廉租房的性质范文第1篇

关键词：保障性住房；价格；经济规制

一、城市保障性住房供给问题分析

(一)中国住宅保障制度的缺失

中国的保障性住房是指面向低收入阶层的经济适用房和面向城镇最低收入“双困户”的廉租住房。早在1998年7月国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即国发23号文)，强调要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，就正式拉开了中国经济适用房和廉租房的建设与供应的序幕。很显然，中央政府的效用目标是整个社会公共利益最核心的代表和体现，它强调在注重市场效率的同时，也要兼顾社会公平。然而，作为保障性住房执行层面的地方政府，这些年的政绩考核却是GDP增长与地方经济的发展，其利益偏好在于“利”和“绩”。国家规定，保障性住房土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，廉租房还需要地方财政的补贴。而土地资源是有限的，“卖地”恰恰又是这几年地方财政收入的重要来源，因此，面向低收入困难群体的保障房与地方政府的财源站到了对立面上，保障房建设就自然失去了“保障”，而保障性住房的缺少是目前住房供应失衡的重要原因。

中国住房保障制度的缺失主要表现在如下几个方面：首先，保障性住房建设的立法缺位。其

次，保障性住房土地供给缺乏规划。第三．保障性住房财政支持力度不足。第四，保障性住房金融支持有限。

(二)中国经济适用房供给现存问题分析

1．中国经济适用房供给的现状与问题作为中国住房保障体系重要组成部分的经济适用房，对我国社会稳定有着举足轻重的作用。按照1998年7月国发23号的设计要旨：低收人家

庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。为贯彻执行国发23号文精神。建设部、国家计委、国土资源部又相应下发《关于大力发展经济适用住房的若干意见》。到今天已经过去了八个年头，但是，中国的经济适用房发展情况似乎远不如政策设计中的那样理想，整个住宅供应体系也出现了与政策设计较大的偏差。当前，中国经济适用房建设存在的问题可以归结为“对象失控、面积失控、价格失控”。

2．经济适用房供给现存问题的成因分析

经济适用房现存问题的成因主要是：首先，地方政府过于关注“利”和“绩”。中国的地方官员绩效考核仍然是以GDP的增长为主，房地产开发投资占总投资比重大，又可以带动建

材、家电等其他相关产业经济的增长，可显著地提高GDP。同时，保持住宅市场热度带来的高土地出让金为政府财政收人提供了一个重要来源。两方面的利益导致了地方政府的土地供应并不向经济适用房倾斜，从而导致市场越热，地价越高，经济适用房开发越少的局面。

其次是开发商追求利润最大化。一些开发商为了牟取高额利润，在享受政府优惠补贴的同时，

通过利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等方法，使政府的“砖头补贴”进了自己腰包。

第三是政策落实不到位和监管成本太高。其一，土地落实不到位。其二，优惠政策没有全部落(三)城市廉租房供给相关问题分析住房保障体系另一组成部分是廉租房，它是指政府向城镇最低收入居民且住房困难的家庭，提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的

住房。[1]1．廉租房的需求者——最低收入者还是住房弱势群体

从廉租房的需求方层面分析，廉租房这一住房保障体系要保障的应是住房弱势群体的居住问

题。因此，我们必须界定清楚住房弱势群体的范围。首先，住房弱势群体应属于住房困难户。住房困难，是指家庭人均使用面积不足6平方米。值得注意的是，住房困难不等同于“最低收入”家庭，如社会存在原有集资房的下岗职工等。其次，他们又是收入困难户，是指家庭人均收入在当地政府划定的最低生活保障线金额界限以下的，并在未来一段时间内不可能提高居住条件的社会群体。第三，他们处于社会政治经济生活中的底层，人微言轻，需要政府出面保障其住房。

2．廉租房的供给者——政府还是企业?依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，政府应是廉租房的供给主体，对城市廉租房实。再次，在补贴对象上失去监管，成本太高。由于经济适用房属于保障性用房，它必须由政府统一建设与统一管理，唯有此，才能起到对市

场经济的辅助保障功能作用。

实行统一开发建设和统一管理，以确保其供应能满足住房弱势群体的需求。冈此，各城市廉租保障房应建立以政府为供应主体，社会各界共同参与的供应体系，不排除个别开发企业为了社会责任而参与到廉租房的建设中来。

3．廉租房的房源——收购旧房还是新建?根据2004年3月1日起正式实施的《城镇最

低收入家庭廉租住房管理办法》有关规定，廉租房的房源主要来自于腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房、政府出资收购的住房、社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。

目前应将第三种房源即政府出资收购住房作为中国廉租房的主要来源。国家可通过设立隶属于政府的经营廉租房的专业公司对空置商品房住宅进行收购，并按照廉租房标准进行必要的改建，如内部分隔以减少单套面积等。

4．廉租房的资金来源——财政资金还是市场资金?

保障最低收人家庭的廉租房工程是一项社会公益性事业，也是政府的一项保障工程，职责所

在。因此，财政资助应是廉租房工程资金的主要来源。若让位于市场资金，则会使廉租房的保障性质发生质变，最终将难以成功。

面对廉租房建设资金短缺的现状，笔者认为地方政府应从土地出让收益中划出一部分作为廉

租房的使用资金，专款专用。同时，还可以充分利用市场上的资金来源，如：(I)发行“廉租住房”。类似于体育和福利性质，吸收社会资金，以其中一部分作为彩金，其余大部分用于专项的廉租房资金。(2)政府参与房产开发如“经营廉租房专业公司”的收益部分。(3)建立“廉租房基金”。

实际上，保障性住房的核心经济问题是房价与租赁价格的确定问题，它涉及到能否起到保障

作用和住房保障制度的成败，为此，我们有必要对此进行深入分析。

二、中国经济适用房的价格经济规制分析

(一)中国经济适用房的性质与价格高低问题经济适用房制度的初衷是作为社会住房保障

体系的一部分，解决低收人家庭的住房问题，其建设用地Fh地方政府无偿划拨，属于保障性质用房。因此，经济适用房的价格就必须由政府进行经济规制，才能起到保障作用，促进社会和谐。

由表l可见，若以2004年我国经济适用房平均价格1542形平方米计算，按照目前住房面积标准确定户型80平方米的住宅总价则为123360元，它对于低收入户和最低收入户家庭的收入能力而言，房价收入比分别为8．6和12．83倍，超过6倍的国际标准正常值。采用按揭方式购房，则月供占月收入比重为43．82％和65．38％，这对于低收入者来说，负担太重。

相反，当前一些地方非但没有控制住经济适用房价格，还任其失控，有的城市居然按照市场价格思路来制定保障住房价格，并随商品房价格上涨而上涨，年涨幅有的超过40％，定价偏高与偏低的居民购买力所产生的矛盾相当突出。对于经济适用房价格水平是高还是低，不同的人有不同的看法。这里存在一个衡量经济适用房价格高低的标准问题。作为保障用房，笔者认为经济适用房价格高低的衡量标准应是低收人者的承受能力，离开低收人家庭的收入水平去谈论经济房的价格是没有意义的，它起不到保障作用。

(二)经济适用房价格经济规制模型分析

中国经济适用房价格经济规制模式是“被减免掉的成本加成”定价模式，即政府首先规制减免掉经济适用房的一些开发成本，在此基础上加成3％的开发利润，再外加管理费、利息和税金，以成本价格而不是市场价格作为经济适用房的价格。具体而言，经济适用住房价格经济规制后的构成为：【31征地和拆迁安置补偿费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；基础和公共配套设施建设费；管理费，一般按照不超过(1)至(4)项费用之和的2％计算；贷款利息；行政事业性收费；税金，依照国家规定的税目和税率计算；利润，按照不超过上

述I至4目费用之和的3％计算。受政府经济规制后，经济适用房的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，即经济适用房经济规制的成本加成价格模型为：P=(1+2+3+4)×(1+2％+3％)+(6+7+8)前我国人均理论上，由于没有地价，按照成本加利润定价的经济适用房价格应该比市场商品房价低了很多，如福州市2005年经济适用房基准价格为1800形平方米，比同期的市场商品房均价方米低了近一倍。H1当然，具体某套经济适用房的实际成交价格是在基准价格基础上根据楼层、朝向差价修正后确定，楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定。由于房地产开发与建设过程中发生的相关成本支出，可细分为许多项，不同的房地产开发公司在对成本的归集与分配方式上难以统一，使得房地产企业的实际开发成本数据在一定程度上不能直接对比。因此，理想的做法是：经济适用住房成本加成定价首先由有定价权的政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门，按照《经济适用住房

管理办法》相关定价规定，依据建筑造价定额标准，对住宅开发的建筑成本费用等项目事先给予确定，并向社会公布当地经济适用房价格。由于经济适用住房价格与地价无关，因此其

上浮幅度主要取决于建筑材料与人工费的上涨，而且扣除房屋折旧后，其涨幅应相当有限，甚至应该表现为不断贬值的过程，至少在一定时期内，经济适用房价格应保持相对稳定。为防止投机炒作经济适用房，须加强经济适用房价格的规范化管理，价格上浮必须由有定价权的政府价格主管部f-JJj口以规制确定，下浮幅度不限。

三、中国廉租房租赁价格的经济规制分析

(一)经济规制下的廉租房费率构成及与市场租金的区别

1．经济规制下的廉租房费率构成及其影响"

廉租房租赁价格或费率就是廉租住房租金，简称廉租房租，是零星出卖廉租房使用权的价格。

廉租住房租金实行政府定价，具体定价权限按照地方定价目录的规定执行，标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，即廉租房租赁规制价格仅由维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。旧，要了解廉租住房租金标准及各地方定价的差异，首先必须从理论上把握租金的构成及其影响因素。一般情况下，住宅租赁价格的基本构成因素

有如下几个：(1)租赁住宅的概算成本。这是租金的基础和主要部分，包括房地产客观合理价格、装修费用、配备、住宅保险费及税费等。(2)租赁期间的利息。包括出租方为购买租赁住宅所筹集资本的利息、筹资费用等。(3)出租方利润。作为置业投资者的出租方须获得超过利息之上的利润以补偿投资风险，而同时住宅用途对风险及利润的影响较大。(4)房屋管理及维修费用。管理费用指租赁期间投资者对住宅管理的付出，如租金收取、保安及卫生费等等；维修费用包括住宅、配备的维修等。(5)租赁期末住宅权益值。城市住宅有限的寿命期由许许多多租赁期所组成，每个期末出租方对住宅的权益值均不同，其高低取决于

租赁期初住宅概算成本、维修费用投入和期末市场状况。不同因素构成了不同的租金，具体有：

(1)廉租房租金或福利租金。廉租住房由于具有社会保障性质，其租金仅由维修费和管理费构成。

(2)准成本租金。也称“三项因素租金”，指由折旧费、维修费和管理费三项因素构成的城市

住宅租金标准。成本租金。亦称“五项因素租金”，指由折旧费、维修费、管理费、税金和利息五项因素构成的住宅租金。

(4)商品租金。也称“市场租金”或“八项因素租金”，指以住宅商品的价值为基础，由市场供求关系决定的住宅租金。它由折旧费、维修费、管理费、利息、税金、利润、保险费和地租等八项因素构成。

(5)理论租金。指以马克思价值理论所测算的理论价格为基础而制定的住宅租金。根据马克

思的价值构成理论W=C+V+M，理论租金的构成因素包括住宅生产和流通过程中的全部费用和盈利。

尽管廉租房租金标准由“两项因素”构成，但是，由于各地方住宅市场和经济发展的不平衡，不同的住宅也有好坏之分，最终体现在租金上也应有些微的差别。而要了解这种差异，就必须分析影响租金的因素。租金与房地产价格的关系，就像利息与资本本金的关系一样，因此影响房价的因素也一样会影响租金，当然住宅租金还有其自身的一些特点，租金影响因素还有自然因素、经济因素和社会因素。

2．廉租房的规制租金与市场租金定价方法的区别

廉租房租金不但在构成因素上大大少于市场租金，二者定价方法的差异也很大。从当前一些

城市实践看，中国廉租房租赁价格政府经济规制主要采取租金补贴、实物配租和租金减免三种方法。在政府经济规制下，廉租房租赁价格定价是以保障性用房性质的福利租金为主。按照“两要素原则”定价，并根据各地经济发展情况及房屋状况进行一定的修正后确定。

相比较之下，市场租金的定价方法主要基于置业投资收益原则，按照市场经济规律定价，这与保障住房的福利租金有本质的不同。市场租金定价的方法主要包括置业投资收益法、市场租金比较法、市场租售比率法、百分比租金法、平均偿还本金法、银行复利法和住宅租赁率法。

总之，市场租金定价方法是从住宅置业投资者的投资收益角度来确定租金，而不是从社会最

低收入者的支付能力角度来确定廉租价格的，我们在进行廉租房租金经济规制定价模型设计时，显然不能采用市场租金的定价模式。

(二)中国廉租房租赁价格经济规制定价原则

鉴于经济规制廉租房租赁价格的重要性，实践规制定价中应当遵循如下基本经济规制原则：

(1)遵循依法规制定价原则。市场经济体制下的经济规制定价必须依法进行，应该在中国《价

格法》的框架下补充新设关于廉租房租赁价格确定的相关条款．使规制有章可循，依法进行。

(2)遵循公正、公开的原则。各地在规制制定、调整廉租房租赁价格标准时，应充分听取社会中各有关方面的意见，并在媒体、政府网站等相关信息渠道上进行公示。

(3)遵循保障性原则。既是“廉租”房，其租金标准必须要低廉，要与困难家庭的收入挂钩，大大低于市场租金，以达到保障社会最低收入住房困难家庭的目的，而不能按照住房相关投入费用的市场价值补偿原则来定价。

(4)遵循“有保有别”定价原则。廉租房租金定价既要起保障效果，制定的价格又要有所差别，根据家庭的不同收人情况、廉租房的位置、面积、结构等房屋个别因素，采取有区别的定价，以达到经济规制廉租房租赁价格的目的。

(5)遵循经济合理定价原则。根据效用理论，

廉租住房租金单价应随着家庭人口数的增加而递减，随着家庭收入和住宅面积的增加而递增。

(6)遵循城市廉租住房租金的可替代原则。由于一般情况下，理性经济行为导致在效用相同

的物品之间形成了相同的价格，因此，该原则要求某廉租住房租金的确定结果不得明显偏离类似廉租住房在同等条件下的租赁价格水平。

(7)遵循廉租住房租金制定的“时点”原则。随着城市房地产市场的发展，影响住宅租金因素的变化和生活水平的逐渐提高，导致同一宗廉租住房租金在一定时问点后往往会产生变化，即存在现实意愿经济租金(未来时点租金)和契约租金(原租金)的差别，当现实意愿经济租金水平大大高于契约租金时，对承租方非常有利，会导致承租者在收入水平提高后仍然占用廉租住房资源而不挪窝，使廉租住房无法实现良性循环；反之，则损伤廉租者，起不到保障性作用。因此，该原则要求城市廉租住宅租赁价格确定结果应没定一个租金使用的有效期，一旦现实意愿经济租金变化偏离契约租金太多，则需对廉租房租金重新评估确定。当然，租赁双方可在订立协议时，设置一些条款，以避免经济租金变化太大时所造成的影响。

(三)廉租房租金经济规制定价模型分析

在制定廉租房租赁价格时，其经济规制的核心主要是解决家庭收入与租金标准之间的关系问

题。美国规定享受廉租房家庭每月支付的最高租金不超过家庭月收入的25％，超出部分由政府补贴。由于中国的恩格尔系数高于美国，且全国各地经济发展水平差异大，沿海东部地区好于两部，所以可将中国的廉租住宅租金支付标准定在家庭月收入的5％一25％之间，各城市根据本地实际在此范围内取值。假定某城市某拟租住廉租房的家M，支付标准为家庭月收入的口倍，5％≤口≤25％，则该家庭每月支付的廉租房最高租金支出为／3M。

《城镇廉租住房租金管理办法》中的廉租住宅租金标准规制为维修费和管理费两项因素构成，假定其每月每平方米的租金单价值为磊，若当地最低人均住宅使用面积为S。，廉租家庭人口数为N，家庭实际廉租住房面积为S。另外，假定三项因素构成的准成本租金月单价值为Z。，五项因素构成的成本租金月单价值Z：。则廉租房租金乙上述尽管从微观经济层面对保障性住房价格的经济规制进行分析，但是，应该认识到作为保障房供给者的地方政府自身具有的公益本质属性和“自利”从属属性将会影响到保障房价格经济规制目标的实现。因此，作为准公共产品的保障房，要达到其公共利益目标，防止保障房价格规制失灵，就必须实行地方政府与价格规制者的分离，实现我国规制机构由政府与监管合一的形式向相对独

立规制机构的形式过渡。科学的做法是从立法、机构权威性、专业技术、管理职能和运作成本资金等视角，在住宅与城乡建设部、国土资源部等职能管理部门下成立相对独立的、中央直属的、专业性的保障房价格经济规制机构，依照《中华人民共和国价格法》等相关规制法规，直接承担保障房价格规制职能。另外，机构是否“不作为”或被利益集团“俘虏”，将受到人大、物价管理委员会的监督检察，并通过立法，实现价格听证会的常态管理，以

采纳民意。机构运作经费也应本着取之于民，用之于民的原则由财政划拨使用。

四、结束语

任何一项政策如果违背了它的初衷，就需要改变。要解决保障性住房供给中出现的问题，作

为保障性住房供给主体的政府首先须全面介人其建设与管理环节，必须做到：(1)强化地方官员问责制。国家应规定各地方制定保障性住房建设和相应的土地供给年度规划，并作为一项政绩考核，责成地方政府完成。(2)成立相对独立、中央直属的专业性保障房价格经济规制机构，实行价格听证会，依法科学合理规制保障房价格。(3)从严甄别、审批受惠对象，控制审批程序。各地根据经济收入水平和住宅市场发展状况，划定保障房受惠标准，采取单位、街道办事处、水电和房屋产权管理部门证明，网上公示等多种方式，了解、甄别保障房需求者的信息资料，包括需求者目前收人和居住状况等，防止投机者进入，影响住宅市场的价格，提高买房透明度，保证最需要住房的群体优先购买。在经济适用房与商品房价差较小的城市，应控制其供给数量。(4)从严控制保障房上市交易时间，加强交易税费管理。采取“内循环”流转模式，由政府回收保障房，从制度上制止炒卖经济适用房违规行为的发生，避免因市场化的趋利行为和缺乏监控等引发种种违背经济规律的问题，切实发挥经济适用住房的保障作用。(5)制定合理建设规划，适度控制保障性住房的供给节奏，做到真正从质和量上解决低收人困难群体的住房问题。

注释：

[1]叶剑平、谢经蒙：

[2]王吓忠、巫月娥：，《城市问题)2006年第6期，第62页。

[3]国家计委、建设部：第六条，2002年2503号文件。

[4]王阿忠等：，

2006年1月15日，第8版。

[5]王吓忠：(我国城市住宅租赁价格：基于重塑房价标准的研究》．

廉租房的性质范文第2篇

【关键词】廉租房；后期管理；三联模式

廉租房的后期管理模式直接关乎着廉租房制度的有效落实。廉租房后期管理模式涉及到很多环节，包括物业服务、房屋质量、监督监管等。目前在廉租房的管理与服务在具体的运作方式上，正处在不断的摸索中。廉租房在青海省黄南州的实施主要基于青海省黄南州的实际情况，探讨怎样才能建立科学健全的廉租房物业管理体系，有效发挥廉租房制度的实用价值，具有很强的社会现实意义。

一、廉租房后期管理存在的不足

1.廉租房社区物业管理存在的问题：

（1）物业管理没有坚盾的经济基础作保障。

国家对廉租房住户在政策上实施了比较宽松的优惠政策。廉租房用户只需缴纳少部分的房屋租金，这部分资金会被应用到房屋管理和房屋修理上。相对于社区物业的日常经营和前期投入成本，其作用可谓是杯水车薪，难以支撑整个廉租房社区物业的良性发展。

（2）政府在物业管理中参与度过重

廉租房的产生在一定程度上是国家体恤民情，改善民生的一个重要举措。以青海省黄南州为范例，有调查显示，超过七成的民众认为廉租房根本不能从根源上解决困难户的住房问题，仅大约两成的民众支持廉租房具有一定的社会扶贫救济性质。从我国目前廉租房的运行来看，主要以政府行为为主。廉租房运营过程中所需要的人力、物力、财力主要依靠政府投入。这种运作模式并不适合于我国现有的社会主义市场经济体系，不符合我国目前经济发展的现状。从长远来看，政府的过度参与不利于廉租房制度的可持续发展。政府应该切实降低实际参与度，只在宏观的大方向上做适度引导。

（3）廉租房社区服务管理人员配备不够完善

对廉租房社会区的管理服务人员的配备，可以就地取材，充分利用社区劳动力资源。在社区内部选用治安保卫人员、卫生保洁人员、以及房屋维护人员，这样既可以节省劳动资本的投入，也可以使社区内部闲置劳动力上岗就业，为部分低收入居民创造了财富，更为社区的和谐安定提供了基础性保障。

（4）面对廉租户后期的经济改善，没有相应的配套举措

廉租房住户对社区物业的经营投入，只局限于在前期提供一定数额的房屋租金。这就与后期社区物业管理服务的成本投入产生了冲突与落差。因此如何有效推进廉租房的长远发展，迫切需要出台与目前实际情况相接轨的新廉租房社区物业经营模式政策。

2.我国现行廉租房退出机制存在的问题

（1）不能对廉租户家庭收入做出真实准确的鉴定

目前，对我国居民家庭收入的鉴定主要有以下几种形式，家庭调查、个体申请、公证公示等。我国缺乏相对健全的个人信用制度与个人申请制度。目前社区专项工作人员对住户收入的调查多依据住户家庭的财政支出，难以获取廉租户真实有效的收入凭证。经济条件不好的家庭其主要劳动力的工作多具有不稳定性，这就直接为对其家庭收入的鉴定增加了难度，对廉租户家庭的实际收入缺乏真实性评判标准，这种情况不利于对廉租房家庭动态收入的把握，而且更容易对经济基础低于最低生活保障线的住户产生鉴定误差。

（2）缺乏完善的廉租房退出机制

①没有明确的退出条件与政策

廉租房制度带有社会扶贫的性质，它的主要对象是家庭收入低于最低生活保障线以下的城镇居民。采取住户交纳低租金的方式运作，而且以家庭收入最低保障线为划分条件，一旦超越了最低线则在原则上就必须退出廉租机制。在具体的条款规定上对确实有困难者又放松政策，允许其继续租用，只是在时间长度和租金标准上做一定的限制和调整。由此可见在廉租房的实际运作中参合了很多的人为因素，相对宽泛的退出条件不够明确和严禁，很容易受承租家庭和相关工作人员的主观愿望所左右。

②在退出的机制中，有些工作人员不能明确责任。

有部分廉租户主观上不愿意退出廉租房，于是动用一些社会关系出离于退出制度之外。这种现象的发生严重背离了我国廉租房制度的最终目标与任务。

③廉租房在实际运作中缺乏资金保障

我国的廉租房在运作及管理上其主要资金渠道来源于政府。但在具体的实施落实上则缺乏力度，致使经常出现资金短缺问题。《廉租住房保障资金管理办法》对我国廉租房的保障资金来源做了明确规定，主要来源于省财政预算中的补助安排。这些政策在具体的资金数额上没有明确指标，过于笼统十分不确定。我国是发展中国家，依照廉租户的适用条件来划分，在我国城镇涵盖面非常广，廉租户队伍十分庞大，但是在政策范围内真正受益的家庭在数量上却非常有限。

廉租房资金问题得不到顺利的确定性保障，会给社会市场机制带来一些不利因素。由于廉租房在一定程度上也走市场化路线，因此导致不同地方的廉租房在价格上不统一，价格上的差异引发了许多不公平不合理的竞争。由于廉租房价格不高，在很大程度上制约了二手房交易，一定程度上破坏了市场规律的平稳运行，妨碍了市场资金的高效率灵活周转，破坏了市场体系宏观调控的杠杆性作用。

无法保证物业管理方面的资金运作。廉租户大部分家庭经济基础差，生活比较拮据，并不承担廉租社区物业费的缴纳。致使廉租房社区物业管理资金严重不足，不能达到服务与管理的既定水准，社区的人文建设，基础设施建设更是一纸空谈。

二、廉租房后期管理模式

1、探求新的廉租房管理方式

在廉租房运行的过程中，要确立廉租户的主体地位。同时要把物业、开发商、以及社区居委会有效结合起来，发挥辅作用，共同致力于廉租社区的管理与开发。要发挥廉租户的自主意识，利用社区内部劳动力资源，筹建比较完善的服务管理队伍，有效实施用户自治。

如黄南州公共住房管理中心聘选或组建物业管理公司，同物业管理公司签订物业管理合同，由物业公司承担保障性住房物业管理。物业管理公司逐步推行社会化、专业化管理模式，对保障性住房统一实施专业化管理州公共住房管理中心组建、成立小区管理委员会，管委会在共管中心指导下代表和维护小区房产产权人和使用人的合法权益。州公共住房管理中心对管理保障性住房的物业公司和管委会有关工作进行监督、指导和协调。

2、各尽其职，做好自主经营的组织工作

将物业、开发商、以及社区居委会有效结合起来，要各尽其职，做好组织工作。以提高廉租社区内住户的生活水平为动力，社区居委会要有效发挥组织功能，做好引导。可以采取各种形式的社区服务活动，例如家政保洁，托儿所、电器维修等，采取无偿或有偿的经营模式，调度社区内闲置劳动力走向就业岗位。

3、做好廉租房周围的基础实施建设

我国目前的廉租房建设一般都比较集中，廉租户的整体经济条件都很低，整体文化素质不高。因此对廉租户进行配套的文化素质教育非常有必要，廉租户整体素质的提高有利于廉租社区的长远发展，也会为廉租户自身提供更多的生存机遇。因此有必要在廉租户集中区周围完善相应的医疗卫生，教育教学，交通运输等基础设施，这样就会切实解决廉租户的实际生活难题，为廉租户的出行，就医，上学提供了方便。同时在小区的物业管理上要由政府出资，选用社区内部的劳动资源上岗，增强廉租户的生存能力，有效减轻政府的负担。

三、结语

居有所住，改善民生，是我国廉租房制度的实施的目标规划。切实解决城镇居民低收入家庭的住房问题，是党和国家心系民心的重要体现。落实好廉租房的管理与服务，有着深远的现实意义，它对我国社会主义的和谐发展有着重要的推动作用。

参考文献：

[1]许自强.城市廉租房后期管理模式探析[J].财经界.2011（18）

廉租房的性质范文第3篇

一、实施廉租住房档案管理的必要性

1.廉租住房档案管理是上级文件精神的要求。建设部2006年出台的《城镇廉租住房档案管理办法》，规定了如何规范城镇廉租住房档案管理，并规定由房地产管理部门具体负责本地区廉租住房档案的收集、整理、归档、保管和利用。

2.廉租住房档案管理是关系民生的重要工作。廉租住房档案是廉租住房管理的基础，真实记录廉租住房政策的落实情况，反映了廉租住房保障家庭的状况。完整齐全保管利用廉租住房档案是确保低收入住房困难家庭切身利益的关键，不符合规定条件的承租户将不再享受政府的具有保障性质的政策性住房。

3.廉租住房档案是住房保障动态管理的基础。廉租住房的管理是动态的过程，我们需要经常性制度化地开展对每个承租户定期巡访，对其收入、住房状况、人员入住情况进行核查，及时掌握收入变化等情况，对不再符合规定的承租户，停止发放租赁住房补贴，或退回廉租住房。上述情形的管理工作，是以廉租住房档案为依据的，建立健全廉租住房档案显得尤为重要。

二、实施廉租住房档案管理的具体措施

1.明确专兼职档案员。在廉租住房业务部门设立专兼职档案员，认真规范落实廉租住房管理的政策法规和档案技术规范，对实施廉租住房保障过程中形成的文件材料进行收集、整理、归档、统计、利用，确保档案的完整、安全。

2.确保归档内容齐全完整。廉租住房档案内容应收集齐全完整，包含规定要求的全部档案资料，主要包括承租户的基本情况、家庭收入情况、原居住情况、申请情况，承租户后续管理情况的变化等。廉租住房档案内容具体包括：一是保障住房数据信息，住房保障对象信息，包括保障对象的姓名、身份证、住址、家庭成员、工作单位、电话、户籍、住房情况、收入、财产等；二是住房保障管理信息，包括受理、核查、初审、初审公示、登记等过程信息；三是住房保障房源信息，包括廉租实物配租住房的房屋坐落、面积、户型、配套情况、平面图、房型图等房源信息；四是住房保障资金信息，包括廉租租金、配租资金等发放情况。

3.从廉租住房实施初期阶段抓建档工作。廉租住房建设从2007年开始全面实施，至今工程建设实施4年时间，各地成规模的首批廉租住房小区将相继建成。由于廉租住房建设是我国住房保障体系的重要内容，现处于廉租住房实施初期阶段，并将长期落实下去。廉租住房档案的建档工作正处于摸索完善阶段，从初期阶段重视建档工作的开展，打好扎实的基础，无疑是快速提升廉租住房档案管理工作水平最有效的措施之一，以避免走弯路。

4.严格规范管理档案。依据《城镇廉租住房档案管理办法》，及时建立廉租住房档案，完善 纸质档案和电子档案的收集、整理、保管、利用等工作，保证档案数据的完整、准确，并根据最低收入家庭住房保障变动情况，及时变更住房档案，实现动态管理。

5.建立一户一档动态信息档案管理系统。按照“公平、公开、公正”的原则，采取三级审核、三榜公示的方式，接收社会监督、舆论监督、行政监督、法律监督程序，确定申请对象承租资格，建立廉租住房申请家庭、已租房家庭的动态信息档案管理系统，并协调居委会、街道办事处配合房地产管理部门建好档案管理系统。

一是建立动态档案系统。为了做好住房保障对象的资格认定，每年开展对低收入家庭住房状况的调查，建立符合条件的低收入家庭住房状况动态整理档案，并录入计算机管理系统，实行一户一档动态管理，为科学制定住房保障规划提供有力的事实依据。

二是建立公平合理的租住进退机制。让真正住房困难家庭能够及时进住，让不符合租住条件的住户能够及时退出。首先是全面排查，建立“候住库”。就是建立等候住房家庭的信息库，经过全方位的调查核实后，对所有符合租住条件对象的信息资料建立档案。其次是全面公示，排定入住座次。每批廉租房建成后，将分配原则和方案向社会公示，再从“候住库”中按公正、公平的原则，对拟发租住户排定座次，作为安排廉租房的顺序。再次是动态监控，确保适时退出。管理部门建立完整的租住户档案，每年进行一次实地动态核查，确认原住户的真实性，对擅自转租、转借及改变住房用途的，一律予以收回，对谎报住房和收入状况骗取廉租住房的，除收回住房外，还给予一定的经济处罚；收入状况好转已不符合承租条件的，责令退回廉租房。所有收回的房屋，应按排定的座次另行发租。

参考资料：

［1］建设部.经济适用住房管理办法.建住房［2007］258号.

［2］建设部.廉租住房保障办法.建住房［2007］162号.

廉租房的性质范文第4篇

第一条为加强我市城区廉租住房项目建设和廉租住房管理，逐步解决城区低保、低收入家庭住房困难，管理好已入住的廉租住房，根据有关法律、法规、政策规定，制定本办法。

第二条本办法所称廉租住房项目，系指集中新建及在棚户区改造、经济适用住房、普通商品住房建设项目中配建的，单套面积50平方米左右的，主要用于解决低保、低收入家庭住房困难的项目。

第三条本办法所称的廉租住房管理，系指实物配租的廉租住房、个人完全产权的廉租住房、共有产权的廉租住房的建设与管理。

第四条廉租住房建设和分配按照政府主导与市场化运作相结合，统筹规划、合理布局、因地制宜、“租售并举”和“公开、公平、公正”的原则，切实改善低保、低收入住房困难家庭的住房条件。

第五条市政府是廉租住房项目建设和廉租住房分配及管理的组织实施主体和责任主体。

市房产局作为住房保障工作的主管部门，要协调发改委、财政局、住房和城乡建设局、监察局、审计局、国土资源局、城乡规划局、环保局、物价局、地税局等部门做好廉租住房建设项目的立项、规划许可、用地许可、环评、施工许可、资金拨付、税费优惠及廉租住房的分配和管理，各相关部门要按职责分工做好协同配合及有关工作。

第二章项目计划管理

第六条廉租住房建设纳入政府住房建设规划，市房产局、发改委、财政局共同编制年度廉租住房建设计划和实施方案，并于每年十月底前将下一年度廉租住房建设计划和实施方案报省相关部门。

第三章项目建设管理

第七条廉租住房建设项目必须认真执行《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国合同法》、《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《民用建筑工程节能质量监督管理办法》等有关法律、法规和规章，依法实施建设管理。

第八条廉租住房建设项目实行项目法人责任制。市政府对廉租住房建设项目负总责。市住房保障工作办公室为廉租住房的管理机构。市城市建设投资开发有限责任公司或廉租住房实施机构为项目法人，负责项目建设管理工作。

第九条廉租住房项目建设实行招标投标制。廉租住房项目的设计、施工、监理单位依法实行招投标。项目管理部门要将招投标文件在政府网站及公开媒体上予以，不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标程序。严格履行招标、投标、评标程序。

第十条廉租住房项目建设应选择具有相应资质的设计单位和施工企业进行项目设计和项目建设。廉租住房建设项目选用的建筑材料和设备，其质量必须符合国家和省规定标准。广泛应用新材料、新工艺、新技术和新设备，推广节能、省地、环保型住宅。

第十一条廉租住房项目建设实行合同管理制。项目法人要与工程建设的设计、施工、监理企业依法签订合同，并监督设备材料供应企业提供的设备材料质量。

第十二条集中新建廉租住房建设项目，可以根据建设地点的实际情况建设适当规模的商服用房及物业管理用房。按商服用房的占地面积缴纳土地出让金。

第十三条棚户区改造中低保、低收入住房困难家庭回迁安置的，为其建立廉租住房档案，纳入廉租住房管理。

第十四条享受棚户区改造优惠政策的棚户区改造、经济适用住房及其他政策性住房建设项目中由开发建设单位无偿提供5%的廉租住房，在办理项目审批前签订供房合同，合同内容应包括套数、面积、楼栋号、单元号、房号、建设标准、交付时间、违约责任等相关内容。廉租住房实施机构参与项目的招投标、质量监督、竣工验收等工作。

第十五条廉租住房建设户型标准要控制在单套面积50平方米左右。简单进行室内装修达到基本入住标准。

第十六条廉租住房建设项目实行分户竣工验收，在建设工程竣工验收前，市住房保障工作办公室组织市廉租住房实施机构、设计、施工、监理等单位对每个廉租住房自然间进行检查验收。未经验收或验收不合格的，建设单位不得组织建设工程竣工验收。

第十七条建筑工程质量监督机构应当加强对廉租住房项目的建设及竣工验收的监督检查，对建筑质量不合格、建筑材料质量达不到要求及竣工验收程序不符合规定、工程实体质量或使用功能存在明显缺陷的，要责令建设单位整改。整改合格后，方可允许建设单位组织工程竣工验收。确保廉租住房交付时，供水、供电、供暖、电信等设施达到使用要求。

第十八条建立健全廉租住房建设项目档案。从项目设计到竣工验收等环节的图纸、文件及相关资料，都要严格按照档案管理有关规定收集、整理和归档，档案管理应当由专人负责并严格履行职责。

第四章项目资金管理

第十九条多渠道筹集廉租住房建设资金。建设资金主要来源包括：市房产局会同市发改委、财政局向上争取中央预算内投资和省级预算补助资金；市财政预算安排的资金，土地出让金净收益10%以上的资金，住房公积金增值收益扣除风险准备金、管理费和经市政府批准用于管理设施建设、设备改造等专项资金后的资金；廉租住房专项补助资金结余部分。

第二十条廉租住房建设资金，实行专户管理、分账核算、专款专用，不得以任何形式截留、挤占、挪用。市财政局按照廉租住房项目建设进度及时拨付资金。

第二十一条廉租住房建设项目资金的筹集、管理和使用由审计部门负责审计，纪检监察机关负责监督。

第五章廉租住房出租、出售管理

第二十二条出租的廉租住房是指市政府出资购置或建设，向符合实物配租条件的城市低保家庭提供的廉租住房。

第二十三条出售的廉租住房是指市政府以建安成本价的60%出售给实物配租户和以成本价或低于市场价出售给低保、低收入、住房困难家庭的廉租住房。廉租住房出售可采取“个人完全产权廉租住房”、“共有产权廉租住房”两种方式。

个人完全产权廉租住房是指实物配租户按建安成本价的60%购买的和低保、低收入、住房困难家庭以成本价或低于市场价购买的廉租住房。

共有产权廉租住房是指在城市棚户区改造项目中回迁安置的低保、低收入、住房困难家庭上靠户型面积使用中央预算内投资和省级配套资金的；在城市棚户区改造项目中回迁安置的享受上靠户型优惠价格的，分别按照各自所占资金比例在《房屋所有权证》上标明各自所占份额的廉租住房。

第二十四条廉租住房保障对象购买廉租住房，须与市住房保障工作办公室签订《购房合同》。合同中应载明购房金额和产权比例、支付方式、房屋处置的约束条件、物业管理、违约责任以及相关争议解决办法等内容。

第二十五条保障对象购房后可以申请办理房屋权属登记，领取《房屋所有权证》。市房产局发放《房屋所有权证》时，应当在“附记”栏中标明“个人完全产权廉租住房”或“共有产权廉租住房”。

第二十六条市房产局要将廉租住房售房资金和回收的中央预算内投资及省级配套资金，全额缴入市廉租住房资金专户，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。严格管理，分账核算，由同级财政部门监管，同级审计部门监督。

第六章廉租住房使用和管理

第二十七条廉租住房应按照《物业管理条例》的规定组织实施物业管理，为其提供物业管理和其他服务工作。

1、实物配租房暂不收取房租，实行自修自住，物业服务费实行减半收取。

2、取得完全产权和共有产权的廉租住房业主应按规定缴交物业专项维修资金，用于物业的共用部位、共用设备、设施，大中修或更新改造。正常缴纳物业管理费，用于物业的共用部位、共用设备、设施的日常维修。自用部位、自用设备、设施维修养护由业主负责。

第二十八条入住的廉租住房达到限定的年限后，该房屋可以进入房地产市场进行交易。出售廉租住房的家庭，不再享受保障性住房的政策。

1、按照建安成本价60%购买廉租住房的实物配租户，在办理《房屋所有权证》后10年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满10年的，上市交易时补交购房时的40%优惠的差价款。

2、按照成本价或低于市场价购买廉租住房的保障对象，在办理《房屋所有权证》后5年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满5年的，上市交易时正常缴纳各种税费并按不低于当年基准地价的10%比例补交土地出让金。

3、实行共有产权管理的廉租住房，在办理《房屋所有权证》后5年内不得出售、出租、转让、赠与等。办理《房屋所有权证》满5年后可上市交易。上市交易时，在棚户区改造项目中回迁安置的低保、低收入家庭上靠户型面积使用中央预算内投资和省级配套资金的收回政府投入资金。

第七章监督检查

第二十九条对实物配租户擅自将廉租住房出售、出租或改做其他用途的，由市房产局牵头，组织相关部门根据有关规定依法进行查处。

第三十条对弄虚作假享受实物配租房或骗购廉租住房的个人，已入住的，由市住房保障工作办公室限期退出，责令其按市场租金价格补交房租，并依法追究本人和相关单位负责人的责任；未入住的，无条件收回，并依法追究本人和相关单位负责人的责任。

第三十一条对廉租住房项目建设和廉租住房管理中、、弄虚作假、贪污受贿和截留、挤占、挪用、克扣工程建设资金的单位和个人，要依法依纪严肃处理；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第八章项目建设和廉租住房实施机构

第三十二条成立廉租住房建设和廉租住房管理的专门实施机构，负责廉租住房建设和后续管理工作。其主要职责是：

1、按市政府廉租住房建设年度计划和实施方案的要求，负责办理项目审批手续和项目建设及管理；

2、负责交付使用后的廉租住房后续管理工作；

3、负责共有产权份额界定和出具相关手续；

4、对实物配租房实施物业管理和房屋维修养护及收取相关费用；

廉租房的性质范文第5篇

一、指导思想

以科学发展观为指导，按照县委提出的“民生改善实事年”要求，扩大住房保障范围，建立以经济适用住房和廉租住房为主体的住房保障体系，切实解决城市低收入家庭住房困难问题，实现住有所居目标。

二、目标任务

2010年，结合市对县目标，新建廉租住房6000平方米、108套；新开工建设经济适用住房8万平方米、978套，建成3万平方米、370套；拆迁及政策性安置房7.8万平方米、700套。城市低收入住房困难家庭比上年减少472户，城市低收入住房困难家庭占总户数比重下降到0.6%以下。围绕目标，抓好两项工作：

（一）廉租住房保障工作

加大廉租住房房源建设和筹集力度，不断提高实物配租比例。根据省、市对低收入住房困难家庭保障标准要求，及时调整2010年度廉租住房补贴标准，实施滚动管理，足额打卡发放。

（二）经济适用房等政策性商品房建设

1.推进经济适用住房建设。开工建设斩龙涧经济适用住房1.58万平方米、180套，年底竣工。同时启动共有产权性质经济适用房建设，建设十里营卫生院地块共有产权性质的经济适用住房6万平方米、656套，今年开工建设面积不少于16842平方米、200套，年底主体封顶。

2.加快拆迁安置房建设。开工建设兴府路拆迁安置房和农民进城政策性安置房7.8万平方米、700套，年底部分主体竣工。

3.督促代建经济适用房。随着城市人口集聚速度加快，挂牌出让的开发用地增加，各类保障性住房还会增多。县建设、规划、房管等部门要加大对代建经济适用住房督查力度，督促各开发项目代建的经济适用住房与商品房同期开工、同步建设。计划今年开工建设47358平方米、598套，年内争取竣工1.5万平方米、180套。

三、完善住房保障工作机制

（一）落实住房保障工作责任

1.县房管局：负责住房保障工作的具体实施和管理工作；负责督促代建经济适用房的按时、按比例推进。

2.县发改委：负责经济适用住房（含共有产权房）、廉租住房项目的立项、审批、备案等工作。

3.县财政局：负责将廉租住房资金纳入年度预算安排，及时落实廉租住房保障资金。

4.县规划局：负责经济适用住房和廉租住房建设规划的审批工作并及时办理证照。

5.县建设局：负责经济适用住房和廉租住房工程质量的监督工作；及时办理有关证照；负责对开发商代建的经济适用住房的督查工作。

6.县物价局：负责经济适用住房建设成本的核定和销售价格核批工作。

7.县地税局：对新建销售经济适用住房、共有产权性质的经济适用住房提供税收政策支持。

8.县民政局、公安局：负责城市低收入家庭的认定工作。

9.县监察局：负责强化对经济适用住房和廉租住房运作全过程的监督检查工作，推进项目快建设、快竣工。

10.县广播电视局、盱眙报社：负责刊登或播发经济适用住房、廉租住房相关政策，公示经济适用住房、廉租住房建设规划及经济适用住房、廉租住房保障对象名单。

11.盱城镇：做好低收入住房困难家庭的摸底调查和申报工作。