中介买卖合同
中介买卖合同范文第1篇
房产买卖中介合同范文一
甲方(出卖人)：_________(本人/法定代表人)姓名：_________国籍：_________(身份证/护照)：_____________________地址：______________________________________邮政编码：_________联系电话：_________
委托人姓名：_________国籍：_________(身份证/护照)：_____________________地址：______________________________________邮政编码：_________联系电话：_________
乙方(买受人)：_________(本人/法定代表人)姓名：_________国籍：_________(身份证/护照)：_____________________地址：______________________________________邮政编码：_________联系电话：
委托人姓名：_________国籍：_________(身份证/护照)：_____________________地址：______________________________________邮政编码：_________联系电话：_________
根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲、乙双方共同委托丙方从事房产经济事项达成一致意见，特订立如下协议：
第一条 房屋的基本情况
甲方房屋(以下简称该房屋)坐落于____________________________________________;位于第_________层，共_________(套/间)，房屋结构为_________，建筑面积_________平方米(其中实际建筑面积_________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米)，房屋用途为_________;该房屋平面图见本合同附件一，该房屋内部附着设施见附件二;(房屋所有权证号、土地使用权证号/房地产权证号)为________________。
第二条 房屋面积的特殊约定
1、本合同第一条所约定的面积为(甲方暂测/原产权证上标明/房地产产权登记机关实际测定)面积。如暂测面积或原产权证上标明的面积(以下简称暂测面积)与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积(以下简称实际面积)为准。
2、该房屋交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的_________%(不包括_________%)时，房价款保持不变。
3、实际面积与暂测面积差别超过暂测面积的_________%(包括_________%)时，甲乙双方同意按下述第_________种方式处理：
(1)乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方，并按_________利率付给利息。
第三条 土地使用权性质
1、该房屋相应的土地使用权取得方式为_________。
2、土地使用权年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让批准文件号为_________;该房屋买卖后，按照有关规定，乙方(必须/无须)补办土地使用权出让手续。
第四条 价格
按(总建筑面积/实际建筑面积)计算，该房屋售价为(_________币)每平方米_________元，总金额为(_________币)_________元整。
第五条 付款方式
1、乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金(_________币)_________元整，并应于本合同生效之日起_________日内将该房屋全部价款付给甲方。
2、已付定金将在最后一期付款时冲抵，支付方式为以下第_________种：
(1)现金_________;
(2)支票_________;
(3)汇款_________。
第六条 交付期限
甲方应于本合同生效之日起_________日内，将该房屋的产权证书交给乙方，并应收到该房屋全部价款之日起_________日内，将该房屋付给乙方。
第七条 乙方逾期付款的违约责任
1、乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止，月利息按_________计算。
2、逾期超过_________天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第_________种约定，追究乙方的违约责任。
(1)终止合同，乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。
(2)乙方按累计应付款的_________%向甲方支付违约金，合同继续履行。
第八条 甲方逾期交付房屋的违约责任
1、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同第六条规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本合同规定的
交付期限的第二天起至实际交付之日止，月利息在_________个月内按_________利率计算;自第_________个月起，月利息则按_________利率计算。
2、逾期超过_________个月，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按下列第_________种约定，追究甲方的违约责任。
(1)终止合同，甲方按乙方累计已付款的_________%向乙方支付违约金。乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。
(2)甲方按乙方累计已付款的_________%向乙方支付违约金，合同继续履行。
第九条 关于产权登记的约定
在乙方实际接收该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起_________天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起_________天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的_________%赔偿乙方损失。
第十条 保证
甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。
第十一条 税费的交纳
因本房屋所有权转移所发生的土地增值税由甲方向国家交纳，契税由_______方向国家交纳;其他房屋交易所发生的税费除另有约定的外，均按政府的规定由______________交纳。
第十二条 费用交接时间
水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接日期为_________年_________月_________日。
第十三条 声明及保证
甲方：
1、甲方有权签署并有能力履行本合同。
2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对甲方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
乙方：
1、乙方有权签署并有能力履行本合同。
2、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对乙方履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为。
第十四条 保密
甲乙双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密。未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容。但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外。保密期限为_________年。
第十五条 通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。
2、各方通讯地址如下：_________。
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。
第十六条 合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，甲、乙任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分。未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担。
第十七条 合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者。任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效。
第十八条 争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院。
第十九条 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
4、本合同所称不可抗力是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)、动乱、罢工，政府行为或法律规定等。
第二十条 合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。
第二十一条 补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同。本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
第二十二条 合同的效力
1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖章之日起生效。
2、本协议一式_________份，甲方、乙、丙三方各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
委托人(签字)：_________ 委托人(签字)：_________
签订地点：________________ 签订地点：________________
_________年____月____日
房产买卖中介合同范文二
地 址：____________ 身份证号：____________ 电话：____________
购买方(乙方)：
地 址：____________身份证号：____________ 电话：____________
根据国家有关房产的规定，甲乙双方经协商一致，签订本合同。
第一条 乙方购买甲方座落在泰来县泰来镇中兴小区三号楼三单元202室， 总建筑面积为86.67平方米。(该面积以产权登记面积为准)。
第二条 上述房产的交易价格：乙方购买甲方房屋按套计价，本套房屋的成交价为：贰拾捌万贰千元人民币整。￥：282000元。
第三条 付款时间与办法：乙方已付定金贰万元，签订合同之日乙方需付清剩余房款贰拾陆万两千元。
第四条 产权移交：
1、 甲方应于 年 月 日前清结该房屋已发生的水、电、取暖、物业管理等各项费用，交易的房产交付给乙方使用。
2、 甲方确保产权清楚，保证此房屋无产权、无抵押、无债权纠纷，提供房屋产权情况不真实，即视为违约，所产生的后果，由
甲方负责;
3、 所售楼房南窗外白钢护栏三面(东、南、西)属于售出本楼房产权以内。
第五条 关于税费
1.甲乙双方房产交易中所产生的一切费用由乙方承担。
2.甲方有义务协助乙方办理产权过户手续，并提供相应的证明材料。
第六条 本合同一式二份：甲乙双方各执一份。
第七条 本合同如发生争议由双方协商解决，协商不成采取诉讼方式解决。
甲方 ： 乙方：
____年____月____日
房产买卖中介合同范文三
委托人(出售方)： (简称甲方)
委托人(买受方)： (简称乙方)
受托人(中介方)： (简称丙方)
根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙、丙三方自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同。
第一条 标的基本情况及价款
第二条 委托事项
1、 甲方委托丙方出售以上房产，并代办①产权转移、③房款拨付、____________等相关事宜(①产权转移②房屋交付③房款拨付)。
2、 乙方委托丙方购买以上房产，并代办①产权房、③房款支付、____________、__________、____________等相关事宜(①产权房②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记
⑥土地使用证)。
第三条 甲方的义务
1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。
2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。
3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。
4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。
第四条 乙方的义务
1、 按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
2、 根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。
3、 根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方，同时将由 丙方代缴的 ①、② (①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费)等约计人民币 ____________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。
第五条 丙方的义务
1、 认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。
2、 丙方派 蒋信用 经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
3、 根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托 事项办理的进展情况向委托人通报。
4、 对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。
5、 处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。
6、 出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。
第六条 房款的支付与转付
甲、乙方商议，按以下第(二)种方式支付房款：
(一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。
(二)双方若将房款的转付交于丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币____________元交给丙方保存。
2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后二个工作日内将全部(首期款/全部房款)，共计人民币____________元交给丙方保存。
3、甲乙双方在完成②(①交易过户签字后②乙方领取产权证后)二日内，丙方按售房款100%，计人民币____________元转付给甲方。
4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有限电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。
(三)三方约定：
第七条 房屋交付
1、甲方应在乙方领取产权证后一天内或于_______年_____月______日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋的毁损、灭失的风险由乙方承担。
3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。
第八条 佣金、代办费支付标准及方式
(一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款0.5%，具体数额为人民币￥____________元。
2、按委托代办事项支付代办费计人民币￥____________元。
(二)丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款1.5%，具体数额为人民币￥____________元。
2、代办产权证费￥_______元，代办土地证费_____元，代办抵押贷款和他项权证费_____元，共计人民币________元。 上述费用，甲、乙方应于____________前支付给丙方。
(三)丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。
第九条 违约责任
(一)三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、与他人串通，损害甲、乙方利益的;
3、故意隐瞒，提高委托标的利差;
4、其它过失影响甲、乙方交易的。
(二)三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的;
3、相互或与他人串通，损害丙方利益的;
4、未能按合同约定支付佣金和代办费的;
5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
(三)三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
1、约定违约金为____________元，
2、按标的额的5%，计人民币____________元。
第十条 争议解决方式
三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解;协商、调解不成的，按本合同约定的下列第1项进行解决：
1、由南京仲裁委员会仲裁
2、依法向人民法院提讼
第十一条 其他约定
本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
第十二条 合同生效
本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份。
甲方： 乙方： 丙方：(签章)
身份证号码： 身份证号码： 营业执照注册号：
资质证书编号：
委托人： 委托人： 执业经纪人：
中介买卖合同范文第2篇
关键词：房地产中介服务合同；居间合同；委托合同；房地产经纪合同
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02
一、问题的提出
2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由，将此类纠纷统统定为居间合同纠纷，2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法，在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由，在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由，但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时，立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案，并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解，因此，合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。
本文认为，随着市场竞争的加剧，房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为，当前中介机构业务已经多元化，远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性，最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥，应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷，在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。
二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符
据笔者的实务经验及在广州地区调研所得，房屋买卖过程中，中介服务的整套流程大体如下：1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主（卖方）提供给居间人。此外，通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得，然后居间人再借助这些信息与卖方沟通，请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后，一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况，登记造册，录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向，向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件，推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后，派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后，委托中介方和卖方协商，以期取得尽可能有利的交易条件（这一点在现有市场状况下作用有限）。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后，委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后，中介方约购房意向人（买方）和卖方见面，进一步协商交易条件，达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后，需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的，买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的，如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中，中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续，有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方，会委托中介方参与收楼，以示见证和督促。
上述房屋买卖中介服务流程中，第四至九项乃中介方应当提供的服务内容，也就是中介方的义务。需要特别指出的是，购房意向人（买方）和中介方之间约定的中介服务内容千差万别，不是每个房屋中介服务合同中，中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此，房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类，一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同，本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同；另一类是中介方的义务除三、四、五项外，还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同，本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。
我国合同法第424条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知，居间合同中，居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后，居间方的义务即全部履行，居间人除负有附随义务如保密义务以外，不再负有任何义务。由此可见，纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑，故此处不赘。但是，促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且，随着市场竞争的加剧，房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为，以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下，再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同，要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任，要求当事人按照居间合同的法律来和答辩，于法于理不符，也不利于公平地处理案件。
以笔者曾的一个案件为例，被告（买方）在原告（中介方）的帮助下，和第三人（卖方）签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款，共有五项：原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》，被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后，被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后，对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了（迄今一年多后仍未出售），于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行，被告应当按照约定支付居间报酬，协商遂向法院，要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷，一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷，那么，根据居间合同的原理，原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立，按照居间合同的原理，原告作为居间方，履行了自己的居间义务，有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是，本案中，原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同，在原告没有完全履行自己的全部义务的时候，不能要求被告支付合同约定的全部报酬。
三、委托合同纠纷之诉因也存在不足
根据合同法第三百九十六条的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定，委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介，其服务范围有限；而委托则是为他人处理事务，至于事务的种类则很宽泛，法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释，理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。（瑞债412条2项。）在日本商法，通说为准委任契约。史尚宽先生认为：在双务的居间契约，即居间人负担尽力义务，同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时，为准委任契约，唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点，与委任有异。在台湾民法中，居间契约虽然应解释为独立的无名契约，惟在双务的居间契约，则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时，则兼有委任契约之性质。
但是，根据我国合同法的规定，居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面，居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为：居间之报告订约机会，仅要求提供订约之机会即可；而媒介订约“不但报告订约之机会，更应周旋于他人之间，使双方订立契约，然仅媒介之订约，并不以他人之名义或以自己之名义代为订约，此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接，均与媒介主观念不相容，然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定，居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定：“居间人得受一方委托，其介入履行已缔结契约的活动中。”可见，依其规定，居间任务完成后（当事人双方已订立合同），居间人可以成为一方的人，之前则不可兼为人。
而且，不可否认的是，房屋买卖中介服务合同中，也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以，将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同，也不十分妥当。
四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择
房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理，而必须根据委托方要求中介方（受托方）处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言：民间惯行之不动产中介业所服务之范围，实际上并不以居间为限，常伴有其他业务，例如代办转移登记或贷款等是，故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约？
我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定，房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此，房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为，本文称之为广义的房地产经纪。但是，建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定，房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此，房地产经纪就只包括典型的居间行为了，本文称之为狭义的房地产经纪。
遗憾的是，《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底，前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定，房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。根据体系解释，这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了，因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定，如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同，第十七条的规定就属于画蛇添足。
本文认为：要求签署两份合同不符合实际情况，也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时，不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家，而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查，由于房地产中介业务竞争越来越激烈，房地产中介机构在广告宣传中，都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时，都是根据中介机构提供的格式合同文本，签署一份三方签署的房屋买卖合同，中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同，其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中，那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同（居间合同），那几个条款构成其他合同？这个其他合同又如何称呼？现实生活中的代办贷款义务中，房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行，最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中，房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中，一般情况下，房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通，指导其带齐必要的文件资料，确定去房地产交易登记中心的日期，买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法，卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的，必须要对其委托行为进行公证，受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。
而且，在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范，并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中，在开庭审理之前，无论是中介方还是买方或卖方，对其权利义务并不是十分确定，对其纠纷的性质并不十分明确，其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下，在立案的时候，法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任，甚至据此要求当事人修改其诉讼请求，否则不予立案，其合理性值得怀疑。
因此，本文认为，应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况，确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷，或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解，称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后，再根据案件的实际情况，将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同，适用居间合同的相关法律，将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同，定性为委托合同，适用委托合同的相关法律。
注释：
①参见（2012）穗天法民四初字第530号民事判决书。
参考文献：
[1]史尚宽，著.债法各论.中国政法大学出版社，2000.
中介买卖合同范文第3篇
买方： 签订地点：昆明商品中心批发市场
中介方：昆明商品中心批发市场 签订时间：
买卖双方遵循平等、自愿、互惠、互利原则，通过中介方电子交易平台达成如下协议：
第一条 标的：一级白砂糖
第二条 数量、价款及交货期
交货期
数量（吨）
单价（元／吨）
金额（元）
第三条 生产厂家：生产符合本合同规定的产品的厂家均可。
第四条 产品质量要求：卖方在中介方电子交易平台销售的产品必须符合白砂糖GB317-20xx国家标准对精制、优级、一级白砂糖。低于国标一级但符合国标二级标准的白砂糖也允许交收，二级糖对一级糖实行质量补贴40元/吨。
第五条 包装要求：卖方销售的产品必须符合白砂糖GB317-20xx国家标准对标签、包装的要求并有“QS”标志。
第六条 交货地点：中介方指定并公告的交货仓库。具体交货地
点由卖方在中介方公告的仓库范围内选定，不同交货地点的地区差价按中介方的公告执行。但卖方和买方双方协商一致，也可在双方认可的其它地点交货，相关事宜由卖方和买方双方自行解决，并向中介方备案，中介方不承担由此发生的一切责任。
第七条 交货时间：交货时间为交货期编码所表示的交货月份当
月的15日（节假日顺延）起的三个工作日内。买卖双方协商一致的按协商后的交货时间执行。交货期编码所表示的交货月份根据中介方的公告确认。
第八条 付款方式：本合同签订后，买方须支付货款。在买方按本合同约定支付全额货款前，买方需提供履约担保。
第九条 卖方须向中介方提交中介方认可的有效提货凭证。因故
暂不能提供有效提货凭证，须提供履约担保。
第十条 在办理货物交接时，买方支付货款的时间以及卖方提交中介方认可的有效提货凭证的时间按中介方的公告执行。
第十一条 为确保本合同的履行，买卖双方委托中介方监督双方的履约风险。当市场收市价格高于卖方销售价格时，中介方核算出卖方的履约风险数额，暂未提供有效提货凭证的卖方必须在下一工作日前，向其在中介方的分账户划入相应数额的资金，并不得动用。当市场收市价格低于买方采购价格时，中介方核算出买方的履约风险数额，买方必须在下一工作日前向其在中介方结算部的分账户划入相应数额的资金。该笔资金买方不得动用，但可一并算入买方的货款。同时，买卖双方委托中介方对买卖双方的履约能力进行监督，由中介方根据市场情况公布履约风险警示点，在每一个结算日与交易商的履约风险数额合并计算出交易商的风险警示额度。交易双方任何一方在中介方的专用结算账户内的本日资金达不到风险警示额度时，必须在下一交易日交易前补足。
第十二条 买卖双方均同意对方在本合同到期之前，可以将合同的
权利和义务通过中介方电子商务交易平台转让给其他交易商。买方将合同转让后，中介方退还买方履约担保。卖方将合同转让后，中介方退还卖方提货凭证或者是履约担保。转让合同产生的盈亏，由中介方代为核算和划转，并对转让盈亏按照（盈亏额/1.17×0.17）进行转让盈亏扣补。
第十三条 验收：买方在收到提货凭证后两个工作日内到仓库验收相应货物。若买方对所收货物的质量及数量有异议，须在收到提货凭证后两个工作日内以书面形式向中介方提出，逾期不提出者，即视为货物质量、数量验收合格。若买方在收到提货凭证后两个工作日内自行提货的，应对其欲购入白砂糖的质量等级承担检查义务，货物一经出库，即视为对质量等级无异议。
委托中介方运的，买方应委托专人对将交收的白砂糖质量等级进行验收，应签署《委托发货通知》或《委托代管申请》，中介方不承担代办运输过程中质量损益的任何责任。
第十四条 货物交收异议处理：
买方对所收货物中不符合本合同规定的事项提出异议，应以书面形式在规定时间内向中介方提出。书面报告应明确所收货物中有异议部份的数量、存放仓库及异议内容。中介方收到买方提交的质量异议书面通知后，在当日通知相应卖方会员。中介方将根据本合同条款和实际情况与买、卖双方对所提出有异议部份的货物进行协商处理或复检。质检机构由中介方指定，中介方与质检机构确定计划抽样日及规定到达时间后，中介方以书面形式通知买卖双方。 买方或卖方在抽样日不按规定时间到达抽样现场的，则视为认可抽样过程。复检结果达到卖方申报等级的质量标准时，买方会员承担质检费用；反之，由卖方会员承担。复检结果未达到卖方申报等级的质量标准但符合合同要求时，卖方会员须按合同规定（40元/吨）补偿买方会员质量等级差价外，另按10元/吨的标准对买方会员进行额外补偿。复检后，交接货物按复检结果办理。若检验结果不符合本合同第四条规定，则为卖方违约，由中介方按本合同的违约责任条款“二”对卖方进行处理，并由卖方承担复检过程所发生的费用（商检费、搬运费、仓储费等）。
第十五条 费用负担：货物交收过程中所发生的运输、包装、过磅、入库、出库等费用由卖方和买方自理，交货当月20日（含20日）前的所有费用由卖方负担，当月20日后的所有费用由买方负担。
第十六条 违约责任：
一、买方未按本合同第十条、第十一条的约定，向中介方按时有效足额划付款项则为违约；卖方未按本合同第十条、第十一条的约定向中介方按时足额提供有效提货凭证并办理相关手续，或者未能按时支付款项，则为违约。任何一方违约后，买卖双方均同意由中介方代违约方与对方解除合同或将合同转让给其他交易商，所产生的相应盈亏由违约方自行承担，并由中介方对转让盈亏按（盈亏额/1.17×0.17）进行盈亏扣补。
二、交货当月15日下午15﹕00分（节假日顺延）之前，中介方仍未能代违约方解除或者转让合同，违约方承担违约责任，并由中介方根据违约方实际违约数量监督违约方承担违约责任。违约处理办法：中介方按该订货月份交货当月的月平均价对买卖双方合同进行清算，并按（盈亏额/1.17×0.17）的标准对清算结果进行盈亏扣补。再从违约方的账户将违约部份按每吨400元计算违约金划归非违约方。
违约金计算公式：违约金=实际违约数量（吨）×400元/吨
第十七条 本合同自买卖双方成交时生效。
第十八条 本合同有效期至合同履行完毕止。
第十九条 因订立履行本合同发生的诉讼，买卖双方约定由中介方所在地的人民法院管辖。
第二十条 本合同未尽事宜，由买方和卖方双方协商解决；协商不成，则按中介方的有关规定处理。
中介买卖合同范文第4篇
据悉，2017年春节过后，北京楼市回暖，二手房交易甚至一度出现房价与交易量齐飞的现象。对此北京3月17日出台了“认房又认贷”的限购政策，进一步提高二套房贷款首付款比例，最长贷款年限不超过25年，企业购买的商品住房再次上市交易需满3年及以上。房产新政被称为北京历史上“最严限购”。然而就在3月17日同一天，北京全市共完成二手住宅网签1497套，较前一日增加近40%，创2016年9月30日以来单日网签量的新高。
纠结：先买房还是先卖房
又一个所谓的史上 “最严限购令”，给楼市刚蹿起的火苗降了温。新的限购令最过严厉之处无非是“认房又认贷”，即购房人即使名下无房，但有房贷记录，购房也算作第二套房处理，购第二套房首付不得低于60%。要说60%以上的首付，伤得最深的恐怕是炒房投机者，而对新婚或家有二娃需要改善住房的家庭来说，60%并没有显得那么夸张，毕竟改善住房的家庭本身就有房，不过是想换一个面积更大些抑或年头更新些的房子。那么第一个的问题就来了――改善性购房，究竟是先卖自己的房子，还是先买别人的房子呢？
关于这两种选择，许多人都有惨痛的经历可以诉说。例如笔者一位朋友的父母，先卖了自己的两处房产，准备合二为一换一所大房子住，但因为卖的两处房产交易周期过长，他们买的房子迟迟没有过户，结果房价大涨远远超过了违约金的数额，最后业主甘愿交违约金，房子不卖了。我的另一位心有不平的朋友，在自己心仪的房子的购房合同上签了名后，他打算卖掉的房子却迟迟无人问津，眼看时间要过了合同的交易期限，他不得不将房子以低于同小区成交均价很多的方式出售。他那些天见到我，常挂在嘴边的一句话是：“一辆30万的车说没就没啦！”
那么房子到底是先买还是先卖呢？李总在北京某家房地产公司供职，有着近20年的工作经验。对于购房者提出的这个问题，李总提出了解决办法：先买房还是先卖房，购房者不能盲目决定，需要客观地分析当前房屋交易市场形势。李总介绍，大致可以分为三种情况。
首先，“房市”处于活跃期，也就是房屋交易量大，交易价格处于猛涨态势。在这种情况下，购房者应该先买房再卖房。因为处于“房市”活跃期时，房屋价格每日波动较大，购房者若不及时买下心仪的房屋，很有可能会错过买房最佳时期。李总就曾遇到过，买卖双方在谈拢价格的情况下，卖房隔天签合同时，临时涨价一二十万的情况。
其次，“房市”处于平稳期。这个时机的房屋成交量相对稳定，房屋价格波动不明显，因此对于买卖双方来说，所承担的风险都相对较小，买房者在挑选到心仪的房屋后，最好不要犹豫，尽快着手购买或者遇到合适买家就及时出售。 买一所心仪的房子，太难了
最后，“房市”处于下降期，买卖双方对于市场来说都处于观望状态，此时可以先卖掉手头的房屋，再进行购买。当卖掉房屋后，最好在一个月内确定好要买房屋的价格，谨防挑房时间拉扯过长，错过低价买入的最好时机。
李总的建议清楚明白。但事实上，买卖房子是一件很复杂的事情，你也很难用一种理论放之其间皆准。例如说在北京，楼市处于下降期的情况几乎没有，顶多经历一段冰冻期。更多的时候，房价总是以各种正角度，不停地上涨。签了卖房合同的，手里攥着大把现钞生怕贬值，赶紧找房子买;签了买房合同的，则怕自己的房子卖不掉或者原业主违约。
事实上在置换房屋的过程中，把风险降到最低的理想状态，是买房合同与卖房合同在同一天签完。但因为房屋买卖是一个双向选择的过程，所以同一天签两份合同几乎不可能，只能说签这两份合同的时间点，距离越近风险越小。
然后我们可以进一步找到问题的核心――你有多喜欢你要买的房子，特别房子是你自己用来住而不是仅仅作为投资。位置、面积、户型、朝向、价格、装修、车位、楼龄、小区环境、房子有没有担保和抵押、原业主的人品怎样、原业主的户口情况、同户型一年交易过几套，甚至楼上楼下住的什么人等，你都要考虑清楚。如果你已经卖了房子，你不能因为买房子一时着急忽略以上问题，因为那样你很可能买了一套升值潜力低，极不好住并且将来不好出手的房子。另一方面，如果你还没有卖掉自己的房子，那你所要考虑的不仅有以上问题，还得考虑你有多心仪你要买的房子，因为一旦决定购买，签了合同，你就很有可能为了凑首付，要低于小区平均交易价卖掉现有的房子，这值不值得？你得想清楚，而且得快点想。因为当你对一套房子心动的时候，互联网上不知已有多少人对它心动、跃跃欲试了，好房子永远是不等人的。
买房，先明确自身需求
俗话说：羊毛出在羊身上。买房过程中，购房者不仅需要支付房子本身恐怖的价格，还要为契税、公共维修基金、印花税、房本工本费等等各种税费买单。因此，买房人在购房过程中，相对于卖房者来说，所承受的压力和承担的风险更大一些。那么买房人在买房过程中究竟该如何绕开陷阱、规避风险呢？
“我遇到很多购房者，选房时恨不得每根神经都紧绷起来，有时看了十几套房，都拿不定主意买哪套。”某知名房产中介公司店长小孙说。其实过多的挑选房屋并不能给买家带来更多实惠，相反会错过好的时机。2016年，小孙带着一名女购房者看房子，第一次带她看了3套房子，“因为她并没有提出对房屋的具体要求，因此我们带她看的房子都是我们主推的户型。”小孙说。谁知这只是开始，在接下来的一个月里，小孙又多次带女买家及其家人挑选各种户型：“其实，那个月是北京房价的低谷，尽管我一再追问，可女买家始终没有明确购房的目标。”又过了一段时间，北京房价再一次上涨，而此时的女买家手头上的钱已经不够那个地段房屋的首付了。
购房者只要把握自身需求，便可以较为轻松地挑选自己心仪的房屋。小孙总结道：首先，核算自己手头资金。很多买家总抱着物超所值的幻想，等着便宜房子的出现，但往往都会错过最佳时机。“只要手头的钱能够支付心仪房子的首付，就不要犹豫。”小孙提醒道，其次，要考虑自己购买房屋的用途，“有人买房是给老人买，所以需要挑选楼层低，采光好的;有人买房是给孩子上学准备，因此就挑选学区房;还有的是要改善居住环境，因此会挑房子的物业好、环境优雅的等等。”这些都是买家的自身需求，只要有明确的目标，就更容易挑选房屋。最后一点，小孙说：“很多买家会忽视自己的征信情况，这对于买房者也是很重要的。”他就曾遇到过，因为买家信用卡在过去的两年内，逾期超过了7次，使得公积金贷款不能贷出满额，买房不得不中途停止，不仅赔了一部分违约款项，还错过了心仪的房子。小孙介绍说，只要把上面三种条件考虑清楚，目标明确了，挑房数量不需要太多，一般控制在5套以内;选房时间也不用花太长时间，一般在一个月以内比较合适。看房时间上尽量多次、不同时间段看房，而其中一定要有一次早晨看房，早晨是一天中阳光最弱的时候。
看房，要有怀疑精神
在看房、挑房这方面，小孙说得在情在理，好房不等人，要买得抓紧。但笔者还要提个醒：小孙是房产中介经纪人，也是本篇文章的被访人，他提出的建议是为了帮我把文章写好，但其他房产中介经纪人，在带您看房时说的话语，您可要三思而后行。毕竟他们的最终目的不是让您躲避陷阱、买到心仪的房子，而是让您尽快把买房合同签了，他们好拿中介费！我的许多朋友都在这上吃过亏。例如老马在与中介看一套二层的商品房时提出，总感觉二层的房子不够安全，担心晚上会有小偷从窗户爬进来。两位中介立刻回答老马：“这您完全不用担心，小区有24小时安保和监控，非常安全。”
“但我回家后发现车被划了，我那车就停在看房的二层楼楼底下，我找到小区物业打算看一下监控录像，物业说我们没有监控。你说这些中介是不是张口就来！”老马现在说起来心里的火都没消。
类似的案例不胜枚举，例如笔者曾经在看房时与中介咨询小区停车的问题，中介的回答是小区的停车很方便，包年只要1500元。但笔者留了个心眼，专门去了一下物业。回答是，没错，包年1500元，而小区住户多，停车需求大，但小区的停车位有限，每年停车位都要摇号配发。摇不中只能停在小区外的街边上，街边每月的停车费是600元！
明眼人都看得出来，这些房产中介经纪人都受过专业的培训。他们常常将房子的优点夸得让人心花怒放，缺点则轻描淡写，让人觉得不足为虑。所以您看房子必须抱有伟大哲人的怀疑精神，而且您还得有买卖房屋的专业知识。因为您得明白，这些房产经纪人所受的专业培训，显然以营销培训为主，至于买卖房屋的专业知识，恐怕是死记硬背的多，要说经验的丰富，肯定是因人而异的。
我可以随便举一个例子，我的发小老高，曾经以公积金贷款的方式买了一套二手房。合同都签好了，首付款也交了，可走到申请公积金贷款这一步时，老高和中介才发现，他缴的公积金是市管的，他爱人缴的公积金是国管的，两口子不能一起申请公积金贷款，只能一方申请，申请贷款的总额因此从120万锐减到70多万。要知道公积金贷款的利息是最低的，老高不想放弃，就想采用组合贷的形式。但原业主不乐意了，组合贷的交易周期保守地说要延长两个月，原业主着急用钱，延长两个月就是违约了。
老高一下变得非常被动，最后不得不采用纯商贷的方式，月供一下比原来多了1000多元。这一个月1000多元对于工薪阶层来说，也不是大风能刮来的。他生气就气在他们不可能知道的问题，你房产中介竟然也不知道，不能在签合同的时候提个醒。否则，若老高事先知道，就可以在签合同时与原业主商讨组合贷的可能，抑或采用纯商贷的方式，让原业主在房价上再给一些优惠。
购房合同，再厚也要看完
在房子挑好后，就该到了签合同的步骤了。购买新房的人，一定有这样的经历，比两个手掌落在一起还要厚的合同摆在面前，签字都要花上小半天工夫，更别说把里面的内容看明白了。小孙说：“看懂里面内容其实并不难，只要掌握几个关键点。”
首先，提出将售楼广告的确切内容写进购房合同，以此核实该广告内容的真假;其次，查看预售项目是否与销售楼盘名称相符，所购房屋是否在预售范围内;再次，下定金时，合同中应明确写明房屋具置、面积、价格，签正式买卖合同时间，定金数额和交付时间，定金返还形式。另外，合同中明确所购房屋的物理状况：如毛坯房还是全装修房、土地来源、房屋基本情况，包括套内、建筑、公摊面积、高度等约定。最后，要看“两书”，这是开发商在竣工验收合格时，通知购房者入住之后提供的两份法律文件，第一份是住宅质量保证书，第二份是住宅使用说明书。
如果你买的是一套二手房，在签合同时更要夹着十二分小心。特别是合同里有一项：放弃资金监管的数额。资金监管，又称为第三方监管，主要用于房地产交易，是指买家不把房款直接交付给卖家，而是让资金处于透明的第三方监管下。形象地说，资金监管就相当于我们在网购时用的“支付宝”，一个是货到了才付款，一个是房子过户了房款才到卖家手里。 房产热催生新的楼盘拔地而起
但在房产交易中，仍有一部分钱在资金监管之外的，例如买房人交的定金通常为10万元，是直接打给卖方的。由于卖方经常需要将资金监管的首付款提前取出（通常为了偿还房子的抵押贷款或者相关债务），在提取过程中，卖方需要向第三方监管机构支付一定百分比的手续费，因为房价较高，手续费也动辄数万元，因此卖方当然希望买方放弃资金监管的数额越多越好。但作为买方的您一定要有所控制，通常来说放弃资金监管的数额，不应超过有关部门规定的50万元，并且放弃监管的数额越低风险越小。
另外在签二手房合同时，还要注意房子相关O备的交接。最好在签合同时就一一交接清楚，每一样都落在合同的文字里。空调、马桶、家具等还要不要？不要嫌麻烦，也不要仅听中介或者卖房人说的，以后可以在补充协议中写明就避而不谈。因为这很可能给之后扯皮埋下隐患。
事实上，买二手房需要注意的问题，比购新房子多得多。房产中介小孙说，首先，要注意卖方产权的完整性，产权证上是否有共有权人;房主与卖房人是否为同一人，必要时可以到房管部门查询产权证的真实性，以及产权来源和产权记录;如果房子有共有权人，则后续签约等流程，需所有共有权人全部到场。其次，二手房的结构通常比较复杂，有些房子还经过多次改造，看房时详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏等隐患。同样也需要了解房屋的建成年代，房龄的大小影响贷款年限长短。再次，注意房屋采光。影响房屋采光的因素包括楼间距、朝向、楼层、面宽及进深等。实地看房时，如果不能遇到户型好的房子，在朝向上尽量挑东不挑西，有建筑物遮挡时楼层挑中不挑高，不挑外立面凸起的房子。另外，注意房屋质量，重点检查电、水、热管道最密集的卫生间。底层房屋还要注意返水情况，包括马桶返水，否则可能会造成异味和管道堵塞。最后，不要忘记察看房屋周边环境。二手房一般位于市区地带，建筑密度大，周边环境已经形成多年，一般较难改变。所以要注意房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染等，以及房屋周围环境、小区物业安保等方面的情况，以免入住后影响居住舒适度。
卖房不可忽视的问题
尽管，现在的“房市”是卖方市场，房屋价格更多地由卖房人说了算，但对于准备换房的卖房人来说，既想房价上符合自己心理价位，同时又希望及时地卖出房屋，做到这些其实并不容易。那么，卖房者究竟需要考虑哪些方面，才能不会错过最佳卖房时机？
买家贷款周期的长短影响卖房者置换
人们常说：贪小便宜，吃大亏。在卖房子的时候，卖家特别希望自己房子的价格能够比市场的价格高一些，这样可以多赚一些。但，房产中介经纪人小禹说：“忽视卖房时的其他因素，只看房价，很容易承担大风险。”其中，最需要谨慎考虑的是买家的购买周期。
买房者多数都会贷款买房，但不同的贷款种类，所需批贷的时间各不相同，这其中批贷用时最短的为商业贷款，其次是公积金贷款和商业、公积金混合贷款。“批贷时间越短，卖家越早拿到钱，自己所承担的风险越小。”小禹说。
2012年，小禹就曾遇到这样一位置换房屋的卖家。买卖双方经过多次协商，买家同意了卖房者高于当时的市场价格5万块钱的售价，但买家提出公积金贷款，可以节省一部分贷款利息。卖家虽然知道公积金贷款的批贷时间较长，但他算了一下拿到全款的时间，正好可以完成置换交易，于是便同意了要求。但万没想到，买家的批贷出了一些问题，卖家并未如约拿到买家的钱。而此时，卖家面临着置换房屋主人的催缴。最后，买家贷款出现问题，严重影响了卖家的置换，虽然得到了买家的一部分赔偿，但卖家没能买下最心仪的房子。“置换房屋的卖家，更要注意买家的贷款周期，因为他们面临着买家和置换房屋卖家的双重风险。”小禹提醒道。
买家性格会影响卖房过程是否顺利进行
“卖房者不仅要看购房者提出的价格，还要看这个人的性格。”小禹说道，“遇到太犹豫的购房者，在房屋交割过程中很容易出现麻烦。”购买房屋，不是短期可以完成的，从双方谈好价格、签订合同，再到评估房屋、办理房屋过户手续，到最后拿到尾款、进行物业交割，整个购房过程短则需要三四个月，长则需要多半年。在这过程中，买卖双方很容易因为某些小事影响彼此的印象。豁达、爽快的买家不会在意小事，但有些较真、执拗的买家就很容易与卖家产生矛盾，从而影响卖房过程。
2015年年底，小禹带着一对老夫妇看了一套一层南北朝向的小三居，两位老人对于房屋状况很满意，于是约房主协商价格。“双方从下午6点钟开始谈价格，一直谈到晚上将近12点钟，最后老夫妇同意全款支付，但要求卖家尽快腾房。”小禹讲述道，但由于各自原因，双方没有约定具体的腾房日子。过了一个多月的时间，卖家收到了老夫妇转过来的全部房款，“收款那日离过春节还有一周左右的时间，老夫妇要求卖家三天内腾房。”小禹说自己也没想到老夫妇这么着急住进来，卖家找到小禹进行抱怨，希望老人可以换位思考多容些日子。原本他们想在老房子里过完春节再离开，可迫于两位老人咄咄逼人的态度，卖家只好仓促搬家。“最后物业交割时，买卖双方互不搭理，弄得当时场面非常尴尬。”小禹回忆说。
切莫忽略房屋中介资质 为卖房留有隐患
“任何行业里，从业者水平有高低，公司也有好坏，房屋中介公司也一样。”小禹感慨道。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些资质不好的中介公司，往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，签订独家售卖合同，以保证卖家房屋可以最先卖出，相当于把卖家拴在了自己的中介公司，间接地将卖家房屋推广的渠道变窄了。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
另外，小禹提醒到，有些中介公司，常常在二手房市场里损害卖房人的利益。二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多资质不好的中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约，卖方还没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。 签购房合同，要逐字逐句地读
有些中介为了吸引更多买家，将自己的中介服务费报得很低，一般市场价在2%-3%之间，而那些中介公司报给买家的中介费是1%-1.5%。“虽然服务费由买家买单，但卖家一定要当心，这样的中介公司为了降低成本，减少了很多必要的手续。”小禹解释说。房屋核验时，为了能促成买卖达成交易，中介人员没有将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，或者没有在合同中写下来，使得买卖双方在议价后，因为买家未能如实发现房屋状况而与卖家造成矛盾纠纷;有时卖家房子处于抵押状态，中介公司故意隐瞒买家，最后造成卖家与买家相互矛盾;还有的中介人员责任心不强，交易流程没有与房款支付挂钩，没法保证卖家在房屋过户前拿到房款。
房产中介的问题与囊嫡叩男了
前文提及房产中介存在的一些问题，其实与房产中介打过交道的人心里都明白，房产中介公司的最终目的是尽快促成买卖双方交易，及早把中介费赚到手。当然这也没什么，毕竟公司都是要赚钱的。但中介公司在收中介费方面确实存在一些不合理的问题，这些问题直接导致房产中介的服务不能保证应有的质量。笔者把它总结为：签合同前是上帝式的服务;签合同到过户前是一般服务;过户后是求爷爷告奶奶的服务。相信很多与中介打过交道的人都有体会，在刚开始看房子的时候，这些房屋中介经纪人就像你虔诚的信徒一样，那个热情劲儿，随时听从你看房的召唤，隔三岔五打电话问候，甚至看房进门前，鞋套都帮你穿;等到签了合同，交了中介费后，服务态度变成了一种平等对话式的;再待到房子过了户，你再咨询个事，就经常找不到人了。
事实上，笔者和许多买过二手房的朋友交流过这个问题，或多或少都有存在。其中一位朋友道出他的故事最甚。他在过了户后想咨询一下银行到底什么时候能够发放尾款。因为他签的合同，卖方在收到尾款后才会交付房子。但他当天给他的房产中介经纪人打了七八个电话，对方都无应答，而且这七八个电话是在一天的各个时段打的。“我当时就是怕他忙，没时间回电话，才隔一段时间再打一个。结果不仅石沉大海，第二天打还是不接也不回电话。”朋友满脸是气地说。最后他想了一个办法，他从房产中介公司的官网查到总机和个人分机号码，把电话拨过去，对方马上就接了，而且那口吻、那语气，完全回到了为上帝服务的状态。
“小吴最近挣钱了吧，业务忙得很啊，连老客户都不管了。”朋友把窝在心里的气化作冷嘲热讽。小吴赶紧解释，先说前两天忙着公司内部考试，又说知道电话是谁打的，所以马上接了。朋友心里说，你别装了，我从你们公司的电话线路拨过来你才接的，你肯定把我当成要看房的新客户了。
中介买卖合同范文第5篇
关键词:存量房；重要性；势在必行；措施
中图分类号：C29 文献标识码：A
房地产作为不动产，具有价值量大，不易移动的特点，是老百姓不可缺少的生活必需品。而存量房因为多位于市中心，建成年限较长，户型相对较小，离学校、医院比较近，配套设施比较完善，生活方便，总价值低而受到中低收入家庭的喜爱，具有很大的消费空间。但是，随着房地产市场的发展，房产中介机构的活动越来越活跃，其服务由为老百姓提供房源信息，收取房屋中介服务费，扩大到直接参与存量房买卖，低价买入，高价卖出，赚取购房差价以及代为保管购房资金,代收代付交易资金等范围。于是，存量房的资金安全成了买卖双方的焦点。
一、存量房交易资金安全的重要性。
目前，比较正规的中介公司，注册资金多，有固定的经营场所，有税务登记证及工商注册，一家中介机构往往在市区不同的地方设置不同的分店，有比较健全的财务制度，有比较齐全的配套设施，配备电脑、看房车、一定比例的经纪人等，随时将房源信息输入微机，随时更换房源信息，能够实现及时查询，动态管理。但部分中介公司规模小，管理混乱，经营不规范。很多中介不进行工商注册，个人及亲属直接参与房产买卖，他们往往通过对市房管局外网房源信息进行拦截，或到小区张贴栏进行信息搜罗，几个人信息共享，一家提供房源，几个人一起销售，获利后分成。他们将卖房人的房子低价买入，并不到房管部门办理过户手续，等找到第二个买主后，以卖房人受托人的身份到公证部门办理委托公证，直接与第二个买方签订买卖合同，拿原卖房人的房产证及身份证明与第二个买方到房管部门办理房产过户手续，归避了一手契税、交易手续费及第二手的营业税及个人所得税，有时一套房子倒卖几手，哄抬房价。这种情况下往往实际的卖方与买方并不见面，在市房产交易中心办证现场经常有因为房产证持有人与卖房人不相符，买方怕上当受骗，而发生口角争吵的现象。在这种情况下，交易资金的安全显得尤为重要。
二、存量房交易资金交付难的原因
存量房交易不像其他商品交易那样可以“一手交钱一手交货”，买卖双方达成一致，签订房地产买卖合同后，到房地产交易登记机构办理产权登记、过户等手续，而买方要领取到合法的《房屋所有权证》，又需要房产交易主管部门的审核通过，这又需要一段时间，这中间产生一个“时间差”， 此时买卖双方合法权益的受保障程度是最低的。正是这个时间差的存在，使得如何确保交易资金的安全和不发生合同纠纷成了大问题，容易导致欺诈行为的发生。存量房买卖双方普遍存在顾虑：卖方想让买方在办理过户手续前，将房款全部付清：“万一过户后，他拿到房产证不给我房款，我追要起来会很麻烦。”而买家也有自己的顾虑：“办理过户手续后，虽然有收件证明，但毕竟只有房产证才是房屋权属的唯一合法证明。如果办理房产证时，万一在审核中出现卖方资料不齐、提供虚假证明材料或房屋出现各种争议等问题，导致房产证无法办理。再说对卖方又不是很熟悉，信用难以保证，万一出了问题，房款就很难追回了，风险太大。”老百姓攒了一辈子的积蓄甚至还要贷款买一套房子，因卖方诚信度不好办不了房产证，那买房人到头来财物两空，对老百姓来说，简直是一场灾难。
三、中介代收交易资金存在的风险
买卖双方僵持不下，但房子必须买，房钱必须付，那怎么办才能更好？因为房子是从中介处买的，通过第三方中介进行房款交接比较可靠，于是，买卖双方将定金和房产证交至中介处，并签订相关合同，来保证交易的完成，等交易完成后，双方再各自从中介处拿到房款和房产证。
然而，中介的信用也给买卖双方带来新的问题。“一方面，要交一笔价格不低的中介费；另一方面，如果中介出了问题，关门走人了怎么办？” 这种担心并不是无端出现的。据了解，我市房产中介市场上还存在不少的小中介帐面交易资金与自有资金在同一账户内混用的情况，导致中介机构挪用业主的资金，一旦资金链条断裂，就会造成消费者的资金交易安全。随着存量房交易在全国火热，“不良中介卷款而逃”的事件也是屡见不鲜。2003年，北京市坚石房地产经纪有限公司恶意不履行合同，截留房租累计诈骗金额达370多万元，诈骗被害人达数百人。2005年12月，天津爆出“汇众”案。天津汇众房地产经营有限公司拖欠、压占500多户客户房款。
四、存量房资金监管势在必行
存量房交易资金监管就是指买卖双方的交易资金不直接通过中介公司，而是由中介公司在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，银行是资金的监管主体。原国家建设部联合中国人民银行于2006年12月29日联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房〔2006〕321号），实行政府高压政策，要求“建立存量房交易结算资金管理制度。发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，交易结算资金的存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行，房地产经纪机构、交易保证机构和房地产经纪人员不得通过客户交易结算资金专用存款账户以外的其他银行结算账户代收代付交易资金。各市、县房地产管理部门应当采取定期或不定期检查的方式，对房地产经纪机构或交易保证机构的客户交易结算资金专用存款账户的开立情况、交易资金支付情况等加强监管。对违反合同约定使用资金的行为，要严肃查处。”自此，真正的“资金监管”风暴已经到来。一个安全中介服务模式的回归，预示着存量房交易安全时代的真正到来。进一步挤兑不良中介的生存空间，使消费者在存量房交易中的安全系数提高，是此次“资金监管”风暴的重点。
五、保障存量房资金安全的几点措施
1、为维护存量房买卖双方的合法权益，保证交易结算资金安全交付，按照住建部的有关规定，为存量房网上交易和交易结算资金监管提供强有力的政策保障。
