建筑管理特点

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建筑管理特点范文第1篇

关键词： 建筑工程 项目管理

中图分类号：TU198文献标识码： A

（一）、项目的概念

项目的概念 “项目”的提法由来以早，建筑业及军事领域最早运用项目管理的工具和方法。项目的定义有多种，但都围绕着项目的基本概念而归纳的。ISO10006中规定项目为“具有独特的过程，有开始和结束时间，由一系列相互协调和受控的活动组成。过程的实施是为了达到规定的目标，包括满足时间、费用和资源的约束性条件。” 美国项目管理协会PMI在PMBOOK（2000版）给出的定义为：“项目是为了完成某一独特的产品或服务而作的一次性努力。” 德国国家标准DIN69901地应项目为“项目是指总体上符合下列条件的具有唯一性的任务。（具有预定目标，具体的时间、财务人力和其它限制条件，具有专门的组织）。”

（二）、项目的特征

项目有一个明确界定的目标――一个期望的结果或产品。一个项目的目标通常依照工作范围、进度计划和成本来定义。例如，一个项目的目标可能是在10个月内把一种满足预选规定的性能规格的新炊具，按50万美元的预算推销给予市场，而且期望工作范围能够高质量地完成，使客户满意。

项目的执行要通过完成一系列相互关联的任务，也就是许多不重复的任务以一定的顺序完成，以便达到项目目标。

项目需运用各种资源来执行任务，资源可能包括不同的人力组织、设备、原材料和工具。例如，一次婚礼就是一个可能包括筹备人、鲜花商、大型高级轿车和接待大厅等资源的项目。

项目有具体的时间计划或有限的寿命。它有一个开始时间和目标必须实现的到期日。例如，整修一所小学可能必须在6月20日至8月20日的时间内完成。

项目可能是独一无二的、一次性的努力。某些项目，如设计和修建空间站，就是独一无二的，因为以前从未试过。另外一些项目，例如开发一种新产品、建一幢房、筹划一次婚礼，则因其特定的需求而成为独一无二的，例如，一场婚礼可能是一个简单而随便的场合，让许多朋友来教堂而已，或许它也可能是一次为王子筹划的场面富丽的活动。

每个项目都有客户。客户是提供必要的资金，以达成目标的实体，它可能是一个人，或一个组织，或由两个或更多的人构成的一个团队，或是许多个组织。当一个承约商为一对夫妇建一幢定做的房子时，这对夫妇就是资助这一项目的客户。当一个公司从政府那儿获得资金开发一种处理放射性原料的自动化设备时，客户就是政府机构，当某个公司提供奖金给一组雇员，来升级公司的管理信息系统，客户这个词将具有一个更广泛的涵义，不仅包括目标资助人（公司管理层），而且包括其他利害关系方，例如，将成为信息系统最终用户的人们。管理项目的人员和项目团队必须成功地完成项目目标，以使客户满意。

最后，项目还有一定的不确定性。一个项目开始前，应当在一定的假定和预算基础上准备一份计划。用文件记录这些假定是很重要的，因为它们将影响项目预算、进度计划和工作范围的发展。项目以一套独特的任务、任务所需的时间估计、各种资源和这些资源的有效性及性能为假定条件，并以资源的相关成本估计为基础。这种假定和预算的组合产生了一定程度的不确定性，影响项目目标的成功实现。

（三）、我国工程项目管理发展的特点

作为现代管理科学的重要分支学科“工程项目管理”，1982年引进到我国，1988年在全国进行应用试点，1993年正式推广，至今已经10多年了。在各级政府、建设主管部门的大力推动和全国工程界的努力实践下，形成了我国工程项目管理的四大特点：

1、工程项目管理与工程建设管理方式改革相结合。

工程项目管理是一种新的工程建设管理方式，这种管理方式与工程建设的目的相一致，是以工程项目为出发点、为中心、为归宿的管理方式，它改变了传统的以政府集中管理为中心的计划管理方式。这一改革极大地解放和提高了我国工程建设的生产力。

2、工程项目管理与我国建筑市场的建设与发展相结合。

我国建筑市场的建设与发展首先是围绕建立合格的市场主体展开的，即形成合格的项目法人（买方），承包单位（卖方）和监理单位（中介方）。这三者是围绕工程项目管理这个中心联系在一起的，并由此形成了我国工程建设管理体制的四大主要内容：项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制，这四项制度是围绕工程项目管理实施的。

3、已经初步形成了我国的工程项目管理“三个一”。

即一门工程项目管理学科理论体系、一个工程项目管理方法体系、一大批典型的工程项目管理成功案例。这“三个一”是我国继续发展工程项目管理的坚实基础。

4、我国工程项目管理学术活动活跃。

在大学里已经将“建筑管理工程专业”更名为“工程管理专业”，说明这个专业的培养目标就是造就项目管理人才。在继续教育方面，工程项目管理的教材有：全国施工企业项目经理培训教材、全国工程建设监理工程师培训教材、全国工商管理建筑业培训《工程项目管理》教材等等。已进行工程项目管理知识学习的达一百多万人（含学习工程建设监理知识者）。全国从事项目管理研究的学术团体有“中国优选法、统筹法与经济数学研究会项目管理学会”、“中国建筑业协会工程项目管理委员会”、“中国建筑学会建筑统筹管理分会”等。从事工程项目管理学术研究的专家、教授是一支很大的队伍。每年发表的工程项目管理研究学术论文、科研成果都很多。

（四）、我国建筑工程项目管理特点建筑工程项目一般具有下列特点：

1、复杂性程度高。

建筑工程造价高，参与人数多，利益相关者多，对环境的依赖和影响都比较大，时间长，所以相对于其它的项目而言，其复杂性程度高。

2、项目进行中不确定性程度大。

建筑工程项目复杂性高，受外部环境影响大，如天气、原材料价格、政府法规变化、周边社会关系等较容易影响项目进程；项目内部各利益相关者，如业主、监理、总包商、分包商、供应商、政府监管机构，变数较大；加之项目自身建设进度也在不断进行，其不确定性程度高，管理过程应牢牢把握渐进明细的特点。

3、建筑工程项目目标较易明确，多实行目标管理。

目标相对稳定建筑工程项目较之其它技术开发项目，目标较稳定，建筑工程项目化管理已实行多年，积累了丰富的资料和经验，所以项目目标一般明确，建筑工程项目管理也多数采用目标式的责任承包管理。

4、我国建筑工程项目管理方式正由粗放型向现代项目管理转变建筑工程项目实行项目管理多年，但与国外先进的管理尚有一定差距。

体系，现代的项目管理工具也不能有良好的应用条件。工程项目管理还处于粗放型的阶段。

除部分专业程度较高的工程分项由专业分包商完成外，大部分具体的施工任务还是由建筑总承包企业将劳务队和自有机械设备，自供材料组织起来完成的。专业化程度低，劳务队伍素质不稳定，总承包要花费大量的人力和资源投入劳务队的管理，总包方的管理水平也被拖住，不能提高。由于缺乏完善的专业化分包，随着市场开放性程度提高，国外的建筑投资商和承包商的进入，政策法规逐渐国际化，建筑工程项目管理正向现代的项目管理方式转型

结语

以上是本人对项目、项目管理和建筑工程项目管理的一些看法，想说明一点：由于项目管理的独特特点，而产生的现代项目管理的工具和思想，对分承包形式的管理有着很强的整合与管理能力，是与分承包体系相适应的。对分包商的管理是项目管理的重要内容。

参 考 文 献

建筑管理特点范文第2篇

关键词：建筑项目 项目管理 内容

项目管理就是在项目运作过程中，综合应用各种知识、技能、手段，在确保时间、经费和性能三项限制条件下，尽可能高效率地完成项目预期的目标和满足项目有关方面的需求，一般用于工程建设项目。

一、建筑项目管理的基本内容

项目管理的5个过程并不是前衔后接、界线清楚的5个独立阶段，它们彼此之间有关联、有重叠，从而构成一个完整体系。（见图1）

图1 项目过程之间的联系

1、项目启动（initiation）

项目启动也可以称作项目构思。主要是对项目的大体轮廓进行界定以明确投资目标功能及范围。它是一种创造性的探索过程，是项目投资的基础和首要步骤。包括三个阶段：（1）构思阶段。进行项目构思的各种准备工作，一般包括如下一些具体的工作内容：明确拟定构思项目的性质和范围；调查研究、收集资料和信息；进行资料、信息的初步整理，去粗取精。（2）酝酿阶段。（3）调整完善阶段。对已通过发展和评估的项目构思，作进一步的调查分析，如是否能达到客户的满意，是否适应实际环境，资源是否充足、成本是否合理，实施后的项目能否取得预定的经济效益等。

2、项目计划（planning）

项目计划不仅是告诉我们工作将如何做的路标，而且也是一种制定决策的工具。一个完整的计划会清楚的说明将要做什么、如何去做、由谁来做、在何时做、将在什么地方做、将需要什么资源。项目计划也宣布项目完成和成功必须满足哪些标准。具体来说包括调查研究、收集数据；明确需求、策划项目；确立目标；进行可行性研究；明确合作关系；确定风险等级；拟订战略方案；进行资源测算；提出组建项目组方案；提出项目建议书等。

3、项目执行（execution）

执行项目计划包括几个步骤。除了组织人员，它还包括确定完成计划规定工作所需资源（人力、材料和资金）；根据进度计划安排工人完成他们各自的任务；安排活动的开始与结束时间；建立项目组织；建立与完善项目联络渠道；实施项目激励机制；建立项目工作包，细化各项技术需求；执行WBS的各项工作；获得订购物品及服务；指导、监督、预测和控制、范围、质量、进度、费用等。

4、项目控制（control）

作为计划过程一部分的初始进度计划已建立，它规定了将要做什么、何时做、谁去做以及希望交付什么。无论项目班子在计划时如何投入，项目工作也不会完全按照计划进行，而且有时进度计划会落空，这就是项目管理的现实。在任何情况下，项目经理都必须用一套系统来不间断地监督项目的进展或不足。这个监督系统不仅对项目相对计划的完成情况进行汇总，而且对项目未来加以预测并重新计划，对可能的问题做出预警。

5、项目结束（close out）

结束阶段是非常重要的，但它经常被管理者忽略，人们总是急于继续下一个项目。但在每个项目结束的时候，都需要完成评估与验收；清算最后账物；项目评估；文档总结；资源清理；转换产品责任者；解散项目组。

二、建筑项目管理的特点

建筑项目管理最大的特点就是以综合性管理作为其重中之重，并且项目管理工作有严格的时间限制。具体来讲表现在以下几个方面：

1、项目管理的全过程都贯穿着系统工程的思想

项目管理把项目看成一个完整的系统，依据系统论“整体―分解―综合”的原理，可将系统分解为许多单位，由责任者分别按要求完成目标，然后汇总、综合成最终的结果；同时，项目管理把项目看成一个完整和有意义的过程，强调部分对整体的重要性，促使管理者不要忽视其中的任何阶段以免造成总体的效果不佳甚至失败。

2、项目管理的组织强调其协调控制职能

项目的复杂性随其范围不同变化很大。项目愈大愈复杂，其所包括或涉及的学科、技术种类也愈多。项目进行过程中可能出现的各种问题多半是贯穿于各组织部门的，它们要求这些不同的部门做出迅速而且相互关联、相互依存的反应。因此，目前项目管理的组织结构多为矩阵结构，而非直线职能结构，这样的组织不受现存组织的任何约束，由各种不同专业、来自不同部门的专业人员构成。项目管理的体制是一种基于团队管理的个人负责制，由于项目系统管理的要求，需要集中权力以控制工作正常进行，因而项目经理是一个关键角色，是一个综合协调者，要向被授权的专家讲明应承担工作的意义，协商确定目标以及时间、经费、工作标准的限定条件。

参考文献：

[1]毕星，翟丽.项目管理[M].上海：复旦大学出版社，2000

建筑管理特点范文第3篇

1、引言

建筑工程档案是建筑建设活动中形成的原始的、图物相符的、有保存价值的真实记录和实际反映，它记载着建筑物、构筑物、地下管线敷设等建设活动，是建设项目管理如投资计划、设计、施工、使用、维修及改建扩建等活动中形成的档案文件。建筑工程资料是记载建筑工程施工活动全过程的一项重要内容，它是城建档案的重要组成部分，是对工程进行检查、验收、移交、使用、管理、维修、改建和扩建的原始依据。

2、建筑工程档案的特点

在工程建设过程中形成的各种形式的信息记录，包括工程准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工图和竣工验收文件，也可简称为工程文件。具有分散性、复杂性、继承性、时效性、全面性、真实性、随机性、多专业性、综合性等特点。

2.1 复杂性。由于建筑工程建设的周期长，建设过程中阶段性和季节性较强，涉及的建筑材料种类繁多，施工工艺比较复杂等，导致建筑工程文件和档案资料的复杂性。

2.2 时效性。建筑工程文件和档案资料具有很强的时效性，工程文件和档案生成后，要及时移交到有关部门，否则如果有关部门可能不予认可。尽管随着施工工艺、材料、设备的不断更新，管理水平的不断提高，文件和档案资料的价值也会随之衰减，但仍可以被借鉴，以避免再次出现类似问题。

2.3 真实性。真实性是对所有文件、档案资料的共同要求，但对建设工程的文件和档案资料来讲，这方面的要求更为迫切。工程档案材料是与该工程建设同步形成的，是该工程报批、施工、竣工过程的原始记录，是该项工程实体的真实写照。只有建设工程文件和档案资料全面反映建设工程的各类信息，形成一个完整的系统，才更有实用价值。

2.4 综合性。建设工程项目常常都是涉及建筑、消防、电力、电信、市政等多个专业、多个工种的综合系统的工程，是多个专业和单位的文件档案资料的集成，因此具有很强综合性。

2.5 实用性。工程档案是该工程最原始的记录，所以有很大的使用价值，通过档案，可以全面了解工程建设情况。

2.6 单一性。每个单项工程档案资料都是唯一的，独立的，不能与其他工程项目混淆使用，这是工程档案最突出、最重要的特点。

3、建筑工程档案管理中存在的问题

3.1 档案材料不完整。工程项目归档率偏低，材料不完整，甚至部分工程项目根本就没有工程档案。

3.2 缺乏复合型档案管理人员。档案管理人员专业水平参差不齐，缺乏相关的业务知识，难以适应工作需要。

3.3竣工档案移交不及时，不能够及时将档案资料移交给档案管理部门。

4、建筑工程档案有效管理的措施

4.1 思想上要重视。工程建设中普遍存在对工程档案管理工作不太重视的情况，在工程即将交工验收时，才开始应付整理，这给档案整理带来很大难度。资料整理琐碎，不产生经济效益，施工过程中现场又非常繁忙，施工人员绝大部分精力集中在工地，对资料整理一般都是被动应付。为此，我们必须加强对建筑行业的档案管理的法制教育工作，认真进行督导检查，加强业务指导，引起各有关方面的重视，避免大量工作的堆积及档案的缺失。

4.2 建立健全档案管理制度。为了加强对工程建设各阶段档案资料的有序管理，保证归档资料及图纸的准确、齐全、规范，在工程立项开始就应制定相应的档案管理制度、措施，明确工程项目管理人员及档案人员在工程档案形成过程中各自所应承担的职责，规范档案资料的收集、整理，以保证工程自立项开始与档案跟踪管理同步。

4.3 把好竣工验收关。在进行工程竣工验收时，把竣工档案的验收、移交作为整个工程验收的一个重要环节和内容，做到工程竣工验收与档案验收同步。工程竣工验收时，严格按照建筑工程档案归档范围的要求，对工程建设中形成的全部文件进行全面的检查、审核，发现问题及时解决，查遗补漏，使竣工材料做到真实、完备。不按规定移交档案或移交的档案不符合要求的，不予办理竣工验收备案手续。

4.4 提高档案管理人员的素质。档案管理人员的业务索质包括服务意识、服务质量、服务水平。档案管理人员要增强服务意识，认清档案工作的意义和重要性。努力提高服务质量和服务水平，要运用现代化的科学技术和设备，采用科学的管理方法，更好地服务于建筑工程档案管理工作。档案管理人员要更新观念，提高认识，变被动为主动，认真领会和掌握有关法律、法规的内容及主管部门的有关规定，在工作中灵活运用；要有较强的责任心，严把工程档案质量关。

4.5 充分利用现代化档案信息管理手段。大力推行对缩微档案、磁介质档案、电子文件档案在工程档案中运用。由于目前光盘的刻录技术已相当普遍，使得工程建设档案管理中利用光盘塔或光盘库载体进行档案管理成为可能，也就成为项目档案管理的一个发展方向。

4.6 及时做好变更记录。在管理过程中，频繁传递和变更，容易使档案的完整性、有效性发生变化，各部门只有及时的对档案的变更、修改、作废等增减变动情况做出相关记录，防止其丢失、损毁、失效，确保档案的完整性和有效性。

4.7 强化开发利用。开发利用是城建档案的价值所在，城建档案的开发利用工作，就是通过各种有效的方式和方法，提供和开发城建档案信息资源，充分发挥城建档案的依据和查考作用，发挥城建档案的技术效用、社会效用、经济效用。

5、结束语

当前，我国的建筑市场面临严峻的挑战和激烈的竞争，管理体制必将渐进改革，建筑工程档案管理也会涌现新情况，同时也存有较大的发展机遇和空间，为工程档案管理工作提出了更高要求。我们应积极学习和借鉴先进建筑工程档案管理经验，充分发扬自身优势，不断总结建筑工程档案管理的经验，使建筑工程档案更好地为我们的经济建设和构建和谐社会服务。

参考文献

[1]蔡金墀、张玉平主编：《建筑工程资料管理规程》DBJ01―51―2003。

[2]谢咸颂、陈锦平：《建筑工程资料管理》；化学工业出版社；2009年9月1版。

[3]中华人民共和国建设部；《建设工程文件归档整理规范》；中国建筑工业出版社；2002年5月。

[4] 陈淑义，徐素英《建设工程竣工资料质量问题与对策》，山东冶金。

建筑管理特点范文第4篇

关键词：建筑装饰；成本管理；对策

中图分类号：F213.3 文献标识码：B 文章编号：1009-9166（2009）017（c）-0088-01

工程项目成本管理是在保证工程工期和满足工程质量要求的前提下，对项目实施过程中发生的费用，通过计划、组织、控制和协调等活动实现预定的成本目标，并尽可能地降低实际成本费用的一种科学的管理活动，它主要通过技术（如施工方案的制定及优化等）、经济（如核算）和管理（如施工组织管理、各项规章制度等）活动来达到预定目标，降低工程成本，实现盈利的目的。因此，成本管理的重点在于制定切合实际的目标成本和实现目标成本的控制措施。

一、成本管理的内容和特点

（一）成本管理的内容。成本管理的内容主要包括成本预测、成本决策、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核七大环节，各个环节在整个成本管理过程中发挥着各自重要的不可或缺的作用，并以成本控制为核心，依靠成本信息的传递和反馈构架起一个完整的有效运转的成本管理体系。

（二）成本管理的特点。1、事先能动性特点。由于施工项目本身具有一次性的特点，因此，针对特定施工项目的成本管理是在不可重复不可逆的施工过程中进行的，成本能否降低、经济效益如何，成败在此一举，风险很大。为了避免施工项目出现重大失误，成本管理就必须是事先的、能动的。只有通过事先的科学的成本预测、成本计划，明确成本目标，采取各种措施加以控制，再由成本分析和核算了解成本管理的效果等一系列过程，才能实现成本的有效管理。2、动态管理的特点。在市场经济条件下，施工项目的成本会随着内外环境条件的变化而发生波动变化，如材料价格变动、设计变更、工期变化等，都会影响施工项目的实际成本。因此，施工项目成本管理必须随时关注项目成本变化，反馈成本信息，不断对项目成本的控制措施作出调整，以达到有效控制项目成本的目的。3、综合优化性特点。项目成本管理是一个复杂的系统工程，成本贯穿在施工项目从施工准备、施工过程到竣工的全过程。成本目标不是孤立存在的，必然与项目的质量、工期、安全等目标相互联系、相互作用，因此不能片面地强调成本目标，必须与质量、工期、安全等统筹考虑、综合优化。而且，项目施工过程中的每项工作内容都与成本管理有着或多或少的联系，也就是说，项目的每一个成员都参与了成本管理，因此成本管理不能成为项目经理、成本核算人员等个别人的任务。只有把施工项目的所有管理职能、管理对象、管理要素都纳入到项目成本管理中，才有可能实现施工项目的综合优化。

二、建筑装饰施工成本管理的对策研究

根据我国目前建筑装饰行业环境特点和装饰工程项目成本管理的现状，企业管理者应当认识到装饰行业的不完全竞争是国家经济转型期的特有现象，随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和行业管理的逐步规范，以及招投标方式的改革，入世后外资企业的进入等因素都将促使装饰行业完全竞争市场的形成，因此，在行业环境逐步改善的同时，应积极的转变成本管理观念，改进成本管理方法，有针对性地采取各种组织措施、技术措施、经济措施、合同措施，使装饰工程项目成本得到有效控制，以实现项目的成本最小化和盈利最大化，从而促使企业进入良性发展轨道，并进一步提高企业的核心竞争力。

（一）增强成本管理意识，建立成本控制体系。随着我国社会主义市场经济体制的完善和建筑装饰市场的逐步规范，企业必须加强成本管理，提高核心竞争力，以低成本（满足质量、工期、安全等要求的前提下）应对日趋激烈的市场竞争。因此，必须转变成本管理观念，增强成本管理意识，充分认识成本管理的特点和意义。同时，必须建立起与装饰工程特点相适应的成本控制体系，形成严谨的组织结构，明确成本目标和成本责任，建立成本考核和激励机制，规范成本控制活动，实现成本管理的全员参与、全过程动态控制，从而为项目实现经济效益提供保证。

（二）提高管理人员素质，改进成本管理方法。目前建筑装饰行业的项目管理人员有三类：一是“游击队”出身，有一定的工程实际经验，而无系统的理论知识；二是由土建工程管理转入装饰工程的，有一定的工程实际经验和系统的理论知识，但对装饰工程特点了解不够，三是装饰设计人员转入施工管理，能较好把握装饰工程的特点，但缺乏系统的项目管理知识。因管理人员的管理素质普遍较低，致使先进的成本管理理论和方法在装饰工程中得不到应用。因此，必须加强项目管理人员的培训，使他们通过学习现代成本管理理论和先进的成本管理方法不断的增强成本管理意识，提高成本管理水平，将现代成本管理理论和成本控制技术与装饰工程特点相结合，运用科学的成本管理方法实现对项目成本的有效控制。

（三）加快建立企业定额加强投标阶段成本管理。随着工程量清单计价的实行和在投标时采用“合理低价中标”的普及，进一步明确市场竞争的关键是企业的综合实力，这就要求装饰企业要有可靠的工程成本计算的依据，并建立完整的工程成本核算体系。随着市场竞争日趋激烈，仅仅依据各地区颁布的预算定额来确定消耗数量，根据国家颁布的相应标准计取相应的施工费用是远远不够的。企业必须制定出适应自身管理水平的、体现自身优势的、自身能够承受的工、料、机定额和各种取费标准。企业定额集中反映了装饰企业的综合实力，是反映企业经营水平的重要指标。现阶段装饰企业可通过完善企业成本原始数据，加强成本核算与成本分析，逐步积累成本管理数据，然后比对国家或地区定额。在国家或地区定额的基础上适当加以修订形成企业定额。在此基础上，应加强投标阶段的成本管理，重视市场分析和市场信息管理工作，对业主的资信状况和竞争对手的实力等进行深入的调查研究，以减少投标的盲目性，提高中标率、节约投标费用的开支。技术标编制时应注意重点突出和留有适当变更的余地，为以后的成本控制创造良好的前提条件，以获得更理想的经济效益。

作者单位：广东汕尾陆河县建筑工程公司

参考文献：

建筑管理特点范文第5篇

关键词：配套建设；特点；统筹管理

中图分类号： C93 文献标识码： A

一、居住区能讯配套情况简介

（一）情况简介：

通常居住区配套工程包括小区的供水、供电、供气、供热、排水、消防、排水、道路、景观绿化、有线电视、通讯、路灯、智能安防、宣传栏、广播音乐等配套设施，以及教育、医疗、卫生、文化体育、商业服务、社区服务、市政公用等配套公共服务设施。上述小区配套项目建设中，尤其以能讯配套为主要内容，即供水、供配电、供气、弱电及智能化系统（包括通信、小区综合网络布线、安防监控、音乐广播等）。

和合家园安置小区是两江新区首批安置居住小区之一，位于两江新区龙兴园区，总占地面积810亩，分成A、B、C三个组团分期建设，总建筑面积130万平方米，其中住宅总建筑面积98万平方米，商业及附属设施总建筑面积 32万平方米。本文以该居住小区的能讯配套工程建设为例作简要论述。

（二）、建设特点

1是涉及专业多。包括水、电、气、讯、弱电等。

2是参与的专业单位多。不仅有能讯专业实施单位，也有分属不同行业或部门的管理单位。

3是实施统筹难度大。能讯配套大多在建筑主体完工，施工后期竣工前4-6个月阶段开始实施，在时间、空间、利益、权益等方面交错，产生矛盾冲突在所难免。

4是施工交叉穿插作业多。由于能讯配套主要集中在小区的环境和楼栋管道井和强弱电井内，作业面狭窄，作业时段集中，实施期间经常是各种管线、专业同步或穿插施工。

二、前期策划及准备工作

1、提出能讯配套申请：园区作为建设业主分别向水、电、气、网络电视、通信等单位提出申请，申请时需要提供项目规划、用能设计需求、用能时间以及其他需要提供的资料。各能讯专业管理单位据此安排建设相关前期工作。

2、开展能讯专业设计：由园区委托能讯专业设计单位负责项目用能专业方案设计，报经专业管理单位审批后完成施工图设计，或能讯管理单位负责设计并提供投资概算；

3、完善费用审核和实施合同签订：供水、供电、供气和网络电视的实施合同均按照重庆市政府或物价主管部门出台的有关收费标准签订实施合同，弱电和智能化系统按照设计图纸和预算编制工程量清单及限价，通过公开招投标确定施工单位和合同价格，施工前完善合同签订事宜。

4、进场准备工作：园区组织召开第一次进场启动会议，各能讯专业管理单位落实施工单位、编制材料设备计划和组织招标，落实项目负责人员，现场查勘。搭设施工大临设施和接通施工水电等。

三、能讯专业作业面划分

和合家园C组团参建单位有总包土建单位，景观绿化、水务、燃气、电力等专业分包单位，以及监理、跟踪审计、配合设计等单位。

在主体结构施工即将完成，将进行环境管网等施工阶段，为使能讯配套与项目主体工程、绿化景观的其他配套工程同步顺利实施，避免各个参建单位施工范围的重叠或遗漏，必须对能讯专业和建筑主体、其他配套项目之间进行详细的任务分工和专业作业面划分。现以和合家园C组团工程为例，将水电气讯景观施工面划分、明确参建各方的施工内容及相关责任等事宜说明如下：

（一)施工部分

1、给排水

供水单位：实施小区庭院给水管网（含二供系统，消防系统管网除外），楼内给水管网由市政管网至楼层水表（含表后阀）；预留消防水箱、消防水池、室外绿化、游泳池、小区配套服务单位及商业街商户等用水接口，并装计量表。

土建单位负责内容：室内、外消防系统建设；室内、外雨污水管网建设；负责开孔后的封堵、防水等工作；住宅楼及商业区市政计量水表表后阀后的给水管由土建单位实施。

2、强电

电力工程公司：从10KV电力外线到开闭所的高压线路及设备，开闭所至公用配电室、专用配电室内的线路和设备；公用配电室至一户一表线路。

土建单位：室外电缆沟（含10KV进线的电缆沟）、穿线管及室内电井线管或桥架；住宅户内强电线路安装；从专用配电室低压出线柜接线端子后的电缆线路及通道；安装消防、室外景观照明、游泳池、小区配套服务单位及商业街商户等用电配电箱（含计量表）；开闭所和配电室内的墙体及墙面内外抹灰、墙面装饰、门窗、电缆沟、盖板、防雷接地、地面地板砖、挡鼠板、空调、通风设施、室内照明、应急照明、电源切换、柴油发电机及柴油发电机配电屏的土建安装工作等。

其他强电内容：泵房内二供设备电源由土建单位按设计图纸提供至专用配电箱（含计量表），箱子后接线由水务公司负责；室外景观电源由土建单位按设计图纸提供至专用配电箱（含计量表），箱子后接线由景观公司负责；土建单位负责将电梯供电接至电梯机房配电箱（含箱子），电梯厂家实施配电箱以后的线路。

3、弱电

土建单位：室外弱电通信管沟管井，楼栋内弱电竖向和水平桥架的施工，入户门口至室内弱电箱的路由预埋管；弱电机房结构，墙面抹灰及门窗安装；住宅户内弱电线路，弱电箱及箱内模块（含电源）安装。

弱电施工单位：负责机房土建改造及装修、机房配电系统、内部通信网络综合布线、外网综合布线、停车场管理系统、公共广播系统（环境音响）施工等；弱电井至户内弱电箱的布线；视频监控、周界防范、五方通话等系统；电梯专用视频监控线、电梯五方通话线缆（电梯机房至小区消防机房部分）。

有线电视网络公司：实施安置房的有线电视线路及户内弱电箱进线接线，弱电机房内，有线电视设备安装。

4、燃气

燃气公司：施工自市政燃气管网至户内气表为止。主要内容是燃气管道、阀、井、表等管道土建及设备安装调试，含室内立管楼板的开孔、套管预埋、及套管内的封堵等。

土建单位：室内燃气立管楼板的开孔套管外的封堵，防水处理等。

5、景观环境照明施工（含围墙、道路、广场、车场、运动场、绿地等灯光）

环境配电箱电源主线由土建施工单位实施；

景观施工单位负责水景给排水、绿化给水，以及人行道、广场铺装及绿地排水系统施工。

（二）设计部分

1、主体工程设计院：建筑设计（建筑、道路结构、水电、消防、高2米以上挡墙等设计）。

2、弱电设计：负责共11个弱电子系统的设计（机房土建改造及装修、机房配电系统、综合管网系统、内部通信网络系统、内网综合布线系统、外网综合布线系统、视频监控系统、周界防范系统、停车场管理系统、公共广播系统、五方通话系统。）

3、景观设计：负责软硬景观设计，道路平面布置、竖向设计，景观构筑物（小区大门、游泳池管理房）设计，游泳池结构及外饰，景观水电、环境家具、小品景石、挡墙外饰等设计。

四、施工期间的统筹管理

1、工地例会制度：由监理单位定期主持召开业主、设计、能讯施工、总包、质检安监等参建单位参加的工地例会，检查项目进度、质量及安全，协调解决建设中的各项问题。

2、总体进度控制：实施三级进度控制：即业主有总体进度目标和总计划，总包单位有项目总体实施进度网络计划，并明确各能讯专业工程实施起止时间和交叉配合要求；专业单位有详细的专项施工方案和实施进度计划。业主和监理对进度实施动态控制，统筹调整各级进度计划使其总体统一和合理。

3、施工协调：对于在实施期间出现的场地、工序、作业面交接，成品保护、职责划分等冲突，业主和监理必须做好统筹协调，本着确保总目标、以主体施工为主、合理划分专业作业时段和作业面、中间进度动态控制和调整等原则，制定强有力的进度保证措施，在实施工程中加强检查、督促，保障建设进度可控。

五、造价控制

能讯工程的造价控制涉及项目建设从前期方案到后期结算的整个全过程，必须认真做好每一个环节的费用控制，使总费用保持在一个经济合理的水平。为此，要着重把控好以下方面：

1、确定能讯专业工程的收费标准和计价原则。

2、完善实施合同中关于费用控制的有关条款，避免合同漏洞。

3、审定优化设计方案，审查施工图内容避免错漏。

4、严格控制施工过程中的变更。

5、严格控制收方和签证，防止出现重复计量。

6、严格验收，认真审核实竣工图纸和结算资料。