商业地产的经营模式
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商业地产的经营模式范文第1篇
所谓商业地产（Business Real Estate），是指在开发商业房地产的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和营运管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务，它包括商场（购物中心等）、娱乐场所、休闲性场所和各类消费场所的商业物业的开发与经营。“地产大鳄+商业巨头”的经营模式是商业地产开发经营的一种新型的经营模式，它指大型房地产商在开发商业物业之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些零售企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
1.商业地产成功的秘诀
1.1投资方规避风险，资本运作
商业地产的开发与销售都是一个从直接亏损到逐步盈利的阶段过程，如果商业地产对于自身的定位方法不准，培养商业氛围很差，人气管理很淡的情况下，就会造成投资环境恶劣，风险加剧。因此在商业地产投资初期，需要商业地产与物业在开发初期通过联合开发，吸引大型商业企业进驻的形式，引起众多的企业与消费者的注意。只有通过商业与地产行业之间的紧密结合，才能够让商业地产形成了良性循环的渠道，并在渠道当中循环发展，获得更多的资金来源，以便自身通过资金的流通获得更大的发展壮大。当前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
1.2建立复合型商业运作模式
由于当前的企业经营模式已经从但一定批发经营，转向综合批发、综合销售的经营模式。大量的综合发展企业在不断的扩大与销售，沃尔玛、华联、国美等大型商业企业已经发展至各大中小城市，他们带动着是附近、甚至整个城市的经济发展。因此投资方引入此类综合经营模式的企业，不但能够给商业地产带来更多的活力，而且能够通过商业地产的发展，带动周边房价、物价的上涨，形成新的商业购物中心，迎合市场的发展需求，创造出更多的商业发展体制。
1.3实现建筑风格的良好设计
如今中国的建筑设计大多数模仿西方发达国家的建筑模式，欧式、美式等建筑风格，但是在建筑建设设计期间，大多数的开放商在产品规划过程中，缺乏与零售商的前期沟通与合作，各种大型的商业物业在硬件设计上处于真空的地位，例如：商业楼层偏低，楼面负荷重量不够，货梯承重能力过低，电梯安装位少等，以致于在商业地产在销售过程中，各大零售商进驻前需要大量的资金投入设计更改和改善装修，当投入的资金远远超出零售商愿意承担的金额，商业地产很难吸引众多销售商的进驻。
因此建筑规划方一开始就需要对商业地产所在的位置、销售的大致内容进行良好的规划与分析，例如：临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。
1.4完整的产权和良好的物业管理
统一物业管理是项目有效运作的必要工作。商业项目由于其人流量大，其物业管理所受的压力也远大于住宅。所以，大型商业地产项目由于业态的多元性和分割性，更难实现统一的物业管理。但是，这个时候，统一的物业管理也显得更加重要。大量的公共服务设施和公共服务空间，必须有一个统一的物业管理公司来实现公共领域的合理化配置和有效运行。为解决环保、治安、运营等各项问题，建立市场统一的整体VI形象，包括统一市场整体经营理念，市场内外导示系统及场内外宣传等；统一的经营布局如市场各楼层及平层不同区域，由物管根据不同业态业种特性加以有机规划组合。
2.结语
房地产商和商业企业在操作销售模式过程中，需注意了解项目所在城市中长期规划，并分析在建工程和可能的改造工程，要慎重选择合作伙伴，建立储备合作伙伴的资源库和危机处理方案，也要随时了解市场各种商业业态的变化及其发展趋势，使在模式的运用上扬长避短，为企业创造更多的效益。
参考文献
[1] 徐静. 南昌商业地产开发成为热潮[N]. 信息日报，2008，11（19）.
商业地产的经营模式范文第2篇
关键词：商业地产；竞争优势；品牌建设
随着我国经济的不断发展，人们生活质量逐渐提高，与此同时，消费水平也在不断增长，这就促使很多大型商场的出现，促进了我国商业地产的发展。经过近几年的不断革新，我国商业地产已经取得了不小的成绩，对我国经济建设的作用越来越明显，但是随着社会格局的不断更新，市场经济的不断变化，我国商业地产的发展面临着新的机遇和挑战，需要不断提高竞争优势，加强品牌方面的建设。
一、商业地产的概念
简单来讲，商业地产指的就是作为商业用途的房地产，其中，用于办公、娱乐、健身等活动的地产都属于商业地产的范畴。它与我们平时所说的住宅、公寓等地产形式不同，商业地产主要用于商业活动的开展，其经营模式主要有三种：其一，只租不售，这是指地产商在完成对建筑的施工后，将物业作为独立的产权，只对外出租，而不允许销售，真正的地产权还在地产商手中；其二，出售，这是最原始的经营模式，指的是将房产权进行转让，购买者拥有对地产的绝对权力。由于房地产业投资较大，而且回收期较长，所面临的风险也比较高，所以很少有人具备购买的能力，传统的销售模式已经逐渐被市场所淘汰；其三，租售结合，这是将前面两种经营模式进行结合，对于有能力购买的客户实行销售模式，而对于一般客户则只对其进行出租，从而使地产的利用率最大，创造的经济效益更高。
二、我国商业地产的竞争环境分析
1.我国商业地产的发展现状
随着经济的不断增长，我国对商业地产的需求越来越大，这促使我国商业地产的发展越来越快。在我国政策背景下，政府对房地产市场的宏观调控作用越来越明显，这促使普通的地产业受到较大的冲击，经济效益在不断下降，但是这种调控对于商业地产的影响较小，而且在不少的城市，商业地产一直处于上升的趋势，发展势头较为强劲。这种现象极大的调动了房地产企业投资商业地产的积极性，促使商业地产的数量和规模在不断增长，经营模式也不断发生改变。
虽然我国商业地产的起步较晚，但是由于市场环境的支持，发展速度一直较快，而且发展质量较高，对市场的适应性较强，所以目前我国商业地产的发展水平已经处于世界领先地位，而且发展潜能较大，有望取得更大的成绩。
2.我国商业地产行业的竞争结构分析
随着世界经济体制的不断变革，不同行业间的关系也更加多样。在传统的观念里，行业间的关系比较明朗，即要么竞争要么合作，但是随着行业间的不断融合，彼此之间的关系也更加复杂多样，所以要想促进行业的发展，就必须处理好与其它行业之间的关系，形成有利于行业发展的市场环境。对于我国的商业地产业来说，要想取得长远的发展，也需要分析市场环境，处理好与其它行业之间的关系，把握发展机遇。
对于我国的商业地产企业来说，竞争因素主要分为内部和外部两种。商业地产行业内部的竞争因素主要指的是不同企业之间的竞争，这也是最基础的竞争模式，不同的企业开展相同的项目活动，彼此之间肯定存在竞争关系。就我国目前存在的商业地产现状而言，企业数量较多而且有继续增长的趋势，虽然处于不同等级的企业间的差距较大，但是处于同一等级的企业数量也较多，所以总的来说，我国商业地产行业内不同企业间的竞争较为激烈。我国商业地产的外部竞争因素主要指电子商务、国外商业地产投资商、零售商业等。众所周知，我国是世界人口超级大国，而且幅员辽阔，领土面积较广，所以市场空间很大，这就吸引着不少外国企业源源不断的进入中国市场，这给我国商业地产行业带来发展机遇的同时，也冲击了本土的企业，减少了我国商业地产企业在市场中所占的份额，只有不断加强改革，才能使我国的商业地产不被市场所淘汰。另外，电子商务等新型产业的兴起也会对商业地产的发展产生影响。随着线上交易的不断增多，导致商家对实体店的需求越来越少，这会在很大程度上限制我国商业地产的发展，所以就需要地产企业不断提高在市场中的竞争优势，加强创新能力，全面提升自身的竞争力。
三、我国商业地产的竞争优势分析
通过前面对我国商业地产发展所处的竞争环境的分析发现，虽然目前我国商业地产的发展现状良好，但是仍然存在不少的威胁，所以需要不断加强改进，从而提高在市场中的竞争优势。与其它竞争势力相比，我国商业地产的竞争优势主要表现在以下几点：
1.政府的推动作用
任何一个行业要想取得长远发展，其制定的发展策略和发展目标都必须符合国家政策的要求，获得当地政府的支持。我国商业地产能在短时间内取得较快进展的最主要的原因之一就是拥有良好的政府关系，其兴起与发展能适应我国的政策要求。
近几年，随着社会经济的不断发展，我国政府逐渐意识到商业地产的重要性，所以专门出台了相关政策来扶持商业地产业的发展，加大了对商业地产企业的优惠政策，为我国商业地产行业的发展提供了有利的社会背景，推动了商业地产的发展历程。
2.占据的地理位置优越
对于房地产业来说，拥有了优越的地理位置就占据了发展先机，而商业地产由于主要用于商业用途，所以其选址一般较为谨慎，在进行投资开发之前，企业一般会对候选地进行全面考察，了解人流状况及人均消费情况，从而做出正确决策。
因为商业地产主要包括大型商场、写字楼等建筑形式，所以主要分布在大中型城市的繁华地带，这些区域一般人员较为密集，人们的生活水平普遍较高，为商业的发展提供了条件，从而对商业地产的需求也较大。而且这些地区交通较为发达，资源也十分丰富，极大的满足了商业地产对地理条件的要求。
3.已逐步形成规模效应
随着我国商业地产的不断发展，其经营规模在不断扩大，在市场中所占的比重也在不断增加，所以在世界商业地产行业及国内市场中已形成自身的特色。另外，我国商业地产的经营模式在不断改变，经济功能也在不断增加，通过与其它经济活动相结合，从而创造更多的服务，逐步形成了融合其它资产与品牌的规模效应。
目前，我国商业地产企业的发展状况不仅影响国内商业地产行业的发展，还会引领世界商业地产行业的发展潮流。例如：万达集团是我国商业地产做的最成功的企业，目前已发展成为世界第二大商业地产企业，它的经营理念和经营模式已经成功应用到世界各国的商业地产企业中，成为了商业地产行业的标杆。我国商业地产已经逐步形成自身的品牌效应，成为组成市场不可替代的部分。
四、我国商业地产的品牌建设
1.品牌建设的重要性
对于商业地产的品牌建设指的是商业地产企业在进行产品规划和经营时，利用媒体等资源对自身建设情况进行适当的宣传，从而增强消费者或投资商对商业地产产品的认知，强化企业的商业价值，从而增强我国商业地产行业在市场中的关注度。品牌建设对于我国商业地产行业的作用具体表现在以下几点：
第一，商业地产品牌的认知作用。由于商业地产的投资较大，而且效益回收期长，所以投资商或消费者在进行投资或消费时考虑的因素较多，对企业的知名度关注较高，在条件相差不大的情况下，投资商一般会选择知名度较高的地产企业。加强品牌建设能够增强企业在市场中的认知度，提高企业的信誉，从而增强客户的满意度，为企业的发展赢得更好的机遇。
第二，商业地产的增值作用。品牌建设能在无形中增加商业地产企业的商业价值，具体表现在以下三个方面：首先，品牌建设能够增强企业的产品定价。消费者一般都有固定消费的习惯，即当他们对某一产品或某一企业形成信任以后，就会建立对这类产品的消费习惯，即使价格有所波动也不会改变；其次，能够增加产品销售的速度。品牌建设能够增强企业或产业在市场中的知名度，会成为人们优先考虑的方面，所以当企业有新产品或新服务出现时，会在消费者中形成竞相购买的浪潮，加快产品销售的速度；最后，品牌建设能提高商业地产企业的融资能力。在银行贷款时，银行会根据贷款人提供的信息对其进行信誉度的评价，对于信誉度较高的企业或个人，借贷方或融资方会增加投资的几率和金额，从而提高企业的融资能力。
第三，商业地产品牌的优化竞争作用。随着市场经济的不断发展，行业及企业之间的竞争越来越激烈，只有占据竞争优势，才能取得长远的发展。商业地产的品牌建设能够在很大程度上提高其在市场上的竞争力，保持商业地产的发展优势，而且经研究表明，企业的品牌价值越高，在市场中所占的比例越大，企业影响力也就越大。
2.品牌建设实施过程
（1）品牌定位
品牌建设是增加企业品牌资产的过程，在进行品牌建设之前，首先要对企业的品牌进行正确的定位，即利用特定的方法，将企业的信息在消费者脑海中占据独特的位置，从而使其在进行产品选择时，优先考虑本企业的产品。
在对商业地产进行品牌建设时，要结合企业发展的特色来制定发展目标，进行合理的定位。一般商业地产企业在进行品牌定位时需要考虑三个方面的内容：首先，要考虑企业发展所面临的消费群体，了解他们的需求。商业地产企业要加强对消费者心理的研究，提高他们对企业的信誉度，增强对企业投资的信心；其次，要考虑竞争品牌的定位。对于竞争的双方来说，一般具有相似的发展背景，而且面临的消费群体也相同，所以可以从竞争企业的品牌建设中吸取经验，了解与其它企业建设的差距，弥补自身发展中的不足，尤其是对于商业地产企业来说，彼此之间的差距较小，更应该加强对竞争品牌的了解，从而突出自身的特色；最后，要考虑自身的能力及资源定位。企业的品牌建设归根结底是服务于本企业的发展，所以在进行品牌定位时，要结合自身发展的状况及现有的资源优势，创造属于企业本身的品牌价值。
（2）品牌传播
在对品牌进行明确定位以后，需要将其在消费者中进行传播，让他们了解企业的品牌建设情况，从而增强消费者对企业的认知度和信任感。品牌传播贯彻品牌建设的整个过程，是品牌建设的关键环节，也是提高企业品牌价值的重要途径。
对于商业地产企业来说，其品牌传播的工具主要是各类媒体，通过电视、广播、报纸、网络等途径对企业进行宣传，增强企业在公众中的影响力和认知度，提高他们对企业的信任，从而提高企业的品牌价值。在对商业地产企业进行宣传时，要以企业的发展定位及目标为基础，选择合适的宣传方式，强调企业品牌的核心竞争力，体现品牌的价值，从而增强企业在市场中的影响力，促进商业地产的发展。
五、结论
虽然近几年我国的商业地产取得了不小的进展，在世界商业地产行业中的地位也在逐渐上升，但是其发展仍面临着不少的挑战，市场竞争也越来越激烈。要想促进我国商业地产的长远发展，就必须充分发挥商业地产的竞争优势，加强自身品牌建设，从而提高市场竞争力，促使我国商业地产行业朝着更加健康稳定的方向发展。
参考文献：
[1]廖鹏超.万达集团商业地产核心竞争力研究[D].宁波：宁波大学，2014.
[2]肖军.商业地产发展模式述评与借鉴[J].上海房地，2011（3）：19-21.
[3]苗乐如.新形势下商业地产面临的机遇与挑战[J].住宅产业，2011（2）：24-25.
[4]林春丽.论商业地产成功管理元素[J].城市开发，2009（2）：82-83.
商业地产的经营模式范文第3篇
1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
2、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
4、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
四、总结
商业地产的经营模式范文第4篇
SOHO尚都是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域———CBD（中央商务区）内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米，其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营，但是随着时间的推移，曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象，随后出现大规模歇业，使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是：SOHO尚都的目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售，即出售所有的物业产权，而且公司不保留任何物业，在物业出售完毕后，不对物业进行统一的规划和管理，而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点，可以为SOHO中国迅速回笼资金，获得巨大的短期收益；投资者也可以拥有产权，并根据自己的意愿对产权进行处置，以获取最大的投资收益。但是，这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会，也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败，面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面：第一，商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式，将所有产权分割出售给投资者；在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理，而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划，物业的业态分布不合理，各物业管理者均从自身利益经营物业，这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外，商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围，造成销售商铺的租金与市场脱节，导致投资者招商难和运营难，这也是目前中国商业地产面临的普遍问题，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。
二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析
SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中，经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现，形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。
（一）房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1]，仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期，但仔细研究这些房地产开发公司就会发现，虽然这些公司的综合实力的差异很大，但是不论房地产公司实力的强弱，他们都面临着共同的问题———自有资金率低（如表1）。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右，这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要，因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少，所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式，这样做是为了迅速回笼资金，弥补自有资金短缺的不足。目前，我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌制度简称）的方式，开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金，开发公司自有资金剩余不多，必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候，一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入，在达到银行的贷款要求之后，就向银行提出贷款申请，然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售，迅速回笼资金，还清贷款，而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程，从这个过程中可以发现，房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金，迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息，使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售，以便迅速回笼资金偿还贷款，减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题，一些业内人士提出改变经营模式的建议，即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼，并有可能增加房地产的开发成本，但可以使开发商长期持有物业的产权，获得长期的收益，逐步缓解房地产自有资金率低的问题，并从中获得更高的经营收益。从长远来看，“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是，笔者对国内房地产开发公司的研究发现，国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如，作为我国房地产开发公司领军的万科集团，在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念，而不保留任何物业的产权。
（二）个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比，存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前，国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权，存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析，我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点，可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业，这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是，从我国的个人投资者的角度来看，能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段，但还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以，投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权，然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发，不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑，这往往导致商业地产的经营管理混乱，进而不能达到投资者的收益预期，使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益，也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后，无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51
三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路
目前，国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种，一种是以日本为代表的不动产投资信托，另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。
（一）日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化，是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位，并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后，可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理，以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产，虽然在产权上是投资者独自拥有的，但是经过对产权管理权的回收，仍然能对后期的物业进行统一管理和规划，使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化（流程如图1所示），是由不动产公司与投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理，而收取的租金收入再依比例分配给合作人（即投资者），到期时若合作人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式，对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说，可以由开发商对产权的管理权进行回收，然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布，这样就可以避免投资者各自为战的局面，同时提高投资者收益的稳定性，也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式，我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司，对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者，在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业，若继续持有只需续签合同即可；若将所有的产权出售，则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金，又可以使开发商长期持有物业管理权，获得长期收益。对于投资者来说，可以在拥有商业房地产产权的同时，依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。
（二）美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前，由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估，并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化，并向社会公开发行信托证券，筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设，在物业建成之后，进行统一的物业管理，获得预期的收益；然后，将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者，投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少，但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题，值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式，开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化，然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说，可以减少向银行的贷款额或者不贷款，即有利于房地产开发商节约开发成本，同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说，这种模式不但能够购买到商业地产的产权，而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后，不仅可以保障开发商和投资者的经济利益，也会使开发商避免开发过程中的资金短缺，也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。
虽然，日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是，我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过（含）200份，且每份合约金额不得超过（含）5万元的限制，是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外，不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成，容易发生受托人的道德风险。所以，我们要克服不动产投资信托实施的不利条件，建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。
商业地产的经营模式范文第5篇
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
四、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
