商业地产的发展趋势
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇商业地产的发展趋势范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
商业地产的发展趋势范文第1篇
1.引言
我国的商业地产发展起步较晚，并且在发展的过程中存在着诸多问题，尤其是2010年至今我国的密集房地产调控政策的指导下，我国的商品房住宅市场经历了“降温”的过程，其整体的交易量大幅度减少，并且在商品房定价上也出现了下降的趋势。也正是在商品房交易变冷的今天，更多的投资商开始关注以前并不受到太多关注的商业地产，并且已经有大量的开发商向着商业地产进军。根据有关的数据显示，在2010年至今，我国的商业地产投资快速增长，然而，在快速发展的背后也存在着诸多的问题，因此，针对商业地产发展现状及发展趋势的研究有着重要的现实意义。
2.我国商业地产发展现状
我国的房地产市场在近年来受到国际金融危机和国家宏观调控的双重影响，其发展态势尚不明显，与此同时，我国的商业地产中潜在的问题也变得越来越突出。商业地产目前在发展过程中主要存在以下几个方面的问题：
（1）商业地产供需关系失衡。根据对目前绝大部多数的商业地产投资商的调查研究发现，其在进行商业地产的投资前大都缺乏对投资项目的科学调研，对于所投资的商业地产的类型缺乏有效的了解，并且在整个的商业地产投资过程中主要以建造的模式为主，这种单调的模式使得商业地产的经济效益较低，并且已经有了大量商业地产投资陷入困境的案例。因此，可以说目前我国的商业地产投资有着一定的盲目性。其次，由于目前我国的国家宏观调控政策的影响以及国际金融危机的影响，使得一些建成的大型购物中心、商业街等出现了亏损甚至倒闭的局面，这种现象也在很大程度上打击了我国商业地产投资的积极性。而且由于目前我国房地产市场的萎靡，许多的投资者将大量的资金注入到商业地产市场，造成了商业地产供需关系的严重失衡，使得商业地产的空置率大大增加，这些对商业地产发展都是极其不利的。
（2）缺乏稳定的融资渠道。由于目前我国的商业地产的融资渠道相对简单，与传统的房地产行业一样，我国的商业地产受到资本市场和金融机构的融资调控的影响，因此，这就给商业地产的长远发展带来了巨大的不稳定性因素。在目前的情况下，我国的商业地产的主要资金来源仍然是商业银行的贷款，也就是说我国的商业地产的发展在很大程度上依赖于银行的信贷政策，这种单一的融资途径使得我国的商业地产的发展与经营存在着严重的脱节。综合分析目前的情况，只有拓宽我国商业地产的融资渠道才能够在根本上解决这一问题。
（3）商业地产的管理模式落后。商业地产的发展是贯穿始终的，其不仅仅是前期的销售工作，还包括后期的运营和管理，而且后者有着很重要的作用。一个良好的商业地产项目必须要做到商业地产的建设与后期的管理并重，只有这样才能够真正实现商业地产的价值，才能够发挥出商业地产的优势。然而，根据对目前我国商业地产开发和管理的研究可以发现，我国的商业地产开发更多的是侧重于商业地产前期的宣传和销售工作，对后期的管理工作却几乎没有什么概念，这种落后的管理模式使得我国的商业地产发展受到了很大的挑战，商业地产市场也出现了巨大的混乱，使得投资者非但不能够从商业地产的投资中获取利益反而会陷入商业地产的泥潭。因此，可以说，目前我国商业地产开发过程中管理观念的缺失对于商业地产的长远发展是十分不利的。要改善目前我国的商业地产现状，就必须加强我国商业地产开发过程中的管理模式，增强整体的管理意识。
3.我国商业地产需求分析
针对目前我国商业地产的需求分析主要可以分为以下三个方面的内容：
（1）我国经济在世界经济中的地位明显提高。由于近几年来我国的经济迅速发展，使得我国的经济在世界经济中所占的比重越来越大，同时也出现了许多国际化程度不断提高的现代化城市，这些国际化程度较高的城市就必然会带动周边地区商业地产的迅速发展，增加周边地区对于商业地产的需求，以达到带动周边地区经济发展的目的。虽然我国也经历了国际金融危机，但是在过去的几年我国的经济发展依然保持良好的态势，GDP也保持较高的增长速度，这也势必会对我国商业地产的需求产生巨大的刺激。
（2）不断提高的城镇化水平加速了商业地产的发展。经过了三十多年的改革开放，我国的城市化程度不断提高，人均收入水平也在不断刷新，人民的整体生活水平不断得到提升。因此，城镇化水平的不断提高促使人们对于消费有了新的认识，这也对商业地产提出了更大的需求，在一定程度上加速了我国商业地产的发展。
（3）整体的房地产市场形势影响商业地产的发展。由于近几年来受到国际金融危机的影响，我国的房地产市场发展速度减缓，因此，也就有大量的房地产开发商以及投资者将注意力转向新生的商业地产市场，这些资本的转移使得对于商业地产的需求也出现了巨大增长。国家对于房地产市场的宏观调控政策进一步加大了对于商业地产的需求。
4.我国商业地产发展趋势
根据对目前我国的经济发展形式以及国家针对房地产市场宏观调控政策的综合分析，判断我国的商业地产将会在房地产中占据越来越重要的位置，并且会很快成为我国房地产市场发展的一个重点领域，其发展趋势主要可以归结为以下几点：
（1）商业地产的发展会受到经济发展的影响。目前，商业地产已经成为我国房地产市场的重要补充，对房地产市场的发展起到了一定的带动作用。在另外一个方面，国家政府为了实现人民生活水平的提高，扩大国内消费水平的增长，就必须要加强对于商业地产的关注力度，以更好的改善民生。所以在此过程中以商业街、零售业为主导的商业地产模式必定会受到青睐。
（2）不断提高的城市化水平促进我国商业地产的发展。我国的城镇化水平的不断提高加快了城市人口的增加，对于城市消费的供应能力也提出了更高的要求，因此，必定会对商业地产产生新的更高的需求。同事，商业地产的发展加快了城市的繁荣程度，又反过来加速了我国的城市化进程。并且随着我国中产阶层比重的不断增加，人们的消费结构也会相应的发生改变，这也对我国的商业地产发展带来了巨大的机遇。
（3）融资渠道的拓宽助力商业地产的发展。目前，我国的商业地产融资渠道已经有了很大的改善，基本摆脱了以往依赖商业银行贷款的局面，在融资渠道上有了很多的创新。目前我国商业地产的新的融资渠道包括基金、证券市场等多种渠道和手段，而且也有越来越多的房地产商着眼于商业地产投资。
（4）现代化信息管理平台加强了商业地产的管理水平。随着现代化信息管理系统在商业地产中的投入使用，我国商业地产管理缺失的现象已经得到了很大程度的改善，并且随着商业地产管理理念的不断提高，我国的商业地产管理水平必定会出现质的飞越。
5.结束语
商业地产的发展是我国房地产市场的重要补充，其发展受到我国经济发展水平、城镇化水平等一系列因素的影响。根据对我国商业地产情况的综合分析，其在我国房地产市场中将会发挥越来越重要的作用。
参考文献：
商业地产的发展趋势范文第2篇
一是符合商业地产发展趋势。目前，我国商业地产发展处于高峰期。三四线城市的商业企业空白点较多，市场竞争没有那么激烈，可利用开发的优质地块较多，开发项目一般都处于城市的黄金地段。从长远看，区域性商业地产开发商在这些城市具有较大的发展空间。农贸超市作为一个投资项目，是区域性开发商在三四线城市发展的典型代表，符合商业地产发展的总体趋势。
二是符合城市商业发展趋势。三四线城市的商业基础设施较为落后，零售业态不健全，购物网点较少，购物环境较差。根据零售业态演进与人均GDP的相关性看，目前三四线城市已经进入到百货业相对成熟、超市大发展和购物中心引进阶段，大型商业地产集购物、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，对于提升城市形象、提高城市品位具有重要促进作用，对于完善城市商业服务功能、促进零售业态发展具有重要推动作用。中商农贸超市作为商业地产项目，对于改善三四线城市商业基础设施和购物环境具有重要意义。
三是符合商圈发展趋势。随着经济和消费水平的提高，特别是在消费结构升级的推动下，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。大型综合超市等业态具有很强的集客能力，是带动商圈人气的重要载体，这就是零售学上所讲的生态零售现象：大中小零售企业聚集在一个商圈，相互依存，形成一个良好的零售生态环境，共生共荣。中商农贸超市是在中小城市的核心商圈对原有农贸市场原址的改建升级，既保持了农贸市场的商圈购买力，集客能力较强，又将进一步带动城市核心商圈的发展。
商业地产的发展趋势范文第3篇
关键词：房地产 运行 模式 商业
一、定义和主要类型
地产按其功能通常分为三大类，即以居住功能为主的住宅地产和以商业活动为目的的商业地产、以工业生产功能为主的工业地产，商业地产的特点是通过在地产上的商业活动体现商业和地产价值的集合，商业地产主要包括写字楼、商场、店面、旅游景点、酒店等。
二、商业地产的主要运行模式
（一）只租不售。即在商业地产建成以后，通过招商出租的方式，收取租金，逐步回收投资商业地产的投入及获取投资收益。
1、只租不售的好处主要在两个方面：一是在获取较稳定的投资收益的同时，获取商业地产的增值收益；二是在需要资金时，可通过将商业地产抵押的方式取得贷款；三可以统筹租金，防止恶性压低租金；四如招租、日常经营、物业管理等后继工作做得到位，则可提升该投资者的品牌价值。
2、只租不售的弊端在于：一对商业地产的招租要求较高，存在招租无法达到预期、租金收入不理想的风险及投资回收期较长的特点；二对招租的总体定位、商家的具体定位、具置的规划等均需做出很好规划，否则会导致整个项目的招商失败、无法出租；三商场地产的日常经营管理、物业管理等后继工作对投资者也提出了较高要求，特别是对刚介入商业地产的投资者更是一个挑战，如经营管理不到位，对后继的招租、现有商家的维护、租金等方面都将带来负面影响。
3、只租不售商业地产的难点：一整个项目的设计规划、招商策划等前期工作，对项目招租的效果具有决定性影响，对投资者在这方面的要求极高；二招租和日常管理团队，对招租的效果具有重大的影响。因此，只租不售的方式需要投资者要有较良好的财务状况、较高的商业地产综合规划和管理能力、企业较明确和稳定的战略发展定位。
4、案例：北京万通集团持有的万通商城采取只租不售的方式，统一布局，统一招租，统一管理，使其租金一直居高不下，取得了成功。
（二）全部出售。即在商业地产建成后或取得商业地产的产权后，将其全部出售。
1、出售方式的好处主要：一是可一次性收回投资成本、获取投资收益，解决投资者的现金问题；二是可省去招商、管理等环节，节约投资者的人力、物力资源；三对商业地产前期设计规划方面的要求不会像只租不售的投资者要求那么高。
2、出售的方式存在的主要弊端在：一如地产行业向上发展，则投资者享受不到商业地产带来的增值红利；二商业地产普遍存在投资金额大的特点，使得有能力全额购买整个商业地产项目的投资者少之又少；即使有能力购买，理性的投资者也不太愿意用大笔资金购买，更多的会寻找新的地块、自己建，因此，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。
3、出售方式商业地产最主要的难点在于：如何将商业地产包装策划好已理想的价格出售。因此，计划出售的商业地产，在计划投资时就因先做好出售策划工作。
（三）租售结合。即投资者将商业地产的一部分出租，另部分进行销售。
1、这种方式的好处是：一即可收回部分投资成本，解决现金流问题，又可持有部分商业地产，享受其增值带来的好处。二解决部分招商压力和管理压力。三租的部分还可以用于贷款，同样可以解决部分资金压力。四如售得理想，反过来会促进招租。
2、但这种方式也存在一些弊端，：一对租售部分的比率、具置等需做很好的策划，如策划不会，否则会对租及售的整个项目产生不利影响；二无法统筹考虑整个项目的租金，可能会出现恶性压低租金的现象；三无法统筹考虑、策划整个项目交付使用后的定位、经营、管理等工作，需与其他购买协商。
3、租售结合方式的难点在于：如何统筹安排租与售的定位和比率、协调各购买者的关系等。
4、案例：最典型的就是万达集团开发的大连万达城市广场，一楼只租，二楼三楼卖给沃尔玛，通过沃尔玛作为主力店的作用，带来大量的人流量，进而也为万达集团和其他商家带来钱流，且万达广场一层销售价格通常是市场价的两到三倍，沃尔玛店起了很重要的作用。
三、商业地产存在的主要问题
1、短期内，由于在建和潜在的商业地产供应量过大，部分城市商业地产面临过剩风险，投资回报率降低。据悉目前国内商业地产的投资回报率已经被压缩至历史最低，约为6%。
2、投资者普遍存在专业度低的困境。一些投资商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，因缺乏经验和企业中长期发展规划，将面临许多问题，如缺乏人才团队、内部管理机制、资产管理能力、前期设计规划能力等，这些都将影响了投资商业地产的成功与否；即便是在商业地产方面投资较成功的万达集团，其在万达广场使用后的物业管理方面也存在明显不足，如在厦门湖里区投资的万达广场，其地下车库无较明显的指示牌、区间管理不到位，易造成停车、出车库困难。
3、地区发展不均衡。经济较发达的东部地区，商业地产因发展得较早，积累了一定的经验，商业地产发展得较成熟、较充分；而经济较差的中西部地区，因经济起步较东部地区晚，经济较不发达，对商业地产的需求也就较晚，总体上正处于与起步阶段。
4、投资资金来源单一。目前，投资商业地产的主要资金来源为投资者自有资金和银行的贷款，从一定程度上限制了商业地产的发展速度、发展水平。
商业地产的发展趋势范文第4篇
今年出台的“新国八条”以及信贷收缩等措施再次强力打压了楼市的反弹机会，住宅市场进一步承压。而不在限购范围内的商业地产，在经过去年的预热之后，已经成为投资者们无法忽视的价值宝地。
住宅投资价值缩水
4月17日，自去年出台“国十条”已满一年，持续不断的楼市调控政策也取得了成效。日前，根据国家统计局公布的数据显示，3月份，全国一、二手房价格均呈现下降势头。虽然沪深广等一线城市的房价并没有出现大幅下降，但涨幅的回落依旧能够显示出房地产调控已经对房价产生了明显的影响。
有业内人士认为，在国家楼市调控措施不断发力下，居高不下的房价已经开始出现松动，同时也从侧面反映出住宅市场的投资属性已经开始削弱，预期回报值在不断降低。市场的观望情绪不断加重，也导致了住宅市场的投资价值已不如调控前那般明显。
另外，由于房地产市场受政策压制明显，住宅投资开始缩水，为了保住住宅市场的利益，一些开发商选择了捂盘惜售，放缓了推盘的节奏。此外，由于商业地产不受限购，投资回报高于住宅，不少开发商从住宅市场转向开发商业地产。
投资者转战商业地产
由于商业地产不在限购范围之内，迎合了投资者的主流心态，前来咨询soHo、商铺和写字楼的客户络绎不绝。
福建申发置业有限公司总经理罗新表示，
“从政策的走向上看，政府是不会放任住宅价格继续走高，而商业地产则没有这些顾虑。从整个中国房地产的发展大势来看，收紧、打压住宅市场将会导致住宅价格‘稳中有降’，这也必定会带来商业地产新的一次革命。”
君临・盛世茶亭销售经理裘满也认为，在调控下，住宅市场受到打压，商业地产不受政策影响，投资者正在从住宅向商业地产转型，开始注重投资店铺、soHo等项目。
诺亚财富管理中心的研究报告也指出，虽然商业地产存在着一定的风险，但商业地产的价格波动小于住宅地产，而且目前市场普遍看好商业地产，因此，投资商业地产风险不会太大。从长期看，随着市场的变化，尤其是房地产投资信托基金的推出以及社保基金进入商业地产的准入条件成熟，商业地产的价格将越来越多地向租金价格靠拢。
此外，罗新还认为，住宅市场将迎来一波降价潮。“预计在近年年底，房价或将下跌10％左右，因此，投资者应掌握节奏，果断出手，逢低买进。”他同时指出，住宅地产在未来仍是主体，未来10年后住宅价格达到5万元／平方米都不算高。
开发商向商业地产转型
记者在住交会上明显感受到了开发商对与商业地产寄予的厚望和宣传热度，在本次住交会上，超过8成的房企力推涉及商业地产的楼盘。一些大品牌开发商也明确表示将进入商业地产市场。据悉，一直主营住宅项目的福晟集团就宣布将于5月份推出位于闽江北岸中央商务区的商业地产项目。
商业地产的发展趋势范文第5篇
关键词：商业地产；行业属性；实体经济；风险；对策
中图分类号：F12 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）22-0010-03
自2003年开始，作为房地产行业内独立于住宅地产的新兴门类，商业地产在中国发展起来；特别是经历了2008年住宅行业的报复性房价迅速上涨以及2010年开始的两轮史无前例的楼市调控政策，商业地产作为房地产行业的避风港和资金转移出口，因其长期的投资回报价值、维持房企稳健发展价值以及对城市建设和实体经济的推动价值，日益受到房地产企业、政府和投资市场的青睐，迎来了发展的高峰。本文拟通过对商业地产对实体经济的推动作用以及爆发式发展过程中可能遭遇的风险进行阐述，以提示商业地产企业和政府客观认识巨大商业机遇中蕴涵的收益点与潜在风险，趋利避害，避免商业地产过度泡沫化发展。
一、商业地产是高度整合的产业模式
商业地产是高度整合的产业模式，从地产概念来看，商业地产泛指全部或部分自持物业产权，以收取租金、获得长期投资回报为目的的地产形态；从产业模式来看，是商业、地产、金融和电子商务等至少四个产业的融合体；商业地产的主流产品是购物中心（酒店、自持写字楼等由于客群相对狭窄，一般属于商业地产行业的配套业态），而依托商业地产这个平台载体，文化、旅游等产业也有空间进行整合，延展出综合产业链条。
行业属性是形成商业模式的基础，而按照行业的发育程度，商业地产诸多属性中，首要属性是会转移的。在商业地产的发育与扩张阶段，商业地产大量开发、项目存量迅速扩大，商业和地产是商业地产的首要属性；在商业地产的成熟阶段，大量项目建成与运营、不再追求存量扩张，并且金融市场发育成熟，在此阶段，金融是商业地产首要属性。
1.商业属性与地产属性：现阶段商业地产的基本属性。商业地产的商业属性与地产属性既广为人知，又存在种种误解，商业地产开发商对这两种属性的重视与投入程度也往往有所偏重。
现阶段，大多数商业地产商仍然以挖掘商业地产项目的地产属性为主，以“商业地产”为噱头，通过促进住宅、商铺的销售来实现快速资金回报，而同时通过长期持有商业项目以获取稳定租金与资金回报的目标被弱化，这也是当下大量住宅开发企业扎堆转型商业地产的真实目的。
商业属性是指通过组合不同商业功能与商业业态，通过持续的物业经营和调整提升，以获得长期与稳步增长的租金回报。从国外商业地产成熟市场的经验来看，主流的商业地产商都是长期持有商业项目、通过物业的买卖来优化项目组合，获得长期租金汇报的公司。
2.金融属性：商业地产价值挖掘高级阶段的首要属性。金融属性是指商业地产包含的与“融资、投资及资本运营”相关的产业要素。与商业地产金融属性相关的产品包括：“经营收益权”的让渡（而不让渡商业项目产权）、“融物”（包括联营、商品寄卖等）与“账期融资”（以沉淀的货款实现融资功能）、购物卡或购物券以及资产证券化（如房地产信托REITs）等。
商业地产的金融属性与金融市场的发育程度以及宏观政策尺度息息相关，对商业地产金融功能的开发是对商业地产价值的“再挖掘”。从市场实践来看，国内大多数商业地产商仍以“地产和商业”属性开发为主，以万达、龙湖等为代表的国内商业地产开发商开始在“经营收益权”的让渡方面开发金融属性，而以西蒙、西田、凯德等为代表的国外企业在资产证券化方面与发达的金融市场相结合，已经发展出成熟的产业模式。
3.电子商务属性：商业地产企业的“加分”动作。电子商务属性是商业地产的新兴属性，是伴随着电子商务产业的发展和零售行业的激烈竞争而发展起来的。与其他三个属性均有国外成熟的发展经验与路径不同，商业地产电子商务的发展在国内外都尚处于起步阶段。
在电子商务发展的初期，市场对商业地产的未来大多持悲观态度，认为电子商务快捷、高效的反应速度以及价格优势在赢得以年轻客群为主体的消费者的同时，将成为实体零售行业和商业地产的“品类杀手”，迅速替代成为主流的消费渠道。但随着电子商务的蓬勃发展，商业地产并未出现颓势，反而以“集合功能”、“体验休闲”等优势赢得了广大消费者的青睐，迅速发展起来。从发展趋势来看，电子商务与商业地产开始相互融合，电子商务企业选择开设实体店，贴近线下消费客群；而商业地产企业也开始选择开展线上业务。从实践来看，商业地产的电子商务属性有利于贴近年轻消费客群和商圈意外的客群，能有效促进商业地产与消费市场的融合，这一“选做动作”越来越成为“加分动作”，在新经济时代成为商业地产的重要属性。
二、商业地产的发展是中国实体经济发展的重要推动力量
1.中国当前的经济发展阶段匹配了商业地产发展的内在需求。从经济、消费和人口等宏观指标分析，当前经济发展和城市化进程都表明，中国商业地产已进入加速发展阶段。根据国际经验，当城市化率达到50%～70%，将是大城市商业地产发展的黄金阶段，目前中国刚好跨入50%关口；在居住需求得到基本满足、国家采取各种措施调控房地产健康发展的情况下，存量资金巨大的房地产行业向商业地产转型是一个自然与必然的选择。总体来看，中国城市化的水平恰好能使商业地产踏上高速发展期。
