商业经营管理方案

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商业经营管理方案范文第1篇

关键词：市场营销；校内实训；教学超市；实践性教学

中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1671-0568（2013）32-0021-03

《教育部关于进一步深化中等职业教育教学改革的若干意见》教职成[2008]8号文提出：要高度重视实践和实训教学环节，突出“做中学、做中教”的职业教育教学特色。积极推进校内生产性实训基地建设，满足实习实训教学的需要。可见，“做中学、做中教”对于中职生具有非常重要的意义。

市场营销专业是一门综合性、应用性较强的学科，传统教学方法是以理论教学为主，案例教学为辅。案例教学以讨论为主，靠教师、学生的想象教学，缺乏真实感。因此，有必要对该专业的课程教学进行改革。通过调研及反复论证，我校决定建设教学超市开展市场营销专业实训教学，为学生提供实战经营平台，让教师在做中教、学生在做中学。要求学生在学习过程中将课程内容与教学超市的实训内容联系起来，在实践中更深刻地领会教学内容，提高学习兴趣和效率。

一、我校教学超市的运作

1.教学超市经营管理的指导思想

教学超市作为市场营销专业实施一体化教学改革的重要载体而建立，它既能为专业教师获得特定职业经验、提高专业（职业）技能提供理想的基地，又可为学生学习专业知识、训练职业技能、培养职业态度提供比较直观与便利的综合教学场所。教学超市的经营理念是为教学服务，突出学生实践锻炼主体，注重培养学生的市场经济意识、竞争意识、职业观念和职业能力，缩短向职业人转变的时间，提供贴近专业、贴近生活、贴近实际的高仿真实操演练，同时兼顾经济效益。

教学超市坚持自主经营、自负盈亏、自担风险的原则，学校负责统筹规划，建设校园教学超市的主体部分，相关专业教师和学生围绕以教学为目的、实习实践相结合的原则合资运作教学超市。

2.教学超市资金筹集方案

遵循零售商店选址原则，在教学区和生活区之间建设约150平方米的经营场所，提供POS收银机、进销存系统、各种货架、防火防盗设施等硬件设备。在经营期间，免费向学生提供经营实训场所，并免收水费、电费等费用。在筹集营运资金方面，在自愿、公平、公正、公开的原则下，向市场营销专业在校学生公开招募股东，股东可在规定时间内转让股份。

3.教学超市的组织架构

为满足教学需要，教学超市模拟公司管理架构，建立教学超市制度，由股东组织召开模拟股东会，选举董事，组成以学生为主体的董事会，选举董事长；董事会负责制定教学超市的经营方针和投资计划等事宜。董事会对模拟股东会负责，行使下列职能：聘任店长、营销部经理、物流部经理、财务部经理等；制定超市的基本管理制度；决定超市内部管理机构的设置；由店长负责超市的日常经营管理。

4.教学超市的运作模式

在专业教师的指导下，学生作为日常经营管理的主体，负责教学超市的卖场布局、商品陈列、商品采购、商品售卖、价格管理、促销管理等工作，把教学超市打造成为名副其实的现代化超市，充分发挥其作为市场营销专业教学实训、实践实验田的作用。

二、根据教学超市工作岗位设计实训项目

1.采购员工作岗位实训

采购员要制定采购计划及相关预算，与供应商进行沟通与协调，确保并跟进订单、交货期、配送货、陈列、促销活动等采购相关安排及其他事宜顺利完成，分析、改善及丰富相关商品种类；在进销存系统中管理供应商档案和商品档案；统计与整理关于销售、毛利、促销、库存等数据；保守商业秘密。对应课程及知识点：市场营销学、商业经营实务、商务沟通、进销存系统培训、营销职业道德与法规等。

2.收货员工作岗位实训

收货员需根据采购单的申购品名、数量及规格检查来货，确认有效期、质量，符合要求方可收货入库；拒收不合格的商品；制定验收单，应注明未到的采购货品并记录拒收货物的详细信息；新品种到货时必须通知相关部门。对应课程及知识点：商业经营实务、商品学等。

3.系统录入员工作岗位实训

系统录入员需核实送货单是否有效，送货数量是否和验收单一致；将核实无误的验收单录入进销存系统中，确保数据的准确性，每日下班前将当天完成的所有单据按日期、流水号从小到大的顺序整理归档。对应课程及知识点：商业经营实务、进销存系统培训等。

4.仓库管理员工作岗位实训

仓库管理员要合理安排货品在仓库内的存放次序，按种类、规格分区堆码，不得混合乱堆，保持库区的整洁，定期盘点仓库货品，随时掌握库存状态，保证物资设备及时供应，充分发挥周转效率。对应课程及知识点：商业经营实务、商品学等。

5.理货员工作岗位实训

理货员要合理分配商品面位，根据消费者购物习惯陈列商品，为顾客提供导购服务及简单的商品订购，负责日常销售工作及卖场清洁等工作。对应课程及知识点：商业经营实务、消费者心理学、商品学、营业员知识、推销技巧、商务沟通等。

6.促销员工作岗位实训

促销员应以应市场需求的变化设计促销方案及预算，配合供应商的要求促销商品，按照促销计划实施促销活动，制作POP广告，营造卖场良好的氛围，主动向顾客推销促销商品，解答顾客疑问，按时按质完成促销活动的销售统计报表。对应课程及知识点：市场营销学、商业经营实务、商务沟通、市场营销与策划、推销技巧、广告学等。

7.收银员工作岗位实训

收银员需熟练掌握POS收银机操作知识；收、找货款要做到迅速、快捷、准确掌握辨别假钞的技能；为顾客提供良好的服务，回答顾客咨询；负责收银机、验钞机、收银台、电脑的保管；领取、使用、管理和归还收银备用金，制作、打印、核对收银相关凭证，汇总收据、发票，编制相关报表，负责收银的正常结算，日结工作；负责收银区前台的清洁卫生。对应课程及知识点：市场营销财务基础、消费者心理学、商务沟通等。

8.价格分析员工作岗位实训

价格分析员要调查商圈内竞争对手的价格策略，分析价格、销售及毛利之间关系，制定价格策略，保证教学超市各业务指标的目标实现。对应课程及知识点：市场营销学、市场调查与预测等。

9.客户服务员工作岗位实训

客户服务员能秉承“顾客第一”的服务理念接待顾客；制定可行性方案，以提升顾客满意度，负责开展重大节日前的团体购物和重要客户的拜访工作，负责对外公益活动的宣传组织事宜。对应课程及知识点：公共关系实务、客户关系管理、商务沟通等。

10.盘点员工作岗位实训

盘点员要在规定时间内完成责任区域货品的盘点核查工作，生成盘点差异表，确保盘点工作的真实性、准确性，及时发现核查盘亏盘盈差异的原因，并对产生此差异的问题提出整改意见。确认货品的存放状态，并对库位别货品进行合理的调整。监督各部门日常销售中的错误操作，并配合各部门做好整改工作。对应课程及知识点：商业经营实务、商务沟通等。

11.店长工作岗位实训

店长要全面主持店面的管理工作，配合教学超市各项制度的实施；监督商品的要货、上货、补货，做好进货验收、商品陈列、商品质量和服务质量管理等有关作业；确保门店库存结构的合理，控制并减少损耗；妥善处理顾客投诉和服务工作中所发生的各种矛盾；培训、指导员工的业务技能，保证工作质量、提高工作效率，带领管理团队，营造积极的工作气氛，宣导良好的企业文化，确保合理的顾客服务管理来提升顾客的满意；掌握各种设备的维护保养知识；监督门店内外的清洁卫生；保持与周边社区、相关政府职能机构的良好的公共关系。对应课程及知识点：商业经营实务、市场营销学、公共关系实务、客户关系管理、商务沟通等。

三、教学超市为教学注入活力

1.案例教学更贴近生活

案例教学是市场营销理论教学中常用的教学方法。在教学超市的经营过程中，可以提取很多有趣的案例应用在教学中。例如，在淡季和旺季，商家为了抢占市场，会采取不同的促销方案。加多宝和王老吉为了抢占市场争得你死我活，加多宝在秋冬季节（淡季）就到教学超市租端头货架，一租就一年，王老吉在春末夏初（进入旺季）才来商谈此事，来晚了一步。从这个生活中的案例，再引申到加多宝和王老吉之间的品牌竞争、营销方式、产品设计等方面。学生认为这个案例更加真实，讨论起来更加激烈，很轻松就能通过案例理解相关的知识点。

2.情境教学更真实

学生通过参与教学超市的实训项目，亲身参与超市经营管理活动，接触和应用到的知识点比较零散。在理论教学中，为了帮助学生更好地理解及运用相关知识点，实行角色扮演的情境教学法。首先让学生分组，教师提出一个主题，让学生根据主题展开讨论，拟定角色和扮演的内容。每组学生表演结束后阐明观点，最后全班一起讨论，共同把知识点从中提炼出来。学生既不会认为在教学超市的实训是浪费时间的重复劳动，也不会认为理论学习是枯燥乏味的，通过边学边做，学习过程既热烈又愉快，做的过程有更深刻的领悟。

参考文献：

[1]叶菊章.案例教学法在中职市场营销教学中的实施探讨[J].科学时代（下半月），2013，（4）.

商业经营管理方案范文第2篇

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受托方：_________________________________??????

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依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商业用房委托投资经营合作达成以下条款：

一、委托标的

1．标的物：位于____________的____________广场（以下简称“____________广场）内，所购置的房屋为_____层____号，建筑面积____平方米。

2．标的用途：____________广场为 商业 用房，经营范围以____________广场有限公司营业执照规定之项目为准。

二、委托方式

甲方就其拥有的_____________广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方____________广场委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。

三、委托事项

甲方授权乙方下述商业经营事宜：

1．全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；

2．负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起着名品牌形象；

3．制定统一经营的标准并严格执行；

4．全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以__________广场的名义与最终租户订立租赁合同

5．制订经营收入标准，收取经营收入，依法向托欠租金和费用的租户进行追缴；

6．承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；

7．组织所有厂商对____________广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；

8．根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；

9．其它与经营相关事宜。

四、委托期限

1．委托期限：委托期限起始于《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起，即____年____月____日，止于____年____月____日

2．甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。

五、合同的存续

在本合同有效期限内，为维护____________广场整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守《商业用房委托投资经营合同》之规定。

六、租金支付

1．租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每日每建筑平方米税前__________________元人民币为标准向甲方支付租金，全年按365天计算。

2．支付日期：

⑴乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之______日至______日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的____________银行以划拨方式向甲方一次性付清。

⑵租金自《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起开始计算。

七、经营收入的处置

乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分全部上缴给____________广场有限公司作为储备金。

八、甲方的权利和义务

1．委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。

2．甲方对乙方的具体经营活动进行监督，保证乙方合法经营。

3．甲方可自由转让其拥有的商业用房，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同。

4．甲方不得单方面解除本合同。

5．甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。

6．甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用。

九、乙方的权利与义务

1．全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；

2．负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起着名品牌形象；

3．制定统一经营的标准并严格执行；

4．全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以__________广场的名义与最终租户订立租赁合同

5．制订租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴；

6．承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；

7．组织所有厂商对____________广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；

8．根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；

9．乙方须按期足额向甲方交付租金；

10．乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用；

11．其它与经营相关的事宜。

十、违约责任

1．甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的______% 作为违约金。

2．甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的25%作为违约金。

3．乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的______‰ 向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保合同》规定，从____________广场有限公司的经营收入和储备金获得保证。

4．甲乙双方必须遵守《____________广场物业管理公约》，任何一方违反规定按该公约承担责任。

十一、合同的解除

存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：

1．因不可抗力导致本合同无法执行时；

2．本合同有效期届满；

3．经双方同意的其他情况。

十二、争议解决

如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该房产所在地的人民法院起诉。

十三、补充条款

本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

本补充协议一式四份，出卖人2份，买受人1份，备案机关 份。自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方：_____________________

法定代表人或

授权代表人：_______________

_________年______月______日

乙方：_____________________

法定代表人或

商业经营管理方案范文第3篇

1．1环境舒适度要求标准高住宅小区物业环境主要要求干净整洁，设施规划合理，绿化美观等。而商场更重视的是商业氛围，不单单要求硬件设施，在软环境方面要求也较高。商场要求宽敞明亮，舒适整洁，适宜的温湿度、良好的空气质量、优美的音乐，适宜的灯光，赏心悦目的景观，完善的配套设施等，这对物业管理提出了更高的标准。1．2设备设施复杂，维护管理要求严格住宅物业的设备设施主要有水暖电、电梯、消防及监控设施等，智能化程度不高，使用频率较低，维护管理难度较小。而商场物业建筑规模大，设施设备种类复杂繁多，并且智能化程度较高，主要包括电梯、供电、空调、监控、收银、安全、交通管理、消防系统等。这些设施设备服务群体广，运行时间长，使用频率高，一旦出现故障，将影响到商家的正常经营活动，影响客户的消费心理，进而影响商业项目的整体运营。因而在维护管理上要求十分严格。1．3消防、安全、车辆等物业环境管理要求高由于商场内有大量的流动群体，并且有较多较复杂的设备设施，与住宅相比更容易出现安全问题。如节假日大型活动期间容易出现偷盗抢劫、拥挤踩踏事件；日常设备运行管理使用不当或消费者忽视，易出现火灾问题；商场的停车管理不当，易造成交通拥堵甚至人身安全问题。商场一旦发生事故，救援难度大，后期问题处理也较困难，损失相对较大。因而商场的安全管理是商场物业管理中十分重要的方面。1．4商业活动多，组织协调管理难度大商场物业管理具有经营性、公众性、服务性等特征，不同于住宅物业的服务性。商场的物业管理面对的服务对象不仅仅是业主，还有大量的顾客这个公众群体。商场物业管理是为商业经营服务的，其管理活动自然应配合商家各种形式的商业活动，而住宅物业则没有这方面的要求。商业活动涉及装修管理、广告管理、促销活动、物流服务等方面，商场的物业管理是多元化的，涉及群体众多，包括政府、供应商、配送商、业主、顾客等，因而商场物业管理中协调组织管理难度大。

2解决商场物业管理难点的对策

2．1制定系统全面切实可行的物业管理方案由于商场物业管理的复杂性、多样性、不确定性等因素，不能像住宅物业一样采用较单一的管理方式，要针对不同的项目和不同的工作内容，制定相应的具体管理方案。针对商场的规模、地理位置、经营特点、消费群体等制定人员服务、设备设施管理、消防安全环境管理、大型活动组织策划等方案。商场管理应制定应急预案，避免发生紧急情况时由于缺乏管理而造成混乱，使人员不能及时疏散，设备不能安全运行，进而造成更大的人身和财产损失。2．2提高物业管理人员的整体素质由于商场物业服务面对的人群复杂，数量多，而且服务群体的素质和需求各不相同，此外商场的智能化程度也较高，因而在物业管理上难度较大，对商场物业管理人员的素质要求更高。要求商场物业管理人员综合文化素质高、形象气质好、专业知识强，有较强的沟通协调管理能力，有一定的商场经营管理经验，有良好的语言表达能力，能够从客户角度出发思考问题，能较好的处理各方面关系。此外商场物业管理还需要具有较强专业知识的管理人员，如专业的设备工程师，专业的营销策划人员等。2．3注重协调处理各方面关系商场物业管理涉及的群体之间关系复杂。首先是物业服务企业与商场经营者之间的关系，物业是为商场经营管理者服务的，应尽力配合协助商场的各种经营活动；其次是物业服务人员和商户之间的关系，商户要缴纳物业费租赁费，物业要对商户进行必要的安全装修管理，提供便利的经营环境和便捷的服务；第三是物业管理部门和其他相关部门之间的关系，如和供水供电、社会公共服务体系之间的关系，要积极协调处理好各方面关系，避免停水、停电、违规等问题影响商场正常的经营活动；第四是物业服务人员和顾客之间的关系，要正确处理好经营者、商户、顾客之间的关系，给顾客提供舒适便捷的环境，处理好商户和顾客、顾客和顾客之间的矛盾纠纷；此外，物业还应积极联系供应商、经销商等，为商场的经营提供更便捷的服务。协调处理好各种关系能为人们提供一个轻松、愉快、和谐的购物环境。2．4加强环境管理，注重安保问题良好的商业氛围是吸引客户前来消费的前提。商场物业管理要在环境上做细，让客户感受到购物环境的宽敞明亮、干净整洁和舒适美观。除了日常的保洁、保安等，注意商场物业服务的细节工作，如调节商场内的温度，保证良好的空气质量，提供优美的背景音乐，采用适合的灯光照明，保证卫生配套设施的干净整洁，有明显的警示提醒标识，合理的布置景观，满足客户的视觉、嗅觉、听觉、触觉和行为等方面需要，使其在轻松愉快的环境中流连忘返，增强其消费的信心和欲望。在提供舒适优雅的购物环境的同时，更要重视物业环境的安全问题。安全问题关系人们的生命财产，是物业服务的重中之重。商场物业的特殊性要求格外重视安保问题。商场物业内部复杂，需要人防和技防紧密结合以确保安全。安全人员责任到位，坚持巡逻，密切监视技防设施，一旦发生险情，安全员应快速出击，做好人员疏散和物品转移，将各类隐患消灭于萌芽状态，确保商场的运营安全以及商家销售和顾客消费安全。2．5协助商场各方做好物业经营工作商场的物业管理除了日常的保安保洁等服务外，通常还包括经营管理范畴的租赁营销、广告策划等。优质的客户资源是商场管理和发展的保证，物业服务企业要认真对待商场的经营管理。协助商场的经营管理者做好物业营销宣传工作，吸引优质租户入住。此外，商家经常会开展一些促销活动，物业服务企业要协助其做好广告策划和各类促销活动，企业可适当增加人员维护活动秩序，做好人车分流，对各类设施设备进行系统全面的检查，以保证活动的顺利进行，为商业促销活动保驾护航。为了更好的提供服务，物业企业还应根据商场各方的需求增设服务项目，如增加儿童乐园、休闲茶座等，不但方便顾客，吸引客户驻足，还可增加物业的收入，以提供更高标准的物业服务，使商场达到最佳的经营效果。

3结语

商业经营管理方案范文第4篇

鑫海智桥：根据七年的商业管理输出经验，基本上了解了国内客户的管理和发展需求，我公司在七年的发展过程中，成立了四个事业部：一是超级市场输出管理诊断事业部，二是百货购物中心管理诊断事业部，三是商业地产开发事业部，四是品牌招商事业部。至于你所提到的业务重心是以超级市场输出管理诊断事业部和百货购物中心管理诊断事业部为主要业务，软件的开发和招商等方面的业务是为前两项主要业务服务的。为了更好的做好全方位的输出管理诊断工作，我司成立了商业设计广告发展公司、品牌公司，并创刊，发行了《商业专刊》等配套服务型公司和专业宣传媒体，尽可能的为客户需求服务。软件开发业务是属鑫海智桥（大连鑫海智桥信息技术有限公司）的专项业务，也是为管理输出和软件诊断服务的。关于目前零售企业的需求是什么。我认为：重点在如何做好基础管理，将复杂的业务流程简单化，将模糊的管理意识标准化，将千店一面的经营模式特色化，等等，这就是我们“鑫海智桥”不同于其它管理公司的方面。

综合网友提问：贵公司从成立至今做过哪些大的项目，有哪些是比较成功的？有网友提到贵公司操作的项目都是一些二线项目，您是如何看待这个问题的？

鑫海智桥：通过七年的实践，我们在全国各地输出管理及诊断咨询，已成功实施了四十七个项目。其中包括大型综合性超市、超级市场、便利店、配送中心、百货店、购物中心、专业店和商业地产等。至于究竟属于一线和二线并不重要，我们的服务综旨是：自始至终满足客户的需求，因此，我们不会嫌贫爱富的。

网友风：刘总您好，从贵司的简介及相关的资料来看，贵司是以超市体系作为主营业务的，那么作为专业商业管理集团，如何证明贵司在其它商业领域的专业能力。

鑫海智桥：前面提到我司有四个事业部，各有各的专业化分工。例如：超级市场输出管理诊断事业部是专门为超级市场业态服务的。至于其它业态的服务我们有专门的事业部提供服务。如：百货购物中心管理诊断事业部的业务主要由“鑫海智桥商业管理（香港）有限公司”提供服务。这个团队的大部分管理工程师来自于香港百货界的成功人士，他们能够提供更好的领先于内地的经营模式和管理理念。

联商网：您觉得在做项目过程中，遇到一些主要问题是什么，与客户的沟通协调上会有哪些问题，又将会如何解决？

鑫海智桥：在管理输出过程中，客户对于我们的专业基础知识培训得不到深刻的理解和全面的掌握，造成管理公司结束管理输出工作后，不能很好的贯彻总体经营设计方案，从而使工作标准，业务标准降低。因此我们与客户的沟通一定要做到耐心细致有理有据，以数据和案例的方式说服客户。

联商网：您如何看待整个商业管理咨询的需求市场，中国的商业管理咨询业整体处于一种怎样的发展水平？

鑫海智桥：中国的商业零售企业与国外相比，还有一定的差距。在国内，地区与地区之间的经营管理水平也存在着参差不齐。他们既急于发展，又要少走弯路，显尔易见，就需要借脑来武装自己，加快发展速度，这就给管理咨询业提供了发展空间。中国的商业管理咨询业处于发展中的水平，仍需要不断提升自己，这也就是我司与香港和美国管理咨询公司合作的目的。

网友心境：咨询公司现在也很多，您觉得贵公司的竞争力在哪些方面，如何能胜出？

鑫海智桥：这也是我司在发展中经常考虑的问题。我司于2OOO年与美国的SKT合资合作，在美国三番市成立了“鑫海智桥商务管理（美国）有限公司”，并与此作为我司商业输出管理人员的培训基地。目前，正在完成SHOPPING MALL管理软件及业务流程的技术开发，这为今后“鑫海智桥”在国内管理输出服务中更加夯实了基础，也为管理咨询公司的竞争和发展提供了可靠的保障。

网友无意：目前国外一些商业咨询公司也开始逐渐进入到中国，您如何看待这个趋势，与它们相比，本土咨询公司的优劣势在哪里？

鑫海智桥：本土化。即要有国外的先进管理技术，又要符和国内的大众需求，这就是本土咨询公司的优势。我司之所以与美国及香港管理咨询公司合作，就是为了加强在国内的竞争优势，使得接受我们所服务的客户，不出国门就能够学习，掌握国外的先进管理技术和经营理念。我司准备在今后的业务项目中，适时地开展组织客户到国外学习、考察，共同提高大家的经营管理水平。

联商网：目前有一些知名零售企业都在实行管理品牌输出，但前段时间也传出一些与合作方分手的失败案例，如百盛，赛特都在广州退出了，您是如何看待这些事情的，合作失败的原因是什么？零售企业实行品牌输出会是潮流吗？专业咨询公司的商业管理输出跟知名零售企业的品牌输出有什么异同点，两者将如何竞争？

鑫海智桥：零售企业管理品牌输出仅是市场发展的一部分，关于几个失败的案例，我认为：管理要根据地区的特点，加以调整，不能照搬。任何一项管理工作，都要有它的的适应度，不能违背地区特点和地区需求的原则，“南甜北咸”就是一个很好的例子。另外，在管理中只输出品牌是远远不够的，必须要在经营管理上寻找切实可行的解决方案，力求达到科学与适用。

网友胡勇浪：刘总，你好，随着零售业的发展，对未来零售业发展的方向有一个比较认同的看法是：零售业会重新洗牌，市场份额会被少数的实力强大的国际国内零售商所占领，散户小户会被陆续兼并和淘汰，那么新涉足本领域的新手会越来越小，那么作为商业管理输出的公司会不会由于客户的减少而变为一个夕阳产业呢？

鑫海智桥：商业零售业的重新洗牌是社会发展的必然趋势。近年来一些大的集团公司加快扩张的步伐，有很多案例表明，扩张的同时往往会带来管理上的缺陷。在我们的零售企业中，“反败为胜”的如凤毛麟角，屈指可数，而“反胜为败”者却层出不穷，屡见不鲜。这就需要管理咨询公司站在不同视角准确捕捉到企业隐藏的危机。为此，我司两年前增加了企业经营诊断服务项目。另外，从国内近几年的发展来看，现代商业的发展还缺乏很多的业态及业种，这就需要我们管理咨询公司去引导，去开发。从而满足社会不同层次消费者的需求。实践证明：只有疲软的管理，没有疲软的市场。

网友刀削面：刘总，您好！我来自山西朔州宾都购物中心，目睹并时刻关注朔州三源现代商城从奠基到目前的这个阶段，可以说贵公司运作此项目到目前为止是比较成功的，近日的朔州报纸说现代商城招商将引进上千种外地品牌，而现代商城的定位也直指朔州本地的几大超市，购物中心，如果能够真的引进来，我觉得现代商城年底一开业，我们朔州其他的商业企业都得完蛋。我的问题是：朔州现代商城二期开盘的火暴有没有偶然性？而对于我们宾都，你们也并不陌生，您觉得在现代商城开业后我们应该做哪些调整？

鑫海智桥：从朔州现代商城两次开盘成功的实践来看，朔州的商业发展空间确实较大。作为现代商城的经营管理者，我们会抓住朔州市场的空缺，有针对性的调整经营结构，以新，特，全为主导经营思想，完善市场经营空间。朔州的其它商业企业也会根据我们的经营状况，审慎地变动自己的经营特色，以期达到共同发展的目地。现代商城引进上千种外地品牌，这是我公司的输出管理特色。我司用了三年的时间，联系到全国各地大、中、小品牌三千余种，这种资源优势是我司对外输出管理的特色之一。如有需求可与我公司联系，我们将尽可能的为客户提供全方位服务。

网友严军：今年我们公司承租市区比较大的一家商铺，其中有50%的面积招商，请问对招商客户怎样管理？

鑫海智桥：对招商客户的管理重在于服务，不仅要提供物业管理的服务，更重要的是加强经营指导的服务。

网友张海波：在商业管理输出的过程中，商用软件的监理是鑫海智桥的业务之一，能否具体谈谈贵公司是如何操作商业软件的监理工作的？

鑫海智桥：商业软件的监理工作，是根据项目经营管理的需要，为客户提供所需管理内容及标准的软件需求，使客户在选择软件上有章可循，不走弯路。

网友钱宾：如何处理好商业企业和软件企业之间的关系？

鑫海智桥：商业企业和软件企业是鱼和水的关系，好的软件要有好的管理制度和实施方案。重要的是加强商业企业的内部规范化管理，商业企业和软件企业在项目运作中要做好沟通工作，使管理和软件融为一体。

网友心动驿站：刘总，您好，我是从事策划工作的，但对于策划钻研不甚透彻，希望不吝赐教。我想了解策划案实施后的绩效考评如何实施，有没有操作性强的量化手段？

鑫海智桥：商业策划必需要切合实际，要以业务策划为突破口，通过销售额，毛利率和客流量的数据进行量化分析，检验策划工作的成功与失败。策划工作是多学科的综合体现，其中有很多要素需要我们了解，学习和掌握。如果想进一步的探讨请关注我司的网站。

网友张宇：作为管理公司拥有先进的管理理念与庞大的商户资源，但现在随着连锁商业企业的成长壮大，请问经过管理输出的单个项目生命力是否会是脆弱的，如果是脆弱的怎么样才能提高它的生命力，如果不是，它在优秀的连锁企业面前优势有哪些？

鑫海智桥：任何一家管理公司都存在他的优势和经营管理强项，同样，不论企业的大小也都有其脆弱的一面，这就为我司提供了为大家提供服务的机会。

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一、在全国各地各级商会的鼎立支持下，我司品牌事业部已经初步完成了品牌数据库的筹建工作，联系了男装、女装、童装三千余种，这种资源，可以随时为大家提供服务。

二、鑫海智桥商业管理（香港）有限公司近期推出《经营——企业经营自我诊断》和《管理——企业管理自我诊断》两本书。参与这两本书编撰的作者都是对企业诊断理论素有研究的专家、学者和长期从事企业诊断实践活动的资深人士。在创作实践过程中，力求做到理论有的放矢，方法对症下药，技巧切中要害。给大家提供丰富、实用、可操作性强的企业诊断的方法和经验。

商业经营管理方案范文第5篇

关键词：商业地产；投资风险；经营模式；合作共赢

中图分类号：F293文献标识码：A 文章编号：

商业地产通常解释为大型购物中心，商场、商铺、商业步行街，商业地产的形式多种多样，规模有大有小。大的商业地产项目，规模可达几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。就其经营形式而言，规模大的多采用整体开发、统一招商、统一经营、统一管理；规模小的大多采用在统一经营管理模式下，回收租金的模式；但更多更小规模的商业地产项目中如：住宅、公寓、写字楼的底商，这些小的商业地产项目和各类商业街则多采用商铺出售、零散经营的模式。

商业地产不同于住宅地产，住宅地产的用途相对简单，主要的功能仅仅是为了满足不同层次消费者的居住需求，面对的客户群相对比较单一，而商业地产的市场定位、目标客户群的选择、开发的策略、运作的模式、管理的理念等都十分关键，只有有了准确的市场定位、细致的宣传策划、有序的招商运作、完善的经营管理、良好的外部环境、优质的物管服务，才能保证其地段价值不断提升，商业物业不断升值，商业业态的可持续发展。现代商业地产更加强调和注重的是商业的市场定位、市场的前景和商业业态组合，它是为了满足商业用途而进行的有计划、有组织地进行开发和经营的产品。追求的是开发商、投资商与经营者三者之间的合作共赢。

1 地产投资风险分析

1.1行业本身存在的风险

从商业地产行业本身来看，一是商业地产发展前期是先天不足，后期商业地产开发无序发展；二是商业地产在开发中存在过分炒作行为；三是商业地产要价过高；四是商业产权过于多样化；五是经营定位和区域特征不相符；六是竞争加剧。在目前我国商业地产发展中，还存在一系列的认识误区和偏差。主要有三大误区：一是投资商业地产必赚钱；二是投资商业地产可长期赚钱；三是认为返租是一剂灵丹妙药。商业地产发展中的一系列偏差和误区。一是完全套用住宅地产的开发模式是商业地产公司经常犯的错误。二是经营者在经营思路上存在偏差。三是商业地产开发资金过分依赖银行贷款。四是商业地产开发中还存在着“首长工程、形象工程”的倾向。以上问题如不能很好得到正视及解决，投资商也必将付出沉重的代价。由此可见，商业地产项目较其他地产项目风险更大，因而必须对商业地产项目在投资决策过程中的风险加以分析、研究，并采取有效措施，合理地予以防范和规避。

1.2政策法规风险

一个商业地产项目要取得成功，必须具备四个关键性的因素，即：土地、资金、人才和政策。这四个方面如果哪一方面存在短板现象，这样的项目开发都很难取得成功。一个项目分析的再好，回报率再高但是如不符合政策法规要求的话，永远等于零，所以政策法规风险永远是第一的。政策法规风险就是指商业地产项目在投资决策开发之前要对在城市规划、商业网点规划、交通、环境、建筑指标、其他地方性的法规等各个方面是否存在风险进行综合分析研究。

城市总体规划决定了城市未来的发展方向以及区域经济发展的潜力，符合城市总体规划是对商业地产项目最基本的要求；同样一个商业地产项目也要符合商业网点规划的要求，政府为配合商业网点规划必然要将市政建设向这一区位倾斜，人口规划、基础设施建设、交通可达性等都将向这一区位靠拢，一个商业地产项目只有符合商业网点规划要求才能事半功倍，获得成功。

商业地产项目地方性政策法规的风险评估就是指对地方政府是否为该商业地产项目的建设、招商和后期的运营制定了严格的限制条款等进行分析和评估，提前趋利避害，以减小其对商业地产项目的影响。

1.3 选址风险

一个商业地产项目能否取得成功，除了规划、运营、招商等组合因素之外，很大程度上取决于选址的正确与否，单是选址这一项工作除了应考虑客流规律、交通状况、商业环境、地形特点、符合城市规划要求外，还应着重研究选址地块的商圈饱和度指数、选址地块的周边人口密度、选址地块的客流情况、选址地块的竞争对手情况、选址地块的交通道路情况、选址地块的公交设施情况、选址地块的地块平整情况、选址地块的地块拆迁情况、选址地块的经济技术指标等一系列内容，他们的每一个方面都对商业地产项目的运营成败产生影响。

一个商业地产项目经营的成败在很大程度上取决于地址的选择正确与否，从某种程度上讲，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就埋下了伏笔，地址选择的好，该项目就成功了一大半，反之，就可能失败。

1.4 规划设计风险

商业地产项目的成功与否，方向是关键。商业地产项目如果要想取得成功，必须要有良好的规划设计。但是在现阶段，我国的商业建筑设计却普遍存在追求外在的形式美，忽视经营实际需要的现象，这种设计方案就犯了方向上的错误，将商业地产项目引上了一条高风险之路。因为规划设计的不合理就会直接引起以后的招商问题和后续的经营问题。由于规划设计的不合理，将会直接导致后期的主力店招商不成功、一般店经营不理想、经营管理难度增加、租金收益较低、管理成本加大等现象，后续的经营管理会出现无数多的问题。甚至一些项目为了节省规划设计费用，却导致了建筑设计不理想、人员（顾客）流动线不清、功能布局混乱、建设无用工程等等，这些都是商业地产项目在开发决策过程中规划设计风险。

1.5 销售风险

商业地产项目由于是一个投资周期长、投资量大的高风险行业，若物业销售不力，就会导致资金回收慢、资金成本高、投资风险加大等一系列连锁反应。若完全只采用出售的形式虽然能很快回笼资金，但对以后的长期发展和市场的形成与繁荣又非常不利，没有高质量忠实永续的客户，真正面临竞争时很容易被淘汰，最终损害整个商业项目的品质和经营者的利益，因而商业地产的销售风险也必将是商业地产项目中应着重加以防范的一个重要环节。商业地产的销售不同于一般住宅的销售，它必须要实现开发商、投资商和经营者（商户）三者之间的一体化合作关系，开发商通过项目运作赚取开发投资利润，所有者通过出租商铺赚取租赁利润，经营者赚取经营利润，物业管理者通过后期的物业管理赚取管理利润。这三者之间是一个有机的整体，每一个环节都要做到细致周密，才能保证整个链条的完整、有序，才能保证三者之间的共赢。

1.6 招商风险

商业业态如何划分、如何组合，租金如何构成、租金水平多高、租金水平如何递增、租赁期限的长短都是商业地产项目投资决策中的招商风险。每一个具体的商业地产项目都应在规划设计的前期就要考虑引进什么样的经营业态，据此对该项目做一个基本的市场定位，并仔细研究每一种业态的基本特征，只有掌握和了解了这些基本特征之后，才能有的放矢地进行寻找目标客户，挖掘潜在的客户，进行招商。并根据地块条件、招商条件系统地对招商工作进行设计，这样才能为后续的招商工作确定方向，避免招商工作成为商业地产项目操作中的“短板“。

1.7 经营风险

商业地产项目在开发过程中要解决资金回笼及对项目后续经营管理的控制是一对矛盾，因而要想资金回笼快，最好的解决办法就是销售，但销售以后对店铺的经营控制力就弱了，反之只有采用租赁，但是这两者之间如何求得一个平衡，如何解决好租与售的比例是一个难题，因而也就给后期的经营带来了难度，加剧了风险。目前商业地产项目投资开发盈利模式主要有以下四种：一是只售不租。通过出售产权，很快收回投资。二是只租不售。产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将自己的商业物业进行资本运作。三是既租又售。部分租、部分售或以租代售、有租又售。四是不租不售。自己做商业经营，既赚取投资开发利润又赚取商业经营利润。不同的经营模式各有各的利弊，各有各的风险，各个不同的商业地产项目要根据各自不同的情况采用不同的经营模式，合理选择经营模式并加以防范。

1.8 资金风险