摘要:随着房地产市场竞争的日趋激烈，居住区环境设计对于提高产品的市场竞争力和经营效益起着越来越重要的作用。该文探讨了市场营销对居住区环境设计的要求，以期为居住区的规划设计提供参考.

居住区的环境设计是近些年逐渐形成的一门跨学科的边缘科学，它涉及社会学、经济学、心理学、环境学、建筑学、庭园学等多种学科，其研究的对象是居住区与居住区的人和一定外部空间的关系，目标是使居住区获得生态平衡，保证居民健康，满足各项功能要求，创造一个安静、安全、卫生、方便、舒适、优美的生活环境，正像马丘比丘宪章指出的那样：城市规划与住房设计的目标，是要争取获得生活的基本质量以及与自然环境的协调。我国建国以来，在居住区规划、设计和建设方面有了巨大的进展，满足了大量居民日益增长的生活和居住的需要，但在环境设计方面还比较落后，如对生态环境出现的不平衡现象关注不够，新鲜的空气、充足的阳光、安静和安全的环境等基本生活环境得不到保证，对人的生活规律缺乏深入的研究，建筑布局和形式单调呆板，环境面貌杂乱无章等，居住区环境设计难以满足人们的要求。这对居住区环境设计提出了明确的目标与要求：保持必要的生态平衡，强调居住区原有的地形地物尤其是树木和绿地的利用和改造；保证基本的生活质量，如日照通风条件；具备良好的居住环境，强调安静与安全的居住环境对居民的重要性；提供方便的社会服务，强调公共设施的方便齐全；创造优美的建筑空间，多一些生动、活泼、丰富的自然景色。随着房地产市场竞争的日趋激烈，居住区环境设计越来越得到人们的重视，居住产品的设计对于高产品的市场竞争力和经营效益起着越来越重要的作用。因此，本文从市场营销的角度探讨了市场营销对居住区环境设计的要求。

1从市场营销的角度看居住区环境设计从市场营销的角度来说，居住环境的设计者既要注重其产品——居住区环境的创新（即所谓的“4P”理论），又要注重其消费者——居住者的需要（即所谓的“4C”理论），做到产品与消费者之间的匹配

居住环境的设计者应深入研究人的行为模式和精神需要，根据地区和社会的发展水平和文明程度，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体进行居住区环境设计，才能创造出满足市场需求的环境设计。从满足需求的角度来说，环境设计应满足人们的行为需求、心理需求、审美需求并实现艺术美，满足文化认同。居住区环境设计者应更进一步地去了解人类，从人的居住生活模式和行为习惯进行分析研究，体现“以人为本”、“为人服务”的原则，使设计的产品（居住区环境）满足消费者的需要、降低消费者成本、为消费者提供方便，并注意与消费者的沟通，从而使产品最大化地满足消费者的需求，提高产品的市场占有率。

2市场营销对居住区环境设计的要求结合市场营销中的“4P”理论和“4C”理论，本文认为居住区环境设计应从以下几方面入手

2.1满足居民的需要——创造便于居民使用且富于人性化的环境华沙宣言指出：“每个人都有生理的、智能的、精神的、社会和经济的各种需求，这些需求作为每个人的权利，都是同等重要的，而且必须同时追求”。“人类聚居地，必须设计得能提供一定的生活环境，维护个人、家庭和社会的一致，采取充分手段保障私密性，并且提供面对面的相互交往的可能”。因此，在居住区环境设计中，居民对环境的需求是环境设计的重要依据。当前，在我国，人们对居住的需求已经从有房住、住得宽敞这些生理需求，向具有良好的居住环境和社会环境过渡，居住区环境设计需要从居民需求的角度进行考虑。现在人们对环境设计的理解不再仅仅是花草树木、水系、雕塑、小品、广场等等的简单组合、诠释，“以人为本”的设计思想贯穿于整个环境设计的方方面面。居住区环境一方面必须是运动与休闲并存，娱乐与安静同在；另一方面必须是内部开放的，相互沟通的，从“身”和“心”两个方面细心呵护业主的健康，为业主提供一个放松身心、方便交流的空间。在各级规范和资料中，儿童游戏和老人休息场地都是居住区公共绿地规划建设的一个主要内容，满足休息、文化娱乐、儿童游戏以及人际交往等功能需求；其次，居住区内对运动健身、文化娱乐等环境设施的要求不能只限于走一走、看一看、坐一坐，一些体育活动要求有必要的场地和设施。因此，设计时要全面考虑，综合权衡，做出适当的处理。

2.2降低居民的成本——注意小区环境建设的经济性居住小区的设计，不能只关注物化环境的建设而忽视人文环境的建设，否则，一个好端端的居住小区，会因为缺乏人文环境而变得杂乱无章，居住环境得不到保障。人文环境有众多人为的因素，如物业管理水平、居民生活习惯、文化背景等，但在环境设计中，如果不注重投资成本的控制，导致建造成本比例失调，运行成本失控，无疑会给人文经济环境的提高带来负面的影响。因此，在设计中必须要注重经济性。考核环境建设的经济性，既要计算一次性建设投资，也要计算建成后的日常运行和管理费用；既要防止建设标准过低，也要反对不必要的奢华和铺张。室外环境工程的日常运行和管理费用都源于居民所交的物业管理费，它的高低直接影响着居民的支付能力，与小区的经济环境是紧密相连的。所以，在环境设计时一定要注意减少不必要的日常运行费用，不然就会出现建得起用不起的后果。例如，在深圳“世纪村”的环境设计中，一切以朴素、自然为基调，所用材料多选用较为常见的红砖、木料、石材、碎拼花岗石等，除个别的地段需要画龙点睛而使用档次较高的材料外，其余均是常见的材料配以竹林、树木，这样就显得格外的朴实、自然，给人以高格调的感觉，不会因为没有大面积使用高档材料而使环境设计“不够档次”。同时，这样的设计使建成后的日常运行费用大大降低，从环境的经济性角度来看，收到了很好的效果。

2.3为居民提供方便——居住区的功能设计由于居住区环境设计中有特定的功能性，它是居民尤其是老人和儿童享用时间最长的室外活动空间。设计中应充分体现对人的需求及对人性的关注，布置足够的功能性空间和设施，做到观赏性和功能性的结合。考察居民在小区里的生活内容和居住行为，不难看出人们需要进行各种不同类型的活动，如散步、晨练、休憩、玩耍、交往等。而不同的户外行为需要不同功能的场所，比如，散步时一般希望有线性空间，即道路空间两边有好的绿化、遮荫的树木以及休息的设施，人们漫步其中才会身心舒畅；清晨参与晨练的中老年人居多，应有就近方便、面积适当的硬质铺地及锻炼设施，周围伴有葱茏的绿化和舒适的座椅；人际交往空间不必太大，这样容易增加亲切感，但最好形成一定的围合以减少外部的干扰，如有遮阳避雨措施则利于人们逗留较长时间；青少年玩耍的空间在考虑就近分散设置的同时，应当距离住宅远一点，以免造成对居民日常生活的干扰等等。

2.4与居民的沟通——从居民心理出发近年来，我国居住区环境设计受到前所未有的重视，特别是设计师在各方面进行大胆尝试，取得了良好效果。但是，就目前居住区环境设计而言，对于较深层面的居民心理需求，关注仍显不够。“枢始得其环中，以应无穷”（《庄子•齐物》）。只有全盘考虑居民的心理需求，才能使居住区环境设计满足对居民的各项要求。因此，居住区环境设计应考虑居民对环境的参与性，满足居民的心理需求，创造出利于居民心理的人本主义空间和社会促进空间。居民在居住区中有众多心理需求，其中可以通过环境设计进行改善的心理需求主要表现在以下几个方面：实现自我及与他人交流的需求；减轻个人压力的需求；获得亲切安全的休憩地的需求；回归自然的需求。这些需求角度将是居住区环境设计者的出发点。随着社会对环境心理学和行为心理学的重视，居住区拥有满足居民心理需求的环境不再是梦想，每位环境设计师应该加强与心理学家的合作，想他人所想，试图以最简单的元素和最低廉的造价进行居住区环境的心理利导思维，设计出达到老子“有之以为利，无之以为用”的利向情境性质空间，为改善居民的心理健康做出贡献。结语市场营销的理念引发了人们对居住区环境设计中“以人为本”思想的探讨，“以人为本”观念的提出表达了建设者对居住区环境设计的进一步认识。超级秘书网

人在进化过程中与自然界长期适应形成的生理、心理需求，比如对阳光、空气、水、温度、声音、湿度等因素的需求以及对环境变化的容忍程度，在居住区环境中都应当得到满足。有序而充满生机的居住区环境才能够赢得居民的偏好，这就需要设计者从不同的角度进行准确、全方位的把握。居住区环境设计是一门具有综合性的学科，不仅涉及到自然科学，也涉及到社会科学；不仅包含着土木工程，也包含着环境艺术，是建立在多学科基础上发展起来的综合性科学。本文从市场营销的角度探索了居住区环境设计应满足的要求。但是，一个成功的居住区环境设计，需要从多方面进行探索，在进行规划设计时，要把握其特有的环境条件和制约因素，从而成功地塑造居住区环境特色。

参考文献

1DrewFudenbergandJeanTirole.GameTheory.London:Cambridge，Massachusetts，TheMITPress，1991.

2MartinJ.OsborneandArielRubinstein.ACourseinGameTheory.OxfordUniversityPress，1993.

3GibbonsandRobert.GameTheoryforAppliedEconomists.OxfordUniversityPress，1994

4Mas-Colell,WinstonandGreen.MicoeconomicTheory.OxfordUniversityPress，1995.

5DavidKreps.GameTheoryandEconomicModelling.OxfordUniversityPress，1990

6傅光成.“4P”“4C”“4S”三位一体的结合与应用.华东经济管理，2004，18（4）：155~163.

7马洪涛.4C理论在房地产市场营销中的应用.广西大学学报（自然科学版），2004，29（9）：90~92.

8孙贵文，冯俊捧.新时期住宅设计的理念.山西建筑，2005，31（15）：25~26.

9夏伟.居住区设计规划阶段的生态策略研究.建筑学报，2006（4）：26~28.

10樊旭燕.老龄化居住区设计.山西建筑，2005（17）：17~26