景区规划项目概况范文第1篇

【关键词】总体规划；概念规划；设计

0.引言

我国计划经济发展体制下建立起来的传统城市规划编制模式即：区域规划――城镇体系规划――城市总体规划――分区规划――详细规划。这种模式对于我国改革开放以来的城市建设和城市发展起到了很大的作用，但是相对于现如今我国经济社会发展的速度与形势，显然传城市规划模式已经力不从心，制约着城市规划发展和管理。而概念规划作为一种新型的城市规划类型，以其更加灵活、富有弹性、以目的为导向、淡化时间期限等特性，在中国的当下应运而生，因此具有很强的适应性。

根据我国现行的规划设计分类，从总体规划、分区规划到详细规划，概念规划设计在其各个层面均可体现。本文主要针对城市周边的组团，即城市分区层面的概念规划进行研究。

1.概念规划设计研究

1.1研究目的与适用对象

城市分区级概念规划，其研究目的是站在城市整体角度，以城市总体规划为依据，研究土地开发，挖掘用地及周边环境的核心竞争力，结合自身要素，形成适合项目的设计理念，以前瞻性的视角引导用地开发。

研究对象主要以城市的片区或城市组团为主，一般情况，这个级别的城市用地的功能定位、具体布局尚不明确，需要对其未来的发展方向有明确的研究。

1.2规划原则

规划原则是规划设计过程中应该遵循的准则。其主要内容包括：

（1）前瞻性原则：是以未来的角度研判项目的发展，通过对自身各因素的分析，对规划用地的未来发展作出创新性判断。

（2）合理性原则：准确定位，合理布局，根据自身条件及特点对用地进行合理定位，建立相对明确的功能分区，合理设置各项功能。

（3）可操作性原则：充分了解并研究用地的现状情况，在保证统一规划设计的前提下，注重项目的合理性与可行性。

以上原则是概念规划所注重的规划设计准则，其并非空洞无内涵，是我们完成规划设计的技术底线。

1.3成果表达

概念规划的成果，一般包含规划文本和规划图集。规划文本是对项目的前期研究分析、规划理念与目标、空间布局、各项设施建设、开发建议等详细阐述；而规划图集是规划意图的图面化、概念化表达，强化概念，弱化细节。

1.4运作形式与组织操作

概念规划设计运作形式一般都是邀请多家设计单位共同参与编制，最后通过专家评审出最优方案，其目的是多家设计单位可以提供多种的设计思路，实现设计理念的交叉互补。另外也可以只邀请一家编制单位对项目进行编制，甲方可以根据自身的实际情况选择。

概念规划的组织操作，通常情况下是甲方下达设计任务书，编制单位根据设计任务书完成概念规划的成果。其中设计任务书中的设计内容和设计要求是项目能否达到其期望值的主要因素，组织编制单位需予以明确并体现一定的高度。

2.案例介绍――调兵山市锁龙沟发展总体规划

2.1项目概况

调兵山市，原称铁法市，位于辽宁省北部，铁岭和法库之间，行政辖属于铁岭市。它西依绵绵燕山，东瞰浩瀚的辽北平原，是融入东北各民族起源发展的过程中不可缺少的发祥地之一，是一个多民族源流的集散地，在长久的历史发展中孕育了丰厚的特色文化，其中以金文化最具代表性。

自十七大以来，国家在积极发展文化产业，激发全民族文化的创造力。调兵山市历史文化浓郁，自身特色明显，在国家文化产业振兴规划的积极引导下，极力发展自身的文化产业，促进地方经济发展。

项目地位于调兵山市市区的西南侧，规划用地面积5平方公里。用地地处山区，属于石质低山丘陵地貌，规划范围内地形变化较大，地势总体上两侧高中间低。规划用地紧邻城区，区位及交通优势明显。

规划设计要求：充分研究现状条件，深入挖掘辽金文化特色，合理布局用地功能，完善道路交通体系，营造富有特色的空间环境。

2.2规划原则、理念及布局

2.2.1规划原则

生态自然原则：充分体现生态理念，以保护为前提，以建设辽金历史文化体验、自然山水娱乐休闲旅游渡假区为规划目标，尊重自然与人文环境，合理开发和利用原有资源，使一切人工设计都融汇在自然环境之中。

特色原则：通过特色功能分区、景观环境塑造、慢行系统设计以及休闲空间的创建，打造人与自然和谐共融的旅游度假区及宽松、温馨、幽雅的休闲空间，强化空间多样性与感染力。

合理原则：准确定位，合理布局，根据需要及特点对地块的用地性质进行合理定位，建立相对明确的功能分区，合理设置各项功能，满足游客的使用需求，做到结构明晰、用地合理，并为以后的发展需要留有余地。

可操作原则：加强规划设计的弹性，在保证统一规划设计的前提下便于分期实施和经营。提供合理、可行、便于操作的开发计划，将可持续发展的指导思想贯穿于规划设计和景观设计之中，便于循序渐进，滚动开发，适应市场的变化。

2.2.2规划理念

体现地缘特征，充分挖掘辽金文化的人文资源和当地良好的自然资源，强调山水和谐，天人合一的自然性，打造亦农亦游、亦居亦商的空间发展大格局，并在山谷中享受回归自然的、体验人文文化的休闲生活方式。

2.2.3空间布局规划

①规划结构：可概括为“一带、两心、五区、十二景点”

一带：是指以现有的水系作为生态脉络贯穿整个景区，形成一条环境优美的滨水景观带。

两心：是指景区主入口的服务接待中心和滨临调兵山大街商业服务中心。

五区：是指根据现状用地特点，结合未来发展需要，规划形成五个功能区。分别是：

a居住生活区；b综合服务区；c户外活动区；d农业观光体验区；e金文化体验区。

十二景点：规划景点的布置，主要依托现有自然资源和历史人文资源，在此基础上通过丰富的规划设计手法打造金文化历史体验感较强、互动性较好的旅游景点。

②功能分区：

居住生活区：是以原有居民点以及小树林拆迁安置而形成的居民生活区。

综合服务区：是以游客接待服务、金文化展示、商业服务为主的综合服务区。

户外活动区：是以戏雪场、相关配套服务设施为主的功能区。

农业观光体验区：是以水果、蔬菜采摘、森林住宿体验为主要功能的区域。

金文化体验区：是以萧条孤馆、拓展中心、跑马场、渔猎等金文化体验为主的功能区。 用地规划：以现状分析为基础，结合功能结构对各类用地布局进行调整及配置，明确用地增长边界、用地性质、交通骨架、景观结构、功能分区。

3.结语

目前在我国城市如此快速发展建设的大背景下，概念性规划类型的出现，是形势所向、时代所需，在现阶段的规划设计中，其重点突出、特色鲜明，必有其用武之地。同时概念性规划对我国的规划体系的完善也起到了很大的作用。 [科]

【参考文献】

[1]倪娜.浅谈城市规划设计中的概念性规划.城市建设理论研究（电子版），2012.4.

[2]项冉，谭婧婧，时静.浅谈城市概念规划.城市建设理论研究（电子版），2012.10.

[3]张睿斌，张远平.浅谈城市新中心区城市设计――以成都新都区新城中心概念规划为例.《四川建筑》，2010（3）.

景区规划项目概况范文第2篇

《关键词》园林；植物景观；规划设计；程序；方法

中图分类号：TU986文献标识码： A

引言

近年来，随着生态保护、环境改善意识的增强，风景园林师越来越多地关注和重视植物景观所带来的生态及社会效益。植物景观的规划设计是风景园林规划设计工作中的重要内容之一，其实施建设后的景观效果及产生的生态效益，俨然已经成为衡量一个风景园林作品成功与否的关键。

一、园林植物景观的发展现状分析

目前，园林植物景观在理论研究方面取得了丰硕的成果，已经形成了一套用于指导种植设计的基本原则和方法，并在此基础上产生了大量的优秀园林作品。随着我国城市化进程加快，以及新型城镇化建设的要求，现代园林景观的需求日益扩大。从规划尺度来看，现代园林建设需求的规模越来越大，从传统园林中的庭院栽植以及花坛、花境设计到现今的城市开放空间、河湖景观、湿地公园、郊野公园等。从项目类型来看，现代园林景观类型趋于综合、多样化，涉及水利工程、生态学、水土保持等学科，如雨水花园、生态修复、废弃地修复治理等。为应对现代园林景观项目在尺度、类型上的变化，植物景观应从理论及方法上作出更多的尝试和探索[1]。

二、现代园林植物景观规划设计的程序与方法分析

1、现状分析

1.1 资料收集

资料收集包括地方性城市绿地系统规划；场地所属地区的地域性植被分布；当地气象、土壤、水文、地质的基本概况；地方志中提到的古树名木以及与植物相关的典故等。

1.2 现场调研

1.2.1 现有植物资源。现状植物对于景观有着重要的影响，尤其是现状大树的利用，对园林景观风貌起着非常重要的作用。对场地内现有植物资源的调研，包括植物种类、体量。对树木的生长状况、寿命进行评估，对病虫害的敏感程度以及对养护的要求等均要做出评价。还必须对原有树木与新建筑物及道路等的关系做出精确分析，以便使这些保留下来的树木在总体设计中发挥其最大的作用及效益，并应尽可能保证其继续自然伸长。至于原有的外观美观的树木，则可在新的设计中用于构成景点。

1.2.2 地形。地形在很大程度上决定着植物种类及分布。了解场地内与植物景观有明显关联的地形情况，包括坡度、坡向、有无明显陡坡、山谷山脊分布等。

1.2.3 土壤。深入了解场地土壤类型，对制定种植计划起着十分重要的作用。根据项目情况，选择性测定土壤的理化性质，包括EC值、pH值、氮、磷、钾含量等。

1.2.4 水文。需了解场地内水源的位置及容量；水源流动方向和流域面积；维系植物生长的水质情况；年度洪水循环周期及洪水水位等。这些将直接影响到植物种类的选择。

1.3 周边考察。除了要熟知场地内的基本情况之外，还要了解场地所属城市的绿化用地状况，如城市绿化整体面貌、城市各类型绿地的概况以及苗圃用地的苗木情况等以便于更加准确地把握规划用地特征。现状分析是对场地解读的过程。利用人工判读结合地理信息技术，对收集到的信息进行分析，总结出营造植物景观的优势和限制性条件[2]。

2、概念规划

2.1 植物景观空间规划

现代大尺度风景园林中，植物景观占有较大比重，一般性公园70%以上的陆地面积是绿化用地。因此，植物景观的空间布局结构对项目的成败起到至关重要的作用。构成植物景观的空间类型多样，尺度变化的范围也较大。在概念及详细规划阶段，以宏观尺度的空间疏密分布及其序列为植物景观空间规划的重点。空间疏密主要是指植物覆盖地表的程度，一般分为密林、疏林和疏林草地3类。随着现代风景园林规划尺度的增大，需求的功能越来越多，植物景观空间类型可进一步丰富、细化，以便更好地把控整个项目的植物景观基调。

2.2 植物景观特色规划

植物景观特色规划是丰富植物景观内容的关键。其内容包括在了解场地功能定位的基础上，结合现状分析，在适宜地段营造适宜的植物景观，构建植物景观特色分区，确定分区基调树种。植物景观特色分区是植物景观的立意表达，各特色分区之间有主次之分，同时也是一个有序的整体。在面对大尺度风景园林规划项目时，植物景观的分区规划是指导植物景观深化设计工作的有效手法之一。

2.3 植物景观时序规划

植物景观的时序变化是不同于其他景观要素的独特之处。时序变化包括日变化和年变化。日变化主要体现在小尺度空间内。在概念及详细规划阶段，植物景观的年周期变化是规划重点，包括季相变化和近、远景规划。将植物不同的季相景观统筹在园林空间中，通过植物不同的季相景观特征强化空间中的时序性。植物景观季相规划要与植物景观特色分区相结合，不同的特色主题对应不同的季相变化。植物景观远景规划，一般选择20年或50年作为调整节点。根据植物预期的生长速度和变化速度，对目前的植物规划提出调整建议，进行远景规划。

2.4 植物景观色彩规划

色彩是对植物景观欣赏最直接、最敏感的内容。在植物景观营造中，色彩不仅可以使植物景观变得更有趣，而且还可以引起人们的情绪变化。植物景观色彩规划从宏观层面确定植物色彩的基调及布局，明确植物景观主题立意。

2.5 植物群落结构规划

植物群落是植物景观构成的基本单元。乔灌草复层混交的自然式群落结构形式的应用越来越广泛。受功能及植物景观立意需求的影响，植物群落结构形式趋于多样化，包含乔木单层结构；草本地被单层结构；乔木与草本地被、灌木与草本地被的2层结构以及乔灌草复层结构。在概念及详细规划阶段，应从宏观层面梳理植物群落结构的布局，初步确定主要植物群落结构类型的分布。植物景观概念及详细规划从宏观层面把控植物景观的整体发展方向，有力地指导下一步方案设计阶段的工作[3]。

3、方案设计

方案设计是对概念规划阶段内容的调整、深化过程，需要从大尺度宏观规划层面深入到中小尺度的设计层面。这个过程需要在充分掌握、正确理解规划内容的基础上有序地展开。以植物特色分区为基础，在一个相对完整的植物群落组合单元内，针对空间构成的主要群落进行深化设计，主要包括群落的空间设计、植物材料的选择和群落的平面设计、立面设计。

4、扩初设计

初步设计是继方案设计之后的再一次深化设计，是对方案设计内容调整和细化的过程。初步设计可充分借鉴传统园林植物配置的原则和方法。初步设计确定主要植物种类、名称、位置，同时需要控制数量及株行距，并标明现状植物。在项目实践中，种植初步设计往往与方案设计阶段或施工图设计阶段相结合。

5、施工图设计

植物施工图设计是植物种植施工、工程预算、工程施工监理和验收的依据，应准确表达出种植设计的内容和意图。植物施工图设计在对方案设计(或初步设计)进行适当调整后，标明植物种类、株行距、栽植位置、栽植密度、植物规格、数量。保留植物需标明树木的名称和数量。植物施工图绘制需结合放线网格，或放线尺寸。关键植物应标明与建筑物、构筑物、道路或地上管线的距离尺寸。对于种植设计较复杂的地段，可分为乔木种植图与灌木种植图。对于需要特别说明的设计可配合植物立面图。除此之外，还需根据项目有针对性地编写种植工程说明书及植物材料表。

6、设计的现场调整

在种植施工中难免会遇到一些设计阶段无法预见的问题，这有可能会影响到最初的设计理念和景观效果，此时需要设计师快速地进行设计的现场调整，既能解决问题，又不影响预期效果。设计的现场调整是项目实施过程中非常重要的环节，是植物景观能否达到预期效果的关键。

《结束语》综上所述，随着植物景观设计在整个项目设计中所占的比例越来越大，特别是在大尺度项目中，植物景观规划设计的程序和方法就显得尤为重要。因此，采取正确、合理的设计原则、程序和方法，可以大幅度提高工作效能，有效地控制设计质量，保障合理的工作进度，进而更好地控制项目的实施效果。

参考文献：

[1]钱潇冰.植物景观设计表现方法研究[D].浙江农林大学,2012.

景区规划项目概况范文第3篇

[关键词] 控制性详细规划；体系；指引性

The Investigation for the process of the regulatory planning ，based on the concept plan and the urban design

――Using the alteration of regulatory planning for the HongLing district in wuzhou city as an excemple

Pan Feng ,Wei Minhui

Abstract：We aim at establishing different types of land-use funtion and indices, and formulating urban design guidelines for related urban planning areas. In order to set up this regulatory planning administration guidance, this formulation and control process should be led by concept plan firstly, and fully supported by urban design. It is expected to collectively build up an urban planning and development integration system, which is guided by concept plan, supported by urban design and in accordance with regulatory planning simultaneously.

Keyword： Rregulatory planning Systerm Guidance

1. 前言

当前我国处于城市化的高速阶段，城市建设尤其是新城区开发建设的规模及速度都在增加。随着城市经济社会的快速发展，各地城市都在大规模编制控制性详细规划，引导和调控城市建设。

控制性详细规划，作为城市具体建设的法定依据及有效的控制和城市有序建设的引导依据，如何更好的得到编制及执行，使之衔接各层次规划内容，既能落实上层次规划的实施，又能指导下层次规划的设计及落实，将是我们规划者的重要思考问题之一。

本文通过对现行控制性详细规划的编制过程中存在问题的分析，以《梧州市红岭新区控制性详细规划调整》为例，阐述我们所提出的结合发展策略规划、城市设计的控制性详细规划编制方法。

2. 现行控规存在问题

2.1 市场的针对性不足

目前控规的编制指引只偏重于成果的制定要求，并没有对控规编制的前提、目标等提出任何建议或要求。因此造成了控规的编制基本上是总规的地块指标化表达，并没有对规划范围的开发建设提出具有针对性的建议。

城市建设主体是多元的，也随着市场经济的不断发展。迫于种种压力，控规不断地调整就成了必然的结果，也是控规编制对市场的针对性不强的表现。

2.2 指标的适应性不强

由于我国控规的蓝本为美国区划法，其本身已与今天城市建设的现实情况存在着很大的差异性。主要表现为三点：地块用地性质单一；控制指标缺乏弹性；内容数字化平面化，缺乏形象。

现行控规编制过于注重平面表达，造成各类控制指标停留在纸面上，无法向大众市民地直观表达，造成市民与政府之间的沟通障碍，形成公示上的难度。另一方面，由于控规内容没有对城市公共空间、环境等要素的内容要求，现行控规缺乏相关的控制内容及表达图纸，造成城市整体的空间景观特色难以控制。

2.3管理的有效性不够

在城市快速建设的大背景下，造成城市建设无序的原因是多方面的，但其中很重要的原因是城市规划设计缺乏对城市环境、形象的整体设计，以及在此设计基础之上的土地评价与使用原则，规划设计与管理往往只注意控制用地的性质与开发强度，忽略了对城市环境、建筑形象乃至人的生活质量的考虑。即使是法定的控制指标，也由于它们与土地开发强度的完全不相关性，而无法得到规划编制人员以及规划管理人员的重视。

3. 项目解读

红岭新区规划总用地面积为717.36公顷，其原有规划和定位已无法满足梧州市委市政府提出加快梧州城市发展、提升城市定位和大力发展人造宝石产业的要求。作为梧州市“西联”和近期重点发展区域，并随着梧州火车站的通车及桂梧、南广高速公路的建设，红岭新区的重新定位和规划势在必行。

因此在对控规的分析前提下，我们提出了在结合城市设计的控规前提，增加结合发展策略规划的研究。通过政策及市场的研究分析，从整体上把握红岭新区的发展目标及方向，确定其开发建设的定位；利用城市设计针对现状进行空间研究分析，建立红岭新区的城市形象及空间形态；最终形成一套控规的法定文本，并反馈城市设计导则，更好的控制管理红岭新区的开发建设。

4.概念规划

概念规划是通过对项目的可行性、城市发展、综合市场状况、资源及SWOT等进行研究分析，对项目进行定位，确定功能组成及容量，明确发展目标，作为下一步城市设计的指导。

4.1 项目定位

通过对红岭新城的地理区位、环境资源，产业发展这些基地内部外部资源的品质分析，明确新区城功能的定位，确定红岭新区的发展方向及前景。

具体定位为：

集无烟生产、研发、观光旅游、度假旅游、商业、会展、娱乐、景观、会议、生态居住为一体的国际性宝石聚集中心和和交易中心，是中国独一无二的包容多种市场需求的“宝石之都”综合性生态新城，是梧州未来新的城市商业地标。并以此作为新区土地利用、功能布局、形态特征的依据。

4.2 功能组成

明确项目定位，并依据规划区内区位条件、基地自身的本地条件、周边产业条件等前提条件的研究，确定新区主要功能组成为：

宝石产业总部基地、时尚商务之都、高尚生态住区、高档休憩娱乐区。

并通过对各功能组成的现状市场需求，未来发展潜力，政策机遇等分析，确定个功能组成的市场容量，作为土地利用中各类用地的组成依据，并依此对城市空间进行初步划分，为后续城市设计中空间形态设计提供依据。

5.城市设计

城市设计依据上述发展策略所制定的各设计要素及目标，针对地块现状实际情况，以用地调整为媒介，适当调整新区空间组成，整合交通体系，并提升整体空间景观。并制定初步的城市设计导则概要，确定街区、建筑、公共空间的的控制意向，为下一步具体的控规调整的指导性意见，增强控规调整后的管理性及可操作性。

5.1空间结构规划

本次规划承接发展策略规划中提出的理念，依据确定的功能组成及其容量，结合现状情况，提出“一轴、两核、五片区”的空间规划结构。并以此作为根据对控规中土地利用进行指引设计。

“一轴”是指连接玫瑰湖与红岭、龙新片区的城市中轴，它既是片区发展的功能轴，也是通向玫瑰湖的景观轴。

“两核”分别指：位于玫瑰湖的生态核心和位于中轴线另一侧的商贸功能核心。

“五片区”分别指：位于站前大道以东、三龙大道以北直至站前快速路的新城中心片区、位于玫瑰湖区域的玫瑰湖游憩片区、位于火车站一侧的火车站片区、位于站前大道和三龙大道以东的龙新综合片区、以及三龙大道与浔江之间的滨江生活区。

6.控制性详细规划

通过前期对规划区的概念规划、城市设计，为控规调整制定了依据及指引，下一步是将前期概念规划及城市设计中的规划要点以数字化的方式，按照法定规划要求，对旧有控规进行调整与深化，整合规划区用地，优化路网结构，修正上一版控规中存在的问题。同时合理划分用地，正对不同性质用地提出相应规范及管理措施，对规划区内各地块的开发建设进行刚性和弹性的控制，有效的指导下一层次规划。

本次规划中我们深化原控规中的指标体系，结合城市设计的深入研究，使指标的制定更加合理。

6.1 地块划分及控制要求

根据城市设计中对道路、景观的调整设计，结合自然界线（如河流），在规划编制区内进行地块调整划分，将规划区划分地块。再在每个地块结合细分道路界线、自然界线、土地权属情况和出让要求，在地块内进行地块细分，并确定细分地块编码。

同时，根据城市设计中用地类别及建筑形态设计，以及城市建设殊情况（南面机场造成的规划区高度控制要求），对地块控制指标如用地性质，开发强度等进行具体的指标落实。对于有景观塑造、环境保护等特殊需要的规划景观节点、景观轴线、视廊等地区的地块，可在参考一般性要求的基础上进一步调整并确定该地块的具体控制指标值。

6.2城市设计导则

通过上述的规划分析，依据规划区的整体城市设计，我们在控规阶段提出了初步的城市设计导则体系，概述城市设计方案的总体构想，用于日后规划区内各项目及公共领域的设计建设能够得到更有效更具体的管理。

通过城市设计的形态设计、空间规划，我们依据区域位置、使用功能等要素将控制性详细规划范围划分为五个层次进行控制，包括：有机自由发展区域、较有次序的控制区域、重点控制区域、特殊使用功能控制区域、特选依据城市设计构想控制区域，对于不同区域采取不同力度的控制手段和方法。

最后，我们提出将街区控制、公共空间以及建筑设计等具体的城市设计要求落实到图纸上，作为控规的管理图纸之一，尽量使之具有一定的法律效力，更有序有效地控制管理日后具体的城市开发建设。

7.结语

在本次规划中，我们期望建立一套从概念规划到城市设计，再到控制性详细规划的整体的规划编制体系，每一层规划都是下一层规划的基础和依据，而下一层规划又可以很好地对上一层规划进行监督和反馈，能够在编制过程中适时的调整修正。既能够体现概念规划的战略性与宏观性，又能够体现城市设计的灵活性与直观性，还能够保证控规的严谨性及在后续管理中的有效性。

景区规划项目概况范文第4篇

按：房地产采划就像创作文章一样，需要有鲜明、独特的主题和统一的“中心思想”。主题是一个崴功采划的灵魂，它统车着整个房地产项目采划的创意、构想、方案、形象等等的各要素，像一根红线贯穿于整个项目采划之中，使采划的各个要素有机地组合成一个完整的采划作品。房地产采划没有主题，或有多个零散主题，或主题激农不了顾客的购买意愿，那么，采划的项目必然造脱不了失败的命运。

一、项目策划主题与主题策划

(一)项目策划主题

房地产策划主题是项目集中表达的特殊优势和独特思想，是发展商倡导的某种生活方式。特殊优势是客观具备的有利条件，其中有些是一目了然的，无需过分强调，本身就有吸引力，如区位、地段、交通、环境等；有些则是潜在的，要通过反复调研、考察、分析，才逐步明了；而发展、昭示并且淋漓尽致地渲染和表达这些潜在优势，往往会使项目独具特色。独特思想是主观创造的特殊概念个性。通过主动营造某种主题氛围，激发人们对特定生活意向的联想，使居住的物质环境变得人性化、亲情化。项目策划主题包括宏观主题和微观主题。

(二)主题策划

主题策划亦称概念设计或理念设计，是房地产策划的一项相当重要的内容，它是策划人通过房地产策划实践总结出来的一种有效方法。主题策划是房地产策划的核心，通过主题策划的贯穿和支持。可以推动房地产项目开发的全面创新。

主题策划有狭义与广义之分。狭义的主题策划是指为规划设计或建筑设计所赋予的一种创意概念；广义的主题策划是指为项目开发所赋予的总体指导思想，是贯穿项目发展始终的“灵魂”。

二、项目策划主题的作用

策划主题是项目开发理念的抽象概括。它是房地产项目开发思想、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。一个成功的策划主题，它对整个房地产开发项目具有如下的作用：

第一，策划主题能统率、贯穿项目的各个环节，使项目的各个要素围绕着中心思想展开。

房地产项目从开发到完成要经过很多环节，开发商的土地选择、规划设计、建筑工程、营销推广、物业管理、社区文化建设等行为均围绕这一中心完成，各个环节在主题概念的统率才能不偏离项目开发的中心和方向。如广州“保利花园”。它的主题是“国家康居示范工程”。为了赋予“保利花园”这一主题概念内容。规划、设计按国家康居示范工程标准进行；政府允许容积率为3，但“保利花园”降低为2．2，牺牲容积率，换来好环境。

第二，策划主题能体现项目产品的综合设计创意，使产品在文化内涵上满足人们的精神需求，在品质功能上满足人们的物质需求。

房地产产品与其他商品相比，具有物质功能复杂、精神内涵丰富的特征，特别是住宅产品更是如此。优秀的主题概念，在文化内涵上给予人们精神上的愉悦，在品质功能上给予人们舒适和满足，这是因为策划主题能体现项目产品的文化内涵、科技内涵和服务内涵。广东顺德“碧桂园”的主题概念“给你一个五星级的家”，表达客户住进去后享受星级酒店的待遇，有“宾至如归”的感受。这种感受无论在精神上还是在物质上都是相当明显的。

第三，策划主题能使项目具有区别于其它项目而展现出来的特有个性。

这种项目特有个性，无论在内容、气质上，还是在形式、手段上均独具一格，别人难于模仿。著名的例子是广州“奥林匹克花园”，它的主题概念是“运动就在家门口”，把奥林匹克精神的体育理念贯穿于项目之中。在规划布局、配套设施、社区文化等方面都与“运动”有关，最终使项目体现出人们极力追求的“健康”心理。具有独特的个性，人们无法“克隆”。

第四，策划主题能使项目在推广时易于体现项目优势，赢得买家的广泛认同。

每个项目都应有自己的项目优势。项目优势来源是多方面的，有的在建筑风格方面、有的在规划设计方面，有的在地理位置方面，有的在生态环境方面，还有的在配套实施方面。这些项目优势如果不在策划主题上体现出来，就很难引起买家注意。往往有这样的情况，一个相同项目在不同的策划人手里，项目的命运就不一样。这里除了其他原因外，一些策划人不善于用主题概念来表达项目的优势、从而导致项目滞销就是一个主要的原因。

第五，策划主题能提升房地产产品的价值。

策划主题作为概念资源，如果没有具体的内容来支撑是无价值可言的。如果它由具体的内容支撑着，就有一定的价值，这个价值就是人们所说的附加值之一。主题概念能提升房地产产品的价值，实际上就是使产品的附加值增大了。新颖、独创的主题概念，能使项目的价值高出同类项目的价值很多，但仍然很快销售出去。2001年，当人们正在为用什么创新的主题概念而绞尽脑汁时，北京的发展商用音乐理念融人楼宇而使项目大获成功。地处京郊顺义马坡的维也纳森林“音乐主题别墅”，将目标客户群定位在喜爱音乐、追求优雅生活一族，面市之初即赢得了市场的热烈响应，300多套别墅70％已经被买家预订。而在这个项目旁边也有别墅项目，销售价格和销售情况就大不如“音乐主题别墅”项目了。

三、主题策划的基本原则和要求

(一)主题概念的基本原则。

1、主题概念必须迎合市场的发展趋势和需求。

这就要求主题概念一方面要根植于买家生活中的根本需求和成长需求，另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。

2、主题概念必须立足于项目或企业的自身优势。

如果不符合项目或企业独特的优势，主题概念一定做不好。不以自身优势迎合市场，即使主题概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善，甚至很容易被别人“克隆”，而且有可能比自己做得还好。

3、主题概念要有足够的深度和广度。

主题概念的内涵有足够的深度，才能充分挖掘出源源不绝的题材以吸引买家；主题概念的外延有足够的广度，才能包容社区开发的种种要素。

4、主题概念要有独创性。

项目主题要非常独特，与众不同。如果是市场上已有的概念，就要在内容上有所突破、创新和提高，在表现形式上别具一格。

5、主题概念要有完善的支持体系。

完善、坚固的主题支持体系是主题概念能以实现的有利保证，否则在市场和竞争中，只不过是一种包装，经不起时间的考验。

(二)主题策划的基本要求

1、策划项目要运用创新或独到的思想理念。

主题策划要取得较好的策划效果，在创新的策划思想理念指导下是分不开的。房地产项目开发理念日新月异，各种新思想、新观念、新理念层出不穷，策划人要深刻领会这些理念的精髓，把握它们的实质，灵活地运用到策划实践中去。运用这些新理念的同时，还要进行筛选，把带有独到的思想理念运用好，引导主题策划的新潮流。北京“soho现代城”，运用“概念地产”理论来策划，达到了炉火纯青的地步，被广大的专家学者认为不可思议，而发展商却得到了额外的回报。

2、策划项目要领先引导消费者的需求。

主题策划不但要满足消费者的需求，而且还要引领消费者的需求。这是因为主题策划总是走在市场的最前面，发现市场的潜在需求，为项目开发成功做好思想准备。当前，在激烈竞争的市场环境下，部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味，而是努力引导市场，创造超越现有的生活需求，将自身对居住文化的理解和独特的审美品味融人房地产项目中，形成风格独特、个性鲜明的“明星楼盘”，有些甚至因其过于前卫的风格而被人归于“异类”。象用“音乐”概念作为项目的主题，真是有点不可想象。在引领消费者需求的同时，还要注重体现项目独特的功能需求，增加度身定做的空间和相应的设施，在开发理念和设计细节等各方面更深层次地体现“以人为本”的思想。

3、主题策划要善于挖掘项目的文化科技内涵。

在房地产策划中，人们往往运用“家居”、“社区”、“社会”等概念，把房地产经营提升为一个系统的文化工程，贴近生活的文化内涵。广州“翠湖山庄”，其万象翠园包罗万象，从苏州园林到美洲酒吧，从古烽火台到古罗马廊柱，一幅幅融汇中西、贯通古今的时空画卷展现在人们面前。江南园林式的“翠居”用亭台、园门、小桥流水、竹篱柴扉，勾画一幅江南风情画；会所前的龙马广场，古朴的天然石块凝结了中国传统文化的精髓；利用地下应急通道出口而建的烽火台，沧桑味十足，是孩子们发挥时空想象的乐园；流水与瀑布相映的灵泉飞瀑、秋千椅和攀爬架组成的拾趣园以及十二生肖广场等，都显现人与自然亲近的中国园林文化的妙处。

随着科技的发展，运用各个科技概念来策划项目的也为数不少，使项目呈现更加个性化的特色。在生态住宅、因特网、智能化、新科技、新材料的使用等方面，较之以往有更深层次的内涵挖掘。策划人要善于挖掘项目的文化科技内涵，使项目的民族文化精髓和科技文化理念融为一体，比翼双飞。

4、策划项目要十分注重建筑设计的理念创新。

建筑设计理念的策划创新，不仅仅是发展商塑造产品个性特征、营造独特生活氛围的有利手段，同时也具有繁荣建筑创作、促进建筑文化、改善城市景观的良好社会效益。我们知道，建筑设计是产品定型的主要阶段，这个阶段的建筑造型、建筑风格、建筑规划、平面布局以及立面效果等，很大方面影响项目的个性化和差异化。如果在这个阶段没有把握好，在施工建设的时候要修改是相当困难的，即使不计较金钱，那也很费时费力。因此，在建筑设计阶段就要考虑好建筑设计理念和策划创新问题，使产品跟上时代的要求。

5、策划项目要把握好主题概念的整合和推广。

有了独特、富于个性的策划主题后，怎么把它整合推广好也是一个不可忽视的问题。主题概念就像一条主线，把项目分区分期推出的产品珍珠串成一条项链；主题概念就是一个中心，项目开发的各个环节均围绕这一中心完成；主题概念还是一种说法，整个项目的构成、功能、风格、形象等均通过它得到合理的深入人心的阐述。因此，整合和推广好策划主题就显得格外重要。

四、房地产策划的主题系统

在策划实践中，主题概念丰富多彩，主题类型多种多样，要想把主题系统理出个头绪来很难。这里根据项目策划的具体情况，把主题系统分为两大类：即宏观主题和微观主题。

(一)宏观主题系统

宏观主题是贯穿于整个项目的中心思想，它是房地产项目开发思路、市场定位、规划设计、营销推广、物业服务等各方面的综合体现。依照房地产策划的实际情况，宏观主题系统可以从不同的类型、不同的角度来分。它的主题系统有：

1、从与房地产复合的产业来分，有教育主题、旅游主题、体育主题、it主题、科技主题、艺术(音乐)主题、商业主题、生态主题，等等。

2、从国家倡导的角度来分，有国家康居工程主题、国家科技住宅主题、国家生态社区主题，等等。

3、从生态环境的角度来分，有园林主题、山水主题、景观(市景、园景、山景、水景、海景等)主题、公园主题，等等。

4、从配套设施的角度来分，有绿化主题、会所主题、运动主题、智能化主题，等等。

5、从目标客户或职业来分，有白领主题、老龄主题、教师主题、学生主题、富豪主题，等等。

6、从概念资源来分，有五星级服务主题、身份象征主题、生活方式主题，等等。

7、其他主题，如国际主题等。

(二)微观主题系统

微观主题是在宏观主题统率下，在项目开发进行中各个环节表现出来的次中心思想。从房地产项目开发的过程看，微观主题系统包括项目前期策划和后期策划两大部分：

1、前期策划的微观主题，有目标市场主题、项目定位主题、目标客户主题、项目设计(规划设计、建筑设计、方案设计、环境设计、会所设计、样板间设计等)主题，等等。

2、后期策划的微观主题，有项目包装主题、楼盘定价主题、广告宣传主题、形象设计主题、促销活动主题，等等。

微观主题因为深度不同，在微观主题下还会有更小的主题构成。

(三)宏观主题和微观主题的关系

宏观主题和微观主题的关系是从属、依赖、支撑的关系。宏观主题统率和串连着微观主题，使微观主题在项目的各个环节中不走样；微观主题围绕着宏观主题来进行分解、阐述，从各种不同角度的主题概念来支撑着宏观主题。宏观主题和微观主题的相互统一和相互依赖，使项目的策划主题更丰满，更有说服力。

(四)单主题与多主题的策划

在具体策划实践中，一般用单主题就已经取得了很好的效果但是，策划人为了使项目主题更加丰富和饱满，运用了两个及两个以上的宏观主题来策划项目，同样取得项目的成功。

多主题的策划一般有两种形式：

1、一个主题为主，几个次副主题烘托。

项目中为主的中心主题起到主导的地位，而若干个副主题主要是起烘托的作用。这样策划的宏观主题不单调，起到了加强、丰富的作用。如在“体育运动”的中心主题下，又用“生态”副主题来强调、烘托，达到的效果就比单主题要好，而且它们联系得很紧密，中心主题、副主题都与人的“健康”有关，很能吻合购买者的心理需求。

2、多个主题齐头并进，互相补充，互相映衬。

有的项目宏观主题不是以一个为主，而是若干个主题交汇一起，共同从不同的角度、方面来互相补充、互相映衬，达到“双赢”或“多赢”的目的。顺德“碧桂园”的主题就是一个多主题策划的项目，物业服务主题(星级管理)、教育主题(国际学校)、配套主题(豪华会所)三个主题糅合一起，与项目目标客户的需求相当吻合。这些先富起来的乡镇老板们考虑最多的就是这三个方面：在外赚钱经常不在家需要完善的物业服务；小孩要继承父辈的产业需要高水平的教育；钱多了要有象样体面的地方来消费。这三个需求刚好与三大主题相一致。顺德“碧桂园”的“起死回生”就不言而喻了。

多主题的项目策划难度比较大，但做得好就会取得不同凡响的效果。从目前情况看，运用多主题的项目已经多了起来。运用多主题策划要注意几个问题：第一。要注意互补性和融合性，达到i+i>2的效果。第二，要避免主题过多、分散的倾向，善于抓住中心主题。第三，要根据项目的实际情况来确定主题的多寡，做到有的放矢。

五、主题策划的具体运作

(一)策划主题的来源与获取

要进行主题策划，就要寻找主题概念的源头，即主题概念来源于哪里?这实际上是概念的创意过程。策划主题可从以下几个方面来获取：

一是从该项目区域的文化内涵中抽象出来；二是从竞争性项目对比中挖掘出来；三是从项目自身内在素质中分析出来；四是从顾客需求中选择绎出来；六是从房地产发展的最新理念中提取出来。

广州“光大花园”在楼盘策划之初，通过两大方面来进行分析：一是问卷调查，内容是市民在目前的生活环境下最重视的是什么?反馈回来的是“身体健康”。二是找出项目现状最有价值的方面。经过深入的了解和分析，项目地块最有价值、可以大做文章的是几十棵50多年树龄的大榕树。策划人通过思想碰撞，“身体健康”与“生态环境”有关。于是，广州“光大花园”的项目主题一“大榕树下，健康人家”就应运而生。“榕树”风景成为“光大花园”发挥的绝佳题材。

(二)策划主题的提炼与确定

主题概念的素材有了以后，就要进行提炼与确定，实际上是概念创意的论证过程。在提炼与确定主题概念的时候，我们应着重考虑几个问题：

一是主题概念是否富于个性，与众不同。这是取舍主题概念的主要标准。如果达不到这个要求，宁可舍弃。也不勉强使用。

二是主题概念是否内涵丰富。易于展开，充分展现项目的优势和卖点。有些主题概念内涵狭小。展开时支持点不够，不利于主题概念的体现

三是主题概念是否符合自身情况。是否与本项目的要求相吻合，那些脱离项目实际情况的主题概念是不可取的。

四是主题概念是否迎合市场买家及目标顾客的需求，这是判断主题概念的关键所在。那些不能激起买家购买欲的主题概念，最终会断送项目的前途。

广州“光大花园”策划主题的提炼与确定很有诗情画意，通过寥寥数语，大榕树下的一幅健康人家的风景画就呈现在人们面前，视觉冲击力相当强。

(三)策划主题的支撑与体现

主题概念经提炼与确定后。就要在项目具体因素中支撑与体现出来，营造一个实现这一主题概念的支持体系，使项目主题站稳脚，不至于是空乏说教的概念。支持体系有项目选址、规划设计、营销推广和物业服务等部分。在这几部分中，重点是规划设计部分，它是主题概念支撑与体现的中心。规划设计体现了主题概念的内涵，其它方面就迎刃而解了。规划设计有环境设计、住宅设计、建筑造型设计、社区服务设计等多个方面，设计中可根据重点有所侧重，统一布局，使主题概念得到了全面的贯彻与体现。

景区规划项目概况范文第5篇

关键词：总体规划；阶段工程地质测绘与调查；地质勘察；地质分区；地质评价

中图分类号：U652 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2013）23-0084-02

1 规划区概况

该经济技术开发区为部级经济技术开发区，是一个多功能、综合型的开发区。规划区面积约30km2，目前规划区内人口主要以行政村的形式分布于区内，人口密度较低。规划区以往工程地质勘察资料相对较少，工程地质环境特征研究程度低。

以下简要介绍规划区的发展现状、土地利用现状和基础设施现状，规划区的功能定位、发展策略、发展规模等总体部署的规划设想。

2 勘察方法及勘察工作布置

（1）充分搜集整理、分析研究在规划区及附近已有的资料、文献；调查了解当地的工程建设经验，并根据现有资料对本次规划勘察的工作做出指导性的计划。

（2）遥感影像判释的目的是指导野外工程地质调查路线的选择，合理安排野外工作，减少工作量，提高工程地质勘察资料质量。本次采用卫星图像，可解译程度良好，解译标志明显稳定，能辨别出绝大部分的地貌、地质及水文地质细节。

结合1∶10000地形图和卫星图像，确定规划区的范围和卫星图的成像比例等。在对卫星图像在解译过程中，按“先主后次，先大后小，从易到难”的顺序，反复解译辨认，对重点部分仔细研究。外业工作中对有疑问的地质体进行调查验证，对地层、岩性、地质构造线进行复核。划分主要地貌单元、成因类型、地貌形态及其与地质构造、地层岩性、地下水分布的关系；地质构造基本轮廓、新构造形迹、线性构造的位置及走向判释各种水文地质现象：泉点、泉群及地下水溢出带、古河道的位置，圈定地表水体的范围，分析水系发育特征。

（3）工程地质测绘野外工作底图采用比例尺为1∶5000的地形图，能满足工作精度要求。手持GPS定位，罗盘定向，室内资料整理工作依据坐标在数字化地形图上直接定位，减少了人为因素造成的误差。野外着重调查了解规划区内地形地貌、地层岩性、地质构造、水文地质条件、不良地质现象，观测点充分利用人工及天然剖面，工作别注意了微地貌形态分布及人工地貌调查与了解。

（4）为综合评价场地地基土的性状及提供各层土的岩土工程技术参数，采用工程地质钻探、原位测试（包括静力触探试验、标准贯入试验、波速测试）与室内土工、水质全分析相结合的勘察方法。

（5）资料整理是提高工程地质勘察成果质量的重要环节。其任务是将获得的众多的原始资料进行系统全面的综合整理、分析研究和数理统计等，对规划区进行工程地质分区和评价，编制成果图件和工程地质勘察报告。

（6）勘察工作量布置原则及其依据：本次工程地质勘察工作共布置了13条勘探线，勘探线的布置首先考虑地貌因素，按方格网布置，尽可能垂直于地貌单元边界线、地质构造线及地层界线。勘探线距、点距按大城市的卫星城市Ⅱ类场地进行布置，线距不大于800m，点距400～600m。控制性勘探点孔深30.0m，一般性勘探点孔深15.0m。

3 规划区的地理和地质环境特征概述

（1）规划区的历史地理简况：规划区的历史地理（自然地理及经济地理）简况，城址及河岸变迁，暗埋的河、湖、沟、坑的分布及其演变的论述。

（2）地形地貌特征：包含区域地形地貌、规划区的总体地势特征、各地段地形坡度、切割强度，划分各区地貌单元，描述各地貌单元的特征。

（3）水文：包含规划区内河流、湖、坑、塘等水体的分布位置、水体面积、水深等水文特征。

（4）气候、气象要素。

（5）区域地质简况：区域内出露的新近系、第四系岩性特征，区域地震、主要断裂构造新构造特征。

（6）规划区第四纪地质、地貌的概述：描述工程环境条件、划分工程地质分区，对各区第四纪地质地貌进行概述。本次将规划区场地分为：泛滥平原（Ⅰ区，面积约8.6km2）和冲洪积平原（Ⅱ1、Ⅱ2、Ⅱ3、Ⅱ4区），其中Ⅱ1区为有少量风积砂丘分布亚区，面积约6.5km2；Ⅱ2区为有波状风积砂丘分布亚区，面积约4.8km2；Ⅱ3区为无风积砂丘分布亚区，面积约6.4km2；Ⅱ4区为垄岗砂地亚区，面积约3.7km2。

（7）规划区各场地地层特征：对各分区内地层结构、物理力学性质指标、原位测试成果（标准贯入试验成果统计、静力触探试验成果、波速测试）各层土承载力特征值作出分析论述。

（8）水文地质条件：区域水文地质条件、含水层组结构的划分及各层水主要特性指标、水文地质特征；规划区地下水类型及埋藏条件、含水层富水性、地下水的补给、径流、排泄及动态特征、浅层地下水水化学特征及腐蚀性评价。

（9）各场地地震效应分析：结合波速测试资料及工程地质勘察成果划分各区场地类型，对各区进行液化判别结果，震陷评价场地有利、不利和危险地段。

4 资源概况

提出地各项资源合理开发利用方案及保护措施建议。

（1）水资源：分为地表水资源（各区地表水的发育情况，河流、湖泊、鱼塘等分布概况）及地下水资源（结合区域水文地质资料给出浅层水、中深层、深层、超深层地下水资源概况）。对水资源开发利用条件进行分区，评价规划区水文地质参数，分析水资源供需平衡，评价可开采水资源及水质适应分区。

（2）天然建筑材料资源：资源概况及开采建议。

（3）景观旅游资源：规划区内各项丰富的生态景观

资源。

5 工程地质评价、建议

（1）规划区内各场地的稳定性分析与评价：规划区地质构造，各区受动力地质作用的影响，环境工程地质条件，不良地质作用对工程建设的影响，评价各区稳定性。

（2）规划区内各场地的工程建设适宜性评价：结合各区场地稳定性、岩性特征分布、地下水对工程建设的影响，对各场地的工程建设适宜性进行划分

（3）地质灾害：规划区工程地质环境条件及该市地质灾害分布特征，对规划区内引发崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷和地裂缝等地质灾害的可能性进行论述。

（4）环境工程地质问题的论述：主要为土壤环境（土壤类型及其特征，遏制风沙危害，维护生态安全）、水体污染（地表水体污染及主要开采含水层地下水水质污染现状，饮用水水质与健康）及地下水资源衰减问题，提出各项防治措施建议。

6 结语

本次规划区总体规划阶段的工程地质勘察，提交了工程地质勘察实际材料图、浅层地下水等水位线图、工程地质分区图及遥感影像解译图等图件，对区内各场地的稳定性和工程建设适宜性作出了评价，为区内各项用地的合理选择、功能分区和各项建设的总体部署，为实现集约节约利用土地，为规划区主导产业发展方向，制订环境保护目标以及编制各项专业总体规划提供了工程地质资料依据，同时研究和预测了规划实施过程及远景发展中，对地质环境影响的变化趋势和可能发生的环境地质问题提出了相应的建议和防治对策。

参考文献

[1] 岩土工程勘察规范（GB50021-20011）[S].

[2] 城市规划工程地质勘察规范（CJJ57-94）[S].