公积金贷款金额计算办法范文第1篇

第一条为贯彻落实国务院《住房公积金管理条例》、《**省住房公积金条例》，根据《**市个人住房公积金贷款管理暂行办法》（温公积金管委〔**〕4号）的有关规定，结合个人住房贷款管理的有关规定和我市住房公积金管理工作的实际，制订本实施办法。

第二条本实施办法适用于本市市区和各县（市）的个人住房公积金贷款的管理。

第三条**市住房公积金管理中心负责全市个人住房公积金贷款的管理工作，**市住房公积金管理中心下设的各管理部和分中心（以下统称管理机构）负责各自行政区域内的个人住房公积金贷款的管理和具体业务的办理。

第四条**市住房公积金管理委员会指定的有关商业银行分支机构（以下称受托银行）受管理机构的委托具体承办我市个人住房公积金贷款的发放、回收等金融业务。

第二章贷款对象和条件

第五条申请个人住房公积金贷款的对象，必须是已按规定缴存住房公积金的职工并且是购买、建造、翻建、大修自住普通住房的产权人或共有人。

第六条职工（以下称借款人）申请个人住房公积金贷款还必须同时具备下列条件：

（一）、贷款时正常连续缴存住房公积金12个月以上（以贷款时向前推移计算）；

（二）、在本市范围内购买、建造、翻建、大修自住普通住房，其房屋座落的具置已明确，有关手续合法、有效，且申请时购买、建造、翻建、大修的时间在3个月以内；

（三）、有购买、建造、翻建、大修自住普通住房总价款30%以上（含30%）的自有资金且已落实并投入使用；

（四）、具有完全民事行为能力，有稳定的经济收入，良好的信用和按规定偿还贷款本息的能力；

（五）、同意以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房作为抵押；

（六）、在购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未办理抵押登记前，能提供管理机构和受托银行认可的其他阶段性担保；

（七）、管理机构和受托银行及上级有关部门规定的其他条件。

第三章贷款额度和期限

第七条贷款额度为以下三项计算结果的最低值：

（一）、以借款人及其配偶缴存住房公积金的月工资收入的最高50%的还贷比例（每月还贷本息额占工资收入的比例）计算的最高月还贷款额，从而按不同还款方式计算出的贷款额度。

（二）、购买、建造、翻建、大修自住普通住房的房价款或修、建费用总额及评估值（两者取低值）的最高70%的贷款比例计算的贷款限额。

（三）、**市住房公积金管理委员会确定的各行政区域的住房公积金贷款最高额度。

第八条贷款期限根据借款人的贷款金额、还款能力以及其他相关条件确定，最长不得超过30年（360个月），同时借款人最后一期还款时的年龄不得超过65周岁。

第四章贷款的担保

第九条借款人申请个人住房公积金贷款时，须以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房作为取得贷款的担保。如借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有权证的，直接以所购买、建造、翻建、大修的自住普通住房抵押；如借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有权证的，还应提供贷款申请地其他自有或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房或者由管理机构和受托银行认可的房屋建设（开发）单位、房屋交易中介机构进行阶段性担保。

在贷款期内，经管理机构和受托银行同意，借款人可根据实际情况变更贷款阶段性担保方式及抵押物，并按规定办理变更担保手续。

第十条借款人购买、建造、翻建、大修的自住普通住房，抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同并依法办理住房抵押登记或预购商品房贷款抵押登记手续。

第十一条以贷款申请地其他自有住房或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房作为阶段性抵押担保的，其价值需进行评估确认，抵押率最高不得超过评估现值的70%，抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同并依法办理住房抵押登记手续。

第十二条由房屋建设（开发）单位和房屋交易中介机构提供阶段性保证担保的，房屋建设（开发）单位、房屋交易中介机构必须与管理机构签订合作协议并就每一借款人签订书面保证合同。

第五章贷款的偿还方式和方法

第十三条贷款期限在一年以内（含一年）的，实行到期一次性还本付息。

贷款期限在一年以上的，实行按月分期还本付息。借款人可以按照下列两种方式之一归还贷款本息：

（一）等额本息还款方式，即贷款期内每月以相等的额度平均偿还贷款本息。计算公式为：

每月还款额=贷款金额×月利率×（1+月利率）期数÷[（1+月利率）期数－1]

其中：每月还利息额=剩余贷款本金额×月利率

每月还本金额=每月还款额－每月还利息额

（二）等额本金还款方式，即贷款期内每月确定相等的还本金额并支付利息。计算公式为：

每月还款额=每月还本金额+每月还利息额

其中：每月还本金额=贷款金额÷期数

每月还利息额=剩余贷款本金额×月利率

第十四条采取按月分期还本付息方式偿还贷款的，借款人贷款时确定的每月还本付息额最高不得超过计算住房公积金的月工资收入的55%，最低不得低于计算住房公积金的月工资收入的30%。

第十五条借款人与管理中心和受托银行在借款合同中约定还款方式，一经确定，不得更改。

第十六条贷款统一采取由借款人委托受托银行代扣的方法进行偿还。

第六章申请贷款需提供的资料

第十七条借款人的个人资料：

（一）身份证；

（二）住房公积金缴存证明或对账单；

（三）婚姻情况证明（结婚证、夫妻关系证明书等）。

第十八条借款人配偶的个人资料：

（一）身份证；

（二）住房公积金缴存证明或对账单。

第十九条借款人的其他房屋共有人（除配偶以外）的个人资料：

（一）婚姻情况证明；

（二）本人及配偶的身份证。

第二十条借款人除按上述规定提供本人、配偶及其他房屋共有人的个人资料外，还需根据购买、建造、翻建、大修自住普通住房的不同情况，分别向管理机构提供以下购买、建造、翻建、大修自住普通住房的情况资料：

（一）购买、建造、翻建、大修的自住普通住房未取得房屋所有权证的：

1、购买预购商品房的：

（1）商品房预售（买卖、销售）合同（已实行备案登记制度的县（市、区）需先经备案登记）；

（2）首付款或自付款的收款收据。

2、购买经济适用房的：

（1）经济适用房销售（买卖）合同；

（2）首付款或自付款的收款收据；

（3）经济适用房的审批证明。

3、购买“二手房”的：

（1）房产买卖合同；

（2）交易价格的评估报告；

（3）出卖人的房屋所有权证复印件；

（4）首付款或自付款的收款收据。

4、购买“房开”已取得房屋所有权证的存量房（现房）的：

（1）房产买卖合同；

（2）首付款或自付款收款收据；

（3）“房开”的房屋所有权证复印件。

5、购买拆迁安置房的：

（1）拆迁协议书；

（2）定位证明单及房款结算表；

（3）首付款或自付款收款收据。

6、建造、翻建住房的：

（1）土地使用证；

（2）建设工程规划许可证；

（3）建筑工程施工许可证；

（4）建造工程费用的预算或决算报告。

7、大修住房的：

（1）大修鉴定报告书；

（2）大修工程费用的预算或决算报告。

（二）购买、建造、翻建、大修的自住普通住房已取得房屋所有权证书的：

1、购买商品房、经济适用房、拆迁安置房的：

（1）销售不动产（房屋）专用发票（发票联）复印件；

（2）房屋所有权证。

2、购买“二手房”的：

（1）销售不动产（房屋）专用发票（发票联）或契税证；

（2）房屋所有权证。

3、建造、翻建住房的：

（1）房屋所有权证；

（2）建设工程规划许可证复印件；

（3）建筑工程施工许可证复印件；

（4）建造工程费用的预算或决算报告。

4、大修住房的：

（1）房屋所有权证；

（2）大修鉴定报告书；

（3）大修工程费用的预算报告。

第七章贷款的办理程序

第二十一条要求申请个人住房公积金贷款的职工携带上述个人资料和购买、建造、翻建、大修自住普通住房的资料，到管理机构填写《**市个人住房公积金贷款申请书》向管理机构提出贷款申请。

第二十二条管理机构受理借款申请人的贷款申请时，对借款申请人的有关情况进行贷前审查，符合要求的，予以受理。对借款申请人未能提供符合要求的资料或有关情况不符合要求的，不予受理，但须告知不予受理的原因。

第二十三条管理机构受理借款申请人的贷款申请后，应在10个工作日内予以审核，并作出是否准予贷款的决定。

第二十四条管理机构对经审核准予贷款的，通知借款申请人办理贷款手续。对经审核不准予贷款的，须告知借款申请人不准予贷款的原因。

第二十五条准予贷款的，管理机构和受托银行同借款人就贷款额度、期限、担保方式、偿还方式及月还款额进行协商和确定。

第二十六条贷款额度等经协商一致后，管理机构与受托银行签订委托贷款合同，委托受托银行向借款人贷款。同时借款人、管理机构、受托银行、保证人及抵押人签订个人住房公积金借款合同。借款人还需同受托银行签订代交款项委托合同。以贷款申请地其他自有或第三人拥有的已取得房屋所有权证的住房进行阶段性担保的，担保人（抵押人）还需与管理机构另行签订住房抵押合同。

第二十七条借款合同及抵押合同签订并经登记生效后，管理机构通知受托银行向借款人发放贷款。

第八章贷款的提前还款

第二十八条借款人办理个人住房公积金贷款后，可提前部分或全部偿还贷款，借款人提前偿还贷款的，应持本人身份证，填写《**市个人住房公积金贷款提前偿还申请书》向管理机构提出申请。

贷款的提前还款除直接以住房公积金为还款资金来源的可以由管理机构内部划转以外，其他的均采用银联POS系统，由借款人直接持卡向管理机构刷卡还款。

第九章贷款抵押物的变更

第二十九条贷款期内，借款人要求变更贷款阶段性担保方式及抵押物的，应事先填写《**市个人住房公积金贷款担保方式及抵押物变更申请书》向管理机构申请，经管理机构同意后，有关各方另行签订书面的保证合同或抵押合同，并按规定办理登记手续。

合同经登记生效后，管理机构才能向原担保人或抵押人出具担保（抵押）注销证明。

第十章附则

第三十条本实施办法实施前有关规定与本实施办法不符的，以本实施办法为准。遇国家及我市个人住房公积金贷款管理有关政策调整时，本实施办法亦作相应调整。

公积金贷款金额计算办法范文第2篇

[关键词]住房公积金会计核算；贷款风险准备金；问题；建议

住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的重要内容之一，随着住房公积金制度的不断深入和发展，越来越多的城镇居民认识到通过住房公积金贷款制度来改善居住条件的优越性。近年来，我市城镇居民无论在贷款额度上还是在贷款人数上都成倍增加，这也使得在会计核算上暴露出一些问题和不足，针对贷款风险准备金的计提提出一些建议，以便于住房公积金会计核算能够更好地发挥作用。

一、住房公积金贷款风险准备金的现行会计核算办法

国务院《住房公积金管理条例》规定，住房公积金运作产生的增值收益应当用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金。财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》(财综字[1999]149号)规定，建立住房公积金贷款风险准备金的比例，按不低于住房公积金增值收益60％核定，或按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，从住房公积金增值收益中分配，专户存储。目前我市按照不低于住房公积金增值收益的60％计提贷款风险准备金。具体会计核算为，年度终了，按规定提取住房公积金贷款风险准备金，提取贷款风险准备时，借记“增值收益分配一提取贷款风险准备”，贷记“贷款风险准备”。

二、现行会计核算方法中存在的问题

1.住房公积金贷款风险准备金提取的问题。住房公积金贷款风险准备金主要是为了防范风险，保证住房公积金的保值增值，维护住房公积金所有者的合法权益，提取贷款风险准备金是合理的。我市自1998年开展住房公积金个人贷款业务以来，截止2009年12月底，已累计发放贷款17.64亿元，当年贷款余额为5.7亿元，22092户城镇居民从中受益。按不低于住房公积金增值收益60％核定，2009年我市住房公积金增值收益3030万元，应计提风险准备金1818万元；按不低于年度住房公积金贷款余额的1％核定，应计提风险准备金570万元，两种算法差异很大。贷款风险准备金提取数量的多少，直接影响了住房公积金使用效率的高低。究竟采用哪种方法核算才能既维护职工的合法权益，又使资金得到充分利用，会计人员难以把握。

2.城市廉租住房建设补充资金的问题。《住房公积金管理条例》中规定“住房公积金的增值收益用于建立住房公积金的贷款风险准备金、住房公积金的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金”。2009年6月2日建设部公布的《2009~2011年廉租住房保障规划》中明确规定：住房公积金增值净收益要全部用于廉租住房建设，即住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额，将由财政支配。但是用上面所述的二种方法计提风险准备金后，当年的增值收益扣除风险准备金、中心管理费用后，提取的城市廉租住房建设补充资金的差额很大，这就直接影响了住房公积金的资金运作及给当地政府财力应做的贡献水平，不利于资金的合理使用。

3.“货款风险准备金”科目核算内容的局限性。现行《住房公积金会计核算办法》规定，“贷款风险准备金”这一科目核算按照规定提取的住房公积金贷款风险准备金。但在住房公积金实际运作过程中，为了使住房公积金实现最大限度的收益，按照《住房公积金管理条例》规定，可以用住房公积金购买国债，省内其他城市的住房公积金管理中心就有把闲置资金购买国债的。目前，由于我市的住房公积金贷款的利用率比较高，所以没有购买国债，少部分闲置资金用于转存定期存款来增加收益。在现在的市场经济模式下，购买国债也存在一定的风险隐患，住房公积金会计核算办法并没有把“国家债券”这一科目纳入风险准备金的计提范围。现行《住房公积金会计核算办法》中设置的“贷款风险准备金”科目所核算的内容就有一定的局限性。

4.住房公积金贷款的潜在风险对计提住房公积金风险准备金的影响。目前，从我市贷款的逾期率来看，贷款风险准备金提取比例高于风险预计，准备金较为充分；另一方面从贷款年限来看，相对住房公积金贷款长达10年、20年的期限而言，还有许多潜在的风险需加以预计。分析住房公积金贷款期内可能面临的风险，主要有以下几个方面：(1)借款人的风险，包括借款人偿债能力风险、信用风险、欺诈风险等；(2)抵押物方面的风险，包括抵押物价格风险、抵押物产权风险、抵押风险等；(3)贷款经办机构运作管理风险，包括贷款机构内控制度不健全的风险、贷款人员业务操作风险等；(4)政策法规风险，包括利率风险、法院执行难的风险等；(5)不可抗力风险，如火灾、水灾、地震等不可抗力因素使借款人抵押房屋毁损、灭失等可能产生的贷款风险。

上述风险中有些可以通过建立健全贷款制度、严格操作规程、提高人员素质等加以规避和防范，但有的风险很难预计和有效规避，这就要求科学合理地计提贷款风险准备金，使住房公积金带来的损失降到最低。

三、住房公积金贷款风险准备金提取的政策及方法的几点建议

1.因地制宜，选用合适的贷款风险准备金提取方法。众所周知，在现行住房公积金会计核算办法下，住房公积金贷款风险准备金的计提由两种方法，且两种方法计提后存在较大差额，这就难免有人为因素增加或减少风险准备金计提的数额。为避免这种情况的发生，各住房公积金管理中心应根据本地住房公积金使用效率地情况，选用合适的贷款风险准备金提取方法。对于住房公积金使用效率较低的地区，为提高其使用效率，可采取从低计提的方法，减少贷款风险准备金计提数额，使其有更多的增值收益用于运营。对于住房公积金使用效率较高的地区，为防范运营风险，可采取从高计提的方法，增加贷款风险准备金计提数额，以确保住房公积金使用的安全。

2.采用账龄分析法提取贷款风险准备金。由于住房公积金贷款的人群有固定职业，相对一般商业贷款安全性较高，贷款头几年的还款率较高，风险较小，随着时间的推移，一些欠款开始出现，所以贷款期限越长，出现违约的可能性越大，形成呆账、坏账等不良贷款的可能性也越大。建议住房公积金管理中心应在每年年末，对贷款未到期账龄进行分析，可将未到期账龄划分为5年以内、5～10年、10～20年、20～30年四个档次，对对应的贷款余额按1％、1.5％、2％、3％的比例提取贷款风险准备金。

公积金贷款金额计算办法范文第3篇

【关键词】高校贷款风险 控制额度 防范

当前,我国公办高校大规模贷款的风险已日益凸显,关于公办高校贷款风险的讨论也一浪高过一浪。这对高校大规模盲目贷款起到了一定的遏制及警示作用,但此同时,也产生了一定的消极影响:一是舆论的大肆渲染,使人们看到了大规模举债的危害却忽略了适度贷款对教育发展的积极作用;二是影响了金融机构对高校贷款的态度,导致高校很难从银行获得合理贷款,从而制约了高校教育事业的发展。高校贷款发展是一把“双刃剑”,贷款规模过大就会产生风险,不积极拓展渠道融资又会制约教育的发展。我们不能因为出现了贷款风险就全盘否认适度贷款的积极作用,那无异于“因噎废食”。笔者认为,要利用贷款为高校教育事业发挥积极作用,关键是要把握一个“度”,即贷款要适度。

1 我国公办高校贷款现状

随着高等教育规模的不断扩大,公众对高等教育需求的日益增长以及高校发展的实际状况,教育投入与教育需求之间的矛盾日益突出。高校在发展资金供给不足的情况下,均积极拓展筹资渠道,以解决扩大办学规模带来的经费短缺问题,其中一个主要渠道就是银行贷款。适度贷款对高校的发展具有积极意义。但是,如果贷款增长幅度和速度过大过快,则会使学校陷入财务危机,影响学校的日常运作与可持续发展。目前,一些高校热衷于圈地和参与大学城建设,向银行大量举债,有的高校贷款已高达到20余亿,贷款规模大大超出学校自身偿债能力,出现了贷款到期不能按时归还、借新债还旧债、资金周转困难甚至不能保证学校正常运行等情况。高校贷款风险问题,已引起了国家和社会的高度重视。

2 高校大规模贷款的原因

2.1 财政拨款不足

在财政拨款及其它融资不够的情况下,高校寻求银行贷款以解决教育经费不足问题。

2.2 教育主管部门的评估

为了能顺利通过教育部5年一轮的高等学校教学评估,赢得国家在资金上的扶持和扩招时得到政策倾斜,被评高校多采取向银行贷款加大资金投入,改善基础设施和办学条件,以求达到评估要求。

2.3 政府与金融机构互动的结果

由于受《担保法》、《贷款通则》等法律法规的限制,多数金融机构不敢直接向地方高校放贷,政府要发展高等教育事业,于是与金融机构互动,帮助协调与担保,从而使高校获得巨额贷款。

2.4 金融机构趋利避害的自我选择

高校扩招后,金融机构看到为高校提供贷款既有经营收益,又有社会效益,从而对高校在贷款额度、利率、材料的准备与可行性分析等方面均给予了极大的优惠和便利。

3 高校贷款风险的成因

3.1 高校所有者缺位导致随意贷款

公立高校财产的公有性质决定其所有权属于国家,而事实上由于国家是虚拟参与方而非实际参与方,决定贷款的运作及管理者事实上并不需要承担偿还贷款的风险,这种权利与义务的不对称性很容易导致管理者还贷责任意识淡薄,搞政绩工程而随意贷款。

3.2 对贷款缺乏科学论证

一些高校在对贷款项目进行论证时,只凭主观分析或少数人的意见而盲目举债,缺乏理性的分析和科学的论证。

3.3 贷款管理不严和使用效率低

许多高校在贷款资金的使用和管理过程中缺乏科学性,资金使用不当或效率太低,造成严重的资金流失或浪费。

3.4 缺乏强有力的监管机制

许多高校内部审计机构未设立贷款资金的专项审计组织,资金使用过程中未建立全程定期审计制度,存在严重的管理漏洞。

4 控制贷款额度,防范贷款风险

高校如何规避风险,合理利用贷款资金促进学校的发展呢?笔者认为,其中一个关键因素就是要把握一个“度”,即贷款要“适度”。而如何才能达到“适度”呢?笔者试从宏观控制和微观控制两方面对“适度贷款”问题进行探讨。

4.1 宏观控制

是根据“高等学校银行贷款额度控制与风险评价模型”,对高校贷款额度进行测算,以贷款风险指数0.6作为上限,从宏观上控制贷款风险。

2004年7月15日,教育部、财政部联合下发了《关于进一步完善高等学校经济责任制加强银行贷款管理切实防范财务风险的意见》[教财(2004)18号],该文制定了高等学校银行贷款额度控制与风险评价模型,对高校银行贷款额度从宏观上进行了控制和管理:(1)凡贷款风险指数大于0.6的高校,新增贷款实行审批制度;(2)凡贷款风险指数小于0.6而大于0.4的高校,新增贷款实行备案制度;(3)凡贷款风险指数小于等于0.4的高校,新增贷款可由学校根据实际需要办理。这从宏观上控制了高校贷款风险。

4.2 微观控制

即具体化测算控制。是运用“预计现金流量测算法”来测算适度贷款的具体规模和还贷能力,以测算出的具体数值和指标为参照,有效控制贷款风险。

“高等学校银行贷款额度控制与风险评价模型”为高校贷款风险防范提供了宏观的量化指引,但缺乏具体化的约束手段和测算方法。目前,许多学者提出了不同的解决方法,如:雄筱燕等提出了基于费歇尔多元判别分析的高校财务风险评判模型;祝红霞提出了预计现金流量测算法;黄祥林建立的高校恰当举债的数学模型等等。本文采用祝红霞提出的“预计现金流量测算法”来测算适度贷款的具体规模和还贷能力,以提供较详细的量化参考。其方法为:第一,根据学校的长期规划确定未来在校学生人数,按照建设部、国家计委和教育部1992年颁布的《普通高等学校建筑面积指标》规定和教育部关于本科评估对师生比、图书、教学设备等方面的要求,测算出学校达标所应达到的最低硬件条件指标,并计算出未来各年学校达到该指标要求所需的资金数额;第二,根据各年计划在校生规模预测学校的资金来源;第三,测算出每年资金注入量与流出量,以确定每年需要的贷款总额和可以偿还贷款的数额;第四,计算出学校需要贷款总额和建设期后每年可以偿还贷款金额和还款年限,从而可以分析出学校贷款的偿还能力和风险情况;第五,在学校能够承担的负债范围之内安排学校的建设项目和贷款数额。通过此方法将各指标具体化,提供给高校决策者较详细的参考数据,从而使贷款趋于适度,降低贷款风险。

5 结语

控制贷款额度,从源头上降低了贷款风险,但在贷款资金的使用、流动过程中,还需加强管理,建立行之有效的贷款资金管理机制和监督机制,完善贷款资金的内部核算和监控体系,确保贷款资金的使用与贷款项目及相关预算相一致,使贷款资金确实用于解决制约学校当前和未来发展的关键问题以及对学校发展有重大影响的项目,促进学校建设,促进教育事业的发展。

参考文献

[1] 教育部、财政部.关于进一步完善高等学校经济责任制加强银行贷款管理切实防范财务风险的意见[n].教财[2004]18号.

[2] 祝红霞.论高校贷款的风险问题[j].事业财会,2003.

[3] 雄筱燕等.基于费歇尔多元判别分析的高校财务风险评判模型研究[n].江苏省会计学会年会交流论文,2004.

公积金贷款金额计算办法范文第4篇

 

第一章总则

第一条为了加强住房公积金管理，维护职工的合法权益，促进和改善职工住房条件，提高居住水平，根据国务院《住房公积金管理条例》、《住房公积金行政监督办法》、财政部《住房公积金会计核算办法》、《住房公积金财务管理办法》及省、市有关法律法规规定，结合集团公司实际情况制定本办法。

第二条本办法适用于集团公司所属的分公司、独资子公司、控股子公司、事业法人单位和其他有关组织。集团公司其他子公司、多种经营集体企业参照实行。集团公司市区单位同时执行徐州市住房公积金有关管理办法。

第三条职工本人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有，集团公司依照国家规定代为管理。

第四条住房公积金管理实行住房公积金领导小组决策、住房基金管理中心运作、财务和审计部门监督的原则。

第五条住房公积金应当用于职工购买住房或建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。

第六条住房公积金的存、贷利率按人民银行的规定执行。

第二章机构及职责

第七条集团公司成立住房公积金管理领导小组，作为住房公积金管理的决策机构。小组成员要有职工代表参加。

第八条住房公积金管理领导小组在住房公积金管理方面履行下列职责：

（一）依据有关法律、法规和政策及集团公司规定，制定和调整住房公积金的具体管理措施，并监督实施；

（二）根据国家有关政策及集团公司的具体情况，拟订住房公积金的具体缴存比例，审议单位缓缴住房公积金或降低住房公积金缴存比例的申请，报集团公司研究；

（三）审批住房公积金归集、使用计划及监督计划执行；

（四）制定住房公积金个人住房贷款管理办法；

（五）审议住房公积金年度预算、决算草案，审议住房公积金增值收益分配方案，审议住房公积金呆坏帐核销申请草案，报集团公司研究；

（六）听取住房基金管理中心的年度工作报告、审计部门的审计报告，并对报告作出相应的决议和意见；

（七）需要决策的其他事项。

第九条集团公司设立住房基金管理中心。负责集团公司独立工矿区、驻外单位的住房公积金的管理，协调集团公司市区单位住房公积金的管理。集团公司各单位（以下简称各单位）应指定一名领导分管本单位住房公积金的管理工作，在机关职能部门设置专人负责本单位住房公积金的会计及统计、缴存、提取、使用等业务工作。

第十条住房基金管理中心履行下列职责：

（一）编制、执行住房公积金的归集、使用计划；

（二）负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情况；

（三）负责住房公积金的核算；

（四）审批住房公积金的提取、贷款、转移、运用；

（五）负责住房公积金的保值和归还；

（六）编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告；

（七）承办住房公积金管理领导小组决定的其他事项。

第十一条住房公积金管理领导小组按照中国人民银行的有关规定，指定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行（以下简称受委托银行）；住房基金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。住房基金管理中心应当与受委托银行签订委托合同。

第三章缴存

第十二条住房基金管理中心应当在受委托银行设立住房公积金专户。

各单位应当到住房基金管理中心办理住房公积金缴存登记，经中心审核后开设电子核算专户，并建立本单位计算机核算系统，按每一名职工核算其住房公积金的收、支、存业务。通过网络定期将住房公积金汇总报表和个人住房公积金明细帐传送至住中心。

第十三条集团公司新设立的单位应当自设立之日起30 日内到住房基金管理中心办理住房公积金缴存登记，并自登记之日起20 日内建立电子计算机核算系统、在集团公司资金结算中心办理缴款手续。单位合并、分立、撤销、解散或者破产的，应当自发生上述情况之日起30 日内，由原单位或者清算组织到住房基金管理中心办理变更登记或者注销登记，并自办妥变更登记或者注销登记之日起20 日内，到住房基金管理中心为本单位职工办理住房公积金账户转移或者提取、封存手续。

第十四条录用新职工的单位应当自录用新职工之日起30日内到住房基金管理中心办理缴存登记、资金的转移和缴交。单位与职工终止劳动关系的，单位应当自劳动关系终止之日起30 日内到住房基金管理中心办理变更登记并为职工办理住房公积金账户转移或者提取、封存手续。

第四章缴交比例、基数

第十五条由集团公司根据省市有关规定和企业实际情况，确定单位和个人公积金缴交的比例。集团公司分公司、独资子公司、控股子公司、事业法人单位和其他组织应按照集团公司规定调整缴交比例；集团公司其他子公司、多种经营集体企业参照实行。职工个人收入低于1000 元/月，可申请降低本人的扣缴比例。对于不能同步调整的单位，职工和单位住房公积金的缴存比例均

不得低于职工上一年度月平均工资的5%。

第十六条统一按照养老保险交费基数核定住房公积金的缴交基数，但上下限执行标准为：职工本人上年度月平均工资超过5000 元的，单位和个人都按5000 元/月核定；上年度月平均工资低于677 元的，单位缴交基数按677 元/月，个人缴交基数按照职工本人上年度实际收入核定。每年7 月1 日，根据省市有关规定调整住房公积金缴交基数标准。

第十七条新参加工作的职工，从参加工作的第二个月，单位和个人开始缴存住房公积金。月缴存额=职工本人应缴交基数×职工住房公积金缴存比例。

第十八条职工个人缴存的住房公积金，由所在单位每月从其工资中代扣代缴。单位于每月发放职工工资之日起5 日内，将单位缴存和为职工代扣缴的住房公积金汇缴到集团公司资金结算中心的住房公积金专户内，资金结算中心每月底根据住房基金管理中心的要求，将资金划入受托银行公积金专户。

第十九条单位应当按时、足额缴存住房公积金，不得逾期缴存或少缴。对于不能主动汇缴的单位，资金结算中心将作为单位统筹资金强制划转。

第二十条符合下列条件的单位，可以提出降低缴存比例申请：

（一）连续两年亏损；

（二）单位职工月平均工资水平低于本市或集团公司职工上一年度月平均工资40%。降低住房公积金缴存比例的期限为每次1 年，最低缴存比例为5%。

第二十一条符合下列条件的单位，可以提出缓缴申请：

（一）连续4 年亏损；

（二）单位职工月平均工资水平低于本市或集团公司职工上一年度月平均工资40%。住房公积金最低缴存比例为5%；缓缴住房公积金的期限每次不超过1 年。

第二十二条单位降低住房公积金缴存比例和缓缴住房公积金，应当由本单位职工代表大会讨论通过，经住房基金管理中心审核，报住房公积金管理领导小组审批。经批准降低缴存比例和缓缴住房公积金的单位，待经济效益好转后，应当及时调整缴交比例和补缴缓缴的住房公积金。第二十三条住房公积金按照国家规定的利率计息。因单位逾期或资金结算中心划转不及时的将向其收取利息。

第二十四条单位为职工缴存的住房公积金的资金来源按照徐矿司[XX]171 号文件执行。

第五章提取和运用

第二十五条职工提取住房公积金应当提供真实、完整、有效的证明材料，住房公积金管理人员应按有关规定和程序审核。

第二十六条矿区职工有下列情形之一的，可申请提取住房公积金：

1、职工退休（职）凭本人、退休（职）证件提取住房公积金本息余额；

2、调离徐矿集团或者出境定居的，凭调出单位主管部门开出的工作调动介绍信、公安部门签发的出境定居手续、护照签证等证明及本人身份证，提取住房公积金本息余额；

3、购买住房的：

（1）购买商品住房，提供《商品房购销合同》、有效付款凭证；

（2）购买公有住房、二手房，需提供经产权管理部门鉴定的《房屋买卖契约》、办理产权交易的有效付款凭证；

（3）购买经济适用房的，提供购买经济适用住房的购销合同、有效付款凭证； （4）购买拆迁安置住房的，提供拆迁产权交换补偿协议、有效付款凭证。

4、建造住房的：

（1）自建自住房的，提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、用地许可证。

（2）翻建自住房的，提供《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

（3）集资建房的，提供集资建房批准文件书、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、单位参加集资建房人员花名册。集资建房协议、有效付款凭证。

5、大修自住房的，提供房地产行政管理部门房屋质量鉴定证明、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

6、全部偿还购房贷款本息的，凭贷款银行出具的还款证明，通过转帐方式转移资金，但不得提取现金。

7、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的，提供丧失劳动能力鉴定证明和单位终止劳动关系证明。

8、在职期间去世的职工，其合法继承人或受遗赠人提取死亡职工住房公积金存储余额的，需提供身份关系证明、职工死亡证明、提取人身份证，有遗嘱的还应提供遗嘱。无继承人、也无遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

第二十七条提取时间

1、职工购买住房提取公积金的，自最后一次开具购房有效付款凭证之日起，一年内均可提取住房公积金；

2、建造、翻新、大修自住住房的，在《建设工程施工许可证》签发之日起，一年内均可提取住房公积金；

3、偿还购房贷款本息的，在一次性还清贷款本息时，通过转帐方式将公积金转到还贷款帐户内清缴。

4、集资建房提取公积金的，自集资建房竣工验收交付使用之日起，凭有效凭证一年内提取。

5、退休（职）以及与单位终止劳动关系的，调离集团公司的，出境定居的，职工死亡或被宣告死亡的（由继承人或受遗赠人提取）可随时提取住房公积金。

第二十八条提取住房公积金的程序

1、职工个人持本办法规定的证件，到本单位住房公积金管理办公室申请填制《申请支取住房公积金审批表》，经所在单位公积金管理部门签章，由公积金管理员提交相关证件，报集团公司住房基金管理中心审批；

2、单位公积金管理员凭住房基金管理中心审批后的单据，填制统一格式的公积金支取凭证（一式二联），支取人到本单位财务部门直接领取。月终财务部门将已支付的公积金支取凭证附页交公积金管理办公室进行核对登记，公积金管理办公室将未付出数据报送集团公司住房基金管理中心以备检查；

3、对按时足额缴交住房公积金的单位，本单位财务部门根据住房基金管理中心审批后的金额，填写《集团公积金支取申请书》并加盖财务印鉴章，到集团公司住房基金管理中心办理划款手续。对于累计欠缴住房公积金的单位，由单位财务部门凭集团公司住房基金管理中心审批后的支取金额，予以转账结

算，作为公积金缴交额的抵交数。

第二十九条其他：

1、职工已办理住房公积金贷款的，或为他人提供住房公积金贷款担保的，在本人或被担保人尚未还清贷款本息期间不得提取住房公积金。

2、职工提取住房公积金后，续存不到半年的不能申请个人住房公积金贷款；申请个人住房公积金贷款后，不能支取住房公积金。

3、集团公司市区各单位职工公积金的提取，按市住房公积金管理中心有关规定执行。

第三十条住房基金管理中心在保证提取和贷款的前提下，经住房公积金管理领导小组的批准，可以将住房公积金用于购买国债。购买国债净值占住房公积金归集余额的比例不超过20%，每年购买国债金额不超过当年住房公积金归集额的30%。住房基金管理中

心购买国债按XX 年省建设厅住房公积金监管办《住房公积金购买国债管理暂行办法》执行。

第三十一条住房公积金的增值收益应当存入住房基金管理中心在受委托银行开立的住房公积金增值收益专户，用于建立住房公积金贷款风险准备金、建设职工廉租房的补充资金和住房基金管理中心的管理费用。

第三十二条住房基金管理中心的管理费用，由住房基金管理中心编制全年预算，报住房公积金管理领导小组批准后，从住房公积金增值收益中列支。

第六章住房公积金贷款

第三十三条正常缴存住房公积金的职工可以办理住房公积金贷款。集团公司市区单位职工申请住房公积金贷款到市住房公积金管理中心办理。

第三十四条借款人应当同时具备下列基本条件：

（一）有徐州市区域内常住户口或合法有效居留证件；

（二）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息能力；

（三）有合法有效的购买（建造、翻建、大修）住房合同等证明材料；

（四）有购买住房的首付款证明；

（五）同意以所购买住房作为抵押；

（六）有保险公司提供担保；

（七）符合住房基金管理中心规定的其他条件。

第三十五条借款人按时足额缴存住房公积金的，贷款额度可按下列方式核定：

（一）购买商品住房的，最高贷款比例不得超过全部房款70%，贷款额度不得超过30 万元；

（二）购买经济实用住房、集资建房的，最高贷款比例不得超过全部房款的80%，贷款额度不得超过20 万元；

（三）购买二手房、公有住房的，房龄在15 年以下50 平方米以上的非顶层，最高贷款比例为评估价的50%，贷款额度不得超过10 万元；

（四）建造、翻建、大修、装修自住房的贷款比例不得超过总费用的50%，贷款额度不得超过8 万元；

（五）购买公有住房房款在2 万元（包括2 万元）以下不予贷款。

第三十六条借款人最长贷款期限不得超过30 年，且不得超过所购住房的剩余使用年限。具体贷款期限，由住房基金管理中心根据借款人工作年限确定。男性借款人还款年龄不得超过60岁，女性借款人还款年龄原则上不得超过55 岁。借款人二次购买住房且按期还清首次住房公积金贷款的，可以再次申请住房公积金贷款。贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执

行。

第三十七条借款人申请贷款应当提供下列资料：

（一）借款人和配偶的居民身份证、户口簿或合法有效居留证件原件及复印件；

（二）借款人和配偶的单位出据的工资收入证明；

（三）合法有效的购买住房合同或房地产买卖契约或房地产权证及评估证明原件及复印件；

（四）购买住房首付款证明原件及复印件；建造、翻建、大修自住房的须提供城镇规划，房产行政管理部门的批准文件原件及复印件；

（五）住房基金管理中心要求提供的其他资料。

第三十八条贷款按以下程序办理：

（一）借款人持规定的资料，到住房基金管理中心、受托银行领取贷款申请书；借款人按要求如实填表、盖章；借款人及配偶所在的单位要如实提供本人的工资收入证明；

（二）借款人持贷款申请书及相关资料到住房基金管理中心办理审批手续；住房基金管理中心受理借款人的申请后，应当按规定审查核定借款人申请贷款的资格、资信等情况，在资料齐全，手续完备的情况下，当场办结。如遇特殊情况，经研究后于2 个工作日内予以答复；

（三）借款人可持已审批的贷款申请书及相关资料到受托银行办理借款手续，到保险公司办理担保手续；借款人持以上相关资料，到市房管局产权监理处办理抵押登记和房屋他项权证；

（四）借款人将担保借款合同、抵押合同、房屋他项权证及相关资料，再到受委托银行办理划款手续，将款项划转至售房人的帐户；购二手房贷款的，由银行转发给借款人；

（五）借款人还清全部贷款本息后，凭受委托银行出具的本息结算书，到市房管局产权监理处办理房产抵押注销登记手续。

第三十九条贷款担保

借款人与担保公司签定担保抵押合同，须以担保公司认可的房屋作为抵押物。借款人必须遵守担保借款合同、抵押合同约定、至还清全部贷款本息为止。借款人违反担保借款合同、抵押合同的，受委托银行和担保公司有权依照有关法律、法规对借款人追究违约责任。在办理贷款过程中所发生的抵押、评估费用由借款人承担。

第四十条贷款的偿还

（一）借款人可选择的还款的方式有：等额本息、等额本金两种办法；

（二）借款人应当按借款合同约定的还款日，提前将应还款本息存入“还款账户”，受委托银行每月按期从借款人“还款账户”中扣收；

（三）借款人可以采取直接以现金、支票、储蓄卡等方式到受托银行规定的营业柜还款。

（四）借款人用自筹资金提前归还贷款本息的，应当提前向中心和受托银行提出申请，经同意后可以偿还剩余贷款本息。

第四十一条违约及抵押物的处分

借款人发生下列情况之一的，住房基金管理中心、受托银行和担保（保险公司）公司有权依照有关法律、法规处分抵押物：

（一）借款人累计6 个月（含6 个月）不能归还贷款本息的；

（二）借款超过合同规定的最后还款期限3 个月未还清贷款本息的；

（三）借款人向住房基金管理中心提供虚假的证明材料，已经或可能造成贷款损失的；

（四）借款人未征得住房基金管理中心同意，擅自将抵押住房出售、出租、转让、赠与或重新抵押的；

（五）借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

（六）借款人与其他法人或经济组织签订有损住房基金管理中心权益的合同协议的；

（七）借款人死亡而无继承人或受遗赠人的：

（八）借款人死亡而继承人或受遗赠人拒绝履行借款人偿还贷款本息义务的；

（九）借款人违反借款合同规定的条款，经住房基金管理中心指出，借款人未予纠正的。

第四十二条受托银行对借款人不能按期偿还贷款本息或

擅自改变贷款用途的，应按照中国人民银行有关规定同时计收罚息或计收违约金。

第四十三条住房基金管理中心、受托银行和担保公司处分抵押物所得价款，扣除处分抵押物应支付的各项税费后，不足偿还贷款本息和罚息的，住房基金管理中心、受托银行和担保公司有权向借款人和连带保证责任单位（人）追偿。

第四十四条住房基金管理中心应当按照委托合同的约定，检查、监督住房公积金贷款资金使用情况。受委托银行应当按照委托合同约定，按月向住房基金管理中心准确、及时地提供有关统计报表等资料，做好逾期贷款的催收、处置工作，及时分析了解借款人不能按时还款的原因，确认贷款的风险度。

第七章日常管理

第四十五条计算机系统管理

（一）住房公积金的计算机系统管理要按集团公司信息化管理的统一要求，结合住房公积金管理的实际情况， 各单位应加强对住房公积金的计算机信息系统的管理，并指定专人负责。

（二）加强安全保密工作。住房基金管理中心计算机系统服务器与公网联接的设备需设立防火墙、服务器、网关等防护措施，以防止外界的攻击。

（三）计算机信息管理人员要严守数据机密，除向指定部门提供规定数据外，未经领导批准，不能向外提供数据文件，不能泄露个人的账号、密码，不允许外来人员操作电脑。系统的个人密码要注意保密，并要定期修改，防止被他人盗用。

（四）信息管理员应制定系统备份策略，指定专人及时进行多种方式的数据备份，备份的数据应异地存放，妥善保管。计算机信息管理人员对单位专用数据和软件，不得私自带出单位，不得拷贝给他人使用。未经领导批准不得为任何人查调内部资料及数据。

（五）住房基金管理中心应建立和完善职工住房公积金数据的查询系统，供职工查询。

第四十六条报表管理

各单位应于每月5 日前将住房公积金的会计报表、统计报表及其有关数据报送住房基金管理中心。各单位住房公积金管理人员应对报表数据的真实性、合法性负责。报表数据核对一致，分析说明要祥实，报送的报表要经本单位领导签字后上报。

第四十七条会计核算、财务管理

住房基金管理中心负责集团公司住房公积金的会计核算和财务管理工作。中心按国家有关规定设置会计机构，配备会计人员，按照财政部《住房公积金会计核算办法》、《住房公积金财务管理办法》进行会计核算和财务管理，对省、市住房公积金管理机构和集团公司财务部报送报表。

第八章监督管理

第四十八条住房基金管理中心编制的住房公积金年度预算、决算，提交住房公积金管理领导小组审议批准后执行。住房基金管理中心应当定期向上级住房公积金管理部门和集团公司财务部及住房公积金管理领导小组报告住房公积金的管理工作。当年住房公积金的缴交、运用、收益等工作的完成情况向集团公司职工代表大会报告。

第四十九条住房公积金管理中心和职工有权督促单位按时履行下列义务：

（一）住房公积金的缴存登记或者变更、注销登记；

（二）住房公积金账户的设立、转移或者封存；

（三）足额及时缴存住房公积金。

第五十条集团公司财务部应当加强对集团公司范围内的住房公积金归集、提取和使用情况的监督，并向集团公司住房公积金管理领导小组通报。

第五十一条住房公积金管理中心应当依法接受社会审计和集团公司审计部的审计监督。

第五十二条职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况，住房公积金管理中心和各单位住房公积管理部门不得拒绝。各单位应按企业企务公开条例的规定，对住房公积金的管理实行民主公开。集团公司住房基金中心在每年6 月30日结息后的一月内将职工住房公积金对账单打印并发放到职工手中，经核对有异议的应在2 个月内本人向本单位及住房基金管理中心提出复核，对复核结果有异议的，可以申请集团公司住房公积金管理领导小组重新复核。职工有权揭发、检举、控告挪用住房公积金的行为。

第九章处罚规定第五十三条违反本规定，单位不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的，由住房基金管理中心责令限期办理；逾期不办理的，处1 万元以上5 万元以下的罚款。集团公司还将依据有关规定追究单位负责人的责任。

第五十四条违反本规定，单位逾期不缴或者少缴住房公积金的，由住房基金管理中心责令限期缴存；逾期仍不缴存的而又不履行相关手续的，集团公司资金结算中心强制划款。集团公司定期通报各单位住房公积金的缴存情况。

第五十五条违反本规定，有下列行为之一的，由集团公司依照国务院《住房公积金管理条例》、《住房公积金管理监管办法》责令限期改正；对负有责任的主管人员和其他直接责任人员予以处分：

（一）未按照规定设立住房公积金专户的；

（二）未按照规定审批职工提取、使用住房公积金的；

（三）未建立职工住房公积金明细账的；不能及时按规定报送住房公积金信息资料的；

（四）未为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金的有效凭证的；

（五）未按照规定用住房公积金购买国债的。

第五十六条单位违反本规定挪用住房公积金的，由集团公司依照国务院《住房公积金管理条例》、《住房公积金管理监管办法》追回挪用的住房公积金，没收违法所得，对挪用或者批准挪用住房公积金的负责人以及单位负有责任的主管人员和其他直接责任人员追究责任。

第五十七条违反本规定，用住房公积金向他人提供担保的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照集团公司的有关规定给以处分。构成犯罪的移送司法机关追究法律责任。

第五十八条住房公积金管理人员在住房公积金管理工作中弄虚作假、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，损害职工的权益，集团公司依据责任追究办法执行责任追究。构成犯罪

的移送司法机关追究法律责任。

第十章附则

公积金贷款金额计算办法范文第5篇

【关键词】解押方式，解押成本，每平按揭净回款，解押排序，资金时间成本

成本的多少不仅直接影响公司效益，而且还影响着公司的现金流。成本费用的发生贯穿于房地产项目整个生命周期，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等各个环节，现作者仅从房地产公司销售环节中的办理解押手续这一小节点来探讨有关解押成本的控制。房地产公司为什么要办理解押手续？房地产开发公司为获得项目开发资金而向银行贷款，往往采用在建工程抵押方式获得银行贷款，而贷款银行在《借款合同》中约定解押条款与还款条款等具体内容。

按照现行《物权法》等相关法律的规定，购房者要将所购房产产权转移到自己名下，必须办理预告登记。由于其所购原物权（抵押物）已抵押给贷款银行，办理预告登记公告前需要银行办理解押手续，只有解押之后才能将所购物权（房产）转移至购房者名下。房地产公司在办理解押手续前，需要存入每次解押的抵押物面积乘以每平解押保证金的保证金。存入保证金多少与解押顺序对解押成本是有较大的影响，如果公司没有合理地运用解押有关的资金，往往随着解押手续的办理，不但没有起到回笼资金目的，反而陷入资金入不敷支的困境。现用下边例子证明此观点。

某房地产开发有限公司获得工商银行抵押贷款1.5亿元，贷款利率为每月1%，抵押物为其所开发的在建工程面积为40000平方米。《借款合同》中约定抵押物销售达20%后开始归还借款，销售达75%时，归还全部借款。现假设该房地产公司已销售抵押物共4000平方米（详见下表1），其中：（1）商业销售单价每平30000元方米，共计1000平方米；购买商业的客户中有50%选择按揭贷款方式付款，另50%为一次性付款。（2）住宅销售单价每平6000元，已销售3000平方米，购买客户中60%选择按揭贷款方式付款，一次性付款方式比例为40%。工商银行规定对购买商业的客户可提供最高为5成按揭贷款，住宅可提供最高为7成按揭贷款；另银行要求该房地产开发公司每次解押面积不得小于100平方米。每月为办理解押手续发生其他费用为1万元。

已知按揭贷款在解押后的半个月到账，现有三种解押方式，请评价每种解押方式的优劣？

（1）一次性存入2000万元保证金，全部解押4000平房产；

（2）一次性存入659万元，不在超过保证金范围内分次解押房产，整个解押回款期为1.5个月；

（3）按排序的方法分步骤分批次进行解押，整个解押回款期为三个月。

假设：仅考虑解押投入资金的资金成本及其他解押成本，计算保留两位小数。

首先，我们要计算出例题中的4000平方米已售抵押物，解押总需要占用多少资金？进行解押后有多少资金回笼？

依该房地产公司签定的《借款合同》计算得出每平米的解押保证金=150000000/（40000*75%）=5000元；即解押每1平方米的抵押物，该房地产公司需要向贷款银行存入5000元的保证金。

由此，我们办理4000平方米已售抵押物的解押手续，共需要存入2000万元（4000*0.5）的保证金。

根据本次需要解押明细表中的数据，我们知道解押后可以得到银行按揭回款1341万元。

小结：解押4000平方米已售抵押物，需要投出2000万元保证金，流入按揭贷款回款1341万元，两者相抵后需要净投出解押保证金659万元，即净占用资金659万元。

其次，我们再分别计算三种解押方式的解押成本

由于三种解押方式的回款期不同，我们比较前按三个月为计算期。

方式1，一次性存入2000万元保证金，全部解押4000平房产，按揭贷款在开始解押后的半个月到账。我们可以得到在按揭贷款到账前2000万元的保证金要被占用半个月，按揭贷款1341万元到账后还有659万保证金要占用2.5月，其他解押费用按半个月计算。需要支付解押成本=2000*1%*0.5+659*1%*2.5+1*0.5=26.98万元

方式2，思路同方式1，支付的解押成本=659*1%*3+1*1.5=21.27万元

方式3，计算思路同上，但加入了比较排序方法来计算解押成本。第一步，先用每套需要解押房产的按揭贷款回款额除以每套抵押房产的面积，分别出计算抵押物的每平按揭贷款回款额。详见表2：

第二步，将上表按每平按揭回款一列进行排序后，再减去每平方米解押保证金（增加的一列），得到各个抵押房产（含未解押）每平净回款额，详见表3。

小结：通过上表，得出每解押1平方米有按揭贷款商业的按揭回款额均大于每平解押保证金，每解押一平均能产生净现金流入；而每解押1平米有按揭贷款的住宅虽有现金流入，但均小于每平解押保证，不仅不会产生现金流入，而且还要占用相关资金；每解押1平方米一次性付款已售抵押物由要占用5000元资金。

第三步， 按第二步排序所得报表后，再按每平米净回款额乘以解押面积得到净回笼资金（新增的一列），详见表4

转下表

通过上述三个步骤后，我再按银行规定条件有计划分步骤分批次办理解押手续：

1、首先解押有按揭贷款的商2这套房产，面积141.90平方米，此时需要存入709500元（5000*141.90）的解押保证金，解押商2后，回笼资金归还先前存入的709500元保证金后，还剩余1430500元的现金净流入。

2、将1430500元的现金净流入，转为解押保证金继续能产生现金净入的房产。依本题计算，解押有按揭贷款商业面积500平方米后，房地产公司累计现金净流入额4990000元。（按揭回款总额749万-保证金总额500*0.5万）。

3、使用上一步中累计现金净流入额的3080000元，可以解押有按揭回款的住宅1～住宅7，共计1800平方米。

4、房地产公司在到三个月解押回款期限前半个月时，使用剩余累计按揭回款净流入余额1910000元（499万-308万）基础上再增加6590000元（1700*0.5万-191万），用于解押一次性付款方式下销售的商业与住宅，共计1700平方米。

方式3，最终需要支付解押成本=70.95*1%*0.5+695*1%*0.5+1*3=6.83万元。

通过比较三种解押方式的计算结果，我们得出：方式3最优，方式2次之，方式1最次，产生差异的主要原因是抽出解押保证金的资金成本影响最为重要。