投资回报率定价法

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投资回报率定价法范文第1篇

关键词：地铁ppp模式票价政策实证分析

在承办2008年奥运会的背景下，北京地铁迎来了前所未有的发展机遇。到2008年，力争新增城市轨道交通线路15 6km，总里程达到251km，地铁在城市客运出行量中的比例达到10%以卜。此外，还将建设昌平、良乡、顺义三条城郊铁路，使北京轨道交通运营总里程超过300 km，总投资规模超过638亿元。巨额资金需求对传统的地铁投融资管理体制提出了空前的挑战。

为拓展地铁项目融资渠道，提高建设和运营效率，减轻市政府财政负担，按照北京市政府在市政公用行业引入多元化投资、推进市场化运作的政策精神，北京地铁参照国际惯例，探索研究了采用公私合作模式投资建设和运营北京地铁新线的方案。公私合作模式(PPP模式，Public & Private Partnership)是国际上城市轨道交通等基础设施领域新兴的一种特许经营模式，目前在英国、阿根廷、巴西等国家都有一些成功的案例。

由于PPP模式在我国地铁等基础设施领域尚属新生事物，在具体实践过程中，地铁项目市场化过程中的政府管制模式的优化与选择，成为地铁项目实现PPP模式运作的前提条件;而地铁定价问题由于是直接决定投资项日的价值评估，成为投资者对政府管制最关心的问题。笔者作为北京地铁市场化改革和PPP运作实践的一线工作者，从经济学和公共管理学的角度，结合北京地铁实际情况，分析了票价问题在PPP运作中的作用，尝试确定我国地铁票价管制模式取向，为建立完善适合我国国情的市场化地铁票价政策做出努力。

1 PPP运作对政府管制提出了更高的要求

像其他公用事业一样，从经济学的角度看，地铁也属于自然垄断行业。这种行业实行市场化改革后，并没有消除其白然垄断属性;同时，由于实行PPP运作后，地铁行业的经营主体从单一国有制转变为多种所有制，政府就不能像改革前那样，用“一竿子插到底”的方式直接干预地铁企业的生产经营活动，而必须依照一定的游戏规则，对地铁行业实行“公开、公平、公正”的管制。

传统经济理论认为，由技术绎济特性所决定，地铁行业只能由一家或极少数几家企业垄断经营，市场竞争机制不能发挥作用，是市场失灵的一个典型领域。而以社会公共利益为重要经营目标的国有企业则是对付这种市场失灵的最有效手段，并在地铁行业实行政企合的管制体制，政府既是地铁行业管制政策的制定者，也是地铁行业的实际经营者(这就是我们目前的体制)。在这种管制体制下，通常采取简单的、直接的管制方式，政府在制定价格时其有相当的主观随意性。但理论与实践证明，国有企业垄断经营必然导致低效率现象。因此，从20世纪80年代以来，世界各国都在不同程度上对地铁行业实行市场化改革，相当数量的社会投资者进人地铁行业，成为其经营主体。这样，就对政府管理方式水平提出改革的要求。

从先行改革国家的政府管制实践看，地铁行业实行市场化改革后，不但不能消除政府管制，而且在许多方面要加强政府管制。这是因为，社会投资者要以利益最大化为经营日标，怎样既为投资者保证其合理的投资回报率创造条件，又维护社会公共利益，使地铁票价控制在社会居民承受能力的范围内，有效地实现两者的动态均衡，这是政府管制者必然面临的新问题。可见，市场化改革后，地铁行业的政府管制问题将变得更为复杂，更富有挑战性。这在客观上要求深化我国目前的地铁行业的政府体制改革，不断进行管制方式创新。

2 PPP运作下票价管制的政策目标必须明确

地铁行业的管制票价水平不仅与地铁运营企业的利润水平密切相关，而且会直接影响新企业进入地铁行业的预期利益。因此，票价管制政策是地铁市场化改革过程中政府管制政策的核心内容。政府要制定科学的票价管制政策，必须明确票价管制的基本目标。

地铁票价管制的政策目标体现着政府对票价管制的偏好，它是政府制定管制票价的指导思想和主要政策依据。从整体、长期的角度看，促进社会分配效率、激励地铁运营企业提高运营效率、维护运营企业发展潜力、充分考虑居民收入承受能力，应是价格管制的四大政策日标。

(1)地铁通常由一家或极少数几家企业垄断经营，由干这此企业拥有市场l断地位，如果不存在任何外部约束机制，它们就成为市场价格的制定者而不是价格接受者，就有可能通过制定垄断价格，把一部分消费者剩余转化为生产者剩余，从而扭曲分配效率。这就要求政府对地铁票价实行管制，以促进社会分配效率。

(2)政府通过一定的票价管制政策与措施，建立一种鼓励竞争的激励机制，以刺激地铁运营企业提高运营效率。囚此，价格管制作为一种重要的管制手段，其管制功能不仅仅是通过制定最高管制价格，以保护消费者利益，实现分配效率，而且要刺激运营企业优化生产要素组合，充分利用规模经济，不断进行技术革新和管理创新，努力实现最大运营效率。

(3)地铁行业具有投资额大、投资回报期长的特点，而目_随着国民经济的发展，对轨道交通的需求具有一种加速增长的趋势。为适应这种大规模的、不断增长的需求，要求地铁行业的纤营企业不断追加投资，以提高交通服务供给能力。这就需要政府在制定票价管制政策时，考虑到使企业具有一定的自我积累、不断进行大规模投资的能力。

(4)地铁的公共交通属性，决定了其票价水平的制定必须考虑居民收入承受能力。通过对城市居民收入状况和消费结构的统计分析，可以推算出所在城市居民交通支出的承受能力，从而为制定合理的票价提供

上限值。任何超出居民承受能力的票价，都会极人地削弱地铁的吸引力。

3 PPP运作下票价管制模型的选择

票价政策的核心就是选择合适的定价方式，井以科学的票价管制模型作为定价的重要依据。

目前，国际上存在两种典型的票价管制模型，即美国的投资回报率票价管制模型和关国的最高限价管制模型[1]。美国的票价管制模型是通过对投资回报率的直接控制而间接管制票价，其理论依据是:地铁行业需要足够的投资，用投资回报率票价管制模型有利于鼓励企业投资。但是，这种模型也存在明显的缺陷。

(1)企业在一定时期内按照固定的投资回报率定价，几乎不存在政府管制对提高效率的激励机制。

（2)由干投资回报率的基数是企业所用的资本，这就会刺激企业通过增加资本投人而取得更多的利润，所以这种票价管制模型会产生A-J效应①，企业过度投资会增加运营成本，降低运营效率。

(3)政府和运营商不仅要就投资回报率的水平问题做反复的讨价还价，而且管制者还要为正确计量投资回报率的基数大伤脑筋。

英国试图通过直接管制票价，以避免美国投资回报率票价管制模型的上述不足。英国基于通货膨胀的CPI②士X，票价管制模型的基本优点是:在一定时期内固定票价的上涨幅度，使企业只有通过降低成本才能取得较多的利润。同时，票价管制限制了企业的利润率，促使企业对生产要素实行优化组合，但不至丁出现在投资回报率票价管制下过度资本密集化的现象。此外，从以下几个方面看，英国的票价管制模型也相当简便。

(1)票价管制模型并不需要详细评估企业的固定资产、生产能力、技术革新、销售额等变化情况。

(2) 3～5年作为一个票价调整周期，这种中期的调整周期具有合理性:如果调整周期太长，票价就会受许多不确定因素的影响;反之，若调整周期太短，就显得票价管制太滥，使地铁运营企业缺乏对政府管制的可信性。

(3)管制者希望地铁运营商形成一个合理的票价结构，使服务的价格能较好地反映成本。管制者确实也有权力要求运营商通过不断调整，使票价结构合理化。但这种票价管制模型只控制最高综合票价水平，并不是特定的票价结构。

(4)票价管制模型并不直接控制运营企业的利润。地铁运营商在给定的最高限价下，有利润最大化的自由，企业可以通过优化生产要素组合、技术创新等手段降低成本，取得更多的利润。

因此，从理论上分析，美国的投资回报率票价管制模型与英国的最高限价管制模型具有根本性的差别，表现为:从利润水平管制到票价水平管制的转换，将会产生风险与利益在企业和消费者之间的转移，在投资回报率票价管制下，消费者是提高成本引起的风险与降低成本带来的利益的承受者;而在最高限价管制下，这种风险与利益都由企业来承担和享受[2]。这也就是说，在投资回报率票价管制下，消费者只能通过运营商降低成本才能获得利益，但运营商却没有降低成本的动力，因为企业只有通过提高投资回报率水平或扩大投资基数才能取得更多的利润;而在价格水平管制下，由于企业受到最高限价的制约，它们只有通过降低成本才能取得较多的利润。因此，相比较而言，英国的票价管制模型会对企业提高生产效率产生更大的激励。

4 北京地铁票价政策的取向及实证分析

投资回报率定价法范文第2篇

【关键词】成本 绩效 管制模式 比较

一、基于成本管制模式的主要缺陷和优点

第一，由于管制者很难获得输配电垄断企业的营运成本信息，就存在信息不对称问题，管制的精度不能得到很好的保证。在回报率管制下，价格的制定对于管制者的信息要求比较高，如果成本估计的过高，收入就会人为地膨胀。如果成本估计的过低，收入就会被人为地压低。因为管制的基础是成本，所以管制者与被管制企业必须能够识别与分配成本。企业总是比管制者更有企业运营成本和需求以及降低成本的投资和努力程度方面的信息优势，而对企业成本费用和回报率基础的计算依赖于这些信息，利润最大化又驱使企业刻意隐瞒和虚报这些信息，因而，投资回报率管制增大了信息的不对称性。

第二，由于回报率已经被限制在一定的范围内了，企业不存在任何投资风险，风险的承担者实际上是消费者自己，企业没有动力去降低成本。所以企业往往可能采取策略通过提高成本和投资基数来增加收益。这将导致：企业没动力降低成本，导致无效率营运，即“X 无效率”；企业增加资本投入，提高资本/劳动比率，造成过度投资，即“A-J 效应”。比如，在采用投资回报率管制模式前期的美国，管理体制暴露很大的缺陷，“A-J 效应”严重，加上石油价格利率上扬等其他因素，全美电价不断攀升，且居高不下（1983 年，年均电价为 8.5美分/度）。

第三，从投资激励角度来看，在这种管制制度下，电力企业收入的变动直接与资本投资数量联系起来。一方面保证价格不会太高，促进社会分配效率；另一方面能使电力企业得到合理的回报，有利于吸引投资，保证再生产的顺利进行并鼓励电力企业更新设备。基于成本的管制可以更好地促进输配电企业进行投资，特别在输配电发展初期过程中，激励效果更为明显。比如，1992 年起，美国新投产独立电厂容量超过全国投产容量的50%。

二、基于绩效管制模式的主要缺陷和优点

第一，削弱输配电企业的价格与其成本之间的联系，没有限制回报率，所以企业不会过度投资，不会造成“A-J 效应”。并且，这会使企业尽量控制成本来获得最大化的利润，从而提高营运效率。与基于成本的管制模式相比，企业投资的风险发生了转移，从消费者身上转移到企业本身，可激励企业主动去降低成本。例如价格上限法能够促成生产的高效率，X包含了成本降低的因素，它旨在通过X激励企业降低成本，提高效率。企业只要通过努力使自己的效率提高超过X的水平，就可以获得相应的收益。企业价格的上涨幅度不超过（RPI-X），如果（RPI-X）的值为正数，则企业可以涨价，如果是负数，则应当降价。因此，这种管制方法管制的是企业的价格而不是企业的利润，它有利于激励企业提高生产效率和促进创新，因为任何成本降低可能获得的利润都将归企业自己所有；

第二，在价格上限法中管制的主要难点是各项参数的制定，X效率因素、基础价格以及管制周期的设定等。在确定X效率因素时，管制者一般不可避免地需要考虑企业投资回报率水平，然后决定企业在一定时期内的价格水平。在美国，生产率的确定一般依据产业内历史的生产率增长情况和相似产业生产率的增长情况。如果依靠管制者与被管制产业之间的谈判来决定X，则政府干预就有可能发生。政府官员和管制者可能会追求自己的利益，从而做出非效率的决定。此外，如果基础价格定得太高，则消费者剩余会减少；如果定得太低，则管制企业就没有积极性。价格上限模型是以一个合理的基价（即管制最初阶段制定的价格P0）为假设前提的，而基价的确定必然要以成本为基础，这就决定了即使是价格上限也仍是以企业本身的信息为基础的。那么从某种意义上说，确定基价使价格上限管制成为又一个成本加成。

第三，在收益限额管制模型中，由于收益已经被限制在一定范围之内了，被管制的输配电企业有可能提高价格，通过减少投资、缩小生产规模来降低成本以获得更多的单位利润，从而导致输配电环节的倒退发展和营运价格的不合理。

第四，和基于成本的管制模式一样，在基于绩效的管制模式中，价格上限法也存在信息的不对称问题，所以在上限价格和收益的定制上存在较大的误差。标尺竞争模式是基于企业间的比较，从而可以有效避免信息不对称的问题。

综上所述，两种管制模式的比较分析如下表所示：

参考文献：

[1]赵会茹，刘，李春杰.输配电价格管制中投资回报率水平的确定[J].电网技术，2005，（02）.

投资回报率定价法范文第3篇

关键词：封闭式基金；定价；收入资本化

Abstract：Because the close-ended fund does not redeem in the existence, the pricing of Close-ended Fund has the different with Open-ended Fund.Through analysising pricing characteristic of Close-ended Fund, this paper get priceing theory of Close-ended Fund and carriesout application.

Keywords：Close-ended Fund，Price，Income Capitalization

中图分类号：F830.9文献标识码：A文章编号：1674-2265（2009）05-0062-03

证券投资基金本质上仅仅是一种投资者间接投资于金融产品并实现资本增值的收益证券，与具有直接投资特征的权益证券相比较，其拥有不同的价格决定方式和定价思路。

影响证券投资基金价格最主要的因素是基金净值的高低，不过，对于按照基金规模在存续期间内是否能够变化划分的证券投资基金类型：开放式基金和封闭式基金，由于它们在存续期内的交易方式不同，使得在市场交易价格形成上也具有了一定差别。开放式基金的申购和赎回价格取决于基金的单位净资产，而封闭型基金的交易价格是以其基金的单位净资产为基础，进行溢价或折价交易。

一、封闭式基金定价原理

封闭型基金(以下简称基金)以其资产净值为基础进行溢价或折价交易，综合来看，这种现象发生的根本原因在于投资者对未来市场环境和基金管理人的管理能力预期不明确，进而影响了对收益获得的判断。而在证券市场上，收益率与风险应当相互匹配，投资者投资于相同风险水平的金融产品，其收益率也应相同。因此，基金交易价格的理论价值应当与投资者自身风险偏好下的未来收益水平的高低密切相关。

二、基金的贴现定价模型

建立基金定价模型的目的是确定基金上市后的内在价值。由于该价值取决于基金在未来不同时间段上所能带来的收益，因此模型可采用收入资本化法，将基金未来收益流量通过资本化的方式贴现为现值，进而得到基金的内在价值。

（一）初始持有下的定价模型

若投资者在基金设立时即持有基金，则其价格决定公式应为：

其中，P：基金现行的内在价值； n：基金存续期限；K：贴现率(基金的应得市场收益率)；：基金存续期内收益流量（其中也包含到期清算价值）。

（二）后期持有下的定价模型

若投资者是在基金上市后才买入持有，那么基金内在价值决定公式可变为：

其中，N：基金存续期限；n'：基金剩余存续期（即基金购入或卖出时所剩余的存续期限）；：基金剩余存续期内收益流量。

以上公式中，可以发现影响基金理论价格的因素有三个方面：基金的未来收益流量、贴现率、基金存续期。其中，基金在发行时即以确定其存续期，因此对基金的定价就仅涉及基金未来收益流量的估算和贴现率的评定上。

三、收益流量的估算

基金未来收益流量实际上包括基金未来每年的分红和到期的基金清算价值，它取决于基金管理人管理基金的投资净收益大小和相关的分配政策。

（一）影响因素分析

首先，在基金存续期内，设基金管理人的年平均投资回报率为R。该回报率会由于基金管理者的水平和市场行情的变化而在基金存续期内发生波动，表现为一个随机变量，但在一个较长的时段内，其均值分布基本上可用正态分布来描述。因此本文选择均值来近似描述基金投资回报收益的随机变化。

其次，基金管理人和托管人的管理费和托管费是影响基金净收益的重要支出费用，我国基金对管理费和托管费一般分别按照年利率2.5%和0.25%从基金净资产中进行计提，总计为2.75%。

最后，《证券投资基金管理暂行办法》规定，新基金每年分红不得少于基金投资净收益的90%；

（二）收益流量确定公式

在以上约束条件下，基金在清算年之前的收益流量公式为：

其中：：单位基金的原始净资产值；R：为基金年投资回报率；i：1，2，3，…，14；H：基金年托管费率和年管理费率之和，一般为2.75%；

若基金存续期满的最后一年（我国一般为15年）要进行清算，其公式应为：

四、贴现率的评定

贴现率对与证券投资基金而言，就是投资者考虑风险因素的应得收益率。该收益率的测算方法有很多，比较常用的是资本资产定价模型，它描述了资本资产收益率与风险的配比关系。

证券市场线模型认为，一项风险证券的应得收益率等于无风险证券收益率加风险补贴：

其中：K：应得收益率； ：无风险证券收益率；

：系统风险； ：市场收益率； ：投资风险资本资产所获得的风险补偿。

基金的特点之一是组合投资，进而达到分散风险。同时，由于基金的投资倾向及基金管理人投资风格的不同，美国基金市场基金可分为：积极成长型，成长型，成长收入型，平衡型及收入型，且其投资股票市场的系统风险系数分别为：1.2、1.0、0.9、0.7、0.5，投资者可根据某支基金所公布的投资风格，参照以上系数来确定我国基金投资股票市场的系统风险系数。另外，对于我国股票市场，系统风险的比重经有关专家测算在0.6-0.8之间，因此也可用它来衡量基金投资于股票市场的 系数。

五、小结

综合以上分析，设P为基金的价值，其定价公式为：

其中，n为基金剩余存续期。

从定价公式可知，基金平均投资回报率R和股票市场平均收益率 是决定基金价值的主要因素，两者决定了封闭式基金是按净值进行交易还是按溢价或折价交易。

六、基金定价实例

截止2009年4月1日，上海证券交易所上市基金数为16支（三支为ETF），深证证券交易所上市基金数为48支，其中LOF28支，封闭式18支，ETF2支。本文选择上证基金市场里的基金景宏进行实证定价研究。

（一）基金信息搜集

通过查阅各种媒介下的基金景宏相关信息，即可汇总如下重要资料：

1. 基金类型：该基金属于契约型封闭式基金；

2. 存续期限：15年，即1999年4月27日到2014年年5月18日。

3. 基金单位总额：20亿元。

4. 基金发行价：基金单位每份为人民币1.01元，其中：面值为人民币1.00元，发行费用人民币0.01元；

5. 投资目标：为投资者减少和分散投资风险，确保基金资产的安全并谋求基金长期稳定的投资收益；

6. 投资范围：具有良好流通性的金融工具，其中主要投资于国内依法公开发行、上市的股票；

7. 投资组合：80％投资于股票，20％投资于国债（属于股票型基金）；

8. 基金费用的提取：

首先，管理人费用：按前一交易日的基金净资产值的2.5%的年费率计提；

其次，托管人费用：按前一交易日的基金资产净值的0.25%年费率计提；

最后，其他费用按实际支出额由托管人从基金资产中支出。

9. 基金收益分配：

首先，基金收益分配比例不低于基金净收益的90%；

其次，基金收益分配采用现金形式，每年分配一次；

最后，基金当年投资亏损，则不进行收益分配。

（二）数据分析与整理

1. 基金平均回报水平的确定。对于基金的平均投资回报率，估算方法有很多种。首先，可以根据其投资的对象和投资比例计算资产组合的平均回报率，其中，股票组合的平均回报水平可利用股价指数的平均水平计算。这是因为基金采取组合投资的方式使得其收益往往围绕股票市场的平均收益水平波动；其次，可以参照基金自身发行后已经实现的平均回报水平进行估算；最后，也可以参照基金管理公司旗下或市场上投资方式与风险特征相似的基金的历史回报水平加以预测。另外，投资者也可以选择其他认为合理的方式进行确定。

本文参照基金发行后已经实现的累进净值进行平均回报水平的估算。

截止2009年3月27日，该基金累计单位净值为3.5374元。由于其存续期为15年（1999年4月27日到2014年年5月18日），并且该支基金发行价为1.01元，因此在现有存续期（即基金发行日起到2009年3月27日至的时间段，约为10年）内，用单利法计算的基金年平均回报率R为25%（）

，而用年复利法计算的为13.35%。

2. 基金贴现率的确定。按照基金景宏的相关公告，基金投资组合20%投资国债，80%投资股票。虽然在比例上会有些变化，在某些时间段里基金也会保有一定比例的现金，但为简化计算起见，我们假设基金严格按照基金招募书中所公布的比例为准进行投资。

由于投资国债的风险为零，设投资于股票组合的系统风险为 ，则基金的风险（主要为系统风险）系数 为0.8 。

因此，根据证券市场线模型，基金贴现率公式为：

其中：：基金贴现率；：无风险收益率； ：股票市场平均收益率； 为股票组合系统风险。

在理论部分分析中，得知对于我国股票市场，系统风险的比重经有关专家测算在0.6-0.8之间；同时，美国市场的成长收入型基金投资股票市场的系统风险比重约为0.7。因此，本文假设基金 系数为0.7。

无风险收益率本文采用基金景宏所持有的主要债券产品（包括08农发05、08农发08、08央行票据17、08央行票据35和国债904）的平均收益率，在给予一定升水的情况下约为4%。

股票市场的平均收益率可利用沪深两市的股票指数进行计算。但为简化计算，我们以基金景宏的预期回报率作为股票市场的平均回报率。这是因为基金的回报是否高于股指收益的变化水平是投资者进行判断买卖的重要影响因素。因此，在这里假设股票市场的平均收益率为25%或13.35%。

3. 基金内在价值的确定。根据以上实验分析步骤，将相关数据带入公式（6），可得：

最终，将所有计算结果进行整理，可以得出基金景宏的内在价值中枢为1.48元或1.14元，其市场价格应当围绕其进行波动。

（三）市场价格的统计

基金景宏的市场交易平均股价一般包括，开盘价、收盘价、最高价和最低价这四类平均股价。本文仅以收盘价为例进行计算。

以收盘价为例列，在筛选出2009年1月1日到2009年4月7日至的收盘价格后， 通过数学分析软件得到，在所选定时间范围内的收盘价格的描述统计分析结果。其中，其股价平均数为1.02。因此发现，市场价格低于其内在价值。

在实际应用中，投资者应当结合证券投资基本面和技术面分析后最终做出投资决策。另外，需要注意的是，基金往往是以折价方式进行交易，即市场交易价格低于基金的净资产值。因此，投资者可以根据基金的折价平均水平对内在价值进行调整，以期做出更加符合现实的投资决定。

参考文献：

[1] 李学峰.中国封闭式基金投资心理及其对市场的影响[J].广东金融学院学报，2008，（9）.

[2] 尹华阳.1998-2008年封闭式基金折价的统计特征分析[J].理论与实践，2009，（2）.

[3] 陈玉罡.我国封闭式基金的业绩和驱动因素研究[J].当代经济管理，2008，（9）.

投资回报率定价法范文第4篇

越来越多的人准备将热钱投向地产市场，做起了买房收租的房东梦。但是房地产投资市场的复杂性与不确定性却让这些准房东们很是有些担心。广告上“7年收回首付投资，若干年后净得一套公寓”之类的措辞是那么的吸引人，但是投资房地产的价值究竟有多少？如何测算？目前广告中的计算方式是否客观准确？这些都让他们举棋不定。

一个成熟和理性的市场，住宅的投资回报率多少算合理？经济发达国家和地区年投资回报率一般在5％左右。专家认为，中国作为发展中国家，住宅发展具有巨大空间，年投资回报率应高于住宅发展达到或接近饱和的经济发达国家和地区。

现在已有不少房地产商推出投资概念来吸引购房者。但在运用上还有些过于简单。比如某一知名公寓在广告中就为购房者提供了“投资价值分析”：首付5万元，并提供八成20年按揭，入住后每月偿还1400元贷款，附近市场上同等公寓房每月租金收入2000元。7年收回首付投资，以后每年还挣7200元，若干年后净得一套公寓。

这样的“投资价值分析”结论是值得商榷的。

租金收入会有波动

从微观经济学的角度看，如果在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成之后会造成某一区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降；此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价，就会受到整个公寓出租经营者市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。按照国际惯例，房价一般是月租金的100－200倍，一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。

供需状况是影响房价与租金比最直接的因素。当市场供应量大时，房价与租金都会相应回落；当市场需求量大时，房价与租金则会上升。目前台湾房价与租金比是300：1,年投资回报率3－4％，香港为6－8％，美国在5％左右，深圳则在6－10％之间。一般来说，只要房价与租金在200：1至100：1之间浮动就属合理，年投资回报率达到5％就已经算是非常不错的投资项目。

租金不等于净收入

租金收入只能是毛收入，不能作为净收入来直接抵消还贷支出。这里要先考虑税收的因素，出租人收到月租金后，须先交纳房产税，税率为租金收入的12％；营业税及其附加费为5.5％，个人所得税20％；如果再考虑扣除公寓出租专业的佣金，7年收回首付的结论显然有问题。

商业房地产投资具有较为复杂的知识与分析技术，即强调市场分析的同时，十分注重租金现金流出和流入的关系，房屋的出售价值高低也是由租金现金净流入的高低来决定的。

在美国，由于金融工具高度发达，不动产投资行为非常成熟，为了使投资人能够较为准确地预测不动产的获利性，收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展。投资房地产，对投资资本的期望，一般来讲有两个，一个是将投人资本全部回收，这种投资期望被称为资本返还；另一个是在投资资本的使用过程中，不断获得额外的收益，直到最终投资人将最初的投资资本收回（这里收回的投资资本总额不包括在投资期间获得的收益），这种投资期望被称为资本报酬。

在一宗房地产投资过程中，投资人既关心资本返还，也关心资本报酬。相应地，投资人也非常关心衡量资本期望收益状况的各种比率，即回报率。不同形式的资本返还和资本报酬，以及资本返还和资本报酬的不同组合，可以用不同的回报率来表达这种变化，以使投资人清晰地计算和衡量出房地产投资的安全性，获利性和可靠性。

考虑一下资本报酬率

投资资本可以通过每年收益，或者在投资结束时出售不动产全部或部分收回投资。如果不动产价值在投资期初与投资结束不动产被销售时相等，说明投资者在销售时将全部投资收回，年收益来源于资本报酬，这种情况下，收益率等于资本报酬率。

如果不动产价值预测随时间有下跌的趋势，投资者无法从期末销售不动产收回最初的投资，一部分年度收益将要用来偿还投资资本，在这种情况下，资本报酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接资本化法中的综合资本化率。资本报酬率与综合资本化率之间的差额，就是资本返还率，这时资本返还率是正值。

如果投资者期望在投资结束时销售不动产，获得比最初投资更多的收益，则资本报酬率会高于特定的收益率，这时，资本返还率是负值，因为年度收益没有提供所有的期望资本报酬。资本报酬率可以用可得到的或期望的报酬率或利率表达。

以租养房投资分析

随着人们投资意识的增强，许多人出于保值、增值的良好愿望，将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域，涌现了不少以租养房的“精明人”。这些“精明人”归纳起来主要分为两大类：一类是他们原来有一套住房，通过按揭贷款购买新房，再将原有住房出租，用租金偿还贷款；另一类则是直接购买新房或二手房后用于出租，用所得租金偿还贷款，甚至以投资房产生财。然而以租养房并不是一个简单的过程，它需要当事人积累一定的资本，掌握一定的购房知识和技巧，最大限度地发挥以租养房的优势。

计算以租养房投资收益的方法有以下三种投资分析工具：

1．投资回报率分析

公式为：（税后月均租金―物业管理费）×12／购买房屋单价

此方法考虑了租金、房价及两者的相对关系，套用在股市投资上可类比为市盈率。是选择“绩优房产”的简捷方法，但它又有弊端：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

2．投资回收时间分析

公式：投资回收年数＋（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金―按揭月供款）×12这种方法考虑了租金、价格、前期的主要投入因素，但未考虑前期的其他投入、资金的时间价值因素，可用于简略估算资金回收期的长短，但不能解决多套投资的收益分析。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性，并不是最理想的投资分析工具。

3.现值指数法分析

公式：现值指数＝累计总流入现值／累计总流出现值＝投资期内月租金现值之和／按揭首期房款、保险费、契税、大修基金、家具等投入、投资期内按揭款、投资期内物业管理费等现值之和，现值指数法不仅解决了多套投资的收益分析，还考虑了资金的时间价值，可以比较全面地反映一个物业的各方面因素，是较理想的投资分析工具，因此，多被一些机构投资者所采用，但由于计算比较复杂，个人投资者使用起来较麻烦。

如何选择投资型楼盘

投资型房产是针对二次或多次置业人来说，他们买房更多是用来出租、转让、增值，以获得较高的回报，但存在一定的风险，回报越高，风险越大。业内人士提醒投资者，挑房时要多注重以下几个方面：

追求回报率，作为投资的买房行为，投资者关注的是收益与风险，一般来说投资收益越高，投资的风险越大，按收益高低排序一般为商铺、别墅、写字楼、服务式公寓、公寓。

根据物业寿命、质量、环境、大小、位置等推断出未来租金收入，明确投资所需的成本费用，如贷款定期支付额、出租前期的装修投入、装修期的物业管理费、空置损失、租赁或转让行为的应纳税额，从而计算出净现金流量、投资回收期和收益率。

一般投资型物业具有以下特征：

注重地段 买投资型住宅比较注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。

产业支持 一个地区经济的发展，对物业的需求非常之大，正如北京国贸商圈对京东物业的影响，IT业对中关村地区的物业带动作用，都为该地区房地产业带来巨大的需求潜力。就北京房地产市场来看，大多数投资型楼盘更多强调的是地段的投资价值，特别是周边产业经济的支持。

投资环境 应充分考虑经济政策及市场发展形势对房价、升值潜力的影响；考察项目周边环境，如周边地区的规划前景、了解周边楼盘的地段、销售面积、销售价格、付款方式、购房对象及楼盘设计造型、装修标准、配套设施和环境美化、绿化、物业等，就可以对未来的投资前景有个构想。

交通配套 现代城市的发展，交通体系是经济发展的命脉。综合立体的交通体系，便捷畅通。公路、地铁、主干道通往机场、市区的距离，都是人们选择物业时十分关注的。

配套设施 周边的商业配套设施、物业自身配套设施，是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业的“生命力”，能坚定人们的潜在购买信心，是未来升值的不可或缺的重要条件。

投资回报率定价法范文第5篇

无形资产评估一般是指由专门机构依据一定的程序和方法，对特定主体所拥有的无形资产价值的评定估算，是资产评估的重要组成内容。目前，国内外评估界对无形资产进行价值评估在实践中采用收益现值法的最多，但由于各个参数选取上的随意性和不严格，使评估很难达到预期效果。

一、收益现值法的基本模型

收益现值法又称收益还原法、收益本金化法。收益现值法是把被评估无形资产剩余寿命期间内的预期未来收益，按照一定的贴现率折成现值，从而确定被评估无形资产价格的方法。基本原理是根据被评估资产未来能够为资产使用方带来的收益高低确定资产的价值。对于一项无形资产而言，使用该无形资产能够为企业带来的收益越高，其价值就越大，这正充分体现了无形资产的价值原理。

（一）应用收益现值法的前提条件和适用范围

收益现值法是将评估对象的预期周期性的收益，折算成现在价值的一种方法，这里有一个基本前提：任何买主在购买该项资产时，支付的现款绝不会多于该项资产（或与其具有相同风险因素的相似资产）的预期收益的现值。

此外，运用收益现值法进行评估时，对于被评估资产来说还需具备以下三个前提条件：

1.具有独立的能够连续获得预期收益的能力

被评估资产一般须具有独立的创收能力，并且能够不断地获得预期的收益；对于虽然不能独立创收的资产，但若能够通过一定方式，计算其为总收益所单独发挥的作用，亦可运用收益现值法先评出总资产的现值，然后按照该项资产对总收益额贡献的大小或比率，间接计算出其价值。

例如，某企业不但拥有专利技术，而且有驰名商标等无形资产，显然专利技术以及驰名商标必须与其它有形资产相结合，通过一系列地生产、制造并销售产品，才能获得预期收益。在评估这家企业的无形资产时，可以首先运用收益现值法评出整体企业总的现值，然后使用重置成本法或者现行市价法评出各类有形资产的现值，其差额即为所有无形资产的总现值。这种间接计算无形资产价值的方法，也叫割差法。但若不能单独计算该企业某项专利技术及驰名商标等多项无形资产分别对总收益所做出的贡献大小或比重，则无法利用收益法评出各项无形资产的现值。

2.未来收益能够以货币计量

被评估资产的未来收益，必须能够用金额来计算。如一项海水淡化的专有技术，应用后肯定能为社会带来长期收益，但如果这种社会效益无法用货币金额来衡量，就不宜用收益现值法对该项专有技术进行评估。

3.未来收益应充分考虑风险收益

在未来收益中包含多少风险收益，应该是可以计算的。这里所谈的收益都是一个期望值，是买者认为到期就能够实现的价值（至于能否实现，则是另一回事，因为期间存在风险、安全等不确定因素），风险收益越大，对于买主的吸引力就越大。

除了上述三个基本条件之外，在运用收益现值法进行资产评估时，还应强调评估对象是处在市场经济条件下的资产。只有处在市场经济环境下，其预期收益、风险收益才是真实的。但是在我国目前情况下，社会主义市场经济机制尚待完善，企业经营受非经营性因素影响较大，因而预测预期收益往往有一定的困难。

（二）收益现值法的评估模型

收益现值法对企业资产进行评估的实质，即是将未来收益转化成资产现值，而将其现值作为待评估资产的重估价值，其基本理论公式可表述为：

式中，V：无形资产的评估价值

Rt：使用该无形资产第t年所获得的增加预期收益

r：折现率

t：年份

目前，无形资产评估收益现值法在实践中的应用模型主要有以下两种。

1.超额收益法

资产之所以有价值，关键在于它能够帮助企业提高产品质量，增加销售收入和降低生产成本，使企业在原有的基础上获得超额收益。超额收益法就是将无形资产为企业带来的超过社会平均收益水平或行业平均收益水平（或称机会收益）以上的收益（超额收益）折现为现值之和。用超额收益法评估无形资产的计算公式为：

上式中各因素同式（1-1）。

2.收益分成法

收益分成法的理论基础是技术资产对总收益的贡献率，即技术资产的价值取决于它对总收益的贡献。由于无形资产作用的模糊性，因此要估算和确定某项无形资产的收益相当困难。为解决这个问题，在实践中一般采用收益分成法对无形资产的价值进行评估，即先估算全部资产（包括有形资产和无形资产）的总收益或净收益，再确定分成率，从而估算出无形资产产生的收益，折算成现值，即为无形资产的价值。这也是目前国内和国际技术交易中常用的一种实用方法。

分成率既可以根据销售收入计算，也可以根据销售利润计算，因此：

无形资产的收益额=销售利润×销售利润的分成率=销售收入×销售收入的分成率

收益分成法的基本计算公式为：

通常，专利技术、非专有技术等无形资产的革新速度很快，经营期限大于30年的情况很少，所以后两种方法在无形资产价值评估中很少应用。

二、收益现值法中各参数的确定

（一）无形资产收益额的确定

在无形资产评估中，科学合理地预测无形资产的预期收益是提高评估质量的关键因素之一。利润总额、净利润、净现金流量是现有的三种收益概念，它们从不同角度反映了无形资产的获利能力。在无形资产评估的实践中，预期收益通常采用两种表现方式：净利润和净现金流量。

以净现金流量为标准计算资产收益的方法，通常适用于市场经济发达的国家。在我国，由于种种条件的限制，评估实务中一般还是较多地采用净利润。

1.净利润

净利润即税后利润，相当于利润总额扣减所得税后的余额。计算公式如下：

净利润=利润总额-所得税×（1-所得税率） （2-1）

其中，利润总额的定义是企业在一定时期内所得税前全部利润的数额。按现行财会制度，则有：

利润总额=产品销售收入-产品销售成本-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用（2-2）

产品销售收入是企业销售产成品、自制半成品和工业性劳务的全部收入；产品销售成本是产品生产成本与销售费用之和；管理费用是指企业行政管理部门为管理组织经营活动所发生的各项费用；财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，如利息支出等；产品销售税金及附加是指按现行税法所规定的增值税、城市维护建设税和教育费附加等三项内容。

增值税=（销售收入-抵扣额）×增值税税率（2-3）

其中，增值税税率按现行规定为17%。

城市维护建设税=增值税金×规定税率（2-4）

城市维护建设税实行差别税率。企业在城市市区者规定税率为7%；在县城、镇者为5%；不在上述地区者为1%。教育费附加，一般按增值税金的3%交纳。所得税率为33%。

2.净现金流量

净现金流量所反映的是企业在一定时期内现金流入和流出的资金活动结果。在数额上它是以收付实现制为原则的现金流入量和现金流出量的差额。其基本计算公式为：

净现金流量=现金流入量-现金流出量（2-5）

净现金流量有营运型和投资型两类。

（1）营运型净现金流量是对现有企业的常规经营情况下的现金流入、流出活动的描述。一般用于企业资产的整体评估，有时也用于无形资产的整体评估和单项评估。其公式如下：

营运型净现金流量=净利润+折旧-追加投资 （2-6）

（2）投资型净现金流量是对拟新建、扩建、改建的企业，在建设期、投产期和达产期整个寿命期内现金流入和流出的描述。其计算公式为：

投资型净现金流量=投资型净现金流入量-投资型净现金流出量

投资型净现金流入量=销售收入+固定资产余值回收+流动资产回收

投资型净现金流出量=固定资产投资+注入的流动资金+经营成本+销售税金及附加+所得税+特种基金（2-7）

技术资产评估中最常选用的是投资型净现金流量。这一指标，按照资金来源可分为全部投资现金流量、自有资金现金流量、国内和国外投资现金流量。在评估实务中，因评估的是技术资产的盈利能力而不是利后的归属，所以一般用全部投资的净现金流量作为预期收益额。

（二）无形资产折现率的确定

货币是具有时间价值的，根据这一特性，折现率的定义为：一种特定条件下的收益率，即将未来一定时期的预期收益折合成现时价值的比率。

显然，在应用收益现值法对无形资产进行评估时，折现率是一个重要的评估参数。在收益一定的情况下，收益率越高，说明单位资产的增值率越高，现时需要对资产的投资就比较低。折现率的微小差异，会带来评估数值巨大的差异。

1.资本资产定价模型（CAPM）

折现率一般可以分为两类：股权投资回报率和全投资回报率。股权投资回报率多采用资本资产定价模型（Capital Assets Pricing Mode，CAPM）估算。该种折现率需要与针对所有者权益的现金流匹配使用。CAPM模型为：

R=Rt+β(Rm-Rt)(2-8)

式中：R：投资报酬率

Rf：无风险报酬率，一般取长期债券的利息率

Rm：市场的期望报酬率，即证券市场广泛证券收益率

β：反映一项具体投资相对于证券市场广泛证券的易变系数，即：一定时期个股指数变化与股市总指数变化之比。

由于我国证券市场的有效性还不是很强，信息披露机制相对不完善，所以在我国评估实践中较少应用这个模型。

2.资金加权成本（WACC）

全投资回报率通常采用资金加权成本（Weighted Average CostofCapital，WACC）。该种折现率应该与针对全投资或称无负债的现金流匹配使用。

下面将参考国际通行的折现率估算方法，结合中国的实际情况，给出一种适合中国实际的全投资回报率的估算方法。

（1）选取对比公司

由于被评估企业多是非上市公司，无法直接估算其加权资金成本，所以，应在上市公司中寻找一些在主营业务范围和资产规模均相当或相近的上市公司作为对比公司，通过估算对比公司的加权资金成本来估算被评估企业的加权资金成本。在选取对比公司时需要考虑以下因素：

①对比公司需要与被评估公司主营业务以及经营情况相同或相近。

②对比公司的资产规模要尽量与被评估企业相当。

③对比公司股票已有一定时间的上市历史，并且发行在外的股票品种单一。

由于目前我国上市公司数量有限，且上市公司所涉及的行业也有一定限度，因此，在实际操作时，尽量选取符合条件或靠近条件的，然后进行一些必要的调整，也可以得到满意的结果。需要注意的是，在选取数据时，参考有一定上市历史的公司，主要是将来计算Beta值时，有足够多的历史交易数据，这样统计精度相对较高。

（2）计算对比公司的加权资金成本

在计算加权资金回报率时，第一步需要分别计算截至评估基准日，股权资金回报率和利用公开的数据计算债权资金回报率。第二步，计算加权平均股权回报率和债权回报率。

股权回报率的确定（利用修正的CAPM模型）：

Re=Rr+β（Rm-Rr）+hRs （2-9）

其中：Re：股权资金回报率

Rr：无风险的投资回报率

Rm：市场超额风险收益率

Rs：小公司超额风险收益率

考虑小公司超额风险收益的主要原因是：目前在国内选取对比公司时，资产规模通常远大于被对比公司，因此需要进行资产规模比较。

①确定无风险收益率。无风险收益率可以采用长期国债的收益率。

②确定股权风险收益率。股权风险收益率是投资者投资股票市场所期望的、超过无风险收益率的部分。目前，我们一般选取上证综指或深证成指的两个平均收益率作为股权风险收益率。（上证综指：算术平均年收益率33.2%，几何平均年收益率24.3%；深证成指：算术平均年收益率39.2%，几何平均年收益率19.4%。）

（3）确定对比公司的股票市场风险系数

参考美国计算β值的方法，或直接参考、使用有关财务咨询公司的β数据。

（4）计算小公司超额收益率

一般认为投资者期望的投资回报率与其需要承担的投资风险相关，承担的投资风险越高，期望的投资回报率就会越高。公司的规模与投资风险大小是有直接关系的，公司资产规模小，投资风险就会增加，反之，公司资产规模大，投资风险就会减小。

国际知名的财务咨询公司普华永道研究得出：公司资产规模与期望投资回报率之间存在如下关系：

Re=17.074%-2.7%×log（A）（2-10）

Re：投资回报率

A ：公司总资产账面值

（5）确定被评估企业的折现率

折现率的确定是一个实践性很强的问题，在实际操作中，评估者应根据该项无形资产的功能、投资条件、收益获得的可能性条件和形成概率等因素科学地测算出其适合的折现率（可参照对比公司加权资金成本的平均值或中间值等）。另外，折现率的口径应与无形资产收益额的口径保持一致。

（三）收益年限的确定

在资产评估实践中，预计和确定无形资产的有效收益期限，可使用下列方法：

1.法律合同、企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，可按照法定有效期限与受益年限孰短的原则确定。

2.法律无规定有效期，企业合同或企业申请书中规定有受益年限的可按照受益年限确定。

3.法律和企业合同或申请书均未规定有效期限和受益年限的，

可按预计受益期限确定，预计受益期限可以采用统计分析或与同类资产比较得出。

同时应该注意，无形资产的有效期限应比它们的法定保护期短得多。这是因为无形资产要受许多因素影响，尤其是在科技迅猛发展的今天，无形资产的更新速度和周期异常加快，使其有效期限也越来越短。

（四）分成率的确定

国内目前的无形资产评估利润分成率多采用惯例及统计数据，经专家评估得出。分成率的理论基础是基于技术的贡献率，即利润分享原则。由于技术资产必须与其他有形资产有机结合才能创造收益，在评估过程中，技术类无形资产带来的超额利润一般无法单独评估测算，通常采用从技术运作后企业形成的净利润中分成的办法进行评估测算。因此，合理的分成率是评估技术资产价值的又一重要参数。

1.边际分析法

边际分析法是选择两种不同的生产经营方式进行比较，一种是运用普通生产技术或企业原有技术进行经营，一种是运用转让的无形资产进行经营。后者的利润大于前者的利润差额，就是投资于无形资产所带来的追加利润，测算各年度追加利润现值的权重，求出无形资产寿命期间追加利润占利润的比重，即评估的利润分成率。

边际分析法的步骤是：

（1）对无形资产边际贡献因素进行分析：开辟新市场，垄断加价的因素，消耗量的降低，低廉材料取代，成本费用降低，产品结构优化，质量改进，功能费用降低，成本销售收入率提高等。

（2）测算无形资产寿命期间的利润总额及追加利润总额，并折现。

（3）按利润总额现值和追加利润总额现值计算利润分成率。

利润分成率=∑追加利润现值/∑利润总额现值 （2-11）

2.约当投资分析法

很多情况下，追加收益不仅是无形资产带来的，而是许多因素综合作用的结果。无形资产是高度密集的知识智能资产，可采用在成本的基础上附加相应的成本利润率，折算成约当投资的方法来计算利润分成率。计算公式如下：

利润分成率α=无形资产约当投资量÷（购买方约当投资+无形资产约当投资量）

无形资产约当投资量=无形资产重置成本×（1+适用成本利润率）

无形资产适用成本利润率一般按转让方超额收益占其无形资产总成本的比重计算。当没有企业实际数时，可按社会平均水平确定。购买方适用成本利润率，可按购买方现有水平确定。