1主营业务收入的核算

建设企业开发核算对外转让、销售、结算开发产品等新取得的主营业务收入，通过“主营业务收入”账户核算，该账户应按主营业务收入的类别设置明细账，如“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”和“代建工程结算收入”等。按经营收入应与其相关的成本、费用相配比的原则，房地产开发企业在将各甜实现的经营收入入账后，应在同期期末结转其经营成本。开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得收入的经营成本通过“主营业务成本”账户核算。该账户也按主营业务成本的类别设置明细账，如“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”和“代建工程结算成本”等。开发产品转让、销售收入的核算。企业转让、销售土地、商品房或配套设施，应在转让土地、销售商品房、销售配套设施办妥产权移交手续、并将结算账单提交买主认可时，按转让、销售价款，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户;期末根据转让、销售开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。企业将完工验收的代建工程办妥移交手续，并将结算账单提交委托单位认可时，按结算工程价款，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入代建工程结算收入”账户;期末按代建工程的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。采用不具有融资性质的分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同时，根据合同规定的收款时间，按合同规定的收款金额，确认销售收入，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户;期末按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比率计算当期应结转的销售成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“发出商品”账户。

2其他业务收入的核算

企业建设开发通过提供商品房售后服务、销售材料、出租房地产、出租固定资产等取得的其他业务收入，通过“其他业务收入”账户核算，该账户按其他业务收入的种类设置明细账，如“商品房售后服务收入”、“材料销售收入”、“出租房地产收入”等。根据收入与费用配比的原则，开发企业在将各期实现的其他业务收入入账后，应将其相关的成本结转入账。为取得其他业务收入所发生的其他业务支出通过“其他业务成本”账户核算，该账户按其他业务成本的种类设置明细账。以下特别介绍房地产开发企业将开发产品转作投资性房地产的收入的核算。

3营业税金及附加的核算

企业建设开发在转让、销售、出租开发产品实现房地产经营收入时，应按国家税法规定计算缴纳土地增值税、营业税、城镇土地使用税、城市维护建设税和教育费附加等营业税金及附加。房地产开发企业的营业税根据房地产营业收入和规定税率5%计算应纳税额。城镇土地使用税按房地产开发实际占用的应税土地面积和适用税额计算。城市维护建设税按企业实际应缴纳的营业税和相应的城市维护建设税税率计算。教育费附加按企业实际应缴纳的营业税和3%的征收率计算。每月终了，企业按规定计算应由当月房地产经营收入负担的营业税、城镇土地使用税、城市维护建设税和教育费附加等营业税金及附加，通过“营业税金及附加”账户核算，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费”账户。企业建设开发与一般企业不同的是，其相当一部分应交税金是土地增值税。土地增值税按转让房地产所取得的增值额和超额累进税率计算征收。

作者：邵华 单位：七台河中燃城市燃气发展有限公司