商业综合体业态策划

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商业综合体业态策划范文第1篇

Abstract：with the development of the times city economy and the improvement ofpeople’s living standard, the city building is going to the comprehensive pattern of orderly plan, industry aggregation and functional complementation, as a result, the city complex appears. Excellent composition effect and integration ability of urban complex can indeed improve the city invest and commercial value，as well as the image of the brand。At the same time， people’s living ，playing and entertainment become more convenient。In the followings of the A1A4design，based on the analysis ofmany domestic cases，the anther will share some ideas of how to make an excellent city urban complex design。

关键词 / 城市综合体设计流程策划定位业态组合流线设计协作设计

中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：

城市综合体的解读

随着时代的前进与城市经济的发展，以及人们生活水平的提高和科学技术的进步，城市建设走向了有序规划，产业聚合，功能互补的综合模式，从而在建筑的整体功能上出现了“城市综合体”。 “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

城市综合体的城市价值

土地集约化利用――城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。

提升城市形象――应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。

缓解城市交通压力――居住是城市开发的基本成分，城市综合体是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法。

积聚区域价值――城市综合体的各种业态刺激经济发展，能提升税收收益，促进城市发展；同时，城市综合需要建立在大量的工业化生产以及产品的多样化之上，这就带动城市其他行业的发展，并创造就业机会。

改变夜间空城现象――城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，各功能在时间上的衔接，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的区域的功能得到完善。

城市综合体的规划布局

成功的城市综合体有很多有利于城市发展的城市价值，然而失败的案例在国内也屡见不鲜，失败的城市综合体不能聚集人气，不仅上述的城市价值无法实现，反而会带来资源的极大浪费。因此，如何打造成功的城市综合体就成了我们必须研究的问题。造就成功的城市综合体的因素是多方面的，本文结合实际设计工作，仅从建筑规划设计的角度予以分析――综合体设计一定要有合理的规划布局。

1）规划布局以商业设计为核心：商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产运营的综合的专业性的考虑和提出要求，然后建筑设计，包括将来的内部空间设计都是为商业来服务的，所以，我们认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划和建筑设计的基础条件。

2）规划布局以研究综合体外交通结构体系为基础：城市综合体外的交通体系包含城市道路、城市地面公共交通、城市轨道交通等，它是将人流和物流从城市有效组织到综合体内的交通体系。

3）规划布局以内部动线设计为依托：好的综合体动线设计能引导和方便消费者购物，能延长消费者在综合体内的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，所以，综合体在布局规划初期就应重点放在内部动线规划上。

四、设计案例及心得体会

今年我部门承担了临沂A1A4两个地块城市综合体的设计工作，在此我想结合案例分析及设计过程对我们上述的观点予以进一步的阐述。

一、关于城市综合体的业态组合

城市综合体的业态组合，与其所处的商业环境、区域经济及消费结构情况及其目标消费人群的结构、消费能力有很大的关系，这必然会影响综合体的业态选择与配比。因此，必须对项目做出明确的策划定位，有目的的进行招商，有效的安排业态组合，然后再进行设计工作。

以我们此次设计的A4地块为例，项目位于临沂新城中央商务区，未来发展前景良好，可发展为城市中心型购物中心，考虑到项目的可持续发展性，在规划设计中我们采用了“主题中心+街区+高层”的规划模式。首先，选择有关联性的业态进行组合，各种业态相互依存、相互助益，形成共生的综合体。其次，由于不同的业态其技术设计标准也不一样，甲方在设计初进行的预招商使我们在设计中做到了有的放矢。

“主题中心+街区+高层”的规划模式

二、关于城市综合体的流线设计

在做城市综合体设计时，我们应该站在城市设计的高度，进行全局的把控，积极与政府协调车站、地铁、轻轨站点，与综合体进行衔接，将商业广场升级为城市广场，从而实现城市空间与商业界面相互促进、双赢的效果。

1）、外部交通流线设计

对外部交通条件合理整合、进行引导，使项目能充分利用市政已有交通设施，尽量多楼层引入市政交通设施及出入口，形成多个首层，能最有效的汇聚人流，提升人气，使商业广场既作为具有市政职能的城市广场，又能广泛的汇集人气，促进商业氛围的提升。

充分利用外部交通形成“多首层”界面

2）、项目内部的车流流线的设计

在案例分析中，我们也见到有的商场因为停车困难而渐渐失去大量客源的现象，因此，停车库的设计在综合体的设计中也至关重要。首先，在设计中我们要设计有充足的车位数量，包括客用车位、残疾人专用车位以及卸货位，同时要注意客流与货流流线要分离，这样才能为顾客提供良好的购物环境；我们建议货流从次要市政道路直接进入地下车库卸货区，以实现人车分流。其次，在此次设计中，我们改变了仅设置地下车库的传统设计手法，设计中，借鉴万象城的车库做法，我们使车库与卖场多层联通，多个楼层引入人流。

与卖场相联的车库设计

三、内部人流动线设计

在商业的空间设计中，设计师往往更倾向于设计出丰富多变的空间，但是在人流流线的设计上，设计则一定要简洁流畅，使顾客用最短的距离走遍卖场；同时，人流流线一定要连续闭合，保证人流的循环。在动线设计中，应避免一些华而不实的空间设计，力求视觉的通透，让顾客一眼能看到越多的店铺，越能刺激人的购买欲望。通过我们对多个案例的分析比较，最常用最有效的人流组织方式为主中庭带一个闭合环道的形式，中庭提升空间的可识别性，而环道则最有效的解决便捷的可达性。

中庭带环道的人流组织

在综合体的设计中，步行街也起到了非常重要的作用，比如我们前面介绍过的A4地块的设计，步行街在其中起到了“纽带”作用，把几个主题中心串联起来的同时又与外部交通相衔接，让人流从一个主力店到另一个主力店都要经过设置了小商铺的步行街，这样既能使综合体特色化，又能带来租金收益。

五、结束语

城市综合体规划设计的不是仅由规划或者建筑专业主导完成的一项设计工作，而是一个过程，是一个能让商业策划、业态规划、建筑设计、景观设计、室内设计、灯光设计、广告设计、VI设计等多专业共同参与并相互协作的过程。通过对城市综合体规划设计的研究，以期在未来的综合体规划设计中创作出积聚区域价值，提升城市活力的优秀的城市综合体，并以其复合效应与整合能力，将彰显并抬升整个城市的投资和商业价值，提升城市的品牌形象

参考文献：

[1] 龙固新. 大型都市综合体开发研究与实践 [M]. 东南大学出版社，2005.5

[2] 张国全，郭雁，叶松青 . 城市综合体设计 [M]. 同济大学出版社，2011.4

[3] 王桢栋. 当代城市建筑综合体研究 [M]. 中国建筑工业出版社，2010.7

[4] 李宛华.《现代城市步行空间》[J].《建筑师》.1991(74)

作者简介：

商业综合体业态策划范文第2篇

最近看到一则消息：中国商业设计协会对全国商业地产的设计机构和设计项目做了一个统计。统计结果反映了中国商业地产规划设计、建筑设计的现状，就是大多数没有前期定位，或者前期定位是虚拟化的。在当今的中国，几个人就可以开一家策划公司，因为开发商对这一块的知识几乎没有，所以这样的结果只是一个策划性的东西，而不是实际可操作的。所以，即使做了这样的前期策划，后续的也是无法落实的。

一、国内目前商业项目规划设计的整体现状

中国的商业目前面临着许多问题。不专业的设计，这里说的不专业不是说设计院不专业，设计院对于规范和空间的引导都很专业，但是由于不清楚商业的需求，所以我们看到大量的项目都是这种情况：由于设计的不合理，最终招商的时候商铺进不来，物业满足不了设计要求；后期改建改造大；最重要的就是运营成本的加大。所以我觉得一定要建立这样的理念和概念，就是不能够用建筑规划设计来作为商业地产开发的灵魂，而是一定要引入商业设计的灵魂。商业设计是对商家、对消费者，包括对以后商业地产的运营提出的专业性的考虑和要求。所以我认为商业设计是规划设计的核心，也就是说它是指导规划设计和建筑设计的基础条件。

二、做好商业项目规划设计的重要原则

那如何做好商业规划设计呢？我认为最重要的是要把握两个关键点

第一点：主力店及次主力店

在商业综合体当中，通常包括超市、百货、影院、餐饮、健身、酒店等多种业态，不同业态对物业要求和标准不同，在规划设计时必须满足不同业态的需要。这与一开始讲的招商在前、建设在后有很大关系。不同的主力店都有不同的荷载、高度、卸货的要求，只有招商在前，与主力店进行技术对接，才能掌握好这些东西。

第二点：内部动线设计

商业综合体好的动线设计能引导和方便消费者购物，良好的人流动线也能延长消费者在店铺的停留时间，带动品牌人流量和购买率的提升，并能让消费者体验一种品牌所倡导的购物感觉。如果把商业综合体比作一个人的话，那么动线就好像人身体内的血管一样重要，无论上、下、左、右都必须保持通畅，不能有任何阻塞的地方。所以，商业综合体在规划的初期往往重点放在动线规划上，为配合各楼层不同业种的定位，商家往往要花费很大心思和时间来研讨和修复动线设计图，直到满足商场使用的最佳状态为止。

商业的动线设计，必须先来看看到购物中心内的顾客都是什么样的目的，我们一般把顾客分为三种：第一种是有购买目的主动顾客，具有较强的目的性；第二种是无购物目的的顾客；第三种是随机购买，以逛为目的，在“逛”中发现商品，激发购买欲望，主要以女性为主，属感性消费。那么，要激发顾客的购买欲望，不仅需要在商品自身设计上下工夫，提高商品的色泽、款式等方面的视觉效果，还需要着重研究商业空间的内部布置、空间的分割和联系，创造特定的购物氛围，让顾客心情舒畅，从而达到激发其购买欲望的目的。

一个好的垂直、平面交通设计是可以决定内部人流动向的。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的动线规划的作用包括：合理的动线使顾客很方便地进入商业设施；合理的动线使顾客很容易地走完整个商业设施；合理的动线使商品很容易导入商业设施；合理的动线使店员服务更加方便。

商业综合体的动线分四种，有给客人使用的卖场的动线，也有给后勤补给和员工上下班的后场动线，还有水平动线及垂直动线。

后场动线： 从停车卸货开始经过商品管理，接着上升降货梯，到进入卖场仓库的这个过程是后勤补给动线，

员工动线： 员工每天上下班进出的动线，从经过警卫到商业综合体，打卡完毕至员工更衣间换制服、再进到个人工作岗位的这条动线就是员工动线。这条动线通常会和消防逃生动线相连贯，也会有某一段会和货物的补给动线重叠，这都是合理的设计。

水平动线： 水平动线在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。商业综合体每一层商业以电扶梯为中心来做引导客人走向的通道成为水平动线，水平动线设计最重要的是主通道动线与次通道动线，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在6～8米保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁，避免因占用黄金铺面而造成的损失。

垂直动线： 从地面层借助自动扶梯，电梯，步梯来运送消费者上下到每一个营业楼层的过程称作垂直动线，主要的功能是自下而上引导客流。

购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列，这里人流集中、流量大，最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，投资者在选择高层商铺时，评价垂直交通能否促使人流向上运动，将成为考核重点。

在对商业做动线设计的时候应该避免以下问题的发生：

1、我们在做商业动线设计时一般要注意避免在同一平面动线交叉（车流、人流、货流）；避免因动线设计不合理而改用厕所做诱饵，来指引顾客在商场内转来转去，达到吸引人流的效果。

2、做商业规划时要考虑设置必要的停车设施；还要注意不同业态卸货平台的设置不同。

3、尺度合理的主副通道设计宽度2.8米、4米、8米甚至12米、16米。

对于不同商业定位的商业综合体来讲，不同的定位决定了不同的商业功能和业种布局，只有将项目分析透彻，才能在动线设计上满足它们的发展特点。

三、结语

商业综合体业态策划范文第3篇

关键词：大型商业综合体项目；业主；合同总体策划

Abstract: This article take the Nanjing some large commercial complex project as an example, discusses the importance of contract of project of overall planning, and according to the project contract overall planning should consider the factors, put forward how to undertake the project overall planning of the contract.

Key words: large commercial complex project; owner; the overall planning of the contract

中图分类号：TU723.1献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）11-0020-02

合同策划是对项目各合同的总体把握，并在此基础上初步确定合同内容、权利义务关系。合同策划分为合同总体策划与合同详细策划。所谓合同总体策划，就是在项目分解发包之前，依据业主情况、承包商情况、工程特点、环境特点，对项目相关的合同进行总体策划，以明确对合同的签订与实施有重大影响的决策事项。合同总体策划阶段，主要解决的是从项目整体把握项目分解包和存在的界面问题。而合同详细策划则是对合同内容详细的分析，包括详细的合同结构关系、明确的界面工作内容，以及合同当事人与其他参与方可能存在的衔接问题、责任、义务、权利。

考虑到合同详细策划涉及到单个合同的合同条件、具体合同条款设置以及与其他相关联的合同之间详细具体的界面划分，本文对此不作研究，仅仅站在项目整体和全局的角度进行合同总体策划研究。当然对于业主而言，如何确保合同总体策划的各项工作内容完整、界面明确，避免遗漏和增项，这是一个非常重要但也具有一定难度的课题。本文就是基于业主方的视角，以某大型商业综合体项目为研究对象，分析业主如何根据项目的具体情况，从全局角度做好项目的合同总体策划，以便为项目后续顺利实施创造有利的条件。

一、案例背景介绍

南京某广场项目是一座综合性、多功能，达到国际水准的超大超高层公共建筑，是集国际高端购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、顶级豪宅和景观公寓于一体的大型商业综合体项目。该项目一期工程总建筑面积227,055M2，设计结构高度约160 m，项目业态由国际购物中心（位于裙楼1-8层）、写字楼（位于南塔11-22层）、住宅式公寓（位于北塔11-39层）、豪宅（位于北塔11-39层）、五星级酒店（位于南塔23-36层）五部分内容及二层地下室组成。

由于该项目属于大型综合体项目，功能业态复杂，项目建设周期长达10来年。而且该项目涉及的参与方众多，包括投资商摩根、国外和香港设计所、国内设计院、各类设计专业顾问等，承包商和供货商数量也是非常之多。众多的项目参与方无疑导致业主项目管理的跨度和层次都很大，合同管理的难度也随之大大增加。

因此，笔者深感于对于大型商业综合体这种复杂项目而言，前期做好充分的合同总体策划，严格划分各合同之间界面，避免日后扯皮、推诿等现象的出现。界面清晰、层次合理的合同总体策划，不仅能够保证圆满地履行合同，促使各合同达到完善与协调，而且对整个项目总目标的顺利实现也起着决定性的作用。

二、项目合同总体策划的影响因素

业主在实施项目合同总体策划的过程中，应思虑周全，尽可能地把与工程项目相关的各种因素都予以充分考虑。由于业主在合同类型的选择中通常起着决定性的作用，因此就要求业主在工程项目建设初期就要根据工程项目的具体情况及所处环境，考虑各种不同因素（譬如业主自身资金能力、专业管理能力，以及合同对方的能力、经验等）的作用，选择适当的合同类型模式，从而避免日后由于合同缺陷等原因造成双方的纠纷和索赔的发生，并减少由此产生的费用。

由于该项目投资商是摩根士丹利，项目性质属于外资项目，所以不受国内各类招标法律、法规、政策文件的约束。因此，业主在选择设计单位、承包商、供应商等项目参与方时有充分自由的裁量权。所以，基本上该项目的所有设计、专业顾问、技术服务等单位都是业主直接委托的。而承包商的选择，则由于该项目历史遗留原因，项目前期由于业主资金不够充裕，所以承包商的选择是通过议标来确定的。后期由于业主成功引进摩根来投资，业主资金能力好，因此为了体现竞争性以便更好地选择到适合的承包商，业主都是通过邀请招标方式来确定中标单位的。至于供应商的选择，可以分为两种方式，一种是业主甲供，另外一种是甲控乙供（业主采用加签合同付款方式）。

另一方面，业主考虑到该项目规模大、功能多、业态复杂，还聘请了专业的项目管理顾问公司，业主和顾问公司一起组成项目管理部（包括合约部、工程部、设计部、综合部）来对项目进行管理。同时业主还委托了测量师事务所来对项目的合同、造价进行管理，委托某知名监理公司来对项目的质量、进度、安全等进行管理。这种业主管理+项目管理公司管理+监理管理+（测量师事务所管理造价、合同）的模式，集合了各公司的资源优势和专业优势，因此该项目业主的综合管理能力很强，从而可以使得合同包细分程度很高，合同界面清晰，对后续工作的顺利实施产生了重要影响。

当然，在合同总体策划的时候，也要严格按照项目的具体特点来确定具体的合同包数量及范围。譬如本项目购物中心、写字楼、酒店、豪宅、公寓的装修风格由于大不相同，所以各个业态的精装修设计单位都是不同的。而考虑到商业综合体项目早竣工早投入使用，就能尽早创收、回收投资，所以业主划分合同包的时候必须充分考虑划分标段的合理数量，以及各标段之间的合理界面，使各承包商之间既能各自独立施工、追赶工期，又能使各界面之间责任、义务清晰，避免推诿、扯皮现象的出现。

三、合同总体策划中合同架构图的重要性

众所周知，合同总体策划的首要内容是构建合同结构图，它是实现项目采购和合同管理的有效手段。合同结构图是反映业主方和项目各参与方之问，以及项目各参与方之间的合同关系。通过合同结构图可以非常清晰地了解一个项目有哪些，或将有哪些合同，以及了解项目各参与方的合同组织关系。我们将从大型商业综合体项目出发，探讨作为业主方如何在建设工程的管理中有效建立合同网络，从而充分发挥合同架构图在项目建设中的作用。

（1）合同架构图的涵义

笔者认为，合同架构本质上是一种组织分析结构（OBS），用以展示工作要素已经分配给了具体的组织单位。在工程项目中，参与工程建设的各方，包括设计、施工、监理、材料供应单位是具体的组织单位。这些单位根据不同的情况，分别与业主签订合同，其中最重要的合同是设计合同、顾问合同、监理合同以及施工总包合同；各分包单位与总包单位签订分包合同；业主、施工单位与供货单位签订设备、材料供应合同。对于业主，合同架构图就是合同的关系图。

（2）建立合同架构图的必要性

对于这样一个复杂的大型商业综合体项目，功能复杂，业态种类多，针对不同的业态--购物中心、写字楼、酒店、豪宅、公寓等有不同的营运团队，这就必然导致不同的项目业态，它们从设计需求、设计到施工、供货等方面都存在着显著的差异。因此，业主必须尽可能地考虑周全，制定出详细全面的合同包划分。当然，由于业主自身有着管理能力强、专业水平高的管理团队，还聘请了诸多的机电顾问、门五金顾问、灯光设计顾问、智能化设计顾问、标识设计顾问、噪声设计顾问等等专业的顾问公司，因此，业主在划分合同包的时候秉承尽可能详尽的原则，将整个项目划分为相对独立的、易于管理的较小单元，譬如把一些专业性较强（如幕墙、消防、弱电、电梯等）的分部分项工程分包，对于影响工程质量、影响工程造价的特别重要的设备与材料实行业主直接供货等等。

业主必须重视合同架构图的建立，因为，合同网络架构是合同关系建立的基础。通过合同网络架构图的编制，可以理清项目管理的思路，设计一个符合实际的切实可行的合同网络。这样有助于我们把握工程管理的主线，起到提纲挚领的作用。只有整个项目的所有合同关系都井然有序，单个合同中对双方的责、权、利规定得很明确，双方的配合工作也比较好，合同执行得也很顺利；各个合同之间界面清晰，涵盖内容全面，整个项目实施下来非常顺利，没有内容被遗漏，都在所有合同中得到反映，这才是我们的目标。

四、项目合同架构的建立分析

（1）设计合同架构

该项目由于功能和业态相对复杂，所以设计内容也多，因此需划分成的合同包相对也详细得多。因此，业主必须明确设计总体院，由总体院承担该项目设计总体管理的责任，对业主委托的其他专业设计单位、设计顾问以及施工承包商的二次深化设计进行审核、协调、配合和管理，必须确保各专业之间设计范围和设计内容的有效衔接。本项目的设计合同架构如下：

（2）施工合同架构

考虑到项目规模大、内容复杂，业主确定采用总包负责制。总包选择的是土建、机电及景观工程单位，他们在工程施工中有主导权，对于临时用水、临时用电、垂直运输、垃圾清运、安全与环境管理、现场保安等的协调方面有利。总包单位通过收取一定比例的总包服务费，向分包单位提供服务，可以很大程度的减少施工中的矛盾和问题。至于指定分包商的选择，一般由业主进行邀请招标确定中标分包商后，由总包和指定分包商签订合同，业主加签盖章，形成三方协议。具体的施工合同架构图如下：

（3）材料设备合同架构

材料设备采购主要考虑以下三种方式：甲供、乙供、甲控乙供（招标时指定品牌或者暂定价形式，待中标后采用联合招标的方式或者提供样品确认、定价的方式）等三种方式。

1）甲供合同架构

甲供方式，主要原因是在招标时未明或者不能够明确说明“唯一”产品的项目。甲供的方式还有如下原因：控制成本要求，保证质量（防止施工单位以次充好，降低材料设备的标准）；另外对工程周期较长的项目，对波动性很大的材料也建议采用暂定价的方式或者甲供（比如电缆等），尽量安排在施工前夕定价格。综合考虑以上因素，确定该项目中业主直接指定供货的如下架构：

2）业主加签合同（等同于甲控乙供）架构

另外，由于本项目的指定分包商很多，而各个承包商合同内有不少对质量和造价影响比较大的材料、设备，业主都会单独拉出来和承包商组织联合招标，确定中标供应商后，由施工单位、供应商签订合同，业主加签章，由业主直接付款给供应商（但是发票由供应商开给施工单位，再由施工单位开发票给业主）。在此合同中，业主不承担任何责任，除了付款责任。这种通过招标选择中标单位后再由业主加签付款合同的方式，不仅使业主能够选择到品质好、价格低的材料和设备，而且通过业主直接付款给供应商，能够确保供应商及时收到货款并保证质量、按时供应，同时其他一切交货、安装过程中的除付款以外的责任都由承包商承担，业主不负任何的责任。

基本后期机电专业系统、精装修过程中的材料，都是采用的业主加签付款合同的方式，合同架构如下：

（4）外协/市政合同架构

一般业主对市政工程都是实行直接委托的，因为这些项目基本都是带有垄断性质的，如雨污水道路工程、自来水外线工程、电力外线工程、电信外线工程、有线电视外线工程等。业主在项目实施过程中，还要接受安监、质监等部门的监督和管理，所以，本项目的外协/市政合同架构如下：

五、结束语

对于本文重点讨论的大型商业综合体项目合同总体策划，由于笔者自身实践经验有限，难免会思虑不全、存在不足，希望能够在以后的工作实践中不断总结类似经验，以便更好地完善自己在合同策划方面的综合能力，促使项目的各个合同达到完善与协调，最终更好地促进项目总目标的实施

参考文献：

[1]成虎.建筑工程合同管理与索赔[M].南京:东南大学出版社，2000

[2]程兰燕，丁烈云.大型建设工程项目合同界面管理[J].建筑经济，2004，4（1）

[3]钱坤.业主方工程项目管理规划的编制与应用研究[D].东南大学硕士学位论文，2006，5

[4]许善妙.项目的合同界面管理有效性的理论及应用研究[D].湖南大学硕士学位论文，2008，4

商业综合体业态策划范文第4篇

徐伟成(Airy Tsui)

第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司项目策划部总经理/董事

2007-2008年金牌营销专家

2007年中国不动产最具创新力人物

2006年中国房地产开发顾问最具影响人

中国资深房地产策划人

2005年中国房地产最具价值经理人

2006-2007年北京清华大学商业地产运营课程　客席讲师

理想与选择

徐伟成向记者透露，让他如此兴奋的这个项目正在审批中，未来有可能是北京最高的建筑物。

对于运作这一地标性综合项目徐伟成坦言对自己和团队而言是一次挑战，同时也是行业内的一种认可。回首15年的从业经历，进入商业地产领域缘于一次破釜沉舟的抉择。

1995年，在香港从事房地产行业两年的徐伟成决定进军内地，怀揣着满腔的理想与抱负，只身来到了北京。“在学习了三个月普通话后，我告诉自己，尽量忘记自己是一个香港人。因为我要完全融入到这个城市中，我的事业就在这里。”折服于城市深厚的文化底蕴与地域广阔，徐伟成被北京城市的魅力深深吸引。在被问及是什么支持着他远赴内地开创事业时，徐伟成说：“这也许跟我的性格有直接关系。”香港中文大学物理学专业出身的徐伟成自小崇拜宇宙的广袤神秘，具有探险家的精神，“我认为人的一生是不断冒险不断学习的过程，我做了15年房地产依然感觉有很多未知的东西在等待我去探索。”徐伟成谦虚地说。

在最初进入香港新世界集团参与崇文门新世界项目的两年中，徐伟成走遍了大半个北京，“当时作为市场事务主任，负责购物中心、写字楼、公寓各部分的营销推广租赁工作。我跟业务员一起在一线与客户谈合作，积累了宝贵的招商运营经验。”徐伟成介绍说，“在做项目的同时我对北京有了比较深入的了解。”

新世界商城运作圆满结束后，又一个大胆的念头在徐伟成的头脑中激荡――创业。2001年，他与合伙人一起创办了泛亚兴业房地产顾问有限公司。“当时任公司的董事总经理，业务主要以商业地产为主，因为有开发商参股，所以公司的业务从拿地到策划全程运作。”虽然一手创立的公司由于股东彻资而惜败，但徐伟成坦言，创业时期是自己在行业内能力飞跃的关键时期，“从土地谈判、产品定位、财务分析、项目管理到物业管理，每个环节都亲力亲为，同时也开阔了专业视角，从更深远的角度思考问题。很多国际大行的决策层专业度非常高，但一贯的乙方视角限制了思维，在公司三年的运作中，锻炼了全局化思考的能力。”

泛亚的无疾而终让徐伟成深受打击，在冷静思考后，他最终决定回归国际大行。徐伟成坦言，那段创业经历让他对于北京的房地产形势有了更深刻的见解，“北京的房地产已经进入资本运营时代。”徐伟成说，与创业之初的形势不同，各大品牌机构纷纷落脚，“单枪匹马”的冷兵器时代已经结束，国际化资源整合平台与更高的专业水准才能在竞争中立于不败之地。“国际化专业公司更注重服务。”徐伟成介绍，在第一太平戴维斯，每三个月他都会依照惯例催促开发商客户为公司的服务进行打分评价，由于与客户关系非常好，他还经常要求客户“不要给面子”，以了解更多的客户诉求，“客人的反馈对于企业的发展至关重要，聪明的企业特别会利用客人的反馈看到市场的空隙。同时，我们关注的是商业的持续经营，在经营过程中的任何问题都需要及时的应对与调整。”在众多操盘项目中，给徐伟成留下最深刻印象的，不是规模最庞大的项目而是在2003年负责商业策划及独家租赁的三里屯同里艺术天地。“这个项目刚做完，张宝全就来找我，交流各自对于商业的理解。”高端而富于品位的业态品牌组合让三里屯同里项目至今还保持着很好的经营业绩。“时间是检验商业成败的关键因素，生生不息，可持续发展才是商业策划的王道。”徐伟成意味深长地说。

经验+视角

如果说在香港的成长经历给了徐伟成西式的商业理念，那么见证内地商业地产十余年的发展则给了他更多中国人讲求和谐美感的启发。“海外商业地产的运作更多是从资本运营的角度考虑，用数字说话，这是内地商业地产决策者应该借鉴的观念，从租金收入到资产评估，决策者扮演的是生意人的角色。同时，十几年来内地的商业地产发展可以说是从无到有，从传统单一的百货业到多元化的购物中心，现在更多的项目以综合体的形式出现，集合甲级写字楼、高档公寓及购物中心于一身，综合项目的开发更讲求一个和谐美感，包括综合体内部的合理布局以及与区域发展的和谐共生。”徐伟成说。

商业综合体业态策划范文第5篇

【关键词】城市综合体；开发商；必备条件；发展趋势；开发要点

【中图分类号】F29 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2012）04-0070-3

一、 城市综合体的开发背景与开发类型

（一）开发背景

城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。优越的地段和区域催生了城市综合体，经济发展和消费升级加快了城市综合体的发展。鉴于中国近年来超级大城市的规模化扩张，被国内公众熟知的已不仅仅是一些国外的城市综合体，如纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、日本六本木新城、香港太古广场，国内各大城市都出现了各具特色的综合体，如各地的万达广场、万象城、北京国瑞城、上海恒隆广场等等。

（二）开发类型

1．按性能分，城市综合体包括以下几种：

商务综合体——一般是CBD，酒店和写字楼为主导，唯有居住物业。

商业综合体——区域中心，以购物中心为主导。

生活综合体——郊区和新城，居住比例高于30%。

单一综合体——一为无住宅、公寓的纯综合体；一为单栋建筑多种功能。

综合体集群——一个以上的综合体复合体或商圈。

2．按地段分为以下几种：

城市中心综合体、副中心综合体、区域和新城综合体、社区综合体。

3、按档次分为：

高端奢侈型综合体——源于一线城市，五星酒店、5A写字楼、顶级品牌；中档生活型综合体——三星级酒店、大卖场主力店、小体量写字楼。

但事实上，一个综合体往往不是机械地呈现单一业态，而是以上多重类型的叠加。

二、 城市综合体的应用优势与发展趋势

（一）应用优势

1．高效的时空利用率

城市综合体较功能单一的建筑物在空间利用方面有着明显的优势。首先，由于城市综合体常常是将各种功能在垂直方向上重叠布置，因此，它对土地的利用是多层次的、重复的，并且还可利用裙房的屋顶作为室外活动空间，这是对城市用地空间的再开发。其次，综合体通过使空间多用途化来达到充分利用城市空间的目的，城市公共空间不再是各种不同活动的分割，而是多功能共生的空间构成，这使之充满活力。再者，缓解了交通拥挤的状况，节省了大量时间，同时又使城市空间效用的发挥更具连续性，从而提高了城市效益。

2．有效的自我调节机制

各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，并提供多门类、多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。由于城市综合体的功能组成复杂，从而具备多层次的社会触点，能较好地把握社会需求变化的脉搏，当城市生活需求发生变化时，将进行自我调节以适应新的要求；当综合体运行良好，外部条件又提供可能的情况下，其各部分的发展潜力就会大大增强。

（二）发展趋势

1．复合的功能越来越多，建筑规模越来越大

常形成跨街区多体块组合方式，形成巨型城市综合体复合结构或称超级主体结构单一的复合结构。一般占用整个街区，把购物、办公、居住、停车等活动综合地组织到一个地上、地下相互关联的空间中，并与周围其他建筑连接成一体。

2．强调城市建筑、市政设施综合发展

将城市环境构架体系和基础设施相结合，使建筑向高空、地面、地下二向度空间发展，构成一个流动的连续的立体的城市空间体系。

3．空间、流线组织的立体化

立体化的城市道路系统常常穿越建筑内部，作为室内广场的建筑内部中庭、既是建筑内部立体交通的组织形式，同时又可能联系地下商业街或地铁出入口，其空间与流线组织呈现立体化、多向度的发展趋势。

4．建筑功能与空间的城市化

由以上可知建筑内部的中庭、广场成为城市交通与建筑内部一个转换枢纽，内部空间成为城市交通系统的一个环节。建筑内部的公共建筑（中庭、广场），不但服务于建筑本身，而且成为整个城市的著名场所，服务于整个城市。这些都使得城市综合体建筑室内空间兼有更多的城市职能。建筑室内、外空间、城市空间与建筑空间的界限变得模糊，建筑的功能与空间具有更多的城市属性。

三、 开发商开发城市综合体须必备的条件

（一）对开发商资金的要求

从建筑的规模上看，城市综合体小规模在20万至30万平方米，大规模在60万至80万平方米；从建筑的功能档次看，主要都是大型购物中心、五星级酒店、甲级写字楼及高档住宅及公寓；从投资周期看，大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字及公寓、住宅可以开发后快速变现，因此对开发商的资金实力要求较高。所以说，城市综合体项目比较适合实力雄厚的企业、财团或背后有资金支持的大公司。

（二）对开发商开发节奏的要求

城市综合体作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏。通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。如北京万达广场一期开发启动的是高档商务公寓，二期开发五星级酒店和5A级写字楼以及大型商业购物中心。