商场物业部管理工作计划范文第1篇

管道运输是一种以管道为运送工具的长距离输送液体或气体物资的输送方式，是继铁路、公路、水运、航空运输后的第五大运输业。目前，EPC总承包模式是管道工程建设集团公司在承建项目中应用最多的管理模式。在此模式下，管道工程建设的物资供应贯穿整个项目的建设过程，是进行工程建设的桥梁和纽带，在项目管理中始终处于十分重要的地位。

一、物资供应方式

中国石油天然气管道局国内事业部作为集团的直属机构，对国内项目实施统一的管理。EPC项目部由事业部组建，作为责任主体对业主负责，协调组织集团下属设计、采办、施工等相关单位，使其作为分包商参与工程建设。首先，事业部对物资供应的整个过程进行宏观管理，对物资采购进度和成本进行管控。其次，EPC项目部负责物资供应的总体策划和管理。具体实施时，其负责协调设计单位出具物资请购文件，对物资采购进度和成本进行分析控制。设计单位负责设计选型和出具物资请购文件，请购文件包含详细的技术标准、技术参数、供应商的资质要求等。除此之外，设计单位还要负责对采购过程中的技术问题进行澄清和答疑、参与采购技术评审，并负责与供应商签署订货合同和技术协议书。采办单位负责物资采办过程的具体实施，包括供应商资格审查、拟邀请供应商名单推荐（业主直接下达短名单或者公开招标的除外）、采购方案编报、开标准备、开评标组织、采购结果报审、中标公示、技术协议及合同签订、合同执行（催交催运和生产过程监控）、中转站物资入库验收、保管、调拨及竣工资料编制等工作。第三，施工单位负责从中转站将物资拉运至安装现场，现场开箱检验，按照施工图纸和生产厂提供的安装说明书进行安装调试，必要时邀请供应商指导安装、调试和维修等相关工作。

二、国内EPC项目管理特点

对于长输管道工程建设，业主通常仅规定技术标准和进度计划，促使总承包商以最经济、有效、快捷的方法完成设计、采购和施工等任务。集团公司国内工程EPC项目的重要特点是发挥所属各专业公司（专业分包商）的优势，并将各专业分包商的优势进行整合管理，以达到对项目进度、成本、质量和安全等方面的全面控制。此模式的关键就是依靠经验丰富、专业性强的分包商按照标准化的程序进行严格的控制，使规模大而技术复杂的管道工程如期获得成功，以合理深度交叉安排设计、采购和施工进度，尽量缩短工程从施工图设计到竣工投产的建设周期，降低工程成本和费用，控制和处理建设过程中的各种风险，最大限度地降低投标报价中的风险，增加利润。

三、物资供应风险识别

商场物业部管理工作计划范文第2篇

关键词：零部件物料采购 组织结构 VMI库存管理

采购物流作为重要成本领域，已经从传统思维中花钱买原料这种单纯的商品买卖，发展成为一种对外部资源管理的职能，一种节约资源、降低成本、提升利润、获取服务、提高核心竞争力的有效手段。据统计，生产型的企业至少要用销售额的50%来进行原材料、零部件的采购，而中国的工业企业中，各种物料的采购成本更是高达企业销售成本的70%。成本低降低不仅意味着利润的提高，企业还可以利用这样的机会，降低产品售价以增强市场竞争能力，从而提高整个供应链的最终获利水平。

JL电子股份有限公司是注册在武汉的国家火炬计划重点高新技术企业，在各类电子智能终端的设计、应用和创新方面一直处于业界领先地位,是我国公用通信终端制造企业首家上市公司，工业园占地面积310亩，员工总数近千人。该公司产品性质为订货型生产厂家，产品的需求难以预测，此类厂家其生产管理的重点应该是严格控制库存和到货和重视订单响应速度，通过内部的高效率运作来弥补订单生产的时间问题，通过减少库存量产生的现金流利润来创造成本优势。但是公司实际的生产管理运作是按照备货型生产操作的，不管接不接得到订单，工厂通过储备大量的原材料和成品库存来为客户提供便利。公司的一贯理念是把产品做成半成品备货，届时只需要根据客户的需求进行些微更改即可销售。因此，公司一直有占资产很大比例的库存。

06年，公司进行组织结构调整，把原来的生产制造中心拆分为品管部、生产部、采购部、计划部四个一级部门，由总经理直接管理。

采购部中同一物料分别为采购和供应一起负责，其中采购组负责选择供应商的选择和制定价格；供应组负责交期落实、跟催到货、配合品管部协调物料品质、付款申请等一系列的问题；计划部分为计划组和仓管组，其中计划组负责向ERP系统中输入销售预测、确认采购申请、安排生产计划等内容，仓管组负责到货后的物料和产品管理。这种结构有效的避免了单一部门（或个人）权力过于集中的问题，但仍存在一些弊端：

①原本是一个生产制造中心系统下互相协作的四个部门提升为一级部门之后，不可避免的演变成了互相制约的局面，出现问题时四个部门不仅不能协调处理反而还互相推诿。

②由于物料采购是销售部提交预测、计划部负责下采购申请、采购部负责到货、计划部负责产品存放，因此究竟哪个部门应该管控库存量？由于职责不明确，2008年该公司达到2个亿的库存，库存占用现金流超过70%，但甚至都没有办法落实到任何一个部门去承担责任。

③把货品到货计划的下达与物料的到达分为两个部门管控，当由于瓶颈物料无法到达而产生问题时，很难分清原因究竟是计划部（计划下晚了）还是供应部（跟催不及时、供应商选择不当），无法明确物料到货的绩效考核指标。

④供应资源部与市场销售中心没有接口，所有信息来源于计划物料部，导致所得到的销售信息严重滞后，无法实时与供应商互动，导致的结果是，即便销售订单已取消，供应资源部仍按照采购订单跟催物料到货。

采购物流管理是企业经营管理的源头，是至关重要的一环。该公司现行的采购物流管理流程和方式已经严重阻碍了企业的发展，不仅造成了巨大的库存，而且响应速度慢，无法适应激烈的市场竞争，需要用供应链管理的思想对组织结构、业务流程等进行优化，以便建立起符合现代供应链管理要求的采购物流管理模式。优化后的组织结构需把供应资源部和计划物料部整合成物流部，下属分为计划采购处和物料供应处。

如图2：

其职能如下：

①物流部：部长一名，负责协调计划采购处与物料供应处的配合、纠纷处理及监管，承担库存、到货时间、到货品质等所有物料部分绩效的制定及指标考核，以确保在销售可以接受的时间内生产成品并正常发货；

②计划采购处：资源开发组与技术研发中心接口，负责前期物料开发，每个物料前期考核后确认3个合格供应商（或厂家）备选；物料计划组与市场销售中心接口，根据销售预测来安排采购计划，实时跟踪市场情况制定物料备货及取消采购的计划；物料采购组确定选择采购的具体供应商、确定采购价格、下订单。

③物料供应处：供应组落实和制定到货计划，根据销售订单安排生产计划，根据生产计划来安排到货，控制到货量，作为与品管部门的接口，协调处理供应商品质问题； 仓管组负责管理物料及产品的录入和领出，产成品发货。

优化后的组织结构部门职能明确，来料产生的所有问题能在物流部快速响应，便于协商解决；能制定清晰的绩效考核指标，着眼在是否达到采购目标、成本是否可控、质量是否达标、指标是否量化、企业对采购物流系统是否满意等方面，将推动企业持续改进发展；与相关外部部门有明确接口，能根据销售和市场情况自己控制采购计划的制定和取消，能真正控制产品的到库情况，完全控制库存；计划采购处负责确保物料供应处对供应商的管理，使供应商做到能按照供应组的要求1周内随时到货，改进原来制定每月或一定周期内的采购计划，把年度经营计划或者中长期发展规划告知零部件供应商，双方签订年度协议或者框架合作协议，具体的库存管理（如：捕获、送货、库存水平等）由生产计划安排后再决定。公司只需要求零部件供应商在安全库存条件下保证即时供应到位，并且质量稳定。这种订货方式给了供应商一定的灵活性和信任度，厂家和公司都降低了库存。

结 论

在产品竞争日益激烈的今天，每一个设备类产品的生产厂家都遇到相同的问题：如何扩大市场份额并降低成本。与传统环境下的电子类零部件采购物流系统相比，由销售订单引导的采购订单与生产计划引导的到货安排两者相结合的零部件物料供应模式，其优势是明显的，也适应当前电子类中小企业整体形势的发展要求。因此，希望能把这种运作模式更多的运用在设备类生产厂家企业当中，以实现中国设备类生产厂家零部件采购物流系统的优化整合，提高中国电子产业的供应链管理水平。

商场物业部管理工作计划范文第3篇

【关键词】物资管理；成本控制；采购计划；物资发放

一、前言

物资管理，指的是对企业生产过程中所需要的物资，从采购、使用到储备的整个过程进行进行有计划、有组织的管理与控制。企业实施物资管理，是为了通过管理物资，来降低生产成本，提高企业生产效益。物资管理主要包括了编制物资计划、采购物、储备物资、发放物资四个主要环节，这些环节构成了一条物资供应链，所有环节都有着紧密的联系，相互影响，相互作用，其中任一环节管理不到位，都会影响到整条供应链。因此，对于企业来说，物资管理是一项十分重要的工作，它是控制生产成本的关键。

二、物资管理中的成本控制措施

（一）编制合理的物资采购计划

在物资管理中，编制采购计划是首要环节，它是在实施采购行为前，对采购成本的进行的一种客观预测和估计，是对采购资金进行的一种合理规划。在物资采购计划中，合理地对采购资金进行了配置，规定了采购资金的相关使用标准，根据这些标准，可对采购过程中的资金使用情况进行有效的控制、监督，以确保资金使用的合理性。

在物资采购数量方面，要加强计划管理，尽量做到采购数量的细致化、精确化，避免不必要的采购，降低采购成本。采购计划应当根据企业生产需要进行编制，所有的物资储备、采购都是为了满足生产需要。对各部门信息进行汇总后，再编制采购计划，可提高计划的科学性、精准性和可操作性。初期制定计划时，生产部门应当以用户需求、预期产量、生产能力等为依据，正确估算出物资的种类与数量，填写物资需求清单后报物质供应部门。物资供应部在阅读物资需求清单后，应当组织人员进行市场调研，掌握物资的市场行情及价格信息。流动资金信息由财务部负责提供，财务部通过资金净流量对采购计划规模进行控制。企业在汇总各部门信息后，统一编制物资采购计划，安排物资的采购、储存、使用行为。在制定计划后，计划的落实、监督工作均由物资供应部负责，可通过定期召开例会的形式，实现对采购行为的监督，以便及时发现和解决问题。

（二）降低采购成本

物资采购，是指在问价、比价基础上，使用资金从市场购入生产所需物资的一种行为。在采购物质的过程中，会涉及到多方面的成本构成要素：订货、购置。特别是购置成本，其在物资成本中占据了很大的比重，可直接影响采购成本的高低。

在订货成本方面，企业要确保购入的是价廉质优的物资，必须事先充分了解行业动态、行业政策及最新行情，从而在采购时能处于主动地位，免受供应商片面之词的影响。在制定采购计划后，物资供应部就要开展市场考察，弄清不同供货商提供的物资品种、价格、质量、优惠活动等，多方比较后择优而用，以降低采购成本。对于供货商的选择，要建立相应的管理制度，对供货商进行考核和管理。首先要完善选择供货商的程序与标准；坚持落实索赔制度；采购结束后及时评价供货商；重视货物质量检验与多家供应商建立合作关系，通过这些方面的考核，来选取合格的供货商。

在购置成本方面，一些供货商针对及时付款或购买量大的客户，会开展优惠活动，以快速回笼资金，在采购物资时，可通过批量购买或及时付款来享受优惠；一些季节性物资的价格，会随着季节产生变化，采购部门可选择在销售淡季购入物资，以节省采购资金；对于大宗设备或材料的采购，可采用竞争性谈判、招标采购方式；企业要选择信誉良好、诚实守信的供货商，签订长期合作合同，以保证货物质量，同时也可获得一定的价格优惠。

（三）合理发放物资

首先，要控制好物资的消耗定额。物资消耗定额的设置，可在正常生产状态下，控制物资的消耗量，节约生产成本。控制好物资消耗量就是控制好成本。在物资消耗定额控制中，要强化管理意识，实行全方位控制，杜绝物质的浪费和丢失。物资供应部在设定消耗定额时，要以各部门的材料消耗量为依据，不能设置过大的消耗定额。在生产过程中，要严格监督物资消耗情况。在企业中，只要是可以实施定额管理的部门、项目，都要采取定额管理措施，以控制物资消耗。其次，物资供应部在发放物资时，要认真核对定额，做好发放物资记录。实行定额管理后，各部门要对物资使用情况定期进行总结、分析，对于存在的问题要及时采取措施解决。针对管理不善、浪费、丢失的部门或个人，要严格落实处罚制度，对于管理严谨、物资使用节省的部门，要给予一定的奖励。

（四）降低物资储备成本

企业进行物资储备的目的，就是为了应对突况。针对不同的行业，其物资储备的要求也会有所不同，对于生产企业来说，其物资储备包括工具、原料、消耗性物品、劳保用品等。做好物资储备，能保证企业在物资短缺时期正常开展生产活动，增加企业利润。对于企业来说，必要的物资储备是有利于企业发展的，但也不可盲目地、大量地囤积物资。若物资储备量大于生产需求量，必将增加储备费用，包括保管费、仓储费、折旧损耗费、搬运装卸费等。针对有使用期的劳保用品、工具、原材料，还可能因储存时间过长，导致物资过期，无法使用。物资储备应当以“满足生产需要，物质储备数量最小”为原则。要降低物质储存的成本，很多企业都选择了“零库存”管理办法：

1、协作分包。对于生产企业来说，很多的生产环节中应用到的材料，都可由供货方承包下来，让供货商与企业协作生产，以达到零库存目标。

2、代保管。事先签订合同，让供货商将物资储存在企业的仓库中，企业在使用物资后结账，用多少结多少，实现零库存。

3、供货商配送。采购部与供货商在合同中约定，企业在缺少物资时，供货商要及时、快速地配送物资。这样一来，货物就会在供货商和生产线上流转，而不用通过仓库储存，实现了零库存。

三、总结

在市场经济的不断发展下，物资管理必然会成为现代企业实施成本控制的重要手段，它会对企业效益、企业发展产生最直接影响。企业管理者应当在经营过程中，不断探索新的、有效的管理方法，全面提升物资管理水平，降低企业成本，促进企业的发展。

参考文献

[1]廖令，李华新.工程项目物资管理中成本控制的研究[J].科技创新与应用，2012，（28）：236.

[2]韩晓波.加强物资管理控制项目成本[J].黑龙江科技信息，2011，（14）：114.

商场物业部管理工作计划范文第4篇

第一阶段市场分析与定位

一、本项目招商计划书市调工作

市场调查时收集基础数据的过程。基础数据的收集对于项目分析十分重要，是一切研究的基础。市调信息收集的准确、全面与否，将直接关系到我们后续对项目的商业定位、业态规划、销售招商等工作的质量。

我司在营运方面是专业的地产咨询顾问及管理专家，所以我们只要进入某一城市地产市场，就一直保持着对该城市信息的严密追踪。同时，我们也拥有强大的市场信息数据库，并且在以往的市调过程中，摸索出了城市印象法、相对高度法、连续跟踪法、案例分析法等一系列成熟的市调工作方法，依次作为我们市调工作的保证。

对于贵司项目具体情况而言，其市调工作主要包括以下几个方面：

1、项目招商计划书调查目的

这是一个为什么要调查的问题，调查的目的是我们对于这个地区有了一些定论之后确定的，也就是说，只有在项目有了一个或若干个假设后，调查才能有的放矢，商业定位及业态规划才能达到高度准确性。特别是贵司项目所处的商业中心地段，更要有一个基本客户群的实际情况，我们将调查目标确定为济源市及其周边区域大型商业综合项目及商圈等分布状况，以此确定在贵司"xxxxxx商业步行街"项目未来客户群体的分布情况及招商销售计划。

2、项目招商计划书调查方法

这是一个如何调查的问题，调查方法有多种。针对竞争项目的调查方法有"神秘顾问法"、同业讨论法；针对客户群的调查方法有问卷法、在售项目深访法；综合的项目调查方法有案例分析法等。我们将会把案例分析法作为一个重点调查方法来继续，并根据现实情况选择适当的调查方法。

3、项目招商计划书预定客户群选择

这是一个调查范围的问题。在此项目所在的竞争项目相对地区，对客户群的调查是最关键的。在对客户群调查之前，必须先确定我们的初步目标客户群，以及最有效的调查对象来源，以使调查的有效程度及准确性达到最高。

二、地段分析

1、区域地段的过去与现状

区域地段的过去与现状分析，将包括区域在城市中的功能定位、人口的由来与迁移、经济状况、基础设施状况等。对于此区域地段而言，尤其要注重对于已有的城市印象分析。由于贵司项目所处地段为济源市的商业中心，使得在此项目的运作过程中，针对此地段分析尤为重要。

其中，主要内容包括：

（1）宏观地段分析

（2）中观地段分析

（3）微观地段分析

（4）城市印象分析

（5）交通环境分析

2、未来在城市结构中的位置

项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁移、区域中的突发时间等，都会影响到"河南济源凯旋商业步行街"的项目区域未来在城市中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。就目前而言，尤其要对项目区域的交通状况、环境状况改造所带来的此区域市场变化加以分析。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）项目区域在未来城市结构中的变迁

（2）项目区域在未来城市结构中的地位

（3）区域更新改造对项目区域长短期影响

三、项目招商计划书项目区域市场分析

1、项目招商计划书中市场形势分析

区域房地产形势，是由区域的过去与现状，以及区域未来在城市结构中的位置所决定的，在供应、销售量、价位、产品品质、购买特征、推广销售等方面都有所体现。

项目招商计划书其中的主要内容包括：

（1）相关物业市场供应分析

（2）相关物业市场需求分析

（3）现有竞争项目分析

（4）潜在竞争项目分析

（5）市场空间分析

四、项目招商计划书中市场定位工作

1、项目招商计划书中客户群定位

根据上述市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，如涉外客户、外地客户、地缘客户等，并得到项目的目标客户群定位。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）区域客户群分析

（2）目标客户群分析

2、项目招商计划书中亚客户群定位

不同的商业需求动机可能是不同的，尤其对于客户群构成相对复杂的贵司项目更是如此。这就需要我们进行亚客户群即目标客户群的细分，根据各类客户在经营目的、经济状况、行业、文化、生活模式等方面的不同将其分解，并进行详细论述。只有客户群进一步分成不同动机的亚客户群，才能够根据他们各自的经营行为，制定出相应的市场定位与广告策略。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）亚客户群定位

（2）亚客户群类群分析

（3）亚客户群经营行为分析

3、项目招商计划书中产品定位

由目标客户群的需求动机分析得出项目产品定位。上述客户群的多种需求动机将反映在产品偏好上，具体体现为规划形式、单体形式、配套设施、环境塑造、建筑外观风格等。产品定位就是客户需求与产品设计之间的推导过程。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）商业规划概念

（2）产品概念

（3）物业风格建议

（4）设施配套建议

（5）环境特征建议

（6）租售价格定位建议

五、项目招商计划书中租售策略建议

结合项目出租与出售的可能性和贵司的投资汇报需要性，并结合贵司项目投资汇报的需要，我们将具体地向贵司提供所需要的总体租售策略。这包括不同类型的物业投资顺序、规模、产品定位以及价格策略。

项目招商计划书中主要内容包括：

（1）租售模式建议

（2）租售程序建议

第二阶段商业概念设计

一、项目招商计划书中商业概念设计（需外聘专业商场设计建筑师进行，费用另算）

1、总体商业规划概念设计：以平面图的形式将总体商业规划的设计概念表达清楚，并配以适当的文字说明（需发展商提供原始图纸，表明平面位置、红线、规划要求、现状道路和规划道路）；

2、空间结构分析图：以平面和剖面的形式将建筑产品的内部空间和外部空间表达清楚，并配以适当的文字说明；

3、人流动线分析图：以平面图的形式表达商业街区规划与人流动线体系，并力图寻找到最佳的商业组合；

4、外观环境特色分析图：以平面图的形式标明地块的现状、项目处和环境将未来能实现的景观，并分析产品四置外向的特色景观；

5、产品概念设计特色建议：针对设计及建筑产品本身的功能、外观、结构、设施装修用料等提供设计概念，并对建筑的外观设计特别提供特色要求，以增强建筑物之时代感及风格；

6、概念设计辅助资料：提供我司积累的相关设计资料，包括许多辅的图片和文字；

7、商户组合策略：以平面图的形式，将我司对商铺市场分析后的成果，综合商户组合落实在各层区的建议图上；

8、设计工作会议：由投资商召集，与设计单位一起，将概念设计最终落实为设计图纸；

9、方案评审：根据贵司项目之实际需要，对贵司聘请设计公司所作之方案，进行审核评定，并出具相应评审意见，以供贵司作为方案修订之参考。

二、项目招商计划书中招商策划

以下内容是指我们为贵司项目招商推广出具报告的具体内容。在经济可行性原则的基础上，并针对贵司项目的财务安排及资金回收计划，制定出合理的招商计划：

1、项目招商计划书中整体市场招商策略定位

由客户群购买能力行为分析得出整体市场招商销售策略定位。商业行为分析包括决策人、决策时间、客户心理特征、影响因素等，这些都决定了我们的销售策略。

其中，主要内容包括：

（1）招商及销售总体计划建议

（2）招商及销售策略计划建议

（3）宣传推广策略建议（商场推广活动之设计、安排及执行则由专业公司提供，不含在标本工作安排内）

2、项目招商计划书中定价策略

对于房地产项目而言，价位的确定既是整个营销计划的核心，也是未来展开项目竞争最重要的工具，为此，我们必须制定出与我们项目相匹配的租售价格策略。

其中，主要内容包括：

（1）分阶段价格策略

（2）项目平均定价

（3）竞争性价格策略

这是针对周边地区相关的竞争项目，制定出的相关竞争性策略，以使得我们项目在市场竞争中，能够储备好相应的应变预案。

其中，主要内容包括：

（1）竞争对手策略分析

（2）项目竞争优劣势分析

第三阶段商场物业、设施管理前期介入

一.项目招商计划书中服务范围

（一）前期管理筹备工作

1.协助发展商建筑施工单位对各项设施、设备智能化管理、节能等提供专业意见。

2.提供各排水系统布置和预理参考建议。

3.提供电力供给容量分配及公共用电控制建议。

4.提供给水系统布置及公共区域清洁用水设置建议。

5.提供消防系统设施布置建议。

6.草拟管理公约、出售与出租条件，方便发展商出租物业时对各类管理文件妥当齐全。

7.配合销售部门订定物业管理收费标准。

8.制定物业验收、移交、交付使用程序。

9.拟定及筹组项目之物业管理中心，制订各类物业管理规章制度。

10.核查设备安装、调试运行情况，并指导物业管理工程人员收集、整理有关数据。

11.委派专业职员出席发展商组织的研究或协调会议并提供物业管理意见。

12.制定智能化管理项目，并提出智能化设备安装的各项意见及建议。

二.项目招商计划书中服务内容

（一）行政人事

1.筹建管理中心

2.制定招聘计划，参与员工选聘。

3.制定管理费预算。

4.制定楼宇交付使用的各项流程。

5.制定员工守则、岗位制度、工作细则及劳动合同。

6.制定各部门管理制度、各项表格。

7.制定员工上岗培训计划。。

8.对各部门员工进行上岗培训。

9.定期检讨人员架构、薪酬建议及员工福利，及时作出适当调整。

（二）项目招商计划书中财务

1.制定财务制度。

2.监管财务各项工作，并就工作作出意见及建议。

3.定期制定各项预算支出。

4.定期作好各项税务安排。

（三）项目招商计划书中工程

1.我们将协助管理中心防止停电、火警，设备失灵或发生故障等情况出现。

2.我们有多名具备综合技能的技术人员，24小时随时候命，为客户提供服务。

（四）项目招商计划书中与租户的关系

1.我们将协助管理中心定期与业主联络主对租户的要求或建议作出及时的回复，以达到与租户间的良好关系。

2.我们将协助管理中心与各租户商讨对项目的各项保险（包括：公众责任险、水险、第三者人生意外险等）做出预算购买报告。

3.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保投诉事项得到适当的处理。

4.我们将协助管理中心跟进投诉及作出调查，以确保收集租户对管理上的意见。

5.本公司透过定期巡察及召开会议，及时向租户反映有无改善工作的意见及建议。

三、项目招商计划书中顾问工作时间与顾问工作费用

（一）顾问工作时间

根据贵司项目的实际情况，我们工作范围将分三部分进行，具体工作时间表将按贵司之项目进度另行订定：

（二）顾问工作费用

1、市场分析与定位（包括制定市场调查报告及相关费用）：人民币万元整（RMB）。

2、商业策划顾问费为人民币万元整（RMB），服务期暂定为半年。

3、招商佣金：按相等于出租面积个月租金之金额计算。

4、商场物业设施管理前期介入服务费:每月人民币万元整（RM），服务期暂定为个月。

商场物业部管理工作计划范文第5篇

论文摘 要:当今电力企业的内部外部环境均发生了巨大变化,我们要想进入市场,适应市场,并使企业在竞争中取得生存和发展,就需要及时转变思路,管理创新,更新管理机制,以实现企业在市场竞争中的战略目标。对电力企业而言,在众多的管理领域中,物资采购管理关系到企业的成木管理和质量管理,物资采购管理是实现上述两项主要管理内容的第一环,要把好这一重要环节,进行创新,改革管理模式应是当前各电力企业积极探索的问题。

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0 前言

当今电力企业的内部外部环境均发生了巨大变化,我们要想进入市场,适应市场,并使企业在竞争中取得生存和发展,就需要及时转变思路,管理创新,更新管理机制,以实现企业在市场竞争中的战略目标。对电力企业而言,在众多的管理领域中,物资采购管理关系到企业的成木管理和质量管理,物资采购管理是实现上述两项主要管理内容的第一环,要把好这一重要环节,进行创新,改革管理模式应是当前各电力企业积极探索的问题。

1 形成物资采购管理新理念的客观环境

外部环境的形成。随着市场经济的发展,社会生产力水平不断提高,我们己告别了短缺经济时代,买方市场己经形成。同时随着市场竞争的日益激烈,供应商对目前存在的靠不正当手段占领市场的无序竞争深恶痛绝。具有一定企业实力的供应商,其产品质量可靠,服务完善,希望通过规范的市场竞争手段进入市场。再者计算机网络技术发展突飞猛进,电子商务己渗透到商业的各个领域。所有这些均为改革物资采购管理理念与管理模式创造了良好的外部环境。

内部环境的优势。电力企业是技术和资金密集型企业,一般物资流动量较大,均在几千万元乃至上亿元,这就给企业在采购过程中的成木控制创造了空间。

随着电力企业管理体制改革,企业以追求最大经济效益为最终目标,降低经营成木是企业提高经济效益的有效途径,这就使创新物资管理理念成为电力企业发展的一种需要。电力企业资金雄厚,多年来在市场中形成了良好的企业形象和较高的资信度,大量供应商争相进入电力物资市场,这就给我们改变物资采购管理理念和管理模式提供了契机。

纵观电力企业所而临的内外部环境,电力企业要抓住机遇,适时创新一套物资采购模式和管理理念己成为一种必然。

2 完善规章制度创新,提高物资采购管理水平

当前,一些国有企业仍未注意建立现代企业制度,内部管理不严,纪律松弛,浪费严重现象时有存在,缺乏自我监督和自我约束机制,表现在物资采购方面就是没有集中物资采购权和明确职责分工,没有对物资采购进行科学管理,导致乱采购,程序不规范,招投标推行力度不够,造成物资库存积压,周转缓慢或假冒伪劣产品流进企业,造成许多损失和浪费。这在电力企业也有一定程度的存在。因此,必须抓好企业物资采购规章制度的建立与完善,采取切实措施,不断提高物资采购管理水平。

(1)建立健全并严格执行物资管理制度和设备、材料招标管理办法以电力企业要进一步强化物资管理基础,搞好物资定额、计划及物资分类、采购分工工作,不断完善物资采购管理岗位规范与工作标准,用制度规范职工行为,堵塞管理漏洞,实行物资采购管理全过程各环节的制度化。

(2)加强物资采的管理监赞,严肃财经纪律。

物资采购要贯彻国家物资管理工作的法规、政策,遵守市场管理规定和购经纪律,遵循比质、比价、比信誉、比运近和以厂家供货为主、市场调节为辅,先急后缓,适用及时的原则,千方百计采取多渠道,少环节降低物资采购成本,总结经验,开拓货源,保证企业生产和建设的物资需要,使电力企业物资采购工作步人良性循环轨道。

(3)实施物资采购管理现代化。

电力企业要广泛推广先进技术与先进管理手段在企业物资采购管理的运用,建立精干高效的物资采购管理机构,建立物资采购管理信息系统,履盖物资管理各环节,对物资定额、计划、合同管理、库存管理、帐目管理、统计报表以及设备材料的产、供、配送、采购、加工渠道、价格体系等物资管理的各个方面进行资料贮存与检索,不断提高物资采购管理水平。

3 全新物资采购管理管理模式的引入

物资采购管理程序基本包括:需求计划的提出、采购计划的下达、询价采购、入库验收、结算等。但旧的管理模式是人为随意采购,买哪家的东西、什么价位基本上是专职采购人员或需用单位决定,随意性较大。二是-事一议性招标,即针对物资需用量较大的项目,临时组织招标。这两种力一式存在着不能全过程竞价采购,没有目标价格原则,采购产品质量不易控制及采购过程易产生腐败行为等弊端。对此,我们提出并设计了一种借助十计算机网络,将物资采购管理组织机构划分为二个互相独立区的制约型物资采购计算机竞价系统的物资采购管理理念,并付诸于实施,初步进行了模拟运转。

组织机构。该系统分为二个下属机构:物资管理中心、物资竞价中心、物资采购实施及配送中心,二个中心相互无行政关系,相互独立。其中:

物资管理中心职能:负责需用计划审核,库存核对,下达采购计划,仓储保管及发放;

物资竞价中心职能:负责将采购计划录入计算机网络,网上采购信息,采购统计,入库前验收,对供应商进行评价; 

物资采购实施及配送中心职能:依据竞价中心采购结果签订合同,物流配送,结算及特殊条件下的人工采购。

流程。由物资竞价中心在计算机网络上信息进行准入 招商,采用专家打分制分别按企业规模性质、企业管理水平、企业业绩、主要用户反馈、与本企业业务往来中的形象、企业资信程度等六个方面进行考评,实地考察后,符合标准的供应商能确保产品质量时发放准入证。入网后各供应商在交易期内出现二次供应质量问题则立即取消入网资格。在此基础上,竞价中心接到由物资管理中心下达的采购计划时,就按程序进行采购信息网上,供应商可在全国各地进行异地报价,计算机自动比价排队,最低价形成,采购确立。下一步工作转到实施配送中心签合同,货到后,由竞价中心验收,再转入管理中心仓储。这种理念基于招议标方式,使日常采购从小到大均纳入有序竞价过程中,既实现了低成本采购,又确保质量合格。

4 计算机网络竞价采购理念的优点

通过计算机竞价网络采购,甲乙双方不见面,避免了人为的随意性,改变了传统的采购力一式,实现了日常化的竞价采购,规范了采购成木控制原则。由于采用网络准入制,严格控制供应商的入网资格,使产品质量能够得到保证。

采购过程有计算机按设定原则来完成,采购是在人机人的环境下自动完成。避免了采购过程中的人为随意性,基本能够避免人的干预,使不正当竞争得到有效控制。