城中村改造优势范文第1篇

【关键词】城中村；城市；经济发展

近年来，随着城市经济的发展，城市化进程的加快，很多原来的城郊村变成了城中村，随着城市经济的发展，很多城中村迫切要求改变现状，改善人居环境，以城中村改造为契机，整合城市资源，已经成为很多城市促进经济发展，加快城市化进程的一种模式。

一、城中村改造的出现

20世纪八九十年代，城市人口日趋膨胀，随着城市经济的迅速发展，很多城市迅速向外扩张，扩大城市规模，建设新区。城市在发展的过程中多是跳过城市边缘区的村庄，在建设城市新区，这符合城市发展的一般规律，因为城市边缘区村庄由于土地价格偏高，而且由于村庄搬迁补偿等问题的存在，很多城市都是选择在村庄以外的地区发展，在新城形成一定的规模，具有一定的城市功能后，原来的城市边缘区就会成为城中村，城中村在景观、功能上都是与城市不协调的区域，在城市发展到一定的阶段后，城中村的城中村改造就会被提上日程。

二、城中村改造的可行性分析

在城市发展过程中出现城中村是必然的，随着经济的发展，城中村的城中村改造也将是必然的。

1.城中村在景观、功能上都是与城市不协调的区域。

在城市发展过程中，城中村村民成为了城市的特殊组成部分，这些城中村村民已经慢慢融入了城市的生活习惯中，享受着城市发展带来的物质文明，与城市居民有区别的仅仅是身份和居住环境。城中村基础设施条件落后，基本上不能承担城市功能，在景观上与城市面貌极不和谐，突现出强烈的城乡二元结构，成为城市发展中的“瘤”，为了实现城市的可持续、和谐发展，对城中村进行城中村改造是城市发展必然的趋势。

2.经济发展，条件成熟。

进行城中村改造，没有强大资金的支持，只能是纸上谈兵，随着城市经济的发展，城市财富的积累，村集体经济的发展，村民财富的增加，城中村的改造就会有财富作为后盾。在条件成熟的情况下城中村的改造就会是顺其自然的事情，否则在条件不成熟、资金不充足的情况下进行城中村改造，其结果只能是差强人意、半途而废，激发社会矛盾。

3.村民要求进行改造的愿望

随着城市的发展，城中村的村民在意识、行为上已经成为了城市人，已经具备了城市人所具备的素质，但是在身份上还是村民，在居住环境上与城市居民存在明显差距，这就使得很多村民想改善居住环境，改善周边基础设施条件，过上真正的城市人的生活，所以这部分人是愿意进行城中村改造的，也是村庄改造的动力。

三、城中村改造促进城市经济发展

城中村由于其历史原因的复杂性和区位条件的特殊性，在进行城中村改造的过程中，优势条件和劣势条件同时存在。城中村由于基础设施条件差，建筑结构密集、混乱等原因，在拆除新建时会有很大的困难，而且由于其在城市区域内，拆除成本会很高，但同样如果改建好，由于其明显的区位优势，开发商就会获得很大的利润，村民在拆迁的过程中会获得高额的土地补偿金，这些补偿金可以用来发展村集体经济或用于村民养老、教育、医疗、就业等各项社会保障，以改善村民的生活待遇。同时为了改善城市面貌，加快城市经济发展，当地政府也会大力支持进行城中村改造，会出台各种相应的优惠政策，鼓励村庄进行城中村改造。

进行城中村改造可为村民、为城市带来很多的益处。一是可以改变原来与城市极不和谐的村庄现状，改善城市面貌，提高城市化水平；二是在城中村改造过程中进行统筹规划，在房屋改造、道路建设、地下管线铺设等方面按照城市建设的需要进行有计划的建设，避免了今天建一点，明天修一点的建设模式，很大程度上避免了重复建设；三是可以改善村庄的人居环境，使村庄人居环境得到很大的改善，提高村民的生活水平，使得他们成为真正的市民；四是在满足村民自己用房的同时，也可以将剩余住房出售，此时政府可以采用宏观调控的方式，按照农民经济适用房的销售模式在一定范围内进行销售，以解决部分中低收入家庭住房紧张的情况；五是通过城中村改造，村集体可以获得部分土地出让资金用于村民的社会保障体系建设，提高村民的生活水平。

四、城中村改造的实行

1.规划先行的原则

城中村改造必须坚持规划先行的原则，高起点、该标准制定城中村改造规划，在规划中，尽可能最大限度的满足村民的意愿。

2.加大宣传力度，耐心说服群众。

在进行城中村改造的过程中，多多少少会有一部分人不愿意进行拆迁，这些人或者是安于现状，对现在的居住环境有着深厚的感情，不愿意改变，或者是对拆迁安置补偿办法不满意。所以在进行城中村改造的过程中，首先要做的就是要宣传到位，向村民说明城中村改造的必要性，从大局出发，对村民进行耐心细致的说服，这是一个在城中村改造中最艰苦的工作。有好多的拆迁改造往往会因为一个、两个人的阻止而多年不得实施，对这些人除了进行耐心的说服外，必要时可采取法律手段，但不可粗暴拆迁，野蛮拆迁，避免引发社会矛盾。

3.制定周详的拆迁安置方案

在进行城中村改造的过程中，必须制定周详的拆迁安置补偿方案，尽最大可能的满足村民的愿望，严格按照国家、省、市有关拆迁安置补偿法律、法规执行，必要时可以对率先同意拆迁的城中村进行奖励。在城中村改造过程中必须采取先安置后拆迁的原则，安置时可采取发放租房补贴或建设临时安置用房的办法进行安置，让村民自己选择。

4.在进行城中村改造的过程中，与市有关部门协调，争取财政支持，争取减免有些行政收费，尽最大可能降低成本，这样在最终销售时，村民可获得最大利益。

城中村改造优势范文第2篇

关键词：农村信用社；社区银行；小银行优势

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1006-1428(2011)06-0101-05

社区银行(Communlty Bank)概念起源于美国，通常使用的定义为：社区银行是在一定地域的社区范围内按照市场化原则自主设立、独立运营，主要服务于社区中小企业和个人客户的中小银行。国外在实证研究中用银行规模来区分社区银行与其他商业银行：设定一个资产规模上限。将规模低于这个限额的都划分为社区银行。因而在国外，社区银行与小银行具有概念内涵上的一致性。

发展社区银行有利于解决社区中小企业融资难题，满足社区居民个人金融业务需求，这已得到国内学术界和实务界的普遍认可。但对于我国社区银行的市场进入途径则存在分歧。目前主要有四种观点：(1)将城市商业银行、城市信用社改造成社区银行；(2)将邮政储蓄银行改造成社区银行；(3)将农村信用社改造成社区银行；(4)重新组建社区银行，如组建村镇银行。社区银行改造最直接的目的是形成并发挥小银行优势。在此过程中服务中小企业和居民并使社区银行获得自身发展．然而并非只要资产规模小就自然而然地具备小银行优势。因此研究我国社区银行的改造问题，首先应研究小银行优势的形成机理，即哪些因素会影响小银行优势的形成和发挥。以此为依据，本文将逐一考察城市商业银行、邮政储蓄银行、城市信用社、农村信用社等银行业机构与社区银行要求的契合程度，分析何种金融机构是我国社区银行改造的最佳对象，并研究其改造时应考虑的问题。

一、影响小银行优势形成的内外部因素

一般认为，小银行对小企业贷款占全部企业贷款的比重高于大银行，从而得出小银行的比较优势是对中小企业贷款。这种判断只是从表象来分析小银行的优势所在，未能真正揭示小银行优势的本质和深层原因。大量的研究将信息不对称问题引入，最终才真正揭示出小银行优势的本质。小银行优势的本质或核心是小银行对小企业关系型贷款相对于大银行而言，具有比较优势。这种比较优势的形成依赖于小银行对小企业贷款的信息优势，但银行并不是规模小就能自动形成该种比较优势，其形成和发挥需要一定的条件。

Berger和Udell认为关系型贷款是依据“软”信息作出决策的贷款，而“软”信息是关于潜在借款企业、企业所有者和当地社区的相关信息，是不容易观察、证实和向别人传递的信息。与企业、企业所有者和当地社区经常接触的是银行基层贷款经理，他们是“软”信息的主要生产和储存者。根据控制权激励理论，为提高对银行基层经理生产“软”信息的激励，需赋予基层经理更大的贷款决策权，这将使银行基层经理和银行各管理层之间的问题更为突出。因此，银行选择关系型贷款技术不仅仅是银行规模问题，还涉及到银行基层经理、银行各管理层和银行所有者等层级之间的委托问题。所以，小银行要形成对小企业关系型贷款的比较优势，必须在控制上述银行委托问题上具有优势。

影响小银行优势形成的内在因素主要有：第一，内部组织结构复杂程度和管理链条的长度。简单的内部组织结构和较少的管理层次一方面使小银行在银行内部传递“软”信息方面具有比较优势：另一方面还可以避免大的、管理层次多的机构的组织无效率和协调难题。第二，银企间的物理距离。小银行总部在地理位置上接近潜在的借款人，这使小银行对当地非常熟悉，而且减少了传递“软”信息方面的难题，从而使小银行在关系型贷款上具有比较优势。在美国得克萨斯州，Brickey,Link and Smith发现小银行总部和分支机构距离的中位数是21英里。每家银行总部与最远分支机构距离的中位数为35英里；从距离的中位数来看，小银行有67％(100％)在距其总部25英里(50)英里之内，有67％的分支机构在同一个县。第三，产权结构。小银行的产权结构具有所有权激励效应，即银行大都不公开发行股票和债券，银行的大股东常常担任银行主席，而且小银行的所有权基本上集中在银行管理者(包括基层经理)和当地社区的投资者手中。

小银行比较优势的形成除了银行内部因素外，还有外部因素，主要包括市场竞争程度、外部监管和司法环境、社会环境(如社会习惯、文化、宗教)。这些外部因素主要通过影响银行的贷款偏好，从而影响银行贷款政策的选择(即选择关系型贷款还是选择交易型贷款)。第一，适度的市场竞争有利于提高关系型贷款的可得性。关系型贷款对于贷款银行与借款企业来说，本身就具有一定的垄断性，因为“软”信息的特性使关系型贷款的转换成本非常高。如果银行放弃原有企业或企业另选一家银行，则原先依靠长期银企关系积累起来的“软”信息就随之损失，这些损失的信息就构成了转换成本。这种贷款关系的垄断性与市场的垄断或竞争无关，所以在竞争性的市场中，银行对关系型贷款实施“先补贴企业，后抽取租金”的策略仍然有效，且银行间激烈的竞争会引起对已有关系的保护和对新的关系型贷款的争夺。

第二，监管因素，例如管制当局为保障金融安全提高管制标准(如提高资本充足率要求或加强对银行现场与非现场检查的力度)，那么必然是关系型贷款受到冲击，因为“软”信息无法被管制者识别与评估，管制者会将其列为风险资产。第三，法律、司法环境和社会环境(如社会习惯、文化、宗教)。另外，关系型贷款需要信贷员与潜在贷款客户经过长期接触生产“软”信息，而信贷员自身的文化观念、生活习惯、以及语言等都会影响他生产、处理“软”信息．从而影响对客户信用判断识别的准确性。

二、对社区银行改造对象选择的评价

组织结构因素、地理距离因素、所有权因素是小银行优势形成机理最为核心的内在要素，它直接影响了小银行在生产、使用“软”信息上的能力，小银行比较优势的形成依赖于上述三种优势的共同发挥，缺一不可。同时市场竞争、银行监管和司法环境、社会环境等因素构成影响小银行优势形成的外部因素。需要明确的是，小银行优势的形成过程包含了小银行根据其比较优势实现自身商业可持续发展的前提。也就是说．小银行在发挥优势时，自然也取得了盈利生存的空间。由于目前我国新设社区银行的法律法规尚未制订、对社区银行的金融监管尚无先例可循，稳妥起见，应采取“改造”的方式，因此，我国社区银行进入途径的第四种方式。即通过大规模的直接设立社区银行是不适宜的。

将城市商业银行改造成社区银行的呼声不小．这

些文献在阐明社区银行意义与优势后即提出城市商业银行的市场定位与社区银行改造方向，而未从社区银行形成小银行优势的内在要求来分析两者之间的本质差异。我国城市商业银行是由原来城市信用社组建而成，组建初期普遍提出定位于“立足中小企业，服务广大市民”，但经过一段时间的高速发展后，这种定位已经模糊。因此，尽管大部分城市商业还是地方性银行，但与能发挥小银行比较优势的社区银行相比，存在以下问题。

第一，规模扩张迅猛，行为模式和管理模式向大型商业银行靠拢。城市商业银行平均资产规模呈上升趋势。2004年法人机构平均资产为152亿，2005年平均资产规模为180亿元、增幅18％，2006年为229亿元、增幅27％，截至2007年12月我国城市商业银行达到124家．法人机构的平均资产为269亿元、增幅17％。城市商业银行依靠与地方政府的特殊关系，贷款对象偏重当地大中型企业、地方基础设施建设项目；存款业务上争夺大的存款客户，其行为模式与大商业银行变得相差无几。另外，2004年以来银监会多次通知准许符合条件的城市商业银行跨区经营，一些城市商业银行或者已跨区经营，一些或者正准备跨区经营。这样，城市商业银行的地方性特色将会减少，将影响对中小企业关系型贷款的投入，而且规模扩大和存贷款行为模式的改变会导致管理层级增多，成本加大亦是必然。

第二，所有权结构中存在地方政府股份，而且常常是地方政府“一股独大”，严重抑制了小银行优势发挥。王修华、彭建刚(2007)认为政府控股城市商业银行在短期内有必要性，在长期应退出，这样对城市商业银行发展可能有利。如将城市商业银行改造为社区银行，就会产生社区银行所有权因素要求政府退出与短期内政府无法退出的矛盾，而且城市商业银行大量的、占股份较多的法人股东也与社区银行比较优势形成的所有权结构不吻合。

另外，刘锡良、辛树人认为通过控(参)股制的母子公司制的组织形式既可保留城市商业银行灵活的信贷决策机制，为中小企业提供融资，又可集中整合非信贷类中间业务。这其实是建议城市商业银行采取银行持股公司制来保持小银行在对中小企业关系型贷款方面的优势。关于银行持股公司制能否影响小银行关系贷款，存在两种相反的意见，一种意见认为银行持股公司结构对小企业的关系贷款是有害的；另一种意见认为银行持股公司制如采取分权制运作，将有利于小银行的关系型贷款。Berger,Miller，Pestersen,Ralan and Stein通过实证发现，如果能将决策权进行有效分散。将会抵消机构增大带来的负影响。说明银行持股公司结构对关系型贷款的影响主要取决于能否有效分权。然而，如果所有权的配置与资产控制权或决策权相悖，这种银行持股公司制相对国有商业银行而言较灵活的信贷决策机制也只是“内部人”(仍是政府的人)关联贷款的一种工具罢了。

将邮政储蓄银行改造成社区银行的模式，存在组织结构与所有权结构方面的缺陷：由于组织结构层级多和国有集团公司控股等问题，邮政储蓄银行已经失去了改造成社区银行的最必要最重要的两项条件。邮政储蓄银行采取总、分行制，全国设总行，各省区设二级分行，地市设支行，各县实行派驻制，由各支行派驻，邮政金融业务的经营权属邮政储蓄银行，实行邮政储蓄银行委托邮政部门办理金融业务的代办制。可见，邮政储蓄银行的管理层级很多、内控难度非常大。由于邮政储蓄银行的所有权非常集中，当地投资者与基层信贷员都不持有股份。根据组织结构与所有权因素理论，无法产生所有权激励。如果赋予基层信贷员相当大的贷款决策权(我们先且假设基层信贷员具备风险识别与控制能力)，也必将面临巨大的信息传递成本(这种成本源于每一个层级上的人的意愿而非能力，即道德风险)。而且现实的情况是，目前大多数基层信贷员缺乏信贷知识和信贷经验，根本不具备对贷款风险的识别与控制能力．即便人才的问题可以通过培训等途径解决。金融机构内部的制度建设和经营理念的转换也需要一个相当长的过程。因而，将贷款决策权下放在理论上不合理、实践中不现实。由于受到组织结构与所有权结构的根本性制约，邮政储蓄银行并不适合改造成社区银行。

20世纪90年代很多城市信用社由于管理不规范、经营水平低下、不良资产比例高、抗御风险能力差、形成了相当大的金融风险，在此期间城市信用社或被停业整顿、退出市场。或被重组合并为城市商业银行、单一法人社。自1995年3月中国人民银行下发《关于进一步加强城市信用社管理的通知》，明确“在全国的城市合作银行组建工作过程中，不再批准设立新的城市信用社”以来，全国基本上完全停止了城市信用社的审批工作。2003年开始的新一轮农村信用社改革，一部分城市信用社又并人城(郊)区农村信用社。现存的城市信用社共42家，总资产(2007年末)为1568.49亿元，考虑到不良资产，大部分城市信用社净资产早已为负。因此，对城市信用社的讨论可以并入城(郊)区农村信用社的讨论中。

三、城(郊1区农村信用社是我国社区银行改造对象的最佳选择

将所有农村信用社不分具体情况统一改造成社区银行显然也不现实。社区银行本质上是商业性的，商业性金融根植于发达的经济土壤，需由足够的商业需求支撑，社区银行一般只能存在于经济发展到一定水平的地区。城区或城市郊区(本文简称为城(郊)区)存在大量中小企业与较为富裕的居民，中小企业贷款与居民消费贷款需求旺盛，将位于该地区的农村信用社改造为社区银行较为合理：。城(郊)区的农村信用社在以下多个方面都较为符合社区银行比较优势形成的要求：(1)城(郊)区农村信用社法人机构、营业网点地理上比较集中且贴近当地居民和中小企业。在城郊的中小企业、个体工商户、居民的密集区，城(郊)区农村信用社营业网点较多，且一区一社，其总部与潜在客户的物理距离更近，便于软信息传递给高层管理者。(2)城(郊)区农村信用社组织结构简单，有利于生产软信息。农村信用社具有资产规模小(以农村金融机构为统计口径。其平均资产规模约为6亿元，远远小于城市商业银行)，法人机构的管理层级为县级法人一基层信用社一信贷员，显然，这比庞大的国有商业银行、全国性股份制银行、邮政储蓄银行的管理链条短得多，成本低得多。(3)所有权分散在当地社区投资者或职员中，无政府股份，这避免了政府直接通过股权进行干预与政府股权退出所产生的潜在问题。(4)适度竞争有利于城(郊)区农村信用社形成和发挥小银行优势。对于我国农村信用社来说．只有在竞争性的环境中，才能提高关系型贷款可得性与自身盈利水平。城(郊)区存在大型国有控股商业银行、全国性股份制商业银行、城市商业银行等分支机构的多种市场主体，城(郊)区农村信用社面临适度竞争。(5)社会环境的相容性有利优势发挥。城(郊)区农村信用社原

有的信贷员一般是社区的一员，他们对周围环境的适应与理解有利于他们生产“软”信息，发放关系型贷款。可见，城(郊)区农信社与社区银行多项要求的契合程度是比较高的，在剖析小银行优势形成机理后我们认为城(郊)区农村信用社是社区银行的最佳改造对象。

四、城(郊)区农村信用社改造为社区银行应注意的事项

城中村改造优势范文第3篇

关键词：城中村;改造模式;城市化进程

中图分类号：C916 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2014）34-0087-03

目前，城中村已经成为各大城市的城市化进程中普遍存在的难题，有的人甚至称其为“毒瘤”。本文通过对城中村问题及改造模式进行分析与对比，希望能够为城中村的改造提供一点参考意见。

一、城中村的含义及其特征

历年来，社会各界对城中村的界定都有不同的看法，网络上流行广义和狭义的说法，狭义的是指“农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为‘都市里的村庄’。”广义上指“在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。”总的来说，广义的城中村太过笼统，那么，学术界对城中村更为专业的界定又是怎样的呢？

（一）城中村的含义

在学术界，对城中村的界定其实并没有统一的定义。郭松海等学者认为，城中村是指城乡接合部，处于城市规划区或者是建成区内，或因村庄征地拆迁难度大而游离于土地产权变动之外，成为城市中的“孤岛”[1]。谢志岿先生对城中村的定义是，在快速的城市化过程中，由于新的分工与产业布局等原因，导致就地保留农村村民居住地、人口、社会关系等，以地缘、血缘关系为基础形成的社区，而不是像城市一样以业缘、契约关系等为基础[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在农村向城市转变时，由于各种各样的原因，在转变时进行得不完全，从而成为一种亦城亦村的聚居场所[3]。翁志超先生对城中村的界定与谢志奎先生大同小异，他认为，城中村的经济形态由原来的农业变成第二、三产业，村民对土地的利用不再是耕种作物，而是以收取房屋租金作为收入来源，从而形成的一种特殊社区[4]。

城中村是在农村城市化进程中出现的一个比较新鲜的事物，从简单一点的角度来看，城中村其实就是被城市包围的农村，既然是农村，那么它的行政管理、经济文化以及风俗习惯等就都不属于城市，或者说与城市不相符，只是受到了城市生活方式的影响，城中村保留了很多农村特征，最为明显的就是农村集体所有制，其次是城中村村民文化素质、思维方式仍与城市居民存在一定的差距。

（二）城中村的特征

对城中村的含义论述了这么多，下面我们通过这些界定再来看看它的特征是什么。

一是空间形态上，它具有处于城市之中或周边的特征;二是经济形态上，城中村不再以农业为主，而以第二、第三产业为主;三是文化形态上，城中村村民的素质具有比城市居民低比农村人高的特征;四是人口形态上，城中村外来务工人员多，人员混杂;五是建筑形态上，城中村多以家庭住宅楼为主，具有密度大，容积率高的特征;六是管理形态上，城中村农村管理与城市管理相互制约影响，管理难度大。

二、城中村形成的原因

在学术界，对城中村形成的原因多从国家政策和国家与地方的管理以及城乡二元体制等方面展开，代表人物是王福定，他认为，“城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局，而社会调节系统的局限则成为城中村形成的社会原因：第一是社会城乡二元结构;第二是城乡土地所有制矛盾;第三是社会转型过程中的制度真空以及法制法规滞后和不健全;第四是村落社会关系网络的顽强存续;第五是城市管理的疏漏。”[5]

城中村的产生和存在有其多方面的原因，具体表现如下：

1.城乡二元管理制度。这是城中村形成的较为核心的因素，是高度集中的计划经济留下的后遗症，它严格区分农业与非农业人口，实行两种不同的管理体制。如：户口迁移、粮食供应、就业安排以及福利保障等方面，结果也就导致城中村的逐渐成形。

2.统一死板的城市化模式。在城市化过程中，政府为了降低成本，避免处理复杂的社会管理等问题，故意地避开城中村，使得其成为孤岛。另一方面，城市往周边地区进行扩张时，通常“只占地，不管人”，使得原来的乡村土地在变为城区之后，村落的人口等各方面仍然停滞在一种涣散的“农村状态”，没有将村民一起实现现代化、城市化。

3.村民趋利的心理。城中村村民收入的主要来源是村集体分红和出租自家房屋收入，他们在时代的发展中累积了大量的集体财富，村民都能从中获得丰厚的年终分红，再加上村民受教育程度普遍偏低，就业能力较差，而出租房屋又能使他们获得不菲的收益，因此他们不想也不愿进行改造。

4.社会心理方面。在城中村这个共同体中，中国传统文化遗留下来的心理认同感发挥着非常重要的作用。其中的宗族观念、地缘观念、安土重迁观念、对土地的依赖和依恋等中国农民传统的思想观念，形成了城中村继续存在的社会心理条件。

三、城中村改造的必要性与迫切性

对城中村进行改造的必要性与迫切性主要表现在城中村对城市发展的日渐严重的消极影响上，体现在以下几个方面：

1.对城市管理体制的影响。城中村由原来的村落演变而来，从而保存了大量的农村建制，实行的仍然是农村管理体制，成为一个相对闭塞的小社会。在我国当下实行的立法中，村委会与城市居委会所使用的是不同的两种法律，一个是有社会和经济两种职能的《村民委员会组织法》，一个是只有社会职能的《城市居民委员会组织法》，因此，它们在管理上有着很大的差别，这也就造成了它们在行政管理制度上的分割模糊以及某些职权与义务游弋在法律法规外，使得城中村的建设、规划以及管理长久地处于芜杂的状态，卫生环境不好，房屋的构造不合理，这不仅损坏了城市的整体形象，也减弱了城市的竞争力，同时也降低了城市的整体格调，影响城市发展。

2.对城市文化的影响。在我国，由于历史与现实等原因的影响，城中村的人们教育程度普遍较低，因此素质也较低，就业能力差，在正式的工作上几乎没有收入来源，但是，他们拥有村集体所有的土地资源，他们通过修建房屋，再将其出租出去，获得不菲的租金，再加上村集体的年终分红，因此，他们几乎可以不用工作就可以做到衣食无忧甚至是富余，而这样的素质低下与无所事事造就了他们打架斗殴、吸毒等恶劣习性，成为城市文化的主要污点、死角，阻碍了城市文化和谐健康发展。

3.对城市建筑的影响。由于城中村村民主要收入来源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途径，而他们由于城市的包围，土地资源也是十分有限，只能通过增加房屋密度或私自违章建筑，这样以“脏乱差”而闻名的建筑对城市建设只会带来更多的安全隐患，严重影响城市的美观，甚至阻碍城市的发展。

4.对城市土地的影响。这主要表现在农村房屋以单家独户为主上，造成占地面积大而使用率低，也就是我们通常所说的土地的粗放利用，这是对日益加快的城市化进程中本就稀缺的土地的奢侈浪费。

5.对城市治安的影响。城中村由于租金低廉，吸引了大量外来务工人员，而这一人群人员结构复杂，普遍收入较低，素质较差，这些人与本地村民一起，形成了城市“黄赌毒”等现象与犯罪分子的滋生地，对城市治安造成巨大危害。

从上面几点城中村对城市发展的不利影响来看，对城中村的改造是势在必行，那么，又如何使得这种势在必行变成势在必得呢？这就需要我们根据理论知识和经验教训对城中村采用不同的改造模式。

四、城中村改造的几种模式及其利与弊

在探讨了上述问题之后，明白了城中村的含义、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下来也就是讨论如何进行改造，即改造模式。这些改造模式一般从之前改造成功的城中村经验中进行总结提取，后来的城中村改造也就可以从中吸取宝贵的经验教训，从而探索出更好更高效的改造道路，少走弯路，加快城市化的进程。

（一）较传统的三种模式

这三种模式主要是按照对城中村进行改造的主体来分：

1.政府主导模式

顾名思义，政府主导模式就是政府在城中村的改造中担任主体，从改造所需的资金;改造的立项;房屋的拆迁;村民的安置;新房的建造、监督以及各部门的协调等等都由政府来管。以这种模式进行城中村改造的代表城市有杭州、武汉、深圳等。这种模式既有优势也有缺点：

（1）优势：政府作为改造的主体，能够从全局出发，协调各方面地利益，避免;能综合环境、社会与经济等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地资源;政府全心全意为人民的执政理念，使其能够让村民的经济等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和补偿问题;

（2）缺点：除了少数经济发达地区的政府有着雄厚的资金外，大部分的市政府都没有这种经济能力来支撑完全改造的全部工作;政府的直接干预和主导，使得村民形成一种“等靠要”的惰性心理，同时，政府的行政强拆也让部分村民产生抵触的心理;在整个改造的资金链中，某些政府官员由于抵制不了金钱诱惑，贪污受贿，损害村民的利益。

2.开发商主导模式

开发商主导模式也被称为市场化改造模式，这种模式是指，政府只负责城中村的改造方案，然后由资金雄厚的开发商独自完成改造剩下的工作，如拆迁、安置、补偿、房屋买卖以及后期维护等等。以开发商为主导的改造模式的代表城市有珠海、郑州、昆明等。

（1）优势：开发商一般都具有雄厚的资金，有效地解决了改造资金的难题;开发商介入城中村的改造，本来就是符合社会主义市场经济发展规律的，有利于促进市场竞争力，加快经济的发展;政府引入开发商进行城中村改造，节约了政府的有限资金，使其投入到更有意义的基础设施建设上，有利于政府服务的提高;开发商开发经验一般都比较丰富，能够使改造工作高效率地进行。

（2）缺点：开发商以自身的利益作为出发点，因此在改造中，为追求自身利益的最大化而较少考虑村民的利益;相对与其他类型的土地资源进行开发相比，对城中村的改造成本较高，从而导致开发商为趋更多利而盲目增加建筑密度和容积率，减少公共设施的配备等，影响城市的整体规划;开发商的信誉往往决定了改造的成败，而“无商不奸”的特性常常会出现开发商半路撤资或卷款而逃的现象，使得改造陷入进退两难的境地。

3.村集体主导模式

在村集体主导这种模式中，政府只在其中担当了引导的角色，或在基础设施的建设上予以一定的支持，改造资金在村集体经济的基础之上由村委会引资进行开发，以及拆迁、补偿、安置、剩余房屋的销售等等问题都由村集体自行完成。这种模式的代表城市有广州、深圳等。

（1）优势：政府在改造中引导者角色而不直接介入符合政府运作规律，有利于政府职能更好地发挥;能够比较充分地按照村民意志进行改造，极大地调动了村民参与的积极性，同时也是最大限度地保护了村民的利益。

（2）缺点：村集体临时组建的改造公司文化素质较低，且缺乏相关的开发经验与知识;村民之间补偿标准的不同容易引起各方矛盾，阻碍改造的进行;大部分村集体的资金还是比较短缺，只有少部分的具有雄厚资金的村集体或规模较小的村集体能够完全独自承担改造工作。

以上三种模式各有优点也有各自难以克服的缺点，那么，如何寻求一种更为合理有效，各方互利双赢的模式呢？

（二）新模式

综合上述三种较为传统的改造模式的利与弊：政府主导虽能协调各方利益，但是缺乏资金，且属于“越权”行为;开发商主导虽然有资金，能加快经济发展，但是追求利润最大化的本质又损害了村民利益;村集体主导虽保障了村民利益，但是难以建成符合城市整体规划的房屋，且资金短缺。以上，这三种模式都会在改造过程中遇到各式各样的难题，鉴于它们各自的优势与缺点，我们可以取精华去糟粕，构建一种新的模式，即“政府引导+开发商出资+村民参与”的新模式。这种模式能够取长补短，三方一起建立股份有限公司，更好地实现各方利益的最大化。

在这种新模式中，政府在改造过程中只担任引导者和协调者的角色以及相关政策的优待或放宽，公开改造方案，并听取村民以及开发商的意见进行修改，而不是直接参与改造工作，这样就避免了政府的“越权”，防止部分官员的腐败。另外，在这个模式中，政府还应投入一小部分资金用以基础设施的建设，协调经济、社会、环境等因素，保障改造工作能够顺利进行。

开发商在新模式中是改造资金的主要承担者，也是改造工作的主力，负责改造的大部分工作，由于开发商是在政府与村民的协商之后确定下来的，所以该开发商能够在保证政府和保证村民的利益的前提下，争取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容积率，有效实现三方共赢。

村民在新模式中担任的是参与者的角色，在确定改造方案之前，村委会会听取由村民选出来的村民代表的意见，这样不仅能够调动村民进行改造的积极性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力减少，而且能弥补村集体资金、知识和经验的不足，保障改造工作能够顺利进行。

城中村改造本身就没有一成不变的模式，它的改造模式是一条不断探索的道路，新模式不是最完美的，我们只要坚持总结坚持实践坚持创新，改造模式会更完美。

参考文献：

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城中村改造优势范文第4篇

【关键词】区域经济；城镇化

1 黄河三角洲区域经济的发展迫切需要城镇化的带动功能

当今发达国家和地区的发展经验表明，由于城镇汇集了相当数量的人力、智力、资金、技术、信息、消费品市场以及生活服务设施等要素，因此城镇具有较强的集聚与扩散效应。集聚是一种要素的吸引、集中过程。经济的辐射功能，是城镇扩散效应的体现，是城镇化之所以能够对区域经济产生深远影响的关键所在。城镇作为经济的中心，集聚了比较高的能量，发展到一定阶段必然要向四周放射其能量，这也是由城镇经济活动的本质决定的：城镇发展必须以周边地区为腹地，为其提供必要的生产要素和商品市场；周边地区需要借助城镇核心区的经济辐射，带动和影响当地产业的发展，实现与城镇对接，从而加快地方的发展步伐。城镇的功能特点及其功能的发挥，客观上要求打破现行行政区划的设置限制，为生产要素在更大的空间范围自由合理地流动配置创造条件，城镇化对政区设置改革调整的反作用就表现在行政区划设置必须与经济发展的要求相适应，行政边界不至于成为经济联系的屏障。党的十七大报告明确提出，加强国土规划按照形成主体功能区的要求，完善区域政策，调整经济布局。遵循市场经济规律，突破行政区划界限，形成若干带动力强、联系紧密的经济圈和经济带。

2009年12月，国务院正式批复黄河三角洲高效生态经济区发展规划，提出大力推进大城市、县（市）城镇和重点镇建设，形成空间布局合理、服务功能健全、城乡一体化发展的城镇体系。按照这一规划，黄河三角洲（东营）提出依托大型企业、交通要道、重要商品集散地和风景旅游区等区位和资源优势条件，统一规划布局，强化产业支撑，完善基础设施，培育集聚辐射功能较强特色鲜明的六个重点发展城镇，即大王镇、陈庄镇、胜坨镇、黄河口镇、孤岛镇和丁庄镇。从实践来看，伴随着城镇化建设步伐的加快，与区域经济发展的良性互动日益显现。融生产和销售为一体、以各类专业市场为手段密集各类生产企业的城镇，如大王镇、胜坨镇等，成为城镇化过程中农村人口转移、创造新的就业机会的场所；城市工商企业的发展，使得农民既成为创业的主体，又成为吸纳大量劳动力、创造劳动就业机会的主体，进而加速城乡一体化进程，使区域经济在更高层面上得到提升。尤其是在城镇化加速发展的过程中，长期游离于整个经济社会系统的农村经济社会领域，被纳入区域经济社会大系统，从根本上改变传统的城乡社会分工格局，把过去集中于城市的非农产业，不断地扩散到农村去，使生产要素资源得以合理配置，进行科学地地区开发，建设发达的道路运输设施，改善农村的社会服务、文化服务、商业服务、生活服务等设施，进而转变改善农村的劳动条件、生活条件、生活方式、社会结构、社会服务系统，逐步克服农村经济社会所固有的分离性，不断地改造历史上形成的城乡社会分工格局，从根本上克服作为相对独立系统的城市领域与农村领域所产生的一系列矛盾，并为整个经济社会系统的协调发展开辟广阔的前景，进而真正实现“统筹城乡经济社会发展”，从根本上解决缩小区域发展差距问题。

2 加快黄河三角洲区域经济发展是实现城镇化的有效途径

2.1明确主导产业，打造生态工业园区的集团化企业，加快企业集聚和产业重组，为城镇化提供条件

发挥生态园区的龙头带动作用，建立良性互动，互为促进的有效运作机制。充分发挥区域经济的优势，结合中心镇建设，推动一批功能完备的特色工业园区做大做强，提高区域经济的发展水平。实施全方位、跨区域、跨行业、跨所有制的资产重组，提高企业的组织化程度的竞争能力。大力培育优势产业、优势企业和优势产品，实行政策聚焦，支持和鼓励各类要素资源、资产向优势产业集聚，积极开发市场前景广阔、科技含量大、产业关联度高、带动作用强的名特优新产品，培育优势产品。进一步优化投资环境，深入挖掘潜在优势，增强吸引外资的能力；进一步实施市场多元化战略，全方位开拓国际市场，培植一批创汇大户和“拳头”产品。

2.2加快中心城区、中心镇和中心村建设，营造农村城镇化的载体和平台

按照以城带镇、以镇带村、城乡一体的要求，优化城镇体系。重点建设大王镇、陈庄镇、胜坨镇、黄河口镇、孤岛镇和丁庄镇等中心镇，并与特色工业园区建设有机结合起来。推进村庄兼并、拆除自然村和加快旧村改造，加快土地整理，推动农民新村建设和标准农田改造，加快中心村建设。进一步改善农村的投资环境、生活环境、社会环境，为农村经济发展和家民生活质量的提高创造更好的条件。

2.3积极构筑现代农业产业体系，推进农业结构调整，形成区域产业新格局

一是以华誉集团为龙头带动的种养加模式。集团公司采取“公司+农户”、“公司+合作组织+农户”模式。在绿色蔬菜加工方面，首先由当地政府组织农户建立蔬菜生产合作组织。合作组织以产销合同与龙头企业联结，农户通过股份合作与合作组织连结，三者以产权为纽带建立利益联结机制，分享加工、销售环节的利润，实现农户与龙头企业的“双赢”。

二是依托大型畜牧龙头企业，发展草畜乳一体化模式。重点建设黄河农场现代畜牧业示范园和济军生产基地现代畜牧业示范园，重点发展奶牛养殖、奶牛工业饲料生产、奶牛产品加工及其相关产业。

三是特色园区开发模式。重点推进建设河口20万亩冬枣园、龙居5万亩桑椹园、大王万亩花卉园、垦利万亩桃园等一批特色农业观光园。

2.4改革创新举措，不断完善城镇建设投融资体制

1）采取市场化运作投融资。一方面财政计划要安排定量资金投入城镇化建设，另一方面要发挥商业银行贷款和融资功能，拓宽建设资金来源。创新举措，建立城建投资公司、合作基金等投融资主体，构建主体多元的投融资网络。向改革要资金，靠市场找出路，打破单一依赖财政投资的旧格局，建立和完善多元化、多渠道的投融资新体制。

城中村改造优势范文第5篇

为加快全区“城中村”开发改造步伐，拉大城市发展空间，发挥土地资源优势，推进商贸业发展，提高城区群众生活质量，促进区域经济社会发展，根据《市人民政府关于人民路沿线生产企业搬迁问题的通知》（咸政发[]95号）等文件精神，结合我区实际，现将加快我区“城中村”开发改造提出如下实施意见：

一、指导思想及基本思路

指导思想：抢抓发展机遇，立足实际，依照城市总体规划，加大城市开发力度，外引内联，因地制宜，典型引路，全民动员，整体推进城中村开发改革步伐。

基本思路：实行一个街道办事处改造辖区一个“城中村”。各办事处组织领导并负责实施。以商贸、商住开发为主，加快项目包装，加大招商引资，先期启动，在取得经验后，12个“城中村”开发改造全面铺开。

二、实施办法

1、组织机构。为加快对“城中村”开发改造的领导，协调解决开发改造中遇到的问题，确保“城中村”开发改造的顺利实施，区政府决定成立“城中村”开发领导小组：

领导小组办公室设在区建设局，办公室主任友同志兼任，办公室副主任由区建设局副局长担任，统一协调指导全区“城中村”开发改造工作。各街道办事处也要相应成立“城中村”开发改造领导小组，具体负责本区域城中村开发改造的组织实施工作。各“城中村”两委会为本村开发改造项目的法人，具体组织项目的招商、开发改建工作。

2、前期工作。由各街道办事处按照城市总体规划要求，编制各“城中村”开发改造规划、方向和实施方案。总的要求是城市中心区“城中村”，尤其沿城市主要干道两侧的“城中村”沿路必须规划以商贸、娱乐、写字、办公为主的高层或多层建筑物，其他剩余土地可安排住宅等建设。

3、开发方式

（1）通过招商引资，吸引客商开发改造“城中村”。凡无力自行开发改造的“城中村”，所在街道办事处和村组要立足各村实际，尽快组织包装“城中村”改造项目，加大项目的推介、招商，千方百计吸引客商开发改造“城中村”。

（2）鼓励“城中村”自行开发改造“城中村”。凡经济实力较强，群众基础较好的村，所在街道办事处要充分调动他们的积极性，鼓励和支持他们自行开发，并在开发中给予政策指导，协调和服务。

（3）通过股份合作等形式开发改造“城中村”。各街道办事处要充分挖掘各“城中村”的区位、资源优势，以多种形式的股份合作、土地抵押等方案吸纳社会闲散资金，形成全民参与“城中村”开发改造新路子。

三、主要措施

1、政策扶持。区国土资源局、建设局、发展计划局、招商局等相关职能部门要全力指导各街道办事处用足用活市、区政府有关城建开发的优惠政策，并尽快对群众自筹资金、自行开发改造的“城中村”项目和由开发商投资，整体开发改造“城中村”项目按不同情况，结合市政府出台的相关优惠政策，研究制定更加优惠、统一的专项政策。

2、狠抓落实。各街道办事处都要把城中村开发改造作为一项重要工作来抓，确保年内至少完成一个“城中村”的开发改造任务。区考核办要把各办事处年内各开发改造一个城中村工作列入年办事处目标责任制考核。

3、加大宣传。各街道办事处要认真做好《城市规划法》、《土地法》、《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的宣传工作，把政策提前交给群众，转变群众思想观念，提高群众城市化意识，使群众积极参与“城中村”开发改造，成为城市的建设者和受益者，区政府各相关职能部门要进一步加大“城中村”开发改造重大意义宣传，让社会各界了解、支持“城中村”改造。