对物业公司的管理制度范文第1篇

关键词：物业管理;财务管理

1 物业公司财务管理的现状和难点

物业管理指的就是派遣专业的人员，受物业所有人员的委托，依据我国的相关法律法规，遵从签署合同的各项条约，对已经完成建设并且投入应用的房屋建筑物以及相应的配套设施，应用经济的手段对其进行全面的、有效的管理。目前，物业公司财务管理主要存在以下难点。

1.1 财务控制体系薄弱

1.1.1 物业管理费定价偏低或收费不足。一方面前几年物业项目一般由“谁开发谁管理”，即房屋建成初期由房开商成立的物管公司进行管理，为促进销售，一些物业管理费定价偏低（特别是住宅项目），有些甚至低于成本价，项目开发完毕或销售完成后，房开商不再对物管进行补贴，物管公司再进行调价比较困难;另一方面，即使物管费定价合理，受入住率和收费率的影响，物业公司收到的管理费也会存在不足情况，难以维持公司和物业项目的正常运行，物业公司往往采取降低服务标准、减少人员配置等措施，但这样使得物管服务品质下降，反过来又造成收费困难，形成恶性循环。

1.1.2 由于物业管理行业特性，使得物业公司在收费时时常会有项目繁杂、金额小、涉及现金多等特点，如果公司的财务管理制度不健全，再加上执行力度不够、监督不严格，可能会有收取资金被流失、不按时入账、收费台账记假账等风险，给公司带来损失。对于资金支出也同样存在零星、繁杂、现金使用频繁的特点，如物资采购就分保洁用、设备设施维保用、护卫用、食堂用等各类物资，品种数量多且采购频繁，如果公司财务管理制度不健全、支出审核审批手续不严，也极易造成公司人工和采购成本上升、滋生腐败，影响物业公司的服务品质和效益，阻碍公司的长足发展。

1.1.3 财务人员的素质问题，出于成本效益原则考虑以及受物管项目规模的限制，物业企业在人员岗位配置上往往不足，无法做到专人专岗，尤其是小规模物管项目。财务部门也是如此，特别是基层财务人员如收费员通常兼物业管理服务岗位，不仅要具备财务人员的基本素质，还要有物业管理的业务能力，现实中能达到该能力要求的人员很少，不能让财务管理在企业基础管理和控制中发挥很好的作用。

1.2 缺乏现代化的管理理念和手段

现代的管理理念和手段是保证物业公司服务质量的重要基础。随着市场经济体制的不断完善和现代科学技术的应用，物业管理逐步走向市场规范化、物管项目智能化，以往的管理理念和管理手段已不能适应现代物管的需要，同时也对财务管理提出新的要求，如物管项目前期方案制定、投标、前期介入，以及后续管理都需要财务管理的全程参与和介入，如果企业还在以陈旧的理念和手段进行物业管理，势必限制企业业务的拓展，影响企业管理的质量效果和经济效果，同时给财务管理增加了工作量与难度，难以发挥财务在企业内部控制和监督管理中的作用。

2 解决物业公司财务管理难点的措施

本人从事物业公司的财务工作多年，总结建议以下几条措施以供参考：

2.1 完善公司财务管控制度并有效实施

公司应高度的重视财务管理制度的建立健全与有效实施，财务部门应对物业管理流程中涉及的财务事项进行全方面的梳理，包括方案制定、价格测算、收费流程、台账管理、票据管理、人员工资、物资采购与库存管理、资金支付审核流程与审批权限等方面，建立健全财务管理制度和具体实施细则，并在实际运用中根据管理要求及时修改完善。严格执行财务管控制度，定期不定期检查制度执行情况，可以将制度执行情况作为部门（项目）考核指标之一，纳入部门（项目）的工作绩效管理，以保证制度能得以很好的落实和实施。

2.2 资金收支管控方面

资金收入管理重点规范收款流程管理，包括收款标准、规范开票、交款时限、记账要求、管理报表的编报等细节管理，有条件的可以利用现代信息技术将收款流程纳入财务信息系统管理，以提高管理效率，同时建立内部和外部（业主或客户）的监督机制，对收款流程进行检查监督，减少资金收取过程中的损失。

2.3 提高财务人员的素质和业务水平

财务人员的职业素养与业务能力，对财务管理工作的质量和效率有着决定性的影响。物业公司应重视财务管理人员的职业素养与业务能力提升，主要做到以下几点：①建立和完善财务管理部门的部门职责、岗位设置和岗位说明。②严格把关财务人员上岗前的资格要求，如学历、从业资格证、职称等。③注重财务人员培训，培训内容包括物业管理相关知识、法律法规、公司各项规章制度，特别是基层财务人员要熟悉公司业务管理制度和财务管理制度，能熟练运用到实际工作中。④定期对财务人员进行工作绩效和职业素养的考评，将工作绩效与个人待遇、晋级挂钩，调动财务人员的积极性。对于财务人员的违规违纪行为，应及时采取处罚、调离财务岗位、辞退等措施，情节严重的还应追究法律责任。⑤有条件的物业公司，应对财务人员定期轮岗，以提高物业公司财务管理工作质量。

2.4 开展财务分析，发挥财务管理预警作用

物业公司财务部门应根据公司战略目标，组织分析公司和项目的现状，包括现有资源、管理规模、管理水平等，组织编制公司和项目年度预算，协助公司决策层制定公司年度管理目标和经营目标、下达具体考核指标（包括管理指标、经营指标）。定期统计汇总公司、项目各项指标的实际完成情况，对照预算及目标，分析差异的内外部原因，及时向公司管理层及项目反馈预算执行情况、警示所发现的管理和经营风险等信息，以便公司能采取措施及时解决经营管理中的问题和风险，做到“事前和事中控制”，充分发挥财务管理的预警作用。

对物业公司的管理制度范文第2篇

关键词：物业管理公司；内部控制；研究；规范。

一、引言。

物业管理公司是我国社会发展中，尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今，物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处，亟待规范。而加强内部管控，有助于物业管理公司提高运营效率，同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。

二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析。

（一）有助于物业管理公司的财务检查与财务内控。

实施内部控制，有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在：作为财务监督的主要方式，财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料，检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下，财务控制得以渗透到公司各个环节与部门，使之更全面。

（二）有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测。

面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境，物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划，把握市场发展机遇，制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测，以及对未来发展和资金运用做出可行性预算，为经营决策提供可靠依据。

（三）有助于物业管理公司进行资金管理。

资金管理不仅是财务管理的核心，还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制，有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下，物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况，充分利用闲置资金，或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求，又能降低资金使用成本。

三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析。

（一）在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱。

目前，我国物业管理公司的内控机制相对薄弱，在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面：第一，目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范，使物业管理公司在内部管理上“各有家法”，无法实现纵向比较；第二，随着市场环境的愈发健全，越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。

但是，由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏，造成物业管理公司在内部管理与控制，以及在财务管理中，都存在一定的不规范、待解决问题；第三，由于房地产市场的影响，我国物业管理公司的组建方式并不统一，导致在财务管理方面，有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度，而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要，自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式，并不利于物业管理公司的未来发展与管理。

（二）物业管理公司的内部控制效率有待提高。

目前，我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段，如人工操作。而随着市场的发展，现代企业经营环境日趋复杂，无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段，不仅需要耗费大量人力物力，工作效率也得不到提升。而且，内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据，可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析，从而影响了物业管理公司的未来发展。

另外，长期处于低效率，可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。

（三）物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足。

目前，我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且，由于内控意识的匮乏，使物业管理公司的内控人员普遍素质较低，专业能力十分有限，甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理，操作人员也应即为公司会计人员，根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲，常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导，使内控机制形同虚设。其实，公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制，同时也不利于其未来发展与进步。

四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制。

（一）通过预算控制于“事前”做好内部控制。

事前控制主要指“预算控制”，即物业管理公司发生经济业务时，要将实际情况与预算目标相比较，倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符，则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外，要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限，以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制，能有效提高物业管理公司内部控制的客观性，同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。

（二）通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制。

事中控制顾名思义，是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙（1978年诺贝尔经济学奖得主）的“有限理性”原则：倘若对过程进行良好的控制与管理，那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制，即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。

（三）通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制。

这种检查核对主要体现在以下几方面：首先，数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对，通过数据检查其是否相符，此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如，利用银行的电子对账单，检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次，风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型（比如经营风险、筹资风险、市场风险等），设计风险模型，并注意搜集实际风险数据，评估风险对公司的“破坏”程度，生成风险评估报告。再者，检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较，审核实际与计划的“偏颇”程度，并设定未来发展或改进方向。

（四）建立健全物业管理公司的内部控制体系。

建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点：首先，建立内部审计部门，开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审，及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞，尽快筹划解决方案，查漏补缺。同时建立内控岗位责任制，明确各岗位的权力责任，对于内控工作不力的部门和人员，内审部门要严格披露。其次，建立内部控制考评机制，对内控工作进行全程监督，根据定期对内控监督审查的结果，进行合理的奖惩，提高各部门参与内控管理的积极性。再者，对公司收费业务合理规范，制定一系列收费管理细则，要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化，合理界定操作权限，核实收费业务进程，定期向业主公布。

（五）进行全面分析工作，防范公司潜在风险。

物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外，公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组，对投资项目进行全面的财务分析，将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时，财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平，了解公司财务运转状况，科学判断公司的经营风险程度，保证运营资金的合理运作，为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外，分析小组应与内审部门相互合作，及时查补公司财务制度中的漏洞，防范财务风险。

参考文献。

[1] 许荣平，浅议物业公司的财务管理[J]. 中国商界（下半月），2010,（06）。

[2] 林艳，周虹妤。物业公司财务管理浅析[J]. 企业科技与发展， 2010,（22）。

[3] 金侠鸾，王永。国内物业企业财务管理分析[J]. 热带农业工程，2011,（01）。

[4] 武建伟，现代物业企业内控制度的设计[J]. 会计之友（中旬刊），2008,（8）。

对物业公司的管理制度范文第3篇

1.财务管理及会计核算的管理制度不健全

（1）会计未按照会计制度要求进行明细记账，记账方式和科目比较混乱,收支科目不准确的情况时有发生。比如，将资本支出和收益支出混淆记录等。

（2）会计资料数据不准确甚至失真,造假的现象普遍存在。

（3）财务管理和会计核算的手续不完整。这些在财务管理和会计核算工作中产生的基础性问题严重的影响了会计信息的真实性、完整性和准确性,最终影响到物业公司对财务数据的分析和预算。

2.财务管理及会计核算的方法落后

部分物业公司在财务管理和会计核算工作中一方面仍然采用手工做账的方式,甚至对会计数据的收集、分析以及处理等均使用人工操作，不但会浪费很多的时间，而且会影响到会计数据的准确性。另一方面，部分物业公司的会计核算方式过于单一。比如，物业公司的财务工作只由专设的财务部门管理，其他部门并不参与，过分单一的核算方式难以为决策层提供科学的数据依据，制约了物业公司的发展。此外，物业公司的成本管理方法也很落后。传统的成本管理重心是指通过财务部门对经费的有效控制，最终降低预算和开支。而对于供求和服务的成本管理却很少涉及。物业公司对市场形象和品牌效应的关注比较少，缺少促进公司全面发展的有效途径和策略，没有形成完整的成本管理机制，影响了公司的发展和壮大。

3.资金管理力度不够

资金不足是物业公司面临的一个普遍性问题。对于物业公司来说，资金来源和资金数额都十分有限。其主要包括启动资金、经营性收入、管理及服务费、维修资金等。一般情况下，物业公司都只是中小企业的规模，注册资金比较少，资金实力相对薄弱。由于银行贷款认可的主要是不动产的数量，因此通过银行贷款的方式进行资金周转很难实现。加之物业公司部分财务工作人员业务水平有限，对资金管理工作缺乏现代化技术的运用和长远战略目标的考虑，难于实现对资金的有效管理。

二、提高物业公司财务管理及会计核算水平的方法

1.使用二级财务管理及会计核算制度

由于物业公司管理的区域比较多,因此，物业公司对财务工作也应实行详细化管理，建立二级甚至多级的财务管理及会计核算制度。以所管理的各小区为单位，然后对各小区的财务信息进行综合分析整理，再将原有数据和整合后的数据交由物业公司总财务部进行数据信息的分析。这些具体详细的财务信息也可以作为物业公司制作小区管理计划的依据。近年来，很多小区都强调了独立进行物资及服务管理的要求，即一级管理制度下的二级管理。此外，为保障小区物业产权人的权益，应在各小区设置业主委员会，专门负责监督物业公司的财务状况和维修基金利息的使用情况。完善物业公司财务管理及会计核算工作的相关制度，使物业公司财务工作人员在日常的工作过程中有制度可依。因此，要想发挥会计核算的优势作用，保证核算工作质量，准确反映并详细记录物业公司资金流动和经营成果信息，物业公司改变传统的会计核算制度，使用二级财务管理及会计核算制度势在必行。

2.创建全面的金融服务信息化平台

当今社会已经步入信息时代，创建财务管理服务信息化平台是时展对所有企业的一致要求，也是促进物业公司与时俱进发展的重要途径。物业公司在财务管理工作中，应该充分利用先进的财务管理工作软件，对银行账户和账簿进行统—的信息化管理。

（1）物业公司应逐步对财务工作中的资金收支、资金结算、资金监管等进行整合，以提高物业公司资金归集和资金调剂的工作效率。

（2）物业公司应对服务的各成员单位开展网上资金结算和集中管理的服务。通过高效便捷的服务，提高物业公司的工作效率和客户满意度。此外，物业公司的下属公司也应该根据自身的实际经营情况，做好下属公司的财务数据信息独立存储工作。同时，将审核后的数据信息转存到总物业公司的数据库系统中，以方便总物业公司的监督和管理。

3.建立健全绩效考核制度

建立健全的绩效考核制度，按照工作效率和工作质量情况发放工资，可以提高财务管理及会计核算工作人员的工作质量。物业公司应定期对财务工作人员进行考核，按照其工作效率、工作质量及工作态度等进行综合评价。通过建立健全的绩效考核制度，可以调动财务管理及会计核算工作人员的工作积极性，增加其对财务工作的责任感，也在一定程度上降低了物业公司的用工成本。

4.加强物业公司的资金管理

物业公司的现金流动量比较大，在这种情况下，物业公司需做好资金的管理工作，才能保证公司的稳定发展，具体应做好以下几个方面的工作：

（1）加强资金运作力度，寻找合适的投资机会，利用闲置资金为物业公司创收。

（2）实行资金的跟踪管理，加强资金使用和调度工作的管控，保证专款专用，避免挪用以及占用资金的不良现象发生。

（3）对未收回的账目款项，应加大催收力度，促进资金回笼，减少存货比例，加强存货管理。

（4）对水电费收取一定量的押金。加强和保险公司、保安公司的合作，降低资金及索赔风险。

（5）增加物业公司提供有偿服务的管理项目，提高资金的回收效率。同时，物业公司还应做好财务的收入及开支工作，对银行账户进行统一办理。

（6）总物业公司依据下属公司提交的年度预算资金报表，对资金实行统一调配。同时，要求下属公司提交的资金预算报表要内容详细，具体按照日、中、月的要求进行细化。对下属公司的经营利润，应该遵循预定方案及相关要求，统一由总物业公司入账后统一分配管理。通过这样的资金管理模式，不但可以提高物业公司集中管理资金的效率，而且有效的解决了资金流失严重和周转不灵等问题，也可以有效的提高物业公司的市场竞争力。

5.制定完善的财务监督保全体系

财务监督是企业内部控制成败的一项重要因素，物业公司应加强自身的财务监督保全体系的建设,提高公司自身的综合管理水平。

（1）合理设置公司人员机构和职责分工，按照公司各岗位不相容职务相分离的原则，执行重大决策需集体审批的制度,防止个人独权。同时，也应该建立各职能部门之间相互牵制的制度,避免产生询私舞弊的问题。

（2）实行财务关键岗位轮流定期检查的制度，防止财务工作人员出现串通舞弊行为。

（3）建立问责机制。问责机制可以增加行为主体在公司内部控制工作中的责任感，进而保证公司内部控制工作的顺利开展。有了完整的财务监督体系，不仅可以提高财务管理及会计核算的管理效果，而且也保证了财务管理及会计核算信息的准确性和全面性，进而为公司分析财务数据提供科学依据。

6.提高财务工作人员的专业技能和思想素质

物业公司应注重提高财务工作人员的专业技能和思想素质，为公司的发展提供保障。物业公司一方面应该定期组织财务管理及会计核算人员参加技能培训，不断提高相关业务人员的技术水平。另一方面应鼓励公司骨干“走出去”对同行业成功单位进行参观、访问等，通过取长补短的方式解决公司的现状问题。通过各种方式增加财务工作人员的知识贮备量,使财务工作人员及时熟悉财务行业的最新动态以及新法律新政策，使其将掌握的财务知识与相关经济知识融会贯通，只有这样，才能使他们更好地处理好财务管理的相关工作。会计职业是一项政策强、涉及面广、集众多利益主体为一身的职业，掌握着一个公司的全部的资金流入流出，这就要求财会人员在工作中要树立职业道德观念，诚实守信，强化法制观念，自觉接受公司内部甚至是社会的监督，维护会计法规的尊严。

对物业公司的管理制度范文第4篇

校区物业管理是指专门的管理部门、机构受学校和师生的委托，在后勤发展总公司的领导下，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的专业化管理，并向学校或师生提供全方位、多层次的综合服务，同时促进相互间的沟通与交谈，从而构筑一种和谐、健康、向上的人文环境，推动学校整体进步。由此可见，物业管理是一个集管理、经营、服务为一体的系统工程。

校区物业公司的定位还应超越高校的范畴来认识和理解。目前制约高校后勤社会化进程的不但有高校内部的因素，更有社会的因素。所以，我们要把高校后勤社会化改革放到社会的大环境中去定位和思考，不仅要主动适应高校的发展，也要主动适应社会的变革。

二、制度建设是规范校区物业管理的基础

制度是要求大家共同遵守，按一定程序办事的规范和行为准则。一个企业的内部制度建设是否科学、合理、完备，在很大程度上决定着企业的外部竞争力，尤其是在市场竞争日趋有序化、规范化的今天，制度建设更是企业的一项十分重要的基础工作，这对于物业管理企业也不例外。

1、制度建设的意义和作用

以国家法律和政府有关部门颁行的政策法规及后勤发展总公司相关文件为指导，以物业管理公司自身的经营宗旨、经营范围及承担的任务为依据，并借鉴其他优秀物业管理的成功经验，结合公司自身及所管理物业的实际情况，制定较为完备、适用的制度和实施细则，具有十分积极的现实意义。

（1）制度是物业管理工作的准绳和依据。

（2）制度建设是物业管理企业逐步走向成熟并向规范化、科学化和法制化发展的必要前提。

（3）制度建设有助于建立对物业管理企业的民主监督机制，使之能更好地发挥物业管理的职能，为学校和师生创造更加舒适、优美、安全、方便的工作和生活环境。

（4）制度建设有利于推动物业管理整个行业健康发展。

（5）规范、约束员工的行为。任何一个物业管理公司要进行有效的内部管理，首先必须要有一套具有约束力的制度作为前提。制度是集体意志的体现，只有依靠制度才能使员工有章可循，根据公司的制度来规范、约束自己的行为，始终围绕公司的服务管理目标开展工作。

（6）协调公司内部各部门之间的相互关系。现代物业管理企业的整个管理职能被分摊给其内部各部门承担，只有建立必要的制度，明确各部门的职责和权力范围，才能使各部门各司其职，互相衔接，紧密配合，使公司的管理活动顺利开展。

（7）树立物业管理公司的良好形象。物业管理是窗口行业，与学校和广大师生进行24小时的接触。健全的制度能体现物业管理公司良好的内部管理，树立良好的外部形象，增强学校和广大师生们对物业管理公司的信任度。

2、物业管理公司的内部制度可设为：

（1）领导制度。主要是确立物业管理公司领导体制，即确立公司各领导的职权分配、工作方式、决策方式、协调方式等，明确各领导之间的分工合作关系。

（2）职能制度。职能制度主要是指各部门的责任制度，可以按功能设立维修服务部、动力通讯部、文印服务部、校园清卫部、楼群管理部、绿化工程部。

（3）岗位责任制度。岗位责任制度主要是明确物业管理公司各个不同岗位的责、权、利，可分为两大块：管理人员岗位责任制和操作人员岗位责任制。

（4）综合管理制度。综合管理制度是指物业管理公司的全体员工和各个部门都必须遵守和执行的一些跨部门、协调性、综合性的制度，其中有员工守则、培训制度、劳动制度、考核奖励制度等。

（5）管理程序制度。管理程序是物业管理公司在运作过程中的各个环节、路线规定，比如对外通告、申请报告等等必须要有统一的文字格式并送上级部门审批后方可张贴或上交。

3、制度建设的原则

物业管理公司作为一种现代性的企业组织，制度建设是其运行规范化的必然要求，它是物业管理公司竞争取胜的“软件”。制度的作用是显而易见的，它不仅可以规范、约束员工个人行为，协调企业内部、公司与学校各职能部门和师生的关系，同时还能规范校区内各色不一的师生个人行为。现在把校区物业管理公司制度建设的原则概括如下：

（1）结合校区物业管理公司的实际，正确把握“弹性”尺度。必须从管理对象的特点及学校环境条件等出发，结合公司自身实际情况，量体裁衣，制定出既能规范员工的行为又不束缚员工的手脚，能充分调动员工的积极性、主动性和创造性的制度。

（2）责、权、利相结合。要通过制度明确员工、各个部门相应的职责、权力、所获的报酬及奖励。同时要注意明确彼此之间工作的衔接，使整个物业管理工作有序规范地进行。

（3）定性与定量相结合。在制定制度时，必须将定性与定量相结合。只考虑前者不考虑后者，就会使对员工、部门工作绩效的检查考核没有尺度和依据；只考虑后者不考虑前者，就会使检查考核无法正确定位。

（4）规章制度应简明扼要，便于理解、记忆，以便员工对照执行。

（5）相对稳定性。制度一旦确立下来，就应具有相对稳定性，这是制度的关键所在。如果制度朝令夕改，员工就会无所适从。只有具有相对的稳定性，才便于员工更好地贯彻执行。

三、服务是校区物业管理的硬指标

高水平的物业管理除了有完好的硬件设施外，更重要的还要有一支素质过硬的管理队伍。优良的服务最起码要求做到以下几点：

（1）服务态度热情

物业管理属服务性行业，公司的员工应以发自内心的真诚笑容为师生热情服务，尤其应做到文明礼貌，语言规范，谈吐文雅，遵时守约，衣冠整洁，举止大方，动作雅观，称呼得当。

（2）服务设备完好

良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。对管辖范围内的设备要加强管理、精心养护，使之始终处于良好状态，降低设备故障率。

（3）服务技能娴熟

服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。物管从业人员除了应具有良好的服务意识外，更重要的是应具备较好的业务素质。

（4）服务项目齐全

除了搞好校区物业管理必须服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，开展各种能满足师生的特约服务和便民服务，使广大师生享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。

（5）服务方式灵活

物业管理除了规范管理、依法管理外，还应设身处地为师生着想，努力为他们提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理。

（6）服务程序规范

服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上也是衡量物业管理水平的重要标准之一。

（7）服务收费合理

因校区物业管理是从无偿服务逐步转化为有偿的服务行为，所以其服务收费标准不应高于政府规定的收费标准，公司开展的各种特约服务和便民服务更应以满足师生需要为目的，以“保底微利”为原则。

（8）服务制度健全

物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为师生提供稳定的服务。这些制度应清晰有序、易于操作，切忌随意化，无章可循。

（9）服务效率快速

服务效率是向师生提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的价值观下，物业管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。

四、创新经营理念

办企业的最终目的是赢利，任何赢利的企业都有自己的一套经营理念和相适应的经营策略，我们校区物业公司也不例外。由于我国目前物业管理企业的类型复杂，经营理念混乱，有的还在传统体制下生存，所以，形成与市场发展相适应的经营理念是校区物业公司的当务之急。

1、品牌经营理念

在当今经济时代，商品的品牌形象已成为消费认知的第一要素，物业管理服务作为一种特殊商品也是如此。公司应结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、文明、高雅、安全、方便、舒适的文明校区环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导“随时随地、尽心尽力”的服务理念，为广大师生提供优质服务。

2、规模经营理念

“小而全，多而杂”的管理模式已不适应时代朝流。随着物业管理企业化、专业化、社会化程度的不断提高，校区物业管理企业也要以规模经营为目标降低成本。物业管理是微利服务行业，只有通过扩大规模，降低成本，一业为主，多种经营，才能生存发展。

不仅要在现有自己的学校实行物业管理，而且要大胆的开拓校外市场，如其他高校或中小学也可纳入公司竞争的目标和服务的对象。

公司在积极开拓服务种类的同时，物业管理企业依据自身的优势，实施多元化经营是降低单一经营风险、回避业务萎缩和扩大规模的有效途径。

3、成本经营理念

经济效益是经济活动的效果与从事经济活动的消耗之比。人们所从事的任何经济活动，总要占用和耗用一定量的自然资源和劳动资源。从事某项经营活动所消耗和占用的物质和劳动资源可以称之为“投入”，经营活动所产生的物质效用和经济效益为“产出”。任何一个企业，假如它经营出来的财富恰好抵偿生产中当作经营资料消耗掉的物质财富和为补偿劳动力的消耗由劳动者作为生活资料消费掉的物质财富，那么这个企业虽然存在，却无法发展。因此，一定要依靠科学规范的严格管理和高素质的员工队伍，走节约经营的道路。这就要求物管企业必须做到以下两点：

（1）企业员工知识技能的学习和积累。只有提高员工综合素质，才可能采用先进的管理手段，实施减员增效，提高企业管理水平。

（2）技术设施的完善。逐步加强校区物业管理企业智能化设施建设，丰富物业管理手段，摊薄经营成本。

对物业公司的管理制度范文第5篇

关键词：物业公司；物业管理；会计核算；财务管理；人才管理制度

引言

物业公司隶属房地产行业旗下的企业，其发展具有明显的房地产行业发展特征，属于时下新兴的朝阳企业。服务是该行业的最基本又是最重要的发展特征。我国物业公司介于我国城市房地产的综合开发和我国城市住房制度改革背景下，通过实行住宅商品化发展管理应运而生的。我国物业公司的发展具有新时期社会主义发展的时代气息。随着物业管理行业在我国不断新兴和发展起来，物业公司也在中华大地上如雨后春笋般建立起来，并得到不断发展壮大。

物业公司的运行与发展，会计在其经济管理中扮演着十分重要的角色。物业公司的会计核算和财务管理，直接关系到物业公司的发展大计，因为物业公司的会计等方面的财务管理直接影响到物业公司的经济效益。在公司财务管理中如果能够做到科学化管理，会计核算工作将会得到更大的发展空间，这不仅能够简化会计核算工作，而且还能够更大程度地实现物业公司各部门工作效率的提高。文章将针对物业公司的会计核算及财务处理方式进行剖析，旨在提高物业公司的财务管理活动。

一、现阶段我国物业公司会计核算及财务管理的发展现状

新时期发展视域下，我国物业公司会计核算及财务管理当下发展不明显。物业管理作为新时期社会发展中不可或缺的服务性经济发展行业，其发展时间虽然短暂，但是它不等同于其它服务行业，它具有其独特的发展特征。对于物业公司本身的发展特点来说，其发展要求必须加强该公司的会计核算管理和财务管理，确保物业公司在经济发展中具备高效性、安全性和准确性。会计核算和财务管理是物业公司财务管理的重要组成部分。同时，二者又是企业经济发展和经济监督的重要组成部分。

物业公司会计人员和财务人员在工作中综合素质能力有待提高。当前，不少物业公司员工主要是直接从原企业的一些行政总务部门以及内退返聘人员，加之还有不少员工还是一些企业竞争上岗失败的富余人员通过关系走后门手段而成为物业公司的管理骨干员工。介于历史发展的原因，大多数会计人员和财务管理人员管理理念落后，平均年龄偏大和文化水平偏低的发展状态。在工作综合能力评定方面，有待提高。然而，就算是财务人员的组成队伍，大多是原来公司的一些老财务管理人员，没有专业的高素质的文化水平。对企业财务管理认知程度不得而知，即便是财务人员也多是没有经过财会理论和专业知识系统学习的“半路出家”人员，仅能应付日常的会计核算工作，要求他们做好财务管理的确勉为其难。

财务管理基础工作需要规范。物业公司加强财务规范化管理基础工作的主体是企业的客户和职工。由于物业公司的客户大多是个体私营者，与公司发生的业务，不愿签署合同或协议、提供合规票据。这既不符合财务规范化管理要求，又从反面耳濡目染地影响到职工，使他们对不规范的做法习以为常，而对正常的财务管理反而感到不适，认为是财务人员有意制造麻烦。这既不利于财务管理工作的规范进行，也阻碍和影响财务管理水平的提高。

二、当前我国物业公司会计核算和财务管理存在的问题

（一）会计人员的专业技能和职业道德素质偏低导致会计核算失真

就如上面一节所述，现阶段不少物业公司员工质量以次充好以假充真的现象频频出现，没有严格的员工准入制度和员工绩效考核制度的制约，给物业公司员工滥竽充数式的经验工作以发展契机。会计核算是一项系统的艰巨而复杂的审计方面的工作，没有具备坚实的专业基础和过硬的职业道德素质，是很难胜任的。然而，现阶段我国不少物业公司的会计人员和财务管理人员专业素质偏低，职业道德素质能力有待加强。例如，某物业公司在一年度核算中因会计做账不谨慎，出现死账和漏账情况，导致整个会计核算过程无法正常进行，给会计核算工作带来不可估量的损失。

在财务管理方面，由于财务管理的相关工作人员职业道德偏差，导致财务管理不严，拉帮结伙贪污现象严重，给公司经济发展带来极大的影响。

（二）财务管理的松散性导致公司财务混乱

松散的财务管理促使公司财务混乱。受到传统的财务管理的影响和公司传统人事管理方式的制约，当前我国物业公司财务管理方面存在诸多问题，尤其是当下松散的财务管理方式，给物业公司一些一直觊觎公司资金的不法人员更多进行违法行经的机会。比如财务人员在财务管理中与会计人员相互串通，故意弄虚作假，虚报瞒报账目等等，致使公司财务出现混乱。

不严格的财务管理方式，给财务管理带来不同程度的影响。财务管理与会计管理纠结不清，制度界限和权责不明导致公司财务管理一片混乱，相关部门和相关管理成为财务管理混乱的主要替罪羊。

（三）物业公司人才管理和人才引进方面存在问题

物业公司人才方面的管理一直是该类公司进一步发展的一块绊脚石，如何解决好物业公司人才引进成为物业公司高层们共同关注又很难解决的问题。物业公司是现行企业中的朝阳企业，谁不想往里头钻。众人的觊觎和公司在人才引进的松散性成为物业公司优秀人才引进的障碍。而作为物业公司肥肉部门的财务管理部门，更是大家眼红的关键部门。由此，财务管理部门的人才引进方式往往是关系式引进方式，或者是一些老员工拉关系直接进入财务管理部门，这为企业人才的发展埋下了隐患，从而导致人事管理和企业发展根基不牢。

三、加强物业公司会计核算和财务管理的优化管理措施

（一）严格会计从业人员和财务管理人员的准入制度

物业公司会计从业人员和财务管理人员的准入制度无小事，会计人员和财务管理人员引进不当，很可能导致整个公司的发展受到影响。所以必须严格会计人员和财务管理人员的准入制度。从根本上杜绝公司员工聘任的关系化发展毒瘤，澄清公司发展的污垢，净化公司发展的环境，为公司经济和核心发展方向奠定坚实的基础。

（二）加强物业公司会计核算和财务方面的优化管理

物业公司的会计核算直接关系到物业公司的发展，它是物业公司经济发展的晴雨表，有效反映公司经济的发展状况，从而为公司管理层和决策者提供可靠的研究数据和进一步调控物业公司的发展方向。会计核算以后的数据的真实度与公司经济的发展方向息息相关，会计核算的真实度越高，就越有利于公司的发展，并为公司高层对企业在市场竞争中发展方向的有效调整提供坚实可靠的资料。会计核算何其重要，不可能在只言片语中说得清楚的，故而，优化会计核算的管理，提高会计核算的质量是物业公司应该关注的课题之一。

财务方面应优化管理部门结构，严格控制财务人员的数量和质量，从严处理财务方面存在的问题，杜绝无制度无责任下的私人财务关系，做到权责分明，同时并划清各部门的权责界限，做到责任到人，责任到财务管理中的每一细节。

（三）革新人才管理制度，加强公司员工绩效管理

人才是公司发展的根据，尤其是管理方面的人才，直接关系到公司发展的根本大计。革新公司人才管理制度，实现任人唯贤，杜绝任人唯亲的人才引进歪风。可以通过公平公正的人才引进方式，真正做到提高公司财务管理方面人才的优化发展。同时，在长期的发展中，公司应通过高效率的员工绩效管理方式，鼓励优秀人才发展，提高公司的综合竞争力。

结语

综上所述，物业公司的会计核算和财务管理，在发展中相互依承、共同促进。辩证地处理好两者的关系，优化物业公司人才管理结构，实现物业公司全新的变革式的发展管理。只有从人才引进和员工素质方面优化管理，从根本上杜绝财务蛀虫的出现，净化物业公司发展环境，才能更有机会提高物业公司的综合竞争力，促使物业公司在当今激烈的市场经济竞争中立于不败之地。（作者单位：湖南省国立投资（控股）有限公司）

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