房屋赠与的法律规定范文第1篇

1、 房屋赠与关系的主体资格需适合

作为法人或其他社会组织的赠与人需依法成立，国家机关需根据有关法律设立，企业应当经工商管理部门登记注册领取营业执照，社会团体需经民政部门的审核批准;作为自然人的赠与人须具备完全的行为能力，但对于受赠人可以是限制行为能力人或无行为能力人。

2、 赠与人对房屋应当具有所有权

房屋赠与决定了房屋的权属，是房屋所有权人行使处分权的重要表现，仅对房屋享有占有权、使用权的当事人，如房屋的承租人、借住人，或者不具有房屋所有权的其他当事人，如代管人等都不能赠与房屋。不具有所有权的当事人行使房屋赠与权的，至少应当对房屋享有处分权，如国有单位，对其房屋不具有所有权只具有经营管理权，国有单位对其房屋享有占有、使用和依法处分权。

3、 不得赠与的房屋

对禁止赠与的房屋，法律作了下列规定：

(1) 以出让方式取得土地使用权的房地产，不符合法律规定条件的。根据有关法律规定，以出让方式取得土地使用权的房地产赠与，赠与人应当按照土地使用权出让合同约定支付全部土地出让金，并取得土地使用权证。未支付出让金和未取得土地使用证的，不得赠与。

(2) 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制权利的房屋。

(3) 依法收回土地使用权的房屋。以出让方式取得土地使用权，土地使用权期限届满或者根据社会公共利益而提前收回土地使用权的房屋不得赠与。

(4) 未经其他共有人同意的共有房屋。

(5) 权属有争议的房屋。

房屋赠与的法律规定范文第2篇

在房屋登记的实践中，产生物权变动的原因主要分为两种类型：法律行为和法律事件。法律行为是指人的有意识的活动，房屋登记中的法律行为是主观意识作用于物而对物的支配、处分和利用，是产生物权变动的主要原因，如房屋的买卖、赠与和抵押等。法律事件是与人的意志无关，能够引起民事法律后果的客观现象，房屋登记中的法律事件主要是继承。法律行为导致的不动产物权变动基于实体法对权利人物权归属的确认与程序法要求按一定的程序使得权利得以实现，也即物权法定取得和不动产应当进行登记公示而生效，因而法律行为导致的不动产物权变动是实体法与程序法的交叉。继承而产生的法律关系主要由实体法进行规范，是法定直接取得物权的原因。《继承法》规定“继承自被继承人死亡时开始”，继承是将死者生前所有于死亡时遗留的财产依法转移给他人所有的制度，死亡是典型的法律事件，是客观而不以人的意志为转移的，是不需要附加程序而取得权利的一种情形。《物权法》第29条规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”由此可见，继承对物权的获得不需要进行登记，也即被继承人死亡时，物权的实际归属已经发生了变动，实际权利归于继承人名下，由此而产生的物权变动是非法律行为而产生物权变动的情况，属于单方申请的登记类型。

二、继承的形式及房屋继承公证

继承分为法定继承、遗嘱继承和遗赠与遗赠扶养协议。法定继承是依据法律规定的继承人范围、顺序、遗产份额和遗产分配原则继承被继承人的遗产。遗嘱继承是继承开始后，按照被继承人所产的合法有效的遗嘱继承被继承人的遗产。遗赠与遗赠扶养协议是自然人以遗嘱的方式将个人财产赠与国家、集体或法定继承人以外的自然人的情形。后两种继承形式是被继承人生前有意思表示，但需要死亡作为生效条件的死因行为，在登记实践中，我们收取的要件就不仅需要权利人生前留下经公证的遗嘱和遗赠与遗赠扶养协议，还需要死亡后的继承公证书，这样登记原因材料才完整，才能充分体现这样的民事法律关系构成。法定继承则只需要继承公证书即可，根据法律，法定继承是单纯的因权利人死亡这样一个法律事实产生的法律关系，不需要其他法律事实即可依法定程序单独实现。继承房屋登记过程中，我们依据公证书对于遗产继承的结论进行物权变动的登记，对公证书的内容不需要进行实质性的审查，登记机构也无力审查，继承法律关系的实质性审查及由此产生的法律后果应由公证机构负责和承担。

三、继承房屋的直接处分限制

《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”但如前所述，继承人在未丧失继承权的情况下自被继承人死亡时取得物权，这是法定的，也就是说继承的房屋不需要登记也发生物权效力。物权是对特定的物直接支配和排他的权利，继承的房屋取得了这样的实质物权，也就享有了占有、使用、收益和处分的权利，但不动产登记的目的和意义在于保障交易安全而进行公示，具有极强的公信力，实质物权的取得并不代表可以跨越登记而直接加以处分。因而，要处分继承得来的房屋必须采用登记在先的原则，即房屋权利的变动先行经过登记并在不动产登记簿上进行了记载，继承人才能加以处分，如买卖、赠与等。继承法律关系有可能比较复杂且存在登记机构无力了解的情况，登记在先保证了当事人在信息更加透明、程序更加公正的情形下进行公平交易。当然，处分是法律行为，若继承得来的房屋出现了其他由于法律事件产生的物权变动，应按具体情况进行办理。

四、对一些继承房屋登记的探讨

1.未经初始登记房屋的继承

合法修建的房屋直接取得物权，但尚未进行初始登记，而权利人已死亡，继承人凭继承公证书要求办理房屋继承，登记部门如何登记？第一种意见认为依物权的真实状况的变动而直接将房屋登记在继承人名下。第二种意见认为由继承人先登记为被继承人的名下，再办理继承转移登记。第三种意见认为办理土地继承后，更改人防、消防和规划等手续后办理初始登记。第一种情况符合物权实际情况，隐含了两个法定取得物权的情形，但不符合权利人与规划及土地主体一致的原则。第二种符合权利主体一致原则，但由于申请人死亡又不具备民事主体资格。第三种情况实际操作难度过大，不易实现。本着便民、经济、效率原则和先税后证要求，笔者较为赞成实践中采用第二种方式，被继承人死亡，继承人自然具备权，通过名义登记将房屋登记在被继承人名下只是为完成继承转移登记而走的一个过程，实践中可在房屋登记簿上注记初始登记后应立即办理继承转移登记。

2.存在隐性共有人的房屋继承

申请人申请房屋登记时，由于传统习惯，通常将婚后财产登记在一方名下，另一方则成为了隐性共有人。《房屋登记办法》实施后，明确房屋登记依申请登记，登记机构询问申请人时，婚后财产一般被申请为单独所有，登记机构按程序将房产登记在一人名下。但继承公证书是依据《婚姻法》对继承的遗产按实际权利状况进行认定，即房屋登记簿记载为单独所有，而公证书则认定为夫妻双方共同共有，出现了登记与实际不相符的情况。笔者认为登记簿记载的权利人或隐性共有人死亡后，应按公证书对权利的认定以房屋的一半权利作为遗产并依继承人对遗产的分配办理继承转移登记，如果办理更正登记将登记簿记载的权利人变更为夫妻双方然后办理继承转移登记，既无必要，也无意义。

3.其他情况

（1）当事人申请房屋转移登记，登记机构已受理，但卖方在房屋转移登记过程中但尚未登簿前死亡。卖方死亡时，物权实际已发生变化，由于未登簿，转移登记尚未产生物权变动，应采取退件处理，由出具继承公证书的继承人领回卖方相关资料并申请继承转移登记后再过户。

（2）房屋权利人生前立有经公证的赠与合同，其死亡后，受赠人持赠与合同要求办理赠与转移登记。虽然赠与合同是房屋权利人生前的真实意思表示，但由于未办理登记，不发生物权变动的效力，所以其死亡后，房屋已作为遗产按继承法律关系处理，赠与合同的赠与方已不具备民事主体资格，不能办理赠与转移登记。

房屋赠与的法律规定范文第3篇

有效证件号码：______________

乙方(受赠人) ：______________

有效证件号码：______________

甲、乙双方自___年___月份同居，并且乙方一直照料甲方的日 常生活起居，为甲方料理家务，乙方为此无法正常工作，作为报酬和补偿，甲方愿将甲方出资购买的房屋产权(该房屋产权为：因乙方具备经济适用房购买的主体资格，因此该房用乙方的名义购买)赠与乙 方。

按照合同法等有关法律规定，双方自愿达成赠与房产协议如下：

第一条：甲方自愿将其房产赠与给乙方，乙方自愿接受该房屋。 该房屋具体状况如下：

(一)该房产坐落于_____________________，面积______平方米;

(二)赠与房屋的所有权证证号为________________________

(三)房屋平面图至范围见附件一;

(四)土地使用权取得方式： 若该房屋有土地使用权则该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋 一并赠与。 该房屋的相关权益随该房屋一并赠与。

第二条：甲方购买此房产所有费用由甲方单独承担，现经协商，甲方愿将其拥有的该房屋所有产权赠与乙方。

第三条：甲方赠与乙方房屋产权，在双方签订本合同后，该赠与 行为不可撤销，受法律保护。

第四条：本协议甲、乙双方签字后生效，如任何一方违约，违约 方应承担由此造成的全部经济损失。

甲方(赠与人) ： ______________

住所：______________

有效证件号码：______________

乙方(受赠人) ： ______________

住所：______________

有效证件号码：______________

签订地点：______________

签订时间：______________

土地使用权赠与合同(二)赠与人：______________

受赠人：______________

赠与人将其土地使用权赠与受赠人，经双方当事人协商一致，签订本合同，以明确双方的权利义务。

第一条、赠与土地位于永城市欧亚路西路南侧，面积为730平方米。宗地四至及界址点座标详见附件国有土地使用证(永国用(土籍)第0700-2号)。

第二条、赠与人将该宗土地使用权无偿赠与受赠人个人，归受赠人个人所有。

第三条、赠与人与受赠人于 年 月 日共同到土地管理部门办理过户手续。赠与土地上的建筑物、附属物所有权随之一并转移。

第四条、受赠人严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属的赠与人可以撤消赠与.

第五条、一切与本合同有关的纠纷，首先由双方当事人协商解决。协商不成，任何一方可向人民法院提起诉讼。

第六条、本合同如有未尽事宜，一律按照《中华人民共和国合同法》及有关规定，经合同双方协商一致，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。

第七条、本合同正本一式两份，双方各执一份。

赠与人(签名)：

房屋赠与的法律规定范文第4篇

随着时间的流逝，周某的子女们成亲的成亲，出嫁的出嫁，唯有小儿子因患精神病生活不能自理，一直单身随父母生活。

一晃就是近二十年。钟大妈和老伴周某年纪大了，服侍有病的儿子渐渐感到力不从心，尤其是儿子发病胡闹时，他俩年老力乏，束手无策。老伴周某看在眼里，疼在心上。2005年1月，钟大妈和老伴周某召集儿女们回家，协商精神病儿子的扶养问题。经商定，周某、钟大妈共同与另外一个儿子和一个女儿签订了一份书面协议：我们愿意放弃现有住房一套的财产所有权，房产权归小儿子（精神病患者）所有，对小儿子的监护权转移由一子一女负责。事后，双方办理了产权过户手续，房产证上的产权所有人变更为患有精神病的小儿子。

2007年10月，周某因病去世后，周某的儿女先后几次向钟大妈提出要收回其居住小区的房子。2008年3月初，周某的儿女再次找上门，扬言钟大妈再不搬出房屋，就把钟大妈撵出家门。对此，钟大妈心里十分难过，自己为周家辛苦了几十年，没有功劳，也有苦劳，难道老伴留下的房产就没有自己的份？她越想越气，一纸诉状将两个继子女推上了被告席。

法庭上，原告钟大妈诉称，自己与老伴周某婚后一直居住在小区房屋内，此房是夫妻共同财产，有自己一半份额，老伴周某去世后，其享有的另一半份额属于遗产，要求撤销赠与，依照法定顺序继承。被告辩称，父亲周某去世前，此房屋已经赠与小儿子，原告无权要回，请求法院判令原告迁出此房。

法院经审理认为，2005年1月，原告及其丈夫周某共同与被告签订的协议，是一份以监护权转移为条件的房产赠与协议，此协议从原告及其丈夫签订之日起就发生效力，从房屋产权依法登记在患有精神病的周某小儿子名下时就已经发生转移。因此，双方争议的房屋不属于死者周某的遗产，原告钟大妈要求继承没有事实和法律上的根据。另外，我国《合同法》规定，赠与物实际交付后，赠与人丧失了任意撤销权，本案又无法定撤销情形，故原告要求撤销赠与和依法继承的诉求不能成立。法院判决驳回了原告钟大妈的诉讼请求。

点评

本案中涉及到以下三个法律问题：

一是遗产的范围。我国继承法规定，所谓遗产，是指公民死亡时遗留的个人合法财产。这里有两个要件，一为个人的，不是他人的；二为合法的不是非法的。从本案看，争议房屋是死者周某生前的私有房屋，是合法取得的，符合遗产的第二个成立要件。但是，却不符合第一个要件，即争议房屋的所有权在周某死亡之前，已经发生了转移，房屋产权归其小儿子所有，不再属于死者生前个人财产。因此，争议房屋不属于死者周某的遗产，原告的继承权因丧失了客体，所以，其要求继承该房产的诉讼请求法院不予支持。

二是赠与合同的效力。赠与合同，是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同属于诺成式合同，只要赠与人同意赠与，受赠人表示同意，合同就有效。另外，根据我国《合同法》第190条规定，赠与合同可以附义务，也就是说，赠与人在赠与财产或财产权利时，可以要求受赠人承担一定义务为附加条件。从本案来看，原告钟大妈和老伴周某于2005年1月共同与被告签订的协议，是一份以监护权转移为条件的房产权赠与协议，这份协议从原告及其丈夫签订之日起就发生效力，从房屋产权依法登记在周某小儿子名下时就已经发生转移。

房屋赠与的法律规定范文第5篇

一、体系缺失

物权变动，可以区分为基于法律行为发生的物权变动，以及非基于法律行为发生的物权变动两类情形。就不动产而言，在体例上《物权法》做了不同的安排。基于法律行为发生的物权变动，《物权法》规定在第2章第1节；非基于法律行为发生的物权变动，规定在第2章第3节。

基于法律行为发生的物权变动。《物权法》第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”换言之，不动产登记是基于法律行为发生物权变动的要件，法律另有规定的除外。基于法律行为发生的物权变动，最典型者就是房屋买卖，买卖双方当事人必须按照《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范（试行）》（2016）的规定，共同向登记机关申请（共同申请原则），办理所有权转移登记，才发生物权变动的效力，否则仅仅发生债的效力（《物权法》第15条），受《合同法》的规范，即：房屋的出卖人承担交付房屋、办理所有权过户登记的义务；买受人负担支付购房款，但享有请求出卖方交付房屋办理所有权转移登记的权利。这就是《物权法》所规定的物权变动的区分原则。

非基于法律行为发生的物权变动，依据《物权法》第31条的规定，在因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权变动，以及因继承或者受遗赠取得物权、因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权等情形，物权变动在先，登记在后，登记仅仅是权利人再次处分的要件，是否登记并不影响物权权利的归属。从不动产登记实务的角度观察，就是说应当先进行变更登记，在保持登记连续的情况下，才能进行处分。这种登记，在学说上称为宣示登记。

四川省《条例》第17条第2款中的“买卖、赠与、继承等法律关系”包括了基于法律行为发生的物权变动的情形，比如买卖、赠与等以意思表示为要素的表意行为；以及非基于法律行为发生的物权变动的情形，比如继承等。四川省《条例》并没有效仿《物权法》的体例安排，将二者放在一款中加以规定，存在体例上的缺失。

二、理论缺失

依法律行为发生的物权变动，之所以要履行登记手续，是因为我国《物权法》立法采取债权形式主义的模式，登记是物权变动的根据，同时也是向外界公示物权变动事实的方法。而非基于法律行为发生的物权变动，登记并非物权变动的根据，只是将业已发生的物权变动向外界公示。这是理解我国《物权法》公示原则必须注意的两点。

买卖、赠与属于典型的双方法律行为，登记是买方当事人、受赠人成为所有权人必须履行的程序。诚然，所有权人和业主是两个不同的概念，所有权人是业主，而业主不一定就是所有权人。根据现行立法规定，业主概念仅仅适用于建筑物区分所有的情形，特别是在涉及专有部分权利行使和物业服务时有实际意义。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该规定的意思非常明确：仅仅限于新建商品房交易，一方当事人是建设单位即开发商，另一方当事人是普通的购房人，交易的标的物主要是期房，但也可能是现房。根据该司法解释的规定，如果买方当事人已经合法占有建筑物专有部分的，可以认定为业主，同时排斥建设单位（因依法建设而成为所有权人）作为业主的法律地位。购房人即使没有取得新建商品房的所有权，也可以依法对专有部分进行装饰；参与业主大会、选举业主委员会，享有业利承担业主义务。很显然，在建设单位和购房人的利益权衡中，司法解释作了有利于新建商品房购房人利益的制度安排。这种利益权衡，在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）尤为明显：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，就其所购买的房屋所享有的优先权，不仅优先于约定抵押权，而且优先于承包人的优先权。究其原因，在于购房人（法释〔2002〕16号将新建商品房的购房人定性为消费者）的权益基本上是生存权益，法律有必要作出适当倾斜；新建商品房交易，存在严密的制度监管，比如广告管理、预售管理、合同管理、预售资金管理。

四川省《条例》第17条第2款将可以认定为“业主”的情形，从新建商品房交易，扩大到一切房屋的买卖、赠与。这种制度安排，存在的问题是：第一，违反了《合同法》、《物权法》平等保护的基本原则。既然出卖人、赠与人与买受人、受赠人没有身份差异，在法律上应予以平等对待，何以弃所有权人而以买受人、受赠人为“业主”？《物权法》第3章所规定的“物权的保护”难道就成了摆设？第二，违反物权法原理。买受人、受赠人没有办理房屋所有权的变更登记，非所有人，不能当然地成为业主；买受人、受赠人非新建商品房的买受人，也不能参考《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定为业主。买卖、赠与是一种合同关系，合法占有并非法定的公示方法，何以认定为业主？第三，因所有权人业主身份和买受人、受赠人的“业主”身份冲突，在物业管理与服务实践中可能造成相当困扰。比如，业主大会召集会议、业主委员会执行职务，以何人为业主？物业服务公司是向所有权人，还是向未办理过户登记的买受人、受赠人收取物业服务费？买受人、受赠人如何证明其买卖合同、赠与合同真实有效？等等。第四，出卖人一房二卖，一人合法占有但未取得所有权，而另一人取得所有权但未占有房屋，以何人为业主？对此，存在不同观点。一种观点认为，无论房屋是否已经交付，已经登记的房屋所有权，任何人都无法对抗，只能认定已经办理过户登记的合同有优先履行的效力，从而排斥其他合同实际履行的可能[1]。《全国民事审判工作会议纪要（2015）》第27条认为：“在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”此即物权优先论。另一种观点认为，基于以移转所有权为目的之法律行为， 已经合法占有不动产但尚未登记的情形，实践中大量存在。 对这部分不动产合法占有人的权利， 法律应当予以保护。法律至少其提供了以下救济途径：一是在法律行为内部关系中，排除转让方有关褫夺占有、返还不动产主张的合法性，这主要由合同法来完成；在一房数卖，一买受人合法占有，一买受人办理登记的情形，买受人实现并继续维持其占有却未办理登记的情况大量存在， 一概否认其权利在法政策角度是不客观的， 有必要对产生冲突的不同法益作更进一步的实证分析[2]。而在“连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案”（最高人民法院公报2015年第10期）中，由于被告臧树林“占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其从未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。”此即事实物权保护论。面对上述问题，四川省《条例》根本无法回答。

四川省《条例》第17条第2款规定，继承人成为业主的前提条件，是“已经合法占有”，与《物权法》第29条的规定不符，因为继承人继承被继承人遗产，无论其是否已经直接占有遗产，依法已经是房屋的所有权人，是当然的业主。“已经合法占有”，属于画蛇添足！

三、建议

四川省《条例》第17条第2款，建议作如下修订：

第2款：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，享有业利，承担相应义务。”理由是：参考《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款。

第3款：“基于买卖、赠与等法律关系，已经依照约定办理预告登记，并且已经合法占有房屋的，享有业利，承担相应义务。”理由是：预告登记已经限制了出卖人、赠与人对房屋的处分权，确保买受人、受赠人取得房屋的所有权，同时也可以证明买卖关系、赠与关系客观存在；占有虽然非法定公示方法，但可以提示房屋现有的管理人和使用人。

建议删除有关继承人作为业主的规定。理由不再重复。

参考文献：