差异化规划设计导则范文第1篇

论文摘要：随着我国国民经济的飞速发展与城市化进程的日益加快，各项建设项目的土地需求量日益增加，土地利用的供需矛盾与结构性矛盾显得更加突出。必须以可持续发展的眼光来正确看待两者的关系，在具体实施中要做到对两者有效的协调与衔接。本文通过对土地利用总体规划与城镇规划差异的对比，提出了两者衔接的方式。

引言

改革开放以来，随着我国国民经济的飞速发展和我国经济体制由计划经济体制向市场经济体制的转轨，各项建设项目的土地需求量日益增加，尤其是耕地面积的迅速减少，使土地利用的供需矛盾与结构性矛盾显得更加突出。为了加强对新经济形势下我国土地利用总体规划进行科学、可行的修编，土地管理部门在全国范围内先后部署并开展了两轮总体规划编制工作，特别是加强对土地利用总体规划与城镇规划的衔接。土地利用总体规划与城镇土地规划在用地分类、编制体系及审批权限几方面都存在着很大差别，两者衔接的核心工作是做到用地布局与建设用地规模两方面的衔接。如果建设用地与基本农田的布局不能做到充分的衔接，则规划实施中必然要对两个规划进行频繁调整。可见，土地利用总体规划与城镇规划有着很高的关联度，必须以可持续发展的眼光来正确看待两者的关系，在具体实施中要做到对两者有效的协调与衔接，为两个规划各自的顺利实施打下坚实的基础。

土地利用总体规划与城镇规划的差异

1、指导思想的差异

自1986年至今，我国先后开展了两轮关于土地利用的总体规划编制。土地利用总体规划是以土地资源供给为出发点，依照上级所下达的对建设用地的控制指标为限制，按计划进行的土地规划编制，其指导思想是制约供给和引导需求，重点在于对土地利用的控制上。城镇规划是对社会发展、经济状况、产业政策及人文因素等多方面进行综合分析，并依据市场经济下城镇的客观发展规律与社会需求进行编制的规划，其指导思想是以满足需求和方便生活为出发点，重在发展。

规划目标的差异

土地利用总体规划是以规划期的耕地和其他主要农用地的保有量、建设用地占用耕地数量及控制规模、土地的开发，整理及复垦规模、总体布局要求及土地利用率与产出率的提高等方面为主要目标。城镇规划则主要目标则是在城镇的性质、规模及发展方向确立的条件下，对城镇的规划区范围及拟定分期建设技术经济指标等方面进行确定。

规划部门的差异

土地利用总体规划与城镇规划分别由国家土地资源管理部门和土地规划建设部门来编制实施。随着计划经济体制到市场经济体制的转变，我国的土地资源也从过去的无偿使用发展为有偿使用，这同时就客观造成了国家土地资源管理部门与各部门之间以及各部门间的矛盾。

规划时间、层次及人口统计口径差异造成的矛盾

土地利用规划有一个重要原则，即“一保吃饭、二保建设、三保环境”，而事实上很多城镇却是先有城市规划后有土地利用总体规划，这种现象导致总体规划反而服从城镇规划的结果。城镇人口的统计途径和统计范围方面也存在着差异，有些按行政区域进行统计，有些则按非农业人口数量确定人口规模。这种“以地定人”的城镇规划和“以人圈地”的土地利用总体规划也是导致不同矛盾的根源。

土地利用总体规划和城镇规划衔接的原则

土地利用总体规划与城镇规划的衔接应遵从以下原则：第一，从全局出发的整体性原则，要求以提高土地的总体利用效益为基础，对不同区域、用地部门及产业之间用地的需求进行全面考虑，协调好各区域、部门及产业间的用地矛盾。第二，保护与保障并行原则，在加强对基本农田保护的基础上，推进耕地保护从重数量向数量、质量及生态建设的全面平衡转变。加强对土地的整理力度，控制建设用地占地规模，建立保护耕地的激励机制，才能使耕地保护与经济建设和谐发展。第三，可持续的土地利用原则，在规划建设中要将土地的开发、整理、利用及保护结合起来，重视环境的保护与改善，对区域生态建设和环境保护用地进行合理安排，使土地利用和生态环境统一协调，实现对土地的可持续利用。 转贴于

土地利用总体规划和城镇规划的衔接方式

1、强化土地管理部门和建设规划部门间的协作

土地管理部门和城市建设规划部门都要对城市用地进行统一的管理，严格土地审批制度，切实做到土地规划、征地、开发、建设的统一管理。同时要强化实施两个规划后的监督检查工作，对于违法用地和建设的案件要严肃查处。土地利用总体规划与城镇规划衔接的重点是城镇建设用地的范围和界限，而建设用地区的土地利用则按照城镇建设规划进行。

城镇规划要以土地利用总体规划为依据

城镇规划制定的发展用地的规模及控制范围不可超过土地利用总体规划规定的控制指标。同时，城镇建设用地要严格符合耕地总量的动态平衡要求及土地用途的管制要求，努力提高耕地的质量。对于不合理的建设用地，要按照土地利用总体规划与城镇规划的具体要求进行局部调整，做到科学、合理地用地。任何部门、任何单位与个人的建设用地都不得违反土地利用总体规划与城镇建设规划的要求。

走集约型的城镇建设道路

城镇建设规划应从过去的粗放式建设方式转变为充分发挥城镇可利用空间的集约型建设方式。城镇规划要树立建设用地紧张的观念，对土地进行更加科学、精密、详尽的安排规划，对城镇空间充分利用，适当提高建筑的密度、高度及容积率。当前许多城镇建筑的密度与容积率都比较低，有着很大的开发改造潜力。同时也可通过加强旧城改造，提高旧城用地在布局、结构及功能方面的紧促性与合理性来提高旧城土地的利用效率。另外还可以土地置换的方式，压缩农村的居民点及村镇企业用地，以达到节约用地的目标。

参考文献：

[1]丁祥伟.浅谈土地利用总体规划和城镇规划的衔接[J].城市建设，2011（13）.

[2]王开杨.大型复杂桥梁施工监控分析[J].科技创新导报，2011（28）.

[3] 於忠祥. 世纪初我国土地利用总体规划回顾与展望[J].安徽农业大学学报（社会科学版），2008，17（06）.

差异化规划设计导则范文第2篇

关键词:商品房；测量；面积；误差；应对措施

1 引言

近年来，人们生活水平不断提高，相应的带动了商品房市场的发展。商品房面积大小直接决定房屋总价，广大购房者对房屋面积非常关注，特别对同一房屋在预测和实测前后面积差异更为关心。但是，由于众多因素的影响，商品房面积测量中，预测和实测前后出现误差是比较常见的，商品房面积测量的误差问题也成为了商品房交易中消费者投诉的热点问题，因此，要缩小测量面积的误差，必须先了解产生误差的原因，找到解决的办法，进而才能减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。

2 测量面积出现误差的原因及应对措施

在实际测量中，存在误差是比较常见的，笔者在测量实际工作的基础上，分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些应对措施。

2.1计算规则的改变

目前，房产测绘主要依据的是2000年8月1日实施的《房产测量规范》(GB/T17986．1－2000、GB/T17986．2－2000)，该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。但在新的形势下，由于房屋建筑风格不断创新，房产测量在个别环节上存在不统一的情况。再加上《房产测量规范》的一些计算规则不够细化，造成了理解不统一，从而使得各地方、各测量单位的计算标准也不统一。由于汕头市事业单位改革，两家测绘单位合并成一家，所以细化和统一后的计算规则势必会有所改变。

预算与实测是房产测量中两个不同阶段，汕头市因使用新旧规则造成的面积差异主要有以下几点:

(1)原来2.6cm的外墙批灰厚度现在统一为2cm；

(2)中空处墙段是否计1/2外墙，原做法与规划验收层套区一致，需计外半墙面积，现房产测量中其算法调整为中空部位理解为一层，中空处墙段不计1/2外墙；

(3)外墙的分摊方法。原先为计算方便，外墙都是整栋分摊的，现在调整为地下室、架空层、商业服务、裙楼、塔楼分开，按功能多级分摊，多塔楼或多住宅单元者，个塔楼或单元分别分摊。

(4)原隔层阳台不计面积，现处理办法为:客厅中空者其对应的隔层阳台要计算面积。其他无中空部位的隔层阳台，阳台外沿如无悬挂墙体或横梁者，则不计算面积，反之，则应计算面积。

(5)原无盖室外梯均按所经过和到达的自然层各层水平投影面积总和的一半计算，而现在的计算规则是分迴旋式和直达式两种类型:迴旋式的无上盖室外楼梯。

(6)原为单栋服务的物业管理用房作为分摊项分摊至各用户，而现在按汕头市房地产登记中心的要求，不管该物业管理用房是为单栋或多栋服务均需单列其面积，不能作为分摊项。

(7)原梯间中空不计面积，现计算规则细化为:室内楼梯中空部位被楼梯踏步和平台所围合、作为楼梯不可分割的组成部分的，无论中空大小，均应计面积，不围合、有其他使用功能的，楼梯按实际尺寸计算面积，中空部位不计算面积。

针对上述问题，对于技术上规则的改变，若对于面积的影响较大时，应考虑维持原预测算的计算规则，但对于政策上的规则改变(如上述第6条)，就必须按照新规定执行，这样才能通过房地产行政主管部门的审核。

2.2设计变更引起

商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，无细化，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、具体。若使用报建图纸进行预测算，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交齐所有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。目前，汕头市就是按照此流程操作，避免了较大差异的发生。

2.3施工变更引起的

施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前来说，开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常见的现象。在前言中已经提到房屋预测和实测的测量依据不同，即预测绘依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建筑面积差异的重要性。

委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。总结起来，由于施工发生变更，从而引起房屋的预、实测建筑面积有所差异的主要因素有以下几种:

(1)建筑物的总长度和宽度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。

(2)建筑物的外墙体的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。

(3)房屋的使用功能发生改变，如成套住宅、商业服务的使用功能变更为整幢或部分楼层使用的设备用房，从而导致各房屋或部分楼层的房屋的建筑面积的增大。

(4)设备用房的尺寸或分摊范围发生变化，会引起各房屋的建筑面积的变化。

(5)幢的垂直交通和水平交通的面积增大或减小，则各房屋的分摊面积会增大或减小，导致各房屋的建筑面积也随之变化。

差异化规划设计导则范文第3篇

[论文摘要]城市滨水区是城市开发中的重要资源，在提高城市环境质量、丰富城市景观、促进城市社会经济发展等方面具有极为重要的价值。近年来，城市滨水区的独特地位正受到人们的普遍重视，世界各地掀起了滨水区开发与再开发的运动。我国滨水城的开发建设起步不久，很多项目由于建设周期短和缺乏合理有效的规划指导，出现了一系列问题。针对性地提出我国城市滨水区景观设计的原则。

滨水区是一个城市非常珍贵的资源，也是对城市发展富有挑战性的一个机会，它是人们远离拥挤的压力锅式的城市生活的机会，也是人们在城市生活中获得呼吸清新空气的机会。城市滨水区景观规划与设计已成为一个世界性现象，并受到越来越多的城市和人们的关注。

借鉴总结国内外滨水区景观规划与设计的理论和实践，城市滨水区景观生态规划与设计应包括以下几个原则：

一、整体优化原则

从滨水区自身来看，滨水区的设计在整体上应具有和谐感和整体感。虽然因各地块属性、自然环境的不同，滨水区内各部分在使用性质上会有所差异，但是整体来看，各地块之间的设计风格、绿化形式应该统一。城市的滨水区与市区之间要加强联系，防止将滨水地区孤立地规划成一个独立体。规划滨水区时要时时想到整个城市，把市区的活动引向水边，以开敞的绿化系统、便捷的公交系统把市区和滨水区连接起来，保持原有的城市肌理的延续。另外，还要求设计者研究滨水空间对城市的影响，要从城市整体和区域空间来考虑城市滨水空间的构成形态和涵盖功能，以促进城市的整体活力和繁荣。

二、景观异质性原则

景观异质性是指景观内各要素之间或景观要素内的差异性，是景观复杂性的表现形式。异质性是景观的最重要特性之一，景观空间异质性的维持与发展应是景观生态规划与设计的重要原则。维持良好的景观异质性，能够提高景观的多样性与复杂性，有利于景观的持续发展。

三、景观多样性原则

景观多样性是描述景观中嵌块体复杂性的指标。它包括斑块多样性、类型多样性和格局多样性。多样性对于景观的生存与发展具有重要意义，它既是景观规划与设计的准则，又是景观管理的结果。由于城市景观中自然生态系统少，应适当补充自然成分，协调城市景观结构。在补充自然成分中要注意物种的多样化，避免物种单调、结构简单的状况廊道、嵌块体形式多样，大小嵌块体相结合，宽窄廊道相结合，集中与分散相结合。通过多样化的景观配置，提高景观异质性。

四、景观针对性原则即地域特色原则

每一景观都有与其他景观不同的个体特征，这些个体特征的差异又反映在景观的结构与功能上。不论从生态还是地理、历史、气候、文化差异等角度看，每个城市的滨水空间都具有不同于其他城市的特点，这些地域差别形成了纷繁多彩的风格与特色。城市滨水区景观设计应该强调利用城市所在地域的区域环境特征，保持和维护特定区域环境及生态位的独特性，因势利导，选用地方材料，造就各具特色的城市滨水空间环境。自然的每一寸土地都是不一样的，滨水空间要有特色，最根本的是要适应当地的自然和当地的条件仁。

五、遗留地保护原则

即对原始自然保留的和宝贵的历史文化遗迹要实行绝对的保护。基于景观生态学原理的景观规划设计，要求人类对自然的介入应约束在环境容量以内，不破坏生态系统的物流、能流的基本通道，创造既服务于人，又与自然环境相融洽的最佳场所。城市往往是沿河、沿江发展起来的，因此城市滨水区往往是城市中历史文化比较丰富的地区，城市滨水区的开发和建设也越来越注重这种文化的挖掘和继承，形成富有文化内涵的景观，成为一个具有“记忆”的地区。

当今地球上绝大多数自然景观都已经或多或少受到人类的干扰与影响，并在组成和结构上发生了相应的变化。真正原始的自然保留的己经极为稀少，有着极为珍贵的生态、科研、人文等方面的价值而宝贵的历史文化遗迹记录了人类历史发展的足迹，具有不可补偿、不可替代的多方面的价值。在进行景观规划时，应对这样的区域加以绝对的保护。注重自然景观的保护，尤其是环境敏感区的保护对不得不破坏的自然景观应加以补偿或修复。对水源地、名胜古迹、重要的城市森林绿地加以格外的保护。

六、人性化原则

在城市滨水区景观设计中，设计师要注意一切设计都联系人的生活与尺度。只有建立在对现代人的心理、行为分析的基础上，才会使滨水景观设计的内涵得到更大的延伸，遗失了这一点，滨水空间景观设计就失去了它的灵魂，成为与城市环境良性循环相抵触的消极因素，成为“为设计而设计”、与现代人需要相抵触的东西。在城市滨水空间的营造上，一定要考虑人的多层面、多方位的不同需要，以达到空间环境与人行为活动的有机统一。

七、安全性原则

确保城市堤防的稳固，防止因绿化植被或其他景观设施破坏大堤结构，防止堤防在洪水来临时发生管涌、溃堤等事故的发生，确保城市居民的生命和物质财产不受水灾的侵扰是城市堤岸的首要职责，是综合开发城市堤岸、提高城市土地利用率、美化城市环境、创造多重经济效益的前提和基础。

八、亲水性原则

所谓亲水性是指人能够触摸到水的一种感受，或者说是一种很容易就能达到的物理现象，也可以说是手能触及到的心理现象。滨水区设计重要的一点就是要能够满足人们亲水的愿望，亲水性几乎是滨水区规划建设能否成功的关键。

九、综合性原则

城市滨水区的景观规划与设计是一项综合性的工作。对滨水区的分析不是某单一学科所能解决，也不是某一专业人员所能完全理解并作出合理的决策。城市滨水区的景观规划与设计需要多学科合作，包括景观规划者、土地和水资源规划者、景观建筑师、景观设计师、生态学家、地理学家等。

参考文献：

[1]余新晓、牛健植、关文彬等，景观生态学.北京:高等教育出版社，2004.

[2]刘茂松、张明娟，景观生态学原理与方法.北京:化学工业出版社，2004.

差异化规划设计导则范文第4篇

城市色彩指的是建筑和城市附属设备外观色彩的要素总和，建筑色彩是城市色彩主要的一项重要条件，因为具有较大的体量、色彩相对稳定，因此作为城市的恒定色在城市色彩作用中体现着重要作用。传统建筑设计过程当中，建筑色彩选择一般只是以建筑设计的补充存在，一般只是设计过程最后阶段才会对其予以考虑。这种操作方法对色彩在建筑和城市环境当中呈现的作用是主动性的，但是同样也限制了色彩和建筑以及环境之间的调节互动功能。城市建筑色彩规划控制，主要的工作目的便是进行主观能动控制，使用主动的控制手段从色彩为出发点，协调城市的整体表现形象，以防止混乱或者突兀的色彩影响整体的城市形象。将城市建筑色彩做良好把握，其实就是认清了一个城市的基本色调构成，所以城市建筑色彩规划控制方式的研究，能够切实的提升城市色彩规划和管理的科学运行依据［1］。

2区域概念下的城市建筑色彩规划

2．1区域概念

区域这个概念非常的宽泛，人类的生活生产与区域息息相关。其余色彩控制指的是用特定的地域文化当成背景，城市色彩区域研究是在城市文脉总体上形成出现的，任何一个城市都具备有自身专属的地域颜色气氛。很多情况下要想了解一个城市的地域文化信息，首要任务便是优化与设计城市建筑的单体颜色，要是没能遵循这个基础原则，就算再次突破求新，也就只是一个区域化的个性特征，对整个区域协调性色彩组成而言，意义其实是很微弱的。

2．2色彩规划的区域性原则

城市建筑色彩主要是建立在自然环境的基础上的，像是城市的气候、纬度、地形等，因为气候条件会对建筑材料造成影响，因此材料作为色彩的客观基础，也就促成了气候条件成为了影响建筑色彩的一项关键要素。组成地域性原则的另外一项原则便是城市历史文化要素，不一样的社会制度、习俗风貌、和文化意识等差异的共同作用，组成了不一样色彩的构成传统，同时也让不同城市地区的人们对色彩有了不同的喜好与认知，所以要想对这个城市开展建筑色彩规划，首先需要了解这个城市的文化历史等区域性知识特征［2］。

2．3城市色彩规划的区域规律

现代城市不一样的功能区，其所呈现的色彩基调也是不一样的，像是工业区建筑色彩大都是简洁、明快的，有助于人们形成较高工作氛围，而商业区域的建筑色彩更多选择的是显眼、别致和追求视觉刺激的，以求获得刺激人们视觉和吸引消费者的目的;文化区域的建筑色彩多为含蓄雅韵的，可以将当地的文化特征做表述;娱乐区域的建筑色彩则是活泼、鲜明可以调动人们乐观情绪的;居住区内的建筑一般是为了建设更为舒适的生活环境，所以颜色选择大多是温暖、明亮和柔和的色彩。依照上述特征，一些研究设计人员在对城市的建筑色彩做研究的时候一般会选择分区的方式，按照建筑其自身的不同性质与自身具有的专属特性而区分各个不一样的区块，对每一个区块再进行分别调查，最后综合结果将整体色彩规律总结。

3我国城市建筑色彩区域差异的分层研究

3．1宏观差异研究

3．1.1宏观层面划分

宏观层面的城市色彩区域是在城市文脉总体上形成的，任何一个城市其都具备自身固定的地域颜色气氛，划分基础一般是自然地理其余，区域自然与人文因素一同作用。自然地缘地理资源是城市景观建筑形成的基础，同时也是城市建筑色彩建设的前提。从大的范围内分析，分成了南北差异、东西差异和地区城市差异等。我国地貌广阔、人口众多，个人的性格特征、地区人口的性格共性、社会阶层以及各个阶层自身的兴趣爱好等都会影响着人们对色彩的感官认识。各个社会文化领域对于色彩关系所有的影响是不一样的，所以不同地区建筑色彩差异也是很明显的。南北差异是我国最大的一条差异线索，不论是自然景观还是人文景观，我国的南北差异都表现的十分明显。而东西部差异主要是因为东部经济发达，西部经济落后，加之自然环境影响而产生的后果。北方地广人稀，大片的黄土地色彩单一，因此人们强烈的需要使用浓烈鲜艳的色彩进行心理视觉的填补，所以建筑上看到的颜色大部分是明亮的炽烈的。另外又因为我国规古代王朝多建立在北方，皇家骑士与北方民族人民豪放性格，应用大对比色块更加的具有张力。南方地区有丰富的自然植被、物产种类也更为多样，人们的视觉区域较为繁复，因此在建筑时多倾向使用青砖白墙等颜色与自然环境相调节，而内部的装饰数量也不多，都是一些性质精致，颜色素雅的搭配。

3．1.2城市色彩应用对比

进行城市的色彩规划，首先需要认清该城市的特征与定位，坚持分区规划、服从整体的原则表现城市的自身特色。像是北京、西安、南京、苏州、成都等一些有深厚历史文化底蕴的城市，定位起来相对容易，而另一些像是深圳、厦门、三亚等一些新兴的非历史文化名城，因为改革开放而带来的经济发展，特色鲜明也较容易定位。但是我国大部分的城市都是介于在这两者之间，要定位这些城市的文化形象，就需要重点看待。在定位这些城市的时候需要从哲学、历史学、文化等各个方面入手，深层次的了解看清这个城市的历史文化资源与现代文化资源，以找出最准确的城市文化形象，再集中力量强化这种文化形象，让其成为该城市的特色。进行城市色彩规划与设计的过程中，这些全面分析是很重要的，只有找准定位才可能取得突出效果。

3．2微观层面研究现代城市大多具备明确的功能区域特征，也就是微观区域划分。一个城市中可以分成文化区、生活区、宗教区、工业区和行政区等等各个区域。在体现不同功能区的时候也会使用不同的色彩。城市特定区域的色彩控制，主要目的在于实施之后的色彩具备高质、高效和可持续性的特点，这是对色彩进行的一种全面、准确的认知判断。运行过程中多是依照城市的区域功能做全面控制，一些特大城市的区域划分比较复杂，一般组成是多个功能独立的区域，有些还是有特定功能特色的区域，像是科技园区、中心商务区等等。在设计的时候，先要确定这个区域内的重点色彩景观设计与控制区域，订立城市区域的色彩方案，选择城市色彩主色、配色和点缀色等等，建筑色彩的设计特点颜色一般是以建筑结构的外观设计特点为准的。城市色彩景观规划因为区域性原则对于规模较大、建设的速度较快、内在功能较为多元化的城市更为适用。以广州为例，城市色彩设计人员在订立色彩规划的时候，依照的是广州的功能结构将其分成了9个不同的色彩控制区，并且分别对不同的区域确定基础色调而提出了色彩的控制导则。

4结语

差异化规划设计导则范文第5篇

中图分类号：K文献标识码： A 文章编号：

近年来，随着经济的发展，达州市的城镇土地区位条件和土地利用效益差异发生了很大的变化，对其土地状况进行定级研究可以在实践上为当前城市建设和区域可持续发展，土地的规划方向，提供有效的决策支持，能够全面掌握城镇土地质量以及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据，对生态、经济与环境的协调发展具有重要的科学和现实意义。

1 研究区域的概况

通川区位于川东北平行岭谷北部与大巴山南麓与盆周山区交替带，属川东北平行岭谷区北部，区内山岭受构造控制，山势呈北东—南西向。交通便利，襄渝、达成、达万三条铁路交会于此，达渝高速公路全线贯通，以210国道为主干的四级公路网络纵横通川区全境。通川区是达州市的政治、经济、文化中心。2008年末，全区耕地面积9.94万亩，总人口44.13万人。

2 土地定级的原则、方法和流程

2.1 土地定级的原则

关于城镇土地定级，原国家土地管理局已于1980年颁布了《城镇土地定级规程》，规定了城镇土地定级应遵循以下原则：

（1）综合分析原则。应对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级。土地既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。

（2）主导因素原则。城镇土地定级应根据城镇内影响土地优劣的因素种类以及其作用的差异，重点分析对土地定级起控制和主导作用的因素，突出主导因素的影响，评定土地级。

（3）地域分异原则。土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布和组合规律，并分析各个由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划分为同一土地等级。

（4）级差收益原则。城镇土地定级应在初步划分的土地级上对级差收益明显的有关行业进行级差收益测算，测定值作为确定土地级数目和了解行业级差收益的重要参考依据。

（5）定性与定量相结合的原则。

2.2土地定级的方法

2.21 数据统计分析方法

土地定级的数据统计分析一般采用多因素综合评判法。多因素综合评价法是根据每个定级因素的影响力,赋予一定的分值和权重,经过累加获得每块土地上各种因素综合影响力的大小,依此确定土地级别。

多因素综合评价方法的基本思路是通过对城镇土地在社会活动中所表现的各种客观特征进行综合评价，来揭示土地价值及空间分布的差异性，具有较高的科学性,简单,操作性强。

2.22 定级特征空间分析方法

在ArcGIS 9.3平台上，选用高斯克里格法内插获得达州市主城区土地定级单元中心点作用分值的分布特征图，根据已划分的土地级别分值表进行重分类，矢量化作用分值界限，从而得到土地级别范围初步结果图。

2.3土地定级的流程

达州主城区土地定级的流程是运用特尔菲法来选取定级因素、因子同时确定其权重; 借助GIS的空间数据和属性数据管理、分析功能，计算影响因素、因子的分值和定级单元的分值，从而对土地级别进行了划分; 通过 GIS 的制图功能对定级结果以图形化的方式输出。

2.31 土地定级因素、因子权重的选取和确定

根据《城镇土地定级规程》和定级原则，结合达州市主城区的特点，结合特尔斐法测定的基础上，最终确定达州市主城区定级因素、因子。定级因素、因子体系包括5个方面，9个因素，23个因子。

2.32 建立土地定级空间数据库和属性数据库

土地定级以城区现状图作为底图, 经过扫描, 导入GIS系统进行配准并数字化, 根据定级因素、因子体系同时生成相对应的图层。其中商服繁华度、公交便捷度、公用设施完备度、对外交通便利度这些因素图层以点状特征表示, 道路通达度以线状特征表示, 而其它因素图层则以面状特征表示。

根据对定级因素、因子的分析, 确定定级因子几何实体的相关属性, 与空间数据库里的几何实体建立关联。然后将整理相应的结果导入GIS系统。

2.33土地定级单元总作用分值

定级单元是评定土地级别的基本空间单位, 其内部土地特性和区位条件应基本一致。单元划分的方法采用网格法, 由GIS系统直接生成 10×10 m 的网格单元,整个定级单元共生成5万多个土地单元。

土地定级单元总分值得计算, 是按 《城镇土地分等定级规程》, 采用多因素赋权加和法由GIS系统自动计算, 计算公式如下:

P = ∑ Wi · fi

式中P一评价单元的总分值;fi一因素的评分值，即在该单元上的衰减后的评分值;Wi一因素的权重值[11]。

对于定级单元内作用分值的取值采取以下原则：点、线状因素、因子,以单元几何中心点的分值代表单元分值;面状因素、因子,在单元跨越不同分值区时,取面积占主导地位的分值区的分值,在同一分值区时,就取该分值区的分值[12]。

3土地级别的划分与分析

3.1 土地定级的划分

在划分土地级别时,要考虑到:土地级别与土地质量优劣的对应关系基本一致;各级土地的收益有明显差别;土地级之间应渐变过渡,相邻单元之间土地级差不宜过大;保持自然地块与权属单位的完整性;级别边界应尽量采用具有地域突变特征的自然界线与人工界线。土地级别的划分是根据土地单元的总分值,采用数轴法,确定各土地级的分值区间,从而确定各土地单元归属的土地级别。土地单元分值数轴图反映了某一总分值或总分值区间内土地单元的个数。一个级别的土地是一个相对的均质地域,土地级内各土地单元的总分值相接近,在数轴上表现为土地单元相对集中。各级土地的平均分值有明显的差异,呈现出层次性。因此,在图上土地级之间出现明显的“台阶”现象,突变处的总分值可作为级界线值[15]。通过参考达州国土局制定达州市城区2007年和2012年的土地级别。确定级别的分界点分别为57,43,26,21。

土地定级总区域面积为12.53km²，其中，一级土地面积占10.00%；二级地占9.84%，三级地占27.76%，四级地占15.84%，五级地占30.24%。

3.2 土地定级结果分析

从此次土地定级结果图中可以看出，达州城区各级土地的分布规律。

一级土地分布在主要沿着朝阳东路，通川中路，滨河路和红旗路构成的一个团状区域内。在这个区域内，人口密度大，商业网点分布密集，基础设施完善，是达州建城以来的老城区中心是达州商业最发达的区域。

二级土地主要呈带状分布在一级土地的，沿河岸线分布，交通便捷，风景优美，是住宅建设用地的优良位置。

三级土地分为三部分，相对比较分散，由于开发早，基础设施比较完善，人口密集，商业比较发达，但是由于近几年交通严重堵塞，环境质量下降和市政府西部开发政策的支持，这部分土地的级别由原来的二级转变为现在的三级。