个人租房协议范文第1篇

一、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。

二、征收范围

为公共利益的需要，根据《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律的规定，在市区旧城区、工矿企业棚户区、危旧住宅区、基础设施落后等区域确定的具体改造范围。

三、征收部门和实施单位

区人民政府确定区土地房屋征收办公室为区棚户区（危旧房）综合改造范围内国有土地上的房屋征收部门，由房屋征收部门委托相关街道办事处（镇人民政府）为旧城区棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，委托工矿企业（单位）主管部门为工矿企业（单位）棚户区（危旧房）综合改造房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

四、征收补偿签约期限

征收补偿签约期限自区人民政府房屋征收决定公告之日起90天内。

五、征收补偿实施程序

（一）宣传发动。区人民政府作出房屋征收决定并予以公告后，房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收范围内开展房屋征收与补偿的宣传和解释工作。

（二）调查登记。在房屋征收实施前，房屋征收实施单位组织对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在房屋征收所在社区向被征收人公布。

1、有房屋产权证的，房屋建筑面积、用途等以房屋产权证载明的为准。对证载面积有异议的，可申请有资质的房屋测绘机构测绘，并按新认定的面积予以补偿，测绘费用由申请人承担。

2、未经登记的建筑，由房屋征收实施单位会同规划建设、房产、国土等部门依法依规进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，建筑面积须经有资质的房屋测绘机构测绘确定，并按确定的面积予以补偿，测绘费用由被征收人承担；对认定为违法建筑的，不予补偿。

（三）签订征收协议。征收部门房屋征收协议签订通告后，房屋征收部门与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议并发放协议签订序号。

1、房屋征收部门与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请区人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收所在社区予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

2、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁交房的，由区人民政府依法申请人民法院强制执行。

（四）发放补偿资金、搬迁交房。房屋征收部门按协议对被征收人予以补偿后，被征收人在协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房。

（五）发放补助、奖励资金。在被征收人完成搬迁交房并经房屋征收实施单位验收合格后，由房屋征收部门发放补助、奖励资金，由房屋征收实施单位发放选房序号。

（六）过渡与安置。根据协议的约定给予过渡与安置。

（七）资料归档。房屋征收工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

六、征收补偿、补助及奖励

对被征收人给予被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿和因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，并给予一定的补助和奖励。

被征收房屋价值按房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格计算。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

（一）私产房的征收

私产房产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1、货币补偿：对私产房产权人按被征收房屋的价值实行货币补偿。

2、产权调换

（1）被征收人选择房屋产权调换的，区人民政府提供等面积房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价；对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门结算差价。

在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%（含10%）以内的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算，超出10%以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格结算；提供用于产权调换的店面、写字楼等营业性非住宅面积超出应安置面积部分按交房时同地段同类营业性非住宅市场价格结算。市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

3、搬迁及临时安置的补偿

（1）搬迁费：

①选择货币补偿的，按主房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足750元/户的补足到750元/户；

②选择产权调换的，按主房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。不足1500元/户的补足到1500元/户。

（2）临时安置费：

对选择产权调换的住宅被征收人，按主房屋面积给予8元/平方米·月的临时安置费，不足800元/户·月的补足至800元/户·月；临时安置费自被征收人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。

过渡期不超过36个月。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置费。

4、房屋安置：实行期房安置。

（1）安置对象：选择产权调换的被征收房屋产权人。

（2）安置原则：

①按规划要求，实行就地或就近相对集中安置；

②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；

③附属房不予安置；

④被征收人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。被征收家庭房屋面积不足40平方米且符合住房保障条件的，选择货币安置的，可在廉租房或公租房中安置；选择产权调换的，可将安置面积补足至40平方米，面积差额部分按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算。

⑤被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择安置房。

（3）安置房屋户型（面积）：一室一厅（40平方米左右）、二室一厅（50平方米左右）、二室二厅（60、80平方米左右）、三室二厅（100、120平方米左右）。

5、补助及奖励

（1）选择产权调换的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。超出征收补偿签约期限的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。

（2）选择产权调换或货币补偿的，凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，依据被征收主房屋面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米，对被征收人给予补助。

（3）选择产权调换的，按被征收主房屋面积给予300元/平方米的安置房装修补助。

（4）选择产权调换或货币补偿的，凡在协议签订通告规定期限内，对被征收人按被征收主房屋面积，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励300元/平方米；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励260元/平方米；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励220元/平方米。超过30天的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

（二）政府直管公房的征收

1、对被征收产权单位房屋价值的补偿

对产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。

2、对承租人的搬迁补助及奖励

补助及奖励对象：与政府公房管理部门签订了房屋租赁协议，且仍在所承租公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。

（1）搬迁补助：

①在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助。不足750元/户的补足到750元/户；

②在公租房安置，廉租房过渡的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。

（2）对符合承租保障性住房条件的承租人自愿放弃承租保障性住房的，按6000元/户的标准给予一次性补助。

（3）对政府直管公房承租人，凡在协议签订通告规定期限内，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励6000元/户；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励5000元/户；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励3000元/户；超过30天的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

3、保障性房屋安置

（1）安置对象：被征收政府直管公房内符合廉租房或公租房安置条件的承租人。有下列情形之一的不予安置：

①所承租公房已发生转租、转让的；

②享受了政府廉租房、公租房的；

③已购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。

（2）安置原则：

①政府直管公房承租人符合廉租房申请条件的直接在廉租房中安置；符合公租房申请条件的在公租房中安置，在廉租房中过渡；

②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；

③附属房不予安置。

（3）安置户型（面积）：按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）。

（三）企业（单位）自管公房的征收

1、对被征收产权单位、产权人房屋价值的补偿

（1）对非住宅产权单位按被征收房屋的价值实行货币补偿。

（2）对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私产房征收补偿执行；对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私产房征收补偿执行。

2、对承租人的搬迁补助、临时安置补助及奖励

补助及奖励对象：企业（单位）分配、按要求交纳房租、水电等费用且仍在所承租的公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。

（1）搬迁补助：

①在廉租房直接安置的，按承租房屋面积5元/平方米的标准给予搬迁补助；不足750元/户的补足到750元/户；

②在公租房安置、廉租房过渡的或购买保障性安置房的，按承租房屋面积10元/平方米的标准给予搬迁补助；不足1500元/户的补足到1500元/户。

（2）临时安置补助：对属于保障性期房安置的，按承租房屋面积8元/平方米·月给予承租人临时安置补助，不足800元/户·月的补足至800元/户·月；临时安置补助自承租人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。

过渡期不超过36个月。如因房屋征收部门原因致使过渡期限延期的，自逾期之日起每月给予2倍的临时安置补助。

（3）对符合保障性安置条件的承租人自愿放弃保障性安置的，按6000元/户的标准给予一次性补助。

（4）对企业（单位）自管公房的承租人，凡在协议签订通告规定期限内，第1—10天签订协议并搬迁交房的奖励6000元/户；第11—20天签订协议并搬迁交房的奖励5000元/户；第21—30天签订协议并搬迁交房的奖励3000元/户；超过30天的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

3、保障性房屋安置

（1）安置对象：企业（单位）自管公房符合安置条件的承租人。安置对象必须同时满足以下条件：

①长期居住在棚户区（危旧房）综合改造范围内的本企业（单位）职工或原职工；

②所承租住宅为企业（单位）分配且按规定交纳房租、水电等费用的承租人；

③未承租政府廉租房、公租房的；

④所承租公房未发生转租、转让的；

⑤没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。

（2）安置原则：

①购买保障性安置房的，按规划要求实行就地或就近相对集中安置；

②在规定时间内完成搬迁交房的,按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房；

③附属房不予安置；

④承租人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。

（3）安置方式：

①廉租房安置。符合廉租房申请条件的，直接在廉租房中安置；

②公租房安置。符合公租房申请条件的，在公租房中安置，廉租房中过渡；

③购买保障性安置房。购买价格为1850元/平方米。

（4）安置户型（面积）：

①选择廉租房、公租房承租安置户型（面积）：按照所建成的廉租房或公租房户型（面积）；

②选择购买保障性安置房的安置户型（面积）：一室一厅（40平方米左右）、二室一厅（50平方米左右）、二室二厅（60平方米左右）、三室二厅（80平方米左右）。

（5）承租户按以下标准购买保障性安置房：

①家庭人口为1人或夫妻2人，可购买一室一厅或二室一厅;

②家庭人口为2—3人，可购买二室一厅或二室二厅；

③家庭人口为4人以上，或三代同堂，可购买三室二厅。

（四）非公有制生产性企业房屋的征收

对非公有制生产性企业房屋的征收，被征收人可以选择以下一项补偿方式：

1、货币补偿。按被征收房屋的价值实行货币补偿。

2、产权调换。在棚户区（危旧房）综合改造区域范围内用地和产业规划能够满足被征收房屋征收时同类用途和性质安置建设的前提下，允许被征收人进行房屋产权调换，并与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价；被征收人也可以按照用地和产业规划，自行易地选址，并自行迁建，房屋征收部门按被征收房屋同等价值和搬迁成本给予被征收人易地迁建费用。

（五）附属设施（附着物）、临时建筑的征收补偿

1、房屋征收涉及附属设施（附着物）征收的，按本方案附表1、附表2所定标准给予补偿。

2、临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准（见附表1）给予货币补偿；超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

3、对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收，经产权单位或行业主管部门批准的，按附属房标准（见附表1）给予货币补偿；未经产权单位或行业主管部门批准的，不予补偿。

（六）停产停业损失补偿

按《市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》（市府办发〔〕29号）执行。

七、保障与监督

（一）政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本方案规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由区人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

（三）贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

（四）纪检、监察部门设立举报电话，对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。

（五）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

（六）房地产评估机构的确定按《市中心城区国有土地上房屋征收评估机构选择办法》（市府办发〔〕28号）执行。备选评估机构应具备相应资质，属市外的评估机构应在市相关主管部门备案登记。评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

当事人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

评估、测绘等中介机构及相关工作人员出具虚假或者有重大差错的报告，由相关部门依照国家规定依法给予行政处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

八、其他事项

（一）本方案所指的“私产房”是个人合法拥有的房产，包括自建、继承、购买、赠予等。私产房包括住宅、店面、写字楼等；“公房”包括“政府直管公房”和“企业（单位）自管公房”，其中“政府直管公房”是指国家所有，由政府公房管理部门负责管理的公产房；“企业（单位）自管公房”是指机关、团体、企事业单位自行经营管理的国有或集体所有房产；“非公有制生产性企业房屋”是指我国内地公民私人所有或外商、港澳台商所有的经济成份占主导或相对主导地位的生产性企业的房屋。

（二）对被征收房屋的建筑结构、年代和房屋用途的认定，以房屋所有权证标注为准；房屋所有权证未标注的，以原始档案记载、产籍资料标注为准。

（三）廉租房、公租房的申请和配租，按《市中心城区国有土地上房屋征收住房保障办法》（市府办发〔〕27号）执行。

（四）本方案中“协议签订序号”，指按被征收人签订协议的先后顺序发放的序号，如被征收人在规定时间内完成搬迁交房，凭协议签订序号和搬迁交房验收单，换发选房序号；在规定时间内未完成搬迁交房的，所发放的协议签订序号自行作废，所对应的选房序号空缺，并在末位顺延。

（五）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回；凡已给予补偿的建筑物、构筑物及附属设施均交由房屋征收部门处置。

（六）凡已经纳入社会主义改造，由房管部门统一经营管理的私有房屋，一律属国家所有。

（七）征收房屋有关设施的迁移。对被征收人原已独立安装了水、电、气、有线电视等，因房屋被征收而发生的迁移费用由房屋征收部门承担。新增户头费用由被征收人自行负担。

（八）被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补助金。

（九）私产房实行产权调换的，等面积内办证相关费用由房屋征收部门承担，超出被征收住宅面积部分，由被征收人承担；企业（单位）职工购买保障性住房办证相关费用由购买者承担。

（十）凡在廉租房、公租房安置或过渡的安置对象，应与市公房管理部门签订相应承租合同，并按市中心城区公房或保障性住房现行租金相应标准交纳房屋租金。

（十一）企业（单位）自管公房承租人购买保障性安置房的，房屋征收实施单位协助办理银行按揭贷款。

（十二）凡已享受国家廉租住房租赁补贴的被征收人或企业（单位）自管公房承租人，可在本方案临时安置费与国家廉租住房租赁补贴中就高选择一种。

（十三）产权调换和购买保障性安置房的交房标准：符合国家住宅建设有关标准，进户为普通防盗门（高层为防火门），室外门窗为铝合金或塑钢；水、电、气、通讯、有线电视到户。

（十四）安置房建筑面积均含公摊面积。

个人租房协议范文第2篇

第二条凡本市范围内的单位和个人将房屋自用于生产经营（以下简称自用房屋）或将房屋出租并取得应税收入的，应申报纳税，该单位或者个人为纳税义务人。

前款所称应税收入，是指出租房屋取得的所有价款和其他经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第三条各县（区）成立由房管、公安、财政、地税、国有资产等部门及街道办事处组成的自用、出租房屋税收征管协调领导小组，定期研究自用、出租房屋税收工作，加强对自用、出租房屋税收工作的指导和协调。成立专门机构，组织固定人员自用、出租房屋税收。

主管地税机关认真做好自用、出租房屋税源资料的搜集整理工作，建立健全自用、出租房屋税收的税源登记档案，加强日常动态监控，加强与政府各部门的协调配合，建立完善税源信息交换机制。

政府有关部门应密切配合主管地税机关采集自用、出租房屋相关信息，定期传递相关涉税信息。

第四条本办法所称自用房屋、出租房屋，由地税机关认定，符合下列条件之一的，为自用房屋：

（一）纳税人自用生产经营用房必须是房屋所有权证、工商营业执照、税务登记证、身份证等记载的名称（姓名）相符；

（二）纳税人自用住宅必须是房屋所有权证、身份证、户口簿记载人员姓名相符。

前款规定以外的，均为出租房屋。

第五条纳税人自用房屋应按房产余值的1.2%缴纳房产税（税法规定免征的除外），按房屋实际占地面积及适用的等级税额标准缴纳城镇土地使用税。没有房产原值作依据的，由房屋所在地主管地税机关参照同类房屋核定。

纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的面积划分，分别征收或免征房产税、城镇土地使用税。

无租使用的房产，视同自用房产，由使用人按规定计算缴纳房产税。

第六条纳税人出租生产经营用房应缴纳下列税费：

（一）按租金收入的5%缴纳营业税；

（二）按营业税额的7%（市区）、5%（县城、建制镇）、1%（其他区域）缴纳城市维护建设税；

（三）按营业税额的3%缴纳教育费附加；

（四）按租金收入的12%缴纳房产税；

（五）按房屋实际占地面积及适用的等级税额标准缴纳城镇土地使用税；

（六）按租金收入的1‰缴纳印花税（不足一元按一元贴花）；

（七）企业所得税或个人所得税，其计算方式为：

1、单位出租房屋的，租金收入并入当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

2、个人出租房屋的，按应纳税所得额的20%缴纳租金收入个人所得税；个人所得税应纳税所得额＝每月租金收入－相关税费－法定扣除费用－出租方发生的房屋修缮费；法定扣除标准：每次（月）收入额不超过4000元的，减除按税法规定扣除费用800元；每次（月）收入额超过4000元的，减除费用20%；修缮费用的扣除标准：个人出租房屋，对能提供该出租房屋修缮合同及建筑业发票的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限。

第七条个人出租住宅用于居住的，营业税适用税率暂减按3%，房产税适用税率暂减按4%，个人所得税适用税率暂减按10%。个人所得税计算方法与扣除标准按第六条第（七）项规定计算。

适用于个人的营业税起征点：按期纳税的起征点为月营业额1000元；按次纳税起征点为每次（日）营业额100元。营业额未达起征点的，免予征收营业税；达到起征点的，应全额计算缴纳营业税。

第八条税款征收方式：

（一）纳税人自用房屋，经主管地税机关认定后，其房产税、城镇土地使用税，在进行税款核定时一并确定；

（二）纳税人出租房屋，应缴纳的税费由出租人直接到地税机关申报缴纳税款。

出租人不自行申报应缴纳的税款，地税机关实行“以店管税”，由承租人代扣代缴应纳税款；承租人属核定征收的，其应代扣代缴的与房屋出租相关的税款，由主管地税机关在核定税款时一并确定，每月与其他税款一并缴纳；承租人属查账征收的，其应代扣代缴的与房屋出租相关的税款，每月随其他税款一并申报入库；

（三）承租人将承租的房屋再出租，个人转租房屋取得的租金收入，应按全额缴纳营业税；对能提供原承租合同及合法完税凭证的，原支付的租金可分次（月）从租金收入中扣除计算缴纳个人所得税，但不再重复扣除基本费用标准。房产税按租金差额缴纳。

第九条对拒不提供有效房屋租赁合同、协议或申报的租金明显偏低，且无正当理由的，主管地税机关有权比照其经营地的同类地段、同类房屋的平均单位面积租金或有关部门指导性房租标准，核定其应纳税款。

第十条主管地税机关对纳税人自用房屋和出租房屋应纳各税可以委托房管、公安等有关部门和街道办事处代缴，并依法向单位办理委托手续，签订委托协议书。地税机关应当对税款工作进行监督、检查、指导，并对人员进行业务辅导和培训。地税机关按委托协议规定支付手续费。单位不得直接从税款中坐扣手续费。房管、公安等有关部门及街道办事处要密切配合。受委托税款的单位应按委托协议书规定的权限行使职权，不得有超越规定权限的行为。

对纳税人实施税务行政处罚，必须由地税机关进行。

受委托进行代缴税款的单位应与所在地地税主管机关建立定期报告制度。对拒不缴税的应及时向所在地地税主管机关报告，配合地税主管机关依法进行处理。

第十一条出租和承租房屋的单位和个人，必须使用和接受由地方税务机关统一监制的《*省*市服务业发票》，承租单位和个人必须取得《*省*市服务业发票》方可支付租金。未按规定使用或取得合法《*省*市服务业发票》的，依照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。

第十二条纳税人对委托单位作出的税款行为不服的，应当向委托地方税务局的上一级地方税务局申请行政复议。

第十三条纳税人对地方税务局作出的行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

个人租房协议范文第3篇

本办法所指个人出租经营用房，是个人将拥有产权的房屋在约定的时间内，出租给他人使用并收取租金（包括货币收入、实物收入和其他收益）的行为。

第二条为进一步加强我市个人经营用房租赁税收管理，堵塞征管漏洞，根据《中华人民共和国税收征收管理法》和相关法律、法规的有关规定，制定本办法。

第三条房屋产权所有人出租经营用房时，应与承租人签订租赁合同，并在合同中注明由承租人或实际使用人代扣代缴出租经营用房业务应缴纳的各项税费。租赁双方没有签订合同或合同中没有注明出租经营用房税收代扣代缴事项的，出租经营用房业务应缴纳的各项税费由承租人或实际使用人缴纳。

第四条个人出租经营用房应缴纳：营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税（城市房地产税）、城镇土地使用税、个人所得税、印花税。

第五条个人出租经营用房税收采取按综合征收率征收的办法征收。未达营业税起征点的综合征收率4%，达到营业税起征点的综合征收率为12%。对房产面积较大、所得较多的可在此基础上提高5个百分点。

第六条个人利用自有经营用房从事生产、经营的，须向主管地税机关提供“四证”（营业执照、房屋产权证、身份证、户口簿）。经主管地税机关审核，“四证”姓名一致的为自有自用房产，不一致的为出租房屋。除夫妻间房产无租使用，父母与子女间房产无租使用，以及可认定为房屋使用者无租使用产权所有人房产外，主管地税机关可认定为有偿出租房屋。

第七条租金收入申报属实，能提供真实有效并经公证的房屋租赁合同、协议及收费依据的，以租金收入和本办法规定的综合征收率计算征收。

应纳税额计算公式为：

应纳其他税收及附加=租金收入×综合征收率

应纳城镇土地使用税=实际占用土地面积×单位税额

纳税人有下列情形之一的，主管地税机关按房屋建筑面积及区域租金标准核定其应纳税额：

（一）拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的；

（二）发生纳税义务但未按照规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

（三）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

应纳税额计算公式为：

应纳其他税收及附加=房屋建筑面积×每平方米租金标准×综合征收率

应纳城镇土地使用税=实际占用土地面积×单位税额

地下工程用于经营的按现行税收政策计算征收。

第八条每平方米租金标准由主管地税机关根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条的规定，采取典型调查的方式，依据房屋座落地的繁华程度、交通条件，以及不同用途做参考，分区域、地段合理确定。各商场出租商厅，除鑫园商场外，其他商场参照海天市场租金标准执行。（详见附件）

第九条出租经营用房的个人，自收到租金次月或合同约定期限和税法规定的期限内，按应缴纳的税种申报纳税。

第十条主管税务机关应通过办理税务登记、部门间信息交换、专项清查等手段全面获取个人出租房屋信息，建立包括纳税人基础信息、租赁合同、核定税额、纳税凭证等资料的个人出租房屋税收管理档案和管理台帐，根据掌握的税源信息，按季与税收入库数据进行比对分析，实施税源监控。

第十一条主管税务机关要通过实行巡（检）查制度，加强对税源的管理与监控。税收管理员要对辖区内个人出租房屋情况实施动态监控，及时掌握纳税人纳税情况和税源变化情况，更新税源管理信息，对未遵期申报缴纳税款的纳税人进行催报催缴。

第十二条主管税务机关要建立征管质量考核制度，定期对税收管理员征管工作质量进行跟踪考核。

第十三条主管税务机关可以从本地实际情况出发，按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定，根据有利于税收控管和方便纳税的原则，委托房产、街道办事处、镇政府等部门或单位，个人出租经营用房有关税收及附加（部门和单位简称人）。

第十四条人经主管地税机关认定，经双方协商一致，签订《委托税款协议书》，由主管地税机关向人核发《委托证书》。

第十五条主管地税机关应对人进行指导、检查和监督，及时向人提供税款所需的各种税收凭证，并按规定向人支付手续费。

第十六条纳税人未按照规定的期限办理纳税申报，或者人未按照规定履行义务的，主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》规定进行处理。

第十七条本办法未尽事宜按有关税收政策执行。

个人租房协议范文第4篇

力争通过一年左右时间，使现有出租房基本达到消防安全要求；建立健全长效管理机制，防止出租房产生新的火灾隐患；进一步落实出租房消防安全责任，规范消防安全管理，完善消防安全设施，增强广大群众特别是出租人、承租人的消防安全意识，提高消防安全水平，预防和减少出租房火灾，确保人民群众生命财产安全。

二、指导思想

以出租房屋消防安全管理为重点，以建立健全出租房屋管理法律法规和长效管理机制为保障，坚持“清理整顿与管理服务并重”的原则，牢固树立“安全第一、预防为主、综合治理”的方针。在各级党委、政府的统一领导下，各部门齐抓共管，协调配合，全面开展出租房屋消防安全综合整治工作，为建设“平安*”而作出努力。

三、组织机构

为加强专项整治工作的领导，县里组成以公安、安全生产、建设、工商、电力、城市管理等部门负责人为成员的居住出租房屋消防安全综合整治工作领导小组，统一组织和协调整治工作。各乡镇政府也要成立相应的领导组织。

四、整治的重点

整治的重点范围是用于生产经营单位员工居住（3人以上）且火灾隐患突出的出租房，以及为劳动密集型企业配置的员工集体宿舍。整治的重点区域是城郊结合部、块状经济发达的区块、用于出租的简易棚屋连片区域。

五、整治措施

（一）全面排查。在居住出租房屋消防安全综合整治工作领导小组的牵头下，组织公安、安全生产、建设、工商、电力、城市管理等部门，组成整治工作组，负责开展出租房消防安全隐患排查整治工作。各乡镇政府要积极组织公安派出所、治安巡防队、安全监管站等基层单位和村（居）委会，并充分发挥流动人口专管员、协管员等队伍的作用，对本辖区出租房消防安全隐患进行全面排查。要将房屋建筑结构安全、疏散通道、安全出口、消防设施配备和用火用电、用气等方面存在火灾隐患的出租房列入整治对象，并逐一登记造册，建立台账。

（二）明确责任。在全面排查的基础上，各乡镇、各部门要通过组织召开整治工作动员会议、公告等方式，明确整治要求，并督促房屋租赁双方签订协议，依照有关规定明确出租人和承租人的消防安全责任，落实整改措施。出租人应当提供符合消防安全要求的出租房，承租人不得擅自改变房屋结构和用途，落实出租房的消防安全措施。

（三）综合治理。各乡镇、各部门要充分发挥有关部门的职能作用，开展综合整治，消除出租房火灾隐患。公安、消防部门负责制定符合*实际的居住出租房屋消防安全整治技术标准，并对居住出租房不符合治安规定，设在居住出租房内的机关、团体、企业、事业单位及有固定生产经营场所且具有一定规模的个体工商户不符合消防安全规定及个人违反消防安全法律法规的行为进行查处；建设、房地产业行政主管部门要依照《浙江省房屋租赁管理条例》（以下简称《条例》）负责房屋租赁登记备案工作，掌握出租房的底数和基本情况，加强对房屋租赁中介机构的管理，并对不符合房屋安全标准，影响使用安全的房屋进行出租的，及租赁房屋不进行登记的行为进行查处；工商部门要对利用出租房从事违反工商行政管理法律法规活动及在居住出租房中从事生产、经营的活动而不符合有关消防安全要求的违法行为依法办理，要积极配合、支持相关部门对消防安全隐患的整治；电力部门负责对出租房外部供电线路的安全状况进行检查，积极做好安全用电宣传，配合有关部门做好出租房内用电安全隐患检查并提出整改指导意见；安全生产监管部门负责督促生产经营单位建立健全各项安全规章制度，加强日常安全管理；规划城市管理部门负责违章搭建的出租房整治。各地要坚持人防、技防相结合，积极推广应用独立式烟雾报警、简易喷淋、救生缓降等消防安全技术，配备必要的灭火器材，改善出租房消防安全条件。

（四）严格执法。公安、安全生产监管、建设、规划、工商、电力、房管、城市管理等部门要按照法律法规的规定，严厉打击出租房的违法行为。各乡镇要在全面排查的基础上，对存在消防安全隐患和违反《条例》规定的居住出租房，要逐一下发居住出租房消防安全综合整治限改复查意见，督促房屋业主在规定期限内进行整改（一般隐患和问题整改期限不得超过7日，整改需要改动建筑结构的一般不得超过30日），限改期限到后各乡镇政府应当组织复查，复查不合格的由相关主要负责部门进行查处。根据《条例》及相关规定要求，城市规划区外出租房存在消防安全隐患的由当地乡镇政府主要负责，其他部门予以配合；城市规划区内出租房存在安全隐患的由房地产业行政主管部门主要负责，其他部门予以配合。

（五）动态监管。各乡镇政府、村（居）委会等单位每年至少对辖区内的出租房全部检查一次，定期开展出租房巡查登记，随时掌握出租房和租住人员的基本情况，保证租赁信息及时准确，实现出租房消防安全管理的动态化，并将有关情况及时通报有关部门。

（六）宣传教育。各乡镇、各部门要组织人员重点深入外来务工人员较多、出租房较集中的区域，宣传有关居住房屋租赁管理的规定和安全使用房屋的知识，提高房屋出租人、承租人的责任意识、法律意识和风险意识。要从保障房屋承租人自身安全和利益出发，宣传、普及安全用火、用电、用气和逃生自救、报警、疏散常识，增强外来务工人员的消防安全意识和自防自救能力，提高房屋承租人自我管理、自我防范的意识。

（七）长效管理。各乡镇、各部门要将出租房火灾危险性分析纳入辖区日常安全管理工作，分类分级评判出租房的安全程度，推广一批安全示范型出租房。要积极鼓励群众举报身边的火灾隐患和违法行为，各乡镇要定期在当地主要宣传阵地公布火灾隐患大，又拒绝整改的出租房，并联合有关职能部门共同做好督促整改工作。对于一些整改难度大，牵涉部门多，公共消防设施不到位的，政府将协调解决。同时，要将出租房的有关安全检查纳入公安部门流动人员管理、房管部门办理房屋租赁登记和日常监管内容，现场检查发现火灾隐患的要及时将情况通报当地乡镇政府，按照“综合治理”、“严肃执法”中明确的整治流程进行办理，在办理房屋租赁登记前，出租房业主应提供当地村（居）委会、社区提供的符合安全使用的证明。流动人员多、租赁需求大的区域，通过建设统一管理，安全可靠，管理规范的公寓房，统筹帮助解决流动人口的住宿问题。

六、工作步骤

整治工作从20*年11月下旬开始，到2010年10月中旬结束，分四个阶段进行。

（一）宣传发动阶段（20*年11月至12月）。各乡镇、各有关部门要加强对出租房消防安全工作的宣传，充分发挥媒体作用，普及消防安全知识，取得人民群众对出租房消防安全整治工作的理解和支持。要结合当地实际，研究制订出租房消防安全整治工作方案，明确职责分工，广泛动员，统一思想，认真组织实施。

（二）排查摸底阶段（2010年1月至2010年3月）。组织对出租房进行全面的排查，摸清情况，掌握底数，健全档案。要认真剖析，对照整治技术标准，针对出租房消防安全管理工作中存在的突出问题，逐户排查填写登记表，存在问题的下发限期整改意见，并制定整改计划，签订整改责任书，落实整改责任。

（三）集中整改阶段（2010年4月至2010年9月中旬）。各乡镇、各部门要在全面排查的基础上，边查边改，全面开展整治工作。对居住出租房存在的火灾隐患，要督促有关单位和个人落实整改措施，加大整改力度和进度，确保所有登记在案的火灾隐患得到有效整改或妥善处理。对出租房消防安全隐患严重的重点区域，县政府将专门组织有关部门共同进行整治。

（四）检查验收阶段（2010年9月下旬至2010年10月中旬）。县政府将详细制定验收工作方法，在9月底前完成对本地区出租房消防安全综合整治工作的验收，并将验收结果及时向社会公布。并在10月15日前对各乡镇、各部门整治工作开展情况进行验收抽查，具体验收抽查方案届时下发。各地要认真总结综合整治工作经验，研究制定长效管理措施，巩固整治成果，于2010年9月25日前上报综合整治工作情况总结。

八、工作要求

（一）统一思想，提高认识。今年上半年*县的“2.17”火灾就是发生在出租房中。各地、各有关部门要认真吸取教训，从贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的高度，深刻认识出租房消防安全综合整治工作的重要性和紧迫性，切实摆上重要议事日程，积极采取措施，扎实开展整治工作。

（二）分工协作，齐抓共管。各部门要增强大局意识，认真履行各自职责，积极参与，密切配合，通力协作，发挥整体联动优势，形成工作合力。各职能部门要加强协调配合，集中人力和精力，全力以赴投入其中。要针对清理整顿期间发现的各类问题，从提高管理、服务水平的高度出发，分别提出处理意见和今后工作的改进措施，确保整治工作取得预期效果。

（三）各行其职，责任倒查。各乡镇、各有关部门要加强对辖区整治工作的督查，及时通报督查情况。对于推诿、扯皮以至影响专项整治工作的，严格按照责任倒查制度实行倒查。凡因未认真履行职责、工作不到位而发生群死群伤火灾的事故的，要查清责任，严肃追究有关单位、人员的行政及刑事责任。

个人租房协议范文第5篇

其实，对我来说，谈不上讲课，大家都在税务工作，都知道很多规定的内容，充其量地说，我只是领头和大家一起学习学习，所以，在我讲的时候，有没听明白的地方或是有没讲明白的地方，恳请各位指正。

这份讲稿，摘选了我认为作为税务干部应该知道的一些常识性的、简单的规定。

我把这些规定分成了三大部分。一是财产与行为税概述；二是财产与行为税科各税种的简要介绍；三是对出租房税收核定征收的简单介绍。

首先讲第一部分：财产与行为税概述

1、什么是财产与行为税？

要弄清这个概念，先要知道94年税制改革后，我国的税种分为几类？分类的标准以及各类都包括什么税种？

我国税制改革后，税种由原来的37个减少到现在的24个。按照开征的目的和征税对象来分类，把现在的24各税种划分为8大类。

1）流转税类，包括三个税种，增值税、消费税、营业税。

2）所得税类，也包括三个税种，企业所得税、个人所得税、外商投资企业和外国企业所得税。

3）资源税类，有两个税种，资源税和城镇土地使用税。

4）特定目的税类，有五个税种，固定资产投资调节税、筵席税、土地增值税、城市维护建设税和2001年开征的车辆购置税（有的书把车辆购置税划归流转税类）。

5）财产税类，包括两个税种，房产税和城市房地产税。

6）行为税类，包括六个税种，车船使用税、印花税、屠宰税、车船使用牌照税、契税和耕地占用税。

7）农业税类，包括两个税种，农业税和农业特产税。（有的书农业税类包括四个税种，农业税、农林特产税、耕地占用税和契税）

8）进出口关税类，只有一个税种，进出口关税（有的书把关税划归流转税类）。

知道了税种的分类，明确了财产税、行为税包含的税种，自然就得出了财产与行为税的定义。财产与行为税不是一个独立的税种，是税法规定的对特定财产或特定行为征收的各种税的总称。

概念讲的特定财产目前只有一类，即房产，开征的税种有房产税和城市房地产税。

概念讲的特定行为目前有五项，分别是车船使用行为、凭证贴花行为、签订契约行为、耕地占用行为和屠宰行为。

这里讲的屠宰行为上税说的是杀牲畜，即“马、驴、骡、骆驼、猪、牛、羊”7个品种。

不包括杀人！杀人行为不上税，枪毙！

屠宰税，我省已于2000年停征。

2、财产行为税科管辖的税种

为什么要把这一个列为一个标题哪？一句话，我们科管辖的税种比较杂，有必要捋一捋，明确一下，让大家都知道。

财产与行为税科，不能简称财产科，因为我们科不管咱们单位的财产。那只能叫简称行为科了。这就有个问题，行为科净管什么行为呀？（。。。。。。）

大家知道，现在的财产行为税科就是前几年的地方税科，所管的税种也是原来地方税科管的“八税一费”，既城镇土地使用税、房产税、土地增值税、车船使用税、印花税、城建税、教育费附加，还有2000年停征的屠宰税和固投税。其中，资源税类有1个（土地使用税），特定目的税类有3个（固投税、土地增值税、城建税），财产税类有1个（房产税），行为税类有3个（车船使用税、印花税、屠宰税）。也就是说：财产与行为税科所管的税种并不单单是财产类、行为类的税种，比较杂。

下面，我简要地把这“八税一费”的特点概括一下，但我先声明：这几个特点，纯属我个人的观点，不一定准确，权当和大家探讨。

第一个特点是税种比较陈旧。为什么说税种比较陈旧哪？大家知道，除了土地增值税是1993年的外，其他税费都是八十年布的。比如城建税是1985年2月8日的，房产税是86年9月15日的等等。可以说：这些税种大多数都是十八、九年甚至20年工龄的老税种了，很多的规定已不适应新的经济环境，已束缚当今税务征管发展的实际。

第二个特点是额小、难征、易漏。“额小”体现在纳税人应纳的各税种中，往往是这几个税种的额度小。“难征”，尤其以房产税中的从租计征方式更甚，很不容易及时找到出租房产的出租人，更不用说能及时征收到税款了。轻易征不到！“易漏”，不客气地说：在座的各位，都有过偷漏我们科所管税种的行为，连我们科的王科长也不例外。

前几个月，王科长买了一部新手机，花了2000多块钱，开了一张发票，我偷摸给他计算了一下：2000元乘以印花税购销合同税率万分之三，结论是：王科长买手机偷漏印花税税款6毛钱。

天哪！你胆太大了吧，净敢给你科长戴个“违法分子”的帽子。

彪哥有句语录：爱咋咋地！

第三个特点，这些税种被重视的程度不高。上到国家局，对地方税种下个新规定或是补充规定什么了，一年没有几回。再说基层一线，在座的很多同志都曾在基层工作过，都知道所谓的抓收入，很大程度上抓的是数额大的税种，象营业税、企业所得税这样的税种，印花税、车船使用税这样的小税种不受重视，这是事实。

第四个特点是这几个税种没有成型的理论。我上班已经十八年了，见过一些论增值税，论所得税，论营业税的文章或书，很少能见到论述房产税，论土地使用税的成型理论。可能我这个观点比较片面。

以上讲的是第一部分，其实概括起来，也就几句话：财产与行为税，不是一个独立的税种，它是税法规定的对特定财产或特定行为，征收的各税的总称。现在的财产行为税科管辖的业务是“六税一费”，并不是单纯的财产类、行为类的税种。财产行为税科所管辖的税种有四个特点：上面讲了1！2！3！4！

下面讲第二部分，财产行为税科的各税种简单介绍。这部分都是一些法规、政策规定，听起来比较乏味。

一、城镇土地使用税

土地税是古今中外不同类型的国家普遍采用的一个税种。我国1951年8月颁布的《城市房地产暂行条例》中已经有了地产税，但是我们今天讲的城镇土地使用税是1988年9月27日国务院的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，从1988年11月1日开始施行的。

那么，什么是城镇土地使用税？

它的定义是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。它的性质属于资源税类。

从城镇土地使用税的定义可以明确以下四个问题：

1、城镇土地使用税的纳税人

土地使用税的纳税人是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是城镇土地使用税的纳税人。

确定土地使用税纳税人的关键是看谁拥有土地使用权，谁拥有土地使用权谁就是土地使用税的纳税人。

2、土地使用税的征税范围

土地使用税的征税范围是被明确界定的。只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村土地暂不征收。

3、土地使用税的税率

这是土地使用税的关键问题，也是在这一税种上，我要多罗嗦几句的地方。

城镇土地使用税采用分类的幅度定额税率，也叫分等级幅度税额。

也就是说，不同地段，每平方米征收的税额不同。

那么，目前白城市市区的土地等级是怎么规定哪？

我市土地等级划分为六级。

一级地每平方米年税额为6.00元。区划范围有两块。一块是火车站到工商大厦这条街两侧；另一块是长庆街以东（含长庆街）属内环路以内的区域（含两侧）。

二级地每平方米年税额为4.50元。区划范围是长庆街（不含两侧）以西属内环路以内的区域（含两侧）。

三级地每平方米年税额为3.00元。区划范围是内环路（不含两侧）至二环路之间的区域（含二环两侧）。另外，开发区执行三级地标准。

四级地每平方米年税额为3.00元区划范围是二环路以外属白城市市区规划内的土地。

五级地每平方米年税额为0.80元。区划范围是平台镇镇区。

六级地每平方米年税额为0.60元。区划范围是建制镇，白城牧场。

4、土地使用税计税依据

土地使用税计税依据是纳税人实际占用的土地面积。

应纳税额=适用的每平方米年税额/计税土地面积

5、土地使用税纳税期限

我省规定：按年计算，分季缴纳。缴纳的期限为每季最后一个月份的十日前。

二、房产税

房产税的历史比较久远，首先提出开征房产税的是我国唐朝的户部侍郎赵赞，当时叫“间架税”。

今天我要讲的不是唐朝的房产税，讲的是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》，这个条例具体施行时间是1986年10月1日。

房产税的定义是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产的租金收入，向房产产权所有人征收的一种税。它属于财产税类。

1、房产税的纳税人

房产税第二条规定房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定的及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳。

产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人统称为纳税人。

这条说的是房产税的纳税人，说的比较详细，但比较难记。在实际工作中要牢牢记住一条：房产税的纳税人是产权所有人。

在一线工作的同志，经常会遇到这样的情形：

张三把自己的门市房出租给了李四，租金2万元，李四把该门市房转租给了王五，租金3万元。这种情况下，房产税怎么计算？

先说张三，门市房是张三的，张三是纳税人，应就2万元缴纳2400元的房产税。

再说李四的转租行为，应不应该上税？

我认为李四不是门市房的产权所有人，也就不是房产税的纳税义务人，不应该就转租收入缴纳房产税。

很多地方，都就李四的转租收入征了房产税，但我不赞同这个观点。

2、房产税的征税范围

房产税的征税范围和土地使用税的征税范围相同，都是“城市、县城、建制镇和工矿区”，不包括农村。

3、房产税计税依据

房产税的计税依据有两种情况。一是自用的，以房产原值一次减除10%—30%以后的余值为计税依据，简称从价计征；二是房产出租的，以房产租金收入为计税依据，简称从租计征。

在房产税计税依据问题上，我认为应该强调两点：

1）从价计征的计税依据不是房产原值，而是原值减除扣除后的余值，简称计税余值或简称房产余值。

就象个人所得税中的工资、薪金税目的计税依据不是工资、薪金收入，而是工资、薪金收入减除免征额后的余额，即应纳税所得。

2）房产出租的，必须以房产租金收入为计税依据，不能按从价计征方式计算。这里说的房产租金收入含承租方代付的供热费、水电费及其它代付费用。

4、房产税税率

1）按照房产余值计算的，适用税率1.2%。

2）从租计征的，税率为12%。特殊规定财税【2000】125号规定：对个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂按4%的税率征收。

5、房产税的纳税期限

我省规定：房产税按年征收，以月计算，分季缴纳，于每季最后一个月份的10日前缴纳。

房产税这个税种讲到这里，我想举个大家经常遇到，又不太在意的房产税的征管例子。

大家知道，步行街上的新世纪广场里的摊位都被个人购买了，每个摊主都拥有产权证，试问：新世纪广场的房产税该怎么计算？

这里，关键问题是要先明确新世纪广场房产税的纳税人是谁？

我认为新世纪广场里的每一个摊主都是新世纪广场的纳税人。

因为每个摊主都有新世纪广场的部分产权或者说有限产权。也就是说，所有的摊主构成了新世纪广场的共同产权人，那么，每个摊主都应该就自身产权部分缴纳该部分的房产税。也就是说，每个摊主都应纳房产税，一个一个地征。自己经营的，从价计征；出租的，从租计征。

三、土地增值税

在我们科管理的税种里，可以说土地增值税是最年轻的税种了。国务院于1993年12月13日颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。工龄和地税局一样长。

土地增值税，这个税种计算比较繁琐，涉及的专业知识比较多。有会计上的帐务处理知识、建筑业的土建知识、房地产业的开发知识等等，可以这样说：讲起来，费时间；听起来，不好理解；操作起来，又比较罗嗦。这个税种的复杂程度，不亚于企业所得税。

所以，今天，我讲这个税种，不敢保证大家完全听明白。

那么，什么是土地增值税？

土地增值说是对转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它属于特定目的税类。

1、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

就是说只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。

2、土地增值税的征税范围

土地增值税的征税范围包括两个方面

2）转让国有土地使用权。不包括集体所有的土地。

3）地上的建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让的。

讲到这，就必须明确一个问题：土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不征税。

3、土地增值税的税率

土地增值税采用四级超率累进税率。最低税率30%，最高税率60%。

4、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，既纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目后的金额。

转让房地产的收入，好理解，不用做太多的解释。扣除项目，这部分内容比较复杂、难懂。我简单地给大家介绍一下。

扣除项目包括：1）取得土地使用权所支付的金额。2）开发土地的成本、费用。3）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。4）与转让房地产有关的税金。5）财政部规定的其他扣除项目。

有兴趣弄懂开发行业会计制度的同志，花点时间琢磨琢磨土地增值税的有关扣除项目，很有帮助。

5、土地增值税的计算过程

土地增值税的计算过程分四步，1）计算增值额2）计算增值率3）确定适用税率4）按规定计算应纳税额。

6、现在我市土地增值税税种的管理概况

根据土地增值税实施细则第十六条规定和省局的有关规定，结合我市的房地产行业的发展状况，从2004年开始大力推行“对房地产开发企业的土地增值税，先按预征方式申报、预缴，待项目竣工决算后，再汇算清缴。”的征管方式。

这一征管方式的主要内容是“转让写字楼、高级住宅及商业用房的预征率为1%，转让普通标准住宅，预征率为0.5%。”在预征时，主要借助“以票控税”手段，处进征收的完成。

借助“以票控税”手段，也吻合了国税发【2005】82号文“关于进一步加强房地产税收管理的通知”中提到的“以契税为把手，先税后证”的政策精神。

四、车船使用税

在我国，车船使用税可以用历史悠久来形容，汉武帝时期就已经开征了车船使用税，当时的名字叫“算高车”。

和房产税一样，1986年9月15日国务院了《中华人民共和国车船使用税暂行条例》，而且，施行的时间也是1986年10月1日。

车船使用税是以车船为征税对象，向拥有并使用车船的单位和个人征收的一种税。它属于行为税类。

目前，我省各市、州局基本都采取委托的办法对这个税种进行征管。我们白城市各县、市、区局也是采取的委托办法。如洮北区局委托的是交通征费所，大安市局委托的是交警部门等。

这几年，我局的车船使用税效果比较好，每年收入额的增长率都在25%以上。

车船使用税方面的新政策很少，甚至有的政策已经过时。比如（88）吉税四字第75号文规定：载货汽车净吨位超过十吨的按十吨计算征税。大家知道，现在的配货站的货车净吨位都几十吨，甚至上百吨，再按十吨计算车船使用税，是很不合理的。

五、印花税

印花税条例是国务院1988年8月6日的，从1988年10月1日施行。

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受税法规定应税凭证征收的一种税。它属于行为税类。

1、印花税的特点

1）征收面广。2）税负轻。3）征收简便。由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务。（三自）

2、印花税税目

应当缴纳印花税的凭证有以下5类，共13个税目。

1）经济合同常见的税目有购销合同（0.03%）、建安合同（0.03%）、财产租赁合同（0.1%）、货物运输合同（0.05%）、仓储合同（0.1%）、借款合同（0.005%）、财产保险合同（0.1%）、技术合同（0.03%）、加工承揽合同（0.05%）等9个税目。

2）产权转移书据税率0.05%。

3）营业帐簿包括记载资金的帐簿（0.05%）和其他帐簿（每件5元）。

4）权利许可证照每件5元。

5）经财政部确认征税的其他凭证，目前只有一个税目——证券交易印花税，税率为0.2%（2001年11月16日）

3、印花税税率

上面介绍税目时，已经捎带介绍了各税目的适用税率。概括来说，印花税规定了两类税率：比例税率和定额税率。

4、印花税的纳税环节

印花税应当在书立或领受时贴花。

5、印花税的纳税地点

印花税一般实行就地纳税。

6、印花税的核定征收

吉地税地字【1999】240号文规定，我省对不能完整提供购销合同或提供合同不实的，采取核定征收印花税的方式。核定计征的比例是：4、7、7、2。

7）印花税的处罚问题

原来讲印花税的特点之一是“轻税重罚”，实施新的征管法后，这一特点已经不存在了。

国税发【2004】15号文规定：

1）未贴、少贴、未化销的处百分之五十以上五倍以下的罚款。（原来未贴、少贴罚20倍；未化销罚10倍）

2）揭下重用处百分之五十以上五倍以下罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（原来罚30倍）

3）伪造印花税票的处2000——1万元罚款，情节严重的，处1万元——5万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

六、城建税、教育费附加

城建税于1985年2月8日，于85年1月1日起施行。教育费附加于1986年4月28日，于1986年7月1日起施行。这一税一费的征收管理基本上都比照三税的有关规定执行。我也没有太多的可以讲的，简单地说几条应该知道的业务常识吧。

1、外资企业不征城建税和教育费附加。

2、城建税、教育费附加的计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税的税额。

3、财税【2005】72号文件规定：对“三税”实行“先征后返、先征后退、即征即退”办法的，除另有规定外，对随“三税”附征的城建税、教育费附加一律不予退（返）还。我把这一条规定概括了一下：对城建税、教育费附加，不是错征、多征，一律征进来后就不退还。

三、对核定征收出租房产税收的探讨

近几年，随着房地产市场的兴旺，出现了越来越多的靠出租房产创收的纳税人。可以说一方面出租房产所涉及的税收正成为房地产税收收入增长的主要部分；而另一方面出租房的纳税人难找、租金不实、政策滞后等问题的存在，是制约税务机关对出租房产税收达到应收尽收的主要原因。如何破解出租房产税收难征的问题，一直是各级税务机关征管努力的方向之一。本文从核定征收出租房产税收的角度，来对这一问题做一探讨。

一、出租房产的税收政策简述

出租房产涉及的税收是我国房地产税制中的重要部分，出租房产的纳税人是房产的出租人。一项出租房产行为涉及到出租人应纳的税种及附加有七种之多。有以出租收入为计税依据的，按4%或12%的税率征收的房产税；有以出租收入为计税依据的，按3%或5%的税率征收的营业税及以实征营业税额为计税依据征收的城市维护建设税和教育费附加；有以实际占用土地面积为计税依据征收的土地使用税；有按合同金额或协议金额征收的印花税；还有按规定的房产租赁所得征收的个人所得税等。

二、出租房产税收的征管现状

2004年上半年，我局曾针对出租房税收中的房产税成立了课题组，进行了专题调研，并取得了一些成果。2005年5月10日-6月30日，市局财产行为税科在市区范围内组织了侧重于个体出租房产的核定征收税款的调查工作。本次调查，市区共抽查了477户纳税人，约占市区个体户的五分之一。其中，一级地段抽查了258户，二级地段抽查了94户，三级地段抽查了125户。调查的数据，科里的全体同志与洮北区局的领导及相关科室的人员一起进行了分析整理，对核定出租房产的税收征管现状做了总结。

（一）漏征的税额比例高。以房产税为例，市区抽查的477户纳税人，应税租金558万元，应征房产税67万元，已征37万元，漏征30万元，漏征比例达45%。漏征税额特点是：地段越好，核定的租金与实际的租金相差越悬殊，漏征比例越大。据这次调查数据显示：市区步行街，出租房税收漏征比例在65%以上。

（二）征收方式以核定为主。有关房产类税收政策规定：房产出租的，以出租收入为计税依据，按实征收。而在实际征管工作中，基本都对个体出租房产采取了"按一定标准把相关房产的税额核定到月定额中，再加以征收。"这次抽查的477户纳税人，无一例外，全都是采用的核定方式。可以说，核定征收出租房产税收已是基层征管惯用的方式。

（三）出租房产的纳税人已错位。以房产税为例，税法明文规定：出租房产的纳税人是房产出租人。而在现实征管中，征管部门大多把出租类房产税款直接核定到承租人的月纳税额中，向承租人征收。这就硬性地把承租人置于了纳税人的地位上，由承租人承担了纳税的义务。这种纳税人错位的做法，不是白城市市区各局独有的做法，恐怕是各地共有的现象。

三、核定征收出租房产税收的成因

在理论上，出租房产的行为，应以出租人为纳税人，以出租收入为计税依据，应是查实征收的，这是法定的且应该遵照执行的规定。但为什么在实际征管中，都闪烁其词，却又都在心照不宣地实行另一套路子-核定征收出租房产税收？笔者就这一问题，也进行了一些探讨。

（一）政策因素

1.出租房产的税收负担过重。按政策规定，出租人出租房产取得的租金收入，要缴纳12%的房产税，要缴纳5.5%的营业税及附加，0.1%的印花税和20%的个人所得税等。笔者曾测算过，一户价值30万元的门市房，假设月租金5000元，经计算：出租人每月应纳各税合计数额1544元，总体税负在31%左右。税收的高负担率往往激发了一部分出租人对纳税产生抵触情绪，增加了税务机关征收税款的难度。另外，税率过高，计税过程繁琐也限制出租人的纳税积极性。

2.对出租房产的纳税人缺乏有效的监控制约规定。出租房产的纳税人难找，原因是出租人为了躲避纳税而在和税务机关玩"捉迷藏"。虽然玩的招法不是很高明，但已让税务机关束手无策。究其原因，就是有关税收政策中找不到合法的有效的规定，以监控制约出租人偷逃税款的行为。

3.计税依据刚性不足。有关税收政策规定：出租房产，以房产租金为计税依据。在实际征管工作中，认定租金收入主要以双方签定的合同为准。合同的签定，是受人的意愿左右的。一项租赁行为，常常因租赁双方不同的利益需要而被签出不同内容的对外合同。至于表达双方真实意识的合同，一般是不对外的，尤其是不对税务机关。税务机关只能以假的租金作为计税依据，失真的计税依据也失去了税收的刚性调节作用。另外，房产税是一种财产性质的税种，而被用来调节房产出租的经营行为，颇有些牵强之嫌。

（二）征管因素

1.纳税人自觉纳税观念淡薄。据调查，白城市步行街上有200多户出租房产的业主，除了几户企业房主外，基本没有主动到税务机关申报纳税的。据洮北区局有关同志介绍，一年之内，整个市区能有几十户来税务机关申报缴纳出租房税收的个体房主，也基本都是因承租方索要发票而不得不来交税的。

2.税务部门重视程度不高。出租房税收零散、面广、额度小，耗费精力却不容易征管。税源比较好的县市，对这块税收不加以重视。税源不太好的县市，耗费不起精力，又重视不起来。在这次调查中，发现有的征管人员对自己负责的区域的出租房情况并不熟悉，不知道有多少户出租房？每户出租房的情况如何？等等，积累相关资料也很少。另外，税务机关对偷逃抗税者打击的力度不大，也是出租房税难征的一个原因。偷逃税的出租房房主很多，但因不纳税而被税务机关处罚的房主却不多，这已是见怪不怪的现象了。

四、对核定征收出租房产税收的思考

无须置疑，对出租房实行核定征收各税，已成为各地基层税务部门征收的主要方式。实践证明，核定征收方式的确在及时组织出租房税款入库方面，有着其独到的优势。

（一）什么是核定征收出租房税收？

核定征收出租房产税收，就是因故不能向税务机关提供详实租金情况的，税务机关根据出租方的房产所在的地理位置，参照同行业、同规模、同地域业户的生产经营情况核定出租方应纳税款的一种征收方式。

具体实施核定征收出租房税收，是税务机关根据《征管法》第35条及有关出租房的税收法规，为保证出租房税收及时入库，对租赁房屋产权不清，租赁条款不明，租金偏低等相关房产，按一定的标准核定应纳税额，并由承租人代为缴纳的一种核定征收方式。

（二）其他省市核定征收出租房税收的借鉴

1.北京市2004年4月了《北京市地方税务局个人出租房屋管理办法》（修订），规定个人（含外籍个人、华侨、港澳台人士）在本市范围内出租房屋属应税行为，个人出租房屋并取得收入，依法应分别申报缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税。对个人出租房屋应征收的各项税费应按规定计算。为便于征收，也可采取按100元应税收入征5元税款的办法统一计算应纳税额，即按实际收入的5%计征。

2.福建省厦门市地方税务局规定：核定征收是指根据合理负担、简便征收的原则，对个人因出租房屋取得的租金收入采取分地段、分房屋用途、按单位建筑面积确定综合税额的办法征收。厦门市地方税务局制定了《房屋出租单位建筑面积月综合税额表》，如一等地段"中山路"上的店面，规定每平方米月综合税额30元。另外，厦门市地方税务局还规定：凡从事生产经营的纳税人承租房屋的，在支付租赁款项时，应当向收款方索取厦门市房租专用发票或厦门市通用发票。承租人未按规定取得发票的，导致他人不缴、少缴税款的，税务机关将依照《中华人民共和国发票管理法》的有关规定，处予不缴、少缴税款一倍的罚款。

（三）加强核定征收出租房税收的建议

首先，应该解决纳税人"知法"问题。出租房税收难征易漏的根源之一是出租人不知法，对有关出租房税收政策不理解，被动纳税。如何才能让出租人由被动纳税转变为主动纳税？根本的一条路子就是把税法宣传辅导工作做到经常化、精细化，让出租人真正的懂法，才能达到自觉依法纳税的目的。

其次，要解决纳税人"错位"的问题。在这次调查中，发现在核定征收出租房税收的实际操作中，硬性把应纳税款核定给承租人负担的情况很多，这是违反税收政策的做法。但如何避免纳税人"错位"的做法，是亟待解决的问题。笔者认为，一是需要国家尽快出台一些明确征管操作方面的政策、法规。二是要在明确出租人是纳税人的基础上，可在租赁合同、协议规定的范围内，解决税款转付的问题。比如，税务机关可依法责令租赁双方提供"由谁承付税款"有关协议或与承租人签定委托代缴协议书。三是需要加强对出租房房主资料的收集工作，建立相关档案，并实施动态化管理。

第三、要解决出租房计税依据不实的问题。假合同、假协议提供的假租金，造成的出租房计税依据失真的问题，是影响核定征收出租房税收成效的关键问题，也是必须有效解决的问题。对解决这一问题，笔者建议：税务机关可根据房屋坐落的地段、房屋的用途等因素，在参考建委、物价部门公布的指导租金标准上，结合有关出租房税收政策，核定出计税租金标准或按建筑面积、租金金额实行定额征收的办法。