商业地产运营模式
商业地产运营模式范文第1篇
关键词:商业地产运营模式资本运营产权式商铺颐高模式万达模式
随着我国商业地产的迅猛发展,与商业地产相关的理论研究也逐渐成为学术界的崭新课题。目前在商业地产领域有“万达订单模式”、商业地产产权式商铺销售运营模式、房地产投资信托等等。
本文认为商业地产运营是个系统工程,并从商业地产运营的构成分析入手,结合成功案例和具体实践,从系统角度对商业地产运营模式进行了研究,并提出了一种商业运营商占商业地产运营主导地位的新型商业地产运营模式。
商业地产运营构成研究
商业地产运营环节构成
本文认为,商业地产运营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败;地产开发是基础和表现,没有主要包括拿地和建设的地产开发,附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体;资本运营是线索和目的,商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合,并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的。
商业地产运营主体构成
根据运营环节构成,相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中,可能出现主体重合的现象,比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色,并且承当了部分商业运营商的工作,这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点。
商业地产运营中的常用模式
地产开发商占主导地位
所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外,还参与项目选址、商业运营商的选择,并主导整个运营过程的资本运营。
从功能来讲,地产开发是商业地产运营的基础和表现。地产开发是个阶段,而商业地产运营是个长期,所以从这个角度上考虑,地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势,并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发,然后才是商业经营。地产开发商占商业地产运营的主导地位,具有先天优势。
万达模式是地产开发商占主导地位类型的代表,其创新性和优势在于:地产商充分发挥自身领域优势,通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本;通过耦合大型商业,实现了商业地产运营的内在逻辑流程;在资本运营上,也不仅仅局限于住宅的短期销售模式,而是以地产为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
但万达商业地产模式有几个特点值得我们关注,它们分别是:
商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点,以地产耦合商业,地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处,商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。除通过地产的载体、租金的形式外,资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合,在实现商业的持续经营上(尤其是在商业低迷阶段时)存在一定隐患。
万达商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力。
商业运营商占主导地位
所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外,还参与地产开发(主要是商业选址、商业设计和商业规划),并主导整个运营过程的资本运营。
商业地产运营的核心是商业运营,无论是地产开发、资产运营,最终的盈利都需要商业运营来体现。商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势:商业运营商主导项目选址和前期规划,为后期商业运营的成功提供良好基础;商业运营更具稳定性和持续性;资产运营可与商业运营耦合,而不仅仅以地产为载体,可拓宽商业地产资产运营渠道和手段。
下文以颐高商业地产模式为例,分析商业运营商占主导地位的具体情况。
颐高是一家以专业数码连锁业务为基础,IT蓝色房产、IT网络资讯为核心业务,融合IT相关产业于一体的全国性大型IT集团公司。其商业地产具体运营模式表现在以下几方面:
地产耦合:颐高早期采用租赁、品牌输出等形式实现商业扩展;近年逐渐采取购置、联合开发等形式进入商业地产运营的前端,直接与地产开发商在资产上进行耦合,占据商业地产运营的主导地位。表现在:参与并主导商业物业的选址;用资产的形式与开发商形成强耦合;在项目之初即与开发商建立完善的开发商退出机制,获得项目建成后的资产处置权。
资本运营:颐高通过购置、联合开发等形式获得房屋的产权处置权,并在此基础上建立兼顾商业经营和物业资产的资本运营模式。
总结颐高资本运营模式,主要有以下几点:资产介入商业地产开发,建立完善开发商退出机制,完成开发商的资本周期(投入并获得合理回报);通过物业资产的部分销售、物业抵押、经营型贷款或引入信托投资等形式,平衡前期资产投入;部分物业长期持有,通过持续经营获得持续的商业收益,物业增值,满足投资人、信托基金的投资回报。
颐高商业地产模式是一种典型的商业运营商占据商业地产运营主导地位的商业地产运营模式。该商业地产运营模式的创新点在于:
充分发挥了商业运营商在商业领域的专业性,通过资产的强耦合关系实现商业运营在整体项目运营的主导地位,进而实现商业地产运营以商业运营为核心;充分发挥了地产开发商在地产开发领域的专业性;完善的退出机制,保障地产开发商利益的同时,强化商业运营对项目的主导作用;除传统商业地产资产运营模式外,还可实现以商业经营为载体的资产运营,使商业地产的运营更具有持续性;颐高商业模式事实上是实现了以商业为核心,以资本为杠杆的商业地产运营。
颐高商业地产模式对商业运营商提出了新的要求,除商业运营的领域能力外,还需要具备利用资本杠杆把控项目整体运营的能力。
比较分析
商业地产运营模式范文第2篇
关键词：商业地产 运营模式
一、我国商业地产发展现状
商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼的统称。
随着我国陆续在房地产行业推出各项严厉调控政策，房地产行业受到一定的打压，但商业地产未在各种调控政策之列，呈现了自己独特的发展态势。
1.商业地产政策宽松，成交量稳中有升
2010年楼市调控政策次数频仍，力度也是前所未有，但据统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况报告，12月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，被称为史上最严厉的调控政策并未达到预期效果。2011年伊始，新一轮的调控政策序幕就已拉开。
新“国八条”的出台将“限购”推向了顶峰、房产税以及各种金融信贷政策，使得住宅市场的投资空间进一步紧缩，然而商业地产却未在此次调控之列，在通胀压力越来越大的预期下，商业地产投资价值再次提升。
从一些成交数据可以看出，在新政出台前后几天，商业地产成交量大幅上升。
在调控升级、楼市前途尚不明朗的情况下，商业地产可谓生机盎然，受到更多投资者的青睐。种种迹象都让投资者相信,2011年的商业地产成交量将再攀高峰。
2.轨道交通网络的发展也快速扩展了商业地产
目前中心城区已无更多的土地进行大型商业项目的开发，人均商业面积已经趋于饱和。而随着人口逐步向中心城区以外迁移，和城市化进程的发展，与住宅开发类似，商业地产将有外延式发展的趋势，随之形成的将是商圈多中心局面的形成。
除了外延式发展外，专业化是商业地产发展的另一趋势。专业市场的发展依托于城市的辐射能力，随着跨区域高铁网的搭建，以及轻轨、地铁等城市轨道交通的发展，许多城市在物流方面的能力在逐步增强，城市地位在提高，这都给专业市场的发展提供了动力。
二、我国商业地产的运营模式及利弊分析
1.整体租赁不售产权的经营模式
在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。商业地产以出租作为惟一运营模式时，项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金，使该项目建设完成并投入运营。
这种模式，优势是：产权、租赁关系明晰、简单；无违规之嫌，操作安全简便。推广费用低；固定资产的增值；不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员；物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目。劣势是资金回收有限；对开发商的社会公关能力要求极高；为了获得高质量的租赁企业，收益一般较低；.租赁期较长，物业升值后，其套现难度较大。
2.分零租赁不售产权的模式
国内采用这种模式的商业地产一般称作大型购物中心或大型购物广场，其规划设计与经营管理都应在统一的组织体系下运作，而尊重顾客选择权使其能够实现一次性满足的需要，拥有足够数量的停车场地则是其主要特点。
此种模式的优势是：全业态的一站式购物服务能够吸引各个层面的消费者，争取到最大的顾客群；作为城市建设的新亮点，易吸引政府及大众的关注；世界发达地区的大型零售商进入国内市场，使开发商在招商时有更多的选择；专业的经营管理使商业的地产的后期经营可以获得卓有成效的良好效果；劣势是在政府职能不明晰的经济欠发达地区，常常不按经济规律运作，不讲经济效益；容易脱离自身的融资能力；开发商需要有专业的管理人才或是将建成后的商业地产交给有管理经验的专业管理公司；相关人才的紧缺；客观市场条件的限制；商业地产的前期策划有一定的难度
3.整体租赁，零售产权的返租模式
产权式商业物业是指由专业的商业经营管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的商业地产。
此种模式的优势是管理型商铺集合了产权式独立商铺易回收资金的优点和大型购物广场统一进行商业管理的优势；使业主回避了市场形成初期较大的经营风险；有助于各经营商家入驻前对项目整体营运风格、发展前景的了解和预测，做出正确的决策；既避免了临街式独立商铺的无序经营，又回避了shopping mall对面积和经营业态的规模化严格要求;此种模式的劣势是投资回报合同期较长，合同期内的发展状况难以预测；投资回报合同期满后的未来前景难以预测；对于多层的商业物业来说二层以上的商铺销售难度大，投资者风险高；需要寻找有实力的管理公司来负责商场的经营。
4.分零租赁经营，零售产权的模式
分零租赁经营零售产权是一般中小型开发商在开发低层商业楼盘和商业步行街的作法，它一般将营业用房分隔成10一50平方米的小型独立商铺，既方便销售产权，又不影响经营，商铺由业主自营或自租。产权和经营权直接分散到客户，滞销商铺则可作为开发商自营物业。
此种经营模式优势在于对于开发商而言资金压力小、运作周期短、短期回报高，相对来说长远的；开发商不必拥有商业的商业人才，也不需要设立专门的管理部门和与商业；产权非常明晰；完全的物业控制权，可出租还可经营而且易变现；对于开发商的招商能力要求不高。此种经营模式劣势在于：各个商铺经营权完全分散，开发商或管理公司很难控制；其适应面较窄。
5.零租零售与整租不售两种方式混合的模式
部分只租不售、部分又售又租，出租部分起示范作用，以租带售。这种混合运作模式近两年刚刚兴起，它通过分零销售物业部分区域的黄金商铺产权回收项目的全部或绝大部分投资，并由投资者自行出租或自营，其余物业成为开发商的自有物业，引进大型超市、建材家具家居广场或百货公司保证巨量的人流和经营格局的统一。
此种模式的优势是：得到各地政府的大力支持；这种经营模式做到了强强联手，通过各种品牌组合，产生经营优势，有效控制了经营风险，增强了投资者的投资信心；通过一层高价商铺的分零销售，开发商基本即可保证回收项目总投资；世界发达地区的大型零售商进入国内市场，增加了开发商的招商选择；此种模式的劣势是：主力经营超市与精品百货的客户群体不重合，投资者风险较高；对于中小投资者来说，他们很难在与这样的大型零售商为临的情况下经营同样的商品，其经营的商品品种必然会受到限制。
三．对策和建议
商业模式的运行发展应遵循自身的规律，结合本国国情，对后续商业地产的发展模式提供以下对策：
1.先设计后销售。先与企业签订订单，再根据企业的要求，进行整体规划设计。
2.开发新的模式，注重产品定位。商业地产要与住宅市场区分开来，注重用商业管理方法来开发商业地产，注重产品定位，让产品合乎市场和企业发展要求。
3. 应该拓宽商业地产项目长期资金的融资渠道。
参考文献：
[1]吴刚.中国商业地产路在何方[J].市场研究,2010,(10):5-7.
商业地产运营模式范文第3篇
关键词：商业地产；经营模式；对策
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商业地产的定义
商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。
崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。
近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。
2 我国商业地产主要经营模式的特点
随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。
2.1 纯销售模式
纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。
但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。
因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。
2.2 租售结合模式
租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。
2.2.1 订单模式
订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。
订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。
但是，订单模式也存在其劣势。
首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。
再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。
第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。
这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。
这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。
这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。
而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。
3 我国商业地产运营过程中的问题
3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。
一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。
商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。
3.2 商业地产融资渠道不足
我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。
3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足
商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。
4 我国商业地产未来发展的对策
4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力
商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。
4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链
商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。
4.3 专业人才的培养和专业团队的建立
一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。
参考文献
［1］吕波．商业地产赢家的探秘［M］.北京：机械工业出版社，2008.
［2］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［J］.外国经济与管理，2005，（11）.
［3］段宏斌．商业地产改变中国［M］.哈尔滨：黑龙江美术出版社，2007.
商业地产运营模式范文第4篇
［关键词］妇婴卫生用品企业;电子商务运营模式;B2C+O2O模式
随着科学技术的发展，妇婴卫生用品企业越来越重视互联网在企业发展中的积极作用，逐渐使用网络技术进行商业贸易。即在运用互联网进行市场信息收集、消费者需求收集、产品网上展示等流程，并且使商品交换双方在不见面的前提下进行一系列的商务活动、交易活动、金融活动，由此提高企业的竞争力，降低企业经营成本。
1妇婴卫生用品企业发展的现状
1.1妇婴卫生用品的市场状况
现如今，妇婴卫生用品行业的市场占有量较大，主要是因为:①妇婴卫生用品依托于国家计划生育的基本政策，随着2015年10月“二胎”政策的全面放开，我国妇婴卫生用品的市场需求将会呈上升趋势。②由于我国家庭组成的复杂性，妇婴卫生用品的购买人群扩展到老年人。③家庭生活水平的提高，致使家庭在妇婴卫生用品的选择上更为谨慎。
1.2妇婴卫生用品的消费者现状
妇婴卫生用品的消费者在消费过程中越来越重视人文性。消费者具有强烈的产品信息沟通交流欲望;对于卫生用品的品牌选择更倾向人文关怀性;对其他消费者购物体验的交流、借鉴欲望等。
1.3妇婴卫生用品行业发展现状
进入21世纪之后，妇婴卫生用品行业得到迅速的发展，市场竞争越来越激烈。随着各企业内部的结构调节和产业升级的成功，越来越多的妇婴卫生用品企业成为行业内的品牌企业。而随着消费习惯的更改，消费者对企业的要求也越来越高，企业只有不断创新产品、提高服务质量才能在激烈的竞争中争得一席之地。
2妇婴卫生用品企业电子商务运营模式类型
2.1妇婴卫生用品企业B2B运营模式
B2B(BusinesstoBusiness)运营模式，主要是妇婴卫生用品企业与相同或相关企业之间的商务交易。B2B运营模式还可细分为以下经营模式，第一，妇婴卫生用品企业同相关企业之间的交易平台模式。妇婴卫生用品企业在该网络平台上宣传自己公司的卫生用品，由妇婴相关企业进行直观接受，并选取适合本公司的妇婴卫生用品。第二，只为妇婴卫生用品企业和母婴企业或卫生用品企业提供一个交易的平台模式，如中国制造网这一类的网站，将所有的妇婴用品企业集中在一起，由各个不同归属的企业自行进行查询、交易。第三，大型的妇婴产品企业根据自己旗下的各类妇婴产品信息化、公开化的营销需求，所建立的电子商务平台运营模式，并且集合相关产业形成产业链。如1号店等运营模式。妇婴卫生用品则在其中充当企业产业链中重要的一部分，同大企业和相关产业进行信息的沟通交流。第四，整合第一和第二点，建立一个不仅仅是妇婴产品企业相关的商务平台，其包含企业范围更广，但失去了原有的独特服务性。受经济危机的影响，生产商和制造商的交易为了寻求发展，其交易习惯产生了巨大改变。即在互联网环境技术越来越成熟和安全，网络信用体系的健全、物流配送系统的完善，企业选择了B2B电子商务运营模式。
2.2妇婴卫生用品企业电子商务B2C运营模式
B2C(BusinesstoCustomer)电子商务模式，是最早投入运行的商务模式，主要指企业同消费者之间的商务交易活动。妇婴卫生用品企业主要在线向消费者提供旗下的尿不湿、婴儿湿巾等卫生产品信息并给消费者提供消费咨询服务。其运营流程为消费者通过互联网平台浏览产品信息，通过咨询选择产品，通过网上支付方式完成交易;另外企业确定订单，打包货物并通过物流将产品送至消费者手上。这种模式是以消费者为主体，企业为消费者提供便利，节省消费者逛实体店的时间，提高消费者的时间效率，因此受到广大消费者的喜爱。B2C电子商务运营模式还可以将妇婴卫生产品企业的存在形式分为企业直销方式、网络服务公司、在线虚拟企业、离线非虚拟企业四种。如贝因美进驻淘宝形成旗舰店。在B2C运行模式中，妇婴卫生用品企业主要承担信息介绍、订单确定、产品包装、发送物流、售后服务等职能，而消费者主要是完成对产品的选择、产品的支付和产品的评价的工序。妇婴卫生用品企业B2C电子商务模式具有具体性、直接性的特点。但其在未来发展中要明确妇婴卫生产品企业的优缺点，完善售后服务，提高服务态度，从而寻求长久发展。
2.3妇婴卫生用品企业C2C运营模式
C2C(CustomertoCustomer)电子商务模式，是一种个人同个人之间的产品交易活动，是妇婴卫生用品企业电子商务模式中门槛最低的一种形式。在C2C中，卖家即妇婴卫生用品企业以个人或少数人形式存在。如卖家只要在网络平台上申请就可以建立一个“企业”，由消费者对该“企业”所拥有的婴幼儿卫生纸进行选购和咨询。双方经过协商确定价格，由消费者确定订单，进行付款。而妇婴卫生用品“一人”企业则通过物流发送卫生纸至消费者手上，并提高售后服务。妇婴卫生用品企业的C2C运营模式具有参与性高、成本低、收益迅速，并且产品繁复的特点。同时C2C电子商务模式改善了就业问题，不仅为消费者提供更多的选择，还可节约时间，提高效率。但C2C模式的缺陷也是显而易见的，由于企业建立门槛低，市场监管较差，导致了一些质量较差的妇婴卫生用品流入市场，破坏了市场规范性，伤害了消费者的经济权益和身体安全。在今后的发展中，将全力建立健全质量体系和法律体制，提高售后服务的水平，保护消费者权益。
2.4妇婴卫生用品企业O2O运营模式
O2O(OnlinetoOffline)是最晚出现的一种运营模式，简称为“线上线下”模式，即将互联网和企业实体店结合运营的方式及妇婴卫生用品企业通过美团或糯米等互联网平台向消费者提供妇婴卫生用品产品信息，由消费者进行选购和网上支付，并且进行实体消费的运营模式。O2O运营模式具有地域性，即当地的线上购买才能实现当地的线下消费。但运营更具效率，如一个妈妈运用O2O电子商务将自己宝宝的纸尿布买大了一个码，则该妈妈可以实现在当天带宝宝去实体店进行重新选择，同时又比实体店直接购买价格更加低廉。对于妇婴卫生用品企业而言，O2O模式必须实现线上线下信息共享、线上线下服务要一致，并且提供良好的网上支付手段。同时O2O运营模式随着时间的发展也在不断地创新发展，增加了电子商务运营模式中的柔性和人文性。
3妇婴卫生用品企业新型电子商务运营模式的建立
3.1妇婴卫生用品企业B2C+O2O新型运营模式
在我国妇婴卫生用品企业中存在的四种运营模式各有其优点和缺点，并且在发展中不断完善。但通过我国妇婴卫生用品企业的具体发展状况，可以对症下药，选择B2C+O2O的运营模式。已知，在妇婴卫生用品企业中，B2B是以企业为主的运营模式，其交易对象较少、规模较大，不符合我国妇婴卫生用品市场发展;C2C模式以个人为主，较为方便的同时危险性较高;B2C模式同O2O模式整合了大型企业和小型企业，个人和集体，不仅可以形成妇婴产品的产业链，还可以有针对性地服务于单个消费者。B2C+O2O运营模式是一款“智能电子商务运营模式”，这一模式将有效地拉近消费者和商家的距离。由消费者在最开始的时候同商家进行信息的沟通交流，由商家提供私人订制的服务。如有的敏感质皮肤的婴孩在对手帕、纸巾、尿不湿等的选择上，通过商家的特殊服务，购买到最适合的产品。另外，企业也可以由此获利，掌握市场需求方向，提高企业内部资源的利用率。妇婴卫生用品企业B2C+O2O模式的优势在于，第一，为消费者提供更为丰富的选择和更为贴心的服务;第二，使得小型的妇婴卫生用品企业得到了生存的空间;第三，消除了网上购物的信息的安全问题，并且价格更为低廉;第四，促使企业充分掌握消费者心理，获得更好的发展方向;第五，消费者的购买欲望将会更高，提高企业经济效益。对于该新型电子商务运营模式的实现，应提供以下几点前提:第一，企业发展的技术创新，即创新发展更多更个性化的卫生用品，满足消费者的多元化要求;第二，形成消费者个人信息社交网。在该社交圈里，消费者分享消费心得。并且该社交网可以提供育儿注意事项和妇女保养方法，从而吸引更多的消费者进入该社交网，并进行消费;第三，建立良好的后台管理，保证该运营模式顺利进行。
3.2广西A妇婴卫生用品企业新型运营模式的运行状况
A妇婴卫生用品企业创始于2007年，主要经营妇女卫生用品和婴幼儿卫生用品。公司卫生用品定位为城市白领妇女和小康家庭的婴孩，注重卫生用品的质量和品牌，受到了市场的广泛认可。在2013年之前，A企业一直选择B2C的电子商务运营模式，该模式为A企业带来了高销售额，使企业得以在短短7年生产规模得到扩张，但A企业由于忽略卫生用品的质量处理订单的效率，渐渐地出现了一系列管理问题，造成了消费者的极度不满。在2013年，A企业终于反思企业发展的，从而将企业的发展集中在做专、做精的经营理念上。在新理念出现后，A企业为寻求发展，基于本公司原先强大的B2C模式经营，采取了B2C+O2O的模式进行经营。第一，A妇婴卫生用品企业以消费者为主，全面思考消费者的需求，由此提高了物流的速度，建立了充足的产品供应链，缩短了妇婴卫生产品的库存周转周期，从而形成了一批忠诚的妇婴卫生用品的消费者。第二，A妇婴卫生用品企业在全国范围内建立社区实体店，并且形成了产品经营规模。其实体店不仅售卖实体产品，更重要的是还为消费者提供婴儿成长信息咨询，妇女身体状况调查。提高了服务的质量，受到了广大消费者的支持。第三，A企业还建立了消费者信息库，随着婴儿的成长，提供不同生长阶段的产品，形成良好的售后服务。当前，由于A妇婴卫生用品企业转变了电子商务运营的模式，并且采取了高效的平台推广策略，即优化网上购物的搜索引擎;并且完善物流配送系统;加强创新型和服务型人才的培养等措施，促使A企业销量增速很快，成为行业的标杆企业。
作者:陈宝城 单位:广西洁伶集团
参考文献:
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商业地产运营模式范文第5篇
一、引言
在线团购（Online Group-buying）是指通过Internet将消费者的相同需求聚集起来，形成基于大宗购买的买方优势，以此获得购买的优惠交易条件的电子商务运营模式（Anand&Aron，2003）。
据中国互联网络信息中心（CNNIC）2013年7月的调研报告显示，截止至6月底，中国团购用户数已从去年年底的8327万增长至1.01亿，半年成交总额达到141.3亿元，超过了2011年全年在线团购成交额的总和。近年来旅游需求的空前释放，旅游服务类产品逐渐成为团购网站的经营重点，团购产品的比重也开始发生转变，休闲娱乐类、酒店旅游类团购产品比例上升，餐饮类团购产品比例首次低于50%。虽然旅游团购的市场在不断的发展壮大，但是，市场中仍然存在许多不规范的行为，包括产品质量差，网站欺诈等现象时有发生。除了市场环境本身缺乏完善的法规管理机制的原因外，许多小网站缺乏规范的运营模式设计，盲目照搬别人的模式，缺乏核心竞争力，造成产品内容无亮点、销售无诚信、质量无保证、售后无保障等一系列的问题。为此，有必要对当前具有代表性的旅游团购网站的运营模式进行梳理及对比分析，摸清实际情况，为进一步研究优化运营模式奠定基础。
二、文献研究综述
旅游团购是以旅游服务类产品为主要标的物的特殊团购形式，属于团购研究领域下的一个细分领域。通过CNKI以“旅游团购”为主题进行学术搜索，结果显示2000年至今CNKI收录相关文献共155篇，且集中在2011年之后。对文献摘要内容梳理后发现，针对旅游团购的研究主要集中于以下四个方面：旅游团购的概念研究；旅游团购发展现状研究；旅游团购营销价值研究；旅游团购运营模式研究。
（一）旅游团购的概念内涵
程倩倩（2011）认为旅游团购是将具有相同旅游需求的旅游者集合起来，向旅游企业进行大批量购买旅游产品的行为。因此，旅游团购实质上是一种旅游产品的销售模式。黄玉玲（2012）认为旅游团购是指在网络环境下，具有共同旅游需求的消费者集聚，旅游企业直接或者间接地满足这种需求，以一种较低的市场价格批量供给，实现参与方共赢的电子商务模式。梁心见（2012）认为广义的旅游团购是指旅游企业通过整合旅游产品以较低的市场价格批量供应的行为。狭义的旅游团购是指旅游供应商、电子商务媒介和消费者三方通过网络平台实现旅游产品的批量销售，即在线旅游团购。
（二）旅游团购发展现状及对策
邓皓（2011）从旅游团购市场投诉频发的现实出发，提出了完善法律规制、明确法律责任、建立登记准入制度的发展对策。郑瑞（2012）总结了旅游团购市场发展陷阱众多的三大原因，提出结合旅游产品属性开发适合团购模式的旅游团购产品和建立旅游团购网站“首偿制”的发展建议。张丽萍（2012）提出旅游团购网站应当以消费者需求为导向，引导消费者理性消费，提高消费者法律维权意识，加强自身诚信经营建设的发展对策。鲍富元（2012）结合经济学成本价值理论，提出基于实现价值链共赢的多元立体合作体系建构的思路。
（三）旅游团购的营销学应用
王乐鹏、姚明广（2011）将在线团购看作是旅游企业的一种重要营销手段。通过以营销学评价标准，对旅游团购频率较高的8家网站进行排序，为旅游企业开展在线团购营销活动提供依据。陈舒慧（2011）总结了旅游团购作为旅游网络营销路径的4大优势，并分析了旅游企业和旅游消费者如何通过旅游团购实现价值，证明了旅游团购相比其他网络营销模式的优越性。王乐鹏、王颖（2011）以案例研究的形式，采用SWOT分析方法，对去哪儿、携程网、淘宝旅行三大旅游团购营销平台进行了对比分析，提出了相应的发展对策。
（四）旅游团购运营模式
钱大可（2006）总结提出了五种网络团购的基本模式：自发团购模式、商业团购模式、网络营销团购模式、银行团购模式、其他模式。宋旎（2007）探究网络团购的运营机制，提出保障运营的四大子机制：信用机制、价格机制、竞争机制和风险机制。王彤（2012）认为网络旅游团购模式是在网络团购模式基础上发展起来的更加细分，更加专业的新型电子商务模式，并按旅游团购发起方分成三类旅游团购模式。
目前学者对于旅游团购网站运营模式的分类界定多延用钱大可（2006）提出的五种网络团购的基本模式。7年来，网络技术日新月异，旅游团购网站的运营商面临的现实环境也早已不同已往。新的竞争环境推动着运营商不断调整其发展的运营模式，以适应网络时代的竞争需要。本文经过事先的资料整理分析，挑选出运营模式特征具有代表性的四家典型旅游团购网站，进行深入的资料挖掘和访谈，按运营流程归纳整理出四类不同的运营模式，以期更好地认识当前旅游网络团购市场的现状。
三、旅游团购网站运营模式分析
运营模式是指对企业经营过程的计划、组织、实施和控制，是与产品生产和服务创造密切相关的各项管理工作的总称。企业的运营模式可细分为：战略运营模式、战术运营模式、公司组织运营模式、人力资源运营模式、产品运营模式、营销运营模式。本文所分析的运营模式侧重于网站的商业模式，即依据产品从生产到消费的流程，划分为供应商、运营商和客户三个部分，并由这三个部分组成全部的商业运营模式。
（一） OTO模式：中青旅遨游网“抢游惠”
OTO模式作为一种将实体经济与线上资源相整合的全新的商业运营模式，分为“线上到线下”模式（Online to Offline）与“线下到线上”模式（Offline to Online）两种。其商业模式的核心在于利用一定的线上/线下优势，实现线上与线下共同发展壮大的目的。遨游网作为中青旅集团的在线商务平台，依托集团覆盖全国的线下旅游社网络（截至2009年，中青旅集团旗下实体旅行社共计21649家）1，以线下客户资源优势作为线上商务平台运营的支撑，是典型的“线下到线上”的OTO运营模式。
“抢游惠”在线平台作为遨游网的旅游团购商务子平台，以旅游线路产品团购为主要经营项目。中青旅集团同时作为平台的供应商和运营商，以集团商誉作为平台运营的保障。
为保证线上、线下产品的统一销售，平台提供设计成型的旅游线路产品，同时限制团购产品总量与截止时间。这意味着客户在规定时间内要么选择接受产品全部内容，要么选择其他产品或放弃购买。此外，平台页面未设计客户信息在线反馈通道。单向的信息传递渠道意味着客户通过在线平台只能接受来自运营商的信息，而无法获得来自客户的消费反馈信息和实现客户需求的双向沟通。
（二）OTA模式：携程网团购
OTA（在线旅游商）模式运营的核心在于OTA企业作为网络信息的集散平台，联接服务供应商和客户。实质是实现实体旅行社的虚拟化，为消费者提供“一站式”的旅游服务。携程网团购平台依托携程强大的酒店供应商资源（携程合作酒店超过5000家，覆盖34个国家和地区的350多个城市）以酒店产品的团购业务为主。携程网团购平台作为中间运营商负责联接供应商与客户。
由于酒店产品的特殊性，平台实行消费预约制度与先行赔付制度，尽可能地协调供应商与客户双方的利益，以保障平台的运营。同时，平台提供消费客户的评价反馈信息展示，以帮助客户进行消费决策。这意味着客户能够同时接收到来自运营商的产品信息和来自消费客户的体验信息，这一定意义上实现了运营商与客户间的双向沟通。但由于这种沟通属于消费后沟通，客户对于沟通的意愿不如消费前强烈，且往往消费后沟通的信息内容不全、实时性不够，提供的参考价值有限。
（三）SNS+UGC模式：蚂蜂窝“一窝蜂”
SNS（社会性网络服务）指旨在帮助人们建立社会性网络的互联网服务。UGC（用户生成内容）指网络内容主要由网络用户创造，每一个用户都可以生成自己的内容。“一窝蜂”模式的核心在于该平台运营商通过挖掘分析蚂蜂窝旅行社区的大量用户生成内容，以客户需求为导向，面向社区提供低价的、同质的旅游团购产品。
该平台最大的特点在于，它并不直接销售旅游团购产品，而是通过社区化的信息交流，挖掘客户需求，并采用预约方式将客户需求转移给产品供应商，由供应商联系客户完成后续的预订、消费和售后保障等工作。这意味着客户通过“一窝蜂”平台获取旅游团购产品信息和大量用户生成信息，与信息用户双向实时沟通，挖掘消费需求并实现其满足。平台一方面能够平衡供需双方的信息不对称，另一方面也能创造用户需求，引导用户消费。目前，平台分期提供有限的旅游团购产品满足的只是小部分用户的需求，还有大量的用户需求有待满足。
（四）本土化综合服务模式：高朋中国
高朋中国（）作为世界团购业巨头Groupon的中国市场运营商，虽然网站初期的发展不尽如人意，但是其经过探索形成的本土化运营模式依然值得研究借鉴。高朋中国运营模式的核心在于以城市为单位建立子平台，面向本地提供涉及食、住、行、游、购、娱等多方面的综合产品与服务。该模式的优势在于每个子平台的建设可以根据城市当地的实际灵活调整，使平台运营商能够有针对性地整合当地资源提供相对而言内容更丰富、价格更低廉的团购产品和服务。但是由于这种运营模式造成了各子平台运营的相对独立性，这对于运营商向供应商谈判议价的能力和平台吸引客户的能力将产生负面的影响。
此外，通过借鉴高朋中国划分旅游六要素分别提供团购服务的思路，我们未尝不可将旅行过程拆分为对六要素的需求，利用团购网络逐一满足要素需求，再组合成完整的旅行产品。这种准定制化的团购模式将更好地适应旅游需求的个性化发展趋势。
四、结论与展望
统观以上四种商业运营模式，若按照主导对象来分，均可将其归类为B2C（Business to Custom）模式。这种模式运营的核心主导是企业。企业主导意味着在整个商业流程链中，从客户需求的分析，到产品的设计定位，再到产品的营销推广，企业扮演着引导者和决策人的身份。相比之下，消费客户更多的只是选择接受企业提供的产品和向企业提出反馈信息。虽然其中基于SNS+UGC概念的“一窝蜂”平台有体现客户需求中心，即C2B（Custom to Business），的思路，但根本上还是由运营商通过挖掘客户UGC的内容信息，分析客户需求，据此来提供服务产品，仍然属于企业主导的运营模式。而且这种方式虽然能较为准确的扑捉客户需求，有针对性地提供服务产品，降低运营商由于提供不符合客户需求产品带来的成本损失，但是挖掘分析信息到生产提品存在一定的时间差。在这个时间内，客户的需求可能会转移或流失，这也一定程度给企业带来风险压力。
除了以上存在的主要共性之外，四种运营模式就运营商、供应商、沟通机制及产品特色方面均存在一定个性。详见表1：
据实际调研发现，以上四个旅游团购平台，除了高朋中国是专业做团购业务的平台外，其余平台均作为其运营商核心业务的补充而存在。如“抢游惠”平台的运营依托中青旅集团强大的线下实体旅行社体系，作为整个销售体系的线上补充；携程团购平台依托携程网OTA强大的住宿产品分销体系，作为一种有力的促销手段；“一窝蜂”平台则是其运营商蚂蜂窝旅游攻略分享社区的一个衍生产品分销平台。
随着未来团购市场规模的继续增长，一方面客户消费的个性需求将不断涌现，另一方面Web2.0时代的到来，移动终端将成为旅游团购运营中新的有力支撑。面对新形势，旅游团购运营商有必要抓住机遇，实现运营模式的战略优化调整，以争取在未来旅游团购市场的竞争中占得先机。
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