零基础学房屋设计范文第1篇

关键词: 房产测量、常见问题、分摊计算、解决方法

中图分类号： P218 文献标识码： A

房产测量的作用与重要性

房产测绘是常规的测绘技术与房产管理业务相结合的专业测绘。 而房产测量所获得与永久性标志相联系的房产权属界址、房屋面积、房屋产别等等都具有法律效力，从而载入房屋权属证书，所以房产测量所得的基础图是发放房屋权属证书和财政税收的重要依据，拥有权属（法律上）、财政（税收上）和城镇规划三大基本功能，它的主要作用可以归纳为如下几方面。

管理方面

为了使城市房产管理和住宅建设都能稳步纳入社会主义现代化建设的轨道，城镇房产管理部门和规划建设部门都必须全面了解和掌握房产的权属、位置、数量和现状等基本情况。只有这样，才能进行妥善的管理和合理的规划建设，更好的调配使用房屋和土地，有计划安排旧城区住宅的修建改造，以及新发展区的规划建设。另外，房产测量的成果，亦是开展城镇房地产管理理论研究的重要基础资料。

经济方面

房产测量提供了大量准确的图纸资料， 为正确掌握城镇房屋和土地的利用现状以及变化、清理公私各占有的房产数量和面积，建立产权产籍和产业管理的图形档案，统计各类房屋的数量和比重等提供了可靠的数据，亦为开展房产经济理论研究提供了重要数据。

法律方面

房产图所表示的每户所有的房屋的权属范围，是经过逐幢房屋清理产权，并经过各户申请登记，经主管部门逐户审核确认的。房产图作为核发房屋所有权证书的附图，是具有法律效力的图纸。它是加强房产管理、核定产权、颁发权属证书、保障房屋所有者的合法权益，加强社会主义法律管理的重要依据。

房产测量的目的与内容

房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及城镇规划建设提供数据的资料。房地产基础测绘是指在一个城市或一个地域内，大范围、整体地建立房地产的平面控制网，测绘房地产的基础图纸——房地产分幅平面图。房产测量的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制， 房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。

常见房产测量问题与解决方法

3.1 检定仪器与棱镜常数问题

房产测量精度要求一般比较高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化数字房产测量方法，在房产测量时必须使用资质部门检定过的仪器进行测量。对于全站仪而言，主要是测定测距仪的加常数和乘常数。在房产测量碎部测图中，由于距离较近，仪器乘常数可忽略不计，但加常数必须考虑。以拓普康全站仪为例，其仪器常数一般不含误差，应设为零，拓普康系列棱镜的常数也为零，当使用其他光学仪器厂家生产的棱镜时，就必须在使用之前设置相应的常数。而且，在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的角点．通常将棱镜靠在房屋的角点上．这时采集到的坐标实际上是棱镜中心坐标，而非房屋角点坐标。在实际工作中，可以将仪器常数设为零，用钢尺作对比直接测定出至棱镜后背位置的棱镜常数，在野外数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数(零)和棱镜常数(至棱镜后背位置的参数)，就可以直接测出房屋角点的坐标。 这里还应注意这样一个问题，如果用该棱镜去发展测站点的话，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。

3.2 房屋测量中的偏心测量问题

一般情况下，进行数据采集时，棱镜的后背位置置于房屋角点时棱镜是朝向仪器方向的，但是也有很多时候情况却不是这样。这时，就不能把棱镜看作一个点进行观测，因为它具有一定的体积，这时，瞄准棱镜中心测出的坐标将不是房屋角点的坐标，需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。

3.3 对称边与实地丈量不一致问题

在进行房屋实地勘丈时，如果实测了房屋的每一条边，则有可能由于误差的原因或者是房屋建设过程中的问题出现前后墙、左右山墙或者在施丁图中本应对称相等的边出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形，也不符合人们的传统意识习惯。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长数据。对于误差超过限差的边长数据应检查是不是测量不准确的原因，如果确系不相等的，则根据勘丈结果进行绘图或面积计算

3.4 共有面积分摊问题

同一房屋、用地有两个以上权属单元，共同占有或使用共有的建筑面积、用地面积就会出现共有面积的分摊计算。如果产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。若无产权分割文件或协议的，按相关面积比例进行计算分摊。

共有共用面积按比例分摊的计算公式按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊， 按下式计算：

δSi=KSi =Si∑δSi/∑Si

K=∑δSi/∑Si

δSi =K Si

式中： K——为面积的分摊系数；

Si——为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；

δSi——为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；

∑δSi——为需要分摊的分摊面积总和，㎡；

∑Si——为参加分摊的各单元建筑面积总和，㎡；

对于一般的住宅楼，需要计算出每户的建筑面积。这时，首先要计算出房屋的总建筑面积，然后计算房屋的套内建筑总面积，进而求出共有共用面积，然后计算分摊系数，再根据各户的套内建筑面积按比例算出各户应分摊的面积。

对于比较特殊的住宅楼及多功能的综合楼，涉及到二级分摊和多级分摊，应按照"谁受益，谁分摊"的原则，逐级进行分摊。如下图：

一幢四层别墅，上、下两层均为复式，各有两套住宅，套型左右对称，上下相同,该幢特殊之处在于下层两套住宅没有在楼梯处留门，也即未实际使用楼梯，且下层有两个独立的车库。因此，需要二级分摊。具体方法为：上面两层楼梯供上层两套住宅使用，应由上层两套住宅共同分摊：然后再把下面两层楼梯面积与下面两套住宅、车库共同分摊，因为下面的两层楼梯虽未被下面两套住宅及车库直接使用．但也因为上层有住宅而使其购房价格明显降低，属间接受益，应参与下层楼梯面积的分摊。

4 结语

房产测绘是涉及到民生的大事，稍有不当，必将影响到房产测绘部门的声誉，甚至产生法律纠纷，因此，在房产测量中要充分了解房产测量的目的，熟悉常见房产测量问题的解决方法。

参考文献

【1】中华人民共和国《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000

【2】《地籍测量》，王侬，廖元焰，测绘出版社，1996.12

零基础学房屋设计范文第2篇

50多名学生的建筑队

这所房子其实是清华大学太阳能竞赛团队为参加国际太阳能十项全能竞赛设计并亲手建造的。“太阳能十项全能竞赛”是由美国能源部于2001年发起并于2002年首次主办的，面对全球高校的住宅建设与可再生能源科技竞赛，旨在探索面向21世纪的太阳能建筑，推动建筑、节能与新技术的结合，今年8月将首次在中国大同举办。

比赛要求每个参赛团队建造一栋60～100平米供3～6人居住的独立住宅，以太阳能作为房屋运行和生活的唯一来源，而且所有材料、设备和基金要靠募捐和赞助而来，在最终比赛的时候要在10天时间内完整建造工程。

为参与此次在中国举行的国际太阳能十项全能竞赛，清华大学同美国佛罗里达国际大学从去年7月开始组成团队联合参赛。团队聘请20名中外教授做顾问，50名来自建筑、建环、电机、环境、土木、建管、美院、英语、工物等院系的学生为设计主体。此外清华大学不仅整合跨学科教学平台，开展学生竞赛，还专门开设两门选修课，请美国教授给参赛学生讲解专业知识和工程经验。

目前房子的主结构和室内外墙壁、地面装修都已完工。“1月份，我们就破土动工了。很多同学寒假都没回家，留在学校盖房子。”清华大学太阳能竞赛团队策划负责人，清华大学建筑学院研究生周真如介绍。

不仅仅是零耗能

清华大学的“零耗能”住宅名为O-house， 占地约80平米，是为一对夫妻设计的家。

工地上房屋已初具雏形。主结构是由钢筋勾勒而成，内外墙都是采用可再生木材，防水卷材、可再生植物如竹、草等其它可重复使用，可拆卸的绿色建材，“我们完全舍弃了水泥，建材都是可以拆卸后再次利用的”。房屋底部设置有四五十个可调节高低的螺旋支架，“这样可以克服地面不平的问题，在任何地面上都可以盖房子”。

住宅采用模块式结构，像积木一样，每一个模块都可以分装开来，并重新组装。“我们是针对市场需要，来进行模块式结构设计的。我们希望能够将能源自给自足的模块（比如厨房、厕所等）嵌入旧城之中，改善居民生活水平，或者嵌入高层，节能减排，或者用于基础设施不够完善的景区以及一些条件严峻的科考站，甚至在无人居住的荒岛都可以通过我们的房子来生活。另外，我们的家具也是可以随意拼搭，可移动，可组合，可迁徙的。通过折叠桌椅、嵌入床、和可拉伸柜橱等设计，大大节省了房屋空间。”

作为“零耗能”住宅，房屋运行全部能耗全来自于太阳。在房屋的顶部中间部分会铺上太阳能光板，并且设有学生自行设计的光电系统和光热系统，将太阳能转化为电能、热能供居室照明，冰箱、电视、洗衣机等各种电器运行以及厨房热能。“在10天的比赛时间内，太阳能转化而成的电除了自己使用外，剩余部分还可以储存在当地的电网中，以备雨天、阴天无法发电和长时使用。”

住宅里的水也将循环利用。房屋的前后会修筑两个大的蓄水池用于收集雨水，雨水一方面用作消防，另一方面还可以经过清洁设备，过滤消毒后变为纯净水，可以用来洗浴，产生的污水则可以浇花、冲马桶等。

智能住宅——会学习的家

零基础学房屋设计范文第3篇

一、开展农房登记工作指导思想、基本原则和工作目标

随着我县农村经济的快速发展，农房建设已成为农民财富积聚的主要载体和农村集体经济组织的重要资产。开展农房登记工作，是学习和实践科学发展观，统筹城乡经济社会发展，保障农民和集体经济组织的合法财产权，促进农村社会和谐，履行政府服务职责的重要体现；是引导村镇建设按照规划有序开展，推进社会主义新农村建设，促进城乡统筹和城镇化健康快速发展的有效抓手；是探索构建集体土地范围内的房屋产权处置机制，促进集体土地范围内的房屋由资产转变为资本，进一步解放农村生产力、活跃农村经济的必要前提。

（一）指导思想：坚持以党的十七大、十七届三中全会和省委八届九次、市委三届八次全会精神为指针，深入学习和实践科学发展观，坚持以维护农民和集体经济组织合法财产权为出发点;以进一步解放和发展农村生产力为主线，围绕发展农村经济、推进农村改革发展，建设社会主义新农村的基本要求，解放思想，开拓创新，逐步建立和完善符合县情的农房登记制度，积极探索建立农房产权处置机制，努力开创我县农村改革和发展新局面。

（二）基本原则：

1、依法登记。严格按照法律法规规定的房屋登记种类、程序、要件、范围等办理农房登记，登记后的房屋权属受法律保护。违法占地建设和未经规划许可建设的房屋，一律不予登记。

2、申请登记。农房登记申请人向房屋登记机构（以下简称“县房产局”）提出书面申请，提交申请登记材料，登记房屋权属。

3、试点先行。按照试点先行、循序渐进的要求，选取慎城镇作为开展农房登记工作、探索构建房屋处置机制的试点。鼓励试点镇大胆探索、勇于实践，在总结试点经验的基础上，稳步扎实推进房屋处置工作的展开。

4、审查原则。由乡镇及有关部门配合县房产局进行房屋权属和面积的调查、核实，公安部门会同县房产局统一编制公安门牌编号。

5、配合原则。做好农房登记工作需要建设、国土、公安等部门的密切配合和有效衔接。各相关部门要联合开展宅基地勘察、规划审查、房屋面积测量、房屋质量认定等工作。县房产局要配合国土资源部门加快宅基地使用权登记发证工作，努力扩大集体建设用地使用权、宅基地使用权登记发证覆盖面，保证房屋登记工作有序开展。

（三）目标要求：二零零九年，我县要全面启动农房登记的试点工作，在此基础上确定构建农房产权处置机制。启动农房登记工作之后，要注意总结登记工作规律，有针对性地解决登记工作中面临的突出问题，探索促进农房由资产向资本转化的有效途径和方法。2010年，基本建立农房登记制度，初步形成农房产权处置机制，为社会主义新农村建设打下基础。

二、农房登记的程序和有关问题的处理原则

农房登记的申请人为自然人的，应使用其有效身份证件的姓名；申请人为法人或其他组织的，应使用其法定名称，由其法定代表人申请；共有房屋，由共有人共同申请。申请人可以委托人申请房屋权属登记。人申请登记时，除向县房产局交验人的有效证件外，还应向登记机构提交申请人的授权委托书。

（一）农房登记程序

1、申请

申请房屋登记，申请人应当向县房产局提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关部门确认与原件一致的复印件。

2、受理

申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，县房产局应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构应当一次告知申请人需要补正的内容。

3、审核

（1）初审。乡镇有关部门应配合县房产局对申请人提交的资料进行审查，审查内容主要是申请人主体资格证明、法定代表人身份及个人身份证明合法性；房屋的土地使用权来源及建房手续合法性；房屋建筑年代、层次、结构、面积、界址正确性，并会签初审意见。

（2）审核。符合初审规定的，由公安部门会同县房产局统一编制公安门牌编号。县房产局对申请人的申请进行审查核实，提出审核意见。

4、公告。县房产局受理登记申请后，将登记事项在房屋所在地的集体经济组织内公告无异议，方可予以登记。公告期30天。

5、记载于登记簿。经复核，符合登记条件的，县房产局应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿。

6、发证。经登记的集体土地上的房屋权属受法律保护，抵押、流转等参照国有土地上的房屋登记规定执行。

（二）农房初始登记

凡合法建造的农房在申请农房登记时，农房登记申请人应向县房产局提交下列材料：

1、登记申请书及申请人的身份证明；

2、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；

3、房屋符合城乡规划的证明；

4、房屋测绘报告或者村民住房平面图；

5、其他有关材料。

村民申请房屋所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。

农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村（居）民会议同意或者由村（居）民会议授权、经村（居）民代表会议同意的证明材料。按照本方案对房屋初始登记前，因房屋买卖、交换、赠与、继承、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，由村（居）民委员会出具相关证明后，以实际房屋所有人为申请人办理初始登记。因历史原因造成宅基地上房屋有关手续不齐全，经调查其房屋权属无争议，申请人出具集体土地房屋权属来源保证书，所在村（居）民委员会出具证明后，予以登记。对到本村以外农村新购买住房的，在交回原宅基地后，由原村（居）民委员会出具交回宅基地证明，可申请新的住房登记。

（三）农房所有权变更登记

初始登记后，发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

1、房屋所有权人的姓名或者名称变更的；

2、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；

3、房屋面积增加或者减少的；

4、同一所有权人分割、合并房屋的；

5、法律、法规规定的其他情形。

申请房屋所有权变更登记，应当提交登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书、证明发生变更事实的材料。

（四）农房所有权转移登记

初始登记后，因房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，当事人应当在法律文件生效或事实发生后，持身份证明、房屋所有权证书、证明房屋所有权发生转移的材料等证明文件到县房产局申请房屋所有权转移登记。

申请房屋所有权转移登记，还应当提交农村集体经济组织同意转移和受让人符合申请使用宅基地条件的证明。受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，县房产局不予办理。

农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的，还应当提交经村（居）民会议同意或者由村（居）民会议授权、经村（居）民代表会议同意的证明材料。

（五）农房抵押权登记

依法以集体土地房屋设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料：

1、登记申请书；

2、申请人的身份证明；

3、房屋所有权证书；



4、主债权合同和抵押合同；

5、其他必要材料。

办理集体土地范围内房屋地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。

（六）合理认定农房登记相关材料和申请事项

农房登记申请人申请农房登记时，县房产局对申请人提交的申请材料及申请事项按下列要求进行认定：

1、登记申请书。由县房产局根据情况自行制定统一格式，由当事人如实填写并提交。

2、土地使用权证明。已取得合法土地使用权证书或经国土资源部门认定的证明材料。

3、房屋符合城乡规划的证明。是指《城乡规划法》实施后，房屋所有人领取的《村镇规划选址意见书》和《村镇建设工程规划许可证》（简称“一书一证”）；《城乡规划法》实施前，由农房登记申请人向县建设部门申请认定。具体认定办法由县建设部门制定。

4、房屋面积。可由申请人提供房屋测绘报告或村民住房平面图。住房平面图一般应由有资质的测绘或设计单位提供，并注记单位名称。不能提供住房平面图的，申请人应与县房产局预约测绘人员对申请登记的房屋进行房屋面积测绘。

5、简易和危旧房屋登记问题。对简易和危旧房屋暂不予登记。

6、其他材料和申请事项按《房屋登记办法》执行。

三、积极探索建立农房产权处置机制

我省是推行农村集体土地家庭联产承包制发源地。各乡镇各部门要大力弘扬敢为人先的改革精神，进一步解放思想，与时俱进，按照省、市、县的统一要求和部署，以开展农房登记工作为抓手，积极借鉴外地取得的成功经验，不断探索建立包括以保障换农房、农房产权抵押贷款等形式在内的产权处置机制，扩大农房登记成果，让农民从中受益，为深化农村改革、推动农村生产力注入新的活力。

四、组织领导和工作职责

农房登记工作涉及面广、工作量大、政策性强、技术要求高、工作难度大，为加强对我县农房登记工作的领导，县政府成立由分管副县长为组长，县房产局、国土局、建设局、公安局、财政局、物价局和各乡镇人民政府负责人为成员的县农房登记试点工作领导小组，领导小组下设办公室（设在县房产局）。领导小组主要负责按照上级农房登记政策，研究制定工作方案、监督登记工作开展。

县房产局负责制定农房登记发证业务流程、技术规范、工作程序等；负责登记发证和人员培训；及时研究处理在登记发证工作中出现的问题。

县国土局、建设局分别负责拟定集体土地上房屋权属登记过程中土地、建设证明认定的具体意见，协调处理登记过程中涉及到土地、规划管理方面出现的问题。

县公安局负责编制提供集体土地上房屋公安门牌编号，负责处理登记工作中发生的违反治安管理行为。

县财政局负责解决登记工作经费。农房登记收费按照国家有关规定执行，不足部分由县财政予以解决。

县物价局负责核定权属登记相关收费标准，监督、规范权属登记收费。

各乡镇人民政府负责配合县房产局做好当地的农房登记工作，负责落实有关工作机构、人员，并组织开展宣传发动、组织权利人申请登记提供有关资料、指界签章等工作。

五、工作要求

（一）加强领导，周密部署。各地各部门要充分认识农房登记发证的重要性和紧迫性，从有利于保障农民利益、促进农村经济发展的大局出发，切实加强农房登记发证工作的指导。各相关单位要认真负责，明确专门机构，全面部署，认真落实，努力做到有组织机构、有人员配置、有工作计划、有部署安排、有保障措施，确保此项工作有计划、有步骤的实施。要抽调政治素质好、业务水平高、工作作风踏实的人员组成专业队伍，积极配合县房产局做好农房登记和发证工作。

（二）大力宣传，营造氛围。农房登记工作与广大农民群众切身利益息息相关。要结合农村特点，加强农房登记政策的宣传，采取农民喜闻乐见的形式，宣传开展农房登记的重要意义、政策规定和群众权益，提高广大农村居民对农房登记的自觉性，营造农房登记工作的良好氛围。:

（三）严格操作，规范程序。县房产局要建立和完善农房登记发证工作制度，严格履行登记申请、权属审核、登记发证的程序，做到依法登记，确保农房登记的合法性。要加强对登记工作人员的培训，切实提高登记人员的政策业务水平，确保登记工作积极稳妥有效地开展。

零基础学房屋设计范文第4篇

关键词:房地产;泡沫;实证

中图分类号:F293.3

文献标识码:A

文章编号:1003-5192(2009)04-0071-05

1 核心概念的界定

在《新帕尔格雷夫经济学大词典》中,金德尔伯格对泡沫状态的描述是:“泡沫状态这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生赢利的能力是不感兴趣的。价格的持续上涨常常会产生预期的逆转,接着就是价格的暴跌,最后以金融危机告终。”

根据金德尔伯格的这一描述,这里对房地产泡沫作下述定义:房地产泡沫是房地产的市场价格,相对它的一般均衡价格(也可称为基础价格),出现较长时间的、非平稳性的、向上的偏移。这一定义说明了房地产泡沫的三层含义:(1)房地产泡沫是与房地产价格相关的概念;(2)房地产泡沫是房地产价格相对于其一般均衡价格的偏移;(3)这种偏移是较长时间的、非平稳性的、向上的。房地产泡沫的破灭是房地产的市场价格,向其一般均衡价格的突发性的、贯通起终点的回归过程。

2 房地产泡沫实证研究的意义

通过美国次贷危机的爆发,我国以及地区性房地产泡沫的实证研究就显得更具理论探讨和现实指导意义了。这是因为,由金融及金融衍生品支撑的房地产泡沫一旦破裂,对中央政府、地方政府、银行、开发商乃至消费者带来的后果将是灾难性的。首先,中央政府及银行是房地产泡沫破裂的最大受害者。由于房地产开发商、施工单位、居民购房都从银行融资,60%以上的房地产投资金额来源于商业银行,因此一旦房地产泡沫破裂,银行就成为最大的买单者。其次,房地产市场的快速升温,会拉动大量的投资需求和消费需求,从而在短期内呈现出经济快速增长的局面,而对房地产市场降温,往往同时意味着投资(包括投机)的减少和经济增长速度的减缓。因此,地方政府受害也在所难免。再次,如果判断存在房地产泡沫,就意味着政府将要采取各种手段降低房价,比如紧缩银根,推出大量的经济适用房等等,这一方面会使得房地产开发商融资困难,另一方面也会影响到购房者的心理预期,进而影响房地产的销售。因此,房地产开发商一般是不会承认我国或地区存在房地产泡沫的。最后,受房地产泡沫破裂影响最大的还应该是消费者,因为资产的缩水是谁也不愿看到的现实。

从房地产泡沫的定义中我们知道,房地产泡沫的破裂所表现的形式之一就是房地产市场价格向其一般均衡价格"回归"的过程,而这种过程在全国不同地区的表现是不同的,有的是"突发性"的,像我国的深圳商品房价格陡然间缩水40%;有的则是"平缓的、理性化的",像安徽省的合肥等城市。我们通过安徽及合肥市房地产泡沫的实证研

究,可以使地方政府、开发商及广大消费者对本省及合肥市房地产泡沫程度有一个较为清醒的认识,对未来房地产投资及消费有一个合理的预期。

3 房地产泡沫评价指标的选用

国内外许多学者提出了很多房地产泡沫评价指标。部分指标在理论上很有说服力,但指标的数据采集困难,或者指标在地区间的可比性差,从而降低了这些指标的实用性。我们从可比、实用、易得的角度,选择房价收入比、房价与CPI的同步率、房价与租金的同步率、房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率、房地产投资强度、土地价格增长率六项指标进行全国、安徽省及合肥市的比较分析,以界定安徽及合肥市房地产泡沫程度。

3.1 房价收入比

该指标是根据房地产泡沫形成中过度的投机需求来设计的。房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值,反映了居民家庭对住房的支付能力,比值越高,支付能力就越弱。许多学者用这个指标来衡量国内商品房价是否合理,甚至用其来判断房地产价格是否“虚高”,房地产泡沫是否出现。如果房地产价格的

暴涨,致使该指标持续增大,则表明房地产价格的上涨超出了居民的实际支付能力。当市场中的房价收入比一直处于高位,而且房地产市场不存在萎缩迹象时,则说明房地产市场中投资需求较高,产生房地产泡沫的可能性就很大。一般认为,房价收入比保持在6.0以内,就不会出现房地产泡沫。

3.2 房价与CPI的同步率

房价与CPI的同步率也即房地产价格增长率与CPI之比。住宅作为人们生活的必需品,又是价格最高的消费品,其价格变化应该基本与CPI的变化同步。当房地产价格急速上升,并且大大超过CPI的上涨幅度时,就说明房地产价格偏离了其基础价值,出现了泡沫。该指标是测量房地产价格相对消费价格增长速度的动态指标,用来检测房地产泡沫化趋势。该指标值越大,表明房地产价格增长率超过消费价格增长率越高,房地产泡沫形成的可能性就越大。在某个特定时期,若该指标持续不断地上涨,就有房地产泡沫危机的可能。日本1988~1991年的房地产泡沫严重时期,该指标的平均值为4.3。在我国,由于CPI的波动很大,仅仅用房价与CPI的同步率来判断是否存在房地产泡沫有失偏颇。比如2000~2001年,我国房价的上涨率不大,但由于存在通货膨胀,CPI的增长率很小,致使二者的比值很大。房地产泡沫本身是一种价格现象,通过其价格的波动情况进行房地产泡沫判断也具有说服力。因此,有学者认为,房地产价格增长率大于10%,同时房地产价格增长率与CPI的比率超过4.0,就可以认为出现房地产泡沫。

3.3 房价与租金的同步率

租金由房屋租赁市场的供求关系决定,是衡量房屋价值的重要尺度,它是房屋投资收益率的直接体现,也是决定房屋未来现金流的重要指标。只有租金与房价同比增长,房屋价格的上涨才会合理。房价与房租比,即房地产价格增长率与租金增长率之比。这一比率越高,房屋市场价值与其真实价值的偏离就越远,泡沫存在的可能性就越大。一般认为,房价与房租比超过2就存在轻微的泡沫,超过5就存在严重的泡沫。

3.4 房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率

房屋销售额是房地产需求的直接体现,房屋销售额增长率同步参考指标是社会商品零售总额增长率。在我国工业化和城市化加速推进、居民住宅升级速度加快的大环境下,房屋销售额增长率适当高于社会商品零售总额增长率是合理的。但是,如果房屋销售额增长长期快速脱离社会商品零售总额增长,则说明房屋销售额严重偏离了经济增长和居民消费增长的实际,房地产泡沫迹象出现。一般认为,房屋销售额增长率与社会商品零售总额增长率比值小于2,就没有房地产泡沫;大于2小于3存在轻微的房地产泡沫;大于3就存在严重的房地产泡沫。

3.5 房地产投资强度

房地产投资最终会形成房屋供给,在一定的经济总量下,宏观经济对房地产投资的承受力和公众的购买潜力是有限的。如果房地产投资持续快速增长,就会出现潜在需求无法拖动供给的局面,商品房的空置率就会上升。于是,开发商不断推动投资和价格增长来维持高利润。其内在机理非常简单:既然不能保证商品房的销售率,那就通过各种手段造势,以维持价格上涨的预期,相应的投资才能收回。比如,如果房价上涨10%,而房屋销售下降10%,开发商仍然能获得同样数额的利润。因此,在房地产投资持续高速增长的情况下,开发商推动房地产价格泡沫的动力最强。房地产投资强度的衡量指标,用房地产投资增长率与GDP增长率(按现价计算)比值来衡量,这一指标反映宏观经济的承受能力和房屋潜在购买力。大部分专家认为,该指标大于2小于3,就存在轻微的房地产泡沫;该指标大于3,则存在严重的房地产泡沫。

3.6 土地价格增长率

在房地产泡沫时期,一般来讲,地价的增长率将明显高于造价的增长率。国内外学者一致认为,房地产泡沫实质上是地价的泡沫,因为房价的上升是有限的。而地价则不同,它本身具有虚拟性,受多种因素影响。土地价格在短时期内的上涨幅度可能很大,从而直接推动房地产泡沫的形成。在房地产泡沫高涨时期,造价对整体房价的影响相当有限,其重要性也越来越小。该指标在某种程度上也能有效反映房地产市场的泡沫状况,而且数据是可得的。在我国,土地使用权的转让有出让、出租和划拨等方式,这里的土地价格是指用于房地产开发的出让用地价格。一般认为,土地价格增长率大于8%小于12%,就存在轻微的房地产泡沫;大于12%就存在严重的房地产泡沫。

4 比较小结

从表1我们不难看出,房价收入比,全国9.94大于8,安徽小于8并远小于全国平均水平,合肥大于8但也小于全国平均水平。房价与CPI的同步率,全国为4.77,安徽为3.32,合肥略高为7.02。房价与租金的同步率,全国为3.66,安徽和合肥分别为4.66和4.71。 房屋销售额增长与社会商品零售总额增长的同步率,全国为2.56,安徽与合肥分别是2.88和1.88。房地产投资强度指标,全国为2.58,安徽与合肥分别为2.44和1.56。土地价格增长率全国为6.8%,安徽与合肥分别为5.48%和8.96%。

通过以上六项指标的比较,我们可以看到,安徽省与合肥市房地产虽然存在泡沫,但这种“泡沫”总体上还是比较小的,其存在的危害与风险也是在可控范围之内。房地产泡沫的程度也是分阶段的。为验证这一结论,我们对安徽省及合肥市房地产泡沫程度分年度进行了量化测度。

5 安徽省及合肥市房地产泡沫阶段的量化测度

5.1 分析过程

如何测定房地产泡沫的程度,国内学者做了很多有益的探索,提出了边际收益法、收益还原法、市场修正法等计量分析方法。这里,我们在借鉴国内学者研究成果的基础上,用边际收益法来对安徽省及合肥市房地产泡沫予以测度[1]。

房地产泡沫实质上是房地产的实际价格相对于经济基础条件决定的基础价值(一般均衡稳定状态价格)的非平衡性偏移。要度量房地产泡沫的大小,必须首先求出其基础价值的实际价格。房地产泡沫就是房地产实际价格偏离其基础价值的程度,用公式表达如下

bi=(pi-ji)/ji

其中bi指报告期房地产的泡沫度,pi指报告期房地产的实际价格,j指报告期房地产的基础价值。在这个公式中,房地产的实际价格可以通过房地产管理部门公布的商品房价格增长数据来获得,而房地产的基础价值,试用修正黄金率来求证,假设f(kt)为t时期的资本边际回报率

f(kt)=θ+n(1)

上式表示经济在最优均衡稳定状态下,资本边际回报率应等于人口增长率n与时间偏好率θ之和。经济在此状态下就是动态有效的,该状态也称为最优均衡稳态。此时的边际回报率f(kt)就是我们所要寻找的资产基础价值即j,资产的基础价值就是经济动态均衡稳态下资本的边际收益率,用公式可表达为

j=f(kt)=θ+n(2)

房地产资产基础价值决定于经济最优均衡状态下资本的边际回报率,由于实际经济还存在通货膨胀因素,因此最优均衡稳定状态下的资本边际回报率应当剔除通货膨胀率β的影响,资产的基础价值可以进一步表示为

j=f(kt)=θ-β+n (3)

上式表示在经济最优均衡状态下,资本边际回报率也即资产的基础价值取决于三个因素:第一个因素是消费者的心理因素,即把当前的收入储蓄起来以待将来消费的意念的强度,它一方面与消费收入的多寡相关,另一方面与当前储蓄的未来预期的增长有关,因此其大小等于利率。第二个因素则是通货膨胀率,通货膨胀率越高其对资产价值的侵蚀就越严重,因此应当将其剔除。第三个因素是人口增长率,其值越大,说明劳动力增长率越大,资产的价值越大。

实际分析中通货膨胀率β和人口增长率n的确定相对容易,而利率水平如何确定则较为复杂。在实证中我们选择两组利率,一组是所有利率中最大的利率,选用5年以上的金融机构贷款利率,由此得到资产基础价值的最大值(最大报酬率);另一组是选用1年期存款利率,由此得到的是资产基础价值的最小值(最小报酬率)。这样我们就找到了资产价值泡沫变化的轨迹:选择商品房价格增长率作为资产的实际价格,当资产实际价格超过最大基础价值时,可以认为资产存在正泡沫或称膨胀性泡沫,当资产实际价格低于最小基础价值时,则可以认为出现资产价值低估现象;当资产的实际价格处于两者之间时,则可以认为资产不存在泡沫[2]。

以2000年中国房价为例:

最大报酬率=6.21-0.4+0.8=6.61

最小报酬率=1.98-0.4+0.8=2.38

2000年商品房价格增长2.9%超出最小报酬率2.38%,即可认为2000年中国房地产价值不存在泡沫。其余计算以此类推。

5.2 结论

利用上述方法测度的结果表明,我国2004、2005和2007年房地产泡沫较为严重;安徽省同全国基本趋于一致;合肥市2002年房地产泡沫就开始显现,2006年最为严重。这个结论有力地反驳了房地产无泡沫论,同时更加明确界定了泡沫出现的区间,纠正了泡沫论的片面性。中央政府2003年关于房地产过热的判断是正确的,采取的一系列调控政策也是非常有必要的。

同全国平均水平相比,安徽省及合肥市虽然有些数据高于全国平均水平,但全面分析,安徽省房地产发展的整体水平依然低于全国,更远远低于东部经济较发达省份。虽存在一定的房地产泡沫,但这种泡沫是轻微的、危害程度也较小。造成这一现象的根本原因,我们认为是安徽全省房地产投资周期滞后于全国所造成的:当全国出现房地产投资过热时,安徽省房地产投资才起步不久。当全国房地产泡沫已达“较重”阶段,安徽省房地产泡沫才刚刚形成。因而,安徽全省房地产市场的未来发展就应该切实避免盲目性的扩张投资,防患于未然,使当前和未来的房地产泡沫所带来的危害降低到最低程度。

参 考 文 献:

零基础学房屋设计范文第5篇

【关键词】房屋结构；设计；问题；决策

房屋结构设计在建筑设计人员的世界里，是整个建筑工程的灵魂和核心，它不仅渗透了设计者的设计理念而且还结合了现代科技。然而，仍然存在很多的问题。譬如对房屋结构设计重视不够，对有些设计方法和设计规范理解片面，加之计算方法的不合理，盲目的借鉴设计成果等。因此，对房屋结构设计中存在的问题进行系统分析，并采取相应的措施，是改善我国房屋结构设计的一个有效途径。

1 房屋结构设计中存在的问题

目前，对于房屋结构设计中存在的一些问题主要有：

1.1 房屋设计者对设计理念重视不足。房屋设计者对房屋结构设计的重要性把握不够，对设计方法和设计规范理解片面，一些工程设计涉及的内容思考不全面。有的甚至抄袭别人的设计成果，或者对实地没有做足够的调查和分析。

1.2 忽略地基变形计算。地基在荷载作用下, 由于建筑物压缩使得土层发生不均匀沉降,因而必须根据现行规范实行地基变形计算。另外，在判断地基是否进行变形验算时，应把持力层范围内土层是否均匀变化,有无软弱土夹层等因素考虑进去。

1.3 房屋结构基础设计不当。①房屋基本的地质详勘报告不详细，仅凭借建设单位口头或简单的基础资料作为唯一材料进行施工。②仅分析地基土冻胀和融陷因素的影响，而忽略了综合因素的分析。对于无特殊构造要求，多层及低层房屋建筑的基础是地基要突破冻结线，而对于是否产生冻胀和融陷则往往被忽略，另外对水文、地质等因素没有相关调查或资料不足，导致了房屋基础工程造价费用高昂。③房屋基础结构设计荷载取值不准确。如多层框架的钢筋混凝土建筑常采用柱下独立地基。在设计独立基础时，作用在于建筑基础顶面上的外荷载取值不当，其主要在于设计和计算的不尽合理。而其主要承受力范围不在软弱粘性土层，故可以不必考虑地基和基础的抗震承载力计算，但应考虑风荷载的影响。④建筑基础拉梁层的计算模型脱离实际情况。基础拉梁层由于无楼板的特点，在用电算程序进行计算时，在考虑定义弹性的影响外，其楼板厚度应取零，结合总刚分析方法来进行分析、计算。否则就会与实际情况不符，如果房屋平面不规则，则更要特别注意这一点。

1.4 房屋框架结构设计中不应只注意横向框架的设计，还要重视纵向框架的设计。现行房屋建筑的抗震设计要求， 水平地震作用应考虑横向和纵向方向分别计算， 其地震作用应由抗侧力构件来分析。一些结构设计者对非抗震建筑结构的设计，只关心纵向的、普通的连续梁延伸设计，而没有关注横向发展的设计，导致在实际设计中出现梁的支座负筋，跨中纵筋及箍筋的配筋置均不足的现象。

1.5 框架计算简图及模型不合理。对于无地下室的钢筋混凝土多层框架房屋建筑，由于独立基础埋置较浅，在设有基础拉梁的前提下，考虑基础拉梁的断面与配以钢筋按构造设计以及基础按中心受压的计算。第一，按构造设计的拉梁无法平衡柱脚弯矩；第二，框架结构底柱的高度应取基础项面至首层楼盖顶面的高度。

2 房屋结构设计中的对策

针对当前出现的有关房屋结构设计中出现的问题，我们也提出来一些相应的措施和决策。首先遵照相关部门的有关规定，提高房屋设计者的责任心。由于设计者在设计过程中考虑问题不全面，或者对新规范的学习和认识不足，加之对现场环境的调研不充分，很多问题的存在使得设计单位对设计人员要求和上岗培训更加紧迫。而从长远的角度出发，定期地安排设计培训，提高设计人员的总体素质，防止设计与实践脱钩。其次要讲究经济、安全、高质的基础设计理念。不管是工业用房还是民用的房屋，高层结构的追求是现代社会的发展趋势，这对设计者在地基和基础设计方面上提出更高的挑战。地基与基础设计要做到即经济合理，又安全适用，设计人员应该多借鉴地质勘察资料，并综合多方面因素进行考虑来提出设计方案。再次应用科学技术来设计框架结构。①应尽量避免在框架结构中设置钢筋混凝土楼电梯小井筒的设计。②在框架结构参数的选取上，要考虑电算用的自振周期、楼层地震剪力系数、楼层弹性层间位移、楼层的侧向刚度比、振型参与质量系数、抗震墙结构抗震墙承受的地震倾覆力矩与总地震倾覆力矩的比值等指标。③在结构的配筋上，注意构件最大配筋率和最小配筋率的限值。严格按照规范要求，保证钢筋在各个部位所需满足的锚固、延伸和搭接长度，材料选用也必须满足强度要求。④对于建筑物顶层的特殊性，严格遵循国家及当地标准来设计、实施，防止屋面温度应力引起的墙体开裂、变形。

参考文献

[1]闫世成、赫英福，谈谈房屋结构设计中应引起注意的几个问题，林业建设，2002年第4期(26-29)

[2]查全平， 浅谈房屋结构设计以及应注意的几个问题， 建筑与设计， 2006.10总第160期