简述房地产投资的特点范文第1篇

关键词：新会计准则；投资性房地产；影响；公允价值

一、简析投资性房地产的相关内容

笔者主要是从投资性房地产的概念，投资性房地产的会计核算、投资性房地产的计量模式等方面，简要分析投资性房地产的相关内容。

（一）投资性房地产的概念

通过查阅各种相关资料，我们可以看出，投资性房地产与普通房地产业的主要区别，从概念上来看，投资性房地产主要是地产商为了获取房屋租金或房屋固定资产的不断增值，或者是同时达到这两点目标而进行的一种投资获利性房地产。通过投资性房地产的概念和其运营的最终目的，我们知道，相对于普通的房地产而言，投资性房地产必须能够单独的计量和对外出售。对外出售主要包括可以出售已经对外出租的某块具体的土地使用权；或是房地产商已经持有并准备在房屋获得增值后，再予以对外转让的土地使用权，还包括房地产企业现阶段已经拥有并已对他人出租的各项建筑物。这较普通的房地产，投资性房地产对外出租的选择余地更大，赚取的盈利价值更多，可以实现出售、出租具体建筑物的目标，也可以实现出租或是转让已有或是已租给他人的某块土地的使用权，从而可以从中获取更多更大的经济利益。这其中不包括房地产商用以经营或是留作厂房的自用房屋。

（二）投资性房地产的会计核算

新会计准则明确规定，针对于投资性房地产的特有特点，对投资性房地产的会计核算也具有严格的规定，它需要明确的前提条件才能实现会计确认，这个前提条件主要是指要具备很可能流入该投资性房地产的相关的经济利益以及该房地产企业的资本成本能够很明确的核算和计量，只有同时满足这两个条件，才能对投资性房地产进行会计核算，这不仅有利于从总体上评估该投资性房地产的总体资金优势，也有利于保证与其交易的企业的相关利益，这有利于市场经济的稳步发展，也有利于推动投资性房地产业的不断良性的发展。

相关会计准则中对投资性房地产的最初计量也有明确的规定，它要求投资性房地产应该严格按照成本进行会计计量，投资性房地产的成本主要是包括购买房地产的成本款，在购买过程中所支出的各种消费税费，以及其余可以归该房地产支出的一些税费；还包括该投资性房地产在建造过程中所花费在建造该投资性房地产上的各种建筑费用以及为了能使该项资产投入使用所花费的各项费用。通过这两点规定，我们可以得出投资性房地产在进行会计核算和计量的要求和步骤，从而有利于保证其更好的进行核算。

（三）投资性房地产的计量模式

新会计准则对投资性房地产的计量模式提出了一套新的模式，那就是可以对投资性房地产采用公允价值模式进行计量，这种新的方式可以给投资性房地产带来会计计量模式上的创新，但也必须具备必要的条件，首先必须要保证该投资性房地产所在的区域内有活跃的充分的房地产交易市场，通过从这些活跃的地产交易市场上，该企业能够从中获取其他企业的房地产的价格或是相关的其他信息，从而可以为该企业的正常发展提供可靠的参考信息，利于该企业随时作出相应的调整，也可以对投资性房地产中的公允价值作出正确合理的评估。

通过上述对投资性房地产的相关内容的简述，我们对投资性房地产的相关知识都有所了解，通过对投资性房地产的概念及它的会计核算模式及计量模式进行分析，我们可以看出，投资性房地产的会计核算的特有规定，下文中，笔者主要是论述新会计准则对投资性房地产会计政策的影响。

二、初探新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

新会计准则对投资性房地产的会计政策产生了很大的影响，随着房地产业的不断发展，特别是投资性房地产的迅速发展，一种新的公允价值模式便应运而生，但通过调查研究发现，大多数的投资性房地产所采取的会计核算模式仍然是传统的成本核算方式，而不采用公允价值模式进行核算，下述笔者主要是从以下几方面来探讨新会计准则对投资性房地产会计政策的影响：

（一）没有形成一套完善的评价公允价值的市场体系

新会计准则中对投资性房地产的会计核算作出了明确的规定，特别是对采用公允价值模式的计量的要求和前提条件更为严格。新会计准则中明确规定，只有有足够的证据证明投资性的房地产的公允价值能够持续可靠的获得，才可以让投资性房地产采用公允价值计量模式。公允价值的应用必须符合两大条件，一是该地产必须要具备活跃的房地产交易市场，并且还应能及时的从市场上获得相关的各种信息，以作出相应的调整。公允价值模式的最大优势在于，它能够较真实客观地反映出投资性房地产的所具备的实际资本能力、市场价值和所具备的盈利能力，这样可以有效的正确的反映出该房地产投资企业的各项综合能力，有利于该房地产对自身的发展适时的作出调整，可以推动投资性房地产业的不断健康稳定的发展；但这种公允价值计量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中国市场经济发展还不够成熟和完善，市场体系还不够健全，市场上很多同类市场的交易信息还不够充足，有些企业为了自身的利益不愿公开该企业的相关信息，从而导致市场上的各种交易信息缺乏公开性，不利于企业获得足够多的信息，这样就无法满足公允价值得以实现的前提条件。新会计准则中明确要求企业能够从活跃交易市场上相关企业的房地产市场价格信息，从而能够客观的对自身的资金及市场地位进行分析和定位，以便对投资性房地产的公允价值能做出明确而合理的评价和估算，综合各种原因，结合现阶段的市场经济条件发展的水平，以及综合分析现阶段的市场环境，新会计准则中规定的投资性房地产采取公允价值计量模式进行计量的要求，在现阶段现有的市场环境下是无法严格有效的实施的。我们必须去探讨一种新的更有利于更适合投资性房地产的会计核算模式，不断的健全市场机制，推动投资性房地产的发展。

（二）新会计准则改变了税收与对企业价值的关系

新会计准则的实施，带给投资性房地产最大的影响就是改变了在成本价值核算下的税收对企业价值的关系，这种改变表面上只是简单的调整了二者之间的相关联，实质上却从企业内部深层次的改变了企业的经济利益，改变了企业整个经济链。在原先的以成本核算的模式下，投资性房地产每期都要提取固定的资产折旧费或是摊销一些必要的资产损失费，从而使当期的账面资产利润减少，但是这种固定资产的折旧和摊销可以在企业本期交税之前就进行，因此可以提前从税收中支取，这样就可以实现抵消税收的目的，从而可以保证企业的经济利益的实现。新会计准则中的公允价值计量模式，则无法实现这一目的，公允价值模式需要企业能够持续而可靠的保证资金来源，这种模式不再对投资性房地产进行固定资产的折旧和提取相应的摊销，而应当以企业的实际支出计入企业的账面价值，这一做法虽然能够很客观的反应企业当期的收益和负债，但由于不能提取固定资产的折旧和摊销，企业便无法实现税收的抵消，这样就大幅度地增加了企业的税收压力，这样就会减少企业的价值，因此，虽然新会计准则明确规定投资性房地产应采用公允价值核算模式，但由于多数企业为了减少税收的压力，仍然采用传统的成本计量模式，为了能更好地推动新会计准则的实效，我们应不断的改革和更新投资型企业的经营思想，处理好税收与企业的关系，推进企业的不断发展与壮大。

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（三）公允价值模式会影响企业的业绩

传统的成本核算模式，是一种以投资企业的成本为核算基础的一种计量模式，它无须考虑市场上房价的变动，不论房价上涨或是下跌，都不会太大程度的影响企业的实际成本，从而也不会大幅度地影响企业的业绩。新会计准则中规定的投资性房地产采用公允价值模式，这种计量模式的变化，可以使企业的报表更加科学合理，但并没有从内部上改变企业真实的内在价值。在房地产市场发展趋势较好，市场上房屋都在涨价的情况下，企业采用公允价值模式能够在一定程度上增加企业的资产和利润；但是，如果房价下跌，采用这种模式就会给公司带来严重的账面损失，这就使得企业的资金链时刻处于变动中，从而增加了企业的资本变动，影响了企业的业绩，导致企业在进行资产和利润管理上遇到很严峻的问题。特别对于投资性房地产这类投资性行业，更加剧了企业经济和利润的变化，严重影响了企业的业绩。为了能使投资性房地产稳定的发展，我们必须不断采取各种措施，减少公允价值在实施过程中的不利因素。

通过调查研究我们发现，房地产企业中采用公允价值能增加房地产企业会计信息的真实性，可以使房地产企业的账面价值更加客观可靠，可以让房地产商随时获得最可靠的资金信息。然而，由于上述所提出的这些问题的存在，投资性房地产中以公允价值计量的会计核算模式还有待研究，它不可能很快的被市场所接受并运用，它需要一个适应当前市场经济的过程。但随着市场经济的不断发展，市场体系的不断健全，公允价值模式将会最终取代传统的成本模式，并最终被企业所接受和加以应用。

三、简述新会计准则对投资性房地产业未来发展趋势的影响

通过上述论述，我们可以看出，投资性房地产业是有别于普通房地产业的一种企业，新会计准则的实施，对其产生了很大的影响，下面笔者简要论述新会计准则的实施，对投资性房地产业未来发展趋势所产生的影响：

（一）新会计准则的实施将会影响地产业的实际经济利益

投资性房地产的一个明显的特征就是它是通过出租已出售或出租的某块土地使用权，从中获取利益，但那些留作厂房或是用以经营的建筑物则不可以归于投资性房地产，因而也无法在市场上进行交易，获取利润。新会计准则的实施，提出了对投资性房地产进行公允价值模式的会计计量，这样就会加重企业的税收负担，从而会影响企业的实际利益，但如果市场经济能一直稳定持续的发展，房地产业能在市场上占据有利的竞争地位，能够拥有有利的价格优势，那么新会计准则的实施，将会不断推动投资性房地产的快速的发展。

（二）新会计准则的实施对投资性房地产未来的发展趋势影响深远

传统的会计准则中对投资性房地产的会计核算都是采用成本核算，这种模式有其一定的优点，但也具有缺陷。传统的成本模式主要考虑的是企业的资本，所需做的报表很多，这样不仅消耗时间，也影响了工作效益，但新会计准则中规定的公允价值模式，很大程度上改变了这种现象，公允价值模式下，是通过企业的账面价值，直接的反应企业的赢利或亏损情况，它可以将各种报表加以有序的整合，这样不仅节省人力物力，同时还可以有效的提高工作效益，能通过简易清晰的账面价值报表，反映出房地产业的发展情况，所以说，新的会计准则的实施将会很大程度上影响投资性房地产业的发展，对其长远的发展产生深远的影响。

综上所述，我们可以看到，新的会计准则对投资性房地产的会计核算产生了很大的影响，同时对投资性房地产的未来发展趋势也将会产生很深远的影响意义，为了能更好地运用新的会计准则，我们必须努力发展市场经济，不断完善市场经济体系。

参考文献：

[1]向巧玲.浅谈新会计准则之投资性房地产[J].当代经济，2008，(21).

[2]财政部.企业会计准则应用指南[M].北京:中国财政经济出版社，2006.

[3]王海.公允价值的演进逻辑与经济后果研究[J].会计研究，2007，(8).

[4]黄开兴.投资性房地产准则差异比较及对企业的影响[J].黑龙江对外经贸，2007，(4).

[5]赵延波.浅谈投资性房地产[J].科技信息，2007，(9).

[6]李健.投资性房地产准则解读[J].会计之友，2008，(22).

[7]财政部.企业会计准则[M].北京:经济科学出版社，2006.

简述房地产投资的特点范文第2篇

下面就是其中两个典型案例，描述的逻辑顺序如下：

简单说明房产如何诊断――问题如何解决―― 最后的建议

案例一

先生，30岁

供职于IT业外企，公司基本保障周全，常开车，除职位收入外，自己经营相关生意，收入丰厚，有计划5年后辞职自己经营公司。

夫人，29岁

自由职业者，做特色首饰生意，

3年后有要小孩的计划。

家庭年度净现金流

（收入―支出）：约80万元。

自住一套3年前购买、有贷款的市内一居室。同时，去年底购买新公寓房一栋，预计今年底收房入住。

市内一居室小户型房产，

未来出租预期收益计算：

总房款：26万元月供1300元。

装修家电另投入约4万元。

目前该房产预计月租为1500元。

简单计算结果:200元／月的盈余。

最多可以打平物业、取暖、维护等费用，即资产现金流为零。

建议ADVICE

提前还贷

由于家庭整体投资趋向保守，期望收益率在安全性较好的5%左右的品种，而现金保有量又较为充裕，建议搬入新家后，将该房产出租转型为收益型资产，做提前还款。

因为房贷款利率在5.5%左右，如果资产收益的现金流为0，则意味着在用这套房子给银行打工了。通常选择持续占有使用银行贷款，都是因为手中有高于房贷利率的投资品种，不愿意在变现很困难的固定资产上占用自有资金。

目前这个家庭中，无论先生的生意或其他投资都有很充裕的自有资金，因此建议利用好该房产作为收益性资产。

提前还贷后，该房产投资收益及现金流数据如下:

收益率刚刚跨过房产投资收益的最低评估底线，未来如果房租租金可上升，收益率也随之上升。而且，一般3年前投资的市区房产，在房产二级市场通常可以做到保本，即本金安全，未来出售变现的资金还可选择投资于其他金融品种。

注意ATTENTION

由于国内房产不含土地所有权，只有70年土地使用权，而房产在建筑时的使用寿命仅为50年，则意味着――房产在35年时是土地使用权价值的峰值，之后会不断贬值。同样，地上建筑在25年时价值也到达峰值，之后不断贬值。为家庭资产安全起见，建议在房产出租使用25年后变现卖掉，才可以保护资产的最终安全。

新购置的房产分析:

总房款：130m2 x 8200元/平米=1066000元

其中：首付32万元，月供5000元

预计年底交房，装修、购买家电和家具等预计30万元

两年后拿到房产证，希望分5年提前还清贷款

贷款共75万元，五年付息约5万元，房款＋利息＋装修、家电＝142万元投入。

未来出租以5%的收益底线，则净租金应达6000元／月以上；若出售以精装修房计算，目前成本已达将近1.1万元/平米，在那个区位短期内出售稍有难度。所以，建议5年后持有该房产自住，以提高生活品质，或出租获得收益。

目前该家庭整体投资风险偏好在3%―5%之间的保本型稳妥收益品种和小风险收益品种区间内，比较拒绝6%-10%和更高风险区间的品种。

由于目前房屋贷款利率为5.5%，高于5%的小风险收益品种的收益利率。所以，这个家庭投资的第一步要锁定债务清偿；并在目前的黄金年龄锁定低费率优势，选好健康、意外和养老保险，然后关注部分新型短期理财品种，具体如下：

建议ADVICE

积极的债务管理

2006年：目前存量资金110万元，30万元新房装修入住，20万元还清小户型房产贷款，16万元新公寓房的提前还款。等于马上可以产生一个年收益率在5.2%的30万资产（市内小户型出租）。

2007―2010年：每年16万元新公寓房的提前还款，可在最短时间内结束债务，资产进入全面盈利。

建议ADVICE

积极的投资管理

由于先生5年内工作、生意都不会有大的变动，即家庭现金流会相对稳定，建议在债务管理不变的基础上，在仍有债务的5年内，采取积极的投资策略――借助国内股市最活跃的这几年，参与由专家打理的股市投资，投入金额以尚未偿还的贷款额为参考，年收益率目标锁定在10%，用以抵销贷款利息支出。

待5年后债务结束，可全面回归安全性更强的品种。

（说明:届时由于金融市场的逐步发展繁荣，市场中也会慢慢出现更多的安全性品种可供选择）

案例二

先生，29周岁

供职于国企房地产公司，行政岗位，有基本社保，年收入7万元。

夫人，28周岁

外企主管，社保周全，年收入15万元。

家庭年度净现金流

（收入―支出）：约12万元，

夫妇选择时尚的丁克家庭生活，目前住在老人的祖房中，并投资了一处回龙观附近的经济适用房，7月交房，装修后希望10月可出租获利，目前当地月租金1200元/月。

由于工作之便，还想在同一地点再选择投资同类房产一套。

回龙观房产未来出租预期收益计算：

以两年内提前还款完毕，即全额付款情况看目前已投资房产的投资收益：

经过计算（计算具体过程省略）:投资决策的底线是净租金不低于1068元/月。

说明:目前当地租金为1200元／月，以长期平均维持费用100元／月（包含物业、供暖、再装修、室内家具家电设备更新、少量断租等），1200元--100元=1100元，刚刚达到1068元/月的投资决策底线。

而以总价30万元（即原准备今年再投资的房产为例，含装修家电），三成自有资金9万元，七成贷款21万元，贷款20年，计算投资收益：

结果是:投资决策的底线是净租金不低于1250元/月。

说明:以上数据明显显示出：以月供方式买第二套同类房产出租，会让家庭出现负现金流，即资产损失。

租金收益不可期待的情况下，只能评估买卖差价收益，一些简单分析如下：

该地区该类房产未来出售预期分析

目前回龙观地区新房供应量较充足，房价稳定，从长远看，一个地区房产升值的因素往往有:

1) 交通有巨大的改观，例如通了轻轨，高速等。

2) 区块功能从单一逐渐往综合发展，比如，原来是纯居住区，后来向居住、商业、办公综合区发展。

而目前回龙观地区上述两方面都不太具备:

1) 交通改观已初步完成，13号轻轨线、八达岭高速早已通车，这个增长点的房产增值能量已大部分释放。

2) 目前北京市政府已经明示的综合区域发展重点是顺义、通州和亦庄，也就是市政府不准备向回龙观地区再做大规模投入。

因此，从购买、未来增值和出售获利来看，都不是非常理想的选择。

综上所述，建议：

已经购买的回龙观房产可继续持有，以保值为投资预期。

不建议再在同一地区，购买完全相同的房产，原因有：

简述房地产投资的特点范文第3篇

内容摘要：本文以北京市为例，构造了房地产预警度指标，确定每个指标的权重，根据预警界限判断每个指标历年的检测结果，从而求出北京市房地产业从2001年到2009年的的综合警度，并利用灰色预测模型对北京市未来两年房地产的发展情况作了预测。并进一步分析其应用，认为房地产的警度可以作为跳跃项，添加到随机波动房产预测模型中，弥补随机预测的不足。

关键词：灰色预测 房地产 预警度 随机预测

引言

自20世纪90年代以来，房地产业已经成为北京市国民经济的重要支柱产业。近两年北京市房地产投资占全社会固定资产投资的比重更是高达55％以上。目前我国缺乏一个以定量分析为主的对房地产市场进行预警的体系。因此，当前对房地产预警进行研究具有重要的意义， 这不仅关系到我国房地产宏观调控的效果，而且关系到我国房地产市场乃至整个国民经济的健康发展。

对房地产进行预警可以帮助中央政府了解房地产业发展状况与行业结构及行业与宏观经济的协调比例关系，能够及时进行调控。对投资商而言，可以使他们及时了解房地产业的整体状况和发展状况，提高其投资时机、投资结构的决策准确程度。房地产警度预测的核心思想是通过对关键指标的选择和建立 ，对房地产经济运行的总体态势和局部特征的变化进行准确判断，并对其今后走势做出正确的预测和评价。

灰色预测模型GM(1，1)概述

（一）灰色系统预测方法

灰色模型（Grey Model）简称GM模型，是灰色系统理论的基本模型。主要任务是根据社会、经济、技术等系统的行为特征数据，找出因素本身或因素之间的关系，从而了解系统的动态行为和发展趋势。为了弱化原始序列的随机性和波动性，为灰色模型提供更加有效的信息，对原始数据进行预处理，通过采用对序列进行一次累加生成的处理方式生成新的数据序列，然后对累加生成序列建模，最后进行累减还原成预测值，一般通过一次累加生成序列建模，即GM（1，1）。

（二）GM(1，1)模型建立的方法和步骤简述

设置原始时间序列：

其累加生成序列为：

按X (0)序列建立微分方程模型，其离散形式为：

其解的时间响应式为：

确定参数a、u：仅需辨识出这两个模型参数（式中a为发展灰度，μ为内生控制灰度），具有预测需要的原始数据较少，计算步骤简单等优点。a，μ按最小二乘法求解。

将计算得出的参数代入式（1）中进行数据还原即X (1)(k+1)的预测值。然后将X (1)(k+1)做累加还原，便可以得到原始数据的预测值：

预测值算出后，还要运用残差或后验差对模型进行检验。后残差检验是对模型精度的等级标准作出合理的评价，按照精度检验C和P（小误差概率）两个指标进行评定。

实证分析

本文实证分析了北京市2001―2009年房地产的预警情况，并预测2010年、2011年两年北京市房地产综合警度的数值。本文所选择的数据来自北京统计年鉴、北京市房管局、北京市房地产交易登记中心。

（一）统计指标构造与数据搜集

房地产预警度指标的设计关系到能否科学有效地建立房地预警体系，是目前房地产预警研究的一个重点。本文在参考国内外文献的基础上，结合北京市房地产实际情况，选取10个预测房价的统计指标作为原始指标（如表1），并在此基础上构建了7个复合指标。

将这10个指标进行处理，转换为具有可比性的增长率指标如下：

D1=房地产投资额/全社会固定资产投资额

D2=房地产开发投资增长率

D3=房地产竣工面积/房地产施工面积

D4=（商品房价×人均住宅面积）/年人均可支配收入

D5=土地开发面积增长率

D6=商品房销售面积增长率

D7=实际销售面积/批准预售面积。

以上7个指标的原始数据见表2。

（二）指标权重的确定

本文采用主成分分析法，主成分分析是多元统计中降维的一种方法，它将原来多个指标重新组合成互相无关的几个综合指标来代替原来的指标，实现用少数的几个综合指标尽可能多地反映原来指标的信息量。根据表2对这7个指标进行主成分分析。表3为主成分的特征值及相应特征值的贡献度。根据主成分个数选择原则，选择两个主成分F1和 F2 ，其中F1，F2的特征值依次分别为3.857和1.657。

从表4可以看出，对主成分F1而言，指标D1，D2，D3，D6有较高的载荷，因此主成份F1主要可以由这几个指标来解释，指标D4，D5，D7主成分F2上有较高的载荷，因此主成分F2主要可有这个3个指标来解释。于是我们可以得到这两个主成分关于七个指标的表达式，即：

Fl=0.514* D1+0.671*D2 +0.758*D3

-0.945*D4-0.071*D5+0.989*D6-0.831*D7

F2 =0.782*D1-0.682*D2+0.527*D3

-0.089*D4-0.167*D5-0.013*D6+0.515*D7

F =0.55095* F1+0.23672*F2

于是可以求得各个指标的权重，见表5所示。

（三）综合警度的求取

数据标准化。在判断每个指标的警度过程中，需要将这7个原始指标标准化，在软件SPSS16.0中可以求得标准化的数据。

预警区间的确定。根据房地产发展态势，房地产状态一般划分为过冷、微冷、正常、微热、过热五个状态，相应地房地产警度可划分为1级（过冷）、2级（微冷）、3级（正常）、4级（微热）、5级（过热）。本文根据历年房地产警度指标数据，运用统计误差理论所得出的3σ法则来确定预警界限的区间，判断出各年房地产的监测情况。如表6所示。

数据标准化后，相应的预警区间转化为：

区间[―∞，一2]为过冷，[―2，―1]为偏冷 ，[―1，1]为正常，[1，2]为偏热，[2，+∞]为过热。

可以得到各个指标在2001―2009年的警度监测情况，见表7。

根据上文的警度监测的赋值规则可以得到各个指标的分数赋值情况，见表8所示。

综合警度计算。记赋值表所组成的矩阵为H。于是可以得到 2001―2009年指标的综警度（M）情况为：

M=H*W（M 为综合警度，H为指标历年赋值矩阵，W为指标权重），利用前人的研究成果，5×80%、5×70%、5×50%、5×40%分别为过热、微热、正常、微冷、过冷的临界点，相应的区间为：[4，5]为过热， [3.5，4]为微热， [2.5，3.5]为正常， [2，2.5]为微冷， [2，1]为过冷，从而判断各年房地产的监测情况。结果见表9所示。

从表9可以看到，北京市房地产 2000 年到2006年处于正常状态，2007年处于微热状态，2008年由于全球金融危机爆发，房地产业也出现低迷， 处于微冷状态，2009年房地产市场恢复生机，出现微热状态。与实际情况基本吻合。

房地产综合警度的预测

通过建立 GM（1，1）模型来对2010年和2011年综合警度值进行预测，预测过程如下：

（一）GM（1，1）方程

通过GM灰色建模软件的运算可以得到结果为：发展灰度α=0.053604，内生控制灰度μ=0.202138。根据时间响应函数计算公式：

把μ，α的值以及x(1)(1)=x(0)(1)=2.8629带入上述公式，可以得出GM（1，1）方为：

（二）利用模型进行预测

根据模型进行累加还原，可以计算出2010年和2011年的预测综合警度值分别为：3.50079和3.01248。

（三）后残差检验

后残差检验是对模型精度的等级标准作出合理的评价，按照精度检验C和P(小误差概率)两个指标进行评定。

本例的后验比 C=0.2435，小误差概率P=1.0000，从 C、P以及残差的数值看，这个模型是符合预测要求的，因此预测结果可靠。此时北京市2010年和2011年的预测综合警度值分别为：3.500793和3.01248。表明2010年北京市房地产的综合警度是微热的，2011年综合警度是正常的。

带有灰色预测跳跃的房价随机模型

（一）房价随机模型与灰色预测房价跳跃

笔者认为，可以将前文所研究的灰色预测模型扩展应用到房产价值的预测当中来，构建带有灰色预测跳跃的房价随机模型。将预警度作为跳跃项加到房产价值随机波动预测模型中。目前在预测房产价值的研究中，随机预测模型应用最为广泛。应用随机模型预测房产价值的研究中大多数能够达到良好效果，但缺点是由于政策、经济因素等突然信息对房价影响的偶然性描述不够充分。由于房地产价格受许多因素的影响，有受偶然的因素影响而使价格的高低产生扰动，故其有灰色成分。

对于房产价值量的预测无论是理论还是实际中都具有重要的意义，例如在反向抵押贷款定价模型中，房屋价值的波动率是重要因素，如果预期房价长期水平的上涨率高，那么反向抵押贷款的额度可以相应提高。笔者认为可以将前文所研究的灰色预测模型扩展应用到房产价值的预测当中来，构建带有灰色预测跳跃的房价随机模型。

（二）带有灰色预测跳跃的房价随机模型构建

考虑房地产价格服从几何布朗运动，得到下式：

其中，dHt是房屋价值的时变微分，kH是房价均值随时间变化漂移扩散部分的速度参数。ω是历史一段时期内房价均值，rt是随机利率，dt是时变微分，σH是房价在历史一段时期内的波动率，dHH,t是服从均值为0，标准差为1的维纳过程，当考虑房价服从几何布朗运动时，并不能完全描述各地区房价的历史发展趋势，通过灰色预测方法，预警当前或未来房价出现偶然性跳跃波动的可能是合理的，也是可实现的。

利用上文灰色模型预测房地产警度，将其作为跳跃项加到随机波动预测模型中，对于正常预测，在房价随机预测模型中不考虑跳跃项，对于过冷预测，增加向下跳跃项，对于过热预测，增加向上跳跃项，即加入突发事件对房价的冲击影响，因此本文尝试构建带有灰色预测跳跃的房价随机模型如下所示。

λ是房价的跳跃强度，It是时变的跳跃方向。该研究假设房价在历史一段时期内围绕均值上下波动，并存在一定的波动率，而且受政策、经济等偶然因素的影响产生跳跃，这三部分描述房价走势，其中历史均值、历史波动率、跳跃强度都设为常数是一种简化处理，也可以做得更复杂。

由于本文篇幅有限，对灰色预测跳跃的房价随机模型没有进行实证分析，留待 以后文章再行论述。

结论

本文以北京市为例，将主成分分析和灰色预测GM（1， 1）模型用于北京市未来两年房地产的发展情况作了预测，通过对北京市房地产的实证研究，发现这是可行的，从实证研究的结果来看，具有一定的准确性，基本符合现实情况，这为我国房地产业的预警研究提供了一个新的思路。在此实证研究基础上，对灰色预测进行扩展应用研究，认为房地产的警度可以作为跳跃项，添加到随机波动房产预测模型中，构建带有灰色预测跳跃的房价随机模型，弥补随机预测的不足。由于本文篇幅有限，只对灰色预测跳跃的房价随机模型的构建扩展做了初步的理论试探，没有进行实证分析。

参考文献：

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2.邓聚龙.灰色系统理论教程[M].华中理工大学出版社，1992

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作者简介：

简述房地产投资的特点范文第4篇

一、关于“合作开发”的涵义

（一）定义及要件

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，为房地产合作开发提供了法律依据。房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。

实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联合建设”等。可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。

目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件：

1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。——仅指合作建房。

2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）第四条“关于合作建造开发产品的税务处理问题”以及第五条“关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题”的规定。此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。

（二）合作开发方式

作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：

1、国税发[1995]156号规定的合作方式

第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：(一)土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权（以下简称A1）；(二)以出租土地使用权为代价换取房屋所有权（以下简称A2）。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。具体的方式也有以下三种：(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式（以下简称A3）；(二)房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润（以下简称A4）；(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋（以下简称A5）。

2、国税发[2006]31号规定的合作方式

第四条：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，可分为下列两种情形：（一）开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的（以下简称B1）；（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的（以下简称B2）。

第五条：以土地使用权投资开发项目的，可分为下列两种情形：（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的（以下简称B3）；（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目（以下简称B4）。

由此可见，国税发[2006]31号规定的合作方式较国税发[1995]156号规定的合作方式范围更加宽泛，尤其突出了两种新型的合作方式即B1、B2，且对于以土地使用权投资，不再强调必须要成立具有法人资格的项目公司，可将土地使用权以股权形式直接投资于开发项目，即可成立项目股份制。

从上述合作开发方式对比来看，国税发[1995]156号规定的主要是解决营业税问题，而国税发[2006]31号规定的是所得税方面的问题，这样必将会给相关征收工作带来麻烦。在此，本文对此进行尝试性的归并。

国税发[1995]156号规定国税发[2006]31号规定

B1、B2

A1、A5B3

A2

A3B4

A4

二、合作开发涉税政策的税种征收要点

合作开发房地产因涉税问题繁复，不仅应在营业税征收上分清相关权责，还应在增值税，企业所得税上区分相关征收要素，以堵塞征管漏洞。

（一）国税发[1995]156号文解读

根据国税发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》第十七条规定：合作建房的方式一般有两种：

第一种方式是纯粹的"以物易物",即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种：

1、土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使用权,发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按"转让无形资产"税目中的"转让土地使用权"子目征税；对乙方应按"销售不动"税目征税。由于双方没有进行货币结算,因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去,则又发生了销售不动产行为,应对其销售收入再按"销售不动产"税目征收营业税。

在所得税处理上，也必须明确，这种合作方式符合国税发[2006]31号第?六条“关于开发产品视同销售行为的税务处理问题”即开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。此外这种合作方式中的土地增值税处理符合《土地增值税暂行条例》及其实施细则，也计征所得税是交易双方都必须计征营业税等税费及附加、土地增值税、企业所得税等。

2、以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如,甲方将土地使用权出租给乙方若干年,乙方投资在该土地上建造建筑物并使用,租赁期满后,乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中,乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权,甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为,对其按"服务业--租赁业"征营业税；乙方发生了销售不动产的行为,对其按"销售不动产"税目征营业税。对双方分别征税时,其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。

应当注意的是，在这种合作方式下，对于出租土地使用权的甲方，除了计征营业税等税费及附加外，还应在扣除出租过程中实际发生的相关税费的基础上计征所得税。对于乙方须计征营业税、土地增值税、企业所得税等。

第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税。

1、房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对甲方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。

这种合作方式中，甲方在投资时符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可免征营业税等税费及附加，但财税[2006]21号文件，从2006年3月2日开始，要交土地增值税。同时国税发[2000]118号规定甲方须计征企业所得税。甲方、乙方在分得投资收益时，再按照国税发[2000]118号规定确认是否需要补税。

2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税。

在这种合作方式中，已经明确规定甲方必须按土地使用权转让计征营业税等税费及附加，同时也必须按规定计征土地增值税及企业所得税等。此中的关键问题在于应税收入的计算问题。笔者认为应按照固定利润或从销售收入按比例提取收入的总额与税务机关核定的利润或收入孰高的原则来确定。这样的目的是为了防止合作双方从中进行一些违规操作，进而影响应税收入金额。

3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为。因此,首先对甲方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。

在这种合作方式中，甲方在以土地使用权进行投资时，除了计征营业税等税费及附加，还应计征土地增值税、企业所得税等。

综上所述，根据国税发（1995）156号文的精神，合作建房的双方涉及税种情况可归纳如下：

可能涉及的税种甲方乙方项目公司

营业税金及附加A1、A2、A4、A5A1、A2A4、A5

印花税A1、A2、A3、A4、A5A1、A2A3、A4、A5

契税A1、A2、A5A1、A5A3、A4

土地增值税A1、A3、A4、A5A1、A2、A5A3、A4、A5

企业所得税A1、A2、A3、A4、A5A1、A2、A3、A4、A5A3、A4、A5

（二）国税发[2006]31号文解读

国税发[2006]31号第四条规定：开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

1、凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

这种合作方式并未要求合作一方必须拥有土地使用权，实际上是房地产开发企业以项目开发为依托，以项目股份制为载体，以所开发的产品作为投资回报的一种融资方式。因此，房地产开发企业为各税种的主要纳税人，投资方仅在分得开发产品时计征印花税及契税等，如果与接受投资方存在所得税税率不一致（除法定减免期），才出现投资收益补税问题。如果投资方将分得的开发产品再进行销售，将涉及营业税金及附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税等。但此时还应注意财税[2003]16号文件关于出售土地使用权及房屋等不动产时，应按差价计征营业税的规定。

2、凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:

（1）开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

（2）投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。

这种合作方式下，开发企业或主体企业为各税种的纳税人。一般情况下，投资方仅能按照所投项目的投资比例来分配项目利润，但接受投资方（开发企业或主体企业）要注意：不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出，即接受投资方（开发企业或主体企业）不能将投资方的投资额作为借款来处理，从而在税前或成本中列支相关利息。

3、关于以土地使用权投资开发项目的，应按以下规定进行税务处理：

企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

（1）企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

（2）接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

这种合作方式与前述A1基本相同，合作双方的营业税费及附加、土地增值税、企业所得税等须到“首次取得开发产品时”才予以确认。

企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

（1）企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

（2）接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

这种合作方式与前述A3基本相同，作为以土地使用权投资方的经济行为，符合财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》即可免征营业税等税费及附加，但财税[2006]21号文件，从2006年3月2日开始，要交土地增值税。同时国税发[2000]118号规定甲方须计征企业所得税。如果成立项目公司，则投资双方在分得投资收益时，再按照国税发[2000]118号规定确认是否需要补税。

综上所述，根据国税发（2006）31号文的精神，合作建房的双方涉及税种情况可归纳如下：

可能涉及的税种联合开发（非法人公司）方式以土地使用权投资方式

主体开发企业合作方投资方接受投资方（开发商）

营业税金及附加B1、B2B1B3B3、B4

印花税B1、B2B1B3、B4B3、B4

契税B1、B2B1B3B3、B4

简述房地产投资的特点范文第5篇

【关键词】房地产指数 指数期货 指数权证 价格发现 套期保值 规避风险

一、什么是房地产指数

1、成本投放法（Input Cost Method）

成本投入法是根据营造各项投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产指数的方法，是早期的房地产指数的重要编制方法。在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。成本投入法不能用来反映土地价格和二、三级市场的房屋价格变化。一方面，因为土地和二、三级市场上的房屋（尤其是写字楼和商业性楼宇）价格都是一种产出价格，主要不是由生产成本决定的，而是由房地产的效用决定并受供求关系影响的。如果用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动，就会有较大的偏差；另一方面，在生产力提高的情况下，成本投入价格指数往往会高估房地产指数。因此，该方法在理论基础和实际应用方面均欠科学，目前已经很少使用。

2、中位数价格法（Media Sale Price）

中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值（即最高、最低价）影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。运用中位数价格法非常简便，不需经过复杂的编制程序。从某种程度上讲，中位数价格法比加权平均价格法更能反映房地产市场的真实情况。因为加权的方法虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响；而且随着时间的变化，房地产品质的差异可能因为加权的原因而对指数产生较大的偏误。因此，在国外房地产指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，很少用于编制房地产指数。

3、重复交易法（Repeat Sale Method）

Baily、Muth和Nourse 1963年提出了重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产指数。该方法的优点是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。

重复交易法的如下缺点也限制了其广泛运用：（1）有两次重复出售价格记录的房地产数量有限，样本容量相对较小，抽样误差较大；（2）重复交易价格的周期很难与指数要求的周期相匹配；（3）房产再交易间隔期间，发生重大整修或品质或质量变动会影响价格指数的真实性。即使房地产品质在两次交易之间没有发生改变，也难以保证该房地产在不同的时期能够给人们带来相同的效用；（4）只利用重复交易价格信息而偏废一次易资料，难以保证资料的市场性；（5）重复交易函数模型中存在多重共线性的问题，即使用年限和两次出售间隔是完全共线性的。因此，尽管重复交易法的经济意义比较直观，计算也相对简单，但在实际应用时仍有一些欠缺。

4、特征价格法（Hedonic Price Method）

特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。当商品的某一方面的特征改变时，其价格也会随之发生改变。对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产指数。特征价格模型的优点是：容易取样，可以得到大量价格资料；模型的经济意义比较直观；计算相对简单。但同时，运用特征价格法编制价格指数也存在多重共线性问题和因房地产的个别性而掩盖市场供求关系对房地产价格的影响等问题。

5、混合模型（Pooled Method）

鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，Case和Quigley在1991年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法（GLS）分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”，又称Pooled GLS模型。1997年Hill，Knight和Sirmans对Pooled GLS模型进行了改进，提出基于最大似然估计法（MLE）的Pooled MLE模型。

总的来讲，房地产指数应该是所谓的“纯价格指数”，即价格指数只反映市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而剔除由于房地产质量等其他因素改变而引起的价格变化。从这一点来看，依据特征价格法和混合模型所编制的房价指数比较适合于应用。

二、房地产指数种类

1、中房指数

由中国房地产业协会、国务院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团主办，每个季度两个房地产指数系统都分别通过媒体自己的季度指数。中房指数于每年的1月16日、4月16日、7月16日、10月16日在指定的新闻媒介上相应的季度指数和简要的分析报告。各地统计部门也按季度（或半年一次）对房地产市场进行抽样调查，并对调查结果予以公布。

2、国房指数

“国房指数”即国房景气指数，是全国房地产开发景气指数的简称，国家发展设计委员会和国家统计局主办。国房指数是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为。“国房指数”虽然采用35个大中城市的样本，覆盖面比较广，但它的问题在于，数据来源除了依靠统计局本身的资源之外，还有一些房地产相关企业的自报数据，“国房指数”与市场接触面并不直接，尽管拥有综合性和权威性等特点，但却未必是市场最为直观的反映。

3、A股房地产板块指数

板块指数（PlateIndex）就是采用指数分析方法，将同一板块的个股按不同的权重方式生成相关指数，它是板块各股股价变化的集合，是对各板块走势的整体反映。板块指数计算与房地产价格、财务数据、除权数据均有很强的联系，这些数据的质量将影响板块指数的质量。

三、房地产指数应用

1、房地产指数期货

房地产指数期货为房地产市场的主体提供规避住房价格风险的手段。房地产指数期货是与未来某个时点的房地产指数挂钩的标准化合约交易。对于预期看跌的银行、房地产开发商或者购房者等投资者希望回避住房价格下跌的而形成的损失，可以卖出房地产指数期货，一旦房价真的下挫，他们便能以低价抛出持有的期货合约，他们在期货交易中的获利可以部分或全部弥补其在房产贷款和开发中的亏损。同样，对于预期看涨的各类投资者可以买入房地产指数期货，如果房价真的上涨，他们就可以以比较高的价格在期货市场上平仓获利，他们在期货市场上的获利就能抵消房地产市场上价格上涨的风险。总之，房地产指数期货可以帮助参与者回避价格不利的风险。当然，避险的代价是他们失去了价格朝有利的方向变动时的获利机会。比如说，房价下跌时，想规避房价上涨风险而买入期货的普通居民在期货市场上就会有损失。房地产指数期货交易与期房交易（俗称买卖楼花）有本质的区别。后者是远期的实物交易，交易的标的是具体的房产；前者是金融期货交易，交易的标的是与未来住房价格总体水平挂钩的标准化合约。房地产指数期货交易实际上是住房总体价格水平风险在参与者之间的转移，与具体的房产价格和交易没有联系。因而，开展房地产指数期货与现行的禁止期房买卖的法规并不矛盾。

投资者如何用房地产指数期货规避风险？投资者在购房的同时，可以卖出一个房地产指数期货合约，如果未来房屋价格下跌，购房者可以用期货市场的盈利来对冲房屋价值的损失。同样对于担心房屋价格上涨而无力购房的投资者，可以先买入房地产指数期货，分享房价上涨的收益。这样，对于投资者来说，原本是不动产的房屋，可以被灵活的进行交易。同样，房价的大幅波动也会因这种虚拟资产交易的发达而得到平抑。或许这比单纯的政府调控更加有效。

我国期货市场经过几年的整顿，交易机制日臻完善，风险管理体系逐渐完备。期货交易价格的权威性已经在国际上得到公认。期货交易为企业规避价格风险的套期保值功能开始发挥重要的作用。在《国务院大力推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》的指引下，期货市场面临良好的发展机遇。期货品种不断增加，交易量走出了低谷。开发住房指数期货的条件已趋成熟。只要选择合适的地区，期货合约中有关房地产指数的编制、交易单位、报价方式、交割、结算方法等技术问题并不难解决。我国发展房地产指数期货具有较高的可行性。

2、房地产指数权证

权证（Warrant），像期权（Option）一样，是给予持有人的能够按照特定的价格在特定的时间内购买一定数量标的证券的选择权凭证，简称权证。它是一种权利而不是义务。它与期权的区别是期权由证券交易所发行而权证由上市公司发行。权证所代表的标的证券也被标识在权证证书上，它通常代表了特定数量的房地产，但也可以与商品，指数或者货币挂钩。

权证通常有两种：（1）看涨权证。当权证持有人拥有在特定的时间内以特定的价格从发行人处购买一定数量标的证券的权证时，该权证为看涨权证（Call Warrant或称买入权证，认购权证）；（2）看跌权证。当权证持有人拥有在特定的时间内以特定的价格向发行人出售一定数量标的证券的权证时，该权证为看跌权证（Put Warrant或称出售权证，认沽权证）。

目前沪深股市已经有以个股为“标的证券”的权证，国际市场权证的发展要领先于国类市场。如港股权证分为股本权证（公司认股证）和衍生权证（备兑权证）。一般而言，股本权证没有杠杆比率，而衍生权证有4到8倍左右的杠杆比率。股本权证的发行人是上市公司，标的证券则是对应的公司房地产；而备兑权证的标的证券不仅可以是个股，也可以是股价指数等。

房地产指数权证是指以房地产指数为标的证券的衍生权证，可分为看涨权证与看跌权证。权证是有价值可转让的，而且对其进行中长期的投资会更有吸引力。权证是种高风险高回报的投资工具，目前还没有被广泛应用于市场投资策略中。它也是一种对市场投机者和对冲者都很有吸引力的投资品种。由于高度透明，权证也是普通投资者可行的投资工具。

因为权证价格低，所以它是一种高杠杆性的产品。在权证价格剧烈波动的情况下，投资者既可能获得巨大收益也可能遭受巨大损失。股价和权证价格通常会平行运动，然而由于二者初始价格上的差别，它们所带来的收益或损失也会呈现显著差异。若以百分比计算的话，权证价值的波动往往会在股价波动的基础上被放大。

权证可以补充成为投资者组合中有用的投资品种。但是由于其高风险的特征，投资者要密切留意市场的波动。然而，这种尚未被广泛使用的投资工具能为小投资者提供一个分散风险的机会，当然效果不必跟有市场影响力的大型机构投资者相比。

四、房地产指数应用的意义

1、管理房地产价格风险

房地产指数期货与指数权证可以为潜在的购房者提供防范住房价格上涨风险的工具，他们可以在房地产指数期货交易中做多或者买入看涨权证。如果房价果真上涨，他们在交易市场上的收益可以抵补住房现货市场上价格上涨的风险。同时，房地产指数期货与指数权证还可以为银行、房地产开发商、房地产建筑企业以及与房地产业密切关联的建材、钢铁和家具装饰等企业提供规避住房价格下跌的风险，这些企业可以在房地产指数期货做空或者买入看跌权证。如果房价果真下跌，他们在期货交易中的收益可以弥补在现货市场上的亏损，实现套期保值的功能。在推出这种住房衍生产品之前，由于缺乏避险的工具，当房价下跌时，银行和房地产开发商不得不承受巨大的冲击；同时，当房价上涨时，购房者只得望“价”兴叹。因此，房地产指数期货与指数权证的推出可以改变银行、房地产开发商和普通居民只能被动承受房地产风险的无助的状态，完善了住房价格风险管理机制。

2、发现未来住房价格

由于现货的住房市场缺乏做空机制，投资者只能指望房价上涨获利。这种单边市场只允许多头入市，空头被排斥在市场之外，因而存在助长价格上涨的缺陷。引入房地产指数期货的双向交易与指数权证的交易可以将更多的信息融入到住房的价格之中，从而有利于发现未来住房的均衡价格。市场具有的发现未来住房价格的功能可以弥补住房现货市场的不足，进一步完善住房的市场体系和价格形成机制。这为房地产开发商提供了指导住房开发的有用信息，同时，也为政府制订正确的指导房地产开发生产的调控政策提供了更加科学的依据。

3、降低房贷风险，稳定金融安全

不良贷款一直是潜伏在银行体系乃至整个金融系统的定时炸弹，存在“潮水礁石效应”，不良贷款就像海边的礁石一样，在经济高涨时它被淹没，在经济退潮时它将暴露。当前，我国银行体系的贷款有相当比例流向房地产行业，无论是给开发商的贷款还是给消费者的住房按揭贷款，都将与房地产价格风险紧紧相连。如果经济下滑导致房地产价格下跌，那么银行将会积聚大量不良贷款，损失惨重，危害金融稳定和安全。推出房地产指数期货与指数权证，可以给银行一个很好的套期保值和规避风险的工具。

4、丰富投资品种，增加投资工具

指数期货与指数权证交易公开，流动性好，交易成本比较低，为投资者的投资组合增添了新的可供选择工具。同时，指数期货与指数权证交易将吸引众多的投资者或投机者参与住房衍生产品的交易，在一定程度上缓解现货市场上投机行为的压力。因此，推出房地产指数期货与指数权证也有利于深化多层次资本市场体系的构建，并实现现货市场与金融市场的良性互动。

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