需求价格弹性范文第1篇

[关键词] 需求函数 需求价格弹性 收益a

影响需求原因很多，但价格是一个决定性的因素，受需求函数的约制，价格的改变必引起需求量的改变，而需求量的改变又会引起收益变化，商家经常想通过价格的调节来增加收益，或转嫁税收。而提价或降价都可能要冒减少收益的风险。为了有的放矢的减少风险，就要充分考虑该商品在市场的需求价格的弹性。

一、需求价格弹性的概念

设市场上某商品的需求量是价格的函数，即，当价格在某处取得增量时，需求量相应取得增量，称与为绝对增量，而称和为相对增量。如果需求函数可导，但当时，极限存在，则称为当价格为时需求量对价格的弹性，可记为，即

说明：因为价格的增长将引起需求量减少，需求函数为减函数,即,为了用正数表示需求弹性，故在定义式增加“一”号。

由得知需求价格弹性是需求量变动的百分比与价格变动的百分比之间的比率。即在点时当价格提高或下降1%时，需求函数减少或增长，所以需求价格弹性不仅与每单位价格变动所引起的需求量的变动有关，而且与价及需求量的初始状态有关。

二、需求价格弹性分类

当时，需求完全无弹性，无论商品价格变动多少消费者需求量不变。

当时需求缺乏弹性，价格变动一个百分点需求量变动小于一个百分点需求量相对价格不敏感。

当时需求为单位弹性，价格变动一个百分点需求量变动超过一个百分点，需求量的变动相应价格的变动更为明显。

当时需求为无限弹性，价格轻微变动就会导致需求量急剧变动。

三、需求价格弹性的计算

在计算需求价格弹性时，根据不同条件和不同要求，往往采用不同计算方法，下面分三种情况分别说明：

1.需求函数当价格由变到时，需求由变到，则在价格变到上的平均弹性为:,当很小时或不需要精确计算时，往往用平均弹性近似代替点弹性。

即需求变化率/价格变化率，借助价格变化率和需求变化率就可求出需求价格弹性，这种做法的好处是不需要知道需求函数，只需价格需求量的百分比。

例1 某商品的价格由每台500元降到每台450元时，每周的销售量在原来1000台的基础上增加了500台，求该商品的需求弹性。

解：

因，需求富有弹性，故降低价格可使总收益增加。另外，上述需求价格弹性又是需求函数的相对变化率，即

可借助价格变化率和需求量变化率求出需求价格弹性。

例2 某商品滞销，准备以降价扩大销路。如果要求以10%的代价下调价格，换回销售量增加15%；20%，求该产品的需求弹性变化范围。

解:

从而看出该产品的需求弹性在1.5∶2之间爱你，且，需求富有弹性，所以该方案可以使总收益增加。

这种以平均弹性代替点弹性的做法是不需要知道需求函数的，只要知道两点的价格和需求量的变化百分比即可。但当价格发生很大变化时，就随和值的不同变化幅度较大，就不能很好的反映点的弹性。

2.点需求价格弹性公式

该公式是由平均弹性经极限过程而来，利用该公式计算需求弹性，必须知道需求函数和和的初始值。

例3 设每天从甲地到乙地飞机票的需求量是

其中 是票价。

(1)求需求价格弹性；

(2)票价定为何值时，航空公司的收益最大？

解：(1)由于，故需求弹性为

(2)令，得=600（元）。

从上式分析，当0＜＜600时，

3.弧弹性公式

需求曲线对于价格的上升和下降，其弹性值应一致，但当价格和需求量的基期值选取不同时，将导致弹性值不一致。为了解决这一矛盾，使价格上升和下降的弹性值保持一致，采用、的平均值引入如下弧弹性公式：

，其中1、1是基期的价格与需求量。2、2是终期的价格与需求量。用弧弹性公式比用变动百分比计算弹性更常用，是目前通用的一种弹性计算公式，经济学中常用它。

四、需求价格弹性对收益的影响

因为收益函数：

边际收益函数：，

由此得下列结论：

1.当时，，R递减需求富有弹性，降价使收益增多反之升价使收益减少；

2.当时，，R不变，需求为单位弹性时价格变化对收益不影响；

3.当时，，R递减需求缺乏弹性，升价反尔使收益增多降价使收益减少；

同理，若需求函数为，则收益边际收益。

由此得下列结论：

(1)当η＞1时，需求富有弹性,R增函数，需求量扩大使收益增多，需求量减少收益减少。

(2)当η=1时，需求不变弹性,R常数函数，收益不因需求量改变。

(3)当η

综上所述,收益的变化受需求弹性的制约，随商品需求弹性的变化而变化。只考虑通过调整价格增加总收入是不科学的,要仔细研究商品的需求弹性,盲目的提价或降价很可能会造成损失。

特别地，当需求函数为，则是线性的。

总收益为

边际收益为

需求弹性为

则η的取值依赖于的大小：

(1)当时，，有弹性；

(2)当时，，不变弹性；

(3)当时，，无弹性。

在商业实践中，对于需求富有弹性的商品可以实行低定价或采用降价策略，这就是薄利多销。“薄利”是价格低，每一单位产品利润低，但销得多收益大，利润量大。因此降价策略适用于富有弹性的物品，但是对于需求缺乏弹性的商品，不能实行低定价，也不能降价出售，降价反而使总收益减少。

参考文献：

[1]高鸿业:西方经济学[M].北京:中国经济出版社，1998

需求价格弹性范文第2篇

[关键词] 需求价格弹性 经济生活

一、需求价格弹性

1.定义

价格的值每变动百分之一而引起需求量变化的百分率，通常，用价格变动的百分率引起需求量变化的百分率来表示。这两个百分率的比值，称为弹性系数，记为Ep。

2.Ep的性质

(1)Ep的数值，不随选用的计量单位而变化。

(2)Ep的数值，可能为正数、负数、等于0或等于1。依赖于有关两个变量是同方向变化，还是反方向变化。

Ep为正还是为负，所表示的仅仅是有关变量变化的方向性关系，而Ep的绝对值的大小则表示了变化程度的大小。有时，为了便于比较弹性值的大小，在等式右端添加一个负号，使其成为正值。通常用绝对值的大小来表示价格变动对需求量变动的影响程度。当我们说，某产品的需求价格弹性大，即指其绝对值大。

(3)Ep的数值，随商品的不同而不同。即使在同一种商品的一条既定的需求曲线上，也随价格不同而不同。

3.Ep的变动范围

(1)Ep＝1（单位需求价格弹性）。说明需求量变动幅度与价格变动幅度相同。即价格每提高1％，需求量相应地降低1％。反之。

需求曲线特点：等轴双曲线或正双曲线。需求方程：PQ＝K（常数）。

(2)1＜Ep＜∞（需求富有弹性）。说明需求量变动幅度大于价格变动幅度（ΔP／P＜ΔQ／Q）。即价格每变动1％，需求量变动大于1％。

需求曲线特点：比较平坦（斜率较小）。

(3)0＜Ep＜1（需求缺乏弹性）。 说明需求量变动幅度小于价格变动幅度（ΔP／P＞ΔQ／Q）。即价格每变动1％，需求量变动的百分率将小于1％。

需求曲线特点：较陡（斜率较大）。

(4)Ep0（需求完全无弹性）。此时，意味着ΔQ／Q＝0。在这种情况下，需求状况具有如下特点：需求量不随价格的变动而变动。需求函数的形式为：Q＝K（任意既定常数）。在二维空间图上，需求曲线是一条垂直于横坐标的直线，在横坐标上截距等于K(＝Q0)。这表示不管价格怎样变动，需求量总是固定不变。即不管ΔP的数值如何，ΔQ之值总是为零。这种情况是罕见的。

(5)Ep∞（需求完全有弹性），此时，ΔP／P0。在这种情况下，需求状况具有如下特点：在既定价格之下，需求量可以任意变动。需求函数的形式为：P＝K（常数）。需求曲线将是一条与横坐标平行的直线，与横坐标的距离，既定为常数K（＝P0）。这种情况也是罕见的。在现实生活中，自由市场上某些同质的产品，由于竞争的结果，都按同一价格出售，基本属于这类需求曲线的例子。

二、需求价格弹性的政策含义

综上所述，如果需求是富于弹性的，涨价后厂商收入反而下降，因为需求量下降的速度要大于价格上涨的速度；如果需求是缺乏弹性的，那么涨价可提高厂商收入，因为需求量下降的速度要小于价格上涨的速度；如果弹性正好为1，则厂商收入不变，因为需求量下降的损失正好抵消了价格上涨的收益。所以，在厂商制定价格时，必须考虑有关商品的需求弹性情况。

若Ep

若Ep>1，采取降价政策。

价格弹性与销售收入之间的这种简单而又重要的关系，被广泛地运用于产品定价决策和对外贸易之中。例如，对于一个谋求最大利润的企业来说，绝不会选择在其需求曲线缺乏弹性的区间降价。因为这样做一方面虽可使销售量增加而增加了销售收入，但另一方面却因价格降低而减少了销售收入，最终净结果将因产品缺乏弹性而使销售收入减少。而且，销售数量的增加又会导致生产成本的上升，其结果必然是利润的急剧下降。

三、影响需求价格弹性的因素

1.商品是生活必需品还是奢侈品。必需品弹性小，奢侈品弹性大。

2.可替代的物品越多，性质越接近，弹性越大，反之则越小。如毛织品可被棉织品、丝织品、化纤品等替代。

3.购买商品的支出在人们收入中所占的比重大，弹性就大;比重小，弹性就小。

需求价格弹性范文第3篇

关键词：有偿共享；对外开放；价格需求弹性

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1674-9324（2012）06-0185-02

一、高校体育场馆的特殊性

体育场馆是为了满足大众的健身、竞赛、训练需求而建立的各类场地、场馆的总称。我国国情决定了现阶段我国体育场馆资源最大的特点就是短缺和浪费并存，从体育场馆的特征来看，它具有稀缺性和选择性。场馆的开发和维护需要大量的资金投入，如何才能做到不盲目的开发和提高现有场馆资源的利用率是目前最需解决的问题。不同的体育场馆适应不同的运动项目。社会公共体育场馆，主要面向社会各类人群的健身服务，它是由政府出资或民间出资兴建的；体育专业院校的体育场馆，是为体育专业在校大学生、研究生的教学实践、训练、比赛而建，是专供师生用的，它和非体育专业高校的实验室一样重要，是用国家专项资金筹建的；非体育专业高校的体育场馆，是为在校大学生、研究生上体育课和业余锻炼而建也是有国家专项资金作为保证的。因此，体育专业院校场馆的用途，既不同于社会公共体育场馆，也不同于其他非体育专业院校场馆。

二、高校体育场馆提供有偿共享服务给在校学生带来的影响

1.对大学生体育兴趣和运动质量的影响。俗话说“兴趣是最好的老师”，很多事例均表明：真正的成功源自兴趣，兴趣虽是人的一种心理现象，但“兴趣”是需要时间和金钱来培养的。更重要的是，学生的经济来源基本来自家庭父母的供给，仅可满足自己的日常生活开销，不会很充裕。因此在选择去要收费的体育场馆进行体育锻炼对在校生来说是有一定压力的。当高校体育资源跨进有偿消费的时代之后，半数以上的场馆出现了“钱当道”和“时间把关”趋势，仅能维持基本消费的学生只能望操场而兴叹了，同时资源有偿共享往往是计时消费的，在这种前提之下，即使有些同学有这样的消费能力但还是无法享受挥汗如雨张扬青春个性的感觉，时间一到则兴趣黯然，因而运动的质量就不言而喻了。

2.因为场馆的数量是有限的，除了要满足在校生教学、训练外，为了以馆养馆还得创收，对外提供有偿服务，这就不可避免地带来了场馆使用空前紧张的问题，外来锻炼人员与在校学生在场馆使用中形成了竞争。

三、我院体育场馆基本情况

上海体育学院的体育场馆介绍：风雨棚篮球场一处，共有6块场地，免费向校内学生开放。篮球馆1层，课外向学生免费开放。足球场地两块，向学生免费开放，在周末对外提供有偿开放。羽毛球馆一处，共16块场地，课外向学生与校外人员收费开放，学生1小时15元，校外人员1小时30元。周末及节假日任何人员都30元1小时。游泳馆一处，学生13元两小时，校外人员25元两小时。为便于分析，将场地分为提供有偿服务并且对外开放的收费类和仅免费向学生开放的免费类。下面从收费类场馆的定价与外来人员使用两方面分别进行分析。

四、从收费类场馆的定价方面进行分析

1.场馆有偿服务为社会人群提供了锻炼条件。体育场馆平时运营，在水电费、人工费、和日常维修费用方面支出很大，从减轻本身的经济负担与提高管理效率考虑，选择对外、对内有偿服务，这些毋庸置疑。对于外来人员而言，他们均有经济收入来源，为他们提供锻炼的便利条件，提高了这些人群生活质量，为提高社会效益做出了贡献。

2.场馆有偿服务增加学生的经济负担。对学生来说，学生是靠家庭父母提供经济来源群体，他们的生活费来自父母，用于日常生活必须开销。也就是说，学生的钱，是刚刚可以满足自身的日常生活基本开销，可供用于别的项目的钱很少，甚至没有。

3.场馆有偿服务对学生个性的体育活动喜好产生影响。由于学生对于运动项目的喜好不同，加之场馆数量有限，特别是免费场馆较少。那么，收费类的体育场馆就会对学生的爱好和参加自己所喜欢的运动的机会产生一定影响。

从表一可以看出，收费类体育场馆的供给曲线s是垂直的，这是由于场馆的数量是有限的，并且在任何定价情况下，它能提供的服务的数量即场地的数量是有限的。因为场馆提供了有偿服务，使用场馆需要付费，所以学生在场馆里活动是有成本的，那就带来了需求的价格弹性问题。学生的需求曲线d是一条平坦的向下倾斜的曲线，它的平坦是因为学生这类经济来源不充足的人群的需求价格弹性很大，他们对价格很敏感。因此价格的变动对他们选择这项活动的影响很大，也就是说，体育场馆采取收费这项措施，不管如何定价，都会影响到学生进行这项活动的行为。另一方面，采取收费措施就相当于提高了进行该运动项目的成本。在收费场馆里进行的体育活动是有替代品的，比如收费的羽毛球活动，它的替代品可能就是免费的篮球运动、免费的足球运动。那么根据经济学理论，一种商品的价格提高，消费者就会转向选择它的替代品。对于收费的羽毛球活动，其替代品因人而异，可能是免费的篮球运动或足球运动，对于学生来说，很可能会放弃去付费打羽毛球而去打篮球或者踢足球。这就对羽毛球活动在学生中的开展产生影响，不利于培养学生对各种运动的爱好，还会增加篮球场或者足球场的使用竞争，降低了学生的运动质量。

4.从外来人员的影响进行分析。对外有偿服务的高校体育场馆，有别于社会公共体育场馆的地方就是：它本应是在校学生进行体育教学、训练、业余活动的地方，而外来人员使用场馆必然会给在校学生对场馆的使用带来竞争。场馆的定价可能对学生使用体育场馆进行运动带来不小的影响，但这个价格程度对外来人员可能非常之小，即便场馆采用分类定价。因为对于外来人员而言，有稳定的工资收入，而且收入基本要高于在校学生的生活费。日常工作也很忙，锻炼的时间少，可选择锻炼的项目比较少，没有学校那么多免费的场馆资源可以利用。因此他们更愿意在下班后或其他闲暇时来到高校里的收费型对外开放场馆进行锻炼。

从表2可以看出，收费类体育场馆的供给曲线S是垂直的，而外来人员的需求曲线d是一条陡峭的向下倾斜曲线。这表明外来人员对去收费类体育场馆的价格需求弹性是缺乏弹性的。这是因为他们去收费类体育场馆进行锻炼的替代品少，他们没有很多免费的场地。并且他们的经济情况要好于在校学生，即便是专为外来人员设定的价格对他们来说也不算高。由于外来人员的价格需求曲线缺乏弹性，他们便会更多的选择去收费类体育场馆锻炼，占有了大量的场馆资源，那么这与同样要付费才能锻炼的学生产生了竞争，对在校学生的场馆使用产生了影响。

五、建议

1.正确处理体育场馆有偿运营和体育教学的关系。高校体育场馆有偿开放是在满足学校正常体育工作的基础上，运动场地的使用多以收费（消费体育）和少量的免费形式向全校教职员工、学生开放。高校体育场馆不同于社会公共体育设施，它不是完全免费为大众服务，也不是以单纯获取利润为唯一目的，它的主要任务是为高校体育教学服务。在高校体育场馆进行有偿运营时，应正确处理好体育教学与有偿运营之间的关系，既要保证正常的体育教学、训练的需要，又能满足大众对体育锻炼的需求，在满足广大群众的需求的同时弥补体育经费的不足。

2.合理安排运动场馆的开放时间。体育场馆在白天主要是保证体育专业教学训练使用，对非体育专业的学生和教职员工开放体育场馆的活动时间，一般为每天下午的17：00～22：00，每个运动项目的练习时间为90分钟（包括运动项目更换、运动场地衔接、运动器材搬运等），每周各运动项目练习2～3次不等，但必须严格遵守学校体育计划的统一安排和要求实施。运动场地设施和器材设备的管理，主要由学校体育机构的专职管理人员负责（如场地维修、场馆卫生、器材设备安全等），以确保各种运动项目能够有序地衔接、转换、运转。

六、结论

1.高校体育场馆提供有偿服务并且对外开放，虽然为更多的校外人员提供了锻炼的机会，提高了他们的生活质量，为提高社会效益做出了贡献，但不可避免地对在校学生的体育锻炼产生了影响。

2.减少了学生参加自己喜欢的体育活动的机会，影响了各类体育活动的广泛开展，使学生能参加的体育活动项目有所减少。

3.免费场地的使用竞争变大，给使用免费场地进行自己喜欢的运动项目的学生的活动质量带来了影响。

参考文献：

[1]顾冬梅.高校体育场馆专业化管理模式探讨[J].武汉体育学院学报，2005，39（4）.

[2]李敏，龚云，李育聪.高校体育资源的有偿共享对大学生参加体育消费带来的负面影响及解决方案[J].经济研究导刊，2010，（22）.

需求价格弹性范文第4篇

关键词：需求价格弹性；需求收入弹性；回归模型；居民；手机消费

中图分类号：F123.9 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2012）15-0189-05

随着中国经济持续稳定的增长和人民生活水平的不断提高，手机已经普遍成为人们的通讯工具之一。与此同时，由于现代通信技术的迅猛发展和手机功能、造型的日新月异，当今手机行业和手机市场的竞争显得尤为激烈，而中国又是一个人口大国，是手机消费的一个庞大市场，因此我们有必要对手机市场进行分析。为了使得我们的讨论能够具体翔实，我们以江苏省居民近几年的手机消费为例，并且侧重针对消费者的需求价格弹性与消费者的需求收入弹性进行较为深入的研究，本文所运用的数据是根据《江苏省统计年鉴》以及相关统计计算得到的．

一、一般的需求弹性模型

需求弹性是测量一种商品的市场需求对于其影响因素变化所作出反应的敏感程度。需求弹性包括需求的价格弹性、需求的收入弹性、需求的交叉弹性以及需求的预期弹性等。商品的需求弹性能在一定程度上反映该商品的市场需求变化的特点或趋势，当弹性小于1时，称需求是缺乏弹性的，即需求量变动的幅度小于影响因素（如价格或者收入等）变动的幅度；当弹性大于1时，称需求是富有弹性的，即需求量变动的幅度大于影响因素（如价格或者收入等）变动的幅度。

需求的收入弹性是表示需求的相对变动与收入的相对变动的比值，用来表示某种商品的需求量对于消费者收入变动的反映程度或敏感程度，我们通常用需求收入弹性系数来表示。以em表示需求的收入弹性系数，I和ΔI分别表示收入和收入的变动量，Q和ΔQ分别表示需求量和需求的变动量，那么需求收入弹性系数的一般表达式为：

em=

需求的价格弹性是表示需求的相对变动与价格的相对变动的比值，用来衡量某种商品的需求量对于该商品价格变动的反映程度或敏感程度，我们通常用需求价格弹性系数来表示。以ed表示需求的价格弹性系数，P和ΔP分别表示价格和价格的变动量，Q和ΔQ分别表示需求量和需求的变动量，那么需求价格弹性系数的一般表达式为：

ed=

假设需求函数为Q=Q（X），则相应的需求弹性可表示为微分形式E=，即dQ/Q=EdX/X，两边积分得dQ/Q=

EdX/X，从而得：

lnQ=lnK+ElnX

也即Q＝KXE

其中，Q为需求量，X为影响因素（如价格或者收入等），E为需求弹性系数[5]。

进一步地，我们再添加一个随机项e，得到一般商品的需求弹性的基本模型为：

lnQ=lnK+ElnX+e

二、手机消费的需求收入弹性

我们建立如下模型

ln（Yi）=α+βln（Xi）+e

（1）

其中，Yi为i期的需求量（人均手机年购买量），Xi为i期的年人均收入，系数β就是需求的收入弹性系数em，e为随机项（模型中不考虑消费价格的影响）。

根据相关统计资料显示的代表江苏省居民手机消费总特征的时间序列数据（见下页表1），我们计算出相应年份影响该省农村及城镇居民手机购买相关因子的时间序列数据（见下页表2）。

根据表2的相关数据，利用需求收入弹性模型（2），我们得出结果（如表3所示）。

从上页表3中可以看出，江苏省农村居民手机消费的需求收入弹性为e1m=3.194，而城镇居民的手机消费的需求收入弹性为e2m=1.548.也就是说，居民的现期收入每增加1%，农村居民和城镇居民对手机的需求量分别增加3．194%和1．548%，而且和都大于1，这说明居民手机的消费对于收入是富有弹性的，也即江苏省居民手机消费量的变动幅度大于收入的变化幅度，并且农村居民手机消费的需求收入弹性大于城镇居民的手机消费的需求收入弹性。

三、手机消费的需求价格弹性

我们建立如下模型：

ln（Yj）=α+βln（Xj）+e （2）

其中，Yj是j期需求量（人均手机的年消费量），Xj是j期的手机的价格指数，β就是需求的价格弹性，e为随机项（模型中不考虑消费者收入对消费量的影响）。

我们利用需求价格弹性模型（2），首先就江苏省居民手机消费总量做出一个拟合，拟合结果为：ln（Yj）=41.193-7.280ln（Xj），可以看出手机的需求价格弹性是大于1的。其次，再分别对农村居民和城镇居民的手机需求量进行拟合，得到结果（如表4所示）。

从表4中可以看出，农村居民手机消费的需求价格弹性系数是e1d=-8.310，而城镇居民手机消费的需求价格弹性系数是e2d=-5.536。显然，e1d和e2d的绝对值都大于1，这说明居民手机的消费对于价格是富有弹性，也即江苏省居民手机消费量变动的幅度大于价格变化的幅度，并且江苏省农村居民手机消费的需求价格弹性大于城镇居民的手机消费的需求价格弹性，这与需求价格弹性的结果一致。

四、收入、价格双因素的回归分析

事实上，居民的手机消费既受收入的影响也受价格的影响，于是我们同时考虑居民实际消费水平（Xi）和手机价格因素（Xj）与人均手机消费量（Yj）之间的关系。我们运用如下模型进行拟合：

需求价格弹性范文第5篇

〔关键词〕商品住宅市场；投资需求主导；消费主导；价格弹性；收入弹性；预期弹性；收益弹性

〔中图分类号〕F29335〔文献标识码〕A〔文章编号〕1000-4769（2013）04-0027-05

一、房地产供求价格弹性变化的理论分析

房地产属于一种特殊的耐用商品，由于既可以满足人们的居住需要而具有普通商品的使用功能，也由于紧密联系着土地这一稀缺性资源而具有投资功能。房地产商品的双重属性使得住宅同时具有消费品和投资品的特征，其价格既与供求关系、开发成本、产品质量等相关，也与消费者预期、投资回报率高低相关。因此，住宅均衡价格是由房地产空间市场（作为消费品所处的商品市场）和资本市场共同作用形成的，〔1〕供求曲线形状也有别于一般消费品，且在房价走势的不同发展阶段，两个商品属替起主导作用，需求价格弹性和供给价格弹性不断地发生变化，影响价格走势的主要因素也各有不同。（见图1）

在A阶段，供给弹性为正，曲线向右上方倾斜，供给量随价格上涨而增加；需求弹性为负，曲线向右下方倾斜，需求量随价格上涨而减少，两者相交于点（P1、Q1），并形成市场均衡状态一。此时房地产的消费品属性起主导作用，供求曲线表现与普通商品一致。

在B阶段，供给弹性为负，曲线向右下方倾斜，供给量随价格上涨而减少，需求弹性为正，曲线向右上方倾斜，需求量随价格上涨而增加，两者相交于点（P2、Q2），并形成市场均衡状态二。此时随着房价上涨，市场出现囤地、捂盘惜售等人为减少有效供给量的情况，需求方在买涨不买落心理作用下，积极入市，房地产的投资属性起主导作用，供求曲线表现与投资品一致。

在C阶段，供给弹性再转为正，曲线向右上方倾斜，供给量随价格上涨而增加，需求弹性再转为负，曲线向右下方倾斜，需求量随价格上涨而减少，两者相交于点（P3、Q3），并形成市场均衡状态三。

由此得出，在不同阶段，房地产市场是由消费心理主导还是投资心理主导，其供求曲线的形状是不同的，均衡价格也不是唯一的。

我们通过图2房地产市场供求变化对价格的影响进行说明。假设初始阶段，需求曲线为D1，供给曲线为S1，两者相交于（P0，Q0），P0为均衡价格。随着收入的增加，需求曲线向右上方移动到D2，由于供给往往落后于需求，因此供给曲线移动存在一定滞后期，需求曲线D2与供给曲线S1相交，形成新的均衡价格P1，此时，房地产市场与普通消费品市场一致。当市场价格超过投资线时，投资需求大量进入市场，需求曲线再向右移动到D3，供给有所增加，同时向右移动到S2，两者在投资线上方相交于（P2，Q2）和（P3，Q3）。此间，需求量会随着价格上涨而增加（追涨），也会随着价格升高而减少（逢高减仓）；供给量会随着价格上涨而减少（捂盘），也会随着价格升高而增加（出货），价格随之在P2和P3之间往复移动。受房地产市场高额利润刺激，其他产业资金继续进入房地产行业，供给曲线继续向右移动到S3，此时受真实居住需求和收入约束，需求增长的潜力有限，且随着价格上涨，风险增加，投资需求下降，需求曲线反而向左移动到D4，这时房地产市场出现供给过剩，供求曲线相交于（P4，Q4）点，房价大幅下跌。

二、商品住宅需求弹性的动态分析

近年来，我国房地产市场由于受到经济改革、政策变化以及其他外部因素变化的影响，〔2〕住宅市场结构也在发生变化，采用固定参数模型无法表现这种结构性变化，因此，本文利用状态空间模型构造变参数模型，〔3〕进行住宅需求弹性的动态分析。

量测方程：yt=Ztαt+dt+utt=1，2，…，T

状态方程：αt=Ttαt-1+εt

其中，yt表示被解释变量，Zt表示有随机系数的解释变量矩阵，αt是随机系数向量，也称作可变参数。dt表示常数向量矩阵，ut是均值为0，协方差矩阵为Ht的不相关干扰项。在状态方程中，假设可变参数αt服从一阶马尔科夫过程，εt表示均值为0，协方差矩阵为Qt的不相关扰动项，且ut和εt相互独立，均服从正态分布。

按照经济学理论，商品住宅作为一般商品，其满足消费者居住效用的消费需求变化受到收入和价格等因素的影响，即可以写为

X=aPbxIc（1）

写成对数形式为

logX=loga+blogPx+clogI （2）

其中，X表示商品住宅需求量，P表示价格，I表示收入，b为价格需求弹性η，c为收入弹性ε。

由于商品住宅具有消费品和投资品双重属性，因此，商品住宅需求中，除消费需求外，还存在投资需求。与消费需求类似，投资需求也会受到价格和收入的影响，此外，其需求变化主要受到投资者对后市的预期以及商品住宅投资收益的影响。〔4〕商品住宅投资收益大致可以分为两个方面：一是住宅所有者从住宅使用过程中得到的收益，这时假设资本无残值；二是住宅所有者预期价格变化导致的资本的变化。从第一个方面而言，可以看作是一个工厂设备投资回收的过程，只要每月住宅出租的租金回报率高于同期存款或贷款利率即有利可图，投资者就会进行住宅投资。但从当期我国实际情况看，住宅租售比极低。调查显示，近年来我国大中城市平均住宅租售比在350左右，一线城市租售比超过450，出租房屋投资收益率持续接近或低于存贷款利率水平，而同期商品住宅销售面积仍保持较快增长，因此可以认为这方面投资收益的变化对住宅需求的变化影响较小。从第二个方面而言，根据投资正反馈机制，住宅投资收益与前一期的收益相关，即受到前一期价格增长率的影响，在预期价格上涨的情况下，前一期价格增长率大于同期存贷款利率水平，投资者会认为有利可图从而投资。

因此，综合消费需求和投资需求，住宅需求函数可以表示为

logX=loga+blogPx+clogI+dlogE+elogY（3）

其中，E表示价格预期，Y表示投资收益，d表示预期需求弹性，e表示收益需求弹性。

我们以（3）式构建我国商品住宅需求弹性状态空间模型，因变量选取我国住宅销售面积sale，解释变量选择商品住宅销售价格price，城镇居民人均可支配收入disp，央行储户价格预期调查指数expect，住宅投资收益income，为避免对负数取对数，住宅投资收益income以商品住宅价格增长率与同期贷款利率的比值表示。在构建模型前，首先利用环比数据对季度同比数据进行定基化处理，基期选择为2004年1季度，利用X-12方法去掉季节因素。样本选择2004年1季度至2012年4季度，得到如下模型：

量测方程：

logsalet=blogpricet+clogdispt+dlogexpcett+elogincomet-1

状态方程：

bt=bt-1

ct=ct-1

dt=dt-1

et=et-1

其中，bt，ct，dt，et分别为各时期销售面积对销售价格、可支配收入、价格预期和投资收益的敏感程度序列。图3、4、5、6分别显示了它们在2004-2012年的动态变化过程。如图所示，在近十年时间里，前期四种弹性波动幅度较大，但2010年后逐渐平稳，其中价格需求弹性为正数，数值在0-14之间，2010年后稳定在05左右；收入需求弹性也为正，数值在03-13之间，2010年后稳定在05左右；价格预期弹性波动幅度最大，数值在-15-15之间，2010年后稳定在03左右；投资收益需求弹性波动幅度最小，数值在0-09之间，2010年后稳定在04左右。

图3显示了近十年我国商品住宅价格需求弹性变化，其走势特点说明：（1）近十年我国商品住宅价格需求弹性为正，与一般消费品价格需求弹性为负的理论相悖，体现了住宅同时具有消费品和投资品特征的双重属性，验证了前文对住宅商品价格与需求关系的分析结果。结合前文分析，表明当前我国商品住宅市场以投资需求为主导，需求不仅不会因价格上涨而下降，反而会上升，市场表现为追涨，价格需求曲线体现为投资品特征；其弹性数值由大到小的变化，表明当前住宅价格已突破投资线，正处于投资线和风险线之间的相对平缓位置。（2）价格需求弹性走势的变化，契合了我国住房市场的发展过程和政策调控影响效果。2004年价格需求弹性数值较大，最高达到14，说明当时价格上涨1%，需求将增加14%，而当时正是“温州炒房团”进入全国各大城市炒房的高峰期；随着2005年3月国办“国八条”，价格弹性大幅回落，至2004年4季度，价格弹性数值接近0，虽然国家随后陆续出台了一系列调控政策，但价格弹性并未由正转负，投资品特征仍主导着商品住宅市场，且由于调控政策效果不理想，市场形成了较强的价格持续上涨预期，价格弹性也维持在较低位置，表明此时购买者受当前价格变化的影响较小，也较符合部分对价格不敏感的高收入者不断充斥到住房市场投资中的现实。2008年，国家为抵御全球金融危机影响，实施扩张性货币和财政政策，从2008年4季度开始，价格弹性出现较大幅度反弹，2009年达到区间高点，这与2009年房地产市场需求大幅爆发相符合。2010年国家出台“限购”、“限贷”政策，价格弹性也略有回落，但随着地方政府调控力度放松，2012年底回升到05左右。

我国商品住宅收入需求弹性如图4所示。从收入弹性变化看，2005年2季度达到最大值126，但超过1的时间较短，仅有2个季度，收入弹性多数时间低于1，即收入增长1%，房屋销售面积增加幅度不到1%，这表明当前我国收入增长对住房需求的影响较小，且有降低的趋势。主要原因，一是近十年来居民平均收入增长幅度远低于住房价格增长幅度，刚需购房者购房主要依靠财富的代际转移，而改善型购房者和投资型购房者由于有一定经济基础，其收入增加对购买住房的需求满足所起作用较为有限；二是由于当前社会保障制度不健全，尤其是预期医疗和教育支出较大，使得预防性储蓄比例提高，造成收入需求弹性降低。

图5显示了商品住宅预期价格弹性的动态变化。在多数时间内，价格预期弹性大于1，表明价格预期对房屋销售面积具有正反馈作用，这符合我们理论上的判断，但在2005年左右，价格预期弹性反而为负，即预期价格上涨，反而会使房屋销售面积下降，有些不合常理。但分析来看，2005年是国家开始对住房市场采取宏观调控措施的第一年，市场对调控的效果还抱有较大希望。价格预期上涨，使得购房者担心政府会采取更为严厉的调控措施，因而出现价格预期与房屋销售面积负相关的情况。但由于政府后续出台的新调控政策对住房价格的影响效果逐步递减，价格预期弹性也由负转正，并在2006年和2009年超过1，显示当时价格预期对需求的强大拉动作用。

商品住宅投资收益需求弹性动态变化如图6所示。除2004年2季度投资收益弹性近似于0外，其他时期，收益弹性均为正，而其发生较大波动的时期如2004年、2006年和2009年都与当时的市场氛围和政策变化紧密相连。2004年正是楼市投机资本大量进入市场的时期，投资收益弹性相对较高，在2005年国家开始第一轮调控后有所回落，但在2006年投资收益弹性再次回升；2009年初，受国家经济刺激政策影响，投资收益弹性又一次出现升高，而在2010年“限购”措施出台后，弹性略有回落。总体来看，由于近十年房价始终处于上涨过程，并未出现较大幅度的下跌，投资收益也始终大于1，使投资形成了较为稳定的投资预期，因此除个别时段外，投资收益弹性相对较为稳定。加之当前我国投资渠道较为狭窄，实体经济经营负担较重，住房投资成为部分民间资本重要甚至唯一的稳定投资渠道，即便房价租售比持续下降也未影响居民住房投资的热情，投资收益弹性也较低。

图6商品住宅投资收益弹性动态变化

三、结论与建议

从对影响需求变化因素的弹性变化分析来看，当前我国商品住宅市场表现为投资需求主导的特征，当期价格、人均可支配收入、价格预期以及投资收益对商品住宅需求具有正反馈作用。从影响需求的各因素的影响力看，收入、价格和投资（价格预期与投资收益之和）对需求的影响不相上下，各占三分之一，且在2010年后弹性均较小，任一单一因素的调控政策均不会对整体需求产生较大影响，这也是国家屡次采取调控措施效果不理想的原因所在。就近十年各项需求弹性的变化来看，弹性较大的时期多出现在2005年前后，即国家刚开始对住房市场采取调控政策时，其时由于市场对后市走向不明朗，造成弹性数值较大，进而使政策产生的效果也相对较为明显；后期由于调控政策实施效果不理想，调控政策效应递减，各项弹性也逐渐下降。

建议在今后的住房调控中实行综合调控和多管齐下策略，并从以下几个方面着手。

1.严格落实各项调控政策，强化政策的严肃性和公信力。可以考虑与业绩考核及中央财政转移支付挂钩，加强对地方政府执行调控政策的督导，恢复民众对政府调控政策的信心，唯有如此国家政策实施才能取得成效。

2.改变住房市场投资主导的现状，弱化住房的投资属性，从外部着手，实施产业政策调整，鼓励民营资本更多地进入其他产业，尤其是当前被国有资本垄断的暴利行业，既可以增加这些行业的企业竞争力，也可以拓宽民间资金投资渠道，使住房市场去投资化，更好地起到满足广大居民居住的需要。

3.针对投资收益对住房投资性需求影响较大的情况，在加强全国城镇家庭住房信息联网，全面掌握家庭拥有住房信息的条件下，实施差别化住房信贷政策，大幅提高拥有2套以上家庭住房的贷款利率；研究出台住房持有环节税，对拥有2套以上住房及人均住宅面积过大的家庭超面积住房征税，压缩住房投资收益空间；研究建立住房开发产业基金制度，引导民间资本由需求方转为供给方。

4.加强舆论引导。舆论引导及市场预期同房地产市场走势关系密切，有关部门应全面、正确、及时地相关市场信息。主流媒体要加强正面报道，引导房地产开发企业顺应市场，以合理价格促进销售，引导购房者正确判断市场，理性购房。

5.在住房供给无法大幅增长的情况下，应进一步加大保障房建设，调整住房供给结构；清理房地产相关税费，减少审批环节，降低开发和交易成本；规范住房市场交易秩序，严格查处捂盘惜售行为，加大有效供给。

〔参考文献〕

〔1〕孙继伟.论投资品对经济危机的诱发与加剧作用〔J〕.审计与经济研究，2009，（3）.

〔2〕王金明，高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析〔J〕.中国软科学，2004，（4）.