摘要：随着收入准则的变化，房地产企业收入确认方式也将发生变化。房地产企业因开发周期长、开发成本大，收入的确认时间直接影响各类财务数据，研究新收入准则对房地产收入确认时间的影响，并针对应对措施展开研究，分别对各类房地产企业及其业务的收入确认提出有益建议，以提高房地产企业的管理水平和经济效益。

关键词：收入准则；房地产企业；收入确认时间

引言

近年来，随着我国经济的持续发展，国家对收入准则进行了调整和完善，《企业会计准则第14号——收入》（财会〔2017〕22号）于2018年1月1日开始实行，新收入准则的变化对房地产企业，尤其是对房地产企业收入确认时间具有重要的影响。深入研究分析收入准则内容，有效提出应对之策，对提高房地产企业经营管理水平和经营效益具有重要的意义。

一、准则变化对收入确认的影响

财政部于2017年7月正式了经修订后的《企业会计准则第14号——收入》。收入准则关于确认标准的最大变化为由现行准则的以商品的风险和报酬转移变为新准则的商品控制权转移。2006版收入准则未说明建造合同收入的确认问题，收入准则仅对商品销售、劳务提供及资产使用权的让渡收入进行了规范，建造合同产生的收入则另在建造合同准则中单独说明。商品销售收入主要采用风险与报酬转移结合，并在某时间点对收入情况予以确认的方式开展。劳务提供收入和建造合同收入主要采用完工百分比法进行确认，在某一时间段内按照履约进度开展收入的确认工作。但在实际工作中，如何区分销售商品收入和提供劳务收入，如何对商品所有权风险和报酬转移进行准确判断还存在一定的难度。新收入准则打破了商品和劳务的界限，统一对履行合同约定义务进行了强调，对收入的确认标准、合同的内容等方面进行了统一的规定，强调控制权的转移，并且细化时点转移和时段转移的标准，明确时段确认的条件，主要包括三个方面：一是购房者在执行合同约定时取得的经济收益，二是购房者通过履行合同约定能够获得的在建商品；三是产出的在建商品具有无可替代性，并通过履行合同约定有权收取相关款项保障自身收益。

二、收入准则变化给房产企业收入确认时间带来的影响

房地产企业的收入时间一直因确认标准模糊不清、争议不断。收入准则的调整变化对房产企业而言带来的影响是深远的。按照2006版收入准则，房产企业多数采用房屋完工确认方式，即在房屋竣工，通过相关单位验收合格，交付购房者并得到购房者确认时，将其作为风险转移和收入的确认时间点。期房在预售时虽已收到购房款，但因风险尚未转移，房地产企业一般未对销售收入进行确认，仍是等到房屋完工，房屋完全交付购房者，产权手续办理完毕才认为风险真正转移给购房者，进行销售收入确认。2006版收入准则下房地产企业易出现收入、成本不匹配情况，房地产企业在建造期间长期处于高负债率，不能全面反映房地产市场和行业的真实状况。

三、新收入准则对房地产企业收入确认时间的影响

新收入准则下房地产企业可采用完工确认法和完工百分比法。完工确认法基于控制权的转移在某一时点完成的认定基础，在房地产企业将房屋交付购房者使用时确认收入，类似现行收入准则。完工百分比法基于控制权的转移在某一时段内完成的认定基础，在房屋销售合同签订到房屋建造完工期间按照建造进度、完工比例确认收入。新收入准则对房地产企业收入的确认不再是时间点上的简单判定，对时间点的确认判断标准更严格，并对时间段的确认给出了量化标准。那么房地产企业销售收入的确认是采用完工确认法还是完工百分比，需对销售业务进行具体分析。现就现房和期房销售业务分别进行讨论。

（一）现房。现房销售即在销售合同签订时已完成房屋的建造工作，一般情况下，房地企产企业在收到购房款后按相应程序办理交房手续，房屋控制权于交房时即转移至购房者，不符合某一时段内确认收入的三个条件，应采用某一时点确认收入的方法，在房地产企业办理完房屋交付手续后，采用完工确认法确认销售收入。

（二）期房。因房屋尚未完工，购房者无法在建造过程中取得并消耗房屋带来的经济利益，不符合新收入准则某一时段内确认收入的条件一。因房地产开发有严格和规范的报规报建程序，购房者无法主导购置房产的建造或结构设计，也没有权利随意对房产用途性质进行改变，双方签订买卖合同后，市场变动的风险就转移到了购房者一方，但购房者仍无法控制和主导在建房产的使用功能，不符合新收入准则某一时段内确认收入的条件二。销售合同一般会明确房屋详细资料，房地产企业没有权利随便改变销售合同中规定的房产信息，也无法把已销售的在建房产挪作他用，购房者在签订合同后，除因无法办理产权、面积或套型存在误差、质量不符合规定或其他导致合同无效等事项，原则上不得随意退房，理论上讲，该房屋的用途具有无可替代性。只要在合同期内，房产企业就可以根据有关约定对在建商品完成部分向购房者收取购房款项，并以某一时段内确认收入。目前，期房销售业务房款缴纳周期较长，收款形式多样，主要包括一次性全款、按揭贷款及分期付款三种付款方式。现就按一次性全款、按揭贷款及分期付款三种付款方式对收入确认时间展开讨论。1.一次性全款房地产企业在合同签订一定时间内，可一次性收取全额购房款，如果能够满足在合同期限内规定的对已建造完成部分收取房款的条件约定，就可以按进度确认销售收入。2.按揭贷款大多数情形下，合同于购房当日签订，房地产企业会收到一定比例的首付款项，但购房者按揭贷款是否审批成功存在一定不确定性，如果购房者未能获得按揭贷款购房条件，或取得按揭贷款购房资格后缴纳的购房首付款未能达到合同约定的资金数额要求，不能满足合同期限内根据房屋建造进度向购房者收取购房款的条件要求，应采用时点方式确认收入。若成功办理按揭贷款，房地产企业已收到全部购房款，但因在产权办理完毕前，银行一般会要求房地产企业承担担保责任，当购房者无力偿付贷款时，银行有权向房地产企业收取不足房款，房地产企业按照履约进度确认收入具有高估收入的风险，建议采用完工确认法。只有在贷款办理成功，房地产企业收到全部购房款，且购房者违约风险较低的情况下，按照履约进度确认房屋销售收入才较为妥当。3.分期付款分期付款是房地产企业根据合同，在规定的时限内分期收到购房款，房屋的交付期和收款期之间出现了时间差，如果按照合同约定房产企业能够向购房者收取购房部分款项，或者即使购房者需要解除合同，房地产企业仍可收到已发生的成本，那么满足新收入准则某一时段内确认收入的条件三，房地产企业可按履约进度确认销售收入。但是一般情况下，房地产企业仅有权收取较少违约金，不满足合同期间内能就累计已完成的建造部分收取购房者购房款的条件，建议采用时点方式确收入。

四、结语

房地产企业项目往往含较多子合同，各项目周期长、跨期久，建设前期会有大量成本支出，如统一采用某一时点方式确认收入，预收的购房款在交付购房者前只能被认定为负债，仅当房屋建造完工且达到交付条件，交付购房者时才能确认收入，导致房地产企业出现长期高负债率、收入及现金流不配比、利润波动大等财务问题，房地产企业的实际经营状况未能得到真实反映。如统一采用某一时段内按履约进度确认，可以降低在房地产企业建期间的资产负债率，有助于稳定经营成果，提高收入确认时间和现金流入时间的比配程度，但是，根据履约进度确认收入存在收入确认过于激进的风险。房地产企业需根据销售业务的具体情况进行分析，真实、谨慎的反映企业财务情况。目前，财政部尚未要求所有房地产企业实施新收入准则，对在境内外同时上市的房产企业和在境内上市的房产企业，执行实施新的收入准则的具体时间日期分别进行了明确的规定，上市类房地产企业需要对自身业务进行细化分类，研究适宜的收入确认方式。财政部要求非上市房地产企业自2021年1月1日起执行新收入准则，允许具备条件、有意愿和有能力提前执行新收入准则的房地产企业提前执行，那么非上市房地产企业如何在过渡期利用好相关政策也是值得研究的问题。房地产企业收入的确认时点及方式不仅影响财务情况，还对税收和融资等产生一定影响，合理利用新收入准则，细化研究各业务类型收入确认标准，有效利用过渡期，结合房地产企业的税收筹划要求以及融资贷款需求，在保障房地产企业开发资金需求的基础上，如何优化企业评级，合理开展税收筹划，也是值得房地产企业研究考虑的。

作者:丁倩 单位:成都轨道城市投资集团有限公司