公允价值估计方法范文第1篇

一、会计公允价值的三级估计

我国会计准则引入公允价值是比较谨慎的，因此参照国际财务报告准则按不同市场条件对公允价值进行三级估计。资产或负债存在活跃市场的，由活跃市场中的报价确定公允价值；不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易价格或实质上相同或相似的其他资产或负债的市场价格确定公允价值；不存在活跃市场，且不满足上述条件的，采用估值技术确定公允价值。

会计准则中确定公允价值的思路与市场活跃程度密切相关。如果市场活跃，资产流动性好，可以直接以市价确定公允价值；如果找不到直接的活跃市场，可以退一步，以类似资产的市价来调整确定公允价值；资产流动性差，再用估值技术。按照这种思路，流动性比较好的资产，如一些衍生金融工具，可以将市价或类似资产可修正的市价理解为公允价值的标准；流动性比较差的资产，如一些专用性固定资产，没有直接交易市价可参考，估值结果是公允价值标准。但是，在真正确定公允价值时，按前两层级操作将面临一些实际的问题，如：活跃市场中流动性好的资产，市价一定公允吗？非活跃市场或流动性较差的资产，如果可以找到活跃交易的类似资产，该类似市价该如何进行修正才公允？真要解决这些特殊问题，最后还是要采用估值技术。因此，从更广义的层面上分析，会计准则规定的公允价值三级估计本质上都需要采用合适的估值技术来解决。

二、会计公允价值与评估价值

会计准则涉及的计量属性包括历史成本、公允价值、现值、可变现净值、重置成本等。狭义的会计公允价值作为一种计量属性，其定义中暗含时间概念，即强调特定交易时点的价值。不同的计量属性可以从不同时点找到他们的关联。资产过去某一时点的公允价值，在现在特定交易时点可能只是该资产的历史成本；同样，现在某一时点的公允价值，可能是未来特定交易时点该资产的历史成本。因此，历史成本和公允价值作为计量属性，是不同时点对价值的描述。

在评估中，不采用会计计量的相关概念，通常用到的概念是“价值”。资产评估准则中将价值类型界定为市场价值和市场价值以外的价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。可以理解为资产在评估基准日公开市场上最佳使用条件下，资产可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。从评估的角度分析，市场价值和市场价值以外的价值在符合各自条件的情况下，都是合理和公允的。而市场价值起到了评估公允性价值坐标的作用，是资产评估中最为典型的公允价值。

按照评估价值类型指导意见，当“资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型”。“执行以财务报告为目的的资产评估业务，应当根据会计准则等相关规范关于会计计量的基本概念和要求，恰当选择市场价值或者市场价值以外的价值类型作为评估结论的价值类型”。在公开市场条件下，会计准则中的公允价值可以理解为评估中的市场价值，其他的计量属性可以理解为市场价值以外的价值。因为资产评估中的市场价值和市场价值以外的价值在各自条件下都是公允的，所以资产评估中“公允”的概念涵盖的范围更广，超过了会计准则规定的狭义“公允价值”的范畴。

三、估值技术确定的“公允”价值

估值技术即资产评估的技术方法，在评估领域，常用的三种基本方法是市场法、成本法、收益法，三种方法是从不同角度衡量同一资产的价值。虽然三种方法的理论基础不同，但在一个有效的市场中，对同一条件下的资产用不同的方法评估，其价值应该是趋同的，无论是选择何种价值类型，最终的结果都是公允的。如果对三种评估方法的基本技术思路进行分析，可以发现，从会计准则规定的多种计量属性的角度来看，不同评估方法得到的“公允”的价值涵盖了多种计量属性。

公允价值估计方法范文第2篇

关键词：资产评估　计量属性　公允价值　市场价格

从资产评估的角度，为交易双方提供资产在评估时点的公允价值是资产评估的一般目的，公允价值的表现形式包括市场价值和非市场价值，其中市场价值是公允价值的基本表现形式，非市场价值则是公允价值的特殊表现形式。无论评估资产的市场价值还是非市场价值都可以通过市场法、收益法、成本法三种基本评估方法获得，三种基本评估方法为资产评估一般目的的实现提供了各种技术手段。财政部于2006年颁布的《企业会计准则――基本准则》规定了五种主要的会计计量属性，会计不同的计量属性也说明了在会计中对会计要素进行计量的各种技术手段和方法。本文从资产评估的角度对会计计量属性的相关问题进行探讨。

一、评估价值结果与会计计量属性类型的比较

(一)收益现值与现值的比较在资产评估中，收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法，通过此方法得到的评估价值结果称为收益现值。该方法认为，任何一个理智的购买者在购置或投资于某一项资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报。收益法对价值的评估，是从购买者(需求者)的角度来进行的。在新会计准则中，现值作为主要的会计计量属性之一，其具体含义是指：在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量。通过上述对比可以得出：评估中的“收益现值”与会计计量属性中的“现值”在估价上具有相同的思想，即资产的价值是由其预期的未来收益决定的，两者在本质是相同的。只不过资产评估中的未来收益具有更为宽泛的概念，在具体的评估操作中，该未来收益会由于评估对象的不同而表现为不同形式，如净利润或净现金流量。而会计计量属性中的现值对未来收益明确界定为未来净现金流入量。相比较而言，净现金流量是比净利润更为科学、合理的指标，其不会受到会计政策不同的影响。采用现值的计量属性，从会计中对资产概念界定的角度来说，使得资产在概念上和计量上获得了统一，即资产是能够带来未来经济利益的资源，其价值衡量在于能够带来未来收益的多少。

(二)重置成本的比较资产评估中的重置成本是通过成本法获得的评估价值结果，成本法是指从现在重置同样全新资产的价值中(即同样全新资产的现行再取得成本)扣除业已存在的各种贬损因素来确定被评估资产价值的方法。该方法所体现的思想是：资产的价值取决于资产的成本，即劳动中的消耗(成本)是形成资产价值的基础，同时这些消耗应体现社会或行业平均水平。在新会计准则中明确规定，采用重置成本计量属性时，资产按照现在购买相同或者相似资产所需支付的现金或者现金等价物的金额计量。资产评估中得到的“重置成本”与会计计量属性中采用的“重置成本”，在各自含义的表述上具有一些差别，但二者具有相同的估价思想，即都是从再取得资产的角度反映资产的价值，两者在最终的表现结果上应该是趋于一致的。区别在于成本法中获取的重置成本是从同样全新资产的现行再取得成本中做一些贬值因素的扣除之后取得，而会计中的重置成本则是直接地获取同样状态的资产所需要付出的代价。

(三)市场价格与历史成本、可变现净值的比较资产评估中的市场价格是通过市场法的评估方法得到的评估价值结果。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。可见市场法直接利用了市场交易中的现行市价来进行资产价值的评定估算。新会计准则中采用历史成本计量属性时，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者按照购置资产时所付出的对价的公允价值计量。采用可变现净值计量时，资产按照其正常对外销售所能收到的现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。资产评估中的市场价格与会计计量属性中的历史成本、可变现净值也存在联系。市场价格是会随着时间经常发生变化的，市场价格按照时态可分为过去的、现在的和未来的三种。过去的市场价格在会计中的反映是：过去已经发生的交易和事项，在其发生时买卖双方所达成的按那时的相同商品在活跃市场上的报价，或参照这一报价在双方自愿的基础上所作调整的成交金额。这种成交金额在会计上会转化为历史成本，即过去的市场价格转化为会计的历史成本。可变现净值的获取也要依赖于资产现在或未来在市场上销售时所能实现的市场价格，在此基础上扣除相关成本、税费，即现在或未来的市场价格是获得可变现净值的基础。

(四)公允价值的比较不论是在会计中还是资产评估中，公允价值都是一个被广泛使用的重要术语。但在这两个不同的专业领域中公允价值具有不同的地位、作用、表现形式以及涵盖的内容。在资产评估中，提供资产在评估时点的公允价值作为资产评估要达到的一般目的，提供的评估价值是否公允是衡量资产评估结果的标准，市场法、收益法和成本法是获取公允价值的不同的技术手段。即从资产评估的角度，公允价值是作为一种价值衡量标准而存在的，其作用在于明确资产评估的行为方向和工作目标。公允价值是一种相对合理的评估价值，是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值，是评估人员根据被评估资产自身的条件以及所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的显著特点是，其与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。资产评估中的公允价值包括市场价值和市场价值以外的价值。根据《国际评估准则》，市场价值界定为：“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。”根据《国际评估准则》关于对市场价值的其他补充说明，我国将资产评估中的市场价值定义为：市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。市场价值以外的价值也称非市场价值，《国际评估准则》并没有直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。市场价值以外的价值不是一种具体的资产评估价值存在形式，而是一系列不符合市场价值定义条件的价值形式的总称或组合，如在用价值、投资价值、持续经营价值、保险价值等等。资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念：市场价值是正常市场条件下的公允价值；是资产处于最佳使用状态下的价值；是资产评估中最为典型的公允价值，是公允价值的坐标。在新会计准则中，公允价值作为会计计量属性的一种，与历史成本、重置成本、可变现净值、现值等其他计量属性并列存在。采用公允价值计量属性时，

资产按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换的金额计量。通过上述对比可以看出，会计中公允价值产生的市场条件是公平市场，而资产评估中的公允价值既包括了在正常市场条件下的公允价值，也包括了在非正常市场条件下的公允价值。这是由于资产评估需要面对各种各样的资产及市场条件，既要提供处于正常市场条件下的资产价值，也要评估处于非正常市场条件下的资产价值。不论评估什么样的资产和处于什么市场环境中的资产，资产评估的第一任务都是要给出与资产自身条件和市场条件相吻合的合理价值。因此，会计中的公允价值只是资产评估中的公允价值的一个典型，即正常市场条件下的公允价值的实现值。而对于资产评估而言，只要评估结果与被评估资产自身的条件、评估时的市场条件相吻合，且没有损害交易各方的正当权益，亦没有损害其他人的利益，这个评估结果就可以被认为是公允价值。

二、公允价值在会计计量属性中的定位及衡量标准

(一)公允价值的定位在资产评估中，公允价值作为一种衡量评估价值结果的标准、检验尺度而存在，其定位十分清晰，获取的途径也很明确，三种评估结果共同服务于一个目的，受一个标准检验，相互之间的内在关系也很明确。而在新会计准则中，各种计量属性之间的内在关系并不是十分清晰，而且关于公允价值并没有明确其获取的途径。关于公允价值能否作为单独的计量属性及与其他计量属性的关系，本文主要从资产评估的角度探讨。目前我国学术界较为流行的一个观点认为：公允价值是一种全新的复合计量属性，并非特指某一种计量属性，而可以表现为多种形式。这一观点是根据公允价值的多种获取途径和表现形式而提出的，目前国际上公认的公允价值的确定方法可分为三个主要层次：第一层次，当资产存在活跃市场时，以活跃市场上资产的市价作为公允价值的金额。这种情况下，公允价值和历史成本计量所反映的信息是相同的，都是以资产取得的市场价格为基础，所以可靠性程度最高；第二层次，资产不存在活跃市场，可以使用活跃市场上与被计量资产类似的项目来确定公允价值；第三层次，资产不存在活跃市场，且无法找到与被计量资产类似的参考项目的情况，需要通过价值评估来确定公允价值，价值评估方法包括前述的市场法、收益法和成本法。即此时公允价值也可以表现为重置成本、现值等计量属性。通过上述公允价值的获取途径可知，资产评估和会计在进行价值确定方面存在着密切关系，资产评估的基本评估方法和会计计量属性中公允价值的获取完全联系在一起了。不论是在资产评估中还是在会计中，公允价值都表现为多种计量属性的复合体。

(二)会计计量属性衡量标准从财务会计的目标来看，财务会计是要为财务会计报告使用者提供相关、可靠的会计信息，反映受托责任的履行，有助于会计报告使用者的决策。但目前为止，为实现该目标的会计计量属性方面没有一个可以用于检验的标准，而是多种计量属性并存的局面，而多个计量属性之间的关系也不是十分明确。葛家澍、徐跃(2006)指出，市场价格是会计的一切计量属性的基础，是会计计量最公允的估计，其他货币性的计量属性皆衍生于市场价格。这一观点与资产评估中市场价值(公允价值的基本表现形式)是衡量各种评估价值结果的标准有共同之处，两者都是以资产在市场上表现出来的合理价格作为衡量标准。同时，在资产评估的三种基本评估方法中，直接利用目前市场价格获取评估价值的市场法是其中最为直接，最具有说服力的评估方法，也是首选的评估方法。在市场法受限的情况下，可以考虑收益法、成本法，但这两种评估方法的运用仍都需要以市场数据为基础。三种基本评估方法的关系，也说明了市场价格在估价、计量中所起的基础的、重要的作用。在新会计准则中，市场价格(现行市价)并没有作为一个计量属性而存在，但是已经列举的五种计量属性都需要以市场价格为基础。前述已指出：历史成本是过去的市场价格，可变现净值需要以资产现在或未来的市场价格为基础。此外，重置成本的获取以现行的市价为基础(现在重新购买所需要支付的金额)。现值计量下，在估算各种参数时离不开对市场情况、市场价格的分析、预测。公允价值首选的获取途径也是在市场条件下的公平交易中形成的市场价格，即采用任何一种计量属性所获取的资产的金额是否合理，是否可靠、相关，都应该置于市场接受检验，市场对该价值是否认可应作为检验会计计量结果的标准。

公允价值估计方法范文第3篇

关键词：投资性房地产；公允价值；评估

中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01

《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。

一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效

从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。

二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告

目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。

三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性

采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。

四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象

明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。

五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制

评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。

六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台

要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。

参考文献：

[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.

公允价值估计方法范文第4篇

公允价值计量与披露的审计责任

的管理部门应当对公允价值的计量和披露的真实性承担责任。为了履行这一责任，管理部门应该制定一套进行公允价值计量和披露的程序；选择适当的估价；确定所使用的假设和估计并对其假设和估计给予充分的支持；进行估价；确保对公允价值的计量和披露与会计准则保持一致。管理部门可以雇用专家进行公允价值的估价工作，但是管理部门应当对所聘用专家的专业能力进行评估，以确保所雇用的专家有进行公允价值评估的能力，并且管理部门要对专家的评估结果负责。

审计人员应当对报表中有关公允价值计量和披露部分是否符合会计准则做出评估。在进行实质性测试时，管理部门所雇用的专家的评估结果也可以作为审计证据的一部分。但是，审计人员应当对专家的专业能力做出评估，以确定其有进行公允价值估价工作的能力，并且还应该对其估价的结果进行实质性测试。审计人员可以自己雇用专家对管理部门的估价结果进行评估，但审计人员要对其所雇用专家的评估结果负责。

审计风险评价

审计人员在进行公允价值审计之前，应当对审计风险做出评价。公允价值计量错误的风险是由管理部门的计量程序的可靠性所决定的。而计量程序的可靠性反过来也受到与公允价值计量相关的不确定的。

（一）可能影响公允价值计量的因素包括：

1.预测期间的长度；

2.与计量过程相关的、重要的和复杂的假设的数量；

3.与计量中所用到的假设和所考虑的因素有关的主观性的程度；

4.作为假设基础的未来事项的不确定性的程度；

5.在运用主观判断时，客观数据的缺乏。

审计人员在进行公允价值审计时，应当仔细考虑以上这些因素。

（二）风险评估时应考虑的因素

审计人员在进行实质性测试之前，应当就公允价值审计的内部控制风险进行评价，根据评估结果来设计实质性测试的性质、时间和范围。审计人员在进行与公允价值的计量和披露有关的风险评价时，需要考虑的因素包括：

1.对公允价值计量过程的控制；

2.进行公允价值计量的人员的专业熟练程度和经验；

3.信息技术在整个过程中所扮演的角色；

4.进行公允价值计量的账户和交易的类型（如该交易是常规的、经常性交易还是偶然的、非经常性交易）；

5.如果企业雇用了中介机构协助进行公允价值的计量，那么应当评估企业对中介结构的依赖程度；

6.企业利用专家工作的程度；

7.管理部门进行公允价值计量时用到的重要的假设和估计；

8.支持管理部门假设的证据；

9.管理部门作出假设和估计的过程；

10.用来控制管理部门假设和估计的变化的措施；

11.对估价方法和相关信息系统（包括批准步骤）变化的控制和安全步骤的完整性；

12.对估价方法所用到的数据的一致性、及时性和可靠性的控制。

在风险评价结束以后，审计人员要根据风险评价的结果确定实质性测试的范围和步骤。

利用专家的工作

由于公允价值估价的复杂性，所以很多时候管理部门和审计人员不得不雇用专家进行公允价值的估价工作，但是所雇用的专家是否具备进行公允价值估价的专业素质，还需要做出相应的评估。审计人员应当从以下几个方面，对专家的专业素质做出评估：

1.该专家所拥有的职业证书和资格，以及他所拥有的各种职业组织的会员资格；

2.该专家在公允价值估价领域的声望和地位；

3.该专家对所估价的资产和负债的熟悉程度和估价经验；

4.该专家的独立性如何。当该专家受雇于被审计单位或者与其存在其他的关联关系时，该专家估价结果的公允性就值得怀疑了。

在审计人员完成了对专家专业素质的评估，确认专家具备了进行公允价值估价的专业素质之后，还需要对专家所进行的工作的性质有所了解。如果对专家所进行的工作没有足够的了解，审计人员就不能对专家的工作成果做出恰当的评价，从而无法控制审计风险。审计人员应该了解：

1.专家工作的目标和范围；

2.专家对会计准则中的公允价值的定义是怎样理解的；

3.理解专家所使用的估价方法、假设和任何的非客户的资料；

4.清楚客户向专家所提供的数据，从而确定实质性测试的范围；

5.比较所使用的方法和假设在前后各期是否有一致性；

6.专家能在多大程度上接触到关键性的人物、记录和档案；

7.专家是否理解其工作成果将被审计人员用来评估在财务报表中有关的呈报；

8.考虑估价结论的时效性问题，这有可能会影响到报告和公允价值审计的时效性；

9.判断估价结果中是否存在某些项目需要审计人员重新做出评估；

10.对于由审计人员雇用的专家，还要确保这些专家了解审计公司一贯的职业政策和习惯。

审计人员了解上述情况的方法很多，包括：阅读专家的估价报告和专业；与进行类似的审计工作的其他审计人员探讨所面临的问题；与所雇用的专家或者其他专家探讨所面临的问题；参加有关的研计会；等等。

公允价值计量与披露的实质性测试

（一）对管理部门重要假设和估计、估价方法以及基础数据的测试

1.对管理部门的重要假设和估计进行测试

假设和估计是许多估价方法的内在组成部分。例如，当采用成本法进行公允价值的估价时，所依据的假设之一就是：企业资产的价值是由其成本所决定的。按照所采用估价方法的不同，所依据的假设也会有所差别。常用的估价方法有三种：成本法、市场法、收入法。

与公允价值有关的假设和估计主要是指会对公允价值的计量产生重大的假设和估计，它应该具备以下两个特征：（1）对变化和不确定性在质和量上具备一定的敏感性。例如，有关短期利率的估计对公允价值估价的影响就不如对长期利率的估计影响大。（2）有被错误和产生偏见的可能性。

审计人员在测试管理部门确定公允价值估价所用的假设和估计时，应当考虑下列因素：（1）总体的环境，具体行业的经济环境，以及自身所处的个别经济境况；（2）现存的市场条件；（3）企业的计划，包括管理部门所期望的具体目标和战略产生了怎样的结果；（4）前期所作的假设；（5）过去的经验，或以前所经历过的情形，这些经验和情形在仍然适用；（6）与财务报表有关的其他，例如，管理部门在估计中所用到的假设（但这里的假设是指与公允价值的计量和披露无关的部分）；（7）与现金流量有关的风险，包括现金流量在数量和时间上的变动，以及对折现率的影响。

假设和估计通常可以得到来自于内部和外部的不同类型证据的支持，审计人员应当对这些证据的来源和可靠性加以测试。假设和估计还会受到会计准则的影响，在会计准则中往往会对公允价值计量的重要假设和估计做出规定，多数情况下，是对所使用的利率做出规定。

2.所使用的估价是否适当

不同的行业，不同的企业，不同的资产或负债，所使用的估价方法是有所差异的。估价方法本身无所谓好与坏、正确与错误，关键是使用得是否恰当。审计人员应当对管理部门所选用的估价方法的适当与否做出评价。

3.对基础数据的测试

审计人员应当对管理部门和专家进行公允价值估价中所用的基础数据的准确性、完整性和相关性进行测试，还应当测试这些数据的使用是否恰当。测试包括：验证数据来源，对数据重新进行以及对数据的内在一致性做出测试。

（二）对公允价值进行独立的估价

审计人员在审计中对于重要项目的公允价值应当考虑重新进行估价，而不可以轻易相信管理部门和专家的评估意见。审计人员独立进行的公允价值估价应当尽量采用与管理部门和专家不同的估价方法，依据不同的假设和估计进行。如果估价的结果与管理部门和专家的意见不一致，应当探究产生差异的原因；假如差异无法得到合理的解释，那么审计人员就要考虑在审计报告中反映这一事实。

（三）参照期后事项

资产负债表日以后，审计完成之前发生的交易和事项，往往可以为公允价值的计量和披露提供参照。应该注意的是，在资产负债表日以后，企业所处的环境可能会发生变化，对公允价值的计量中可能包含了这些变化后的因素，但是企业的财务报表中所反映的应当是在资产负债表日的公允价值信息，而不是变化后的状况。

公允价值的披露

在完成了对公允价值计量的实质性测试以后，审计人员还应该对公允价值的披露予以关注。需要关注的方面包括：

1.管理部门是否按照会计准则的要求进行了公允价值的披露；

2.当公允价值的计价中存在不确定性时，管理部门是否充分披露了这一不确定性；

3.管理部门是否在报表附注披露了其进行公允价值计量时所用的假设和估计以及计量方法等信息。

对公允价值相关信息的充分披露，有利于投资者判断投资风险，对于审计中的风险控制而言，也是重要的一环。

沟通

沟通包括两部分，一是与管理部门的沟通，这里主要是指管理部门声明；二是与公司内部审计部门的沟通。在审计过程中，及时地与管理部门和内部审计部门进行沟通，对于控制审计风险、降低审计成本是很有必要的。

（一）与管理部门的沟通

与管理部门的沟通主要是指审计人员应获得管理部门就其公允价值的计量和披露所做出的书面声明。管理部门声明因为管理部门所雇用的专家、所使用的计量方法和所依据的假设和估计的不同，而有所差异。但是无论何种情况下，声明都应当对下列事项做出说明：

1.在公允价值计量中所使用的重要假设和估计的合理性；

2.计量方法的恰当性和方法使用的一致性；

3.对公允价值的披露是否完整、充分；

4.是否参照期后事项对公允价值的计量和披露进行了调整。

需要指出的是，管理部门声明并不能代替实质性测试。

（二）与内部审计部门的沟通

公允价值估计方法范文第5篇

1.应用公允价值的企业数量少

由于经济发展和资本市场环境的原因，国内对于公允价值计量的经济后果相关研究起步较晚，根据何建国等（2014）关于公允价值计量运用于投资性房地产中的规模的研究，虽然上市公司中拥有投资性房地产的企业越来越多，但使用公允价值模式计量的企业非常少。许多拥有投资性房地产且所在地有活跃的房地产交易市场、公允价值能够确定的企业也不釆用公允价值。有些同时在内地和香港上市的公司本是最有条件釆用公允价值模式的，但是它们依然釆用成本模式。这些说明不是没有条件采用公允价值，而是另有考虑。

2.公允价值确定方法不统一

我国投资性房地产准则规定了釆用公允价值模式的条件，但是对于公允价值的确定方法并没有做统一的规定，所以在实际应用中，有的公司采用专业房地产评估机构的评估价格；有的公司釆用第三方公布的调查报告；有的公司参考类似市场价格自行确定。虽然每一种方法都参考了市场因素，但免不了受到人为因素的影响，带有较强的主观性。所谓的公允价值是不是真正的公允价值值得商榷。

二、企业较少采用公允价值计量模式的原因

1.公允价值模式会加剧公司资产与利润的波动

公允价值计量模式下，企业在每个会计期末编制报表时都需要按照投资性房地产的公允价值对其账面价值进行调整。投资性房地产的公允价值随着市场状况的变化而变化，这就加大了企业经营业绩和财务状况的不稳定性，这种变化超出管理层的控制范围，在一定程度上会掩盖管理层的能力和作为。通常企业都希望向投资者传递一个企业平稳增长的信号，如果釆用公允价值计量模式，一切都不在掌控之中，对于管理层来说压力甚大。

2.公允价值难以取得且获取成本高

釆用成本模式进行后续计量，企业只需要在初始成本的基础上按期计提折旧或摊销，且资产的账面价格与计税基础一致，期末不需要为了纳税调整净利润。而采用公允价值模式进行后续计量，需要在每一个会计期末确定投资性房地产的公允价值。此外企业为了提高公允价值的可信度，需要聘请专业的评估机构来评估投资性房地产的公允价值并出具评估报告。企业每年需要支付较高的评估费用，增加经营成本。

3.公允价值操作指南的缺乏

我国会计准则尽管对公允价值的应用条件、确定方法有一定的规定，但准则对公允价值的实施和操作规定都过于简单，缺乏详细的操作指南。比如准则规定应用公允价值的条件之一是要有活跃的房地产交易市场，但怎样的市场才算活跃，准则并未做详细的说明。另一个条件中同类或类似房地产的市场价格，但影响房地产价格的因素太多，同一栋楼中的不同楼层价格都是有差别的。准则并未限定公允价值的计量依据，导致在实际中企业确定公允价值的方法各式各样，有的采用评估价格，有的釆用市场类比价格，还有的釆用第三方调查报告。计量依据的不统一会降低公允价值的可比性。这些问题准则都没有提到。

三、完善投资性房地产公允价值计量的建议

1.改进我国投资性房地产会计准则

准则应该完善公允价值应用条件的相关规定，对于什么条件下可以采用应用公允价值模式给予更清晰地界定。另外公允价值的确定方法也需进一步的完善，特别是在不活跃房地产交易市场下公允价值如何估计。对于公允价值的估值原则、具体模型、参数的确定等建立一定的标准，提高公允价值确定方法的可信度。

2.完善房地产评估制度

目前多数企业釆用评估价格作为确定公允价值的基础，因此公允价值的完善离不开资产评估的发展。作为独立的第三方，提供的信息更加独立可靠，因此应引进第三方房地产评估机构。但对于第三方评估机构的设立、运营等应进行严格的监管，制定严格的准入制度，必须得到相关部门的认证方可开展业务。对于机构评估人员的专业资格定期进行审查。

3.规范信患披露制度