水经滤水层、排水盲管再流入周边边沟及外墙排水立管排走。

3.1.3内外装饰特色。天琴湾三期工程已竣工的16、17栋别墅及即将装修的别墅均是豪华装修。其特色主要有以下两点：一是装修材料品种多，且很多材料为港澳及国外产品，价格昂贵；二是施工装修方法多，装修节点多，工艺要求高。

3.1.4别墅防雷要求。山地别墅工程由于它的特殊性，加之小梅沙依山畔海，对防雷接地要求较高。别墅工程座落岩石上，土壤的接地电阻高，施工中除按设计规范要求进行施工外，增加了每栋别墅每层设置均压带(外墙门窗均接地)；室外泳池设置400×600网络式等电位扁钢联接，小区每栋别墅的接地网络联成一体；建筑物避雷带的设置在工程中采用了屋顶避雷器和暗敷避雷带相结合的做法，防雷接地既满足了规范要求，又保证了建筑物的外形美观。

3.2支护工程控制要点。

3.2.1要十分重视地质勘察工作。监理工程师要认真阅读工程地质勘察报告，了解工程所在地的地形、地貌和地质特点，分析可能导致边坡土体滑坡的各种因素，对影响边坡稳定性的关键地段、重要地层和土质指标做到心中有数。由于地质勘察资料不一定很详细而且可能与实际情况有出入，监理工程师在支护工程施工中还要经常对比现场的地质情况，与地质报告差异很大时要及时告知建设单位，由建设单位通知勘察和设计单位，查看是否需要调整设计方案。

3.2.2高边坡设计方案必须经过专家论证。建筑物的设计一般由正规设计单位负责，支护工程往往被认为是施工措施的一部分而不包含在施工图设计之内，由具备设计资质的支护单位自行设计。由于支护工程是一门很复杂的技术，如果设计人员的经验不足，很容易造成设计考虑不周。因此，要求聘请有丰富经验的专家进行设计、施工方案要经专家评审论证，以便有效降低支护工程的风险，防止安全事故的发生。

3.2.3天琴湾三期工程支护形式。由于天琴湾三期别墅工程用地依山而建，单体别墅工程均设有支护工程，且公共区域的道路桥梁工程两侧，根据地形也设计了边坡支护工程。0＃桥边坡支护高度为26.5m，小区边坡支护高度为30.8m，边坡支护安全等级均为一级。

天琴湾三期边坡支护工程主要采用的形式有：挂网喷锚支护；框架梁+锚杆(索)支护；人工挖孔桩＋预应力锚索支护；锚杆（索）框架梁+柔性防护网支护；锚杆(索)框架梁+柔性防护网+微型桩支护；锚杆（索）+框架梁+钢筋砼抗滑墩支护等形式。

3.2.4做好边坡监测工作。①主要为坡顶、坡面位移变形监测，监测工作由专业人员进行；②监测频率为施工期间每周监测2次，竣工后每15天监测1次，半年后每月监测1次，1年后两月监测1次，可根据变形速率调整监测间隔时间。

3.3水保工程控制要点。

3.3.1成立台风、暴雨水保安全应急防范小组。深圳地处沿海，降雨量大，雨季长，台风和强热带风暴频繁。天琴湾三期山地别墅建筑均依山而建,为避免水土流失，确保工程质量和正常的安全施工，应成立制定台风、暴雨及水保安全应急防范小组及预案。充分发挥应急防范小组人员的作用，群策群力，群防群治，各单位协同奋战以保证在台风、暴雨期间，将台风、暴雨等恶劣天气对项目的影响和损失降至最小。

3.3.2制定防范措施(预案)。

3.3.2.1台风暴雨安全应急防范措施：①台风季节应特别提高警惕，随时做好防台风袭击的准备。设专人关注天气预报，如遇天气变化及时报告，以便采取有效措施；②成立台风期间抢险小组，密切注意现场动态，遇到紧急情况，立刻投入现场进行抢险；③科学、合理安排好各分部分项工程的雨期施工，当风力大于6级时，应停止室外的施工作业，做到有备无患；④台风到来之前，应对高耸独立的机械及未装好的钢筋、模板等进行临时加固，堆放在楼面、屋面的小型机具、零星材料要堆放加固好，不能固定的东西要及时搬到建筑物内；⑤台风过后要立即对模板、钢筋特别是电源线路进行仔细检查，发现问题要及时处理，问题严重的必须停止使用，经现场负责人同意方可复工。

3.3.2.2水保安全应急防护措施：①提前筹备水土保持所需要的各类物资，组织好应急抢险队伍，随时准备出发；②在下大雨或暴雨能造成水土流失的情况下，现场管理领导小组成员轮流值班，服从组织安排；③加大现场巡查力度，不放过每个细节的隐患，根治源头，切切实实做到险中无险；④提早做好整个山体上排水系统的通畅，特别是对所有临时或者永久性的跌水沟、沉沙井、道路边坡排水沟及山顶上的截洪沟，过路函管全面检查，是否有堵塞情况，如需疏通的部位要尽快安排并落实到位；⑤对整个现场有水土流失的部位，应该慎重对待，并且及时拿出具体的整改措施，及时解决，以免造成进一步的水土流失。

别墅调查报告范文第5篇

2010年5月31日，北京市怀柔区杨宋镇梭草村，被称为“水岸江南”的32座仿古小产权住宅在3天内被夷为平地，这与3年前在北京市房山区青龙湖镇青龙头村的经历别无二致，2007年3月27日，青龙头村违规修建的85栋小产权别墅也以同样的方式被。

由于《中华人民共和国土地管理祛》(简称《土地管理法》)中明确规定，农村集体土地不能私自流转，这种因修建在农村集体土地上并对外出售而得名的“小产权房”，在法律角度上并没有存在的依据，然而，对这些小产权房执行“绞刑”，也并未起到遏制它发展的势头。

相反，据《环球财经》杂志记者3年来对京郊小产权房的调查，时至今日，小产权房问题已成为介于民生和法律的角力。对违规小产权房的妥善解决，各方更需在强拆之外找到更为智慧的解决办法，而它自身也事关中国新一轮土地制度改革的成败。

被送上“绞架”的小产权房

一个位于北京之南41公里的房山区，一个位于北京之北60公里的怀柔区，与3年前房山区青龙头村别墅被相比，位于怀柔梭草村的“水岸江南”仿古小区，除了拆除时间和地域上的差别，其两者被执行“绞刑”，有着戏剧般的共同点。

作为今年5月4日被国土资源部公布为督办的典型国土资源违法案件，修建在梭草村之南的“水岸江南”，一共拥有两期81栋仿古小院。国土资源部在当天的新闻会上表示，予以拆除的为2007年12月30日之后新建和续建的二期32栋宅院，另外49栋宅院则等处理政策出台之后一并处理。

2010年6月14日下午，从怀柔区杨宋镇中心小学出发，向南走进梭草村，东行穿过相邻的四季屯村，沿着干涸的潮白河边的右堤路继续南行，10分钟后，便看得见马路右边一个大沙坑边的白色院落，这就是5月31日被强拆的“水岸江南”所在地，记者注意到，挖掘机轮胎痕迹和地上残缺的砖瓦随处可见。

一位母亲带着儿子推着三轮车，到“水岸江南”一期工程西边的水管处拉水，他们是已经住进一期工程的业主，因为已经入住，所以其宅院尚未被拆除，由业主雇佣的一位村民则在水管处摘红透了的小樱桃。这位村民介绍说，院子里尚未通水，已经入住的业主只有在外拉水生活，不过电是通的。

敲开另一位业主的大门，母女二人匆匆表示“等政策下来”，便不安地关上了大门。走进一个已人去宅空的院子里，昔日宣传可以种菜的院子长满了荒草，院子中的亭子已有油漆斑驳迹象；另一所院落门口，则贴着与拆迁无关的法院封条，房内也只有存留的铝合金窗栏在诉说着它曾被查抄的一幕。

在房山区青龙头村，2010年6月16日中午，站在村庄边的马路上，仍然可以看得见3年前被强拆别墅的痕迹。在村子南边，当初被拆的85栋别墅空地上已经荒草丛生，两头花白的奶牛在悠闲地吃草。它们的旁边，是还未拆掉的49栋毛坯别墅。

这两处住宅，均曾以“新农村建设”的项目而存在，开发商与各自的村民委员会签署了合作协议，村民也皆在村民大会上多数同意了项目修建。

虽然两者被拆相差3年，并且同属于小产权性质，但各级政府部门却不约而同绕开了小产权概念而进行强拆，强拆理由亦极其相似。据北京市国土资源局上报北京市政府资料，青龙头村别墅所占地为房山区风景旅游设施用地，因此为非法占地。

对于“水岸江南”，国土资源部工作人员此前接受媒体采访时则表示，它被列入黑名单，在于不符合国土资源部的规范标准。另据了解，“水岸江南”承包合同原本为修建“生态种植园”，也是因此，才被判定为“违法居住类建设项目”。

矛盾的小产产权房现实

以青龙头村小产权别墅被强拆为起点，矛盾的是，对小产权房处以“绞刑”，并没有有效阻止小产权房的发展步伐。

“水岸江南”被强拆之后，据中央电视台报道称，当地政府亦在回避小产权房概念，分析认为，这是为了避免更多的小产权房被拆，事实上，全国政协委员蔡继明今年两会期间便透露，仅北京的小产权房便占本地市场18％左右。

另据蔡继明数年对全国小产权房调查，截至目前，全国小产权房所占土地面积已达66亿平方米，在西安，小产权房占当地房市规模则在25％～30％，深圳的小产权房，则可能占据当地房市一半江山。

2010年4月中旬，位于房山良乡的一家本地房地产中介对《环球财经》记者说，目前在良乡周围各个村子，都有小产权房住宅。事实并不止于此，据本刊调查了解，无论在房山，或者怀柔、通州、顺义，乃至密云和北京最北边的延庆，皆有小产权住宅的身影。

由于小产权房修建在村集体土地上，开发商并没有土地出让金以及各种税费成本，因此与商品房相比，小产权房修建成本和价格都具有明显优势，2007年以来，也是中国大城市商品房价大幅飙升的3年。这使得小产权房拥有了大量的需求。

以“水岸江南”为例，每套面积300～500平方米不等的小产权宅院，以50年的租期租售给来自城市的业主，租金价格只有40～60万元。而以2010年3月北京市商品房每平方米均价1.7万元计算，购买同样面积的住宅，则需510万～850万，两者差价高达10倍。

据调查，对于当地村民而言，也有将集体土地变现的需求。由于修建小产权地段，往往处于城市偏远郊区，这也意味着农民们无法从城市化过程中获得收入，加之人多地少，农民亦很难从传统种植业中获利。

作为房山区经济条件靠后的村子，在青龙头村，每个村民只有0.5亩耕地，修建小产权房之前，村民主要收入来源主要为在外打工，人均年净收入不到1000元，这也是村民大会多数通过修建小产权别墅的原因之一。2007年青龙头村多位村民亦向《环球财经》记者表示，别墅建好之后，可以从租金等方面获得收入。

事实上，作为地处偏远的村级组织，以及乡镇政府，看到城市周边地价上升，存在着将土地变现的冲动。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾指出，土地财政也成为小产权房需求旺盛的重要原因。陈锡文说，小产权房治理面对的是基层政府，面又很广，要让司法大有作为，有些不现实。

基于此，小产权房的蔓延，无形中便成为基层政府、人民和《土地管理法》等国家大法的博奔，由于目前并无针对小产权房的法规出台，也造成了处理违规小产权房混乱而又矛盾的局面。

农民、土地困局和房价高企

小产权的供需链条，第一次将市民和农民利益统一在一起。由于城市房价高企，市民不得不寻找更为便宜、偏

远地段的小产权房；又由于无法分享城市化进程中带来的好处，农民铤而走险修建小产权房。但是，它却相悖于包括《土地管理法》在内的整个中国土地制度。

在《土地管理法》、《城乡规划法》等法律之下，中国目前实行城乡土地二元制。农村集体土地只有经过国家征地，才可以进一步按照程序上市流转和房地产开发，政府也是征地的惟一合法主体，国家也对农村集体土地进行了严格界定。

然而，正是在这种城乡分割的二元土地制度下，才造成了农民无法获益和房价高企局面。

据国务院发展研究中心(简称国研中心)“中国土地政策改革课题组”2003年～2005年对覆盖中国南北九省(市)的实地调研报告，城乡分割的二元土地制度下，当农村土地转化为城市建设用地时，政府垄断土地一级市场低价征用土地，在成为高速城市化和工业化驱动器同时，也损害了农民权益，并有碍社会稳定。

据国研中心调研报告，1999年新《土地管理法》颁布之后，为了加强耕地保护而实行用途管制，将土地审批权收归国务院和省两级政府，原来由用地者直接和农村直接接触的“协议征地”，原则上变成了由国土部门代表政府直接征地，用地单位不再与农民见面的“公告征地”。

也是自此，征地变成了政府根据用地需求，以《土地管理法》为依据，从农民那里合法、强制地获得土地，由于农民无法参与，很多地方政府给予被征土地补偿时，只是把青苗和地上附着物补偿给农民，而把土地补偿费和安置费补助费给村组集体，农民只获得很少的补偿。

农民丧失征地谈判权的同时，按照合法的房地产开发程序，政府首先会按照基准地价征用土地，进而将农地转化为开发用地储备，政府再通过挂牌拍卖方式，将开发用地以高于数倍基准地价的价格卖给房地产商。

据《环球财经》记者2007年在青龙头村获得的小产权房成本概算，以青龙头村小产权开发商给农民开出的补偿为基准地价，对比当时当地开发用地价格，按照合理的征地和开发程序，当地政府卖地的收益回报率高达300％。

这也意味着，原本为了加强耕地保护而修订的土地政策，在农民丧失谈判权、无法保障自身利益的同时，在高达数倍的卖地收入驱使下，地方政府往往能够更加轻易地将靠近城市的良田转变为建设用地，保护耕地成为空谈。又由于开发土地日益稀缺，政府拍卖地价也越来越高，在动辄数十亿“地王”出现的同时，城市房价也风生水起。

事实上，《环球财经》记者所调查的两处小产权房用地，由于地理位置偏狭，也很难获得政府征用。建设青龙头村别墅用地，原本为无人耕作的山地，开发商在修建别墅之前，还动用大量土石方对土地进行了填埋和平整；“水岸江南”之前则为潮白河畔挖沙的荒滩。强拆背后的民生背影

据调查，无论对于3年前青龙头村别墅，还是今年S月底“水岸江南”的强制拆迁，仅就民生而言，各方更需重新审视小产权房的解决办法。

对于青龙头村村民，3年前的强制拆迁，至今仍是他们心中的伤。

据2008年5月青龙头村别墅开发商交给《环球财经》记者多达16页的详细规划图，这份图囊括了整个青龙头村344亩土地在内的改造规划，它也被青龙头村村民视为政府、村民和开发商三方共赢的计划。

按照规划，重新改造后的青龙头村，不仅村民将住进统一的新别墅，同时，开发商也将为村民建设村庄道路系统、商店和超市、村民文化活动站、公共浴室等基础设施，改造后的青龙头村，也将与旁边的青龙湖水库公园相配合，成为旅游休闲区。开发商的回报，则为获得青龙头村的土地开发权，建设6万平方米的商品别墅。

2007年拆迁时，宣传队人员曾对村民说，拆迁完成后将有经济调查组和善后完善组做剩下的工作，更有北京市监察局人士称，剩余的别墅可能通过公益拍卖进行处理。

然而，2010年6月16日，青龙头村村口，一位村民告诉回访的《环球财经》记者，自从2007年别墅被拆迁之后，对于剩余房子的处理至今杳无音讯，三年以来，由于旧村改造计划中断，村民们并未搬进为他们修建的别墅中。和3年前不同的是，村庄原来下雨便泥泞不堪的道路变成了水泥路，村中老人也有了基本养老保险。

没有耕地又失去别墅收益的青龙头村村民们仍像当初轮守剩下的别墅，他们也一直每年领着1袋米、3袋面一共200斤的口粮。村民们试图向上反映实际情况，并希望和高层直接对话，但一直无果。

已经居住在梭草村“水岸江南”的业主和梭草村村民，则在采访中表现出失望和不安。国土部5月4日新闻会表示，予以拆除的房屋包括2007年12月30日之后修建、续建房屋和尚未销售的房屋。据中央电视台报道，实际拆迁房屋甚至包括一位业主4月20日所购买的房屋，可5月31日便被夷为平地。

另据今年年初国务院对小产权问题的部署，国务院要求所有在建及在售小产权房必须全面停建和停售；同时将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；责成领导小组研究小产权房间题，拿出相关处理意见和办法。中间并未提及任何有关强制拆迁字眼。

“回想改革开放几十年，不就是不断突破旧有的条条框框的过程吗?城乡一体化、集体土地进入流转都已经开始试点，国土部是应该审视现有的土地法规的适用性，还是该无视现实，削足适履，把已经建好的房子一推了之?真的就没有比拆除更好、更合理的解决方式吗?”一位“水岸江南”业主在网上一个名为“九问国土部”的帖子中称。

小产权房问题何解?

是维护既定法律，选择土地困局向前发展?还是修改法律，选择民生?进而成为小产权房亟待解决的难题。

全国政协委员蔡继明认为，小产房问题涉及利益面很广，它不仅广泛存在，而且是关乎国民生计的重大问题，因此对小产权房问题应该妥善解决。2010年两会期间，蔡也在“两会”上提交了《关于妥善解决小产权房问题的建议》(简称建议)。

建议认为，对违法违规占用农地开发建设的小产权房项目应坚决取缔，同时也要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租等违规使用土地的现象要坚决予以制止，但是对在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上要加以区分，以长远眼光提出对策解决问题。

在蔡继明的提案中，也提出了小产权房问题的解决方法和步骤。

在短期上，蔡继明建议政策应承认现实，平衡各方利益。对于合理合规合法建设的小产权房，在补办相关手续，补交相关费用之后，应给予相应的正式产权，或者由政府通过收购等方式将这些小产权房变成经济适用房或回迁房。

“对于正在建设和新建的小产权房，要抓紧纳入城市统一规划当中，经过合理的审批程序予以确认或制止，不能因噎废食。”提案中写道。

“解决小产权房不是解决房，而是要解决地，同地同权同价，它要解决的问题是让农民分享工业化城市化带来的成果，这是第一个目的；第二个目的，就是打破城市国有土地的一统天下；第三个就是增加土地供给，平抑房地产价格。”3月17日，全国政协委员蔡继明接受《环球财经》记者专访时表示。

蔡继明认为，从长期看，应深入进行土地产权变革，给予农村土地真正完整的产权。

在土地产权变革详细建议中，蔡指出，各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划，先有统一一致和相对稳定的城市规划，房地产市场才能顺利进行交易。

其次，应明确农村集体产权的主体，使农民真正获得完整的土地产权，这将有助于保证农民根据产权地位分享城市化成果，同时又有助于遏制基层政府卖地冲动，以形成和谐的微观市场结构。