建设用地容积率

前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇建设用地容积率范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。

建设用地容积率范文第1篇

关键词：容积率；影响因素； 对策建议

Abstract: in view of the current real estate development capacity rate is higher, the paper expounds the concept of volume rate, analyzed the influence factors of volume rate, and the high volume rate of the adverse impact of, at last, the paper discusses how to effective cubage rate of scientific management puts forward corresponding countermeasures.

Keywords: volume rate; Influencing factors; countermeasures

中图分类号：TU761文献标识码： A 文章编号：

容积率的概念与界定

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。在合理的空间环境下，容积率越大，表示地块建设开发强度越高，土地利用率也越高；反之，容积率越小，地块建设开发强度越低，土地利用率也越低。

对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。尤其是近年来，土地价格连番上涨，许多开发商为了追求高利润，通过变更项目规划设计来调整容积率。

2009 年 4 月，为了打击开发商调整容积率的行为，住房和城乡建设部、监察部联合发文《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规[2009]53号），要求各地领取规划许可的所有房地产项目进行清理，尤其是针对项目提高容积率、改变土地使用性质的情况进行彻查。

二、影响容积率的主要因素

容积率是宗地和城市建筑容量的主要控制指标。从景观特色、防灾要求、建筑设计等角度出发考虑，容积率应有一定的指标限度。超过限度将使居民生活条件、生态环境、城市功能受到影响。综合考虑，影响容积率指标的主要因素有以下几个方面。

1．城市规模因素

城市人口的总体规模、用地规模、城市布局结构等都是在城市总体规划中所确定的，并且需要通过一个恰当的容积率去实现。通常情况下，大城市、特大城市的容积率大于中小城市容积率。

2．地理位置因素

在我国，南方地区比北方地区城市的容积率普遍要高，这是因为在不同的地理位置日照间距要求不同，这直接影响居住用地的容积率指标。在我国，是以冬至日的日照标准确定间距系数，例如，北京是1.86，而广州是0.99，明显低于北方城市。

3.地块的使用性质因素

由于各种用地有不同的“功能”要求，所以不同性质的土地容积率也不同。通常商业用地的容积率高于住宅用地容积率。

4.地块的区位因素

城市的不同区位，土地价格差异也是非常明显的，为了提高土地使用效率，地块容积率也有所不同。市中心或环境、交通等条件较好，土地出让价格较高的地区，容积率偏高。

5.地块的基础设施条件因素

基础设施条件包括开发建设的支撑条件，即基础设施的水平以及自然条件等。较高的容积率需要较好的基础设施条件和自然条件作为支撑。所以基础设施配套好的区域容积率高于基础设施配套差的区域容积率。

6.土地出让价格因素

容积率与出让价格成正比。土地出让价格越高，开放商为获得土地付出的前期成本越高、建设后期的风险也越大，为了获得期望利益和风险提高的补偿，容积率也会相应提高。

7. 建筑规模因素

建筑总量、建筑层数或高度也会影响容积率的高低。建筑容量与建筑层数或高度成正比，建筑层数越多，容积率越高；若同样的建筑层数，建筑密度越高，则容积率越高。

以上各因素是影响容积率的主要因素，控制容积率要协调各因素的关系，通过综合研究，利益最大化后确定。此外，还要考虑城市的文化特色，以及其他行政因素对容积率的影响。

三、地块容积率过高的不利影响

地块容积率是城市规划中的一个重要问题。如果地块容积率不合理，可能会带来明显的或潜在的城市“病害”。容积率过低会导致土地利用不充分，资产流失等问题。但是目前，由于土地价格上涨过快，开发商为了获得超额利润，往往导致容积率过高。容积率过高直接导致人口密度增高，交通流量增大，严重影响居民的生活质量，甚至导致环境质量恶化。所以，在实行市场经济和城市土地租让制度条件下，“容积率”对居民生活和环境质量的影响是不可忽视的。

1.对居民生活品质的影响

高容积率的住宅项目意味着高密度的居住人口，导致小区中业主的生活舒适度下降。首先，高密度的居住人口对区域内的健身设施、儿童活动设施以及建筑物内部的电梯、消防通道形成较大压力，频繁使用会加剧这些设施的老化，形成安全隐患。其次，高容积率导致绿地相应减少，影响居住区内的生活环境与品质。此外，楼间距过近、道路狭窄，停车位置不足也是高容积率建筑的不足之处。

2.对生活安全的影响

居住密度大，出入的人口、车辆频繁，外来人员混入其中的难度也会相应地降低，这就对高容积率建筑的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统必须进一步提高。

3.对生态环境的影响

高容积率建筑必然挤占原有的公共设施建筑用地，导致区域内的绿地面积减少，公共设施薄弱。其次，区域内人口增加，对环境清洁、保护工作都提出了挑战，区域内的生态环境容易受到破坏，影响居住环境。

四、加强对容积率科学管理的对策建议

首先，严格执行城市规划要求，制定公开透明的建设用地容积率指标。根据城市总体规划的要求，严格执行各区域控制性规划中对区域建筑容积率的限制标准；在土地出让时，明确相关指标，同时将各区域建设用地容积率公布于众，进行群众监督，合理开发利用土地资源。

其次，严格控制容积率的调整程序。对于规划变更和容积率调整，一定要坚持原则，严格杜绝开发商“以钱买容”现象；对于合理的规划变更和容积率调整，规划部门要严格依法按程序审批，维护好社会公众利益，并请监察机关做好监督工作。

再次，完善政策制度，加强对建设用地容积率管理情况的监督和检查力度，严惩违规案件。要完善相关政策制度，坚决杜绝不合理的容积率调整问题的发生。同时，加强对控制性详细规划中建设用地容积率管理情况的监督和检查，重点对建设用地容积率指标的规划管理情况和调整容积率指标、改变土地使用性质的情况进行检查；对违规变更规划、调整容积率等违法、违纪行为要及时纠正，追究责任人的相关责任，对工作人员的圈钱交易等行为进行严惩。

最后，实行阳光规划。设计方案国内外公开招标，投标。坚持规划公开，实行规划公众参与制度，将规划方案进行听证，通过公示牌、互联网、听证会等多种手段，最大限度地收集民意。

参考文献：

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部、监察部，关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知（建规[2009]53号），2009.4.

[2]陈昌勇.城市住宅容积率的确定机制[J].城市问题,2006,(7):6-9.

[3]马明.关于容积率的认识与思考[J].住宅科技.2011.06.

[4]沈金灿.论容积率的内涵及制定原则[J].建筑科学,2009,(19):46-47.

[5]陶文俊.房地产开发与容积率探讨[J].经济研究导刊 .2010.第19期.

建设用地容积率范文第2篇

一般来说，容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。而换个角度来看，容积率低，开发商可用于回收资金的面积相应就少了。所以越是寸土寸金的地段，开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房，这样会使单位面积土地出让金降低，收入增加而成本减少，两者相加而得的额外收入，可算得上是房地产开发企业的“超额利润”。容积率调整背后的巨大利益空间，几乎是房地产业公开的秘密。加之目前容积率的上限依然是一个区间，开发商可以尽量争取区间的上限。但按法律规定，房地产项目的容积率大小都需要在土地出让合同上明确规定，不能任由开发商随意调整。正因如此，在意图获取更多利润的开发商和掌握着规划审批权的建设部门之间，就有了权钱交易的空间。

近年来，一些地方城乡规划管理不规范、监管不到位，在城乡规划的行政审批中，对容积率的调整搞“暗箱操作”，一些开发商拿到土地后，采取不正当手段，勾结城乡规划部门的某些领导干部，擅自修改规划方案，改变土地使用性质，或者提高容积率，涉及容积率管理的腐败案件时有发生，对城乡建设产生了不良影响，损害了党和政府的形象。

针对容积率引发大量建设用地问题，**年监察部、住房和城乡建设部要求，完善制度、规范程序，严明纪律、加强监管，加强对建设用地容积率管理和监督检查。加强容积率管理的意义主要体现在以下方面：

加强容积率管理是贯彻以人为本，落实科学发展观的重要措施。住房是民生之要，保障和改善民生，必须努力使人民群众住有所居。容积率不只是个简单的数字，它直接关系到人民群众的居住质量。加强容积率管理有利于维护人民群众的合法权益，切实保障和改善民生，促进社会和谐。

建设用地容积率范文第3篇

(一)工业用地被纳入招标拍卖挂牌出让的范围

工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。

按照国家规定，目前我市工业用地出让最低价格标准为：袁州区204元/平方米(13.6万元/亩);丰城市168元/平方米(11.2万元/亩);高安市、樟树市120元/平方米(8万元/亩);靖安县、上高县、万载县84元/平方米(5.6万元/亩);奉新县、铜鼓县、宜丰县60元/平方米(4万元/亩)。

(二)明确建设用地使用权可以分层出让

建设用地使用权可以分层设立，分别在土地的地表、地上或者地下设立。也就是说，建设用地使用权的设立，是一个空间概念，同一块建设用地，可以设立多种使用权。

(三)明确挂牌出让截止问题

挂牌时间不得少于10日，挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满，挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者，并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌出让转入现场竞价，通过现场竞价确定竞得人;挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格，没有竞买人表示愿意继续竞价的，挂牌主持人宣布挂牌活动结束。

(四)规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放

受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

二、针对政策的变化，建议重点把握好四个方面

(一)制定科学合理的土地年度出让计划

建议按照两个20%的要求，制定20xx年度土地出让计划，即：经营性土地出让面积占土地年度出让计划总面积的20%;用于经济适用房及廉租房建设的土地面积占经营性土地出让面积的20%。同时，在农用地转用计划指标中安排适当的用地指标用于农村农民建房。

(二)发挥“预申请制度”对调节土地供应的作用

建议试行用地“预申请制度”，即：对列入招拍挂出让计划内的具体地块有使用意向的单位和个人，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。国土管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，一方面可以防止土地流拍，另一方面使得土地供应和成交价格更接近市场需求。

(三)严把土地投资强度、容积率和土地出让价格关

一是建议对工业园区各类建设项目用地，按不同产业确定相应的投资密度，采取按投资额度供地的办法批供土地。今后投资强度低于每亩100万元的企业要限制进入工业园区，原出让的工业用地没达到每亩50万元的要限期达标。

二是建议推广土地容积率保证金制度，即：在土地出让后竞买保证金不能抵作出让金，待项目竣工验收后，对没有改变容积率的，依法退回保证金;对擅自改变容积率的，按规定计算新的土地出让金，并在保证金中递减，确保土地收益不流失。

三是建议建立招标拍卖挂牌出让地块的起叫价、起始价、底价和竞买保证金审定制度，由出让人召集国有建设用地出让领导小组(由各级政府分管领导、监察、财政、规划建设、国土资源等部门领导组成)依据宗地评估报告确定。出让地块底价在拍卖前15分钟确定。

四是建议建立挂牌出让地块价格备案制度，挂牌时间期满后，由国有建设用地出让领导小组依据出让地块的评估报告确定挂牌起始价，并备案进档。

建设用地容积率范文第4篇

小区房子容积率是什么意思

小区房子容积率又称之为建筑面积毛密度，它是指项目规划建设用地领域内所有的建筑面积和规划建设用地面积之比，当然另外附属的建筑物也包括在内，不过应该声明不能计算面积的附属建筑物不包括在里面。

小区容积率有规范吗

小区容积率没有具体规范，但不同住宅类型小区容积率基本如下：

1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

不同住宅容积率多少合适

1、高档独栋别墅，一般容积率低于0.3;

2、独栋别墅，一般容积率为0.3~0.5;

3、双拼、联排别墅，一般容积率为0.5~0.8;

4、全部是多层的项目，一般容积率为0.8~1.2较合适;

5、如果是多层与小高层的组合项目，一般容积率1.2~1.5较合适;

6、多层+小高层项目，一般容积率1.5~2.0较合适;

7、小高层项目一般容积率为2.0~2.5;

8、小高层+二类高层项目(18层以内)，容积率一般为2.5~3.0;

9、高层项目(楼高100米以内)，容积率一般为3.0~6.0。

建设用地容积率范文第5篇

【关键词】建设用地 批后 监管 建议

引言：当前，我们国家对建设用地批后监管工作越来越重视，国务院和国土资源部相继出台了《关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）等一些政策文件，土地管理制度不断完善，政府依法供地和依法用地的观念也在不断增强，并通过采取的一些措施，初步取得了成效。然而，在具体的土地管理工作中，仍然面临一些建设用地批后监管的问题，导致一些违法违规用地的发生，久而久之，容易引发上访，影响社会稳定。建设用地监管工作任重而道远，还有很多工作需要我们去做。

一、建设用地批后监管的科学内涵

建设用地批后监管，是指建设用地从批准供地到项目竣工验收期间，依照国有建设用地批准文件、划拨决定书、出让合同等，对土地使用权人使用土地情况进行监督和管理，以确保土地使用权人全面履行土地审批中约定的义务，达到集约高效用地的目标。其监管的主要内容包括企业或单位是否按照合同约定期限开工建设和是否按照合同约定期限竣工;是否未经批准擅自改变了土地批准用途;是否违反法律法规非法将土地使用权转让他人;工业用地是否按照出让合同约定的投资强度、容积率、建筑系数等规划条件进行开发建设;是否存在少批多占和异地使用土地，是否按照合同约定时限缴纳土地使用价款等行为。 二、建设用地批后监管的重要性 根据国土资源部2013年上半年国土资源管理重要统计数据显示，上半年我国国有建设用地供应27.75万公顷，同比增加3.5%，供应总量处于近年来同期高点，其中房地产用地供应8.24万公顷，同比增长38.2%，大幅高于近五年同期水平。供地数据虽屡创新高，但与此同时，我们也看到，国土部门在土地供应上“重土地审批轻批后监管”的局面依旧存在，不少地区土地批而未供、供而未用、欠缴土地出让金等行为还没有完全杜绝，造成了土地资源的浪费，与我国目前要求的“要全面促进资源节约，节约集约利用资源，推动资源利用方式根本转变，加强全过程节约管理”土地利用国策不相适应。

三、建设用地批后监管面临的问题 目前，在建设用地批准供应以后开发利用过程中，面临的几大问题：

（一）面临着国家宏观调控政策的变化和由土地资源不可再生性导致越来越紧缺的情况，一些房地产开发企业和其他相关用地单位受土地价格低门槛的吸引，以低价格将受让土地囤起来，而不进行实质性项目开发，等待土地增值后再进行转手，进而从此行为中牟取一定的暴利。 （二）有的个别企业和单位为了使自己的招商引资项目能够获批土地，存在在用地预审时提高自己的投资额度以此来增强投资强度的行为，但是，这些个别的企业和单位一旦在土地获得批准以后却没能按出让合同约定的投资金额进行投资开发建设，进而导致土地的低效利用。 （三）企业和单位在取得土地时，合同对容积率、建筑面积、土地用途等都会有明确的规定，然而个别企业和单位由于种种原因却没有按照取得土地时合同约定的建筑面积、土地用途等这些规划条件开发利用土地，而是没在经过国土部门允许在开发项目过程中擅自通过规划增加容积率或者改变土地用途。 （四）有的房地产开发企业或相关单位取得土地开发项目过程中存在超占土地或企业或相关单位由于自身原因在取得土地后超过一年甚至两年的时间而不对土地进行开发利用造成土地在那闲置、欠缴土地出让金等行为。 （五）部分企业和单位在后续使用土地过程中未经任何有关部门批准擅自改变土地的原有规划用途，例如：个别企业和单位在取得划拨土地进行开发建设完成后为了获得自己的经济利益将部分或全部划拨土地用于经营性用途。

四、建议

（一）强化建设项目竣工用地验收制度

国土资源行政部门应将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目竣工验收的一项内容，依据土地出让合同、划拨决定书等有关文件中的土地利用约定条件，对建设项目的建设位置、用地规模、土地开发强度等执行情况实施全程监管，并出具检查验收意见。

（二）强化用地合同管理

土地出让合同和划拨决定书应严格约定建设项目投资额、开工和竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。对未按批准文件或合同要求执行的，按照有关规定追究土地使用者的责任，依法收回全部或部分土地使用权并收取违约金。对未按照土地使用合同如期开工建设和竣工的，国土部门应依法依规提出处理意见，督促企业限期完成建设，并将企业违法用地、闲置土地等信息纳入信息基础数据库，及时通报给金融部门。

1、不达标违约责任。项目竣工验收后，宗地建筑容积率、投资强度等指标低于合同约定的最低标准的，国土资源管理部门应按照实际差额部分约定最低标准比例，要求有关单位支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并督促用地单位继续履行合同。

2、增加容积率处理。除工业用地外，其它出让土地擅自改变建设规模，提高建筑容积率的，在相关执法部门依法查处后，新增加的建筑面积，应按照补办时的行情评估楼面地价，按照确认的楼面地价补缴国有建设用地使用权出让价款，并签订国有建设用地使用权出让合同补充协议。

3、工业用地配建要求。工业建设项目的绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例、企业内部行政办公及生活服务设施建筑面积等任何一项指标超过合同约定标准的，每超过一项指标，用地单位应当向国土资源部门支付相当于宗地出让价款1%的违约金。

（三）健全土地市场实时动态监测制度

1、国土部门相关科室、国土所（分局）、用地单位各指定一名具体责任人，对建设用地必须做到批后五个到场，即选址到场，打桩放样到场，开工建设到场，建设中核查到场，竣工验收到场。

2、项目施工现场必须悬挂公示牌，对建设项目用地的批准书文号、占地面积、土地投资强度、主要控制指标、开竣工时间、监管单位、具体责任人等广泛接受社会监督。

3、制作全程跟踪管理卡，结合动态巡查，对其土地用途是否发生改变、是否超批准面积用地、是否形成土地闲置、是否如期开（竣）工等进行跟踪检查，确保项目用地不出现违反土地出让合同现象。

4、根据用地单位是否履约、违法违纪现象是否及时整改、是否履行批后监管义务等情况建立用地信用信息数据库，将用地单位评价等级结果录入数据库，作为今后使用土地的信用资料。

5、国土资源管理部门应按照土地市场动态监测要求，及时、上传国有建设用地使用权划拨、出让、转让、出租、抵押和房地产项目开工、竣工等信息，开展市场分析等相关工作。财政部门安排土地市场动态监测专项经费，切实加强土地市场监管和调控的保障。

（四）严格执行闲置土地处置政策。

根据国土资源部下发的《闲置土地处置办法》，凡经审批的建设用地，批而不用、圈而未用，造成土地闲置满一年的，依法收取土地闲置费，土地闲置两年以上的，依法收回土地使用权。有效地制止用地单位圈地的行为，保障了当地的经济发展。

总之，完善建设用地批后监督管理，提高土地利用效率，实现节约集约利用土地就是要及时发现在土地利用过程中出现的各种问题，督促取得土地使用权的企业、单位和个人根据法律法规合理开发利用土地，让获批后的每一寸土地都能得到合理利用，使其发挥最大的经济社会效益。