城中村改造市场分析
城中村改造市场分析范文第1篇
关键词：城中村；公共空间；改造策略
Abstract: This paper starting from the villages phenomenon, through the analysis of the formation of the villages, the basic characteristics of the villages and related case studies to analyze the classification and the problems of the public space of the villages in the status quo, to explore the common problem of villages in the public space, a number of reform strategies was put forward for the current problems of the public space (space finishing space permeability and continuity of context) expect to provide some useful discussions and methods for the transformation of public space.
Key words: villages; public space; transformation strategy
中图分类号：F291.1 文献标识码： A 文章编号：
1综述城中村现象
1.1 城中村的定义
城中村是急剧城市化过程中原农村居住区域包括（土地、房屋等要素）、人员和社会关系等就地保留下来,但为城建用地所包围或纳入城建用地范围的原有农村聚落,是乡村城市转型不完全的,具有明显城市建成区或发展用地范围内处于城乡转型中的农民社区,内涵是“城市社会中的农民村”。
1.2 城中村形成原因
我国大量“城中村”的形成是从上个世纪八十年代，在改革开放初期，我国经济迅速发展，我国城市化进程加快，人口大量涌入城市，致使城市用地迅速扩张，位于城市边缘的村庄逐渐被包在城市之中，而村庄内的基础设施及生活环境并没有融入城市，而是仍保留着农村的生活方式及习俗，久而久之，导致城市和村庄的空间分异越来越严重。
1.2.1 表面原因
“城中村” 现象的出现,从表面上看似乎是城市迅速扩张,城市化进程加快造成的，城市建成区用地的急速扩张,将众多城郊村庄包围在城市之中,在地理位置上已经在城市建成区范围之内，而是实际上村庄很少参与到城市的产业链之中，村民的生活仍主要在村庄内部，并没有和城市发生太多的联系，从而产生了“城中村”。
1.2.2 内在根本原因
在其它国家的城市化过程中,这种“城中村” 现象几乎从未出现过。“城中村”的产生与中国特色的国情紧密关联,其内在的根本原因是我国几十年来,且至今仍在实行的城乡二元化的户籍制度和土地产权的二元管理体制。
1.3 城中村的基本特征
城中村的基本特征是城中村问题的高度概括，对城中村基本特征的认识是城中村问题研究的前提,各项有关城中村的研究都是从城中村的基本特征入手的,不少研究者都从景观、社会、经济等多角度对城中村的基本特征进行分析阐述。
景观特征：建筑形体的异化,“一线天”、“握手楼”丛生，过道狭窄，房间终年阴暗。缺乏统一连续的街景立面和天际轮廓线，城市基础设施配套不足,既缺少公共绿化面积,也缺少文化、体育休闲等设施。
社会特征：城中村特征主要表现为形态结构与周边环境的强烈对比，亦城亦乡,亦农非农,人口职业构成复杂，多样物质生活的丰裕与价值观念、管理体制等的落后形成强烈反差，外来人口多，居民文化素质不高，经营经商不规范等,,社会治安难度大等各种原因使得城中村成为滋生“黄赌毒”的温床,恶性案件屡有发生,难以控制。
经济特征：城中村村民主要的经济来源是村集体经济分红，出租屋收入以及小规模的商业、餐饮业等等，非正式经济是城中村赖以兴盛的体制外经济。
2公共空间概念的界定及分类
2.1 城市公共空间
城市公共空间是指城市或城市群中，在建筑实体之间存在着的开放空间体，是城市居民进行公共交往活动的开放性场所，为大多数人服务;同时，它又是人类与自然进行物质、能量信息交流的重要场所，也是城市形象的重要表现之处，被称为城市的“起居室”和“橱窗”。
2.2 城中村公共空间
而城中村公共空间具有城市公共空间中所说的开放空间体，但又不同于城市公共空间，城中村由于建筑密度极高，楼间距很小，街巷空间狭窄，在城中村中，街道空间是市民最大的线性公共开敞空间，城中村的道路往往承载着交通、购物、娱乐休闲、邻里交流、聊天等功能。
2.3 城中村公共空间的主要组织模式
城中村的楼房主要是在原有房屋基础上非法加建或改建而成,但在整体上保持一定的高度。这些楼房围合出了一种过密的建筑空间,给人以强烈的压迫感。但在这种压抑的空间中,我们还能依稀分辨出原有的传统村落肌理,即一种“街巷空间+开敞空间“的空间组织模式。
2.4 城中村中街巷空间
街巷空间是由两侧的村民住宅所围合的，与传统村落不同,或者说异于传统街巷空间的变异在于城中村的街巷非常狭窄,并且还有由两侧建筑二层飘出部分所形成的上部围合面,与两侧和地面围合成了一种“筒状”的空间。
2.5 城中村中开敞空间
开敞空间的存在,为城中村的街巷空间注入了活力,是村落空间中最重要的组成部分。尽管城中村被挤迫成为超高密度的空间形态,但是村中的公共空间仍然被保留着,而且神圣不可侵犯。
从整体的土地功能使用,到传统的空间肌理,再到特定的空间元素,逐层剖析城中村的空间结构。显然,城中村在从传统村落向城市区域转型的过程中,虽然形态上与原有村落已经发生了巨大的变异,但并未抛弃村落原有的有机空间肌理。而这种有机空间中最重要的元素――开敞空间则被村民自发地保留着,显示出在内外强烈的封闭作用下,城中村内村民寻求开放空间的力量。
3城中村公共空间的现状分类及存在问题
城中村公共空间现状较为凌乱，形式各样，空间大小不一，有以祠堂等公共建筑为中心的广场空间，是村民进行集体活动的场所；有以大树为中心的树下空间，面积一般不大，是村民日常交流的场所，或打牌、或下棋、或聊天；还有更小的空间就是在巷门口处摆上一张桌子，就是村民休憩聊天打牌的场所。
3.1数值严重缺少:超高的建设密度,造成城中村内公共空间无论在面积上还是在数量上缺失,正常的社区活动长期得不到空间场地支持,阻碍了健康的社区建设,总体形势非常严峻。
3.2环境质量低下:现有空间环境质量低下，脏、乱、差是人所共知的事实。除了用地紧张、政策滞后、经济等缘由外,缺少必要的管理与经营,也是造成现有环境质量低下的原因。
3.3空间形式单调:现代城市意义上的公共空间,如广场、公园等极少出现,而多数公共空间是以沿街屋檐下或街道交叉口的放大空间等形式出现的。
3.4活动支持匮乏:空间限制与配套设施不完善,再加上城中村内人口构成特点,造成发生在公共场所的活动形式单一,除了聊天、打麻将、打台球、下棋以外,基本没有其他活动类型。
4 城中村公共空间的改造策略
4.1 空间整理
空间整理,是指对城中村内部空间结构的重新梳理和逐步优化。关键是以公共空间为核心,通过“街巷空间+公共空间”的组合模式进行城中村的结构整理。“街巷空间+公共空间”的组合模式对于村落具有重要意义。在空间组织上,要强调以宗祠等公共建筑为核心的公共空间的地位,挖掘公共空间的场所文脉,围绕公共空间,对城中村内部空间存在的问题进行重点处理。同时,在一些主要的人流汇集处开辟新的公共开敞空间,从而在保持“街巷空间+公共空间”模式的基础上,强化公共空间的网络化发展,从而使密实封闭的空间肌理向有机开放方向发展。
4.2 空间渗透
城中村与周边城市区域之间往往形成明确的边界，空间特征是突变而非连续的。空间渗透的思路，就是为了逐渐缓解空间特征突变，促使城中村封闭的空间格局走向开放，是城中村与城市地区之间在公共空间、生活方式方面发生相互的渗透。空间渗透应配合公共空间的改造，在边缘地带设置更多的开放与半开放的空间，与城市空间体系相结合。特别是城中村的道理入口空间往往是人们重点关注的对象，应重点处理。同时，对沿街店面进行整治，改善商业环境，营造宜人的购物环境，以此引发更多的行人活动。再者，空间渗透使外部边界逐渐模糊，使城中村公共空间不在与城市公共空间割裂，使城中村在与城市相互渗透的过程中，逐渐形成既融于城市，又具有独特个性风貌的城市单元。
4.3 文脉延续
城中村在历史的发展长河中，往往都会形成被本村村民所普遍接受的文化及习俗，即所谓的文脉，文脉最能激起人们的认同感和归宿感，它延续着本村农民的生存轨迹，维系了他们的生存空间，是在漫长的历史长河中所表现出来的文化特色，城中村改造时应延续原有文脉，创造场所精神。
5结语
在城中村公共空间改造时主要是通过梳理现状公共空间，空间渗透，文脉延续将周边城市气息渗透到城中村内部，增强公共空间文脉的认同感，从而为市民提供一个较舒适的公共空间。
参考文献
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城中村改造市场分析范文第2篇
关键词：城中村改造；改造现状；天津市
"城中村"是各地区城市化发展中出现的普遍问题。按建设用地占总用地比例可把城中村发展的具体形态分为三类，即"典型城中村、转型城中村、边远城中村"。因此，城中村大多分布在城市边缘、城乡结合部，被城市完全包围或半包围形态。这种形态直接形成"边外城市化，边内脏乱差"的鲜明对比，这也发映出城中村急需治理的现实。
一、天津市城中村改造现状分析
天津市城中村改造从2004年开始，到2010年6月底，天津市中心城区涉及的66个城中村已经陆续改造完成20个，还有46个村中城有待改造。这46个村全部坐落在环城四区，涉及21万人口，6.5万户。城中村改造的主要内容就是将城中村危陋、平旧的房屋拆除，集中建设现代化小区，节约出来的土地征为国家所有，用于城市建设的再发展。故这46个村需拆迁房屋达800万平方米以上。其中有的村落确定了投资单位，有的因缺乏资金支持无法启动改造，再加上在拆迁问题上的重重困难，因此，天津市城中村改造任重道远。
二、天津市城中村改造问题分析
天津市城中村改造问题与我国其他地区有很多共性，但以下三点在天津市城中村改造中都比较突出。
1、公共服务设施欠缺，环境质量差与现代城市发展不同步
大部分城中村的道路曲折不通，不能满足消防、急救、环卫等车辆通行。房屋高度无序，水、电管线混乱，煤气管道不通，在消防、抗震等方面存在隐患。此外城中村建筑间距过小，采光、通风不足.建筑质量不高。由于缺乏统一的规划和管理，城中村排水排污、垃圾处理等市政设施不足，加之村民的生活方式并未根本改变，使得生活性和生产性污水就近排入河道或农田，固体废弃物无序堆放，环境质量差。这些都严重制约了城市整体服务功能的提高和生活质量的改善，社会治安混乱，管理难度高，严重影响了城市的现代化形象。
2、城中村占用大量土地资源，管理混乱，权属界定不清
城中村大多位于城市中心地带或次中心地带，占用了大量城市建设用地，是丰富的土地储备资源，但是这部分土地一般涉及若干集体土地所有权单位，而由于现行法律对农村集体土地所有权主体的概念设定模糊，在行使具体权利时，作为所有权人的农民集体的真实意愿难以得到真正体现，造成了农民集体在收益分配上的不均。这些权属不清的土地使得土地在流转的时候更加混乱。
3、土地利用效益低，违法违章建筑严重
城中村大多以独门独户的传统家庭模式建筑为主，房屋建筑占地面积大，建筑密度高，容易率低，造成土地利用率和产出率低下。由于管理制度和监督制度不完善，导致村民因利益驱动住宅往往尽可能占用公共空间，余留的公共空间狭窄，在城中村形成"一线天"等独特"风景"。随着外来务工人员的不断增加，低廉的城中村住房有了巨大的需求市场，所以农民不顾一切的进行违法建设，任意侵占公共空间和道路，市政设施无人顾及，致使潜在的土地资源流失。
三、天津市城中村改造成因分析
城中村形成的客观原因是我国城市进程的快速发展。城市化是城中村形成的主要外动力，然而城中村很多负面现象还是有其潜在的原因。
1、法律法规实施力度和监察措施不强
法律制度的滞后性是现实生活中出现"先发生后管理"问题的根本原因。而相应的监察制度是使法律等规章制度有效实施的保证措施。监察措施不及时，涉及到的相关问题就不能及时得到解决，这也是城中村改造问题难以有效实施的重要原因。
2、农民的文化素质有待提高
在环境保护和土地资源保护中，群众一直是直接的实施者与受益者。良好的环境和充分的土地后备资源是社会安定、人民生活富足的重要基础，但是这样的意识并没有深入到每个人群众的心中。小民经济的自私性与集体利益冲突时，大多数人首要考虑的还是自身的利益，公益性参与只存在于少数具有高文化层次的人群中，但是在具体做的时候还是要再打折扣。城中村改造是利国利民的一项长远事业，以利导之、以利趋之除了提高群众自身文化素养外，政府的奖励机制也应大力实施。
四、天津市城中村改造对策分析
1、明晰土地产权关系，制定有针对性的土地管理制度
土地产权关系是城中村改造问题顺利解决的基础因素，明晰的产权归属可以化解很多现实问题，所以制度一部专门专门关于城中村改造问题的土地制度迫在眉睫，只要有法可依，一切关于权属的纷争才可迎刃而解。
2、处理好"城中村"三方关系是治理"城中村"问题的保障
城中村改造问题涉及到的主要利益主体有：政府、城市开发商、城中村居民，而城中村改造的实质是通过解决产权、规划、地价及拆迁补偿安置四方面问题来平衡政府、业主与改造单位三者之间的利益关系。因此抓住利益三方的主要矛盾，分析各利益主体最关注的问题才能妥善处理好城中村改造问题。
3、因地制宜，挖掘不同城中村的特色，勇于创新
"城中村"改造应深入了解本地区的现状特征和改造的市场条件，综合协调各方利益，根据各地区、各类型"城中村"的不同特点，多方论证改造方案的经济可行性与空间可行性，提出操作性强、科学合理、特色鲜明的改造方案。
个性化是城市发展重要的内在动力，是城市发展永恒的话题。因此，应首先继承传统建筑，体现地方特色，深入研究，综合考虑城市的自然、地理、社会、人文等各方面因素，挖掘城市特色，利用先进的规划设计手法，编制富有地方特色、个性鲜明的改造规划。做到"一村一策、一区一策"，把天津市打造具有活力的现代大都市。
参考文献：
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[5]郭春娥，谢水木.浅谈天津"城中村"改造[J]城市，2006，（6）.
城中村改造市场分析范文第3篇
【关键词】 城市化；城中村；问题
城市化是指在人类社会分工的发展过程中，伴随工业化进程而出现的非农经济及其人口从农业中分离出来集聚到城市，从而使城市人口数量增长、经济比重增大、城市数目增加和城市规模扩大的现象。城中村是我国城市化进程中的特有产物，是在城乡二元土地管理制度下，在政府某些公共物品供给缺位或不足的条件下， 城市化的农民及集体经济组织利用自身参与市场化的各种有利条件发展形成的一种特殊社区类型[1]。“城中村” 最早出现于深圳、珠海等新兴城市，而后在北京、广州等历史悠久的城市随着城市的快速发展也出现了不少的“ 城中村”。城中村的产生既有利益博弈、制度供给和文化习俗等方面的直接原因，也有城市发展突变性和非理性等间接原因[2]。
城中村通常位于城市边缘地带或城市建成区内，集体土地大部分被转化为国有土地， 但仍持有部分非农建设用地；在空间形态、土地权属、户籍管理、经济体制等方面，仍然保留着农村模式[3]。在东部沿海地带经济发达地区的城中村，存在的主要问题有以下几点：
一、规划设计不合理，违法建筑泛滥。二、人口构成复杂，社会治安问题严重。三、村民难以融入现代城市。四、出租屋市场需求推动城中村的扩展蔓延。五、村民的经济出路难以解决。随着城镇化进程的加快，城中村暴露出的问题也越来越多。对于全国各地尤其是发展较快的城市来说，城中村改造是一个普遍面临的难题。城中村改造不仅仅是搬迁和房屋翻建，更意味着产权的重新界定和村落社会关系网络的重组，面临许多障碍和难题。推进城中村改革应该在以防止新的违法建筑和控制城中村蔓延为前提下，循序稳步地推进城中村的改造工作。应当充分调动各界的力量，最终实现“多赢”。笔者认为可以应从以下几个方面进行城中村的改造：
一、规划先行，充分挖潜，完善配套。城中村改造过程中，一个科学，权威的、可操作性强的城市规划尤为重要，它是政府实施宏观调控的重要工具和手段。没有规划做指导，城中村的改造就无法形成积极的整体效益。同时要充分对城中村用地进行挖潜，应严格土地收益管理，调整土地收益分配关系，积极探索节约、集约用地激励机制，以充分调动城中村集约用地的积极性。另外要加大对城中村配套设施的投入，通过完善基础设施，疏通道路交通，进行有效合理的治理，来改善城中村村民的整体居住环境。另一方面还要依法加强对城中村改造项目的监督管理，依法保证建设单位、业主、居民及其他厉害关系人的合法权益。
二、选择合适的城中村改造模式。在城中村改造当中，各级政府、农村集体经济组织和开发商应当担当什么角色，谁是主要的开发建设主体，这是个值得研究的问题。
城中村改造的模式主要是3种，一是农村集体经济组织或集体企业自行改造，二在是在农村集体经济组织或集体企业同意的前提下，由其他开发单位改造；三是市、区人民政府。第一种模式，由于农村集体经济企业作为拆迁主体，拆迁补偿问题基本可以解决，而且省去了开发商的利润部分，总体上降低了改造成本。但毕竟旧村改造所需的资金比较庞大，完全靠村集体经济组织或集体企业自己解决，资金不易得到充分保证。而第二种模式，虽然引入了开发单位，可以解决资金不足的问题，而且有了农村集体经济组织或集体企业的参与，拆迁补偿问题也比较容易解决，但考虑到开发单位合理利润的需要，政府在某些方面要做出一定的让步。第三种模式，如果由政府作为拆迁主体，需要进行大量的复杂的补偿协商和谈判工作，会影响到改造的进程。同时，有可能引起业主的抵触，造成社会的不安定，还很可能引发大量新的违法抢建行为。所以，从实际情况来看，第一和第二种模式比较符合现实。政府不直接介入改造，充当规则的制定和市场秩序的维护角色，坚持市场运作，通过同意规划引导，制定优惠政策，鼓励、吸引社会力量参与。
结合一些城市的经验，深圳市就提出了“政府引导、市场主导”的基本模式。即主要由政府通过政策优惠引导国内外真正有实力的投资者，利用城中村改造的契机，建设一批能够满足当地经济和社会可持续发展的项目。
三、帮助城中村居民转变观念，尽快融入现代社会。中央政府在新农村建设的意见中提出，要加快建立以工促农、以城带乡的长效机制。作为城市化的孤岛，城中村的村民失去了土地，但是他们的居住方式、思想价值观念以及教育理念依然停留在原来的阶段[5]。在城中村的改造过程中要注重村民思想观念的更新，促进他们生产、生活方式及思想观念的转变。从社会学的视角看，从农民到市民的社会角色的转变，这对于已经习惯于农村生活、习惯于农业生产的农民来说，是艰难、漫长的转变。政府应通过教育、培训等方式用先进的城市文化塑造村民的思想观念，使他们的生活方式、价值取向和行为方式与城市文明尽快融合。对于文化程度不高的村民，可以通过文化教育提高他们的文化水平，为他们寻找生活的另一条道路打好基础。此外，政府应重视村民技能的培训和素质的提高，进行现代市场经济知识和转岗再就业技能培训，提供适当的工作岗位，使他们彻底摆脱对土地和出租屋的依赖，融入到城市中，成为真正的“市民”[6]。
四、引导和规范城中村建设，防止新的城中村出现。出租屋市场需求推动了城中村的扩展蔓延，导致更多的违法建筑的形成。城中村改造能否顺利进行，控制违法建筑是前提和基础。城中村之所以形成目前状况急改造的各种困难，违法建设失控是主要原因。要严格控制违法建设，防止新的城中村不断出现。同时，城中村的土地应该向完全的国有化迈进，理顺政府和农村集体经济组之间的土地权属关系，有利于城中村的统一规划和改造。
五、正确引导和规范城中村廉租房市场的发展。随着城市化进程的推进，农村迁移劳动力对低成本住房有着不可遏制的需求， 在政府没有相应提供廉租住房的情况下，城中村则由于特殊的区位优势、特殊的土地使用制度及特殊行政管理体制形成了廉租屋市场， 从而在一定程度上弥补了政府廉租住房制度的缺陷。城市政府要不断创新对城中村经济社会的管理体制，逐步将业已存在且目前尚无法或不能全面改造的城中村的廉租屋市场纳入政府统一管理的范围，推动城中村市场化的廉租屋保障机制与政府廉租住房保障制度的融合与衔接， 引导和规范廉租屋市场健康发展， 切实发挥它们在解决低收入群体尤其是迁入城市的农村剩余劳动力居住问题方面的积极作用。
参考文献
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城中村改造市场分析范文第4篇
尊敬的各位领导，同志们：
20__年以来，为认真贯彻落实市委九届四次全会精神和全市关于城中村改造工作的有关安排部署，我区以“坚持三化，切实提高城市建设开发水平，大力实施城中村五年改造工程，坚决做到冻结存量、杜绝增量、全面覆盖、长效控制”的原则为指导，在市委、市政府的正确领导下，在区委、区政府的精心安排和统一部署下，有计划、有步骤地实施城中村改造工作，工作积累了一定的经验，探索了一些方法和途径。下面我结合20__年我区城中村改造工作的完成情况及20__年的工作任务讲几点意见。
一、肯定成绩，正视问题
城中村是城镇化过程定历史阶段的产物，随着经济社会的发展，城市规模的不断扩大，城中村也随之发展、变化。20__年区划调整后，__区的“城中村”约有47个，涉及大观、华山、龙翔、丰宁、莲华、红云、黑林铺、普吉8个街道办事处。据统计,__区47个“城中村”总人口10.8万人，总建筑面积621万平方米。按地理位置划分，一环路以内有城中村5个，一环至二环路之间有城中村14个，二环路以外有城中村28个。就__区而言，为认真贯彻落实省、市政府建设现代新昆明的总体要求，提升辖区内的城市功能，早在20__年就对辖区内“城中村”的情况进行调查研究，并将实施主城区“城中村”改造的迫切要求列入政府的重要议事日程。20__年，按照市委、市政府的统一安排和部署，我区全力开展了城中村改造工作，主要完成了以下几个方面的工作任务：一是做好城中村改造前期各项筹备工作。对主城建城区内的47个城中村的地块范围、土地面积、征地拆迁规模、人口性质等进行了调查摸底，最终确定了47个城中村的四至范围；聘请专业公司开展房屋测绘和土地勘界调查工作。截至目前，已完成46个村的房屋测绘、29个村的土地勘界调查工作；完成27个地块的道路红线划定，完成24个城中村改造项目的经济测算分析。在确定改造范围、划定道路红线后，向规划部门申报规划控制条件和技术指标，市规划局已正式下发前所村、潘家湾大村、棕树营村等13片15个村的专项规划指导意见。启动城中村改造项目企业资格最终确认评选工作，组织了潘家湾小村、新村、小菜园村、苏家塘村、棕树营村、赵家堆村、李家堆村等改造项目的评选工作。同时，召开项目汇报会，认真听取企业的规划设计方案和经济测算分析，并结合我区“十一五”规划和项目实际提出修改意见，确保规划设计方案的规范性、可行性和合理性。
二是积极探索，多模式实施城中村改造。结合我区城中村改造项目产业发展导向、道路拓改、旧城改造、工业园区建设，根据各城中村的地理环境、自然现状不同的实际，采取“一片一策”“一村一策”，多种改造模式进行城中村改造，如上庄、普吉一二组由村集体组织改造，前所村等采取企业参与、市场运作的方式进行，尹家村、大塘等城中村实施迁村并点进行改造。
三是把握重点，抓好20__年城中村改造项目推进工作。根据市委市政府关于城中村改造的安排部署，__区共有12个村列入20__年第一、二批改造项目，其中，黑林铺街道办事处前所村、龙院村、上峰村，龙翔街道办事处潘家湾村(新村、小村)、赵李家堆村，大观街道办事处棕树营村，红云街道办事处上庄村（一期）、右营村（一期）,普吉街道办事处观音寺村和普吉一、二组等10个城中村列为第一批改造任务，莲华街道办事处苏家塘村、华山街道办事处小菜园村等2个村列为第二批改造任务。目前，上述12个改造项目的道路红线、房屋测绘、土地勘界调查、经济测算分析、征地拆迁补偿方案制定等工作已完成，专项规划经市规委批准。潘家湾、龙院等6个村重建改造项目已经市发改委核准。7个村的改造项目已启动实施拆迁。其中，截至 20__年2月15日 ,前所村改造项目共签定拆迁协议490户，已拆除房屋17. 7万平方米 ，进入土地征转报批程序，并启动了回迁安置房建设；龙院、上峰村改造项目共签定拆迁协议67户，已拆除房屋5. 7万平方米 ，并启动回迁安置房建设；棕树营片区改造采取分期实施的方式进行，于 20__年 10月8日
启动了一期实质性拆迁工作，目前共签订拆迁安置补偿协议1040户，已拆除棕树营东区城中村房屋174幢、 31210.36平方米 。同时，为充分了解片区单位和住户的真实意愿，委托专业调查公司，于 20__年 10月18日
至30日对棕树营一期改造范围以外的单位和住户开展实名制意见征询调查，并于 11月18日 召开了棕树营片区改造重建项目公共户单位听证会， 12月10日 召开了棕树营片区改造重建项目住户代表听证会；苏家塘村改造项目于 20__年11月25日 了征地拆迁通告， 12月10日 开始签订拆迁安置补偿协议，目前共签订拆迁安置补偿协议190户，已开始房屋拆除；普吉一二组由村集体组织自行改造，已进入建房程序，其中普吉一组已部分封顶断水，普吉二组完成打桩基础工程；上庄村于 20__年11月25日 启动拆迁，目前已签订拆迁安置补偿协议52户，已拆除房屋5.66万平方米，并于 20__年1月19日 先期启动了一期回迁安置房建设。
四是同步做好社会保障工作。制定完善了9个村的“一村一策”社会保障政策，积极开展政策宣传培训工作，先后开展了2次政策培训，发放宣传资料5000余份，及时组织部分城中村失业人员参加现场求职，为他们提供有效就业岗位5000余个，为134人办理了《云南省失业人员失业证》。据统计，有820人参加城镇居民基本医疗保险，235人参加失业保险，551人参加了养老保险。
总体上看，我区城中村改造取得了阶段性成效，得到了城中村广大居民和社会各界的普遍认同和支持。城中村改造是一项新的工作，没有成功的经验去遵循，外地的一些
做法也仅仅只是借鉴，大家在这种情况下，用于创造，大胆实践，探索了不少好的做法和经验。从总的情况看，全区城中村自启动以来，势头很好，富有成效。回顾去年的城中村改造工作，主要有以下做法：
（一）加强领导，建立健全组织机构。按照市委、市政府统一部署和要求，区委、区政府分别召开专题会议，分析研究城中村改造建设情况，并按照“统一规划、分类推进、加快实施”的原则，确定了20__年城中村改造建设的目标和任务。为保证城中村改造工作的顺利推进，区委、区政府成立了以区委罗建宾书记为政委，规划、国土、房管、建设等16个政府职能部门和8个街道办事处的主要领导为成员的__区城中村改造工作指挥部。同时，8个街道办事处也建立了工作机构，形成了统一协调、务实高效的工作机制。
（二）精心部署，制定出台城中村改造工作意见和实施办法。区委、区政府依据市委、市政府《关于加快推进“城中村”重建改造工作的指导意见》精神要求，研究提出了《关于全面推进__区“城中村”重建改造工作的意见》，明确改造工作的指导思想和原则，总体思路、目标和主要任务及措施。在借鉴我区莲花池改造项目经验的基础上，制定出台了《__区城中村改造实施办法》，对我区城中村改造的实施程序、实施主体、实施细则以及农村居民的劳动就业、医疗保险、养老保险、失业保险、最低生活保障、义务教育、户籍管理、集体经济组织改制等问题作出了具体规定，为改造工作提供政策依据。
（三）宣传动员，营造城中村改造良好氛围。我区把改造工作与政策法规宣传、了解村情民意相结合，认真做好群众思想工作和舆论宣传工作，充分利用宣传资料、黑板报、墙报等方式广泛开展宣传活动。先后印制《__区“城中村”改造宣传提纲》、《“城中村”改造中农房相关政策的解答》等材料2万余份下发到街道办事处、社区、村小组。针对每一个改造项目，印制了一村一策的宣传手册。为增强基层干部的发展意识、大局意识，努力提高基层干部对政策的认知和掌握程度，举行了城中村改造工作培训大会，对街道办事处、社区和村（居）委会干部等200余人进行了集中培训，进一步宣传、学习城中村改造的相关政策，帮助大家及时、全面地了解掌握相关的政策，尽可能地做好城中村改造的组织者、宣传者、策划者和调解者。
（四）营造环境，积极引进开发企业参与城中村改造项目。积极搭建信息平台，做好项目宣传与推介，公开城中村现状图、工作服务承诺和办事流程，引入更多合作伙伴加入改造工作。20__年3月初，区委、区政府召开城中村改造工作推进会，对全区城中村改造工作做了安排部署，并大力宣传我区区位优势和项目优势，营造良好舆论、政策、人文环境，积极引进实力强、信誉好的企业参与我区改造项目，并与28家企业签定了改造城中村投资意向框架协议。
（五）深入调研，完成片区内城中村改造项目产业发展导向。区委、区政府将城中村改造作为城区发展的一次难得的机遇，以改造为契机，结合我区中央商务区、中央智力区、工业园区建设，结合城市建设分区规划和__区经济发展产业布局发展规划，提出了城中村改造项目产业发展导向，将城中村改造与产业结构调整有机结合，与重大基础设施建设等发展战略有机结合，与片区改造有机结合。
这些成绩的取得来之不易，是在市委、市政府的坚强领导下，各级干部苦干、实干，城中村居民的理解、支持，参与企业扎实工作，社会各界共同关心帮助下取得的。在肯定成绩的同时，还必须清醒地看到，我区城中村改造还存在着一些困难和问题，影响着工作的整体推进。主要是一下几个方面：一是由于受宏观经济和产业结构调整政策的影响,开发企业投资城中村改造信心不足，实际参与企业少，项目落实存在一定困难。二是各街道办事处项目推进发展不平衡，上下联动不够。三是“多边工程”导致前期工作滞后，由于全市城中村改造起步阶段时间紧，存在边调研、边成立机构、边制定政策、边推进项目的情况，项目运作的细化规程、市区及部门之间的协同配合机制等需要在实践中探索、适应、建立和完善，导致协调沟通不到位、效率不高、项目前期工作滞后等现象。四是整合城中村周边地块进行连片改造实施难，城中村改造旨在改善居民居住安全、完善片区功能，目前定性为民心工程、幸福工程、德政工程，没有提升到法的角度明确定性为公益项目，在实施连片拆迁改造时涉及各方面利益的矛盾问题较多，列入改造范围的单位和住户不愿纳入改造，项目推进阻力较大。五是大面积拆迁改造造成过渡房源紧缺，租房难、租房贵的问题突出，给拆迁工作带来阻碍。
二、明确任务，提高认识
20__年将是危机和机遇并存的一年。按照市委、区委九届五次全会以及 2月9日 昆明市召开的20__年城中村改造工作会议精神，我们要进一步提高认识，在20__年工作的基础上，继续加快城中村改造的工作步伐，重点抓好20__年改造项目的前期工作和启动实施，实现投资拉动、项目带动、建设推动的核心作用，确保城中村改造任务的完成。现就20__年的工作重点安排如下：
（一）继续深入做好20__年项目推进工作。加强跟踪监督，列入20__年计划项目的11片12个村全面进入实质性拆迁（完成应拆迁总建筑面积的30%以上）；加快土地“招、拍、挂”等工作环节的进度，全面启动回迁安置房建设，确保2个以上村的回迁安置房完成主体工程建设。
（二）着力抓实20__年改造任务。我区将列入20__年城中村改造计划的共7个片区8个村，即：丰宁街道办事处麻园片区，莲华街道办事处上马村片区、中马村片区、下马村片区和沙沟埂村、莲园村片区，普吉街道办事处小屯村片区，丰宁街道办事处黄土坡村片区。我们将认真分析、梳理各城中村片区的情况，有序推进项目前期准备工作，确保年内2个村进入实质性拆迁（完成应拆除总建筑面积的30%以上）。
（三）强化改造项目专项规划编制工作。按照市委、市政府的要求，在年内完成主城建成区范围内47个城中村改造专项规划的编制和审批工作，用规划引领改造，用规划控制建设。采取政府和企业两条腿并进的方式，加大专项规划的编制力度。对有企业意向投资改造的城中村，由企业组织专项规划编制。对尚无开发企业对接的改造项目，由区城改办组织专项规划编制。
（四）认真编制__区城中村改造五年规划。在20__年城中村改造工作的基础上，科学分析，周密计划，认真编制我区20__年—20__年城中村改造五年规划，确保上半年完成。
（五）制定“迁村并点、统规统建”规划方案，加快推进工业园区建设，完成“迁村并点”专项规划设计，并结合工业园区建设，年内全面启动“迁村并点”工作。
（六）督促企业加快城中村改造范围内的基础设施建设，按照市委、市政府“541”三年道路建设任务，结合城中村改造，年内督促企业完成2条道路的拆迁建设工作。
（七）积极
招商，吸引社会资金进入。精心策划，深度包装，大力宣传推介，推出一批成熟项目，制定城中村改造招商方案，采取借助市的招商平台、搭建区内招商平台，走出去、请进来等多种形式，进行广泛招商，同时不断提升项目筛选、储备和包装水平，做细做精做实招商项目，做到储备一批、推介一批、改造一批。
（八）进一步搭建信息平台，营造环境，加强政府和企业、银行的合作交流，创新融资模式，充分利用社会资金解决城中村改造资金短缺问题。
（九）细化规程，严格依法、遵规、履程开展工作。以一至二个改造项目为突破点，以实际成效统一思想，打开工作局面，并在实施项目突破的过程中，将各个已出台的配套政策与项目推进的实践相结合，细化每一环节的工作规程，确保每个工作环节做到周密细致：一是认真开展入户调查，广泛征求群众意见。由各街道办事处筹建办负责辖区内城中村改造项目所涉及单位、住户的上门走访座谈，一方面要紧紧依靠驻区单位的党政组织，进行组织层面的接洽工作，另一方面要充分依靠人民群众，做好耐心细致的入户走访宣传工作。二是通过新闻媒体公示拆迁改造范围。三是对每个项目采取“一片一策”“一村一策”的拆迁安置补偿办法，由街道办事处筹建办组织改造范围内的村（居）民和住户自下而上地讨论拆迁安置补偿方案，做到分类研究，分类指导，具体问题具体分析。四是保障程序，做好项目立项、规划报批、土地征转等相关工作，确保项目实施规范操作，程序合法。
（十）健全机制，落实长效管理责任制。在城中村改造项目推进过程中，继续深化和完善资金监管、评估、社会稳定、纠纷调解、现场督办、现场巡查、信息报送、跟踪管理、行政裁决、行为约束、工作验收、档案管理等工作机制，更好地履行改造项目监督管理职能。同时，区委、区政府将实行区级领导项目总负责人制度，层层抓落实，确保项目的有序有效推进。
城中村改造市场分析范文第5篇
关键词：城市化进程；城市改造；角色错位
一、西安城市改造现状
西安作为全国城中村数量较多的城市之一，2007年开始，西安旧城改造就已高速发展并使一部分村民过上富足的生活。据西安城改办数据显示，截至2013年9月底，西安已有196个城中村和42个棚户区取得改造方案批复，但6年间，大规模的城改更新了城市面貌的同时也引发巨大争议。
（一）城改过程中的问题
问题一：开发商仍用于经营，回迁难。据报道，10月24日，西安北郊未央区大明宫街办北邻，是约3年前在城中村改造中被整村拆迁的西安十里铺村所在地。2008年前后，村北200亩地被一个开发商征走了，后来还有103亩城改用地，虽然政府文件有明文规定但还是被建成小区出售，2010年把剩下的全部拆完，到现在都该回迁了安置楼却只挖了一个坑。
问题二：城改房的隐患：一些开发商资金不足、手续不全且安置楼质量令人堪忧。许多城改开发商并不具备相应资金实力，在拆迁安置上采取拖瞒骗，同时把手续没有办全的城改房推到市场套取资金，搅乱了市场。开发商手续不完备，业主有可能拿不到房产证，或者需要补交许多费用，另外没有土地证的城改房不能网签也不能办按揭，很多纠纷不受法律保护。西安最大安置点南郊曲江新区北池头小区内，自今年5月回迁之后，约600多户村民安置房出现了墙体裂缝、大梁疏松、承重墙钢筋等质量问题，至今仍有近百户村民拒绝回迁。这种安置房无疑在对人们的正常生活中埋下了安全隐患。
问题三：“安置房”改为“经适房”。拆迁时向北池头村承诺的“可以进入市场交易的、所有权限没有年限限制的安置房”已被“偷梁换柱”成经济适用房，且其建房资金主要来源是建设银行的公积金项目贷款。也就是说原本可由村民出售的安置房，变为经适房，这意味着经济适用住房购房人拥有有限产权且购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。
（二）城改过程中参与方的博弈
首先，地方政府与开发商之间。地方政府在城改过程中另外获得大量土地收储，这也许成地方政府追求政绩GDP的最好帮凶，而开发商在竞争土地开发权时，可能会以利益为诱饵，滋生一些地方官员腐败。各自以自身利益最大化为前提，形成共谋；其次，开发商与村民之间。开发商在项目投资建设时始终是以获取利润最大化为核心，开发商要考虑到与设计单位、承建商、物业管理公司的利益关系，不得不压低成本，而压低成本直接影响到村民的利益，如安置房钢筋外露、墙体裂缝等现象，直接影响到村民对这种安置房的认可；最后，政府与村民之间。如果安置房出现问题，回迁数不高，则说明城市改造这一政策在执行过程出现问题，百姓不能安居乐业则折射出该地方政府失职、无能。换句话说就是政府在这一政策执行过程中可能存在角色错位。
二、地方政府在城改中的角色分析
（一）西安城改中政府存在的问题分析
在项目开发问题上，政府对开发商利益权衡欠缺。城中村改造属于地方政策，有时政府在没有拿到每年建设用地分到省里的指标就给城改开发商在土地证上开了绿灯，只要规划、拆迁安置等方面办完就允许先建，最后土地这一块等省和国土资源部每年建设用地指标下来后再完善。由于每年建设用地指标分到省里的数量有限，况且要优先保证大项目、大工程的需求可能最后会所剩无几，可能会使开发商拿不到土地证、无法到银行抵押贷款，卖出去的房也办不了按揭，无法更好回笼资金。所以，看似政府给开发商开了绿灯，并兼顾各方利益，但实质上并没有为开发商的利益考虑周全，可能会使开发商陷入更大的风险。
在村民的安置问题上，政府在安置工作上缺失。如家住西安北郊十里铺村村民所说，2010年拆迁前很一般的人家每月房租也能收8000元左右，拆迁后他们每人每月过渡费为420元。到今年7月1日满30个月回迁楼未盖好，按政策过渡费应该要翻倍，但由于开发商资金问题到现在仍未领到过渡费。大量被拆迁的失地村民因得不到妥善安置生活水平急剧降低，甚至没有保障，这充分说明政府未能有效落实拆迁安置工作，使被拆迁者陷入困境，属于政府失职。
在利益诉求表达机制上，政府并没有给民众提供一个完善的表达自己利益诉求的平台。笔者登录了“西安市城中村（棚户区）改造办公室”网站，发现该网站的优点在于有在线投诉、在线咨询及网上建议，经观察，回复速度较快，民政互动版下的领导信箱、纪检信箱、征集调查这些更能直接解决矛盾冲突的版块俨然成为摆设。且市城改办与民众的互动过于简单，且缺乏一个追踪反馈的机制，到底问题有没有解决，不得而知。
（二）地方政府在城改中的角色分析
1、城市改造的规划者。如何改造？怎样改造？这需要政府作为一个规划者深入思考，作为规划者应从优化资源配置角度来考虑，政府必须着眼长远利益和公共利益，权衡经济利益和社会利益，使城市改造的良性运行，有利于城市改造兼顾公私利益、同时避免只强调公共利益而抹杀利益的多元性。
2、公私利益的协调者。政府应着力搭建一个良好的对话协商平台即一个表达自身利益诉求的平台，如公众参与的重要手段：听证和公示。使开发商与被拆迁户对等协商，通过契约的方式达成协议，按市场经济的法则去实施拆迁，保障双方的交易在法律规定范围内进行，其他则不宜进行过多干预。
3、改造行为的许可者。这一角色是行使监督管理职权的需要，也是展示政府是作为一个宏观掌控者的把控全局的需要，从宏观上保护被拆迁人和拆迁人双方的合法权益，维护公益、保护私益并保障建设项目顺利进行。
4、改造过程的保障者。政府应在有关法律条例的支撑下，对改造方以及整个过程进行监督，对城市改造各个参与方的行为进行规范，进而保障改造过程的顺利进行，并保障各方的合法权益。
参考文献：
