同志们：

这次会议的主要任务是，以党的“十七大”精神为指导，贯彻落实全省加快发展住房二级市场电视电话会议精神和中省关于建立住房保障制度，切实解决低收入家庭住房困难的各项要求，安排部署我市加快发展住房二级市场和落实廉租住房租金补贴工作。刚才，建设同志通报我市发展住房二级市场和解决城市低收入家庭住房困难工作情况，并就这项工作讲了很好意见，我完全同意诸各县区、市直各部门认真贯彻落实。下面我再强调四个方面的意见。

一、进一步提高对加快发展住房二级市场和住房保障制度建设重要性的认识

加快发展住房二级市场，切实解决低收入家庭住房困难，是贯彻落实“十七大”精神的具体体现。省委、省政府对此高度重视，专门召开电视电话会议，做了全面安排部署，并把解决低收入家庭住房困难工作列入了各级政府年度目标责任制考核范围。各级各部门一定要统一思想，提高认识，站在维护广大群众根本利益的政治高度，进一步增强工作的自觉性和紧迫性，把这项工作作为政府公共服务的一项重要职责，切实抓紧抓好。

（一）发展住房二级市场有利于提高城镇居民的居住水平。随着住房制度改革的不断深入，住房的商品化使人们的住房观念发生了根本性的变化。城市居民客观存在的经济收入差距、家庭结构差异，使房地产市场必然形成多样化需求。目前住房供给的基本格局是：高收入者购买商品房、中低收入者购买经济适用房、最低收入者租住廉租房。由于受诸多因素的影响，经济适用房和廉租房建设速度与实际需求存在一定差距。通过搞活住房二级市场，盘活存量，可以增加相对低价的二手房房源，引导城镇居民通过住房二级市场以小换大、以大换小、以旧换新、以次换好、以远换近等方式改善居住条件，满足不同消费层次的居民对住房的多样化需求，扩大住房的社会保障面。

（二）发展住房二级市场有利于让更多群众拥有财产性收入。总书记在党的“十七大”报告中明确提出，要“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。“财产性收入”一般是指家庭拥有的动产（如银行存款、有价证券等）、不动产（如房屋、车辆、土地、收藏品等）所获得的收入。包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入以及财产运营所获得的红利收入、财产增值收益等。随着住房制度改革的不断深入和《物权法》的颁布实施，房屋已成为绝大多数人民群众较大甚至最大的私有财产。目前，我市城市居民个人拥有的住房面积达到1256.8万平方米，全部按经济适用房平均价格1600元/平方米估算，财产总值可达200亿元以上。据有关统计测算，“十一五”期间，在延安城镇居民财产性收入中，出租房屋的收入占54.1%，利息收入占34.9%，股票、国债、收藏等其他投资收入占11%。2006年我市人均财产性收入153元，仅占到人均可支配收入8500元的1.8%，而居民的房屋出租收入占财产性收入56%，占居民可支配收入的1%。这说明房产收入已成为居民财产性收入的重要来源，但在居民可支配收入中的比例仍然很低。随着房地产市场的不断成熟和人们收入的不断增加，通过住房投资获得租金收益和增值收益，必将成为许多居民投资的首选。贯彻落实“十七大”提出的“创造条件让更多群众拥有财产性收入”的精神，就是要求我们各级政府要全方位、多层次地为广大人民群众提供增加财产性收入的平台。

（三）发展住房二级市场有利于盘活存量资产，推动经济的快速增长。住房作为商品有它的共性，具有价值和使用价值。但也有它的特性：一是住房的耐用性。住房的使用年限一般为50年。按50年计算，每年只有2%的折旧，所以人们更新住房并不是因为超过了使用期，主要是由于人们的收入增加、家庭人口的数量、工作地点、工作性质、生活质量和审美观发生了变化，发展住房二级市场将为城市家庭通过对其拥有的房地产进行交易、抵押、租赁等提供条件，进而将提高资产的流通和收益，增强整个经济的活力。二是住房的高值性。住房的价格通常达到家庭年收入的4倍以上，目前延安市区住房价格达到家庭年收入近10倍，住房已成为一个家庭的主要资产。发展住房二级市场，将有助于促进资产变为资本。延安作为西部欠发达地区，民间资本相对匮乏，通过房屋抵押作为个人创业、投资、融资的资本，是一块不容忽视的潜在力量。发展住房二级市场不但能搞活现在的存量资产，还能带动增量住房需求，进一步促进住房消费，拉动装修、家具、家电、建材、建筑等相关行业的快速发展。根据《中国投入产出表》的有关数据测算，每投入100元的住房资金可带动相关产业170元至220元消费需求，多销售100元的住宅可带动130元至150元的其他商品销售。住宅建设如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长一个百分点。可见，加快发展住房二级市场对推动经济快速发展具有十分重要的意义。

（四）发展住房二级市场是房地产市场健康发展的客观要求。房地产市场的结构体系主要包括两大块。一块是增量市场，即房地产初次转让，也称为住房一级市场；另一块是存量市场，即再转让及租赁，也称住房二级市场。长期以来，由于住房短缺产生的需求，住房发展处于增量型发展时期，市场结构呈现出一级市场比重大，表现比较活跃的特征。但是，从发达国家和地区看，一个发育完善的房地产市场是以二级市场的发达程度为标志的。从某种意义上讲，二级市场制约一级市场，尤其在房地产作为家庭最大的商品投资转折时期，大量存量住房的快速流转会产生巨大的产业增加值。搞活住房二级市场，能够促进大量二手房上市交易，对于抑制房价上涨，保持合理的投资规模，优化市场供应结构，调节住房需求，维护房地产市场秩序持续稳定健康发展，具有十分重要的意义。住房二级市场的活跃，同时也能够带动物业管理、房地产中介服务业等相关产业的发展，使房地产业链更趋完善，发展更趋平衡，从而促进房地产业持续健康发展。

（五）建立住房保障制度,解决城市低收入家庭的住房困难是贯彻落实十七大精神的具体体现。建立健全廉租住房保障制度，特别是解决低收入家庭住房困难问题，是各级政府必须高度重视解决的重大民生问题。“十七大”报告提出的五大民生问题，“住有所居”就是一个重要方面。去年以来，中、省对解决低收入家庭住房困难高度重视，颁布了《廉租住房管理办法》、《经济适用住房管理办法》，下发了一系列配套文件。就我市而言,目前仍有13541户困难群体没有住房,3.8万户困难群众没有达到全市的平均居住水平。解决这些困难群体的居住问题，提高居民的居住水平，是全面建设小康社会的一项重要任务，也是各级政府迫在眉睫的一件大事。

二、摸清现状，明确政策，切实解决制约我市住房二级市场发展的突出问题

省政府（*年）52号文件，对加快发展住房二级市场做出了明确的政策规定，提出了具体工作要求。市政府按照52号文件要求，结合我市实际下发了实施意见。各县区要结合自己的实际，吃透情况，找准问题，认真贯彻落实，切实解决影响住房二级市场发展的突出问题。

（一）加快已售但未办理房产证住房的上市交易。据不完全统计，全市约有70多万平方米住房未登记发证。这部分房屋没有登记发证，产权不合法，不能进入住房二级市场，直接影响我市住房二级市场的规范交易。其主要原因：一是由于这些房屋的建审手续不全，按照房屋权属登记的有关规定，无法办理房产证。二是一些单位出于本位考虑，不给职工办理房产证，这类问题主要存在于一些较大的企事业单位。三是有些公有住房房改时，由于当时政策等原因，与实际面积有一定出入，给办证带来一定困难。这些问题，我们要采取以下五方面措施予以解决。一是对涉及城建规划、国土、房产等资料不全未办理相关手续的公有住房、拆迁安置房、城区改造商业房，在不违反城市规划的前提下，由房屋产权单位负责按相关规定补办手续后，房管部门给予办理房屋权属证书。二是对于1999年底以前的职工集资建房未出售的，可按公有住房予以出售，职工个人集资款可抵扣购房款，并按公有住房出售有关规定办理产权证；也可按该房屋的实际开发建设费用，由职工全额集资，按购买商品房认定产权。2000年以后单位的集资建房应统一纳入经济适用住房管理，并按经济适用住房的有关规定确认产权，产权单位不得以任何理由阻碍公有住房的出售工作。三是对建成已入住但手续不全的房地产开发项目，开发企业必须到国土、规划、建设、房管等部门补办手续，对*年底前未完善相关手续的开发企业，各部门应采取必要措施，督促其尽快完善相关手续。四是对权属有争议的公有住房，由目前房屋主管单位出具书面具结保证后，房屋权属登记机构审核后予以办理产权登记手续。五是对国有企业和集体企业改制前的公有住房，现住户有权按房改政策购买，现产权单位不得因企业性质发生变化而拒绝出售原公有住房，以确保职工合法权益不受侵害。

（二）加快已购公有住房、经济适用住房的上市交易。目前，我市已购公有住房、经济适用住房在上市交易方面还存在一些政策性障碍。一是一些企事业单位职工虽然参加了房改，成为房屋的所有者，但是这些单位出于自身利益考虑，各自为政，内部做出规定，限制单位职工将房改房上市交易。二是取得产权不足五年上市交易，要征收交易额5.5%营业税的规定，为实际取得产权已超过5年但因为未及时办理产权证公有住房和经济适用住房上市增加了税费负担。三是一些政府部门和国有企事业单位对职工住房的物业管理、采暖等违规进行暗补，为房屋上市交易设置了障碍。针对这些政策性障碍，要认真做好以下四方面工作。一是房改售房单位对未给职工办理房屋权属证书的应抓紧申报办理，已办理的房屋权属证书必须尽快发给职工个人，不得随意扣押。二是购买经济适用住房满5年，购房人可以转让经济适用住房，但必须按规定向政府交纳土地出让金。三是在房改中购买公有住房未及时办理产权证的职工产权取得时间按房改部门批准的售房之日确定。四是政府部门和各企事业单位必须取消职工在物业管理方面的各种暗补，对规模小、比较分散的单位住房，应打破单位界限，本着就近连片管理的原则，合理划分物业管理区域，按区域实行统一的物业管理。对形成规模的住宅小区，应当选聘或通过招标确定具有物业管理资质的物业公司开展物业管理。

（三）加强金融、信贷对二手房交易的支持力度。我市住房信贷业务发展不够活跃，难以满足当前二手房市场的融资需求，致使一些不具备一次性付款能力的购房群众融资困难，影响住房二级市场持续健康发展。今后，我们要加强以下几方面的工作。一是住房公积金管理部门要完善二手房公积金贷款管理办法，简化贷款程序，提高服务水平，加强住房公积金贷款对二手房买卖的支持。除评估费外，二手房公积金贷款费用不得超过新购商品房公积金贷款费用。二是做好住房公积金与商业银行组合贷款，重点增加与住房公积金贷款相配套的组合贷款投入。三是积极开展二手房抵押贷款等住房金融业务，积极支持住房二级市场的健康发展。

（四）强化服务意识，规范中介服务。目前我市房地产市场流通渠道还不够畅通，市场上“买不到房”和“卖不出房”的供求矛盾同时存在。一方面众多的需房者不能迅速有效的购买到所需房屋，另一方面众多的有房者又不能迅速有效的将闲置房屋变现增值，这些问题都缘于中介服务滞后于市场需求。要解决当前我市房屋中介市场普遍存在的规模小、信息少、营业场地分散、经营手段原始落后甚至违规经营等诸多问题，一是市房产管理部门要加强房地产价格信息服务，通过计算机网络系统收集、筛选房地产价格信息并随时。二是各级房地产交易机构和各类房地产中介服务机构要密切配合，共享信息资源，广泛有关信息，增加房产价格的透明度。三是加强中介市场培育，重点扶持一批讲信誉、有实力的中介企业，严肃查处非法中介企业的各种违法违纪行为，强化中介机构在二手房交易中的作用。

三、加快住房保障制度建设，切实解决城市低收入家庭的住房困难

*年1月2日，市政府第11次常务会议研究明确，我市住房保障制度建设应坚持“统筹安排、分步解决，市政府主导，各县区具体实施”的原则。总体要求是以城市低收入家庭为对象，实行“两个优先，两个逐步覆盖”。两个优先是：优先解决最低收入家庭，优先解决市区；两个逐步覆盖是：逐步覆盖到县，逐步覆盖到低收入家庭。力争到“十一五”末，使城市低收入家庭住房条件得到明显改善。会议要求*年市区最低收入家庭3500户实现应保尽保，各县区按年初确定的35%保障任务共3336户必须分解完成。市政府已落实廉租房建设资金2000万元，不足部分列入*年预算予以解决。解决市、区租赁补贴资金380万元，给各县配套租赁补贴145万元，不足部分由各县区财政预算解决，市、县待租金发放到位后，方可申请省财政补贴三分之一。保障面积标准为住房面积人均8平方米以下，上线为14平方米。租金补贴标准3.87元/平方米。这项工作目前我市进展比较缓慢，希望各县区按照上述要求，尽快进行调查摸底，建立档案，确定补贴对象，经过本人申请，单位、社（区）审核，进行公示，报县区房管部门公示审核后，予以发放。并在此基础上，做好*年各项任务的分解落实工作。

四、加强领导，狠抓各项任务落实

（一）加强领导，落实责任。各县区和市直各相关部门，要高度重视加快发展住房二级市场和住房保障制度建设。对应售未售公房1月底前必须出售到户。已建成入住的住宅，因手续不全未能办证的，开发企业要按规定抓紧完善手续，务必于1月底前完成办证工作。廉租房补贴租金的发放必须于1月底前发放到位。这项工作将作为县区和市直相关部门年度目标任务的考核内容。各级主要领导要亲自过问，主管领导要具体负责，确保任务全面完成。

（二）加强部门协调配合，认真落实各项政策。规划、建设、国土、统计、民政、税务、金融等部门都要从大局出发，各司其职，加强协作，增强服务意识，提高工作效率。在具体工作中要制定详细的工作措施，落实相关政策规定，明确办事程序，广泛向社会公示，方便群众，接受监督。

（三）抓紧制定《解决低收入家庭住房困难规划和年度实施计划》。各县区要积极主动地和市房产部门沟通联系，务必于1月份颁布*年住房保障计划，6月份正式出台*—2012住房保障规划。这项工作时间紧、任务重、要求高，各县区和市直相关部门要高度重视，抽调得力干部，落实工作经费，按时高标准、高质量地完成任务。市上最近将专门下发文件，对各县区下达明确的目标任务。

同志们，加快发展住房市场，建立健全住房保障制度是全面建设小康社会的重要组成部分，是各级政府当前和今后较长时期的一项重要职责，让我们以党的“十七大”精神为指导，扎实工作，为全面构建和谐延安做出更大的贡献！

谢谢大家！