合同法律管理范文第1篇

一、物业服务合同的性质和特征

物业服务合同，是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费用的书面协议。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同相关内容及注意事项，对每位业主都很重要。

1、物业服务合同的性质

在我国传统的计划经济体制下，实行的是福利分房，由政府房屋主管部门统一管理这些公有房屋，也有各单位自己投资建设，由单位安排专人管理房屋的情况，都带有极为厚重的行政管理色彩。用户与房屋管理者之间一般是所属关系，处于被管理和被领导的地位。

随着住房制度的改革，房屋所有权转归个人所有，享有了自主选择管理人的权利。物业管理企业通过合同获得物业管理的权利，为全体业主提供服务。根据合同，物业管理企业提供相应的服务，而业主要支付对应的物业服务费用。从这一方面来说，物业管理企业和业主之间是民事合同的双方当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。[1]两者之间成立的是民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则：平等、自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则。所以，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。

2、物业服务合同的特征

（1）物业服务合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五种有名合同之外的无名合同，是市场经济发展过程中产生的新型合同。它以提供物业服务为主要内容，协调物业管理企业与业主之间的关系，是关系人们生活居住的重要合同。在2002年稿的《中国民法典草案建议稿》中，增加了物业管理合同，其第1318条定义为“物业管理合同是物业管理人受业主或者业主团体委托，为委托人持续处理物业管理事务，委托人支付报酬的合同”，将它定性为委托合同。但是在2003年全国人大常委会法制工作委员会的《中华人民共和国国民法（草案）》合同编则仅增加了保证合同一章，并未对物业服务合同作出规定。我个人认为，基于物业服务合同的典型性和重要性，而《物业管理条例》对物业服务合同规定极为简单，应该在合同法中增设物业服务合同，以规范和指导物业管理企业和业主的行为，保障双方的合法权益。在法律未作出明确规定时，则可适用合同法的一般规定。

（2）物业服务合同实现了所有权与管理权的分离。[2]现代社会高速发展，要求实现社会化大分工，每个人精通自己行业的专业技术，而其他工作交由该行业的专业人员完成，知识专业化，行业分工化，提高了效率，降低了成本。物业管理企业拥有专门物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业进行监督。

（3）物业服务合同是双务合同。双务合同是指当事人双方互负对待给付义务的合同。在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及配套设备的养护、维修，小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是相互对应相互依赖的。物业服务收费的一项基本原则是质价委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同，除合同约定的条件成就外，物业管理企业不得随意解除合同；业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过决议后才能解聘物业管理企业，也必须满足合同解除的相关条件。

（3）委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为，物业管理企业提供服务，业主支付报酬，是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式，有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案，是典型的要式合同。

二、物业服务合同的订立-业主选择物业管理企业自由

根据契约自由原则，当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而，在实际生活中，开发商在房屋竣工出售前，常常选定一个物业管理企业为它管理物业，即前期物业管理。通常，该物业管理企业或者是开发商的下属企业，与开发商利益一致，或者由原来的房管所转变而来，受到行政单位制约。开发商捆绑销售，强制业主同意其选定的物业管理企业，或者行政部门加以干涉，在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后，可以通过决议选择其他的物业管理企业，但是多数情况下，业主们出于方便等考虑，会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时，根据前期物业服务合同的内容，业主常常处于弱势，其利益难以追回。所以，要保障业主的权益，首先要规范物业管理企业，使之与房地产开发商和行政单位脱钩，成为独立经营、自负盈亏的法人，实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样，开发商才能从维护整个物业的角度，选择合适的物业管理企业，符合业主的利益，同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月，景洲大厦在深圳首开先例，第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司，使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结，在地产物管界引起了轩然大波，被媒体称为“景洲事件”，得到了国家建设部的肯定，推动了中国房地产物管行业的改革，其目标就是“房地产必须与物业管理分离”，[4]为业主更好的行使自由选择权提供条件。

选择物业管理企业的自由是业主们的自由，其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过”，实行的是少数服从多数的原则，所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处，而在选定物业管理企业或者议定具体条款时，与业主大会的决议不符的情况，这样的行为无疑侵犯了业主的权利，业主可以联名要求业主委员会召开业主大会，罢免业主委员会，同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通，侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。

三、合同主要条款-物业服务费用

物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。[5]

1、合同相对性原理-物业服务费的交纳

合同关系具有相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任；非依法律或合同的规定，第三人不能主张合同上的权利。[6]所以，在履行物业服务合同，提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中，必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主，不要和其他合同相混淆。

（1）区分物业服务合同和售房合同

要注意，物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人（业主）和房地产开发商，物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。

在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容，在房

屋交付之后，把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理，实际上提供的物业服务水平低下，并且以维护开发商利益为主，忽视业主权益。所以，业主在购买房屋时，一定要理清楚这两者之间的关系，签好售房合同，不要被开发商的“物业”条款所迷惑。

正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业服务费用与购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。

（2）物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用

目前，很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁，逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况，消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。[7]这类问题，涉及到业主的日常生活，极易引起业主和物业管理企业的矛盾，导致业主的愤怒。对于其处理，应当引起重视。

物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并没有不妥。

同样，物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。因为，供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

过去，物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费，同时向业主收取一定的手续费，这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的，是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在，新的《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系，理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系，防止物业管理企业利用其便利的条件，侵害业主的利益，获取不正当的收益。当然，物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利，也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时，物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定，采取合法程序来保护自己的权益，比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用，亲自上门与业主沟通，向法院提出诉讼，或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。

（3）物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用

在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用，有不同的观点。一种观点是：如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有公布其财务状况，业主也

应该交纳服务费。另一种观点认为：定期公布财务报表是物业管理企业的义务，如果其不履行义务，业主就可以行使抗辩权，拒绝交纳服务费。我个人认为，在这种情况下，必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析，然后做出判断。

第一，如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中，第四条（物业管理服务费及其管理）第八项明确规定：景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。[8]所以，物业管理企业提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督，是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢？最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法，以合意的方式在物业服务合同中约定，物业管理企业不公布账目，业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源，这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。

3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题

实践中，由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系，两者通常约定，对于开发商尚未售出的空置物业，不交纳或者少交纳物业服务费用，则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担，利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且，对于业主来说，物业服务费用都是入伙预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。[9]所以，开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用，才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题，保障了业主的权益。

四、结语

物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方行为的“法律规范”，双方当事人都应该给予充分重视，尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但是对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题，还没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下，要得到最满意的物业服务，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定，然后由双方当事人善意，诚信的履行合同，依据合同解决一切纠纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金风帆物业管理发展有限公司所签订的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范，集中解决了实践中可能出现的各种问题，给出了相关处理措施，值得各地业主学习和借鉴。

参考文献：

[1]周柯主编。物业规范管理教程「M」。北京：中国计量出版社2001。

[2]夏善胜主编。物业管理法「M」。法律出版社2003：159。

[3]《中华人民共和国合同法》第三百九十六条。

[4]搜狐焦点房地产网（）《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。

[5]刘玉。物业收乱与难的症结所在「J」。价格与市场1999（5）：28。

[6]王利明崔建远著合同法新论总则（修订版）「M」。中国政法大学出版社2000：27。

[7]《北京现代商报》2003年9月8日。

[8]王利明崔建远著合同法新论总则（修订版）「M」。中国政法大学出版社2000：341。

[9]夏善胜主编。物业管理法》「M」。法律出版社2003：296。

中国人民大学法学院吴紫艳

相符，充分反应了其双务性的特点。

（4）物业服务合同是有偿合同，要式合同。

3、物业服务合同是否委托合同

有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。[3]物业管理企业受业主聘任，为业主提供服务，代替业主管理小区物业及相关事物。从这点看，物业服务合同与委托合同有相似之处。但仔细分析合同的特点以及当事人的权利义务，物业服务合同与委托合同存在极大的不同，不能将物业合同归属于委托合同。

（1）委托合同中，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人以委托人的名义处理委托事务，产生的法律后果有委托人承担。而物业管理公司是独立的企业法人，有自己的经营方法，在业主将小区委托于其管理时，它以自己的经营费用，自己的名义开展业务，并独立承担对外法律后果。

（2委托合同的重要特点之一就是委托人或者受托人可以随时解除委托合同。而对于物业服务合同，除合同约定的条件成就外，物业管理企业不得随意解除合同；业主委员会只有在业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过决议后才能解聘物业管理企业，也必须满足合同解除的相关条件。

（3）委托合同一般是无偿合同、不要式合同。物业管理是一种市场经营服务型企业行为，物业管理企业提供服务，业主支付报酬，是有偿合同。物业服务合同应当采取书面形式，有的地方物业管理条例还要求在房地产行政主管部门备案，是典型的要式合同。

二、物业服务合同的订立-业主选择物业管理企业自由

根据契约自由原则，当事人可以自由选择相对人。在物业服务合同中表现为业主可以自由选择为其提供服务的物业管理企业。然而，在实际生活中，开发商在房屋竣工出售前，常常选定一个物业管理企业为它管理物业，即前期物业管理。通常，该物业管理企业或者是开发商的下属企业，与开发商利益一致，或者由原来的房管所转变而来，受到行政单位制约。开发商捆绑销售，强制业主同意其选定的物业管理企业，或者行政部门加以干涉，在很大程度上限制了业主的选择自由。虽然业主大会成立后，可以通过决议选择其他的物业管理企业，但是多数情况下，业主们出于方便等考虑，会接纳前期物业管理企业继续为自己服务。等到出现问题时，根据前期物业服务合同的内容，业主常常处于弱势，其利益难以追回。所以，要保障业主的权益，首先要规范物业管理企业，使之与房地产开发商和行政单位脱钩，成为独立经营、自负盈亏的法人，实现物业管理企业和开发商之间的平等主体关系。只有这样，开发商才能从维护整个物业的角度，选择合适的物业管理企业，符合业主的利益，同时能够防止传统的行政权力干涉业主的选择自由。2001年9月，景洲大厦在深圳首开先例，第一次由业主投票表决成功炒掉了地产开发商属下的物业管理公司，使房地产行业流行多年的“谁开发谁管理”的物业管理模式成为终结，在地产物管界引起了轩然大波，被媒体称为“景洲事件”，得到了国家建设部的肯定，推动了中国房地产物管行业的改革，其目标就是“房地产必须与物业管理分离”，[4]为业主更好的行使自由选择权提供条件。

选择物业管理企业的自由是业主们的自由，其权利是以在业主大会中行使投票权的方式实现的。“选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过”，实行的是少数服从多数的原则，所以单个业主的自由是受到一定限制的。物业服务合同是由业主委员会代表业主签订的。实践中出现了业主委员会为了物业管理企业所给的好处，而在选定物业管理企业或者议定具体条款时，与业主大会的决议不符的情况，这样的行为无疑侵犯了业主的权利，业主可以联名要求业主委员会召开业主大会，罢免业主委员会，同时申请法院以业主委员会和物业管理企业恶意串通，侵害业主利益为由而宣告物业服务合同无效。

三、合同主要条款-物业服务费用

物业服务收费是指物业管理企业接受业主聘请，对城市住宅小区内的建筑及其设备、公用设施、绿化、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮、整顿服务以及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。作为物业合同的一项主要条款，服务收费关系到每一个业主的切身利益，是现今物业管理的重点和难点问题，也是物业纠纷中涉及最多的问题。[5]

1、合同相对性原理-物业服务费的交纳

合同关系具有相对性，它主要是指合同关系只能发生在特定的合同当事人之间，只有合同当事人一方能够向另一方基于合同提出请求或提起诉讼；与合同当事人没有发生合同上权利义务关系的第三人不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼，也不应承担合同的义务和责任；非依法律或合同的规定，第三人不能主张合同上的权利。[6]所以，在履行物业服务合同，提供物业服务和交纳物业服务费用的过程中，必须明确合同的双方当事人是物业管理企业和业主，不要和其他合同相混淆。

（1）区分物业服务合同和售房合同

要注意，物业服务合同与售房合同是两个独立、互不相干的合同。售房合同的双方当事人是购买人（业主）和房地产开发商，物业服务合同的双方当事人则是业主和物业管理企业。

在实践中，许多房地产开发商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送（免）半年物业服务费用”这样的促销广告。这实际上超出了其售房合同的范围。虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开发商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，由于得不到开发商的实际承诺常常引起争议，业主利益无法得到保障。有的开发商在其售房合同中约定了物业服务的内容，在房

屋交付之后，把物业交由自己下属的物业管理企业或者某一个部门管理，实际上提供的物业服务水平低下，并且以维护开发商利益为主，忽视业主权益。所以，业主在购买房屋时，一定要理清楚这两者之间的关系，签好售房合同，不要被开发商的“物业”条款所迷惑。

正因为物业服务合同和售房合同时相互独立的，所以物业服务费用与购房款无关。因而，开发商不能以业主没有预交物业服务费用而拒绝交付房屋，同时买房人也不能以房屋存在缺陷而拒绝支付物业服务费。对于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。通过保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。开发商和买房人都只能依照合同的约定来履行义务和追究相对人的责任，从而保护自己的权利。

（2）物业管理企业不能以停电停水的方式逼缴物业服务费用

目前，很多居民小区都出现了物业管理公司用停电停水的方法相威胁，逼迫业主交纳拖欠的物业服务费用的情况，消费者协会的统计也表明这类投诉处于前列并有不断上升的趋势。[7]这类问题，涉及到业主的日常生活，极易引起业主和物业管理企业的矛盾，导致业主的愤怒。对于其处理，应当引起重视。

物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并没有不妥。

同样，物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，只能以它来催缴水费电费。因为，供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

过去，物业管理企业往往代收整个小区的水费、电费、有线电视费等公共服务费，同时向业主收取一定的手续费，这是作为物业服务收费的一个组成部分写入合同的，是由《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》所明确的。现在，新的《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。从而明确了公共服务提供人与业主之间的直接关系，理清了物业管理企业、业主以及提供公共服务的主体之间的关系，防止物业管理企业利用其便利的条件，侵害业主的利益，获取不正当的收益。当然，物业管理企业依照合同收取物业服务费用的权利，也必须要给予保障。在业主拒不交纳物业服务费用时，物业管理企业应当依据合同的约定或者法律的规定，采取合法程序来保护自己的权益，比如申请业主委员会督促业主交纳物业费用，亲自上门与业主沟通，向法院提出诉讼，或者依双方合同中订立的仲裁条款申请仲裁等等。

（3）物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用

在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中发生了这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用，有不同的观点。一种观点是：如果物业管理企业按照合同提供了质价相符的服务，尽管没有公布其财务状况，业主也

应该交纳服务费。另一种观点认为：定期公布财务报表是物业管理企业的义务，如果其不履行义务，业主就可以行使抗辩权，拒绝交纳服务费。我个人认为，在这种情况下，必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析，然后做出判断。

第一，如果物业服务合同中约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。在被称作物业管理行业的“204条”-《深圳景洲大厦物业管理服务合同》中，第四条（物业管理服务费及其管理）第八项明确规定：景洲大厦物业管理服务费所有收支账目，按政府规定由乙方每3个月向业主公布一次（张贴时间不少于1个月），账目公布前送交业主委员会审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知业主委员会。乙方不公布账目，业主有权暂停支付物业管理服务费。

第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。[8]所以，物业管理企业提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。

对物业管理企业使用物业服务费用的情况进行监督，是业主监督物业管理企业工作的重要方式。如何保障业主的这一权利呢？最好的做法就是学习深圳景洲大厦的做法，以合意的方式在物业服务合同中约定，物业管理企业不公布账目，业主有权暂停支付物业服务费。物业服务费是物业管理企业赖以生存的资金来源，这样的约定必然促使物业管理企业及时、全面的公布财务帐目。

3、关于开发商空置物业服务费用的交纳问题

实践中，由于开发商与物业管理企业之间千丝万缕的联系，两者通常约定，对于开发商尚未售出的空置物业，不交纳或者少交纳物业服务费用，则小区的物业服务费用只能由已经入住的业主全部承担，利益受到损害。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施、设备的日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费等。从这些费用的构成来看，物业服务费不会因为物业是否空置而有太大的变动。并且，对于业主来说，物业服务费用都是入伙预收的，即物业费在交房时即开始支付，而无论是否实际入住，即使交房后空置，也要交纳相应的费用。[9]所以，开发商为空置物业支付与业主相平等的物业服务费用，才是公平的做法。新的《物业管理条例》第47条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。从而解决了开发商空置物业服务费用的交纳问题，保障了业主的权益。

四、结语

物业服务合同是整个物业管理关系的核心。它是建立业主与物业管理企业之间关系的重要法律文件，是约束当事人双方行为的“法律规范”，双方当事人都应该给予充分重视，尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定。虽然新的《物业管理条例》在很大程度上规范了物业行业和物业服务活动，但是对于小区物业管理中的一些争议问题和细节问题，还没有做出规定。在我国的物权法和合同法也未提供相关法律依据的情况下，要得到最满意的物业服务，最好的方法就是在物业服务合同中尽可能全面、详细的对各项事物做出约定，然后由双方当事人善意，诚信的履行合同，依据合同解决一切纠纷。我国实践中深圳市福田区景洲大厦业主委员会与深圳市金风帆物业管理发展有限公司所签订的《深圳景洲大厦物业管理服务合同》就是这方面的典范，集中解决了实践中可能出现的各种问题，给出了相关处理措施，值得各地业主学习和借鉴。

参考文献：

[1]周柯主编。物业规范管理教程「M」。北京：中国计量出版社2001。

[2]夏善胜主编。物业管理法「M」。法律出版社2003：159。

[3]《中华人民共和国合同法》第三百九十六条。

[4]搜狐焦点房地产网（）《深圳景洲大厦物业管理服务合同》。

[5]刘玉。物业收乱与难的症结所在「J」。价格与市场1999（5）：28。

[6]王利明崔建远著合同法新论总则（修订版）「M」。中国政法大学出版社2000：27。

[7]《北京现代商报》2003年9月8日。

[8]王利明崔建远著合同法新论总则（修订版）「M」。中国政法大学出版社2000：341。

合同法律管理范文第2篇

1.专业培养目标与方案的要求

高等学校工程管理专业指导委员会1999年7月编制的《工程管理专业本科教育培养目标和培养方案》中明确,工程管理专业(四年制本科)毕业生应具备以下几方面的知识和能力:(1)掌握土木工程技术知识;(2)掌握相关的管理理论和方法;(3)掌握相关的经济理论;(4)掌握相关的法律、法规;(5)具有综合运用上述四个方面的知识从事工程管理的基本能力;(6)具有阅读工程管理专业外语文献的基本能力;(7)具有运用计算机辅助解决工程管理问题的能力;(8)具有初步的科学研究能力。根据人才培养目标与方案,设置了四个专业平台,这些专业平台是工程管理各个专业方向都必须学习的基础课程。其中,法律平台是与技术、管理、经济并列的四大平台之一。

2.土木专业毕业生调查反映的结果

为了分析土木工程类专业毕业生进入建筑施工企业后,需要哪些方面的管理知识,美国曾于1978年、1982年、1984年三次对400家大型建筑施工企业的中上层管理人员进行调查,当时建筑管理方向28门课程的重要性排序。数据显示建设项目相关法律一直被认为是土木工程专业毕业生最重要的课程。学习法律知识也是培养法律意识的一个重要途径,但是法律意识的培养远比法律知识的学习更艰巨,并不是设置一门课程就可以解决的,必须在课程体系中得到落实并长期贯彻。

二、工程合同管理课程必须强化合同法律意识的培养

西方国家有深厚的民主法律社会渊源,有关工程合同法律的研究也已经有100多年的历史。一些论著千锤百炼成为经典之作,如《Hudson''''sBuildingandEngineeringContract》第一版发行于1891年,距今115年,现已发行第11版。西方的合同管理研究大致经历了三个阶段:20世纪80年代前,较多地从法律方面研究合同;进入80年代,较多地研究合同事务管理(ContractAdministration);80年代中期以后,开始更多地从项目管理的角度研究合同管理问题[1]。我国工程管理领域的合同管理理念是80年代以后才逐步引入的,与从事务及项目管理角度研究工程合同形成了较好的接轨,但是先天缺乏从法律角度对工程合同的研究。正是由于历史的空缺,工程合同法律意识缺少生根发芽的文化土壤。合同法律意识的缺乏不仅体现在我国工程管理人员的知识结构上,也体现在我国工程管理的学术领域。田威先生(中国土木工程集团公司的副总经理,长期在海外从事世行和亚行贷款项目)曾经说过,中国工程师的专业水平、技术能力和现场经验比外国人要强,但如果作为国际咨询工程师,欠缺的是经济、法律、海外工作经验。邱闯先生在他的著作《国际工程合同原理与实务》作了如下论述:我国期刊及书籍介绍国际工程合同的作者一般为工程技术和管理人员,这些文章和书籍对合同条款的理解一般是从工程师的共识角度出发,可能会有以下局限性:(1)强调的是工程师的看法,而未论述法官、律师、法学家的观点。(2)缺少对合同条款的法律意义推敲;(3)强调明示条款的论述,缺少对默视条款的论述。中西方工程合同管理的研究历史要求我们必须加强对合同法律的研究,强化合同法律意识。要依靠教育弥补与西方国家存在的100多年的文化意识差距。

合同法律管理范文第3篇

因为合同中的相应条款对施工的细节做出了明确的规定，严格按照合同的相关要求施工还能够保障工程的质量。工程合同的重要性在现代工程项目中愈加显著，同时管理的效果也得到了各类工程的广泛的认可。其主要原因是：

①工程合同因为工程项目自身的复杂性加剧也变得越来越复杂；合同中的各类条款也越来越多，导致逐渐增多的合同纠纷和合同争执因合同的不完善现象大量出现。

②工程的工期以及工程质量和成本的控制都被合同有机的统一到了一起，工程各个环节的责任也有了具体的划分，因此合同也在项目中有了很显著的地位，对工程管理的作用也得到了大力加强。工程项目管理必须依靠合同管理才能够将工程目标按质按量完成，工程也才能因此形成一个紧密的管理系统。

2合同与法律之间的关系

随着合同管理在工程项目管理中的地位显著提高，管理合同的起草和签订都必须要依靠法律作为基础，而法律效应也在双方将合同签署之后立即生效。工程项目中各个环节的法律依据也都以签署的合同为基准，同时合同也约束了双方在建设项目施工过程中必须按相应的规程来建设，合同和法律两者的不同点是两者的权益都是使用合同进行维护的，而法律则起到了保护合同的作用，合同中的条款在此过程也都得到了法律的全权维护，因此两者之间有着非常紧密的联系，项目在施工和管理工程中也都必然会使用到合同的法律约束作用来保障工程的施工质量，也能够有效控制整个项目的管理。合同在签署之前相应的签署方需要协商好相关事宜，工程施工的具体目标必须要在合同中有明确的条款明示，以及工程中各个环节详细的施工措施也都要在合同中有明显的标注。签署合同的当事人需要明确合同的重要性，一旦签订之后合同便具有法律的效应，合同范围之内的相关条款的法律效应也于签订后正式生效。任意一方在工程建设中出现违反合同现象必然将受到法律的制裁。

3合同中矛盾问题的解决措施

因为合同双方直接的经济利益没有得到合同的统一约束，导致双方的矛盾的出现，若合同没有得到双方及时协商并完善，矛盾会更加激化，合同应该使当事人双方能够达到共赢的目的，而我国现今项目施工中各方都是本着自己利益来签署合同，因此造成合同中存在诸多的漏洞和歧义，造成签署双方的矛盾和纠纷频繁出现。总而言之，不确定性风险的存在会导致合同法律纠纷的大量出现，使得任何工程项目都可能会出现此类现象，也会造成大量拖延工期、成本增多等工程失控的现象出现，工程直接的经济利益也会因此大大降低，甚至出现项目投资失败的风险。以下原因是导致项目出现风险的主要原因：

①工程管理工作因为现今工程日益加大的规模以及复杂的工程结构使得管理难度也日益加大；

②工程本身的施工时间就很长，加上诸多的外界影响以及社会条件的限制，很容易出现大量不确定事件，导致项目资金大量损失；

③工程在实施之前招揽了大量的写作单位，拟定的文件和工程合同因为单位差异而出现很多差错，导致合同存在大量漏洞和风险；

④各个工程项目也因为各种新型管理模式的相继出现而变得更加复杂化；

⑤随着工程中各个环节都向着国际化发展，相应的操作风险也随之增大，相关的国际法律也会约束到整个项目工程。无论何种造成合同纠纷的因素，出现风险的原因都是因为合同中没有明确相应条款的内容，或者因合同的条款不在法律防护范畴之内，便会导致其本身就不受法律保护，有些根本与事实不成立的合同也不受法律保护，另外，当事人为了满足自身的经济利益对合同中的各个条款没有明确或者按照要求去执行，各种合同问题也因此相继出现，合同在工程项目中的签订和施工过程中对合同的履行是保障合同不出现风险的主要措施，合同中各个条款和相应的约束条件，签署的双方都要仔细审查并分析，达成共识之后才能够签署，要保障合同双方的利益和权力都能够在合同中公平地体现出来，合同签署之后若要再作更改需要经过对方签署人的同意之后方可进行，将合同中的不足之处指出，并经过双方协商之后及时将其完善，合同双方的负责人要明确自身所需履行的义务和自身的责任，合同在签署之后要按个按照合同的要求履行自身义务。工程相关部门应该将合同中对责任的分配迅速落实到执行单位头上，各个部门需要执行和完成的任务都要清楚交代，使各个部门对合同的目标都能够明确，工程在建设过程中也能够因合同的保障而有序开展。双方在签署合同之前还要清楚合同签署后的效应，杜绝签署无效合同，要对合同中的承包商以及建设过程中的各个单位进行资格确认，确保施工单位的技术过硬；合同签订必须是在签署双方都自愿的情况下才能签署，胁迫签署欺诈签署等现象是绝对不允许出现的；合同签署之后必须要确保第三方的利益乃至国家的利益不会因合同而受到损害。

4结束语

合同法律管理范文第4篇

关键词：劳动合同法；市场经济主体；保护研究；企业劳动者；事业单位劳动者

《劳动合同法》明确了用人单位与劳动者双方的权利与义务，在《劳动合同法》下企业用工、事业单位用工以及从事其它工作的劳动者在一些方面得到了一定的保护。《劳动合同法》为企业用工、事业单位用工等构建出了一个规范性的体系，在分析了企业、事业单位及其它工作在《劳动合同法》下得到的保障措施之外，提出有待提高的解决建议。

一、《劳动合同法》对于企业劳动者的保护研究

（一）对于企业规章制度制定的影响

随着经济的发展和社会的进步，企业规章制度对于企业发展的作用越来越被人们所重视。企业规章制度的制定应以《劳动合同法》为依据，但目前有一些企业制定的规章制度却违反了法律的规定，由此便损害了劳动者的合法权益。在企业规章制定的规制方面，也存在着基层员工缺少话语权的情况，这使得规章制度很难体现用人单位基层劳动者的意志，容易挫伤基层员工的工作积极性。此外，一些公司规章制度的规定严重侵犯了劳动者的合法权益。因此，企业应该根据《劳动合同法》，合理、合法制定规章制度。企业在制定规章制度时应该注意：在维护自身利益的同时，也要注重维护劳动者的合法权益，不要因为一时的利益而无视法律从而陷入纠纷。企业规章制度的制定要注重立足于法律，灵活变通又要注重严谨，避免相关的法律漏洞。

（二）对于企业用工合同签订的影响

《劳动合同法》第十四条规定的无固定期限的劳动合同。所谓无固定期限的劳动合同，就是指用人单位与劳动者约定无确定终止日期的劳动合同。根据该条款的解释，劳动者是有权拥有相反的意志。从企业的角度来看：如果劳动者要求用人单位签订无固定期限的劳动合同，那么从合同法的角度来看，企业就应该与劳动者签订无固定期限的劳动合同。因此，企业在签订劳动合同时，要注意此方面的解读。随着当今社会法制建设的日益完善，在“依法治国”的环境下，大多数企业也可以依照《劳动合同法》行使权利、履行义务。随着市场经济的不断推进，市场上出现了许多不同模式的公司，而公司的用工模式也开始变化。由于多种因素的作用，一些公司没有按照既定的需求签订合同。有鉴于此，劳动仲裁部门和人民法院业将实际劳务关系视为众多劳务关系的一种，并使实际劳务关系演变为最为核心的劳务关系。因此，许多研究者提出了创新的观点，指出劳动合同除了书面模式外，还可以通过口头承诺模式进行规定。然而，从目前劳动法的实施情况来看，通常资本强、劳动弱势的情况下，对劳动工人是不公平的。因此，我国在实施调整和制定相关维护策略的同时，还必须防止一些非法企业非法签订合同，导致合同法律效力无效。因此，在现行市场体制下，劳动合同必须以书面形式定稿。

（三）对于企业规范劳动用工的措施影响

由于经济的发展和社会环境的变化，为应对时代的需要，新《劳动合同法》与原来的《劳动合同法》在很多方面有着很大区别。因此，企业应适应《劳动合同法》的变化，改变原有和旧的用工模式，做好风险防范和应对措施，从而有效规避用工风险。例如，在旧的法律中没有“用人单位的规章制度需要通过法律程序向劳动者公开”的相关内容。这主要体现了国家对企业规章制度合法性的重视和对工人权益的保护。因此，企业应依法调整就业战略。企业要想发展得更快，就离不开上层建筑的完善。新《劳动合同法》要求企业完善经济责任制，坚持“责任与权利”相结合。它要求企业员工个人的权利和义务必须相匹配。其完善对防范就业风险具有重要意义。因此，企业在注重经济效益的同时，也要承担应有的责任。经济责任制的完善不仅有利于维护市场就业秩序，也有利于提高工人的积极性和企业的管理水平。只有提高管理水平，劳动合同法才能在企业内部更深层次的实施。随着社会经济的发展，企业面临着日益激烈的市场竞争。一个企业要想在众多企业中提高自己的竞争力，使自己立于不败之地，就需要从内部加强管理。《劳动合同法》的实施，规范了企业的用工流程。因此，企业的日常管理要以《劳动合同法》为依据。在新的法律下，企业必须进行大量的日常管理。例如，劳动合同从用工之日而非签订劳动合同之日开始订立。劳动关系建立后，企业不签订劳动合同，就违反了《劳动合同法》的规定。企业应建立管理制度，完善管理制度，在日常用工中注重《劳动合同法》的规定，采取有效措施，积极应对用工风险。

（四）对于企业管理者的影响

企业在对劳动者进行管理期间，主要对考勤人员或者是违规人员管理。其风险主要将劳动者辞退，常出现违法或者不正确的辞退现象。在长期建设和发展过程中，用人单位的思想认识不准确，特别是在试用期的时候，对劳动者随意辞退以及劳动者因为违纪情况增加辞退现象。《劳动合同法》规定，用人单位辞退劳动者就是一种单方面的合同接触，相关的条件和规定表明，用人单位是不能随意辞退劳动者的。

（五）对于劳动人员待遇的影响

因为各地区的经济水平有差异。如果两个地区对合同的标准发生争议，很有可能公司的标准高于合同执行地的标准。即使最终劳动力赢得了诉讼，但其经济补偿也很少，自身利益无法得到保障。劳动者因加班和工资绩效工资未按规定缴纳社会保险的，会出现待遇风险。在这种情况下，高风险点主要体现在社会保险和工伤事故处理方面。根据我国有关规定，劳动者在一定期限内缴纳社会保险是用人单位的责任，可以有效维护企业的利益，促进整体的积极保护。然而，在大多数企业中，为了降低投入成本。不缴纳职工社会保险，增加了用人单位的就业风险，特别是在职工发生工伤事故的情况下，很容易给企业带来很大的影响。

二、《劳动合同法》对于事业单位工作者的保护研究

（一）对于学校教育工作者的保护研究

《劳动合同法》对于用人单位与劳动者双方的权利义务做了较为明确的规定，相较于企业用工来说，学校这种事业单位对于教师以及其它教育工作者的劳动权利以及所得待遇，大都严格遵循《劳动合同法》的规定，在此方面，需要教师来严格约束自身的行为，加之学校乃至教育局的保护，从而营造了良好的教学氛围。学校这一方面较为重视劳动者的权利保护，故也较为完整的跟随《劳动合同法》的规定执行，这是其表现良好的一方面，在其它尊师重道、教师及其它工作者劳动义务这方面便需要劳动者自身来约束自己并执行下去。

（二）对于医院工作者的保护研究

《劳动合同法》对于医疗工作者的保护，除了因其规定详细之外，还有工作单位的积极配合，使医疗工作者得到应有的尊重以及待遇。但是，跟教育工作者不同的是，医院工作者因其工作的特殊性，时常受到患者家属的不公平对待，在此事实上，希望《劳动合同法》在此方面加大对医疗工作者的保护力度，还医疗工作者一个和谐的、稳定的、不涉及人身安全的工作氛围。

三、《劳动合同法》对于从事其它行业工作者的保护研究

对于从事小作坊类的劳动者的保护研究从事小作坊类的劳动者自然也是《劳动合同法》的主体保护范围，不像企业、事业单位那样的显著，但其在市场经济的占比也是不容小觑的。虽然《劳动合同法》对于用工劳动者的规定十分详尽，但免不了出现落实不到位，执行力度不够的问题，这些现象在小作坊类的用工主体中尤为明显。小作坊具有其不易被发现、不易被审查的特点，容易出现对于《劳动合同法》敷衍了事的现象，尤其在用工时间这一方面，《劳动合同法》规定的每天8小时，很难真正体现在小作坊类的用工中，大都都会超时或者压榨劳动者，这是亟待解决的情况之一。对于农村进城务工劳动者的保护研究在我国《劳动合同法》规定明细的情况下，也避免不了出现不遵守此项法律规定的情况发生，大多农村进城务工的劳动者会选择进入建筑行业从事体力劳作，在无法保障每天劳动时长的情况下，有时会遇到拖欠工资的情乱，这是较为普遍的问题，正是这些问题的出现，让我们意识到《劳动合同法》并没有覆盖到社会的方方面面，在某些行业中仍然存在不遵循《劳动合同法》中有关务工者的规定，对于这些人及单位，应严厉的打击、批评、处罚，来维护《劳动合同法》的地位。

四、结语

在我国多年的法制建设中,劳动合同在当中发挥了极大的作用,对维系和谐社会有着极大的助力。随着我国社会保障体系的不断完善，新的用工环境法下用工风险的防范越来越受到企业、事业单位的重视。而在《劳动合同法》下对于用工风险的防范，要从对个体层面分析才能找出原因并采取有效策略。只有重视《劳动合同法》下用工风险的防范，企业才能有效规避风险，与劳动者建立互惠共赢的和谐关系。

参考文献：

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[4]单玉芳.论《劳动合同法》对人力资源管理影响的见解[J].中国市场，2020(28)：113-114.

合同法律管理范文第5篇

一、劳动合同法对用人单位的影响

（一）无固定期限劳动合同真的可怕吗？《劳动合同法》规定，如果用人单位与劳动者连续签订两次固定期限劳动合同之后再次续签，就应该签订无固定期限劳动合同，从这条可以看出，法律对于劳动关系持稳定化和长期化的态度。劳动合同法对于企业用工的规定更加严格，对劳动者的保护更加明显，这从长期来看，有利于稳定劳资关系，但是也存在弊端。具体说来，本条规定会使劳动者产生了“保险箱”思想，认为“我已经与企业签订无固定期限劳动合同，企业无权解雇我”。企业也会片面的认为自己的员工只能进、不能出，没有流动性，提高了用工成本。但是无固定期限劳动合同对企业来说就真的这么可怕吗？笔者认为，企业的担忧是杞人忧天，劳动者的“保险箱”思想只是黄粱美梦。《劳动合同法》不但要保证劳动者的合法权益，同样也要促进企业生产发展。无固定期限劳动合同不代表不可解除合同，相反，所有解除条款都适应无固定期限劳动合同，所以，对于企业来讲，无固定期限劳动合同并不是什么洪水猛兽，只要企业具有完备的劳动规章制度和严谨的考核，对于惫懒的劳动者依然具有很强的制约力。

（二）人文关怀将成为企业管理的主旋律《劳动合同法》实行后，对于劳动者的保护日渐提高。如果企业出现违法行为，是否履行劳动合同的决定权在劳动者，而不是用人单位。劳动合同法对于单位的处罚也日渐提高，对于这种情况，简单粗暴的以威胁解雇方式对待劳动者将受到法律的严惩，企业采用温和的人文关怀式管理，才能真正赢得人心赢得劳动者的拥护和支持。企业的核心是其企业理念，企业的竞争力在于其人才储备。从现实情况来看，只有采用人文关怀的企业才能在激烈的市场竞争中占领一席之地。当今的市场竞争说到底是人才的竞争，人才的竞争不单单只是薪酬待遇的比拼，更好的工作环境，自身发展的平台，企业的管理制度，企业所拥有的文化氛围，这些都将是未来人才竞争的条件。在《劳动合同法》出台后，对于高端人才的竞争也将白热化，除了其他条件的竞争，劳动合同中约定的优厚条款也将是人才竞争的重要保证。在这种情况下，劳动合同中的人文关怀理念将发挥无以伦比的作用。

（三）精细化管理将是企业人力资源发展的方向。现在我国大部分企业都处于粗放型管理阶段，劳动规章制度不健全甚至根本就没有，办事没有履行民主程序甚至搞“一言堂”，该公开的项目不公开甚至背着职工搞暗箱操作。在劳动合同签订中的不严谨造成不签合同或漏签错签；企业处分员工存在随意的问题；终止合同或解除劳动合同，存在不依法办事的问题。针对这些问题，新法规定了相应的处理规定，企业必须按照《劳动合同法》的规定予以办理，这从外部力量上逼迫企业从粗放型管理向精细化管理转型。精细化管理将是未来企业人力资源管理发展的方向。

二、在劳动合同法的规范下，企业人力资源管理应如何应对

（一）用人单位要增强依法办事的意识，杜绝违法行为。《劳动合同法》及其修正案对于劳动用工的规定越来越细化，依法办事也不再是粗放管理的，而需要细化研究，自觉地而非被动遵守劳动法律法规。合同签订要依法，劳动补偿也要依规，企业应自觉履行自身承担的义务。企业自觉遵守劳动法律法规不但可以树立良好企业形象，为企业赢得良好的社会信誉，还可以为企业增强吸引力，在人才竞争中赢得有利位置，还可以在企业和劳动者之间创造和谐的劳动关系，营造良好的企业氛围，增强企业的竞争力。

（二）企业须尊重劳动，将劳动者与摆在与自己对等的地位上。在许多企业管理者的习惯里，企业的地位高于劳动者，劳动者只是为企业打工的“打工仔”。这一观念与劳动合同法的规定相悖。《劳动合同法》第4条规定，用人单位在制定、修改或者决定有关劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利、职工培训、劳动纪律以及劳动定额管理等直接涉及劳动者切身利益的规章制度或者重大事项时，应当经职工代表大会或者全体职工讨论，提出方案和意见，与工会或者职工代表平等协商确定。从这一条可以看出《劳动合同法》已经赋予劳动者和企业相同的地位，企业的劳动规章制度必须经过企业与职工的“平等协商”、“讨论通过”、“提出方案和意见”才能最终形成，企业与职工是处于同一地位的平等主体，而不是企业凌驾于职工之上。

（三）企业要强化证据意识，主要保存书面证据。随着劳动用工法律法规的相继出台，企业与职工之间因劳动关系问题对簿公堂的情况也日渐增多。企业要想在法庭上维护自身的合法权益，必须强化自身的证据意识。注意在日常工作中收集与保存证据，如劳动合同书交给职工也保存职工签名的签收簿，企业的决定要送达员工并保留送达回证，企业制度的公示要保留书面证据等等。《劳动合同法》是企业人力资源管理的重要组成部分，只有加强对劳动合同法律法规的学习，熟练掌握劳动合同法的运用，企业才能真正维护自己的合法权益。

作者：周龙合单位：威海市烟草专卖局

第二篇

一、新劳动合同法立法宗旨和理念

新劳动合同法的立法宗旨明确了劳动合同双方当事人的权利和义务,构建和发展和谐稳定的劳动关系,保护劳动者的合法权益。这种立法宗旨下的法律制度使得用人单位和劳动者之间的劳动关系朝着和谐稳定的方向发展，双方的合法权益必然就受到保护，社会劳动关系必然健康和谐。

二、新劳动合同法对劳动关系的影响

（一）新劳动合同法对劳动者的影响纵观西方发达国家的法律制度，我们可以发现其在制定相关法律时基本上都遵循重点保护弱者的原则。现实中，用人单位和劳动者之间并非是平等的劳动关系。由于劳动者的认知能力、社会交往能力的限制，而处于明显弱势状态，与用人单位是一种以财产关系属性为主、人身关系属性为辅的社会关系。在当前的劳动力市场供大于求，劳动者的可替代性很高的情况下，劳动者的弱势地位表现得更为突出。新的劳动合同法基于这种背景，修订实施，旨在通过倾向性地保护劳动者，以达到实质公正的平等状态，最终实现劳动者和用人单位的双赢。新的劳动合同法扩大了适用范围。不仅将民办非企业单位纳入了这部法律的调整范围，而且将法律扩大到所有公务员和参照《公务员法》管理的工作人员以外的劳动者。毫无凝问，越来越趋于全面的法律保护，将使更多劳动者得到法律的庇护。此外，制定规章制度更加民主化；用工单位签订合同更加详细；制定劳动规章制度不再是用人单位一方说了算；对经济补尝支付做明确的规定等等，均体现了对劳动者应有的保护。整个制度更加以人为本，指向和谐的发展方向。

（二）新劳动合同法对用人单位的影响新劳动合同法的实施对用人单位人才引进带来了主要挑战。首先，招聘过程中对招聘岗位的要求和目的需要更加明晰，以利于后期人力资源管理。其次，对试用期管理提出更高要求，试用期期限及工资做出明确规定。再者，违法约定试用期的赔偿金有了明确标准。第四，劳动关系倾向于长期化和稳定化。订立无固定期限合同的要求更严格。第五，对企业内部民主管理作出要求，尤其是规章制度的订立，企业内部规章制度中必须经过民主程序，才能作为法律法规的补充。第六、合同解除与合同终止不再具有明显的差别，弱化合同终止与解除之间的区别，使劳动关系管理上更加明细。第七，用工成本的大幅度提升，企业违法成本也大幅度提升。凡此种种，对用人单位的管理提出了新的考验。

三、人力资源管理的理念转变

（一）目前人力资源管理中存在的问题首先，企业对人力资源管理重视程度不足。目前社会劳动力的供给相对趋向“买方市场”，剩余劳动力多。这种环境下，用人单位主动性过大，导致对单位的人力资源管理重视不足。但随着科技的发展，社会分工的更加细化，各有专攻的人群也逐渐成为企业竞相追逐的对象。这也使人力资源管理的地位发生变化。单位的人力资源工作作用在凸显。其次，用人单位片面强调利益，忽视人力资源的开发和利用。用人单位把人看做是成本而不是可供开发的资源，把注意力集中在如何节约成本上，忽视员工培训开发，种种做法，使得劳资关系紧张，员工缺乏对企业的认同，导致人力资源的潜力无法得到发挥。再者，现行人力资源管理中忽略了对企业文化的培育。优秀的企业文化是成功的人力资源开发管理的重要依据。用人单位片面追求经济效益的同时，忽略了自身文化的培育。成为影响单位发展的一个重要因素。

（二）以新劳动合同法为导向，转变人力资源管理理念首先，要重新审视企业的人力资源管理，制定相应政策，改变管理方法和管理手段。.塑造良好的企业文化，建立科学的薪酬结构，增强员工的归属感和认同感。对用人单位来说，吸引和留住核心员工将是单位人力资源管理的重要内容。要吸引和留住核心员工，就要在科学管理中下硬功夫。其次，要建立科学的薪酬管理制度，建立有效的激励机制。用人单位应更加注重全面报酬的观念，适当增加绩效工资和奖励比例，全面缴纳社会保险，关注员工的健康，并在员工需要援助时向员工提供一些支持和帮助，提高员工的工作满意度、认同感和归属感。再者,做好员工的职业生涯规划。使员工的职业规划和价值体现成为单位留住核心员工的重要方法。企业建立完善的职业发展规划路径，为员工创造合理的发展空间，形成积极向上、健康有序的合作、竞争环境，降低员工流失率，实现人的自我价值的充分发挥。第四，完善配套的管理制度。单位内部制度的完善是新劳动合同法的有效补充。当然这种内部制度应该是在合理规范的程序下制定的。合理有效的规章制度是落实单位人力资源管理的有效途径。更能实现管理的制度化和规范化。

四、结语