景区前期营销工作计划范文第1篇

[关键词]营销策划；小区规划；房地产项目；策划；应用

近年来，房地产项目在发展过程中，取得了一定的进步，但依然存在很多问题，导致项目产品销售额下降，给房地产带来了经济损失。本文围绕营销策划和小区规划设计进行阐述，分析了其在房地产项目中的应用。

1、房地产项目存在的问题

当今社会，由于某些房地产项目的营销策划与小区规划设计等方面脱节，严重阻碍了房地产项目的作业进程。在实际生活中，开发商不重视对某些小区的科学规划设计，导致项目出现缺陷户型的情况；某些小户型住宅被开发成大户型住宅，导致硬件设施无法满足大户型住宅，使房地产项目出现滞销情况。因此，房地产在营销策划项目的过程中，必须提前进行规划谢十工作，保障项目销售的质量，从而提高经济利益与社会效益。

2、“前营销”策划的重要性

“前营销”对小区规划设计工作具有重要意义。因此，当项目具有良好的影响基础时，房地产才能开发出科学地房地产产品，提高经济利润。“前营销”策划工作能够清晰定义住宅小区的档次定位，利于小区后期的产品开发。在“前营销”的策划环节中，设计师必须保障小区规划设计的合理性、规范性、科学性，必须坚持“以人为本”的设计理念。由于住宅小区的定位不同，因此高端型小区与经济型小区在规划设计中，存在很多不同点，主要体现为内涵、品质、建筑风格等。同时，个性化住宅小区规划与中端型住宅小区规划必须具有不同点，设计师在设计之前必须充分调查目标客户的生活习惯，不断满足客户的消费需求。当小区的档次定位清晰后，利于后期的产品营销策划工作。“前营销”策划通过工作人员具体分析目标客户的生活品质，提供给设计师详细的市场依据，使设计师能够根据小区的实际情况，不断提炼出产品亮点，从而提高开发商的市场竞争力。因此，“前营销”策划对小区规划设计工作具有重要意义。开发商在对小区进行营销策划的过程中，必须充分考虑目标客户的消费需求。通过邀请专业的策划公司参与项目开发环节，避免出现决策失误的情况，提供产品的质量。

3、营销策划和小区规划设计在房地产项目中的应用

成功的营销策划，利于房地产项目的后期运营，是开发商获得经济利润的重要表现。由于小区规划设计的质量直接决定了住宅产品的性能，对房地产项目的销售具有重要影响。因此，设计师在对小区规划进行设计的过程中，必须重视以下几个方面。

3.1小区主题设计

设计师在对小区进行规划设计的过程中，首先重视的内容应为小区主题。小区主题的理念直接关系到设计师对整个小区的规划设计，体现了小区的特色风貌。小区规划设计不仅仅是房地产在销售产品过程中对产品的宣传，而且是产品与服务的实质体现，对房地产项目的销售具有重要意义。在设计过程中，小区理念是由设计师根据小区的实际情况，进行提炼得出的。由此可见，设计师在对小区进行规划设计之前，必须充分了解市场信息，不断提高小区主题设计的规范性、合理性、科學性。当住宅小区缺乏鲜明主题时，不利于开发商的市场竞争优势。在对某些项目的景观工作进行设计时，一旦缺乏主题化设计，常常导致产品中出现较多的景观元素，不利于开发商的市场销售。当设计师没有设计出鲜明的小区主题时，营销策划师难以对房地产的主题进行营销推广工作，导致营销质量不断下降，对房地产造成了经济损失。

3.2风格差异化设计

近年来，房地产市场产品出现了同质化倾向。在很多住宅产品中，风格相同的户型设计、欧式建筑、园林景观、坡屋顶等，同时，房地产不断展示重复的理念、相同的设计，降低了客户的购买欲望。根据相关数据显示，成功的房地产项目具有独特的风格，例如：枫林绿洲的阳光花房设计，设计师通过创新住宅，提高了房地产的营销额，因此，差异化的产品具有重要意义。如今，很多产品的同质化倾向日益明显，为了提高房地产的市场竞争力，房地产必须重视产品的差异化，突出自身项目的个性，不断提高其竞争优势。同时，房地产还应重视环境质量、住宅地段、实力等客观因素。对于产品的差异化个性，是竞争对手不容易模仿的，属于营销策略的重要武器。如今，房地产市场的趋势为差异化营销。因此，设计师在对小区进行规划设计的过程中，必须改变传统的落后理念，建立创新理念，不断提高产品的市场竞争力，从而为房地产带来经济利益与社会效益。

3.3小区前瞻性设计

随着科技的发展，我国综合国力不断提高。人们越来越重视生活质量，对住宅小区规划提出了更高的要求。在日常生活中，很多小区常常面临这样的问题：住宅小区的业主们总购车辆不断提高，但是车位有限，导致后期车位出现供求失衡的状态，无法满足业主的生活需求。由于某些小区的智能化程度低，导致后期的运行过程中，小区无法满足业主对小区智能化的需求与安全指数的需求等。因此，设计师在对小区进行规划设计的过程中，必须具备前瞻性，充分考虑小区后期运行过程中可能会出现的变化。越来越多的开发商重视前瞻性理念，设计师在对小区的进行规划设计的过程中，充分体现了前瞻性的设计理念。从房地产项目的开工到销售结束这一过程中，为了提高市场竞争力，必须保持合适的超前性，不断吸引客户的注意力，充分满足客户的需求。根据数据调查显示，具有前瞻性的房地产项目越来越多，具有较强的市场竞争力。某些房地产产品，虽然当前销售业绩良好，产品质量优良，但缺乏超前性，随着时间的推移，将逐渐降低市场销售量。因此，房地产必须重视小区规划设计的前瞻性。因此，房地产必须重视设计师的设计理念，通过定期对设计师进行培训，不断增加设计师的建筑理论知识，同时提高设计师的专业水平。设计师还应建立前瞻性理念，不断提高房地产产品的质量，从而提高开发商的经济利益与社会效益。

结语：

景区前期营销工作计划范文第2篇

随着市场经济环境的改变，中国在旅游市场经济营销中也发生了较大的变化。如今不少旅游规划工作缺少对市场的研究内容，营销规划不够完善，影响着中国旅游业的发展。所以，本文通过对区域旅游市场营销中目前面临的问题与挑战进行分析探究，从而对市场营销规划提出相应的策略，建构合理的区域市场营销规划模式，从而提高区域旅游的更快发展。

关键词:

区域旅游;市场营销;规划探究

一、引言

旅游业作为中国的新型产业已经逐步提高，如今一些地区的旅游业成为了发展经济的主要来源。旅游业不仅促进了传统文化的继承方式，而且也优化了中国社会人民的基本素质。当前旅游业的竞争激烈，中国面临着市场与竞争的双重压力，所以如今的区域旅游市场形成了营销规划不完善、理论基础不准确等要素。

二、区域旅游市场营销中面临的问题与挑战

(一)区域旅游市场营销中面临的问题目前，中国区域旅游市场营销面临着很多问题，主要表现在营销理念的陈旧思想。在区域旅游市场中，开发者没有分清促销与营销的概念，没有考虑到旅游者的实际情况，形成错误的营销理念。所以为了区域旅游的长远发展，就应该形成一套完整的营销体系。从长远的发展目标上看，很多管理者和经营者并没有对市场进行更深层次的研究，他们只是注重短期的经济效益，从而影响了整个旅游业的发展。如今中国的区域旅游越来越多，当然，受欢迎的方式也越来越多。但有的地区并没有形成良好的特色旅游形象，不仅在地域、形象上没有改善，在文化特色的发展上也没有更好的改善。加之需求者对旅游业的要求越来越高，区域旅游的管理人员素质也越来越低［1］。由于中国的市场营销规划不够完善，致使许多旅游市场的服务水平下降，区域旅游市场模式的严重缺失。

(二)区域旅游市场营销中面临的挑战区域旅游市场在营销中也面临着很多挑战，主要表现在旅游者的消费观念、旅游业的竞争以及市场营销理念的转变。从旅游者的消费观念上看，近几年，人们追求具有个性的旅游景点，他们在选择旅游地点上更加理性。这样就加剧了旅游业之间的竞争力，所以为了提高旅游业的竞争，充分发挥市场营销理念的转变。注重消费者在旅游项目上的转变，进而改变旅游管理者的综合素质，使区域旅游的发展与市场相吻合，以提升旅游业之间的竞争力。

三、规划区域旅游市场营销战略

(一)规划营销战略基础规划营销战略基础作为旅游营销战略的主体，主要从四个方面进行改善。确定发展方向，制定长远的目标是规划区域旅游市场营销战略的主要任务，主要是确定他的市场情况。根据消费者的实际情况，确定旅游的发展方向和发展目标，对旅游地的营销计划进行设计改造。然后确立营销任务，根据旅游地点，把握未来的发展趋势，使旅游地点能够在一定时间提升它在旅游业中的地位。进而制定营销目标，根据了解到的营销方向制定任务，控制旅游地的形象、把握旅游销售的利润指标，从而使营销目标更具体化［2］。最后选择营销战略，最主要的是对旅游地和旅游产品的策划，旅游市场主要的利润来源是景点变化和特色产品的变化。所以协调产品价格、销售渠道以及人为因素的营销理念，进而实现市场营销战略的调整。

(二)规划市场营销策略组合规划旅游市场营销策略组合，要依赖很多方面的改变。比如:旅游产品、价格策略、分销策略、关系营销以及服务营销从旅游产品上看，随着季节性的变化，制定不同的策略。旅游产品受周期的影响，对于刚兴起的旅游区域进行价格产品促销方式;对于正在兴起的旅游地，就要改进产品的质量，增加新功能;对于已经成熟的旅游区域，考虑到市场的竞争优势，就要加大促销产品的力度;对于即将要衰退的旅游景点，由于获取的利润低，需要放弃产品的推广，加大旅游区域的改建工作。而且受旅游品牌与新产品的影响，有效的提高了产业的文化价值。在价格策略上，它是产生效益最重要的因素。由于市场类型的不断变化，景区门票和产品的价格在不影响成本的方式上进行调整。对于分销策略，随着旅游市场的不断发展，发挥多种的营销策略，以获取旅游市场上的进步。关系营销主要是提升旅游者的数量。服务营销则主要是对旅游景区的印象作为友好的评价。

(三)规划营销总费用的预算进行市场的营销预算，根据企业营销的管理能力以及营销目标的发展状况制定相适应的营销费用。根据旅游地的自身情况，随着销售费用的变化对营销的总费用量力支出。由于受旅游季节与旅游地的发展周期不同，对促销费用的支出做出相应的比例水平［3］。在激烈的旅游业发展上，规划营销预算还要与竞争对手的预算相同，这样不仅避免促销上引起的战争，也保证了预算在长期实践下的合理性。

(四)规划近期的市场营销计划营销计划是旅游业日常的销售方式，保证有规律的营销计划，实现独有的特色文化。首先，根据市场上的营销规划设立营销方案，主要是设计旅游产品的不同，然后为确定目标市场选择适合的营销方法。由于前期的营销计划已经落实，在安排中远期预算上，就不要给予太确定的目标，因为促销费用一般都是以粗略的预算进行分配的。所以在营销组合战略中，把握旅游市场和目的地的促销方式，规划具体的发展目标的行为策略，从而为完成旅游的营销活动做准备。

(五)区域旅游形象规划开展区域旅游，在制定旅游发展目标之后，需要根据自身环境以及经济发展优势明确旅游形象。首先需要确立整体的区域形象，然后与区域中的旅游形象相互结合，制定中心城市形象，最终刻画产品形象。这样的从总体上形象定位，再到特色产品上形象定位，能够将旅游产品的形象更加具体的展现出来。例如，以栾川区域旅游形象规划为例，栾川该地山川秀美，自然风景美不胜收，因此在进行形象规划时，将其定位为“生产绿色和健康的世外山水”，这形象定位是栾川区域的远期形象目标，也是区域的整体形象。接下来，从旅游产品的总体形象上看，以其区域城市经济发展为根基，面向河南省以及其周边的休闲区域以及度假市场，将栾川的旅游形象定位为养生景区，这是该地区的近期形象规划。从更加近一点的程度上分析，栾川的旅游形象可以定义为整个城市的中心形象，包含了休闲、度假等旅游功能，形象描述为“山水园林城市、最佳度假城市、优秀旅游城市”。当旅游区域的主体形象规划好之后，可以将该区域中的特殊景点作为该地的形象。景区内的主要形象有:老君山———老子归隐地，养生文化苑;九龙山温泉———中原第一泉;龙峪湾———天然大氧吧，自然大空调;通过对旅游区域进行形象规划之后，单凭其中一项景点就能够让游客认识到该区域的景观特色。

四、结论

区域旅游市场旅游规划是发展旅游业规划的重要组成部分，一个成功的旅游景点离不开科学的旅游发展规划，所以在区域旅游的市场营销规划模式中，应当掌握市场的环境变化中寻找机遇，然后建立旅游市场的信息平台并提出相适应的营销计划，在促销上不断创新选择。随着时展的进步，中国旅游业的发展形势在不断变化，旅游规划者对旅游业的市场研究也在不断深入。所以，完善中国旅游市场的营销规划，使中国的旅游业发展为世界的领先水平。

参考文献:

［1］樊欣．区域旅游市场营销规划模式研究［D］．北京交通大学，2007．

［2］祁洪玲．区域旅游市场营销规划研究［D］．东北师范大学，2005．

景区前期营销工作计划范文第3篇

关键词:历史文化名城;旅游营销;营销包装;“差异”

中图分类号:F592.9文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)21-0134-03

中国是一个历史悠久的文明古国,许多历史文化名城是中国古代政治、经济、文化的中心,或者是近代革命运动和发生重大历史事件的重要城市。迄今,中国已有109座历史文化名城。在这些历史文化名城的地面和地下,保存了大量历史文物与革命文物,体现了中华民族的悠久历史、光荣的革命传统与光辉灿烂的文化。做好这些历史文化名城的保护和管理工作,对旅游事业都起着十分重要的作用,为旅游营销提供了非常宝贵的历史文化资源。历史文化名城分布于全国各省市,其原始选址多位于自然区位条件优越、经济文化发达、交通便利、风光秀丽、易于防守之处,为现代旅游业的开发营销提供了良好的基础。历史文化名城不同于一般的旅游地,在旅游资源中占有重要的地位,已成为中国重要的旅游热点,文化、社会、经济等多元价值业已显现,其中旅游营销功不可没。

一、历史文化名城旅游营销规划及意义

(一)旅游营销规划先行

1997年,世界77个国家和地区的政府及私营团体的代表在菲律宾首都马尼拉通过的《关于旅游业社会影响的马尼拉宣言》中着重指出“旅游发展规划要确保旅游目的地的遗产及其完整性。”尊重社会和文化规范,特别是要尊重当地固有的文化传统。这一点对于历史文化名城的旅游规划具有特别重要的意义。但保护历史文化名城并不意味着将其冻结,而是要不断地进行“译解”,在开发中进行“诠释”。旅游规划尤为重视维持并发扬历史遗存的使用功能,展示历史文化名城在一定时间跨度内的物质与文化多样性,保持其活力,促进发展和繁荣。在具体操作中应全面规划,将其与城市规划、土地利用规划等相关规划相衔接,与城市设计、景观设计相结合,逐步整治开发,在设计施工上精工细作,注意保留更多的历史信息,注重景观风貌的保护与开发 [1]。

(二)旅游营销意义

要使历史文化名城发挥其现实的社会、经济意义,实现其历史的、文化的内在价值,旅游营销必不可少,而旅游营销则必须规划先行,规划则必须以保护为前提。旅游规划要注重资源评价和约束分析,尤其是环境容量的研究,合理控制游客数量、游客密度,调节客流量以缓解;缓解对旅游地环境的压力,避免超载而造成对文化环境的破坏。旅游之规划,一定程度上就是让文化符号通过景点呈现在游客面前,让游客在旅游中感受到旅游地的文化魅力。世界旅游组织的《世界旅游报告》指出,在21世纪,旅游市场对文化的需求不断增强,文化旅游正以每年10%~20%速度增长,现代旅游已从传统的观光旅游向文化旅游层次发展[2]。旅游营销规划要善于借势文化营销:即借用电影和电视来宣传文化旅游景点的悠久历史和内涵。此外还得加强主题文化营销,即通过挖掘旅游景点的传统文化内涵和优势,对这一旅游景点进行的主题文化营销。如扬州 “烟花三月经贸旅游节”就根据其所在地的旅游资源优势和特色,每年定期举办一次。

二、历史文化名城的旅游营销包装

(一)历史文化名城的“打包”营销

历史文化名城的景点都有各自文化内涵,这种文化内涵通过产品价值、服务价值、人员价值、形象价值等的“打包”营销方式潜移默化地体现出来。这种“打包”营销,就是以顾客为中心,一方面,要求市场营销的多项活动密切配合,如设计生产、分配渠道的选择、市场调研等都必须相互配合,成为一个整体;另一方面,整个营销活动必须与企业其他各个部门的活动协调一致。旅游业包括吃、住、行、游、娱、购等方面,是综台服务性行业,客观上要求旅游部门与其他产业部门紧密合作, “打包”营销颇有必要。对于旅游景点而言,当然也是游客至上,以游客价值最大化为根本出发点,全面突出景点的产品价值、服务价值、人员价值、形象价值,不但景观设计开发要符合游客的需要,而且在游客游览和欣赏景观的同时,要以适当的方式将景观隐含的文化价值揭示并传播到游客中去,使游客能感受到文化的熏陶、景点的价值。如从贵州赤水河到四川宜宾、泸州这个不到200公里的狭长地带,积聚了茅台、五粮液、董酒、泸州老窖、习酒、郎酒等酒业大亨,是一条名副其实的最具代表性的中国“酒文化长廊”。如果再配上这一带艳丽的丹霞地貌和碧绿的桫椤竹海,一幅独一无二的酒文化旅游风光就浑然天成。但目前还没有一家旅游公司打“酒文化”旅游的旗号[3]。“打包”营销要求景点的开发设计、经营、管理、营销等部门密切配合,形成一个整体,并在统一领导下运行。

(二)利用历史文化积淀包装旅游线路

历史街区、历史路段是历史文化名城的精华所在,一般都保存有较多的历史遗存,有较完整的环境风貌,能够相对全面地表达城市的历史文化信息,展示城市发展的历史延续和文化特色。不同的历史街区和历史路段,其旅游线路设计还可选择不同的游览方式。如北京的“胡同游”采用黄包车作为游览工具,穿行于胡同巷陌之中,别有一番风情;而黄山屯溪老街改造为步行街后,让游客可以随心所欲地漫步在街头,领略皖南民间风情[4]。另外,旅游线路设计不但要重视物质层面的景观利用,而且要重视非物质开发,如平遥的晋商文化、皖南的徽商文化、北京的胡同文化,用丰富的历史文化资源来引导游客,让游客去寻找一种历史的真实,体现历史的积淀。

三、历史文化名城旅游营销以“差异”竞争取胜

(一)旅游营销中注重文化的“差异”营销

旅游的本质属性是文化,感受文化差异,探索文化,体验文化是旅游营销取胜永恒的动力。旅游文化是现代旅游业发展的立足点和灵魂,亦是旅游产品竞争的底蕴所在。

1.历史文化内涵。华夏文化源远流长,博大精深,它成为东方文化中具有代表性的文化体系。很多外国人来中国,就是来看看拥有五千年文明的中国,周口店、孔夫子、兵马俑等都是中国传统文化的吸引力,它为中国旅游企业跨文化营销提供了很好的基础。对于国际游客来讲,中国的历史文化内涵尤具吸引力。

2.文学审美内涵。古代众多的文人骚客为后世留下了无数的优秀文学作品。李白诗云:“故人西辞黄鹤楼,烟花三月下扬州。”扬州,中国历史文化名城,两千五百年的文明积淀透发出迷人魅力。古运河横贯扬城,杜牧、秦观……多少风流人物留迹维扬。扬州是一幅历史长卷,踏进绿杨城郭,眼前是清风、细柳、明月、绿水,有的是一种宁静的清新。秀美的自然风光与历代无数诗词吟咏、题记、楹联等文学作品交相辉映,人文与美景融为一体,由此营造出诗情画意的文化氛围。旅游风景景区景点的开发建设及宣传包装应该着力于渲染强化这种文化氛围。引发其审美思维,使其达到情景交融的最高审美境界。

3.宗教文化内涵。中国的宗教文化源远流长,无论是本土的道教,还是外传的佛教、伊斯兰教、基督教,都包含了内容各异、博大精深的宗教文化。一些石窟石刻以及寺庙等旅游景点应该对自身宗教文化进行深层次挖掘,配备文字或优秀导游员对其内涵进行解释。让游客领会到宗教文化的独特,争取到更多的回头客[5]。

(二)时空关系的“差异”营销

旅游市场营销是一个系统工程,涉及的内容和要素众多,其中,时间、空间和关系三个核心要素影响着整个营销系统的结构和效率。

1.时间方面的“差异”营销。充足的时间是开展旅游活动的前提。不同行业、不同职业和不同年龄阶段的旅游者对出游时间的选择存在差异性。这就要求旅游营销者必须针对不同的对象,在不同的时段采取不同的营销对策。旅游产品也要有时间上的考虑。首先,旅游资源的时间属性明显,尤其是自然资源受气候条件的影响,四季变化不同,适游期长短不一。譬如四五月份是游览江南美景的最佳时期;冬季可以到哈尔滨等北部城市看冬天景观,参与冰雕、滑雪等项目,还可以到海南度假;夏季可以到大连、青岛海滨度假等等。其次,旅游产品的设计不仅要考虑客观存在的旅游资源的时限,还必须考虑旅游产品最佳的市场接受时间。譬如通过人工技术延长花卉城市的旅游周期;旅游目的地日间活动和夜间活动的搭配设计等。营销决策更要考虑时间因素。时间在营销决策上的影响主要表现在信息传递的时间效率、营销计划周期的选择上。首先,营销决策是建立在充分的营销调研和信息收集基础上的,伴随着营销规划和分析、营销战略选择、营销组合制定、营销计划实施和反馈等时间序列过程,信息贯穿始终。信息除了准确、可靠外,最重要的就是时间效用性强和适应时机。再次,旅游营销计划的周期长短和营销时机的选择,直接关系着营销成本的控制、营销的最终效果。譬如,在经过了“绝版三峡游”和“告别三峡游”的市场促销后,没有适时地提出“新三峡,新体验,新感受”的营销攻势,从而导致了“告别三峡游”后几年市场的持续冷淡[6]。

2.空间方面的“差异”营销。旅游资源空间分布有差异。气候、地貌、土壤、植被等要素组合形成的自然地理环境。就中国自然旅游资源而言,形成了东部以调和型为主,西部以矛盾型为主,“南秀北雄”的空间特征形态。如长江流域及“杏花春雨江南”的阴柔之美,包括西南的灵秀之美,华南的华丽之美;黄河流域及“骏马西风冀北”的阳刚之美,包括中原的雄壮之美,东北的粗犷之美。如人们都喜欢异地购买旅游纪念品。现在,不少旅游纪念品在全国各地都能买到。旅游者之所以不愿在自己家门口购买,而要不怕麻烦、不怕劳累地在产品生产地购买,其原因就在于异地购物的吸引力。异地购物冲动的产生,源于旅游者认为自己购买的不仅是一个商品,而且是负载了当地文化及旅游所获得的愉悦和的宝物。一个或许到处都可以买到的工艺品,在旅游者的眼中,它成了凝聚景区文化和纪念愉快旅游的载体,具有了十分特殊的意义[7]。中国旅游者旅游空间形态总体以线型为主、向点式纵深。传统“走马观花”式的线型条状、环状开始向尽事区域内部资源的纵向空间延伸转变。游客的空间行为形态不仅是单一的线型回路,开始转向核心节点的纵向深化,最终形成一种立体网状结构,其中历史文化名城的空间“差异”营销若做得好,可大大增加其历史、文化的内在价值。

3.关系方面的“差异”营销。消费者、经营者、管理者相互之间构成旅游营销的关系,各自从自身出发,均有各自的需求和预期。消费者、旅游消费者,即旅游者,是催动旅游产业发展的核心原动力,也是旅游活动的主体。旅游产品的设计和营销都围绕旅游者来展开,食、住、行、游、购、娱等产品的提供都是以旅游者满意为目标,并且旅游者也参与旅游产品的生产,在旅游活动中处于关系网络的中心。经营者。旅游经营者包括所有为旅游者提供旅游产品和服务的关系主体,如旅游供应商、旅游商、旅游批发商、旅游分销商等,包括交通、饭店、旅行社、景点景区、餐饮、旅游商品、娱乐等。以旅游经营者为中心的关系网络主要包括经营者之间的关系、经营者与旅游消费者之间的关系、经营者与行业管理者之间的关系。管理者:这里的旅游管理者主要指政府管理部门和行业协会,政府主导型旅游产业的发展在中国是符合国情的,政府管理者在旅游产业的发展中扮演着多重角色,既管理,也服务。旅游管理者制定行业发展规范,规范行业市场环境,扶持旅游企业发展,研究旅游业发展状态,协调旅游经营者之间、旅游经营者与消费者之间的关系,调查、统计行业数据,预测行业发展趋势,提供安全保障系统。以及与国外相关组织交流、合作等。各级旅游局要处理好与文化部门、土地部门、交通部门、城建部门等旅游相关管理部门的关系,避免多头管理、条块分割。

综合分析时间、空间、关系三大要素对旅游市场营销的作用机理出发,充分考虑各个要素在时间、空间、关系三个维度上的“差异”定位,从而制定有效的旅游经济活动规划,以满足旅游消费者的各种需求。旅游“差异”营销通过对旅游需求和旅游产品在时间和空间上进行对应分析。对旅游市场供求关系进行深刻量度,从而在产品策略、定价策略、促销策略和分销渠道上进行准确定位[6]。针对“差异”,各取所需,采取不同的营销战略和营销组合,提高旅游营销的组织效率和科学程度。

历史文化名城是中国珍贵的文化遗产,每一个历史文化名城都是独特的,具有各自的特征。在实际营销中,应坚定不移地贯彻保护为主的开发营销原则,保护好历史文化名城的原生旅游资源,并在此基础上,以名牌战略创造历史文化名城良好的旅游形象,保持活力,促进它的繁荣和可持续发展。

参考文献:

[1]王林,王驻.历史街区保护规划编制方法研究[J].城市规划,1998,(3):37-39.

[2]李晶.后工业化时代旅游营销模式初探[J].商场现代化: 中旬刊,2007,(8):119.

[3]姚航.旅游营销要打“文化牌”[J].大连海事大学学报:社会科学版,2004,(1):65.

[4]甘萌雨,张捷.历史文化名城的旅游开发[J].资源开发与市场,2000,(2):119.

[5]刘婧,靳俊喜.旅游经典景区营销策略[J].企业研究,2007,(2):58.

景区前期营销工作计划范文第4篇

一、关于下一步的工作思路

随着疫情逐渐退去，豫园也逐步开放，目前属于半开放状态，在工作量相对轻松的情况下，和豫园的同事全面细致了解他们今年的计划，同时学习他们在内部工作中的工作习惯和逻辑思维，因为思想的进步、认识的进步、方法的进步是最大的进步。和豫园的领导提出与豫园进行文创的合作，共同把市场做大，与市场企划部共同研究在疫情结束之后怎样迅速开展营销、扩大生产。

二、关于疫情后我们应该做的工作

1、短视频营销会成景区新宠儿

突发的疫情改变了人们的生活习惯，上网课、看新闻、学炒菜、抖音上找乐子，强制养成网络生活习惯。在疫情后，传统宣传渠道将更加没落，景区营销渠道以网络视频营销为主战场。我们需要抓住景区的特色，大量增加视频、图文内容的创作和。和网红MCN机构合作或许会成为2020年的新高地。

2、增加符合景区特点的文创产品

故宫的文创产品让大家看到产品新模式的营销以及游客消费观念的改变，这背后的逻辑是随着人民生活水平的提高，大家开始追求高品质生活和产品密不可分的。打造符合景区特点的文创产品是我们势在必行要去做的。

3、导游式旅游直播、短视频可能成为新宠

秦始皇兵马俑网红导游冰蛋，因为其风趣幽默的讲解方式，在抖音引发大量关注，甚至有网友提出要预约冰蛋讲解服务。导游的讲解是对旅游景区最直接的推广，导游在讲解的同时也对文旅产品销售进行变现。

4、文化研学课堂的打造

日本捐助物资上的“山川异域，风月同天”、“青山一道同云雨，明月何曾是两乡”，让许多中国人羞愧不已，复兴和学习中国传统文化，也是当代人的热门话题和迫切需求。文化型景区围绕自己的文化特质，研发具有深度的文化课程和研学课程。

5、打造有趣好玩的体验项目和营销活动

重体验、强参与、多互动，将成为未来景区的发展的方向。我们应该在每天、每周、每月、每季做不同类型、主题的活动营造，游客随时过来都会有好玩的，有好看的，有好吃的参与、互动、打卡，形成口碑宣传效应。

6、闭关修炼，提升员工素养和服务

疫情当下，所有产业都处于恢复期，景区游客也不会太多，此时此刻是景区员工苦练内功的最佳时间，制定提高员工素质教育培训计划和提升服务质量培训计划是我们需要全年坚持贯彻执行下去的。疫情后，身怀绝技的团队可能将突破行业思维局限，跨界合作和创意创新将成为主流。比如，景区服务也可能向海底捞式的服务靠拢，景区服务也成为景区竞争力之一，职业培训输出，旅游行业人才输出，亦可能成为景区一个新的收入点。

景区前期营销工作计划范文第5篇

1、概念策划模式

2、卖点群策划模式

3、等值策划模式

4、房地产全程策划的内涵

（1）土地价值研判

（2）概念设计

（3）视觉设计

（4）营销策划

（5）市场推广、媒体组合

（6）工程质量、成本、工期控制

（7）物业管理、售后服务

（8）品牌培植与运用

房地产项目的选择与论证

──房地产项目发展策划的内容与方法

一、对房地产项目选择与论证认识的误区

误区一：房地产开发经营的简单化、概念化

误区二：房地产后期营销、广告万能化

误区三：房地产项目选择与论证的形式化

以上认识的误区，导致众多开发企业不重视开发项目的前期选择与论证，或将该项工作简单行事，令项目草率上马，以致项目市场目标不表，定位不明，设计脱离市场或盲目跟风，企业无一套系统的开发模式和资金营运计划，在激烈的市场竞争中，这样的项目是难以成功的。

二、从房地产开发的基本特性认识项目选择与论证的重要性

1、房地产是一项高投资、高风险、高回报的行业。

房地产开发需要筹备大量的资金，投资各方须要了解项目的效益与风险；

由于开发周期长，开发者需要预计市场变化，开发条件变化所产生的风险程度；

开发商要衡量自身承受风险的能力与限度。

一项成功的地产发展项目，可以换来高额或稳定的回报，但一个疏忽、些徽延误，会令收益大打折扣，甚至倾家荡产。

2、房地产项目开局的好坏是项目成败的关键所在。

房地产开发前期投资很大，一但项目选择与论证不当而投入了资金，则投资的失败是无可挽回的。

项目选址不当，前期市场定位与建筑设计错误的项目建成后，如无特别的客观条件的改变，任何营销、策划的高招都是难以挽救的。

3、房地产开发具有很强的地域性和产品差异性。

一方水土养一方人，任何成功的开发经验都必须与当地的开发条件与市场状况相适应；

同一地块不同时期，不同的开发方式会产生不同效果、不同效益，令房地产的发展是极具创意和面对市场挑战的。

因此，缺乏前期对项目市场与开发专业的研究论证工作，任何人都不能轻谈对发展项目有胜的把握。

4、房地产开发具有很强的系统性和时序性。

房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，从实务上来讲具有很强的操作程序。前期不做好全面的开发计划工作，见步行步，会造成入手容易，实施难，是很多开发企业普遍遇到的问题，更是众多项目工期一再延误，成本低开高走，局面难以控制的主要原因。

三、房地产开发项目选择的概念和步骤

1、 概念：项目选择是对房地产开发项目就其开发价值进行筛选、谈判、论证和选定，是房地产开发投资成败的关键。

2、 项目选择的步骤：

a、 广泛寻找投资项目

b、 精心筛选投资项目

c、 对重点项目进行投资机会性研究（初步可行性研究）

d、 项目投资谈判

e、 详细可行性研究（发展策划）

f、 公司的决策与实施

四、房地产开发项目的论证（可行性研究或发展策划）

1、 概念：房地产开发项目的论证是在项目投资决策之前或初步决策之后对拟开发的项目进行全面、系统的研究和分析，运用已有的经验和专业的评价方法，寻找到项目较合理的市场目标、市场定位及获得土地最大效益的开发、营销模式，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。其研究成果应对日后项目的实施操作具有较高的策划指导作用。

2、 项目论证的阶段性

项目投资开发的机会性论证

指在规划参数尚未获得政府批准的前提下，以经验为主，按照项目所在地区和市场一般条件以及常规性规划指标、开发成果指标和项目的特点，就其开发的市场机会、开发条件、投资效果和可能出现的市场、技术、经济问题进行研究论证。

项目投资开发的详细论证

指在规划、开发的条件基本确定后，对项目所进行的全面、深入、细致的分析研究工作。本论证不仅要解决投资的技术经济指标问题，还要确定开发、营销的基本方向与模式。因此，从事该项工作所要求的房地产经验与专业的系统性必须更高和更为全面。

3、项目论证要解决的问题

立项时的宏观环境是怎样的

主要了解项目所在地区的政治、经济、文化、地理地貌，当地居民生活特性、风俗习惯及城市规划、整体房地产状况走势、外来人口增长等因素。

立项时的微观环境是怎样的

了解企业的环境、开发经营能力，竞争对手的状况所在区域相关楼盘与典型楼盘的情况，项目的基本条件与建设条件、项目规划建设要求，项目参与各方的状况与优势。

项目的市场定位分析

包括市场细分，选择目标市场，市场定位三个方面，这是论证的重点，关键是要找到项目的

发展方向，确定项目的在市场上的竞争地位。

初步确定项目开发、营销方式，提出建筑设计的要求及概念性的规划设计方案

投资建设成本的估算，从管理角度向项目开发提建议。

项目开发分期与楼价的初步设定，项目投资与效益测定

项目发展存在的问题、解决的可能性、项目的可操作性、投资与经营的可行性。

五、项目选择与论证要注意的问题

1、 营销与规划设计必须前期介入，强调市场为先导的同时又应注意两者相适应。

2、 项目定位以市场调查为依据，但关键在于对市场表象有质的提升。

3、 项目的客观市场条件与研件因素是项目前期决策的基础。

4、 开发者的能力与素质是决定项目后期成败的关键。

5、 既要借鉴成功项目的经验，又要从失败的项目中寻找到教训。

六、房地产项目发展策划的工作理念简介

房地产项目发展策划的工作理念

1、 服务性质：辅助决策

2、 对客户的适应性：满足需求引导需求发掘需求

3、 服务的目标：

建立能够达致利润最大化的发展模式

建立资金运用的最优化策划方案

七、最佳的服务过程：全程参与（前期发展研究过程参与营销培训与监测）

八、前期发展研究的主要服务模块：

1、 项目的区位价值评估；

2、 项目地块的开发价值评估；

3、 重要宏观经济指标的监控与分析；

4、 微观房地产市场评估（主要细分市场和区域市场）；

5、 项目swot分析与隐显因素分析；

6、 开发模式的选取（细分市场的缺口分析，技术经济指标对比）；

7、 市场定位（基于消费者搜索之上的营销策划方案）；

8、 物业管理的要求；

9、 规划建筑设计方案的要求与评估；

10、 成本效益分析；

11、 风险分析。

九、为“全程参与”工作模式所进行的必要准备

1、 信息的积累──基础数据的系统收集、整理与分析与经验的积累

目的：建立快捷、灵敏的数据库，降低营运成本

基础信息的内容：①新推楼盘监控；②行业聚焦点监控；③供求关系监控；④工程技术信息；⑤其他基础信息。

形成中间信息产品：①对行业发展趋势的观点；②对行业聚焦点的评述；③区域市场分析；④特异性分析。

对信息服务的要求：主动、热情、快速

2、 人才的积累──人才的系统招聘与培训与专业的组合；

目的：提高服务质量、形成行业差异

人员的招聘条件：①良好的基础素质：分析力与创造力；②专业要求：规划与建筑、市场研究与营销、财会与数学分析等；③工作经验：丰富阅历是创造力的源泉。

人员培训：①基本技能培训：信息的收集、整理与分析方法、形成工作程序、进行专业理论培训等；②“在战争中学习”。

人员积累：公平、公开的激励机制、逐步提高的福利待遇、均等的机会等。

良好的工作氛围：上进勤奋、主动热情、严谨谦虚。

专业部门的构成：发展策划部、建筑部、营销策划部、部、物业管理部、市场信息部、电脑部。

3、 客户的积累──检验策划的成果和与客户双嬴

目的：“养客”之道

工作方法：①求同存异；②尽量满足其“不合理要求”；③晓之以利害；④强调“双赢”的策略

投资分析篇

案例名称：住宅投资分析与价值研判体系

项目价值最大兑现与量化

第一段：如何创建“投资分析报告”的目录？

一、项目概况

1、地理位置

2、主要经济指标

3、项目规划

4、户型指标

二、当地房地产市场走势分析

（一）当地房地产市场总体回顾与展望

1、’97回顾

2、’98展望

3、结论

（二）当地住宅市场走势分析

1、供求关系

2、价格走势

3、结论

（三）所在区域住宅市场走势分析

1、回顾与展望

2、市场特点

3、结论

（四）项目邻近地段住宅市场分析

1、区位特点

2、个盘素质

3、结论

三、项目土地价值判断及项目地块优劣势分析

（一）土地价值

1、地理位置

2、周边景观

3、环境、污染

4、市政配套

5、邻近楼盘素质

（二）

项目地块优劣势分析

（三）结论

四、可提升价值研判

1、类比土地价值

2、规划能力对于土地价值的提升

3、单体设计

4、建筑形式

5、市场细分及客户定位

6、项目现场包装

7、项目营销策划

8、物业管理

9、结论

五、项目投资估算

六、财务评定

七、敏感性分析

1、盈亏平衡分析

2、成本变动对利润的影响

3、销售价格变动对利润的影响

第二段：如何进行项目的概况分析？

“知已知彼”和“自知之明”都是一个赢家不可缺少的品质。俗话说：追鹿者不见山。房地产经营者要既能钻进去，又可跳出来。更何况，最难认清的面孔往往就是自己的。

1、地理位置

地处南山区深南大道以北，金麒麟路立交桥交叉口的西北侧。

2、主要经济指标

a、 用地面积：23689平米

b、 占地面积：4605平米

c、 覆盖率：19.5%

d、 地上总建筑面积：58960平米

地下总建筑面积：4617平米

其中：住宅：58160平米

紫蝶苑：16695平米

金麟阁：21605平米

玉蟾楼：19860平米

配套商业：800平米

防空地下室：1200平米

架空层：3470平米

e、 容积率：2.49

f、 绿化率：33%

g、 建筑密度：

h、 总户数：565户

i、 车位数：221个

其中：地上车位：41个

架空层及地下车位：180个 k、 车位占总户数比例：39.1%

3、项目规划

从以下四个方面分析：

a、 小区整体风格

金麒麟花园的总体规划在于创建一个回归自然、高尚、新颖、别致而充满文化情趣的社区。在具体的小区规划上，本着21世纪居住建筑人性化的原则，在整体规划上突出了以下特点：

在总体布局上，采取了“一三三”的布局格式，即：

· 一组林荫步行道，南北贯穿全区，延伸至公共绿地。 · 对应三个组团是三个主题各异的环艺广场。

b、 建筑风格

顺应消费者对人性化住宅的心理需求，金麒麟花园采用了新古典欧陆风格的建筑形式。

· 在立面造型上，采用三段式设计，充分运用丰富的古典建筑符号和线脚；凸穿设计，丰富室内空间；绿色玻璃配合白色铝合金窗，加上外墙的高级涂料，使三个组团色彩协调统一。

· 小区轮廓设计上，12-18层住宅错落有致，摆布有序，三个组团顶造型丰富，整个小区轮廓线丰富优美。

c、 小区配套（略）

d、 小区环境

小区充分发挥了建筑环境概念设计，大胆地通过人造丰富小区景观层次，以环艺的质素提升小区品味和档次。

整个小区以一组林荫步行道贯穿，以三个主题广场配合三个建筑组团，整体内外空间交错穿插，一气呵成。广场、步行道、绿地、小品等前后呼应，浑然一体。

4、户型指标

金麒麟花园户型设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自由分割，户与户之间可自由调整。具体户型上以75-105平米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。其户型比例如下：

a、 按户型分

户型 一室一厅 两室两厅 三室两厅 复式

套数 89 228 213 35

比例 15.8% 40% 37.7% 6.5%

b、 按形式分（略）

c、 按面积分（略）

第三段：如何对区域市场走势作出分析？

房地产项目没有试探可言，只有看准了再下手，不像打麻将，这把和不了推倒了下把接着玩儿。

以下工作是非做不可的。

（一）当地房地产市场总体回顾与展望

（二）当地住宅市场走势分析

（三）项目所在城市区域住宅市场走势分析

（四）项目邻近地段住宅市场分析

（一）深圳市房地产市场总体回顾与展望

1、1997年回顾（略）

2、1998年展望（略）

3、结论：

1997年深圳市房地产市场明显升温，开始进入新的一轮发展周期。

1998年受宏观经济和政府住宅政策倾斜的影响，深圳市房地产市场将继

续保持稳定的发展，某些刺激政策可能出台。

（二）深圳市住宅市场走势分析

1、市场供求关系（略）

2、价格走势（略）

3、结论

1997年深圳市商品住宅市场有效需求显著增长，空置率下降，供求压力减轻，整个发展趋势看好。

商品住宅市场中，多层住宅仍然是主流。反映在市场价格上，多层住宅价格有较大幅度的增长，而高层住宅价格增长幅度较小，部分区域甚至有回落。

（三）南山区住宅市场走势分析

1、回顾与展望（略）

2、市场特点：内部区域市场发展的不平衡性

南山区商品住宅楼市场具有显著的地域不平衡性特征，可以将其划分为以下五个子区域市场：

区域一：北环大道以北区域，主要为大型政府微利房和福利房。该区域位置较偏僻，市场地价低，同时商品楼价格也较低。由于具微利房的特征，将来基本的市政设施会有配套。

区域二：北环大道以内，深南大道以北，侨城西路以东区域。主要为华侨城和沙河一带。该区域是深圳市第一人文景观概念区域，其市场地价较高，商品楼档次和价格也相应较高。但市政设施配套不是很方便。

区域三：北环大道以南，深南大道以北，侨城西路以西区域。主要为南山旧城区和工业园区。该区域的主要住宅是南山旧城区的民房，商品住宅较少，其它是工业厂房。该区市场地价较低，周边环境总体较杂乱，市政配套较远。金麒麟花园项目正位于该区域。

区域四：深南大道以南，内环路以北区域。该区域为南山区商业文化中心，市场地价中等，同时商品楼价格也适中。随着南山区的市政规划的实施，该区域作为南山区中心的地位将进一步得到强化，在市政设施方面也将越来越齐全方便。

区域五：内环路以南区域，主要指蛇口、赤湾。该区域拥有丰富的海景和山景等自然景观，是南山区高档豪宅的集中区域。但由于目前位置离深圳中心较远，普通商品住宅楼的价位相对较低。

3、结论

在深圳市房地产发展的早中期、南山区由于区位因素，发展较罗湖区、福田区滞后，到目前，商品住宅价格要比前者低能0-40%。

深圳市中心区的西移，南山区西部建设的加速，为南山区的区位功能的进一步转换提供了催化剂，同时为南山区房地产，尤其是商品住宅市场提供了契机。

南山区商品住宅市场存在显示的区域不平衡性，这种不平衡性在短期内仍将存在，但随着南山区西部建设的加快，以及发展商的努力，这种不平衡性将日益缩小。

（四）金麒麟项目邻近地段住宅市场分析

1、区位特点：如上（三）2.所述

2、个盘素质

金麒麟花园项目所在区域商品住宅不是很多，以下是金麒麟花园项目邻近地段主要楼盘的资料：

佳鹏大厦

a、 位置：深南大道边，在该地块的西南方向。

b、 性质：高层集合型大厦，5层以上是住宅，5层以下为商业用途。

c、 价格：起价5000元/平方米（第5层价），每上升一层加80元/平方米。

其它（略）

3、结论

金麒麟花园处于南山区由东向西走向的一个连接地带，是旧城区和工业区共存的一个住宅商品化程度不高的区域，因此在周边环境和市政配套方面暂时仍有不足。邻近商品住宅较少，且缺乏高素质可比楼盘，楼价普遍较低。

第四段：如何进行项目土地价值判断及地块优劣势分析？

“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这是房地产界的名言。于是便有人拘泥于地段的好环。其实好坏只是相对的，关键是要弄明白：这个项目究竟处于哪个层次？好与坏是个说法，要紧的是能否赚钱。

（一）土地价值

一个项目的土地价值是其多种因素综合作用的结果，项目的地理位置、环境与污染情况、交通条件、市政配套、周边景观以及邻近楼盘的素质等，共同决定了该项目的土地价值。金麒麟花园的土地价值各要素如下：

1、土地性质综述：

项目面积：约23689平方米，地形整体条件较完备，部分用地上原有厂房建筑，实际上满足“七通”（即上水通、下水通、路通、电通、通讯通、煤气通、热力通）条件；除规划中二期工程部分有两个大坑之外，土地绝大部分平整。总之，地块属较理想的建筑用地。

2、地块周围景观

自然景观

a、前方景观（东方）

该方向上，因有一高压输电线路沿麒麒路架设，使得该方向上的无论近看或远望的视线都被干扰。因此，该方向远景虽有景观，但视线不佳；近景虽林中有水，但其景却被杂乱的棚户、散落的废物削弱。

b、后方景观（西方）

后方景观，虽然因紧临的几个小区开发未完成，近景尚为未知数；但远景视线极佳；远处青山轮廓清晰可见。中部为高层建筑的彩色，稍近处则为玉泉花圃；景色层次分明，就如青色的山景中嵌进彩色的建筑图象，如视点在8层以上，还可看到左后方（西北方）的中山公园的山景。

c、左方景观（北方）（略）

d、右方景观（南方）（略）

人文、历史景观

a、人文、历史景观（略）

b、历史古迹，人文景观（略）

景观综述

从地块周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向景观中只有西方景观尚可，东方景观因视线被高压线阻隔而大打折扣；南方景观视线亦受阻挡；北方景观不佳（变电站、工厂）；总之，地块周围景观应属该地块的弱项。但因该地块形状南北方向较

长，东西方向较窄，故将来可以设法通过环艺设计来弱化南北方向上的不佳景观，消除此弱项。

外部景观如青青世界、世界之窗、动物园等，直达交通极为方便；且临近有古县衙、古城堡等一批历史古迹，以及宗教景观──天主教堂。这些外部景观及其交通的便利程度应属该地块的优势。

3、环境、污染情况

水、空气、土地污染情况：

地块周围因有工厂和一些无规划的杂乱棚户，工厂的废气、废水的排放，棚户区住户乱抛的废物，使周围的水、空气和土地都受到一定程度的污染。

噪音污染（略）

社会治安状况（略）

4、地块周围的交通条件

环临地块的公共交通极为便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接问题，更无交通瓶颈限制，因此该地块的交通条件极为优越，属一优势条件。

5、配套设施

菜市场（略）

商店、购物中心（略）

小学（略）

中学（略）

医院（略）

体育娱乐场所（略）

银行、邮局、酒店（略）

6、近邻的周边楼盘情况

见第三段（三）。

（二）项目地块的优劣势分析

1、地理条件分析

就此地块的客观地理位置及环境条件，按前面所列的诸项要素及简要分析结论，和swot分析法，列出swot坐标图如下：

s（优势） w（劣势）

“七能”+交通 景观+拆迁费

购物 娱乐+银行、邮局

污染

o（机会） t（威胁）

1、掌握“前海”、“玉泉”的详细情况， 直接对手

在设计风格、入市机会等避开对手； 前海花园

2、概念、环艺设计弱化景观劣势、降低 玉泉花园

噪音影响。

从以上四个象限中的因素分布情况可以看出：地块环临的几个主要条件如交通、购物、医疗都非弱势；地形地貌亦无特别的劣势；几个劣势因素（污染、景观）都可经过未来小区的合理规划和设计得到不同程度的改善。因此该地块无完全劣势。就金麒麟项目的开发、投资而言，未来开发营销工作，只要注意威胁（t）因素，把握机会（o）因素，那么，地块的地理条件就不会成为影响整个小区价值的劣势因素。

2、环临竞争楼盘对比

从环临地块的7个楼盘的地理位置和楼盘性质看，该地区的多层住宅（最高8层），价格均不超过3500元/平方米，与地块直连的两楼盘售价最低仅为2200元/平方米。

（三）结论

从项目地块性质来看，金麒麟花园地块是较理想的住宅建筑用地。

根据swot分析，该地块在市政配套、环境污染及区位位置方面具有暂的劣势，并考虑到地块直临麒麟立交桥和两大交通主干道，且与交通主干道（深南大道和麒麟道）之间没有足够的空间进行环艺设计以屏蔽交通的喧嚣，故在此块地上难以开发出豪华住宅区。周边高素质可比楼盘减少，在建楼盘售价均偏低。

综合以上各项，比照地块周边的地产开发水平。金麒麟项目常规类比土地价值在3500元/平米左右。若结合全程策划，在小区规划、建筑风格、营销推广等方面进行综合提升，则项目单位平均价值可上升至5000元以上。

第五段：海绵里的利润：如何进行可提升价值研判？

潜在价值兑现最大化方为成功

美食家评判厨师的水准，常以“家常菜”为依据。珍禽野味不算数，真把世界上萝卜白菜“做出来了”，才叫真功夫。这句话的潜台词是：从平凡中挖掘不平凡，最大限度激活事物的潜能，才能形成真正的竞争力。

房地产项目的可比性并不简单在于价格和利润。如果听说那个发展商将住宅楼卖出了每平方3万元的天价，也不必急于对其钦佩得五体投地。若项目本身的潜在价值是每平方3.5万元，那么该发展商就并非一个高手了。

相反，假如某地段公认只能盖出3500元每平方的房子，而你却能做到4500元每平方而且卖得不错，才称得上最真正成功。

那么，如何最大提升项目的价值？如何进行可提升价值的研判？

利润就像是海绵生的水，只要愿意挤总是会有的。要想深入挖掘房地产项目的潜在价值，必须 “从头压挤每一个环节”。如下：

1、类比土地价值

如上一节所述，从相邻地块性质、环境、配套、交通、景观等方面综合判断，金麒麟地块的单位建筑面积类比价值在3500元左右。

2、规划能力对土地价值的提升

现有规划思想的闪光之处：

a、净化功能，将项目规划为纯住宅。

b、人车分流。

c、首层架空，增强视觉通透感。

d、通过人造景观丰富小区景观层次。

e、以环芤的质素提升小区品味和档次。

综合以上较为超前的规划要点可提升物业价值500-1000元。

3、单体设计

金麒麟花园常规小户型的经典设计最大限度地满足了实用、舒适的功能需求，使每平方米均得到有效运用。复式大户型设计则领先市场，注重主人空间的独立和舒展，尊重隐私权。其价值提升空间可在500-1000元。

4、建筑形式

项目的建筑形式包括建筑风格、建筑符号和建筑色彩等，在日益成熟的商品住宅市场中，

金麒麟花园新古典欧陆风格的建筑形式设计迎合了消费者对人性化住宅的心理需求，在南山区该地段同类物业中较为突出，将提升500元以上的相对单位价值。

5、市场细分及客户定位

从项目邻近楼盘的客户群情况看，没有任何一个能具有倾向性较强的，职业层次单一的客户群。究竟原因，有以下几点原因：

a、由于此地的地理位置，仍然处在深圳市区和蛇口工业区之间的“软肋”。

b、两头都靠不上，地价较低房屋成本低，售价低。因此，这种低价位的住宅覆盖的潜在客户面就广。只要收入水平达到一定程度，即有能力购置入住。这些价位覆盖的社会层次越宽，往往客户群的社会成分越复杂，也就越难以在职业上区分他们，而只能用其收入水平（中等收入，年收入5-8万元，即有能力购房）来界定。

c、由南山区的人文地理条件决定：整个南山区大部分被规划为高科技工业园区，这就决定了该地区的人员的从业结构的特殊性，即科研共员、企业管理人员和普通的工人、外资方的代表等。在这些企业中，除少数高级管理人员和外方代表以外，绝大部分的普通职工和中、低级的管理人员，其收入水平均不足以支持购买中、高档价位（5000-8000元/平方米）的住宅。因此，中低档价位住宅更适合该地区的中高层企业人员和部分科研人员。这就必然导致在该区内同一收入水平上的各行各业的人都可能购置同样的住房，使这些小区的居民成分复杂化。同时，南山区内还有许多当地村民，这些村民因各种原因（如征地补偿、多种经营或股票投资等）有相当的收入和积蓄，他们完全有能力在该地区选择适当的住宅，这就使这些小区居民的成分更加复杂。

总之，由于各方面的因素制约，金麒麟花园附近的房价低，限制了该地区的住宅开发的档次，住宅档次不高，又必然导致居民成分复杂。

综上所述，对金麒麟花园主力客户群的判断，应基于以下几个基础：

a、中等收入的企业中，高级管理人员，部分政府机关工作人员（集体购买），这些人更趋向选择于中、小户型（50m2-90m2）。

b、购房更注意经济实惠，较少关注“人以群分”而产生的明显社会阶层界限（如“万科城市花园“，被多数人认为是”成功人士“的选择）。

c、小户型面对的住户，是第一次购房的客户（从统计的几个临近楼盘看小户占相当大的比例，近六成）。

6、项目现场包装及平面设计

现场物业形象的好坏主要依赖视觉感官的冲击效果，最终体现于项目现场包装和平面设计上。

在本项目的操作中，引入项目vi（项目标识、工地围板、营销中心等）至少每平方米可以提升价值500元以上。

7、项目营销策划

营销策划水平是决定项目价值实现程度的重要因素，金麒麟项目借助于国企的营销策划经验和操作能力，通过强卖点的提示与推广，可以使物业单位价值提升500元以上。

8、物业管理

引入先进的物业管理思想和管理体制，是建立名牌效应的有效途径。物业管理的3： 11原理表明，如果小区物业管理水平差，其坏影响的传播面将是1：11。而好的物业管理传播面是1：3。由此，物业管理对物业价值的提升有着重要影响。如万科物业对项目的价值提升空间在1000元以上。

9、结论

以上各因素的兑现对于金麒麟项目价值提升起着直接的驱动作用，即使以上每一项只挤出20元的潜在利润，那么你每平方就可以多赚160元，如果在几个主要项目上做足功夫，则可使每平方的价值上升至5000元以上。

第六段：如何进行项目投资估算？

序号 项 目 总投资（万元） 单位成本（万元） 备 注

1 土地征用及拆迁费 6993.47 1100

2 前期工程费 330 52 4 前期费用 350 55

5 公共配套设施费 330 51.9 含网球场、会所、环艺小品、保安监控等 7 期间费用 2161.62 340

管理费 80

财务费用 60 按20xx万元贷款,2年期限计

销售费用 200

8 土地增值税 327.42 51.5 按总收入的1%计提

9 合计 24994.98 3931.5

第七段：如何进行财务评定？

1、利润预测

销售平均价格：4660元/平方米

（入市价格：4300元/平方米）

（全部销售实现价格：6000元/平方米）

单位成本：3931.5元/平方米

可售面积：63577平方米

销售收入：29245.42元

税前利润：4250.44元