物业秩序维护年终总结范文第1篇

所谓规则，按《高级汉语词典》的解释是：“规则 guīzé [rule;regulation] 典式，法则，规律 自然的规则，一定要使我老下去，丝毫也不足为奇的。——鲁迅《答杨邨人先生公开信的公开信》；指在形状、结构或分布上合乎一定的方式;整齐 规则四边行”。本文的规则，其概念特指维持秩序的规范的总和。所谓保障，按《高级汉语词典》的解释，是“保障 bǎozhàng [assure]∶保护(权利、生命、财产等)，使不受侵害 保障国家安全 为国重镇，不能保障江淮。—清邵长蘅《青门剩稿》；[ensure;guarantee]∶确保;保证做到 保障供给 保障人民言论自由；[safeguard]∶起保障作用的事物”。所谓差距，是事物之间相差的程度，也指距离某种标准的差别程度。

从理论上讲，对各种秩序，包括交通秩序，社会秩序，贸易秩序等，规则保障应当是最终保障。因为规则本来就是针对各种秩序的维护和稳定而制定的。比如说交通规则中，车辆红灯停，绿灯过，这是交通秩序的需要；比如说社会秩序中，抢劫行为是要受到刑法制裁的，这是社会秩序运行和平衡的需要；比如说贸易秩序中，交货和付款之间存在一定的保障规则，如果只是一方付款而另一方不交货，则付款方可依据贸易规则要求对方发货或退款，这是贸易秩序运行和维持的需要。

但是实践中，各种规则保障在运行中，总是出现方方面面的因素来影响其实施，最终运行的结果在某种程度上远远偏离了规则本来的立意，不能达到最终保障之目的。

如何应对其间的差距问题，正是本文的讨论重点。

一、 从交通规则具体案例说起

现在《中华人民共和国道路交通安全法》第二十六条明文规定：“ 交通信号灯由红灯、绿灯、黄灯组成。红灯表示禁止通行，绿灯表示准许通行，黄灯表示警示。”按法条的解释，假如在十字路口，机动车辆直行，交通信号灯是绿灯的话，那么机动车辆就是按规则行事了，如果有行人从交叉方向在红灯禁止其通行的情况下仍强闯红灯，与按规则直行的机动车辆发生碰撞，违反规则的行人被撞伤或死亡，理论上应当说机动车辆是没有责任的，因为行人强行违反交通信号和交通规则，行人应负全责。

但是在实际中是如何执行的呢？有过驾驶经验的朋友非常清楚：从国情出发，在公安交通部门处理时，只要出了这种事情，司机自认倒霉，不管有没有责任，司机和机动车辆方都要负责。这种情况在原来的交通管理条例实行了16年之后，终于在现行《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条明文规定出来：“机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的，由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿。超过责任限额的部分，按照下列方式承担赔偿责任：

（一）机动车之间发生交通事故的，由有过错的一方承担责任；双方都有过错的，按照各自过错的比例分担责任。

（二）机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故的，由机动车一方承担责任；但是，有证据证明非机动车驾驶人、行人违反道路交通安全法律、法规，且机动车驾驶人已经采取必要处置措施的，减轻机动车一方的责任。 ”

按新交通法第七十六条的解释，就是不管是行人还是机动车辆谁违反交通规则或谁遵守交通规则，一概不论，只要出了事故，无论怎么证明，怎么举证，机动车辆一方最好的结局是可以“减轻”（不是免除）责任。

那么，既然如此，交通规则中规定的信号规则有没有对机动车辆的合法行驶进行真正保障呢？机动车辆在行驶中应该信赖什么呢？为什么遵守规则和违反规则的一方发生事故，自己倒无论如何脱不了干系呢？而交通规则立法目的是保障交通秩序和各方合法利益的。

这正式规则保障和最终保障之间的差距所在。

二、 上述案例带给营销管理和贸易规则的启示

所有的规则在本质上是统一的。从上述案例中，我们能直接得到的一个明显结论就是：规则保障显然不是最终保障。那么如何能保障最终的营销和贸易安全，如何合理相信规则并积极应对规则保障和最终保障的差距呢？笔者认为：

第一是，要充分研究所从事行业的规则内容，仔细分析立法精神。“万物皆有法”。任何行业都有规范其行业行为规范的规则、习惯或规章。比如说从事国际贸易营销类工作的，应当充分研究国际贸易的规则和立法精神，至少在理论上和知识积累上打下扎实的基础；比如说从事教育产业的，应当充分研究国家关于规范教育产业的政策、方针、规范性文件，进而比较本单位的定位是否符合政策规定（《当代中国教育产业发展分析》，上海世新进修学院教学试验研究所，《世新期刊》第9期，沈宗南，2006年第09期）。

第二是，要充分搜集和掌握所从事行业的规则在执行中发生的若干案例情况，并进行分析，找出规则和实际案例执行结果之间的差距。各个行业经常性地会发生若干争议和冲突，如何运用规则进行争议和冲突处理及实际处理结果如何，是一个有心的经营者应当关注的范畴。因为实际处理结果是各个方面合力综合作用的结果，除了规则的作用之外，社会关系力，行业舆论力，媒体力，官方潜在立场力、企业经济实力等，均在不同的方面发生作用并最终与规则一起形成了最终影响，促成了实际案例的结果，但结果必然只能以“规则”的名义。

第三是，在充分了解以上两条的基础上，认真分析本单位的优势劣势，机会与威胁（SWOT分析），了解那些方面应当重点加强，那些方面可以维持，那些方面可以控制或低调处理，等等。也只有这样，才能达到《孙子兵法》所讲的“知己知彼，百战不殆”。

三、 结束语

机会往往只垂青于那些有准备的头脑。无论从事任何行业，无论处在发展的什么阶段，都应当在勤奋、踏实苦干的同时，认真分析大的产业环境，国家政策，特别是关于行业规范的具体规则，认真研究分析，并掌握规则实际应用的若干案例，找出差距，然后分析形成差距的若干具体因素，结合本企业实际进行比较分析，进行知道自己应当发展什么，保持什么，克制什么，抛弃什么。了解之后，去执行，这是保持企业活力的法宝之一。

物业秩序维护年终总结范文第2篇

关键词：农产品市场；利益均衡；三维秩序；发展民主

中图分类号：F304 文献标识码：A文章编号：1003－854X（2012）05－0061－05

一、三维利益：农产品市场秩序的本质解读

市场是商品所有者的全部相互关系的总和，通常体现为使用价值和交换价值的关系、买者和卖者的关系、生产者和消费者的关系等①。实际上，任何商品或资源的关系，本质上都可归结为人与人之间的关系，每一种物与物的关系，都是人与人的关系以不同的内容、方式和形式在不同层面、不同领域的显露与展现。

1. 市场秩序与利益的界定和实现

秩序，《辞海》中的解释是指人或事物所在的位置，含有整齐守规之意。德国制度经济学家柯武刚、史漫飞教授则认为：“秩序是指符合可识别模式的重复事件或行为，它使人们相信，他们可以依赖的未来行为模式完全能被合理地预见到。如果世界是有序的，复杂性从而知识问题就会被减弱，而各种经济主体也更能够专业化。制度有助于促进秩序的形成。”② 可见，规则是秩序的基础，某种意义上说，人类社会的秩序可以理解为制度秩序，其本质反映了人与人之间的相互关系。利益关系是人与人之间的最基本关系，人们判断一种秩序是否合理的重要标准在于：该秩序下的利益格局是否合意。

市场秩序是商品经济的范畴，市场秩序反映的不是单纯的物物交换，而是通过考察市场活动中市场主体的群体行为模式来界定人与人之间的权利与

意志的交换。首先，利益内涵界定具有动态性和实践性。利益是能满足人们物质和精神需求的事物，市场的形成并非人之设计的结果，而是人们之活实践的结果，人的任何行为都与利益相关，人们为了获得利益，需首先让渡利益而获取自己需求的利益，不同利益主体在市场交易过程中的博弈形成市场秩序，市场秩序又会反作用于利益主体的交易行为，二者具有互动关系。其次，正当利益须在合意的市场秩序中实现。随着市场配置资源的作用得到显现，“看不见的手可以引导我们突破生产可能性边际，但它不必然地一种可接受的方式分配产出”③，因此，市场为交易者提供交易场所，但不必然导致合意的市场秩序，非合意的市场秩序会产生失衡的利益关系或者说扭曲交易者的行为，利益可持续均

* 本文系国家社会科学基金项目“我国农民权益保护与新农村社区发展基本法律问题研究”（项目编号：07BFX003）、教育部新世纪优秀人才支持计划项目“我国农村土地流转制度与新农村社区发展研究”（项目编号：NCET-10-0400）的阶段性成果。

衡是合意市场秩序的重要内容。

2. 农产品市场秩序中的利益联结

通常所指农产品主要是来源于农业的初级产品，即在农业活动中获得的植物、动物、微生物及其产品，我国农产品市场由于农产品自身特质和传统农产品市场现状，除市场与政府、市场与企业、市场与习俗的传统市场边界外，还应内含市场与生态④。我国农产品市场具有生物性、基础性、生态性和非完善市场性等特质，其中农产品的生物性决定了农产品市场的生物性，非完善市场性是由农产品市场主体的非市场性和农业的天然弱质性及其在国家经济中的基础地位决定的。市场秩序是不同利益主体在市场交易过程中的一种博弈状态，市场既是各利益主体的博弈场，又是利益的联结集，笔者认为，农产品市场秩序中的利益格局既有市场经济的共性，又有独特个性，对于农产品市场秩序的研究应实现从传统市场与政府的二元范式向市场―政府―生态的三元动态视野转变，市场利益、政府利益 ⑤ 和生态利益⑥ 的三元利益格局已经成为影响农产品市场秩序的核心利益要素，其中，市场利益是农产品市场秩序的基础利益相关体，政府利益和生态利益是农产品市场秩序的支撑利益相关体。市场利益主要表现为市场参与者的利益，其中市场中买方与卖方的经济利益是最基本的利益表示。政府利益实质是政府作为利益主体与其他利益主体在利益博弈关系中得到的实际好处，含有公益和私利成分，公益部分主要受众群为社会大众，私利部分则为政府机构及其人员，农产品市场秩序构建应扬公益避私利，防止由于作为政府利益源的权力资本化所导致的私利侵占公益。生态利益具有主客体融合性、公共性、不特定性和生物性，其他生态物种同样具有享受生态利益的权利，文中暂以社会公众作为生态利益的受众群。农产品市场秩序的三个核心利益要素是点面结合的立体联结维度，在现实市场中，既有三维利益面之间的摩擦和冲突，又有利益各节点之间的交集和博弈。

3. 农产品市场秩序中的利益发展

市场秩序伴随着市场主体之间的利益博弈不断发展，农产品市场转型意味着利益格局的重整，市场利益被政府私利侵占，生态利益不断凸显，并影响到利益重整秩序。首先，市场利益作为农产品市场交换的原动力，占据着利益重整的基础性地位。斯密认为，经济生活中的一切行为的原动力来自于利己心，人们在利己心的支配下从事各种劳动，通过交换彼此发生联系，每个人都在追求自身利益，通过市场机制“看不见的手”调节，促使利己的、彼此陌生的人们产生主观无意识的合作，共同增进社会的财富⑦。其次，政府利益中夹杂着私利并对其他相关利益形成侵占。随着经济社会转型发展，政府对农产品市场的干预表现出政府私利与市场利益的冲突，由于政府权力相对于市场利益主体具有强势地位，在缺乏相应制度约束的情况下政府私利膨胀必然侵占市场经济利益。最后，生态利益对农产品市场经济利益形成反制。人是双重性的存在物，既生活在社会中，也生活在自然中，自然生态环境是人类生存的基本外在环境，人类社会是自我生存的空间逐步向自然界扩展生存环境与索求生活和生产资源的，这种扩展与索求是同自然界的萎缩与自然力的衰退呈相反方向发展的，市场机制所支配的一切行动和形成这种行为的思想观念、政策措施与制度规则应为自然界的恶化、市场社会同自然界的关系的恶化负责。

二、利益均衡：农产品市场秩序的理性重构

农产品市场秩序的演变实质上是各相关利益者之间利益博弈或行为协作的过程，各个利益相关者把自己的利益诉求投入到制度变革系统中，通过各种复杂的利益关系调整，形成对农业资源及其“附属品”的再分配和利益格局的重塑。

1. 农产品市场秩序的基本取向

秩序是人类社会发展的基本要求，人类社会秩序的构建其实就是价值选择及其排列组合的过程，人们对社会价值的不同追求构成了不同的社会秩序，笔者认为农产品市场秩序重构在坚持市场经济的普适性价值追求基础上，应将“安全、效率、公平、和谐”作为基本取向。

安全是由生命延伸而得的人的基本要求与权力，安全有助于使人们享有诸如生命、财产、自由和平等等其他价值的状况稳定化并尽可能地维持下去⑧。农产品市场是人类社会生活的基础性市场，与人们日常生活息息相关，安全对于农产品市场秩序具有价值导向性作用。效率与公平是现代市场经济的必然产物，更是农产品市场秩序的基本取向。效率与公平在市场经济条件下是一对辩证统一体，市场效率的最大化依赖于市场的平等交易地位，市场经济主体之间的平等地位是由一定的客观条件决定的，在市场经济条件下，交换客体的特殊自然特性和交换主体的特殊自然需要，构成了市场主体平等关系的客观基础。市场经济制度中的公平是效率基础上的公平，是指效率较高的市场主体应当比效率较低的市场主体获得更大的收益。农产品市场秩序构建应更为注重实质公平，并特别关注利益博弈过程处于弱势地位的农户和普通终端消费者的权益保护。和谐在中国古文化中倡导“和而不同”以及事物的对立统一，包括人与人之间的和谐、人与社会之间的和谐以及人与自然之间的和谐。当前，传统价值准则只是局限于人类社会内部关系的调整，并没有将自然秩序保护纳入价值范畴，这容易使人们在对未来已稀少的自然资源进行最大限度的开发、利用获得私利的同时，对自然资源进行毁灭性的破坏，因此，将和谐作为基本取向纳入农产品市场秩序的价值追求至关重要。

2. 农产品市场秩序的核心构成

经济秩序是一种以自由的平等竞争为本质特征的秩序，是人们在从事社会经济活动所遵循的共同准则或行为规范⑨，根据农产品市场利益关系现状，市场公正、市场机制和合意规则是市场经济秩序的核心内涵。当前，我国农产品市场秩序仍带有传统农业生产模式、二元治理结构和乡土社会的烙印，正是这些秩序土壤一定程度导致了农产品市场经济秩序的不平等交易关系，农户和普通终端消费者的弱势地位、市场中间交易体不够规范等因素致使市场竞争关系难以达致实质公正，价格机制在现实条件下难以真实反映市场信息，实现市场的自我调节。彼得・提莫认为，价格的重要不仅仅是刺激短期生产，而更重要的是作为农业经济中所有决策者对农业部门的未来利润和投资环境作出预期的一个条件⑩。合意规则是经济秩序实现的保障，通过市场合意规则的构建促进交易秩序公正。

干预秩序是通过对政府干预行为的约束，达到对因私利支配干预行为的控制。政府利益关系虽然不属于直接的农产品市场利益关系范畴，但政府利益主体之间的利益竞争行为必然影响市场利益关系均衡。世界银行曾有一项关于农业政策的长期研究表明“以适合的宏观经济和部门政策为基础的有利的价格刺激对生产起关键作用。自然资源的质量以及技术、制度、政治以及人力和实物投资的质量决定了农民调动土地和劳动力的能力，这也是促进增长的两个最主要因素。”{11} 政府干预合法、干预行为正当、干预效果评估、干预责任承受共同构成干预秩序的主要内容，干预秩序主要体现为宏观调控和市场规制。

生态秩序是人类与其赖以生存的环境和其他生命形式之间的稳定而有序的状态，是联结人与自然的中介。自然生态系统属于农业本体系统，或是基础支撑系统，它是由包括土地、水和气候等在内的自然资源及其各种生物要素组成的。“在人类社会与自然界已经开始全球相互作用，人与生物圈存在着相互依赖关系愈加突出的时代，只有依靠法律维护好人与自然的生态秩序，才能稳定人与人的社会秩序。”{12} 农产品市场准入、绿色技术研发与应用、农业生态环境保护共同构成生态秩序的主要内容，农产品市场准入是生态利益与市场利益在市场机制中的重要联结点和互动点。

3. 三维秩序结构的可持续均衡

从理论上来说，市场通常自发地趋向于某个均衡状态，而一旦到达某个均衡状态，理性的参与者将没有积极性改变已经达到的状态，因为这个状态对于每一个参与主体来说都是“局部最优”的，均衡状态会是市场活动的趋势和方向。但是，一切均衡又是相对的，经济社会的发展往往伴随着原有均衡格局的打破，新的制度与政策会使市场向着更好的某个新的均衡状态发展。随着农产品市场发展，原有农产品市场秩序逐渐被打破，市场、政府和生态利益主体之间的博弈关系在发生变化，市场利益主体地位在凸显，政府干预市场的根本目的也在逐渐产生变化。第一，社会公共利益是农产品市场秩序的可持续均衡点。农产品市场秩序重构需要政府干预市场的目标变化，人们选择政府干预的目的，是为了实现社会公共利益的最大化，并通过社会公共利益的实现来实现个体利益的最大化。由此可见，通过政府干预而追求社会公共利益，只是社会个体主体的一种手段，而最终实现个体利益最大化，才是社会个体主体选择政府干预的目的。第二，农产品市场秩序内部形成三维互动的动态结构模型。农产品市场的三维秩序关系具有实现层级与共融性的，各秩序内部体系的有效运行是秩序之间良性互动基础，否则就会形成秩序对接的错位和目标指向的偏差，造成新的秩序混乱。政府干预秩序存在的根本目的，不是要以政府干预秩序取代市场经济秩序，而是旨在形成保证市场经济秩序能够正常发挥作用的外在秩序，政府干预能否保证市场机制正常发挥作用，化解因市场机制异常或失常而引起的社会经济的整体失衡是政府干预秩序效果的体现。生态秩序依赖于政府干预，并最终通过在市场经济秩序中实现，同时又会对二者产生反作用力。第三，农产品市场法治环境是三维秩序结构均衡的保障。法律由于其特有的调节机制和强制力，同秩序的联系最为密切，法律在某种意义上讲，本身就是为了建立或维护某种秩序而出现的。农产品市场法律制度体系关注主客体的立体利益诉求，主要包括市场主体法律制度、政府经济行为法律制度和农业生态保护法律制度。

三、发展民主：农产品市场秩序的制度实践

创建市场秩序的过程实际上就是通过制度创新、组织改善和环境优化实现利益整合的过程。发展的民主理念、科学的制度安排、有效的组织创新与和谐的运行环境共同完成了农产品市场中权利与义务的最优配置，以及利益结构的公正整合与持续均衡。

1. 农产品市场三维秩序的运行机理

经济的自由化与政治的民主化相伴随。在农产品三维秩序运行过程中，秩序之间和秩序内部始终会处于彼此竞争关系，各利益主体博弈之间的强弱分界也是动态发展的。第一，农产品三维秩序运行需要民主理念。农产品市场的现代转型需要政府干预，对于干预的选择是取决于经济力量、生态力量，还是政治力量，在现实条件下，以社会经济力量的强弱和生态利益主体的呼唤作为影响政府干预内容选择的主要因素，不可能使政府干预和社会公共利益最大化地联系在一起，要保证政府干预的社会公共利益最大化的价值取向，社会政治力量的作用至关重要。第二，发展民主充分契合了三维市场秩序的结构特质。民主是目前最好的社会治理形式，是一定社会追求的一种价值，也是一定社会价值体系的体现，民主与权利是紧密相连的。农产品市场三维秩序运行具有秩序层级性、动态性和立体性，发展民主契合了农产品市场运行的需求，其以存量民主为基础，充分关注动态发展中的民主，是在存量利益与增量利益有机整合的基础上侧重主客体民主的共融，其内涵为人之于社会的民主，既包括共时的民主，还包括历时的民主。第三，利益机制促发展民主实践。利益机制是发展民主实践的重要内容，包括利益表达机制、利益协调机制和利益保障机制。在利益主体日益多元化的今天，利益表达问题，特别是市场博弈中弱势群体的利益表达问题至关重要，如果说一个群体对国家政策的影响力取决于利益表达的力度和有效性的话，那么国家对一个群体权益保护的力度和准确性则取决于其利益表达机制架构的科学性和运行的有效性。利益协调机制的核心和实质是对利益关系进行重新合理定位，其直接目标应是通过利益协调缓解农产品市场各利益主体之间的利益矛盾和冲突；利益保障机制是针对农产品市场各利益主体的权益保障，主要包括依法保障、受害保护、受损补偿、责任追究等。

2. 农产品市场三维秩序的制度保障

农产品市场主体法律制度着力于解决市场利益主体之间的平等交易关系，其中促进农村集约化经营是改善农户弱势地位的重要方面，农村集约经营促进法成为必要。农村集约经营促进法的核心就是农地生产资料的流转问题，只有农地的集约化才有农产品经营的集约化，笔者认为当前农地流转应以农村集体经济为方向，主要基于四个方面的考虑：其一是对我国乡村自然和历史差异的有效承认；其二是联结村民的经济和社会纽带；其三是形成农民权益保护的最后屏障{13}；其四是现有法律与实践基础。流转的主体和形式可以多样，可以是对农地生产资料具有发包权的农村集体经济组织，也可以是没有发包权的集体经济组织，如农业专业合作社等。农产品市场主体法律制度还包括对现有相关法律制度的完善，如尽快出台《农业专业合作社法》相关配套措施，切实提升农民参与市场交易的组织化程度。

政府经济行为法律制度着力解决政府干预合法、干预行为正当、干预效果评估、干预责任承受等四个方面的问题，政府经济行为包括一般性政府经济行为和针对特别市场的具体干预行为，此处阐述仅涉及农产品市场具体干预行为法律制度。首先是政府经济行为的法律授权与规范。政府干预农业是一个世界范围内的现象，我国《农业法》等相关法律为政府干预农业提供了法律基础，但由于过于原则和宽泛致使过度干预和干预不足等问题频现，政府干预行为应是科学、适度、有序的。其次，就政府干预农产品市场具体行为而言，应区分经常性干预和危机性干预，干预的主要实施形式包括基础设施、信息、市场建设、公共政策等方面。根据WTO规定及《农业协定》，“绿箱政策”是针对农业补贴的不可诉条款，政府应充分发挥制度空间，提升农业补贴的效率和效果。农产品有效市场信息平台是解决农产品市场不对称的重要手段，有效市场信息的、传递、识别、调控和预警是农产品市场信息平台的重要内容。最后是效果评价和责任承受。由于政府经济行为效果具有长期性和社会性，行为效果的后续跟踪与评价极为重要，效果评价制度化和公开化，也是能否实施责任承受的关键要素。

农业生态保护法律制度是连接市场和自然的现实要件，着力于农产品市场准入、绿色技术研发与应用、农业生态环境保护三个方面的问题，农业生态保护法律制度可能会涉及市场主体和政府经济行为等方面，为了论述的完整和统一性在此一并阐述。农产品市场准入包括两个方面：一是市场主体方面，即政府制定各种制度和规范对公民或法人进入农产品市场并从事农产品生产经营活动的资格、条件和程序进行规制；二是针对农产品而言，制定农产品生产的各种质量标准和技术规范，并对进入农产品市场的农产品进行质量检测。我国各地区根据自身实际情况基本都实行了区域性市场准入制度，可根据各地区标准的实行情况制定全国统一标准。我国农业部已制定的《农产品产地安全管理办法》明确规定要加强农业环境质量监测与管理，防治农业环境污染，但在实际执行力度和效果方面仍显不够。农产品对生态环境的影响是长期和隐形的，可能形成由量到质的变化，应建立农业生态预警机制，防范潜在风险，尽量减少或避免对农产品市场的影响，促进农产品市场稳定。同时，加强农业生态环境的执法监督和公益团体诉讼，进一步明确农业生态环境责任承受主体和承受形式。

3. 农产品市场三维秩序的环境维护

秩序的重新构建不是人之设计的结果，而是人通过自己的理性行动而达到的，这个追求的过程必须与人之所生存的秩序土壤相适应。农产品市场转型是一个社会工程，不仅包含优化制度安排、完善利益结构的要求，还包含更新价值观念、调整思想意识和修正道德判断的需求，实现从传统乡土熟人文化向现代市场经济文化转变。我国农产品市场受传统农业文化影响深远，自身的“闭固性风格”在社会高速发展中产生了传统与现代文化的矛盾冲突，实现从传统乡土熟人文化向现代市场文化转变，对于促进农产品市场秩序运行尤为重要。其一，传统农业文化的传承。文化断裂不符合农产品市场发展要求，通过农产品市场的现实载体，如农产品市场组织化的提升和农村社区的发展进一步丰富了农村文化传承内涵。其二，农村文化教育的优化。就农产品市场转型而言，应进一步增加人力资本投入，优化社会教育机制，提高农民文化素质，促进农村文化教育结构完善，从初级教育到职业教育，再到道德素质教育等，形成完整的农村文化教育体系。其三，传统文化与现代文化的融合。传统乡土文化中的“熟人信用”在长期的农业经济中发挥着自身作用，现代市场经济以“陌生人信用”为基础，这必然产生了文化间的不适和冲突，因此，如何将熟人信用与现代信用体系融合是促进农产品市场秩序运行的重要内容，当前的村镇银行或社区银行正是这方面的有益尝试。

农产品市场秩序重构是一个系统性的社会工程，是一个设计与实践相结合、强制与诱导相协调、借鉴与创新相兼顾、传统与现实相统一、自然选择与社会选择相协同、渐变与突变相补充的改良过程。农业作为国家经济的基础产业，农产品市场更不是一个隔离和孤立的市场，而是社会主义市场经济体系的重要组成部分，农产品市场失序问题的解决不应仅仅停留于单一市场本身，还应与社会主义市场经济体系中其他要素市场形成完整的统一。

注释：

① 马克思：《资本论》第1卷，人民出版社1975年版，第188页。

② 柯武刚、史漫飞：《制度经济学：社会秩序与公共政策》，商务印书馆2002年版，第182页。

③ P. Samuleson, Economics, 12ed, Mccraw-Hill, Inc,1985, p.49.

④ 吴萌、高玉林：《市场概念的研究》，《江汉论坛》2001年第10期。

⑤ 赵科天：《论“政府利益”与“公众利益”的辩证协调》，《甘肃社会科学》2011年第3期。

⑥ 黄云等：《生态整体主义伦理下法律转向之探析》，《求索》2011年第7期。

⑦ 亚当・斯密：《国民财富的性质和原因的研究》（下），商务印书馆1997年版，第13-27页。

⑧ 卓泽渊：《法的价值论》，法律出版社2006年版，第252页。

⑨ 吴越：《经济宪法学导论――转型中国经济权利与权力之博弈》，法律出版社2007年版，第343页。

⑩ C. Peter Timmer, The Agricultural Transformationin Handbook of Development Economics, Elsevier Science Pub-

lishers, 1988, pp.275-380.

{11} Uma Lele, Agricultural Growth, Domestic Policies,the External Environment, and Assistance to Africa: Lessons of a Quarter Century, MADIA Discussion Paper 1, World Bank, 1989.

{12}陈泉生、张梓太：《宪法与行政法的生态化》，法律出版社2001年版，第79页。

物业秩序维护年终总结范文第3篇

法理学认为，“法的价值”有三种使用方法：法的目的价值、法律所包含的评价标准及法的形式价值。本文取前一种，指法律在发挥其社会作用的过程中能够保护和增加哪些价值。1经济法的价值就是经济法作为一个独立的法律部门所追求的理想和目的。对经济法价值的探讨是经济法基本范畴研究的一部分，对加深经济法独立性的理解，提炼经济法的基本原则，指导经济立法都有重要意义。

学者们对经济法的价值已多有阐述。有的学者认为，经济法的价值取向，应是国民经济发展法、社会整体经济利益平衡法、国家经济安全法，发展、公平、安全三位一体。也有学者认为，我国现代化的经济法价值主要应当关注社会公平和经济民主，同时不排斥其他价值（如经济效益、经济秩序等）的存在。还有的学者认为，经济法满足了人类的经济秩序理想，其价值在于经济秩序。2史际春、邓峰所著 《经济法总论》认为，经济法的价值表现为实质正义、社会效益、经济自由和经济秩序的和谐。3

笔者认为，经济法的价值必须立足于社会现实需要，反映出经济法不同于其他部门法的特有品质。法作为社会调整的工具，作为正义与自由维护者，有其共同的价值。正义、自由、平等、秩序、人权，都是所有法律应具备的理念和信仰。然而，各部门法承担的任务是不同的，各有侧重，价值理念也自有不同。因此，我们在研究经济法的价值时，应着眼于经济法作为一个独立的法律部门所侧重的那些方面。它们体现了经济法的特色，决定了经济法的任务。研究它们才有指导理论和实践的作用。笔者拟通过四个方面的考察，论证经济法的价值是：经济秩序和实质正义。

一、对经济法历史的考察

经济基础决定上层建筑。上层建筑的构建是为了满足经济基础的要求。对经济法产生和发展的社会原因和时代背景进行考察，可以明确经济法的历史使命，洞察经济法的价值所在。

真正意义的经济法肇端于19世纪末。1776年，亚当·斯密发表了著名的 《关于国民财富的原因和性质的研究》一书。斯密的“自由放任主义”符合当时资产阶级自由竞争的19 世纪末，主要的资本主义国家相继完成了自由资本主义向垄断资本主义的过渡。经济的集中和垄断导致了竞争的不平衡，引发了严重的社会矛盾。中小企业主和广大消费者处于十分不利的地位，在庞大的垄断组织面前毫无公平可言。同时，垄断组织凭借垄断优势，为追求自身利润的最大化，时常不顾市场秩序，侵犯其他竞争者和消费者的利益，最终影响了国家的经济和社会稳定。自由放任主义的经济政策已不适应垄断后的经济现实。1914—1918 年的一战及1929—1932年的经济危机，更加迫使人们寻找新的指导理论以调和社会矛盾。1936年，凯恩斯发表了《就业利息与货币通论》，提出了“国家干预主义”思想，并逐步成为各国统制及立法的理论依据。

这种社会现实与指导理论上的变化，突出反映在各国的经济立法上。从自由资本主义时期的英国工厂法（1933年） 、法国的粮食限价法（1793年）、英国的《英国尔关税法》（1861年）、《宅地法》（1862年），到垄断资本主义时期美国的《谢尔曼法》（1980年）、《克莱顿法》（1914年）英国的 《公平贸易法》（1973年）、德国的 《经济稳定与增长促进法》（1967年），国家越来越重视运用间接手段加强对经济的干预，次数不断增多，范围也不断扩大。有学者认为经济法有战争经济法、危机应付经济法和自觉维护经济协调发展的经济法三个不同层次。4也有的学者说“国家不幸经济法幸”。5这些观点都反映了经济法产生和发展的必然性，在于国家通过宏观调控，限制极端的个体自由，防止经济混乱，以期建立良好的经济运行秩序；以社会整体效益为出发点，以国家干预和社会保障的方式增强中小竞争者的竞争力和弱势群体的保护力，实现实质正义。经济法的价值更多地体现为维持经济秩序追求实质正义。

二、民法与经济法的价值比较考察

设立一个参照物，凸现出经济法不同于其他部门法的价值偏重，民法是最好的选择。它们同是市场经济条件下国家调整和管理社会经济生活，维护市场主体合法民事权益，规范市场交易行为的最为重要的基础性法律，作用和地位有相似性。它们都调整一定范围的经济关系，调整对象有类似性。但是，民法和经济法的价值理念是迥异的。近代民法是新兴资产阶级反对封建专制的武器。近代私法三原则 “权利能力平等、私有财产神圣、契约自由”充分体现了18世纪个人主义的法律思想。“身份到契约的运动，就是反对身份特权立法，反对限制，追求平等与自由。平等与自由是民法的灵魂。面对封建特权的压制资产阶级革命者祭出了平等与自由的大旗。他们要求平等，希望每个人都拥有同样的机会进入市场，公平竞争自由竞争。这是一种形式主义的正义。然而，进入19世纪末，财富的重新分配使不同的社会群体经济地位日益悬殊，作为近代民法基础的平等性和互换性已经丧失。6弱肉强食的竞争结果，是处于优势甚至垄断地位的强势群体不断利用经济优势挤压弱势群体。良性的经济秩序时常遭到破坏，平等只剩下形式，自由成为经济专横的借口。人们又呼唤新的正义。社会正义观的改进的变化，常常是法律改革的先兆。以国家干预为手段，以社会大多数人福祉为目标的经济法顺应了这一点。从某种意义上说经济法是一种 ”身份法“、”特权法“。但它是赋予弱者以”特权“，利用国家权力对弱者进行保护，规制强者的恣意行为。因此，经济法追求的不是形式正义，而是实质正义强调的不是经济自由，而是对绝对的自由放任加以约束防止经济秩序的剧烈动荡。经济法的价值在于实质正义和经济秩序。市场主体只能在经济法规定的框架内按民法规则自由行事。

三、对经济法总论的考察

经济法总论研究的是经济法的一系列基础理论问题和基本范畴，对经济法的理论与实践起着纲举目张的作用。考察学者们经济法总论的研究成果，可以帮助我们更深刻地掌握经济法的本质与精神，理解经济法的价值。

第一，从经济法的调整对象和定义来看，学者们大都从调整对象的角度对经济法进行定义。尽管存在着纵横统一论、有限制的纵横统一论、国家干预论、国家协调论等诸多学说，但有一点是共同的，即经济法体现了国家意志对经济生活的强力规制，包括市场运行、宏观经济调控和社会保障等方面。国家介入的目的就是为了保证市场的有序运行，主体的有序竞争，经济发展的总体平衡，保护经济主体的最基本利益。

第二，从经济法的法益目标来看。庞德把利益分为个人利益、公共利益（国家利益）和社会利益。他认为，作为社会控制的手段，法律的任务在于满足人们的各种要求和愿望，即“为最大多数人做最多的事情”。7经济法是社会本位法，社会公共利益是其首要法益目标。这是学者们较为一致的观点。实践证明，过度的自由竞争是恶性竞争，只会导致竞争无序、秩序混乱、两极分化，最终损害经济发展和社会稳定。因此，经济法牺牲某些个体自由和形式正义，以维护社会公共利益为己任，高举经济秩序和实质正义的旗帜，微观上限制，宏观上调控，成为国家实现经济管理职能的重要手段。

第三，从经济法的基本原则来看。学者对经济法基本原则有多种归纳，但均体现了经济法力求经济秩序和实质正义的价值理念。例如，平衡协调原则，要求立法和执法要从整个国民经济的协调发展和社会整体利益出发，促进、引导或强调实现社会整个目标与个体利益目标的统一；适度（或适当、谨慎）干预原则，要求政府运用行政、法律或经济的手段，对经济生活进行合理的干预；维护公平竞争原则，表明国家在维护市场经济及竞争秩序中的积极能动，并允许抑制微观之正当、公平，以实现宏观自由公平。等等论述，不一而足。

第四，从经济法的调整方法来看。李昌麒教授把经济法的调整方法概括为指令性（刚性干预）、指导性（柔性干预）、直接介入经济及惩罚与激励相结合等四种。8设权、命令、禁止、批准等指令性干预，是国家运用权力，要求相对人予以服从，实现某种经济目的。这突出体现了经济法对自由的限制及对经济秩序的追求。劝告、建议等指导性干预作为 “经济民主化”的产物，只是国家权力的 “软运用”，在价值追求上和指令性干预上是相同的。四种方法的实质均在于国家意志对个体自由的限制，以建立符合实质正义的经济秩序。

四、对经济法各论的考察

耶林宣称，法律是根据人们欲实现某现可欲的结果的意志而有意识地制定的；法律在很大程度上是国家为了有意识地达到某个特定目的而制定的：“目的是全部法律的创造者。每条法律规则的产生都源于一种目的，即一种实际的动机。”9反之，透过法律的就具体规定来探究法律的价值，是行之有效的。

第一，经济组织法。经济法主体一个很大的特点，是主体之间存在者管理与被管理的关系，法律地位不是完全平等的。国家经济管理机关处于主导地位。各类政府机构运用法律手段，对其他经济组织的活动进行宏观调控、监督管理、检查处罚等。这是履行经济职权，维护经济秩序的表现。各法均明文确立了国家经济管理机关的管理者地位。

第二，市场管理法。政府运用国家权力对市场运行进行适度干预，依法制裁各种不道德的市场交易行为，维护市场秩序，维护社会正义。其中最重要的是反垄断法、反不正当竞争法和消费者权益保护法。我国目前虽然尚未制定单独的反垄断法，但在相关立法中也有体现。如反不正当竞争法第七条，禁止公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品。反不正当竞争法，对各种欺骗易行为、强制易行为、商业贿赂行为等，都作了禁止性规定。这些规定突出体现了经济法对经济秩序的维护。消费者权益保护法，更是时时处处为处于弱者地位的消费者着想，给予其倾斜性保护，以克服经营者和消费者之间的信息与实力的不对称，价值追求直指实质正义。

第三，宏观调控法。政府通过经济利益调节机制，利用法律手段来影响经济主体的市场行为，从而达到间接干预市场的目的。计划、产业法确定国民经济和社会发展的战略目标和重点方向，引导经济主体的投资行为与国家的发展需求取得一致，使社会资源配置有序、优化。自然资源管理法，规范人们对自然资源的开发、利用和保护行为，实现自然资源开发利用的有序化、制度化。宏观调控法，反映了国家对宏观经济秩序的追求。

第四，社会保障法。社会保障以国家和社会为责任主体，生活困难需要救济的公民为权利主体，以给予一定特质帮助的方式，保障公民的基本生活水平，维护社会稳定。社会保障法具有强制性，政府和其他单位都必须履行这一法定责任；具有福利性，符合规定的公民都有权无偿 获得帮助。这种人道主义正是经济法对实质主义的追求。

注 释：

1.张文显主编：《法理学》，高等教育出版社，北京大学出版社 1999年10月第 1 版，P209-210。

2.刘文华等：《 99年经济法学研究的回顾与展望》，《法学家》2000年第 1 期。

3.4.史际春、邓峰著：《经济法总论》，法律出版社1998年11月第1版，P152、P76-78。

5.邱本：《经济法的存在价值及前景》，人大复印资料《经济法学、劳动法学》2001 年6月。

6.梁慧星：《从近代民法到现代民法—— 二十世纪民法回顾》，《中外法学》1997年第2期。

7.（美） 庞德著：沈宗灵，董世忠译：《通过法律的社会控制》，法律出版社1984年版，P34。

物业秩序维护年终总结范文第4篇

办公大楼物业管理委托合同

第一条 物业基本情况

物业名称 (以下简称本物业)

物业类型

坐落位置

建筑面积

其他说明 。

第二条 物业管理范围

乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。

(一)建筑物的维修、养护和管理(请在选择项中打)： 屋顶 外墙面承重墙体楼面 门厅 各类通道

电梯厅车库广场道路 室外管道窨井 其他

(二)设施、设备的维修、养护和管理(请在选择项中打)：中央空调 变配电室 照明 电梯 弱电 监控设备

给排水系统 泵房 消防设施 备用电源 其他

(三)公共秩序的管理(请在选择项中打)：

治安 消防 车辆其他

(四)公共绿地的养护和管理(请在选择项中打)：

公共绿地 花木 建筑小品其他

(五)其他约定(请在选择项中打)：

会务接待 后勤保障 其他

第三条 日常管理服务职责和要求

(一)建筑物管理 做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。

(二)设备设施管理 按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。

(三)公共秩序管理 物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。

(四)公共环境管理 物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。

(五)交通秩序维护 物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。

(六)消防防灾管理 落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾配合消防部门扑救。

(七)能源管理 定期做好对电、水、燃气能耗的统计、分析工作，在甲方的指导下努力开展节能工作，制定节能措施并不断挖掘潜力，提高能源使用效率。

(八)会务及接待服务 按甲方要求提供日常会务服务和重要活动、重大会议的接待服务，配合做好安全保卫工作。

(九)其他后勤保障服务 根据合同约定为甲方提供餐饮、咖吧、送水、洗衣、洗车、废弃物处理、物品搬移等服务及甲乙双方协商约定的突击性、临时性任务。

以上各项管理服务内容或延伸服务内容可根据甲方需求，另行增加相关内容和具体质量标准。

第四条 管理服务期限

管理服务的期限为_ 年，自__年_月_日起至__年_月_ 日止。

第五条 管理服务的质量标准

乙方应在本合同履行期限内，对本物业的管理服务达到甲方在招标书中提出的、乙方在投标书中承诺的以及在管理服务方案中具体表明的质量标准。(详见附件)

第六条 管理服务费用及支付方式(一) 本物业的管理服务费用按酬金制，酬金为每月 元人民币/包干制的方式约定, 合计人民币 元，大写人民币 元。按每平方米建筑面积 元/每月计算。

(二)支付方式(请在选择项中打)：

双方约定物业管理服务费按每月/每季/每半年/其他方式支付 ，支付日期为 。

(三)结算方式(请在选择项中打)：

国库直拨 支票转账其他

在本合同履行期限内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目、物价指数上升等因素导致物业管理服务成本显著上升，甲乙双方可通过协商一致，以补充协议的方式对物业管理服务费作出相应调整。

第七条 双方的权利义务

(一)甲方的权利义务

1.有权审定乙方编制的管理服务方案、人员编制、费用预算。

2.有权对乙方管理服务的质量进行监督，对不符合质量标准的管理服务有权建议整改，对不称职人员可以要求乙方更换。

3.为乙方的管理服务提供必要的工作条件及所必需的相关资料，包括办公用房、设备工具库房(含相关工具、物料)、员工更衣及休息场所等设施和涉及本物业管理服务所需的验收图纸、资料等。为乙方的物业管理服务提供相应的协助和配合。

4.按合同约定的费用及支付方式，按时支付物业管理服务费。

5.按法律规定或经双方商定由甲方承担的其他责任和义务。

(二)乙方的权利义务1.应根据法律、法规的规定及本合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算，报送甲方审定。

2.保证从事本物业管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求。如需调整管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应作出相应调整。

3.对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托第三方承担，但应及时报甲方备案。委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。

4.合同终止时，乙方应向甲方提交物业管理总结报告。在约定时间内向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料;所有移交的内容都应有清单并由双方签收;全部手续完成后签署物业移交确认书。

5.按法律规定或经双方商定应由乙方承担的其他责任和义务。

第八条 违约责任

(一)乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的 %向乙方支付违约金。

(二)乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方达到管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用。

(三)乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿;因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权单方解除合同。

(四)因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。

(五)其他违约责任

甲方：盖章： 乙方：盖章：

甲方代表人盖章： 乙方代表人盖章：

签订日期： 年 月 日签订日期： 年 月 日

物业管理委托合同书

第一章　总则

第一条　本合同当事人

委托方(以下简称甲方)：_________

受托方(以下简称乙方)：_________

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

第二条　物业基本情况

1.物业类型：_________。

2.座落位置：_________市_________区_________路(街道)_________号。

3.四至：东_________，南_________，西_________，北_________。

4.占地面积：_________平方米。

5.建筑面积：_________平方米。

第三条　乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

第二章　委托管理事项

第四条　房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、_________。

第五条　共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_________。

第六条　市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_________。

第七条　公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

第八条　附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、_________。

第九条　公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_________。

第十条　交通与车辆停放秩序的管理。

第十一条　维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、_________。

第十二条　管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

第十三条　组织开展社区文化娱乐活动。

第十四条　负责向业主和物业使用人收取下列费用：

1.物业管理服务费;

2._________。

第十五条　业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

第十六条　对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、_________等措施。

第十七条　其它委托事项_________。

第三章　委托管理期限

第十八条　委托管理期限为_________年。自_________年_________月_________日时起至_________年_________月_________日时止。

第四章　双方权利义务

第十九条　甲方权利义务

一、甲方权利义务(适用于业主委员会)

1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;

2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;

3.审定乙方拟定的物业管理制度;

4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

6.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用户，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

7.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第_________项执行;

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;

9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付;

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________;

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

12._________。

二、甲方权利义务(适用于房地产开发企业)

1.在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

2.审定乙方拟定的物业管理制度;

3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;

4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;

5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，按以下方式处理：

(1)负责返修;

(2)委托乙方返修，支付全部费用;

(3)_________。

6.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

7.在合同生效之日起_________日内向乙方提供_________平方米建筑面积管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第_________项执行：

(1)无偿使用;

(2)按建筑面积每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。

8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起_________日内向乙方移交;

9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付;

10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：_________;

11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

12._________。

第二十条　乙方权利义务

1.根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;

2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;

3.按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;

4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;

5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施;

6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;

7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;

8.每_________个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;

9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;

10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;

11._________。

第五章　物业管理服务质量

第二十一条　乙方须按下列约定，实现目标管理

1.房屋外观：_________

2.设备运行：_________

3.房屋及设施、设备的维修、养护：_________

4.公共环境：_________

5.绿化：_________

6.交通秩序：_________

7.保安：_________

8.急修：_________;小修：_________

9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_________

第六章　物业管理服务费用

第二十二条　物业管理服务费

1.本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向业主或物业使用人收取。

2.管理服务费标准的调整，按_________调整。

3.空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米_________元向_________收取。

4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第_________项处理：

(1)从逾期之日起按每天_________元交纳滞纳金;

(2)从逾期之日起按每天应交管理费的万分之_________交纳滞纳金;

(3)_________。

第二十三条　车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

1.露天车位：_________。

2.车库：_________。

3._________。

第二十四条　乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的、维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

第二十五条　其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

1.高屋楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取;

2._________。

第二十六条　房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

1.房屋共用部位的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。

2.房屋共用设施、设备小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。

3.市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。

4.公用绿地的养护费用，由_________承担;改造、更新费用，由_________承担。

5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由_________承担;大中修费用，由_________承担;更新费用，由_________承担。

第七章　违约责任

第二十七条　甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

第二十八条　乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

第二十九条　乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。

第三十条　甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付_________元的违约金;给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

第八章　附则

第三十一条　自本合同生效之日起_________天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

第三十二条　合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

第三十三条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

第三十四条　本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十五条　本合同正本连同附件共_________页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。

第三十六条　因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

第三十七条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十八条　本合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由_________仲裁委员会仲裁(当事人双方不在合同中约定仲裁机构，事后又未达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。

第三十九条　合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满_________天前向对方提出书意见。

第四十条　本合同自签字之日起生效。

甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________

代表人(签字)：_________　代表人(签字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

签订地点：_________　签订地点：_________

地下车库物业管理服务委托合同

甲方：

重庆石桥房地产开发总公司

通讯地址：

九龙坡区石桥铺石杨路15号25楼

联系电话：

乙方：

重庆广博物业管理有限公司

通讯地址：

九龙坡区石桥铺科创路4号6楼

联系电话：

86136366

为有利于西部商城物业管理服务工作顺利，维护正常的经营管理秩序，保证设施设备的稳定运行，根据相关物业管理法律法规及乙方与西部商城业主大会签订的《西部商城物业服务合同》，结合西部商城物业管理的具体情况，经甲乙双方友好协商，甲方同意并委托乙方对甲方所使用的地下车库进行物业管理服务。为明确双方的权利义务，保障双方的合法权益，特签订本合同。

一、合同期限：

同西部商城业主委员会签订物业服务合同，即(从20XX年6月1日起至20XX年5月31日止)。

二、物业服务内容：

(一)、共用部分设施的管理

1、房屋共用设施设备的日常维护。

物业共有部位具体包括：房屋的承重结构(包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等)，屋盖、屋面、甲方所使用商场楼层范围以外与甲方有关的的公共门厅、走廊、过道、楼梯间等;

2、共用设施、设备的日常管护。

具体包括供电系统、消防系统、闭路监控系统、主给水、下水管道、污水管、发电机设备、共用照明、化粪池、雨水管等。

3、保修期范围内的由(重庆石桥房地产开发总公司)承担，保修期范围以外的依照专项维修资金管理办法等相关法规执行。

注：专有部分是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域，包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施;

物业的共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内的专有部分以外的，属于建筑物相关业主或全体业主共同所有或共同使用的场所、空间、设施和设备。

(二)清洁卫生

甲方所使用车库场所以内的清扫、房屋共用部位的清洁卫生，排水管道、污水管道的疏通、清运。

(三)公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

(四)对交通与车辆停放秩序的管理，按甲方要求对停放车辆收取停车费。

(五)对车库收费系统的管理以及承担200元/次以下的维护费用。

(六)安全防范

甲方所使用车库范围内外的公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视。

(七)水、电等代收代缴。

(八)乙方负责对车库管理人员的聘用及全面管理工作，相关人员的福利待遇由乙方负责发放。

三、物业服务收费标准

(一)物业服务费：每月按每个车位75元收取。

即：39575=29625(元)大写贰万久仟陆佰贰拾伍圆正

(二)、 其他政府指定代收费用另行收取。

四、甲乙双方的权利义务

(一)甲方的权利与义务

1、依法享有所租赁物业的权利;

2、有权对乙方提供的物业服务工作中不清楚事项进行询问，并得到答复;

3、有权依法使用本物业共用设施、设备;

4、有权知晓乙方向甲方分摊的共用水电费、代收费的合理计算方法和原则;

5、有权享有由乙方按物业服务合同提供的物业管理服务;

物业秩序维护年终总结范文第5篇

关键词：物权法；教学；思考

一、物权法的作用与地位

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）历经十余年的制定过程、经全国人大常委会七次审议，终于于2007年3月16日经十届全国人大五次会议审议通过。这部法律的颁布实施标志着与社会主义市场经济体制相适应的社会主义法律体系基本形成，是中国社会主义法制建设的重要里程碑，必将对中国的政治经济生活发生重大影响。

《物权法》第1条关于立法宗旨明确规定，物权法的制定是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”[1]。物权法的贯彻实施，其立法宗旨的实现，必将为社会主义和谐社会的构建发挥重要的作用。主要表现在以下几个方面：

1.物权法维护社会基本经济制度。任何一个国家要构建和谐社会，首先要保障该国的基本制度包括政治制度和经济制度的稳定。物权法在维护基本经济制度方面，有着其他法律不可替代的功能。因为物权法是调整物的归属和利用关系的财产基本法，它决定于该国的经济生活条件，必然反映和维护该国的基本经济制度。中国正处于社会主义初级阶段，国家坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。《物权法》明确规定了国家所有权和集体所有权、私人所有权。物权法明确规定平等保护各类主体的物权。

2.物权法维护社会经济秩序。和谐社会是安定有序的社会。经济秩序乃是社会的基本秩序。社会秩序的保障靠各种手段，包括伦理道德、法律以至宗教等等，但自进入文明社会以来，法律就是维系社会秩序的最重要手段。在现代法治社会，确立和保障社会秩序更是离不开法律。一个社会的经济秩序无论是静态的财产秩序，还是动态的财产秩序，都离不开物权法的保障。物权法是调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范的总称。《物权法》第2条中规定，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权[1]。所有权、用益物权和担保物权的确认可以清楚地表明物归何人所有，归何人利用，而且在一物为特定人所有、利用时，就排除他人的所有和利用，可见物权法本身就是定纷止争的法律。定纷止争也就确立了一种秩序。人们尊重和维系这种秩序，社会才会和谐。

3.物权法维护社会的安定团结。构建和谐社会就要使各种利益关系得到平衡，从而有效地化解矛盾，减少冲突，防止和避免矛盾的激化、冲突的扩张。物权法正是以自己的特有的功能从法律上衡平各方的利益，维护社会的安定团结。

而作为高校法科学生课程之一的物权法（学），它是以物权法为研究对象的科学，是民法学的重要组成部分，是高校法科学生的一门重要必修课，也是研习其他法律课程的重要基础。物权法课程的开设，是为了适应中国改革开放和市场经济、法制建设及法学教育改革的实际，开设此课程的任务主要是培养新世纪高质量法律人才的目标。该课程坚持理论联系实际的原则，以理论阐述与中国经济体制改革的实践和司法审判工作结合起来，突出科学的实用性。

二、物权法教学方法介绍

作为一门新开设的课程，又因为这门课程本身的复杂性，笔者仅仅提出适合这门学科的教学方法：

（一）物权法教学应坚持以下原则

1.启发式代替灌输式。在教学中应以学生为主体，调动学生的主动性和积极参与性。

2.学生“学会”学习代替学生“背下”知识。

3.教学方法上应坚持多样化、灵活性。

（二）几点教学方法的介绍

1.注意教学内容的重点突出。物权法属于民法的一部分，在学习物权法之前学生一般都已经学习了民法学，具备了一定的私法基础，所以物权法的教学内容应当简单化、明确化。“简单化”是指只讲授物权法的精要，即物权法的基本原理、基本规则、基本概念和《物权法》的基本规定。“明确化”是指讲解的内容不过多展现学说争议，有争议时取通说。

2.采用学习迁移理论，有机联系物权法与民法总论、债权。学习迁移是指已经获得的知识、动作技能、情感和态度等对新的学习的影响。迁移既表现位先前的学习对后来学习的影响，又表现位后继学习对先前学习的影响[2]，在教学过程中教师应该指导学生发挥知识的积极影响，排除消极影响，这就要求学生应该多采用比较分析方法学习该课程。在物权法的讲授过程中，教师应当注意在介绍具体制度时，适时地将这些具体制度和民法总论或者债法中的具体制度以及基本原则联系起来，训练学生的体系化思维方式。

3.案例分析。通过案例不仅可以形象地展示法律规则所旨在解决的具体问题，让学生体会规则的用途；而且还可以建立起案例和法律规则之间的相互转化关系，加深对法律规则的理解；同时通过案例讨论了解学生对相关知识的掌握程度；最后，通过案例讨论训练学生归纳法律问题点、确定法律争议焦点的实务能力以及培养学生的表达能力和辩论能力。所以案例教学在中国的法学教学中应当获得更多的重视。案例和法律规则密不可分，绝大多数的法律规则都来源于对实际案例的归纳和加工，案例的解决必须依赖法律规则，两者之间就是具体和抽象的关系。学习和研究法律的终极目的就是要解决具体的案例。对于教学而言，应当引导学生的目光在案例和法律规则之间相互转换。

4.多媒体教学。学时不够（一般高校这门课的课时都在32左右）、信息匮乏、缺少实践这三个制约物权法学教学质量提高的瓶颈，在网络上都可以被比较好地解决。网络的存在突破了时间、空间的限制，实现随时随地的授课，课程的内容可以以视频音频、动画、图文的方式呈现在客户端的浏览器上，可以是交互性的多媒体课件，又可以是教师上课的实际课堂实录，或者是两者的结合，这种交互性与真实性很高的教学方法等于在保证教师正常工作生活的基础上增加了课时量[3]。利用计算机、投影仪、CD机、互联网等工具和媒体进行教学，具有直观、形象、信息量大、效率高等特点，有利于激发学生的学习兴趣，改善教学效果和提高教学效率。

5.加大实践环节。《物权法》是关系国计民生与老百姓的生活息息相关的法律，所以应该带领学生多参加物权法案件的庭审，让他们实际参与进去，同时通过庭审教师可以现场说法，从而更好的将理论与实践结合起来。

三、其他方面的要求

1.教师素质的要求。物权法是一门专业性、实践性较强的学科，所以建议授课教师应当具有扎实的专业功底，本着教学相长的态度在教学过程中逐步提高业务水平。同时学校也可以提供条件让教师参加进修，鼓励教师参加研讨会开阔视野，从而增加感性认识，收集典型案件。

2.教材的要求。教学过程应该以物权法教科书为主。例如，台湾学者王泽鉴先生的物权法教材，体系清楚、内容精要、概念准确、逻辑严谨，有利于初学者短时间内学到物权法的精要，是非常好的课外辅助读物。对于一些有争议性的物权法问题，不同的学者有不同的观点，这些观点都是精英思想碰撞的火花，对学生们来说不无裨益，教师可以有选择地推荐学生阅读相关的章节，这对于开阔学生的视野，活跃学生的思想，破除法学问题答案唯一的思维误区，不无裨益。在教学中应该以物权法教材为主，同时推荐学生自主学习物权法论文、物权法专著，并辅之以必要的物权法习题，使得学生能更好的将知识点内化为自己的专业知识。

3.考核的要求。教学过程中的考核分为平时考核和期末考核。平时考核可以采用论文的方式，让学生自己学习热点及争议问题，比较各家各派学术观点后，采用论文的方式提出自己的意见。期末考核则以笔试为主，试卷可以采用接近司法考试的题型，比如单项、多项及不定项选择题以及案例分析题目。通过这种多元化的题型可以检测学生的理论掌握程度及其实践转化水平。

四、综述

虽然物权法学是门新开设的学科，但是基于它在法学学科中特有的重要地位以及在现实生活中所起到的重要调节作用，因此已经越来越多的被各高校所重视。笔者在此仅仅依靠自己在教学过程中所摸索出来的一些看法和各位同仁共同探讨，以期抛砖引玉共同推动这门学科的发展。

参考文献

[1]第十届全国人民代表大会第五次会议.中华人民共和国物权法[Z]，2007-03-16.