市场需求情况分析
市场需求情况分析范文第1篇
关键词：项目投资 收益 风险
一、项目投资市场环境的分析
1.市场环境的分析。
项目投资市场环境是一个非常复杂的因素，它受到政治、经济、法律、文化等多种因素的共同影响。而投资者的投资最终是通过市场来达到投资的得到最大经济效益的最终目的，因此，投资必须选择一个具有良好的投资市场环境。通过对市场环境的分析可以掌握政治、经济、社会、法律、基础设施等状况，以及市场的需求状况和发展趋势，即投资者必须掌握市场需要什么产品，市场容量有多少，以及市场对新技术、新产品接纳程度等。另外，投资者还必须分析研究消费者的资源分布状况、竞争对手情况等等，以确定合理的投资规模。市场环境的分析应包括以下几个因素：
（1）经济环境的分析。进行经济环境分析，要充分考虑一个国家的经济形势，它在现存多个生产部门的生产情况，物价的波动状况，国家财政收入和外汇平衡状况，人民生活水平状况等等。经济环境是项目投资的载体，它在这个过程中起到了辅助的作用。
通过对国内宏观经济环境的分析，我们可以看出，近几年来，我国实施积极的财政政策，在扩大内需、遏制经济下滑、降低企业库存与提高企业效益等方面发挥了显著作用，特别是宏观调控手段日趋成熟，基础设施供应能力进一步增长，为经济发展打下了较好的基础。宏观经济出现了四大亮点：第一，出口贸易开始走出负增长的阴影，到2000年9月底累计增幅2.1%；第二，物价下降的趋势已基本得到稳定；第三，工业品产销率提高，工业增长速度和效益明显回升，2001年前10个月，国有及国有控股工业企业实现利润611.8亿元，比去年同期增长1.1倍；第四，工业品库存下降。同时也要看到，尽管国内外经济环境总体趋好，但我国经济发展仍面临严峻挑战：一是国际市场竞争日趋激烈，如东南亚国家经济恢复增长，意味着与我国在吸引外资方面的竞争更加激烈。二是反通货紧缩是一项长期艰巨的任务，有效需求不足仍是制约经济增长的突出矛盾。三是不合理的经济结构继续制约着经济的健康发展。
从合理的原则看，投资者更愿意选择那些生产持续发展，市场繁荣，物价较为稳定，国家财政状况良好，人民生活水平不断提高的投资环境进行投资。在这种条件下，投资者的风险才比较小，投资项目的收益才会有保障。
（2）产业结构的分析。一个国家的产业结构状况从总体上反映了这个国家对商品和劳务的需求结构，也反映了该国人民的生活水平和就业水平。同时产业结构是项目投资的决定因素。国家的产业政策决定项目投资的方向。一般说来，一个国家的产业结构可分为四种类型：自给自足的结构类型、资源输出的结构类型、发展中产业结构类型、产业发展的结构类型。不同的产业结构类型对不同的投资项目的吸引力不同。
（3）政治环境和金融信贷制度的分析。投资环境政治因素的稳定，是项目投资所必须的。另外，投资者还更关心一个国家对投资或者对国外的投资者所持的态度，以及相应的一些投资政策等等。银行对投资的支持和配合以及所制定出来的金融信贷制度，会受一个国家政治因素和政策的影响，但也是吸引投资者投资的一个因素，是投资环境评价的一个重要的方面。
（4）法律环境的分析。作为对项目投资和投资者的一种保护，投资者更强调投资环境要有完备的法规，一个良好的法律环境作为保障。
（5）社会、文化环境和基础设施的分析。城市的基础设施对城市的生产、生活、对外交往关系密切等是一个重要的投资环境内容。它可以看作是投资环境的一个硬件。另外，各国各地区的文化背景、风俗习惯、价值观念、等也是世界投资者所必须考虑的。
2.市场需求的研究。
“一切商品的买卖行为或商品的交换关系组成了市场这一概念。”市场是一个非常敏感的经济晴雨表。各种商品供应和需求的关系，以及相应矛盾变化发展的趋势都通过市场得到集中的反应。而项目投资的内容恰恰是由市场的需求决定的。同时，市场对某种商品的需求，也受多种因素的影响，如市场购买力，购买动机，潜在需求等。下面就这三个方面加以分析。
（1）市场购买力分析。购买力的高低是市场需求的直接表现，它是由多种因素决定的。一般来说，当地人们的收入水平，人口数量等因素影响着属于消费资料商品的购买力水平。而国家的产业结构状况和重点政策；科学技术发展方面与水平；企业盈利水平等则影响着属于生产资料商品的购买力水平。
（2）购买动机分析。从消费者心理学来讲，消费者通常总在需求的基础上产生购买动机，然后引发购买行为的。因此，弄清产生购买动机的原因，采取一定的诱发措施，对购买动机进行诱导，可以提高商品的市场需求。
（3）潜在需求分析。市场需求可分现实需求和潜在需求。现实需求，即用户有购买动机和购买能力，也准备购买某种商品的需求。而另一种潜在需求是企业所必须努力的，应通过各种途径将其转换为现实需求。
3.竞争对手的研究分析。
中国有句古话：“知己知彼，百战不殆”，对竞争对手的研究，是投资环境分析的一个重要内容。对竞争对手的研究应从竞争对手总体的情况入手，对他们企业的数量，分布，生产规模，商品的总数量，满足要求等等进行总体掌握。其次，应对竞争对手的竞争能力进行研究。研究他们的拥有资产状况、开发产品的情况等。
二、投资项目市场战略
对投资环境进行分析之后，接着便要制定投资项目的市场战略。一个竞争方案的制定，应包括宏观项目市场的选择，微观项目市场的确定，进入国际市场的项目投资方式等。
1.项目市场的选择。
（1）投资的规模战略。由于市场变化莫测，风险较大，在投资项目规模的选择上，应采取循序渐进的战略，即先选择小项目作探索性投资，待取得成功经验后，再逐步扩大项目规模，或者逐步扩大在同一地区的投资总规模。
（2）投资的区域战略。如果只向一个区域投资，需要的投资少，市场研究工作量少，承担的投资风险也少，但可能失去某些市场机会。与之相对，企业规模大，实力雄厚则一般选择采用多种经营方式的跨国公司的多个区域投资的战略，以便多方位地经营业务，占领国际市场。
（3）投资的选址战略。一般的选址原则为先易后难战略，先进入那些投资环境良好，对外投资持欢迎态度，项目有较大的市场，两国政府间政治、经济、外交关系比较正常，当地民族的思想、文化、信仰、风俗习惯比较接近的国家地区。
市场需求情况分析范文第2篇
一、企业项目管理的具体实践
项目管理在我国的发展很晚，但是其发展的速度非常快，最近几年以来，企业的项目管理在整个市场营销中地位逐渐变高。在我国有很多企业对引进外国的先进项目管理的研究理论非常重视，对外国的企业在实施项目的管理模式时候得出的经验和教训进行总结。根据自己企业发展的实际情况，将整个市场营销的角度作为基础，制定出具有自己企业特点项目管理的方案。将与企业相符的可持续化的发展项目管理形式建立好，能够提高市场营销活动中的工作效率。同时我们要将整个项目管理过程中的控制工具和计划工作利用好，将整个营销活动战略性的目标作为项目，采取专业项目的管理方法对其进行管理，给自身企业带来经济利润。为此，主要从以下方面对项目管理在市场营销活动中具体的应用进行阐述：
（一）制定好计划的方案
市场营销活动中正确的战略是帮助企业在市场竞争过程中获取成功关键的地方。企业需要用正确营销的战略作为整个企业的指导，对公司现有的资源进行组织和合理的分配，对市场与消费者的需求进行很好的把握，将市场上潜在的消费者挖掘出来，生产出适合消费者和市场上所需的产品，给整个企业带来经济和利润。同时为了能够与现在经济市场的竞争相适应，要加强对于整个营销活动的流程计划和控制：第一要从自己公司的可持续发展方面看，将营销活动目标确定好，如将具体销售的金额确定好等，按照具体目标将具体执行的计划方案制定好；第二在将具体市场营销的活动方案拟定好之前，要将具体资料收集起来，例如市场上的消费者对于产品的耐用程度、质量、外观以价格可接受的范围，市场上经济、政治和法律外界的环境对于产品销售、推广的渠道影响。
（二）制定好详细战略
对整个市场调查之后，可以对调研获取的资料进行具体的分析和统计，将目标的群体确定好，对市场进行细分。按照市场的调查报告对产品生产优势和劣势进行一定的分析，将优秀产品的组合建立好，同时对于产品组合深度和宽度以及互相之间关联程度进行有效规范处理。将市场的竞争现状充分考虑好，制定出合理产品价格，并且建立高素质、优秀销售的团队，将产品的销售渠道不断拓宽，使得产品销售额不断增加，给企业带来非常多经济的利润。分析所有市场的营销活动里面工作的任务，尤其是针对某些工作，要对其进行科学、系统的安排，将每一个工作都落实到位。在整个销售的过程中，企业里所有职能的部门都需要共同参与，确保每一个参与的员工都具备团队的协作精神，保证整个工作的流程能够正常运行。
（三）具体实施企业项目
产品的生产和研发部门需要按照市场的调研报告，重新定位和审核现有的产品，与不同产品生产的周期相结合进行适度调整。一旦现在的产品不能够满足消费者和市场的需求，需要其研发的部门按照企业里科学的技术水平开发新的产品，使得整个企业能够在竞争激烈的市场上占有一席之地。同时市场的部门要按照现有产品市场的营销策略，确定好消费者能够接受价格的范围，将新产品上市总成本估算好。并且相关的销售部门也要根据新产品的不同特点以及不同消费的人群，对产品销售的方式和销售的渠道进行认真的选择，尽量占取大量消费者的市场，将企业市场的占有率提高，给企业带来非常多经济的利益。
二、项目管理中需求的管理
（一）界定科学的需求管理范围
确定好各个阶段项目的任务目标，对整个项目的背景、实施的相关要求和目标有综合的了解，与项目现在状态、整体的实施安排以及未来的发展方向相结合之后，有效分析整个项目所涉及的内容，将项目的需求管理范围规划好。与此同时，按照各个需求的重要性以及现在企业的资源情况，将项目实施任务的清单制定好，保证与之相关的各级人员都认可该任务清单。将需求的范围制定好之后，要充分分析项目的内容，分析的时候可以运用模型和图表工具来描述分析的结果，方便相关的人员能够更好地了解需求情况，分析的时候一定要注意不能够出现遗漏、含糊或者是前后不一的情况，确保该需求分析能够给企业提供项目实施的保障基础，与相关人员沟通的时候需要综合运用各种沟通的技巧和方式。
1.注重肢体运用肢体语言。在与沟通对象进行沟通的时候，要注意倾听沟通对象的表达，观察对方所表达出的肢体动作，正确把握对方想要表达的内容，讨论到复杂内容的时候要注意双向的沟通，表达自己的意见给对方，保证双方对该内容的了解相一致。
2.充分了解沟通的对象。在与相关人员进行沟通之前需要对其情绪、爱好和性格等有所了解，选择合适的沟通方案，并且将一些容易歪曲理解的信息排除，表达沟通对象比较感兴趣的内容，最终使得沟通对象有注重想要沟通的意识。
（二）制定科学的规划方案
企业在实施项目的时候提出实施的目的，其主要原因是为了将工作的效率提高、方案控制经营的风险、对管理的模式进行优化、不断推动企业经营业务的发展以及让监管的要求得到满足，并且企业提出的各个任务一定会与企业未来的发展有一定关系。在企业提出的各个任务中，怎样针对现在企业的发展情况和资源配置的情况，对企业的需求管理进行有效的规划是非常重要的一个工作内容。为了能够确保各个任务得到合理的规划，首先要对各种因素进行综合的考虑，分析和评定各项任务，并且需要与企业制定的发展战略相结合，对企业的各个项目充分分析之后，还需要对项目进行总体统筹的规划，最后再将各种任务的需求按照企业每年的任务需求进行有效分配，按照任务的重要程度和难易程度进行分配，再细分为月度和季度甚至是每周的任务量，使得各种任务的实施能够得到合理的规划，进而推动企业的项目管理进度能够有效实施。
（三）严格控制需求的变更情况
在实施项目的时候，经常会遇到很多突然改变的情况，但是需求的改变会对项目进程、质量和成本产生很大的影响，所以需要项目管理人员有效控制需求的变更情况。首先企业需要制定规范的管理流程来控制需求变更情况，针对不同需求来制定不同处理的流程，保证需求变更的管理能够有一定的章法；其次当提出需求变更的情况之后，管理需求的人员要对变更的背景进行充分的了解，例如市场的变动、监管部门的要求或者是规则的调整等，然后再分析变更的内容，主要包括变更的内容、主题、影响范围以及可行性等相关的内容。对变更情况充分分析之后，如果只是一些比较小的变动，不会对项目的整体实施产生影响并且各个部分都认可该需求的变更，就可以不要改变方案直接按照之前的方案实施，但是假如变更的范围和内容比较大，则需要对变更内容、范围、可行性和利弊进行分析，将该情况向上级的领导汇报，方便领导进行最后方案的决策；最后将领导最终决策的方案与相关管理人员的意见进行沟通，形成各个部门都认可的变更方案，有效实施各种变更的程序，将变更之后的需求分析做好，保障项目实施的质量和进度。
市场需求情况分析范文第3篇
国内还有其他的叫法，比如市场研究、营销研究、市场调研等。施工企业项目前期物资市场调查主要根据项目实际需要，系统收集、记录、整理、分析与项目相关物资有关的市场情况，了解现状和发展趋势，为项目物资成本分析、估算报价和生产经营提供参考。
2物资市场调查的程序和步骤
2.1成立物资市场调查小组为使物资市场调查工作顺利开展，可根据实际需要成立相关市场调查组，明确分工和人员组成。调查小组可以按调查内容分：如某局海口人工岛项目成立海口人工岛项目前期市场调查领导小组，并同时成立物资价格调查组、物资运输线路组、物资相关费用组、资料收集分析组、后勤协调组等5个调查组。也可以按调查的地区分：如某项目调查组就分为海口调查组、湛江调查组、阳江调查组、广西防城港调查组分赴广东湛江、阳江、广西钦州、防城港、海南海口、文昌、澄迈、临高等地主要对地材的分布、储量、产量、运输、成本等方面进行调查。
2.2明确物资市场调查小组的工作内容调查小组的工作内容：调查和了解项目实施工程量所需物资的现有分布情况如何；主要物资生产厂家生产能力；物资价格的构成；主要物资市场供求关系，以及对价格的影响；办理相关证件需提交的资料、政府税费及收费情况；影响当地物资价格的各种因素等。
2.3初步调查根据各个小组的分工，实地进行初步的了解，首先可以寻找现有的一些合作伙伴进行了解，或用电话、传真等方式与当地政府各部门取得联系了解相关情况，并根据了解的情况进行初次调查，走访周边市场、实地察看。
2.4制定调查实施计划确立调查方向和内容，对本项目物资供应和价格影响较大的，进行重点分析和重点调查，制定正式的调查计划，使调查有一个明确的方向。对调查的实施时限、工作要求、工作内容、调查经费预算等做出详细说明，并报调查领导小组审批实施。
2.5准备所需调查表格及调查设计根据调查的具体要求和目的，编制相应的调查表格，是调查工作成败的关键。调查表格及调查设计对调查结果有直接的影响，所以，在物资市场调查中一定要注意调查表格及调查设计。
2.6实施调查和收集资料在调查中，可以采用各种方法：实地察看、寻访、座谈、问卷、面谈、电话调查，以及邮寄、留置等。主要采用的是实地察看和寻访的方式。调查范围应与物资采购范围相一致，当在某一城市做市场调查时，调查范围应为整个城市，但由于调查样本数量有限，调查范围不可能遍及城市的每一个地方，一般可根据城市的人口分布情况，主要考虑人口特征中收入、文化程度等因素，在城市中划定若干个小范围调查区域。划分原则是使各区域内的综合情况与城市的总体情况分布一致，将总样本按比例分配到各个区域，在各个区域内实施访问调查。这样，可相对缩小调查范围，减少实地访问工作量，提高调查工作效率，减少费用。在实际调查中，要注意以下几个问题：
2.6.1真实性。真实性，就是尊重客观事实，用事实说话。这一特点要求调研人员必须树立严谨的科学态度、认真求实的精神，准确收集数据和资料，严禁弄虚作假，虚报数字。只有严谨的科学态度，才能做出真实可信、对工作具有指导意义的调研结果。
2.6.2针对性。一般来说，工程项目前期物资市场调查工作是针对项目所需物资市场供应和价格一些较为迫切的实际情况的调查，解决我们在投标预算和资金投入、工程建设、项目经营中物资管理的问题。应明确所针对的问题，以及所获得的事实材料，分析问题的症结所在，提出具体可行的建议和对策。
2.6.3典型性。是指调研所得到的事实材料要具有代表性，所揭示的问题要带有普遍性。
2.6.4时效性。市场的信息千变万化，经营者的机遇也是稍纵即逝。市场调查滞后，就失去其存在意义。因此，要求调查行动要快，调查人员要对收集信息的时效给予明确，不要给决策者以延误的信息。
2.6.5科学性。市场调查不是单纯报告市场客观情况，还要通过对事实作分析研究，寻找市场发展变化规律。这就需要我们掌握科学的分析方法，以得出科学的结论，适用的经验、教训，以及解决问题的方法、意见等。在调查资料收集过程可以采用填写表格、记录、录音、复印、扫描、拍照和影像的方式，保证收集资料的真实行和准确性。
2.7调查整理和分析阶段实地调查结束后，即进入调查资料的整理和分析阶段。收集好已填写的调查表和各种资料后，由调查人员对调查资料进行逐份检查，剔除不合格的调查表，然后将合格调查表统一编号，以便于调查数据的统计。调查数据的统计可利用Excel电子表格软件完成。将调查数据输入计算机后，经Excel软件运行后，即可获得已列成表格的大量的统计数据，利用上述统计结果，就可以按照调查目的的要求，针对调查内容进行全面的分析工作。①选取与主题有关的材料，去掉无关的、关系不大的，使主题集中、鲜明、突出。②注意材料点与面的结合，材料不仅要支持调研报告中的某个观点，而且要相互照应，给全部观点以支持。③在现有材料中，要经过比较、鉴别、精选，选择最好的材料来支持调研者的观点。
2.8提交调查报告及补充调查撰写市场调查报告是市场调查的最后一步。调查数据经过统计分析之后，只是为得出有关结论提供了基本依据和素材，要将整个调查研究的成果用文字形式表现出来，使调查真正起到解决问题、服务于企业的作用，则需要撰写调查报告。调查报告必须包括以下内容：正文、资料的收集过程、结论及建议、必要的附件、表格及计算的过程等。
在对调查资料整理和分析过程中，会发现有些数据有遗漏，需要进行补充调查。调研材料所得出的结论，必须具有说服力，要把被调查的情况完整、系统地交待清楚，不能只摆出结论，不能疏漏事实过程和必要环节。但也不要求事无巨细，面面俱到，而要抓住事物的本质和主要方面，写出调研结论的推理过程。根据预测所得的结论，建议有关部门采取相应措施，以便解决问题。论述部分主要包括基本情况部分和分析部分。在基本情况部分，对调查数据资料及背景做客观的介绍说明，提出问题。在分析部分，包括原因分析、利弊分析、预测分析。
3施工企业前期物资市场调查的总结
市场需求情况分析范文第4篇
当一切调查和分析工作结束之后，必须将这些工作成果展示给客户。那么，我们首先需要明确的是：报告应采取什么样的结构体系？什么样的方式来表达数据的涵义？
报告的结构体系应包括，调研目的、调研方法、调研范围以及数据分析在内的一系列内容。这种体系基本上在每个同类型的报告中都适用，因此，此处不做更详细的说明，以下内容主要针对数据分析结论的表现方法。
关于数据分析的部分，通常情况下是采用图表表示的。图表是最行之有效的表现手法，它能非常直观的将研究成果表示出来。在将调研的分析结果变成令人信服的图表之前，首先要谨记，它只是一种传递和表达信息的工具，使用它的重要原则是“简单、直接、清晰、明了”。每个图表只包含一个信息，图表越复杂，传递信息的效果就越差。
在实际操作中，各种表格、组织图表、流动图表、矩阵等都被大量的运用到报告中，但总的来说，以下几种图表形式是最常用的：柱状图表、条形图表、饼形图表、线形图表。
使用图表的目的在于：将复杂的数据变成简单科、清晰的图表，让人能够一目了然的了解数据所表达的涵义。那么，如何选择不同类型的图表来表现不同类型的数据？首先，我们应先明确数据所表达的主题，然后确定可能使用的图表类型。
通常我们的研究数据所体现的关系是：频率分布、成分、时间序列、项类或相关性。要表达一个主题明确的数据，可能会有多种图表形式。但是，哪种是最能将数据表达清楚的呢？这就要求我们的主题(即图表标题)突出重点，点明主题。让我们来看一个例子，这个例子能将以上的意思，表达的非常明确。
这里的标题描述了图表的内容范围，大多数读者在看了这个图表后，都会把注意力集中到城西，认为图表的主题是“城西是绝大多数的消费者可能选择的区域”。但是，制图者可能是想表达“选择城北和城东的消费者较少，但随着城市建设的进行，将具有较大的发展潜力”。为了使读者将注意力集中在我们希望他注意的数据上，所以，我们可以在一般标题后附加一个重点标题：城北和城东将有更大的发展潜力。
既然已经确定了要表达的重点，那么接下来就是要明确数据间的相互关系，若是表示占频率分布、对比等关系，则除线形图表以外的其它几种基本图表格式都可以使用；在实际工作中可根据具体需要进行选择。总之，条形图表应该是应用最广的类型，而柱状图表是用得最多的另一种类型，这两种图表基本占整个报告中图表总数的半数左右；而线形图表和饼形图表的使用则应相对减少，更多的是将各种综合运用，如线形图表加上柱状图表，或饼形图表加上条形图表。
在用图表表达数据的同时，还要注意一些细节的处理。比如：使用柱状图表和条形图表时，柱体之间的距离应小于柱体本身；在说明文字较多时，用条形图表表示更清晰，便于读者辨认；在使用饼形图表时，应在标明数据的同时，突出数据的标识。即：同时使用数值与数据标识。
在我们进行过程中，请记住：选择和使用图表不是一个绝对精确的科学，所以你会注意到一些比较自由的限定词，如：总的来说、大多数情况、绝大多数、少数情况等等。所有这些都说明必须根据你的判断来怎样设计出最好的图表。另外，要完成一份合格的报告不能只是单纯的使用图形，还应根据实际情况尽可能的使用一些表格来丰富整个报告形式，使其不致太过单一。
一份合格而优秀的报告，应该有非常明确、清晰的构架，简洁、清晰的数据分析结果，其中的含义是需要在实际工作过程中去体会，自己加以总结。一份合格的报告不应该仅仅是简单的看图说话，还应该结合项目本身特性及项目所处大环境对数据表现出的现象进行一定的分析和判断，当然一定要保持中立的态度，不要加入自己的主观意见。另外，通常的市场调研报告都会有一个固定的模式，我们应该根据不同项目的不同需要，对报告的形式、风格加以调整，使市场调研报告能够有更丰富的内涵。
一、房地产市场调研的含义
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
二、房地产市场调研的作用
（1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
（2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
（3）有利于企业制订正确的营销策略；
（4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
三、房地产市场调研的内容
（一）宏观投资环境调查
（二）城市房地产市场概况
（三）目标客户群消费行为与市场需求容量调研
（四）项目基本状况调查
（五）项目所在区域市场状况
（六）项目开发策略建议
（七）营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研
四、 宏观投资环境调查
1、政治环境
政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何，将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。
2、经济环境
国内生产总值、国民收入的发展状况；能源和资源状况；城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分；社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况；商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。
3、社会文化环境
居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响，尽管文化有相对稳定性，但不是固定不变的，特别是生活习惯，审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
4、政治环境
五、城市房地产市场概况
1、一级市场土地出让情况，包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况；
2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构；
3、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格情况；
4、全市主要发展商开发销售情况，包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额；
5、三级市场交易情况；
6、当地房地产业相关政策法规。
六、目标客户群消费行为与市场需求容量调研
1、消费者行为调研
2、市场需求容量调研
消费者行为调研
消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。
市场需求容量调研
需求容量，是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求，才是现实的市场容量。
七、商品住宅市场需求容量调研，主要包括以下几方面：
（1）城市人口、家庭数量及变化趋势；
（2）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况；
（3）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等；
（4）居民日常消费支出水平与消费结构；
（5）不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。
八、项目基本状况调查
宗地基本状况资料（包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件）、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策；
九、项目所在区域市场状况
项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平，主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等，潜在竞争对手出现的可能性。
其中竞争对手调研又包括竞争对手的经营管理水平、资源状况、市场竞争地位、产品地理位置、种类、开发规模、产品品质、成本、价格、营销水平、销售状况、物业管理水平，创新能力与发展新产品的动向。
十、项目开发策略建议
1、市场细分与目标市场调研；
2、产品定位，包括产品类型、功能、品质、项目总体规划研究；
3、开发策略分析，包括项目开发规模、开发周期、成本控制、价格策略等。
十一、营销策划和销售执行阶段的市场调研
1、宏观经济环境研究
2、 市场供需与竞争对手动态调研
3、消费者调研，包括：消费者对本企业产品、服务包括物业管理的评价、意见和要求，客户满意度调研；
4、企业自身产品与服务调研，包括：产品优劣分析，在满足客户需求方面存在的缺陷和不足，产品市场竞争地位分析，本企业产品的市场占有率及销售潜力分析；
5、价格调研，包括：产品最适宜的售价、新产品的定价、老产品价格调整及消费者和竞争者对价格变动的反应；本企业产品价格与竞争企业同类产品价格的差异分析。
十二、房地产市场调研程序
（一）调研准备阶段
（二）正式调研阶段
（三）结果处理阶段
调研准备阶段
1、确定调研目标
2、初步情况分析
3、制定调研计划
正式调研阶段
1、确定资料来源
2、确定资料收集方法
3、调查表及调查问卷设计
4、抽样调查
5、现场实地调查
结果处理阶段
1、资料整理分析
2、编写调研报告
房地产市场调研方法
（一）调研方法
1、全面调查法
2、重点调查法
3、抽样调查法
（二）资料收集方法
1、二手资料的收集方法：查询、交换、购买、索取、委托情报网收集
①二手资料的收集程序 ②二手资料的收集来源
二手资料的收集程序
首先应确定需要什么资料。
第二步工作是从企业内部搜寻二手资料。
第三步工作是从企业外部进行搜寻。
第四步工作是对拟收集或已收集的二手资料进行评估，即评估资料的效度。
最后一步是确定需要收集的原始资料。只有决策所必需的，但又无法从二手资料中获取的信息才有必要去收集原始资料
二手资料的来源
1、内部来源：
本人资料库、企业档案（会计记录、销售报告、其他数据资料）、企业内部专家。
2、外部来源
（1）组织机构，包括图书馆、外国使团、国际组织、本国政府机构、商会或贸易促进机构、行业公会、出版社、研究所、银行、消费者组织、其他公司。
（2）文献资料，包括文献目录、工商行名录、贸易统计资料、报纸和期刊、综合性工具书。
（3）电脑数据库、互联网
（4）企业外部专家
（5）营销调研公司
2、商业资料获取方法：向市场调研公司购买
市场需求情况分析范文第5篇
关键词：地摊经济；地摊商家；管理；牛排
1概述
2020年，全球因新冠肺炎病毒（2019-nCoV）的影响，各国经济均受到严重冲击，国际货币基金组织IMF在2020年6月了世界经济展望报告，将全球经济增长预期下调至负4.9%，国家统计局公布中国第一季度国内生产总值同比下降6.9%的数据①。国家为了顺应抗疫下的经济发展需要，在2020年5月27日，中國政府中央文明办决定不将占道经营，马路市场，流动摊贩作为2020年文明城市测评考核内容。这个信息被公众和媒体解读为我国对“地摊经济”的松绑，随之全国各城市开始规范恢复和支持“地摊经济”。
然而，毋庸置疑地摊经济为百姓民众提供了一个几乎“0成本”的创业机会，平时只在商店售卖的商品也可出现在地摊，地摊商品种类多样，覆盖餐饮小吃、生活用品等行业。笔者经过实地走访观察发现，“牛排”作为承载西餐文化甚至在中世纪具有贵族内涵制作吃法讲究的食品，通过生产经营模式创新，如今也进入了地摊市场。笔者通过与商家进行深入探讨交流，发现了“地摊经济”潜在的问题，随后再通过“地摊牛排”的案例研究找寻解决问题的办法。
1.1研究方法
作者采用实地调查和深度专访的方式获取、整理并提炼信息；结合微观经济理论和案例分析剖析“地摊经济”的一般商品市场，案例分析“地摊牛排”在地摊市场的表现，最后对比和联合分析出“地摊牛排”带给地摊商家和管理者关于发展地摊经济的意见建议。
1.2研究对象
笔者选择自己的家乡（云南省红河州建水县）作为研究地，研究地有“地摊经济区”可供笔者走访对比调查。本文研究以“牛排”为销售主体的实体门店和地摊店的两种模式下商品市场为案例分析对象，同时也假设出其他一般商品在两种经营模式下的市场做理论分析，并与前研究案例进行平行比对分析。
1.3研究目的和意义
学界已有研究表明，我国对“地摊经济”的松绑，必然能对国内就业和经济起到积极作用。然而，地摊市场的出现也会对原先市场的门店商家带来挑战。
本研究报告旨在支持地摊经济的背景下，借助微观经济理论，通过模拟地摊和门店一般商品市场的供需变化，分析出其背后问题。再探索“地摊牛排”为案例的市场变化并从中总结出经验和成果进行比照，力求起到窥一而全身、特殊到一般的效果，最后向地摊商家和管理者给予发展“地摊经济”对策建议。
2中国“地摊经济”历史演进和当今意义
任何一种事物的产生和发展都有它的背景和历史根基可循，从它的历史演进出发，可更全面和理性的看待当前我国“地摊经济”的时代要求和使命。在当今中国，地摊经济虽以一种火热的势态进入大众眼帘，但追其根踪其实它早在中国的封建社会就有雏形并慢慢发展绵延至今。
文章主要梳理其重要脉络，在中国古代封建社会，最明显的出现商品剩余随之带来贸易的时间点就是商周时期，商时出现了专门交易的场所“肆”，普通平民在这里就是靠摆摊贩卖来偶尔卖些剩余商品；汉初时曾出现过活跃的地摊经济“商贾大者积贮倍息，小者坐列贩卖”《洪范》八政记载“日中为市，致天下之民，聚天下之货，交易而退，各得其所”②；隋唐时曾出现“司市”即“城管”，唐后期集市发展普遍，出现草市、野市。然而，宋朝在中国古代经济算是最发达的朝代，没有太多官府限制，出现了“夜市”，设置“街道司”对地摊进行管辖③，而繁荣的情景《清明上河图》就是最好的佐证；明清出现商业资本的萌芽，小说《红楼梦》里关于街边摊贩的描写场景就是很好的说明。到现代改革开放后，地摊经济一直处于被管制的情况，虽如此据黄耿志教授推算，依然有1.14亿人从事非正规经济行业。
从古至今的经济形式的发展演进那都是每个时代博弈的均衡，在既有的地摊经济的历史框架下，笔者认为当前“地摊经济”的恢复意义重大。已有学者研究表明非正规经济可提升城市化进程，提供就业机会，减少城镇失业率。④在我国当前经济承压和就业下滑的情况下，“地摊经济”作为此前的非正规经济的一种形式，作用不需赘述。
然而，当前中国已进入新时代，其矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要与不平衡和不充分的发展之间的矛盾。我国“地摊经济”则不再是古代农民经济背景下填补百姓普通供需简单交易的载体，更不是如往日被“一禁了之”的“单调”管制；相反，它在实现民族复兴的基调上，有着供给侧改革“减税降费”“三保”等智策的背景里，现在“地摊经济”重回舞台，必然意义非凡。市场的竞争不会可怜弱者，商品的供需在市场无形的手下有序分配，“地摊经济”商品市场的研究尤为重要，因为它的低成本低门槛给很多失业者或各群体带来创收机会的同时，它也分割着市场既有的资源，其潜在的问题是值得研究探索的。
3当前中国“地摊经济”潜在的问题
笔者通过在家乡（云南省红河州建水县）地摊区域的实地游走和观察，发现了一个地摊市场的“新贵”——“牛排”，大众观念里它是西餐的代表，且从做到吃都很讲究，可如今以新的模式进入到“地摊市场”中，然而它在“夜市”里依然体现出它的竞争力，从实地观察的客流量统计它并不输其他“口碑”摊贩。经研究发现它的竞争力并不是直接和牛排实体餐馆一起竞争，企图共分市场，而是发挥一种“市场补充”与同行合作的效用，让消费者的多样消费需求更加得到满足，实现收益。“地摊牛排”在市场发挥其竞争力同时，同行实体店家的利益也未受侵占，这样的“地摊经济”是对市场的补充，想必是受市场欢迎和接纳的满足消费者的多层消费需求。
然而，在和“地摊牛排”的经营者深入探讨中发现了其他的一般性问题。地摊因为不收税甚至不缴费，或者缴费费率低廉的特点，低门槛给予了很多人创业经营的机会，同时他们的商品大多价廉物美。然而在短期市场总需求保持不变的情况下，地摊商家凭“低成本”的优势向市场输入商品则可能会与有铺面租金成本的同质商品实体门店产生直接的竞争，但如果向国家纳税的实体商家因为地摊经济的出现导致入不敷出甚至悄然退市，这局面也是管理者们不愿看到的，背后潜在的市场竞争的问题就是文章剖析的内容。
3.1研究假设与条件
从浅析的层面出发，不考虑实体店主税率和地摊商贩交通成本和设备成本等因素；同时为了使分析简洁且有代表性，本研究不对商家的产出和成本做细致深入的测算和研究；所研究的商品除了有特指外，研究对象均为一般商品（即商品价格和数量呈反比的商品）；本研究也不考虑消费者收入的影响因素；本研究仅在市场商品的价格和数量两因素之間展开分析。
①因地摊低成本，行业厂商进出无障碍，因此在同质商品市场里它趋向于完全竞争市场，因此本文除了案例特点分析，其余的论述假设均基于完全竞争市场情况下进行。
②同质商品商家产出，引用Cobb-Douglas生产函数，K代表资本（capital），L代表劳动力（Labour），A代表生产率或生产方式的影响因素。
③同质商品地摊商家的生产成本只包含可变成本Cs=VCs，门店商家的成本包含固定成本和其余可变成本Cp=FC+VCp。
3.2研究过程
先模拟从售卖一般同质商品的地摊商家和实体商家存在的市场竞争和挤占问题探讨，再对比“牛排”行业的地摊商贩和实体店家的市场。
3.2.1假设售卖一般同质商品的地摊商家和实体商家，在经营时间有重叠的情况下，其一般供给需求均衡图如图1。
观察图1可知，如图所示，横轴为市场同质商品的数量，纵轴为同质的商品，供给曲线（S）需求曲线（D）当市场只有实体商家时，市场均衡点在（Q，P）。当市场加入了地摊商家后，市场短期总需求不变，但供给增加，供给曲线右移，市场的均衡点移动到（Q′，P′），意味着商品价格将会下降。
对于地摊商家，其的生产成本在短期只有可变成本，最直观就是不需承担高额的铺面租金，成本低，无租金压力，因此即使商品出售价格相对低，一般情况下这不仅不会对地摊商家盈利造成太大影响，地摊商家甚至会凭借价格低的优势，转为其市场竞争力。
对于实体商家，地摊商家售卖其同质商品，将会对其交易价格和数量造成冲击，商家甚至会选择降价。可商家应当权衡自身成本，商家的成本除了可变成本以外，还包含着每个月需缴纳的租金作为固定成本，从完全市场的利润最大化的角度思考（边际收益=边际成本），一旦边际成本低于平均成本，商家将会视情况考虑停业。此外，实体门店商家作为政府税收收入来源的重要群体，收益下降将导致税收下降。
其实，刚才我们分析的一般同质商品在实际市场的观察中发现有很多这样商品，且它们的地摊和门店的经营时间均会有重叠，于是潜在着地摊商品冲击门店商品供给“抢蛋糕”问题。例如，生活用品行业的口罩，地摊商家可以出售1元一个，而实体药店或生活用品店考虑诸多因素后定价口罩2.5元一个，同质的商品悬殊的价格，势必会对高成本的门店商家造成影响；类似的有实体花店和地摊花店，以及其他存在经营时间有重叠的实体和地摊营业的小吃，玩具等行业。3.2.1的研究分析虽是简单的经济理论推导分析，可是它却反映了在地摊经济的发展中，在商品市场需求既定的前提下，很多行业的地摊商品存在对同质商品实体门店造成供给冲击“抢蛋糕”的潜在普遍性问题。
3.2.2对比分析食品行业的“牛排”店，在实体店和地摊店两种情况下，经过实际统计调查，比照双方牛排的均价，将其实体门店牛排价假设是43元，地摊牛排价是25元。此外，进货渠道和材质一样，排除商品本身的成本差异因素。为了将市场的分析更简洁直观，研究假设当地市场只有1家实体牛排门店，且只有1家地摊牛排店，市场的商品供需变化分析如下：
①在只有1家“牛排”实体门店的情况下，商品的边际成本和边际收益以及市场的需求如图2，它更趋向于垄断市场的图形，均衡量为Qp，均衡价格Pp为43。
②假设在只有1家“地摊牛排”的情况下，由于成本只有可变成本，且成本低，于是它的边际成本会相较平缓地向上延伸，随之市场均衡交易量会偏多，价格Ps=25偏低。
③综合图2与图3的对两个市场的单独分析，再结合门店和地摊“牛排”的实际观察和采访的经营状况，研究发现虽两者是同行业的两家店，但并未出现明显的量或价寡头博弈，反而两者因为各自的优势在满足着不同的消费群体和需求，并未出现3.2.1出现的因地摊市场而带来的与实体挤兑门店商店的挤兑的潜在问题。相反，他们更加偏向于更像是“牛排”市场的一次内部合作，因各自特长进行了一次价格歧视，最终服务了不同消费群体，支撑自身发展。
具体阐述，首先两者的主要营业时间并未出现叠加，门店的经营时间一般为下午4：30至7：30，而地摊店的经营时间为晚上8：00至次日凌晨1点，避开同时段抢客流的竞争局面；此外，两者的定价和服务方向不一样，丰富着市场供给满足着消费者不用的消费偏好，例如，出于各理由，偏向到门店消费舒适高雅的牛排用餐环境等门店提供的综合服务的会选择花高价钱到门店用餐。然而，部分消费者愿意让渡部分需求，偏向低价但也专注于消费牛排的“夜市”氛围的，他们会选择“地摊牛排”。
综上，无论是门店还是地摊牛排都满足着消费者的不同需求，我们又权且模拟把图2和图3叠加在一起，门店满足不了的消费需求由地摊来补充，最终社会总价值剩余提升，它接近垄断市场进行了简单的价格歧视，用两个价格水平满足着市场不同消费群体的消费需求。回归研究主题，因地摊市场的加入将社会消费者和商家的价值剩余都提升，当前地摊经济有望为提振经济、拓宽就业带来积极效应。
3.3研究结论
根据我国当前的地摊市场的情况，大部分商品的地摊商家同质商品的门店商家，潜在着商品竞争的问题。当市场总需求不变的情况下，地摊市场加入会提升商品交易量，使均衡价格下降，分割门店既有利益，甚至存在挤兑的风险。
通过地摊与门店牛排的对比联合分析，得到当地摊商品和门店同质产品存有潜在的合作和补充关系时，市场需求多样性会进一步得到满足，供需双方的价值剩余会得到提升，门店和摊店商家均可获利。
此外，研究发现，可将商品行业的经营时间作为划分点，利用经营时间的不同和生产模式的创新性，可甄选出有“合补关系”的同质商品，通过地摊商家对它的销售，充分发挥“地摊经济”的优势，扩大赢面，提高社会价值总剩余，满足多层次消费需求，为经济提效助力。
4意见与建议
根据本论文的研究结果，笔者将从发展地摊商品经济的角度主要给地摊商家和城市管理者提出建设性意见。
