楼盘办公室工作计划范文第1篇

【关键词】城市房地产楼盘；管理机制；社区自治

随着国家经济的飞速发展，我国的住房制度的改革工作也在有序进行中，并取得良好效果。近年来，房地产行业已经成为我国经济的新的增长点，涌现出很多新型的楼盘小区。由此也引发了我们对如果管理房地产楼盘小区的思考，如何建立起一种新型的管理模式成为当前我们研究的重点内容。

一、研究的背景介绍

当前，在市场经济的大潮下，中国经济飞速发展，其中一个最为明显的特征就是城市的快速成长。城市建设的步伐不断加快，人们对住房的要求也随之提高，中国的房地产行业获得了空前的发展空间。在一线、二线城市中，每天都会出现大容量的新楼盘，这些楼盘的出现，不仅仅代表着我国经济的发展，还引发了我们对城市管理的深层次思考：采取何种模式来高效的管理这些楼盘？

当前的情况是，如果楼盘达到一定的规模，实行的是三级管理模式，即：居民委员会、业主委员会、物业管理共同管理，分别完成各自的职责。但是，这种传统的管理模式，势必会带来一些问题，首先就是社区的成员对于自治管理没有深入的认识，缺乏参与的兴趣；其次，居民委员会并没有真正起到自治管理的作用，其实质还是政府管理；第三，物业与业主之间做不到有效沟通，很多矛盾无法解决。由此可见，当前的社区管理模式无法有效的管理社区，社区自治更是无从谈起。

从社会学的角度来分析，房地产楼盘小区更像是一个社会的浓缩，和传统的为社区模式有所不同的是，房地产楼盘小区有其独特的特点，如产权私有，公共设施归集体所有等，这就决定了房地产楼盘小区管理模式的创新研究。

二、房地产楼盘小区的社区自治管理模式的组织结构研究

房地产楼盘小区实行社区自治管理，其实质就是业主实行自我管理、自我监督、自我服务。通过设立社区管理委员会，将居民委员会、业主委员会以及物业公司的职能有效地整合在一起，合理利用社区的资源，秉承“共同管理，全民参与”的原则，完善社区的管理模式，努力建设现代化的新型社区。

1、社区自治管理模式的组织结构介绍

社区自治管理是一种新型的管理模式，组织结构主要由以下五个部分组成：

（1）业主大会。业主大会作为最高的权力机构，主要负责：社区管理委员会成员的任免、社区建设议案的审批、社区管委会工作报告的审批、社区管理费用的审批以及对社区管委会的管理监督工作。

（2）社区管委会。社区管理委员会作为业主大会的常设机构，主要的职责是：制定社区的规划建设方案、计划社区管理的费用、有效开展社区的各项管理工作，社区管委会直接接业主大会的领导。

（3）社区管理办公室。社区管理办公室的成员都是具有社区工作经验的专业人员组成，具体负责社区建设的各项工作，直接接受社区管委会的领导。

（4）社区管理的工作人员。社区管理的工作人员直接受办公室主任的领导，负责各项具体工作。

（5）社区党组织。社区党组织主要负责宣传、贯彻党的政策方针，有序组织社区居民完成社区建设任务，做好社区居民的思想政治教育工作。

2、社区自治管理组织产生的背景介绍

业主大会中，除本社区的业主之外，也须选出非业主的代表共同组成。举行大会时，必须由半数以上的业主和非业主代表出席，通常情况下，大会每年举行一次，需要对一些重要问题作出决策决议，必须由业主大会共同讨论决议。

社区管委会中，大概由7—11人组成，其中应包括非业主的居民。业主大会选举出管委会的主任、副主任，在选举时，不应有歧视，正常情况下，所有人员都有选举权和被选举权。

社区管理办公室的主任由管委会主任选出，应具有丰富的社区管理的经验。具体的工作人员可以由办公室主任任命。

社区党组织直接受辖区内党组织的领导。

三、房地产楼盘小区的社区自治管理的运行机制研究

实行社区自治管理，其核心的特征就是在社区内部，具有相对独立的管理权力。要想真正做到自治管理，就需要高效有序的运行管理机制作为支撑。

在社区自治管理上，秉承民主自治的原则，社区全体居民共同监督，综合评价治理的成效。对于社区内的重大决策，社区管委会提出解决方案后，业主大会进行审议批复，而对于一些经常性的问题，社区办公室主任制定解决方案后，领导工作人员解决，综合评定社区各项建设工作的成绩，全民监督社区建设工作，保证社区工作的透明度，做到公开、公正、公平的处理问题。

诚然，社区自治管理并不等同于封闭管理，并不排斥政府的监督管理，在一定程度上，社区自治管理是政府管理的有效延伸。首先，社区党组织的领导就是辖区的党组织，管理监督社区各项建设工作；第二，社区自治组织是一个相对独立的组织结构，它的职责是有效整合社区内的各种资源，实质并未脱离政府的领导；第三，社区自治组织帮助政府完成各项工作，政府也可以直接参与社区的管理建设。由此可见，社区自治组织和政府管理相辅相成，缺一不可。

四、结论

随着房地产行业的发展壮大与成熟，越来越多的房地产楼盘小区成为新型的独立社区，在这些小区中，实行新型的社区自治管理模式，从三级管理、各司其职的传统的管理模式转变为共同参与管理的新的模式，将社区的资源有效整合在一起，鼓励社区内全体居民共同参与社区的建设工作，同时加强对专业人才的吸引力度，真正提高社区的自治管理水平。

参考文献

[1]赵萍.现代社区管理的新模式——新型房地产楼盘小区中的业主管理委员会.广东青年干部学院学报.2003（1）

[2]张翠竹.多元统计技术与房地产楼盘定位.中国高新技术企业.2008（3）

楼盘办公室工作计划范文第2篇

地产公司20__年上半年经营管理工作总结及下半年经营管理计划今年在集团党委和总经理的正确领导下，按照年初总公司制定的经营计划指标及各项工作部署，围绕重点展开工作。半年来，在集团党委和公司总经理的帮助下，我公司全体成员积极配合，工作有了明显的进步并取得了一定业绩，现将20__年上半年工作完成情况汇报如下：一、 上半年沈阳公司运营计划完成情况（一）、经营管理指标完成情况上半年公司紧紧围绕年初总公司制定的20__年度经营计划指标开展各项工作，努力克服各种不利因素，齐心协力，扎实工作，基本完成了上半年工作目标计划。1、项目工程实现竣工面积平方米（1楼平方米、2平方米、3平方米、4平方米、5平方米、10平方米、11平方米、12平方米、13平方米、17平方米、18平方米、19平方米、20平方米），完成上半年计划的72%。2、圆满完成了1、2、3、4、5楼的交房工作（17楼计划6月21日交房、19楼计划6月18日交房、20计划6月20日交房），截至6月11日共计交付350套。（二）、项目销售完成情况上半年（截止6月8日）商品房销售共计26套（其中住宅25套，商铺1套）；完成销售面积2272平方米（其中住宅销售2079平方米，商铺销售193平方米）；实现销售收入1283万元（其中住宅实现销售收入1110万元，商铺实现销售收入173万元）；完成上半年计划的33%。上半年公司在销售中组织了多次有成效、有特色的的宣传活动，为促进销售打下了坚实的基础：筹备参与了沈阳市房管局主办的“沈阳市夏季房交会”活动，联系参与了沈北看房团活动。各项活动的组织都取得了较好的经济效益和社会效益，从不同程度上提高了项目的知名度和美誉度；同时公司还加强了商品房售后管理工作，售后工作不仅解决了业主的维修困惑，同时又树立了公司的正面形象，提升了公司美誉度，上半年共接报修户226户，维修质量合格率达100%，维护了公司的良好信誉和社会形象。（三）、项目工程施工节点完成情况项目开发建设工程。在各位领导的大力支持下，沈阳公司集中精力，先后在现场召开多次工程协调会，全力以赴抓工程建设，保证了按期交房。截至上半年项目工程主要完成了以下工作：1、1～5楼工程收尾完成，已竣工交付业主；2、6～9、14楼已于交付使用，上半年工程维保工作正常进行；3、10～14楼已于通过竣工初验，上半年主要进行了初验问题整改，计划6月25日整改完成，达到竣工交付条件；4、15、16楼室内刮大白、室内零星修补、室外散水、台阶、坡道等项目施工已完成，目前剩余不锈钢栏杆制安、正压送风百叶制安、外墙（上料口）涂料修补等分项工程正在施工中，计划6月25日施工完成，达到竣工验收条件；5、17、18、19、20楼于20__年5月底通过竣工初验，目前正在进行初验问题整改工作，计划6月18日达到竣工交付条件；7、会所外墙面砖、屋面瓦、室内抹灰基本完成，计划6月30日达到竣工验收条件；8、给水、消防、燃气、暖气、雨水、污水外网均已施工完成；9、弱电监控外网正在施工，目前已完成管路及线路敷设，计划6月25日施工完成；10、强电外网正在施工，目前已完成管路敷设、箱变基础浇筑，计划7月5日完成自维部分电缆敷设及高低压设备安装；11、有线电视及宽带外网施工均已完成，计划6月30日信号接入户内；12、园区沥青道路路槽、山皮石底基层已完成，水泥稳定层完成60%，计划6月25日沥青砼面层铺装完成；13、园区景观绿化工程：西立面围墙砌筑、抹灰、铁艺完成，会所以西多层、洋房及1～5楼南侧区域种植土换填完成，景观小品完成30%，主入口大门主体结构完成，计划6月30日完成草皮种植，园区景观绿化基本到位。（四）、存在的问题及解决措施1、营销方面存在的问题：沈阳项目与售楼中心门前因市政改造，面对着交通管制、封路、造成客户到销售现场以及客户到项目现场难以通行的影响，大大降低了对客户的吸引力。导致到访、成交量的萎靡。因面对项目延期交房、交付房屋质量问题、项目未达到交付条件等原因，导致在市场上我项目口碑被大大破坏，意向客户的购买欲望大大降低。2、采取解决措施：在已交房楼宇中，积极沟通施工维修及物业，协调好已交房客户对我项目存在的问题的消除、售后维修保证的工作。争取在收房的客户中得到一定的认可和谅解。密切关注项目手续的推进，当项目手续达到法律要求的竣工状态后，积极做好宣传、引导工作，排除掉前期因交房带来与客户冲突的重大隐患，使得项目口碑在市场上有一定的回升。随着项目整体形象的不断完善，通过对园区最新的面貌宣传，尽可能的吸引意向客户。引导客户对之前印象的消除，最终达到成交目的。积极与各个媒体进行沟通，在重塑品牌形象、产品优点上做足工作。3、项目工程目前存在的问题（1）、地下室剩余工程量还较大，主要为地下室顶板及墙板漏水情况严重，造成室内大白大面积污染；地下室通风系统、排污系统设备电源及配电箱未到位，人防系统配电箱及备用电源（柴油发电机组）未到位等。（2）、会所施工处于停滞状态，剩余工程较多，主要为室内地热系统、楼地面、大白、外墙涂料等项目均未施工，消防控制室设备未到位，各相关系统联动调试无法进行。（3）、施工总包方竣工资料不齐备，造成15、16楼、会所、地下室及各单体楼商业网点暂无法组织竣工报验。（4）、园林绿化用水 设计存在漏项，各绿地未设计取水点，现工程部正积极沟通自来水公司增加取水点，目前初步方案已确定，并报送园林设计院最终核定出图。（5）、因黄河北大街高架桥建设需要，6月15日将全面封闭售楼部门前市政道路，届时销售工作及机关办公将无法正常进行，针对此问题，公司领导果断决策，将公司各机关及销售部搬迁至项目现场，计划6月底前搬迁完成，达到正常办公、销售条件。（6）、监理费、设计费存在资金缺口，造成上述单位工作配合态度消极，影响竣工验收相关手续办理；4、采取解决的措施（1）、统计剩余工程量，制订合理的施工计划，明确相关责任单位、责任人，督促各参建单位调整施工作业力量，加快剩余工程施工进度，抢工期；（2）、积极协调相关责任单位，统筹竣工验收组织管理。二、 管理费用、销售费用、财务费用支出情况（一） 管理费用、销售费用、财务费用支出表（二）项目回款情况截至20__年6月11日共计完成回款4.384亿元。三、 下半年经营管理工作计划（一）、经营管理工作计划1、营销管理方面1、针对[！]前期延迟交房、房屋质量问题、违约金问题以及园区问题等带来的口碑问题，随着整盘项目工程的完善得以弥补。从营销宣传上，针对之前问题，做特别宣传，使项目口碑逐渐恢复。2、房屋顺利交付后，实施推出老客户带新客户等相关活动。3、针对项目已经为现房销售，突出现房特点-即买即住。4、根据售楼处修路情况决定在项目现场设置售楼处，近距离接近客户。2、财务管理方面 沟通联系贷款合作银行，确保销售回款及时，严格控制成本，做好项目清盘结算工作。3、行政管理方面 继续加强规范化管理工作，保证项目收尾工作顺利完成；同时，深入开展企业文化建设，树立敬业诚信的行为准则。（二）、工程施工节点计划1、继续做好已交付楼号的工程维保工作，不断提升服务质量；2、地下车库、地下室收尾工程施工，计划7月15日完成；3、园区景观乔木种植，计划9月25日完成；4、工程竣工结算,计划10月25日完成；5、园区综合工程竣工验收、备案，计划12月25日完成

楼盘办公室工作计划范文第3篇

一、营盘中心卫生院改扩建

营盘中心卫生院始建于1953年，是营盘镇唯一一所全民所有制医疗卫生机构，担负着全镇4.5万人，17个村和周边地区近2万人的医疗卫生、预防保健工作，现有职工20人，占地面积3113.29平方米。营盘中心卫生院改扩建项目，下达规模为1530平方米,总投资114万元，在原址建设，项目计划中央资金95万元，省预算内配套19万元，由于营盘小集镇建设规划方案设置，营盘中心卫生院属被扩单位，门诊、住院楼共1382平方米业务用房将全部被拆除，医院占地将向后移（土地已纳入规划）为适应当前发展需要，避免重复投资造成资源浪费，在计划下达基础上增加规模和投资,为1813.65平方米,总投资251万元。2009年2月23日营盘中心卫生院建设地质堪测完成，2009年1月完成施工图设计并上报市建设局审图已批准设计，建设项目严格按照项目法人制管理组织招标工作，2009年3月14日开标，中标企业为**鸿发建筑工程有限责任公司，中标价2509919.64万元，2009年3月16日开工。工期为180天,2009年9月11日竣工验收,交付使用。3月16日县卫生局与鸿发建筑公司签订施工合同。同时与**市临翔区建筑工程监理有限责任公司签订监理合同，实施现场全程监理。目前基础部份已浇筑完工完成投资35万元。

二、德思里卫生院改扩建

楼盘办公室工作计划范文第4篇

关键词暖通设计分析

1 前言

一个好的建筑物暖通空调设计,需要达到良好的使用效果,当然是各工种综合的好效果。用我们的政策语言,就是适用、经济、美观三者俱备。为达到此目标,在作设计时各工种必须相互配合好。配合好不仅是要互提资料,还有很重要的一点是相互了解。对暖通设计人员来讲,首先要了解清楚设计对象。一般说来以下几个问题首先要了解清楚,才好采取对策,即选用适合的方案和系统。

1) 该建筑物的位置,四邻建筑物情况及其周围供热、供水、供电等管线的敷设方式与可能的接口地点。

2) 建筑物内的人员数量、使用时间、有无废气要排等。这些可作为计算负荷及划分系统的依据。

3) 层数、层高及建筑物的总高度,看其是否属于高层建筑。按现行的规范规定,10 层及10 层以上的居住建筑和建筑高度超过24 m 的其他民用建筑,应遵守《高层民用建筑设计防火规范》的规定。

4) 空间的实际尺寸,外墙、梁和柱子的尺寸。

5) 防火分区、防烟分区的划分及防火墙的位置,火灾时的疏散路线。不了解这些就无法设计防排烟系统,也不知道该在什么位置设防火阀。

6) 建筑结构的方案,如剪力墙的位置、屋面做法、外墙做法等。

7) 窗户的大小、层数及采用玻璃的热工性能,判断其是否满足节能要求。

8) 周围环境。① 建筑物是开敞的还是被楼群包围,周围环境的背景噪声水平。被楼群包围时计算供暖负荷时要考虑阴影区。②有无水面、沙地、停车场及比该建筑低的建筑物屋顶。这些都能反射太阳辐射给高层建筑,增加了太阳辐射热量。③周围有无工厂、锅炉房、厨房等,选择室外进风口时应注意。

9) 室内的照明负荷、电子设备、电动机及其他发热设备。

10) 可能提供的制冷机房、空调机房、冷却塔、水泵房、电源室及热力点等的位置。

11) 建筑物的级别。

12) 投资金额,回收年限。

13) 施工水平,设备来源。

14) 运行管理水平,维修更换标准。

15) 建筑物各区的使用时间。

16) 节假日工作与否。

17) 装修设计是一次建成还是谁租谁装修。

18) 建筑物为出租性质还是机关企业自己使用。

19) 空调的费用由谁承担。

20) 自动控制水平的要求。

2 空调设计与建筑的关系

2. 1 分区

1) 内区与外区。现代办公楼多为高层,面积大,玻璃窗也大,室内电子办公设备多,照明散热量大,有的人员也多,这些都会形成空调冷负荷。室外温度波动和太阳辐射热也能引起通过围护结构的传热,但只影响到进深一定的区域,这一区域称为外区。外区一般为距外墙4～6 m 内的区域。而室内负荷只有照明负荷、人员负荷、电子设备负荷等不受外界温度波动影响的区域称为内区。内区全年的空调负荷均为冷负荷。

2) 内区多用全空气定风量或变风量(VAV)的空调方式;外区(周边区) 常用风机盘管加新风的空调方式或VAV 带末端加热的方式。

2. 2 常用的空调系统方式

1) 全空气空调系统:就是我们常说的集中空调系统,也即平常用得最多的大风道空调系统,冷风或热风由空调机房用风道送出,通过散流器或百叶风口等送入室内,室内有回风口。这一系统要有机房、要有吊顶空间。

2) 变风量空调系统(又叫VAV 系统) :变风量空调系统是按照房间负荷的改变而相应改变送入室内的风量的全空气系统,多用在办公楼等公共建筑中。变风量空调系统除风道外,还有末端装置,称为VAV 箱(变风量末端) ,有时外区的VAV箱也要接热水水管,有的有小风机需要接电源。

3) 多联机空调系统:这是一种风冷直接蒸发冷却室内空气、变频调节制冷剂量的系统,它不需要机房,没有风管,设计简单,中国建筑设计研究院新楼就采用了多联机空调系统。

4) 风机盘管加新风系统:风机盘管就是一个表面冷却盘管加上一个风机,有进水、出水两个水管接口和进风、出风两个风口,所以装风机盘管的地方都有冷热水管道连接。夏季冷却盘管内通7 ℃/ 12 ℃的冷水,其表面温度比室内空气的露点温度低,会产生凝结水,所以风机盘管下边有集水盘,盘中还接出一根凝结水管。凝结水管的作用是将集水盘中的凝结水排走,它是无压的自流排水管,所以要有一定的坡度( ≥0. 005) 。否则,凝结水就会溢出,损坏吊顶装修。

因为风机盘管的作用是将室内空气循环冷却,并不解决室内空气质量(即新风量) 的问题,为了使室内人员能呼吸到新鲜空气,一般的风机盘管都和新风系统联合使用。新风系统就是全室外空气经过空气处理机(也叫新风机组) 进行加热(或冷却) 、加湿等处理后送入室内的系统。

风机盘管在吊顶内的空间高度要有400 mm左右,梁下至少也得250 mm。

2. 3 吊顶空间及层高

对于自己所设计的建筑物在设备、电气等方面先进到什么程度要心中有数。特别要了解各专业在建筑物中都需要占有哪部分空间;竖井需要多大,设在哪个部位好;水平管线走在吊顶内还是走廊内;空调机房是集中还是分散,各要多大面积,设在什么位置;垂直风管和水平风管的大致方向。对于这些管道空间,建筑师要有完整的概念,这样才能解决好专业矛盾,抓好设计质量。

2. 4 制冷空调设备机房、风道、管井与建筑的关系

2. 4. 1 制冷空调设备机房层高和面积

制冷机房(包括电制冷和直燃吸收式制冷机房) 、空调机房的位置在做方案时就需与设备专家一起研究, 确定其面积和层高。可参考表1 和表2 。

表1 空调机房的层高概略值

建筑物总建筑面积/m2 主要空调机房(包括制冷机房、锅炉房)层高/m 回水池、泵房、电气室（包括变电室、发电室）层高/m

1000 4.0 4.0

2000 4.5 4.5

3000 4.5 4.5

4000 5.0 5.0

15000 5.5 6.0

20000 6.0 6.0

25000 6.0 6.0

30000 6.5 6.5

表2 设备层中空调机房占用面积的概略值

空调机房面积／m2 不同空调方式的空调机房面积／m2

建筑物总面积／m2 (一般概略植／%) 各层机组单风道方式(

定风量、变风量)(一般

概略值／%) 单风道方式加风机盘管方式(

一般概略值／%)

1000

3000

5000

10000

15000

20000

25000

30000 70(7.0)

200(6.6)

290(5.8)

450(4.5)

600(4.0)

770(3.8)

920(3.7)

1090(3.6) 75(7.5)

190(6.3)

310(6.2)

550(5.5)

750(5.0)

960(4.8)

1200(4.8)

1400(4.7)

120(4.0)

200(4.0)

350(3.5)

550(3.7)

730(3.6)

850(3.4)

1000(3.0)

制冷机房面积约占公共建筑总建筑面积的0. 5 %～1 %;换热站面积约占公共建筑总建筑面积的0. 3 %～0. 5 %;锅炉房面积约占公共建筑总建筑面积的1 %;空调机房面积约占公共建筑总建筑面积的4 %～6 %;而在分层面积上, (每层建筑面积)500 m2 约需空调机房面积30 m2 ,1 000 m2 约需空调机房面积35～45 m2 ,2 000 m2 约需空调机房面积45～55 m2 ,3 000 m2约需空调机房面积65～75 m2 。

2. 4. 2 制冷机房、直燃机房、空调机房的设置对建筑的要求

1) 制冷机房

①有地下室时一般设在地下室,无地下室时设在1 层,也有设在顶层的,但很少。

②在地下室中设在平面的几何中心为好,这样可以节省管网的投资,减少运行时的水泵能耗。

③要靠近变配电站和水泵房。

④要考虑管网的出路。

⑤要预留大型设备搬进搬出的孔洞及通道。

⑥制冷机房的高度要求(净高) :电制冷,大型4. 5 m ,小型3. 5 m ;直燃,大型5 m ,小型4 m。

2) 直燃机房燃气机房有防火要求,根据燃气和防火规范,其机房的位置应当符合以下要求:

①有直接对外的门窗。②有通风换气。③在地下室时有泄烟面。

3 民用建筑空调系统设计的注重点

笔者就几种常见的民用建筑空调系统选用应重点注意之处介绍如下:

3. 1 旅馆、公寓等居住建筑这类建筑的空调系统应考虑:

1) 室内上部、下部温度的均匀性,切勿有吹风感。

2) 空调设备应选用噪声及振动较小者。尤其是夜深人静时,卧室内出风口处的噪声不宜超过NR30 ,最大不得超过NR35 。在旅馆客房采用风机盘管时容易达到,但在公寓中采用空调系统时就必须有相应的消声措施。而且空调机房应设在远离卧室处。

3) 各房间空调系统应有单独调节与启停的可能。旅馆客房多用风机盘管,可以做到按客人的需要调节室温,也可以在客人离开房间时停掉风机盘管,以利节能。

3. 2 办公楼、事务所等行政办公建筑这类建筑的空调系统应考虑5 个问题:

1) 平面上的内外分区。现代建筑特别是办公建筑,面积越来越大,层数越来越多。在每层的平面上设置空调系统时,必须按内外区分别设置,一般距护结构5 m 以内为外区,距护结构5 m 以上为内区。内外区的空调负荷特性不同,所以空调系统应分开设置。有的建筑也可以按朝向分区。分区太多会增加设备的初投资。但是,合理分区可以节省运行费用。

2) 过渡季节的运行问题。我国疆土辽阔,有不少省市一年内有明显的过渡季节。过渡季外区可以不用冷热源,但内区仍需要降温,这时应有降温手段,设计空调系统时应考虑室外空气直接送入内区的可能。选冷源时要考虑最小负荷时的工况,制冷机应大小搭配。

3) 节假日个别楼层或个别办公室的加班问题。这个问题不好解决,只能不设太大的集中空调系统。最好分层设空调系统或每层分区设空调系统。

4) 要考虑系统的灵活性。特别是出租性质的办公楼,业务性质不同对空调的要求不一样,不同业主的室内布置也不一样;内隔墙的位置经常变更;空调负荷多变化。因此设计这类办公建筑时选的设备容量要留有余地;设备配置要大小搭配;系统分布要机动灵活;顶送风系统宜优先采用;送、回风口最好能在每个柱距间均匀分布。

5) 敞开的大办公室内的小房间,如经理室等的个别控制问题,设计时应给予注意。

3. 3 百货公司、商场类建筑

1) 百货公司、商场的冷负荷主要来自照明和人员散热,其数值大小视建筑的档次而定。档次高的人少,反之人多。通常按0. 5～1. 0 人/ m2 计算。照明负荷按30～40 W/ m2 计算。

2) 过渡季的通风换气十分重要,几乎需80 %的排气才能满足卫生要求,因此这类建筑宜采用双风机系统或单风机加排风机系统。

3) 商场出入口处人流不息,一年四季大门敞开。冬季流入大量冷空气,夏季室外热气入侵,增加空调负荷。多年的经验告诉我们,大门口设置冷热风幕是解决这一问题的好办法。风幕的吹出口风速不能太大,也不能过小,大了会吹掉顾客的帽子,小了挡不住室外气流的入侵。工程实践证明风幕的吹出口风速以4～5 m/ s 为好。另外在供暖地区大门口铺一些地板加热盘管更好。

4) 商场中循环空气污染严重,空气过滤器以自动清洗式为佳。

3. 4 影剧院、大会堂

这类建筑中的观众厅应为单独系统,化妆室、排练室、办公室等应另设系统。空调系统的消声隔振非常重要,从设备选用到风管设计都应注意,风管内的风速一般控制在6 m/ s 以下。电影放映室、灯光控制室发热量大,应有单独的排风、降温系统。还应特别注意防火要求。

3. 5 医院建筑

过去对医院建筑重视不够,近几年来这一领域的建筑和空调系统设计都有进展。空调设计中的重要问题有:

1) 如何防止交叉感染。医院中何处应为正压,何处应为负压,设计时要注意。如手术室应为

正压(20～25 Pa) ,以防脏空气流入;放射治疗室、麻醉室应为负压(20～25 Pa) ,为排除密度大的麻醉气体,手术室内的排风口应设在手术室的下部。

2) 如何防止尘埃问题。也就是尽量减少医院内的污染和细菌传播,空调系统负有重要的责任,送、排风系统的过滤十分重要。空调系统的法兰垫片应采用橡胶垫。排风过滤是指对烧伤病房、传染病房的空调排风进行过滤。

3) 病房的个别控制问题。病房的温度应能个别调节。

4) 只供暖、不设空调的医院必须有完善的通风系统。

4 设备间布置的基本要求

设备间的布置,依照建筑物的种类、规模、设备方式、使用机器与系统的不同而异。一般中小型建筑,最下层设主要设备间,各层设辅助设备间,并配备相应的管井、管沟。各类建筑物设备间的大致位置可参见图1 。

主要设备间由机械室、电气室、中央控制室组成。其中的机械室是各个设备与城市各对应的设施相连接,以供给能源、物质并进行交换、分配、处理等的中枢。

a 小型楼房b 一般办公室c 出租办公室d 中高层大楼

图1 各类建筑物设备间的大致位置

主要设备间既与外部相连,如冷、热水,电气等的引进引出,又与分布在建筑物内部的末端设备相连,因此要尽可能地形成全面经济的流动线,这样既可节约一次投资,又能减少经常费用。如:

1) 制冷机房要与变电室、泵房一并考虑。锅炉房要建在供应燃料方便又有可能在附近建立烟囱的地方,并且要考虑车辆进出的线路。空调机房应设置在送风路线不长,且便于冷热水管连接,又能有室外空气接入的地方。排风机房要注意室外的风向和周围环境。

2) 控制室应处于维护管理方便的地方,尽可能设在各设备间的中心地带,设在靠近楼梯或直接通往走廊等易于疏散的地方。

3) 为确保主要设备搬入搬出的方便,门宜直接通向道路,向外开,运输时不应妨碍居住部位。应考虑必要的面积。此外,机电设备的寿命比建筑物本身要短,所以设置机房时应考虑设备的更新问题。预留安装孔洞时要有保证能打开的措施。

4) 锅炉房、制冷机房有高压、可燃的危险,必须遵守国家的有关规范,采取可靠的安全措施。锅炉房燃烧需要大量空气,电动机要通风散热,而且引风、鼓风机噪声甚大,均要注意。制冷机房应设在一般人员不去的地方如地下室,机房内应有充分的维修通道。为了保证操作人员安全,原则上应考虑有两个门。因主机房会产生噪声和振动,所以在其上方不宜设置噪声要求较严的房间。室外冷却塔还应考虑对周围环境的噪声影响。

5) 空调机房、配管、风道及排风机房等一般要配置在建筑的核心部位。在平面设计时,必须确定其位置和大小。

楼盘办公室工作计划范文第5篇

关键词：温湿度独立控制，空调系统，节能

Abstract: based on the features of the project and temperature and humidity control system of independent advantages, in one of the headquarters buildings the air conditioning design with the temperature and humidity control system adopted and the independent hot pump solution system form, this paper introduces the headquarters building of the air conditioning system design.

Key words: independent control temperature and humidity, air conditioning systems, energy saving

中图分类号：S611文献标识码：A文章编号：

近几年，越来越多的业内人士开始研究温湿度独立控制空调系统,。温湿度独立控制空调系统就是向室内送入经过处理的新风，新风不仅承担排除室内二氧化碳和VOC等卫生方面的要求，还要起到调节室内湿环境的作用；采用另外独立的系统夏季产生17~20℃冷水、冬季产生32～40℃的热水送入室内干式末端装置，承担室内显热负荷。其基本理念就是采用两套独立的系统分别控制和调节室内湿度和温度，从而避免常规系统中温湿度联合处理所带来的能源浪费和空气品质的降低；由新风来调节湿度，显热末端调节温度，可满足房间热湿比不断变化的要求，避免了室内湿度过高过低的现象。

1 工程概况

本项目为某企业总部办公大楼，包括集团公司总部办公区、控股公司办公区、下属子公司办公区，公共配套区，他们之间紧密相关，又相对独立运营，空调系统应有相应的区域划分。本建筑共38层，建筑控制总高度150米，本大楼为一高档办公综合楼。

本设计采用温湿度独立控制空调系统，大幅缩小空调水系统，塔楼部分采用被动式冷吊顶（冷梁）处理室内余热，取消了传统的风机盘管系统，空调水管和新风支管穿钢结构梁敷设，空调管道基本无需占用吊顶空间，大幅提高了各层的吊顶净高，同时减少了建筑材料的耗用。

2 空调系统设计分析

2.1 空调冷负荷估算

2.2 本工程采用中央空调系统。根据本工程负荷及项目特点，以及项目建设绿色建筑的要求，空调系统采用温湿度独立控制空调系统。

(1)本项目显热负荷约13341KW，取同时性系数0.85，装机容量为11340kw（3324RT），选用3台2814KW(800RT)水冷离心式冷水机组，2台1407KW(400RT)水冷螺杆式冷水机组，并联运行提供高温冷冻水，处理大厦的显热负荷，在不同季节及负荷率下均可令系统高效率运行。冷冻水供回水温度为14/19℃，冷水机组COP可提高30%（COP≥7.1）以上，达到节能效果。

(2)单台螺杆式冷水机组装机容量1407KW(400RT)，可在15%负荷率下稳定运得，约占系统装机容量1.9%，占空调总负荷的0.9%，可很好的解决在非正常办公时间加班时“大马拉小车”的问题，减少运行能耗。

(3)本项目采用热泵式溶液调湿空调处理大楼各房间的潜热负荷。办公室、小会议室等小开间房间集中设置热泵式溶液除湿新风处理机组处理各房间的潜热负荷，提供新风和排出废气，热泵式溶液除湿新风机组集冷热源、全热回收、空气除湿加湿、过滤、风机为一体的新风处理设备，独立具备对空气冷却、除湿、加热、加湿、净化等功能，独立运行即可满足全年新风的要求和室内潜热负荷处理。

(4)大礼堂、大会议室、餐厅等大开间房间则采用全空气空调系统，选用热泵式溶液除湿空气处理机组（表冷式）对室内空气进行调节，热泵式溶液除湿空气处理机组由溶液除湿单元（原理同上述热泵式溶液除湿新风机组）和调温单元（风机、表冷段）组成，新风经过溶液除湿单元处理至干燥状态后与室内回风混合，混风在调温单元中经过温度调节后达到送风状态点，然后通过管道送入室内，表冷段采用冷冻水系统提供的14/19℃高温冷冻水。

2.3 空调水系统

(1)冷冻水系统采用一次泵定流量（台数控制、压差旁通及末端二通阀）系统，进出水温为14/19℃；配5台冷冻水泵提供输配动力，冷水机组与冷冻水泵一一对应；冷冻水系统采用竖向异程，水平异程式，空气处理机组表冷段设压差式动态平衡流量调节阀，干式风机盘管、冷梁设双位电动二通阀，跟支路分组设压差控制阀，保证系统的平衡及各末端达到设计流量。

(2)为了方便日后管理，冷冻水系统根据集团办公、控股公司办公、下属子公司办公以及配套功能分区设置不同的供回水回路向各功能分区供冷，在制冷机房设分集水器。

(3)在避难层设板式热交换器为塔楼提供二次冷冻水处理室内显热，二次冷冻水供回水温度为17/20℃，二次冷冻水泵采用变频控制，降低能耗。

(4)冷却水系统配5台冷却塔和5台冷却泵，与冷水机组一一对应；冷却水供回水温度为32/37℃，冷却塔设于裙楼天面。

2.4 空调末端系统

(1)裙楼办公、小会议室、贵宾室等小开间房间内布置干式风机盘管，以负担室内的显热负荷。采用热泵式溶液除湿新风处理机组处理室内的潜热负荷，提供新风和排出废气，以节约能源。

(2)裙楼大礼堂、大会议室、餐厅、展厅等大开间房间则选用热泵式溶液除湿空气处理机组（表冷式）进行空气处理，采用定风量低速风管送风、集中回风（排）全空气（风柜）系统，方便维护管理和节能。

(3)塔楼层高比较紧张，办公、小会议室等小开间房间内布置被动式冷吊顶和冷梁处理室内的显热负荷，冷冻水管和新排风支管可穿钢结构梁铺设，可达到空调系统不占用吊顶空间的效果，被动式冷吊顶和冷梁靠辐射传热，无风机，避免了室内空调风噪音。采用热泵式溶液除湿新风处理机组处理室内的潜热负荷，提供新风和排出废气，以节约能源。

(4)热泵溶液除湿的湿度处理方式可避免冷冻除湿带来的潮湿表面，防止在风道、盘管表面滋生霉菌和微生物，通过喷淋溶液可有效去除细菌和可吸入颗粒物，保证空气的洁净。

(5)热泵式溶液除湿空调机的新风量按人员需求新风量和消除空调潜热需要的新风量的大者选取，以保障室内不结露；并且在采用干式盘管处理室内显热的裙楼设置冷凝水系统，保障在极端情况下的冷凝水排放。