廉租房的要求范文第1篇

第二条在本市市区内进行廉租住房配建，应当遵守本办法。

本办法所称配建，指在新建商品房、城市棚户区（危旧房）改造项目中，按照总规划建筑面积的4％比例配套建设廉租住房。建成后由政府按当年建安成本回购，用于解决城镇低收入家庭的住房困难。

第三条市住房保障和房地产管理局是廉租住房配建工作的主管部门，发改、财政、国土、规划、建委等部门按照各自职责，密切配合，共同做好廉租住房配建有关工作。

（一）市住房保障和房地产管理局负责全市廉租住房的配建政策制定。具体负责廉租住房配建协议与配建合同的签订，配建廉租住房的检查验收、使用管理工作。将廉租住房配建情况纳入房地产开发企业信用档案。

（二）市发展和改革委员会负责廉租住房配建项目审批工作。在项目核准时，审核项目实施方案（初步设计）是否按配建协议要求配建廉租住房，并将相关核定内容列入项目批复文件，凡未列入或内容与配建协议约定不符者不予批复。

（三）市财政局负责配建廉租住房回购资金的筹措（双阳区另行确定）。每年年初，根据市住房保障和房地产管理局提供的廉租住房配建规模，结合我市财力情况，编制配建廉租住房回购资金年度预算。配建廉租住房项目竣工时，根据《国有建设用地使用权出让合同》及《廉租住房配建合同》，市住房保障管理部门提供的验收、交接资料，市财政局向开发建设单位结算配建廉租住房回购资金。

（四）市国土资源局负责廉租住房配建建设用地管理工作。在土地出让前，将廉租住房配建指标作为前置条件明确告知竞买人。在签订土地出让合同过程中要将廉租住房配建的有关事宜进行约定，在《国有建设用地使用权出让合同》或者《国有建设用地使用权划拨决定书》中注明配建廉租住房的土地使用性质等事项。

（五）市规划局负责廉租住房配建的规划审查工作。在规划设计条件中明确配建廉租住宜。建设单位在修建性详细规划及建设设计方案中明确标注廉租住房配建位置、总建筑面积、套数等事项。市规划局在核发《建设工程规划许可证》前，要征求市住房保障和房地产管理局配建意见。

（六）市城乡建设委员会负责廉租住房配建的质量监管工作。在实施工程建设管理中，要重点关注配建的廉租住房工程建设，确保工程质量安全。在进行竣工验收备案时，应当审核项目是否按要求配建廉租住房，未按要求配建的不予进行备案。

第四条开发建设单位在办理《房地产开发项目建设条件意见书》时应与市住房保障和房地产管理局签订委托配建协议，协议明确约定配建廉租住房的总建筑面积、建设标准等事项。开发建设单位取得《建设工程规划许可证》后，与市住房保障和房地产管理局签订委托配建合同。合同明确约定配建廉租住房建筑面积、套数、位置、交付时间等事项。

第五条对不宜配建廉租住房的，经市政府批准，可采取由开发建设单位异地建设或到指定地块购买符合条件的房屋作为廉租住房的方式解决。

第六条配建的廉租住房所占用土地采取划拨方式供地，按相关规定免征行政事业性收费和政府性基金，减半收取经营性收费，享受国家保障性住房资金补贴及其他税收优惠政策。

第七条配建廉租住房，必须与小区整体规划设计统筹考虑，严格与小区内其他住房建设项目“同步设计、同步施工、同步竣工验收”。

第八条配建廉租住房应当坚持经济适用原则，满足设计规范规定基本使用功能要求，达到平面布局合理，使用功能完备，建设标准符合要求。注重推广应用新材料、新技术、新工艺，建设节能省地环保型住宅，并同时满足以下条件：

（一）单套建筑面积一般为40平方米，最大户型实测建筑面积严格控制在50平方米内。房屋内的客厅、卧室、厨房和卫生间等设施必须布局合理，符合国家强制性规范要求。

（二）按栋或单元集中安排，不足单元部分按规定套数依次由低到高竖向提供房源。

（三）分期建设的新建住房项目，必须在首期进行配建。

（四）应进行简单的装修，满足《市保障性住房套内装修标准》要求。

第九条市住房保障和房地产管理局在受理商品房预售审批及初始登记时，开发建设单位需提交《廉租住房配建合同》或异地建设、购买手续，否则不予办理预售审批和初始登记。

廉租房的要求范文第2篇

【关键词】 廉租房 融资 困境

一、引言

为了兼顾效率与公平、推动构建和谐社会，我国政府建立了由商品房、经济适用房、廉租房构成的适应不同收入群体的多层次新型住房供应体系。廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以廉租租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。

由于具有福利性特点，廉租房的开发与运作面临着重重的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资渠道方面，其目前大多仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。

二、我国廉租房建设融资的现状

1、资金供应量不足

廉租住房制度是针对住房困难且无力改变经济状况的特困家庭实施的一种社会救济方式。在很多国家，廉租房是政府的一项重要福利政策，建设规模很大。对于我国这样一个人口众多、收入分配不均的国家来说，廉租房建设的压力会更为沉重。对于数量庞大的享有低保的人群来说，大多数人的住房问题只能依靠廉租房来解决。因此，廉租房建设融资是一个非常大的资金缺口，单单依靠目前的融资方式是很难得到满足的。

2、缺乏主动性

在目前的融资方式下，我国廉租房建设的融资方式对于地方来说，在一定意义上属于硬性摊派，往往不能调动地方的积极性。首先，地方政府可以从房地产开发上获取利益，出让土地是地方政府重要的谋利手段。由于土地出让金一般占到地方预算外收入的相当比重，因此素有“第二财政”之称。而廉租房建设不仅不涉及土地出让，还须拿出资金对低收入家庭进行房租补贴。其次，与廉租房相比，地方政府更倾向于普通的房地产开发，因为其对地方GDP的拉动作用非常明显。

3、政府起主导作用

廉租住房制度本质上和其他保障制度一样，是政府向居民提供的公共产品之一，是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，以保持社会公平和社会稳定。其福利性质决定了资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。无论是财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金，还是社会保障，它们都从根本上来源于国家的财政收入，直接受政府的管辖和支配。从各国廉租房建设的经验看，政府在廉租房建设融资中处于主导地位无可厚非，但是僵硬的资金供给机制会给国家造成沉重的经济负担。

4、缺乏监督机制和封闭机制

目前，廉租房的租金配给方式以“租金补贴方式”为主。在这种模式下，廉租房的建设实际上并不由政府主导，而是由市场主导，即由开发商主导。也就是说，政府担当的角色就是提供建设资金、核定廉租房入住资格、发放租金补贴等，并没有建立对廉租房建设及管理的有效监督机制。

三、我国廉租房融资难的原因分析

1、地方政府建设廉租房缺乏积极性

建设廉租房需要大量资金和土地的投入，却不能产生经济效益，这与地方政府追逐自身经济利益最大化的倾向相矛盾。况且，廉租房的开发是一个耗资大、周期长的工程，尤其是其福利性的特点，使得地方政府的投入积极性偏低。另外，部分地方省市的财政实力也并不强，即使其本意想真正落实廉租房政策，但因财政资金的缺失，也无力执行。因此，分析当前城镇廉租房的融资模式并对其融资困境予以解读，可以发现以政府主导为主的融资弊端重重。我们应制定更灵活的金融制度，实现融资模式创新。

2、缺乏金融工具

当前，我国廉租房融资主要以政府财政投入为主，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。可见，以政府单一直接主导型的融资模式日益僵硬化。因此，应利用金融创新，发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为市场为主、商业化运作模式。

3、过于依赖政府财政

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。实质是政府通过财政转移支付的方式而向居民所提供的公共产品。由于廉租房的公共性、福利性，其资金来源在很大程度上依靠政府、社会的无偿投入，从而使当前廉租房建设融资过多依赖政府财政拨款、社会保障等纯政策性资金的扶持。

4、房价上涨激发廉租房建设成本的增长

廉租房的成本与房价有着密切的联系。当平均房价上涨时，因资本存在逐利性，政府必须加大对开发商的优惠政策，方可吸引开发商建设廉租房，因而使政府廉租房建设成本加大。同时将收购的二手房改造为廉租房，是廉租房房源的来源之一。平均房价的上涨更是直接带动了二手房房价的增长，从而增大廉租房建设的成本。

5、信贷结构缺乏合理性

开发融资选择银行信贷是解决廉租房建设资金不足的必然路径。由于廉租房具有福利性的特点，政府选择银行信贷融资，必然需要政府以显性或是隐性的身份介入。但是，当前我国政策性银行对于廉租房建设所出台的配套机制缺乏稳定性和不成熟性，这必然使得廉租房建设资金银行信贷结构失衡。

四、解决廉租房融资困境的对策

1、改善地方政府征集考核机制

各地政府要提高对廉租房建设的重视，可建立一个奖励机制，奖励在廉租房建设方面表现突出的城市，以及一些为廉租房建设作出努力的地方官员。因为廉租房的建设会使房价降低，从而减少地方的GDP，影响地方官员的政绩，同时由于廉租房建设需要的巨大财政支出，这些都是让地方政府减缓廉租房建设的原因。因此，要改善这样的现状，中央就必须建立一种奖励机制，以求提高地方建设廉租房的积极性。

2、创新廉租房建设财税支持体系

（1）借鉴国际经验，适时开征住房保障税。根据国际货币基金组织统计，目前世界上征收不同形式社会保障税的国家有80多个，住宅保障税是其中一种。借鉴新加坡兴建公共组屋时征收高额所得税和中央基金的经验，我国的住宅保障税可以面向城镇在职居民，按照其工资收入水平实行累进税率制，为使我国住宅建设结构逐渐倾向满足多数人的基本住房需求，可以考虑向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该项税收专门用于廉租房建设、修缮和廉租房租金补贴。

（2）加大财政支持力度。中央对省和省对下级财政一般性转移支付时，要考虑城镇廉租住房支出因素，并安排一定资金用于保障城镇廉租住房建设。要建立中央财政对中西部欠发达地区廉租房专项转移支付制度。同时，也应提高土地出让金用于廉租房建设的比例。

（3）利用福利资金。福利发行的目的是筹集福利资金，发展社会福利和社会救助事业，发行宗旨可以用八个字概括，即“扶老、助残、救孤、济困”。目前福利销售额的35%作为公益金用于社会福利和救助事业。廉租房对象包括社会优抚对象，如孤老、烈属、伤残等特殊困难家庭，因此从社会福利资金中适当提取一定比例专项用于廉租房，也符合发行社会福利的初衷。福利销售额巨大且资金来源持续稳定，这也符合廉租房建设资金缺口巨大，需要长期融资的特点。

3、发行住房建设公债

廉租房作为国家的一项长期建设投资，发行住房建设公债可以从一定程度上缓解廉租房的融资困境。发行债券建设廉租房需防范三种潜在风险。一要防范债券募集资金被挪用的风险。由于地方政府缺乏保障房建设的外部监督制约和内部强大驱动力，许多本应当用于保障房建设的资金被地方政府用于“更重要”的地方和项目的现象十分普遍，所募集资金被挪用的风险非常大。二要防范地方债务规模进一步扩大的风险。当前，地方债务的压力已经比较大。2010年度审计报告显示，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。三要防范债券融资无法还本付息的风险。保障房建设公益性强、赚钱效应小，平均收益率只有3%。发行企业债，吸引社会资金，说到底就是向老百姓借钱建房。面对5%～6%的通胀率，保障房债券融资的收益是不是能够还本付息，这是个必须要考虑的问题。

4、房产证券化

廉租房产权具有稳定性和收益稳定的特点。我国廉租房只租不售，产权不变更，因此这部分稳定的房产可以作为抵押物向银行申请房地产抵押贷款。同时，廉租房收益具有很强的稳定性，这正符合资产证券化的特点，即发行证券到期后再支付投资者券款可为廉租房收益回收的时滞性提供便利。将廉租房开发贷款证券化可以加强这部分金融资产的流动性，转移和降低商业银行的潜在风险，有利于防止银行不良贷款的再生。同时，房地产证券化还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而拓宽其融资渠道。房地产证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全性好的特点，再加上房地产固有的保值增值性，因此可以使投资者获得较为稳定的收益。《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》的实施，为房贷证券化提供了政策和法律依据。该管理办法就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面作出了明确规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。

5、项目融资

项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此非常适合廉租房建设与开发融资。传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而廉租房开发项目的现金流量却具有波动性，因为各开发阶段对资金的需求量不同。因此，如何利用项目融资的优点为廉租房开发项目融资，创造为廉租房建设量身定做的项目融资模式是解决问题的关键所在。

【参考文献】

[1] 巴曙松、张旭、王淼：中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融，2006（10）.

[2] 杜丽虹：REITs可以分流40%的房地产投资需求[J].证券市场周刊，2007（10）.

[3] 李晶：保障性住房建设现状、影响及融资模式[J].国际融资，2010（11）.

廉租房的要求范文第3篇

关键词:廉租住房;实物配租;住房保障

中图分类号:DF31

文献标识码:A DOI:10.3969/j.issn.1001-2397.2010.04.03

一、实物配租与货币补贴的比较

廉租住房是指县级以上政府以货币补贴或实物配租的方式,向城市居民中的低收入住房困难家庭(简称“双困家庭”,下同)提供的符合一定标准的低租金社会保障性住房。关于廉租住房的立法界定,详见建设部1999年颁布的《城镇廉租住房管理办法》(2003年被废止)第2条:“城镇廉租住房是指政府和单位在住房保障领域实施社会保障职能,向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。”此规定明确了廉租住房的社会保障性质。我国政府制定和实施的廉租住房保障制度,是一项旨在为陷于生存困境的城市双困家庭提供基本居住保障的专项救助制度,《中华人民共和国社会救助法(征求意见稿)》第20条中明确规定:“符合专项救助标准的家庭住房困难的,县级人民政府应当按照规定通过提供廉租住房、住房租赁补贴、经济适用住房等方式予以保障,在寒冷地区还应当给予冬季取暖补助。”因此,廉租住房保障制度属于专项救助制度。国务院法制办就社会救助法公开征求意见[EB/OL]中国新闻网,

就作为补充的其它资金来源看,公益捐赠数额较小,难成气候。至于发行廉租住房保障的专项政府债券和福利,目前还处于理论探讨阶段,倘未付诸实施。住房公积金扣除日常运营所需必要费用后的增值盈余,数量有限,无法作为廉租住房保障资金可持续的稳定来源。廉租住房租金扣除维护管理费用后,完全可以忽略不计。惟有地方政府土地出让金收益有一定的收入保障,但由于土地出让金收益属于一次性收入,不具有可持续性,且各地因经济发展水平不同而差异极大;同时,作为财税改革后地方政府仅次于中央财政预算拨款的第二财源,地方各项建设所需经费都指望能从土地出让金中分得一杯羹,地方政府自然得考虑能实现效益最大化的资金使用方式。实际上,若无立法强制干预,很少有地方政府能切实保证用于廉租住房的土地出让金比例。

(二)规划设计问题

我国在住房保障制度建构中,由于对廉租住房的性质认识不清,对居民居住权的实现路径探讨不充分,缺乏对住宅建设的系统性思考,忽视规划不当可能导致的潜在社会冲突,以至于廉租住房政策目标、实施路径不明确,政策法规不健全,规划设计受时事政治影响大,应急性规范多,政策随意性强。

与此相反,西方国家则非常重视城市住宅发展规划问题,特别强调住房问题与城市发展的重要关联性。以荷兰为例,政府既保障低收入户的居住权利,又帮助他们不至于被社会排斥而集中到某些受歧视的地区,政府通过比较全面的津贴扶持使不同收入的住户能够居住于同一社区[3]。日本政府也十分重视住宅发展规划的制定和实施,其规划具有法律效力,不论社会经济发生什么变化,政府都要在财力上保证住宅发展规划目标的实现。因此,每个五年末期检验发展目标时,其准确实现程度都可达到99%以上。而且,日本还特别重视“居住生态调查”,在每个五年计划开始的前两年都会进行大规模的住宅调查和预测,并在此基础上,设定每个五年计划基本设想和计划目标;每个五年计划都设有相应的住宅政策目标体系[4]。美国政府则非常重视法制建设和规划先行,在不同历史时期制定了多部有关住房方面的法律,其中重要的有《住房与城市发展法》和《住房与社区发展法案》等,并成立了“住房与城市发展部”(HUD)。美国1954年的《住宅法》曾经规定,地方政府在获得联邦对于其新建公共住宅的帮助前,必须首先制定出处理贫民窟和社区发展的可行性计划[5]。

而我国当前则极少关注城市发展规划的空间结构对于社会发展的重要意义,只侧重于城市规划对经济发展的意义,尤其注重房地产市场的经济效益。即便是地方政府的住宅政策,其着眼点也主要是尽力保障和力图实现城市居民拥有住宅的权利,而极少关注住宅建设对于社会分层化的不利影响。比如大量将经济适用住房和廉租住房建造在郊外,就必将影响贫困家庭的出行,削弱他们的就业竞争力,加大居住成本。而且,在远离城区的低地价地区大力发展中低档住宅区,将人为地加深城市人口的地域分隔,导致由清一色的中下层人群或贫困人口集中居住的社区大量产生。其结果就是,贫民窟的出现将在所难免。

尽管从城市规划与贫困问题的空间分布来看,我国目前还没有产生严重的贫民窟现象,但是现有的城中村、棚户区、农民工或外来人口集中聚集区、困难企业或破产企业职工集中聚集区等的形成和发展,已经为城市的后续发展埋藏了各种冲突的诱因[5]186。

另外,在主要由开发商主导的我国房地产市场,住宅供应极不合理,能带来高额回报的大户型豪华住宅大量推出,功能齐全的小户型低价住宅占比偏小;住宅建设无序化严重,难以满足民众分层化的多样性住宅需求。

(三)租约管理和退出难问题

目前,我国多数城市的廉租住房管理工作还处于起始阶段,无论是货币补贴还是实物配租的保障范围都较小,各地通常是在政府房管部门下设立廉租住房办公室负责此项工作,民政部门同时参与其中。随着我国城市化进程的加速,以及国家对保障性住房建设的日益重视,享受廉租住房保障的城市低收入家庭将大幅增多,廉租住房管理的工作量和管理难度会大大增加,原有廉租住房管理机构和人员将难以适应新形势的需要,因此,迫切需要增加人员编制和更新管理体制。

根据职责明晰、权力制衡的现代管理原则,专业化的廉租住房管理体系应当由决策协调机构、实施管理机构和中介金融机构三个处于不同层次的机构组成。而我国当前的廉租住房管理体系中,决策、发展规划和保障对象管理由政府建设管理部门负责,建设工程由开发商承担,中介金融机构基本缺席,也没有专业的管理机构整体负责保障性住宅的开发建设。实际上,现阶段承担我国廉租住房建设和管理工作的各级地方政府,既是土地权属主体,又是城市规划主体和房地产开发建设主体,还是监管主体,集多重角色于一身,职责不清,故难以采取有效措施来切实解决低收入住房困难家庭的住房问题。

廉租住房管理的核心是租约管理。作为政府掌握的社会公共福利产品,廉租住房通过协议的形式,按照相关规定租给城市双困家庭,当这些家庭的收入提高或居住条件改善后,政府主管部门将终止上述协议并要求退房,以便安置新的双困家庭入住。目前,在租约管理中,因缺乏全面规范的个人资信征信系统,无法及时准确采集申请人的个人收入和家庭财产变动的数据,难以有效界定和管理承租对象,准入退出标准不明确,租赁协议执行不力。近年来,廉租户退出难的问题日益凸显,一些廉租户在其家庭收入提高、住房条件改善后,拒不退出,将所租住的廉租住房视为私有财产,出租、转借他人或变更用途。

退出难问题凸显的原因,不外乎以下几点:一是现阶段我国社会信用体系建设滞后,个人信息分散化,廉租住房主管部门既无法准确掌握住户的收入和财产变化情况,又缺乏对房屋租赁信息的动态监测和有效控制;二是“退房后无处安身”的现状也使一些廉租户在达到退出标准时难以退出。现阶段我国商品房价格飞涨,保障性住房供应短缺,低收入家庭的住房需求难以得到及时满足。而那些收入略高于廉租住房保障标准的住户,仍为低收入群体,其退房后,将因无力购房或租房而陷入居无定所的困境;三是对租户拒退或转租等违规行为,廉租住房主管机构很难诉诸法律。目前我国城市廉租住房管理粗放,至今还没有建立一套完整的法律体系来对之进行调整规范,使得廉租住房保障制度实施成本高而违法成本低。

三、实物配租的推进举措

(一)强化政府责任,助推廉租住房建设

当前,我国在强调市场是配置住房资源的主渠道和基础的同时,也不应排除政府的住房保障责任。因为,居住权是一项基本人权,政府有责任为住房市场创造良好的运行环境,并通过适当的干预来解决低收入阶层的基本住房需求以弥补市场失灵。为此,我国立法可将居住用房明确列入最低生活保障的生活必需品范围,规定当居住花费超过日常生活消费的一定比例时,贫困人群即可申请社会救助。根据联合国的相关研究,居民住房消费的合理额度约为家庭收入的15~20%[6]。换句话说,当居民住房消费超过家庭收入的20%以上时,政府即应启动住房保障措施,为居民提供基本居住保障。

既然住房保障是政府应当提供的基本公共服务之一,那么我们不妨将其列入政府政绩考核指标体系,以便通过建立自上而下的政府工作责任制,层层落实各级地方政府的廉租住房保障目标。同时,加快住房保障立法进程,通过城乡规划法和财政预算法等配套法律法规的修改,为廉租住房保障制度的实施提供法律保障。尽快建立以财政投资为主、多渠道筹集的稳定规范的资金筹措渠道,明确廉租住房保障资金在财政预算中的具体比例,确保廉租住房保障资金按时足额到位。对那些未依法开展廉租住房保障实践、保障资金不落实、失职渎职的地方政府及相关责任人,实行严格的行政问责。

(二)科学规划、合理布局

为求统筹规划、有序解决低收入群体基本居住问题,我国可根据社会经济发展实际和居民住宅发展趋势,有针对性地制定住房发展五年计划、十年计划,并通过政策法律赋予相关计划以强制执行力,将住宅发展计划和国民经济发展计划的落实情况共同作为政府行政执行力的考核依据。2009年6月住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合“2009～2011年廉租住房保障规划”称,从2009年到2011年,我国将新建廉租住房518万套、新增发放租赁补贴191万户,加上2008年第四季度已开工建设的38万套廉租住房,基本解决747万户现有城市双困家庭的住房问题[7]。为切实保障廉租住房建设规划的落实,各级地方政府须制定相应的实施细则,统筹安排财政资金,合理配置土地资源。

各级地方政府在制定各自的城市住宅发展规划时,应当在深入分析城市发展规划的空间结构对于社会发展的重要影响的基础上,统筹规划住宅用地与非住宅用地,合理调配保障性住房与普通商品房的区位布局,尽可能消除住宅建设对于社会分层化的不利影响。同时,严格依据城市住宅发展规划,及时调整住房供应结构,使廉租住房、公共租赁房、经济适用房、限价房等保障性住房与小户型普通商品住房、大户型豪华住宅保持合理比例,以最大限度地满足民众分层化的多样性住宅需求。

实践中,廉租住房建设应分步推进,各地可因时、因地制宜采取不同措施,而不能急于求成。以江苏省为例,省内13个地市的调查数据显示,若按城市居民户1%的最低保障水平计,需建设的廉租住房面积约为250万平方米;若按5%的最高保障水平计,需建设的廉租住房面积约为1883万平方米;两者面积相差7.5倍[8]。显然,廉租住房建设得分阶段实施,实行分步走战略,而不能搞一刀切的一步到位。

作为对低收入住房困难群体的基本居住保障,廉租住房应注重经济性和适用性,严格控制户型结构和建筑标准,如日本面向低收入家庭的住房面积仅为40~50平方米左右;伦敦两居室及以下住房占公共住房的64.2%,2002年有超过5万户居民居住在政府提供的临时住房中,约1/6的临时住房只能容纳床和饭桌等简单设施[4]229-232。结合我国各地实际,廉租住房保障标准应当控制在当地人均建筑面积的60%左右,套型建筑面积50平方米以内。

在保障廉租住房建设用地方面,可借鉴广州市注重通过盘活存量土地来满足民生用地增长需求的做法,以合理解决增加民生用地供应与严控新增建设用地规模、可持续利用土地资源的关系。广州2007年已供应的居住用地中有27宗是盘活再利用已收回的闲置土地和烂尾地,较好地解决了增加民生用地供应与严控新增建设用地规模、可持续利用土地资源的关系。张睿,郑佳欣广州廉租房保障范围和标准冠全国[N]南方日报,2008-03-07,,2009-12-23.在土地供应上,地方政府应当力求摆脱对土地财政的过度依赖,切实改变片面追求经济效益、土地招标拍卖时价高者得的简单做法,在土地出让条件中明确规定廉租住房的配建比例、建设标准、政府回购条件等,对那些满足土地综合利用条件、出价合理的竞投方优先供地。对于配建廉租住房等保障性住房达一定比例的开发商,甚至可以考虑采取税费优惠、资金扶持等激励措施。

(三)多渠道拓展廉租住房房源

针对我国廉租住房房源短缺、实物配租覆盖面窄的客观实际,探索新的廉租住房供给机制,迅速增加廉租住房房源已经刻不容缓。实践中,加大财政投入,集中新建、改建、配建和收购廉租住房,是短时间内迅速改变廉租住房供求现状的有效举措。

根据住房过滤和梯度消费“住房过滤”是均衡住房市场中存在的一种自然规律,它揭示了住宅在使用时间上的耐久性和住宅所提供的服务数量随时间推移的递延性(递减或递增,但大多数情况下是递减的)。在住房使用的整个生命周期中,最初为较高收入者建造的住房,随着时间推移逐渐老化,于是,追求更佳居住条件的较高收入者,放弃已有住房而选择功能更优的新建住房,较低收入者则通过支付低于新建同类住房的价格继续使用该旧住房。住房“梯度消费”则是与“住房过滤”特征相对应的一种消费模式,它强调住房消费应当与各阶层不同的消费水平相适应,以求避免资源浪费,提高资源利用效率。刘丽荣保障性住房的合理供给与梯度消费模型的构建[J]建筑经济,2008,(10):43原则,为有效利用现有资源,廉租住房、公共租赁住房等低端住房的供应,应当合理、适度,即只在房源极度紧缺的地区才进行集中兴建,一旦当地住房供需基本平衡,则应立即停建,以免过度冲击当地房地产市场的正常秩序。

为提高现有资源利用效率,可采取如下措施:一是由政府出资分期收购现有存量空置房,按廉租住房标准适当加以分割、改造,以求户型结构合理、功能齐全,便于廉租户居住,从而既降低开发成本,充分利用现有资源,又能迅速改善双困家庭的居住条件,缓解政府的政治压力。而且,顺带的好处是使廉租住房分散分布,便于廉租户融入社会,避免由于廉租住房大面积集中修建可能导致的贫民窟现象。至于按何种标准收购何种价位的房屋,则需地方政府结合当地社会经济发展实际,统筹安排,合理布局,进行市场化运作。这主要是因为各地经济实力和房地产开发状况相差悬殊,可用于收购的资金和房源差距很大,很难用统一标准进行规范。二是鼓励或强制开发商兴建廉租住房。政府可通过低息贷款、地价减免、税费优惠等,鼓励开发商按照规定标准新建、改建、配建廉租住房;或者通过立法强制开发商兴建廉租住房,在土地竞标时就明确要求相关地块开发必须配建一定比例的廉租住房,以增加廉租住房的供应量。三是通过税费优惠等激励措施,鼓励私人和民间非营利组织提供符合规定标准的低价出租房,以满足廉租户多样化的居住需求。另外,公民个人和各类社会组织的慈善捐赠,也不失为扩大廉租住房房源的一个新途径,只是目前还没有成气候罢了。而腾退的公有住房能用于廉租住房的数量较小,不必寄予太高期望。

为防止集中新建可能出现的贫民窟现象,新建廉租住房应以配建方式为主,主要在经济适用住房、普通商品住房、旧住宅区改造项目中进行配建。同时,为合理利用有限资源,尽量扩大廉租住房保障面,我们应将保障标准控制在当地人均建筑面积的60%左右,套型建筑面积50平方米以内,即只保证实现基本居住功能即可。实际上,对城市双困家庭而言,与扩大建筑面积相比,共享社区资源对他们提高居住品质、改善居住环境更为重要,配建比集中新建更有利于贫困阶层融入社会,共享社会经济发展成果。

(四)强化租约管理,化解退出难问题

廉租住房管理千头万绪,物业管理、租约管理包括廉租户档案管理,环节多、程序杂、事务繁琐,急需管理模式创新。

对于我国这样一个正处于城市化快速推进过程中的人口大国而言,廉租住房保障制度作为一项长期政策,应当由专门机构来负责实施。我国香港特区和新加坡的经验也表明,一个权威的专门机构和一支相对稳定的队伍、相当数量的专业人才,对廉租住房保障制度的健康发展至关重要。我们可考虑将住房和城乡建设部逐步改造成履行住房保障职能的专门机构,将其原有的对房地产开发和建筑业的行业管理职能移交行业协会;或在其下设立独立的住房保障局,专门负责廉租住房、公共租赁住房和经济适用住房等保障性住房建设管理事务,并统筹协调计划、财政、金融、土地等部门工作。

廉租住房管理除了涉及规划设计、土地开发、基建施工等住房建设管理的一般事务外,还涉及租约管理、物业服务指导等特殊事宜。其中,廉租住房的租约管理贯穿于从租赁合同签订、货币补贴的发放,到实物配租租赁户的入住、租金缴纳、物业使用、退租搬迁的全过程。租约管理的主要内容是执行廉租住房相关政策法规,编制廉租户档案,定时审查廉租户的资产变化、家庭人口增减、房屋使用情况,确保廉租住房资源始终处于公平分配、合理使用状态。租约管理的实质是界定和管理承租对象,贯彻准入退出相关标准,执行租赁协议。

尽管现阶段我国廉租住房保障还处于起步阶段,廉租住房租约管理的工作量并不大。但今后随着我国城市化进程的推进,廉租住房保障规模的扩大,廉租住房租约管理的工作量和工作难度将不断增大。有鉴于此,各地应抓紧成立廉租住房租约管理的专门机构,并制定具体实施细则。

廉租住房租约管理的核心内容之一是编制租赁户档案,并对之进行动态管理。首先需根据廉租住房保障制度的政策目标,结合各地社会经济发展水平和居民实际居住状况,合理界定廉租住房保障的对象范围。针对目前我国个人资产和信用不透明的客观实际,对保障对象的认定宜采相对标准,即根据家庭收入低于当地社会平均收入的一定比例,来确定保障范围和保障水平。相关法律法规应当明确规定廉租住房保障对象的层级管理目标,在实现对最低收入者应保尽保的前提下,逐步将廉租住房保障对象范围扩大到低收入住房困难家庭。同时,严格规范个人申请、部门审批、有序轮候等各项执行环节,力促公开透明、公平公正,自觉接受社会大众和媒体舆论的全方位监督。

为化解廉租户退出难问题,需采取行政管理、市场引导、法律保障相结合的综合治理手段。首先,构建居民住房信息统计系统、收入核对系统等个人信息征信系统,为廉租户有序退出提供可靠的信用信息支持。在取得个人同意、保护个人隐私的前提下,对申请人的租房信息和各项收入信息进行比对和汇总,以掌握廉租户全面真实的收入和住房信息;若核对系统的报告中发现有失信行为,将报送征信系统和有关职能部门,以备参考。其次,完善市场经济体制下的利益调节机制,加强政府对城市廉租住房的实际支配能力,通过租金调整影响租赁者的经济利益,使不符合条件的租赁者将因占用廉租住房而面临蒙受重大损失的风险,如被收取高额的市场化租金、限制其享受公共服务的福利水平(如规定凡拒不退出者,五年内不得再申请保障性住房)等,以推动廉租户的有序退出。第三,通过统筹规划、妥善安排,确保廉租户退出后有房可住。其实,退出难问题并非孤立存在,它与各地保障性住房供给数量和商品房价格有着密切关系。如果城市保障性住房数量短缺,商品房房价上涨失控,即便是中低收入家庭在住房方面都将面临很大困难,并因此而在有足够住房消费能力的家庭和廉租住房保障对象之间形成一个日益庞大的夹层群体。为防止那些收入略高于廉租住房门槛、却仍然无力购(租)商品房的夹层群体,退出后重新陷于居无定所的生存困境,各级地方政府应当调整住房供应结构,加大保障性住房供应总量,以满足中低收入群体不同层次的居住需求,为廉租户有序退出创造良好的外部环境。第四,加快立法进程,建立健全廉租住房保障相关配套法律法规。在现代法治国家,唯有依靠法制,才能根本解决廉租户退出难问题。我们可借助法律规定和租约约定,明确政府部门和廉租对象的权利、义务和责任,强制廉租户依法退出。

(五)推行自治管理,规范物业服务

目前,我国廉租住房小区的物业服务,主要通过在小区所属街道、社区设立物业管理机构,由其工作人员履行管理职责。我国香港特区等市场经济成熟地区则双管齐下,既在廉租住房社区设立物业管理小组,由社区工作人员履行管理职责,又同时引进物业服务,由私人物业管理公司负责小区物业管理。这也应当是我国廉租住房小区物业管理的发展趋势,只是受到资金问题制约,目前很少有私人物业管理机构愿意接手。

为维持廉租住房小区物业管理的日常运营花费,政府可划拨廉租住房租金的一定比例作为物管费。由于政府对廉租户的住房保障属于底限救助,廉租住房的租金相对低廉,仅包括房屋管理、维护的必要费用,有条件的地方还免收城市低保户廉租住房保障面积范围内的租金,故政府所收取的廉租住房租金十分有限。即便把政府收取的廉租住房租金全部用于物业管理,微薄的资金也根本不足以抵偿前期物管投入成本,若无财政补贴或其他资金来源,物管日常运营将因缺乏正常资金支持而难以为继。

窘迫现实迫使廉租住房小区的物业管理进行制度创新。一方面,可借鉴我国香港特区的经验,为物业管理机构开辟新财源以抵偿物业管理费用支出,如由该机构专营小区周边配套的商铺、停车场等商业物业,并享受相应的税费优惠;另一方面,进行小区物业管理的制度创新。廉租住房小区的物业管理,应当实行业主自治管理与行政指导相结合,充分调动业主进行自治管理的自觉性。

首先,物业服务应当立足廉租住房小区实际,依托自身丰富低廉的劳动力资源(廉租户多数文化程度低、就业竞争力弱,劳动力处于闲置状态较为普遍),保安、保洁、绿化等物业服务岗位应尽量使用本小区劳动力,以便既解决居民的就业问题,又降低服务成本,节省物业服务费用支出。

其次,廉租住房小区的物业管理以有偿服务为原则,可通过居民“汗水入股”、阶梯收费、爱心帮扶、邻里互助等多种形式,满足廉租户多样化的物业服务需求。所谓汗水入股,即把廉租户参与物业服务活动中付出的汗水转化为他在物业服务机构的投入,可累计积分以抵换相应的物业服务,或其他公共服务如接受职业指导和再就业培训等。依靠租户的自觉参与,既可减轻物业服务机构的负担,又可丰富服务内容、降低服务花费。所谓阶梯收费是指针对有特殊需要的租户如残障人士的实际情况,根据他们收入水平高低和所需服务的难易程度,收取相应的物业服务费,超出他们支付能力的部分则由财政补贴。所谓爱心帮扶,主要是通过廉租住房小区与所属街道社区、周边企事业单位、学校的自愿者组织和民间慈善机构结成帮扶联盟,建立爱心基地,获得相应的爱心扶助。

再次,通过自治规约、行政规章来约束、引导廉租户的日常行为,提升租户的自治管理能力。可借鉴香港的廉租住房管理扣分制为了强化物业管理,2003年8月,香港各个公共屋(廉租住房社区)开始普遍推行“公共屋管理扣分制”,将入住居民可能发生的违规事项分为4类27种。如在公众地方晾晒衣物,扣3分;乱抛垃圾、噪音滋扰、在屋公共场所吸烟或携带燃着的香烟等,均扣5分;高空掷物影响环境卫生、随地吐痰、拒绝房屋署职员入屋进行维修工程、在室内堆积垃圾引发卫生问题等,均扣7分等。凡在2年内扣满16分的住户将被终止租约并退出住房。上述规定的主要目的是帮助租房户戒除有损个人及公众卫生的不良习惯,建立持久健康的居住环境。刘勇.当前我国内地城市廉租房建设与管理应注意的几个问题[J].中州学刊,2009,(6):126.,将租户的日常行为与退出机制挂钩,当租户的违规行为达到一定程度时,即丧失继续租住廉租住房的资格,从而倒逼廉租户文明习惯的养成。当然,在制定自治规约和行政规章时,应考虑到居住权是居民基本人权,解决双困家庭的居住问题是国家政府的基本责任而非恩赐,因此,对承租人的道德约束不应当太过严苛,尽量避免出现承租人稍有违规即被剥夺居住资格的现象。

另外,我国城市廉租住房社区服务也面临着新的挑战。由于廉租住房小区集中居住大批双困家庭,其中孤寡老弱病残者居多,迫切需要当地政府提供完善的配套服务,如为入住的孤寡老人、残障人士划拨专项的生活应急、医疗救助资金,资助有特殊需求者的日常护理、出行等费用。当然,廉租住房社区物业管理机构,也可依托街道、社区等基层政府组织,动员附近学校、医院、企事业单位的自愿者组织和各类慈善组织,组建街道、社区专门服务队伍,为孤老病残廉租户提供生活照料、医疗护理等相关服务。对于那些不宜单独居住廉租住房的孤寡老人和残障人士,则应由民政部门统一安置到养老院和社会福利院予以照顾。与此同时,建立健全廉租户档案,加强对廉租户的动态管理,对于热心公益、自愿照料需要帮扶的孤寡病残邻居的住户,予以表彰和鼓励,并通过爱心时间累计积分,换取生活必需品,或折抵廉租住房租金,或获得优先安置公益岗位的就业机会。

总之,惟有不断进行管理模式的创新,重塑政府廉租住房保障制度,才能满足城市低收入住房困难群体的基本居住需要。

参考文献:

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To Reconstruction of the Governmental Urban Lowrent Housing System

and an Analysis on the Housing Apportion

ZHANG Yan

(Southwest University of Political Science and Law, Chongqing 401120, China)Abstract:

廉租房的要求范文第4篇

陕西21万户需要廉租房

记者从陕西省建设厅了解到，2009年陕西省经济适用房建设计划达597.08万平方米、72499套。目前，陕西省低收入住房困难家庭有21.8万户，其中11.9万户低保家庭、2.6万户最低收入家庭、7.3万户为低收入家庭。五年内，他们分别将在2008年、2010年、2012年以前都能予以保障。

并且，2009年至2011年，陕西省109168家住房困难的低保户将住上廉租房，而整个廉租房建设将规划保障278904家住房困难的低保户，这其中包括实物配租109168户、租赁补贴169736户。

陕西如此大规模的廉租房建设计划，旨在切实改善各市最低收入人群的住房问题，也正体现了国家的惠民政策。

对于廉租房的使用，陕西目前主要有两种形式，一种是实物配租，即政府将房屋建好提供给住房困难的低保户，收取低廉的租金，这种形式的对象，原则上为人均住房建筑面积低于4平方米以下的住房特困户，和孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭，提供廉租房面积约为30～50平米。

另一种则是租金补贴，此类大多是住房有困难的低保户在外租房，政府支付一定数量的补贴金，以冲减其房屋租金。按照有关规定，陕西省人均住房面积补贴标准上限确定为建筑面积14平方米。

而陕西省主要采取“租金补贴”，实物配租和租金核减为辅的方式。鉴于各地危旧房屋改造进程加快，市场提供的小户型、低价位租赁房源严重不足，以及现有保障对象的居住状况，全省实物配租和租金补贴的具体比例为：实物配租占廉租住房保障家庭总数的30%，租金补贴和租金核减占70%。

对于如何申请？省政府有严格要求，各地应按照本地廉租住房管理办法等文件，对廉租住房申请人在规定的时限内，进行审核、公示，对符合保障条件的家庭建立名单清册，每半年向省、市备案一次；各市县对审核符合条件的保障对象，及时确定保障方式；实行租金核减的家庭做到即时核减，实物配租和租金补贴的家庭按“优先保障特困家庭”的原则，实行轮候制；制定详细的包括保障对象名单的轮候时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。

三大问题制约廉租房

以陕西省实施廉租房建设之如此快速进度为例看来，似乎国家新一轮的调控房地产业的号角又一次吹响，2009年似乎应该是廉租房大力发展的年头，2009，成了廉租房建设的拐点？

实际上，我国早在1998年就认识到了廉租房的重要性。1998年国务院的《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》规定：“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房。”但一直以来，廉租房建设却步履艰难。

陕西省房地产研究会会长、长安大学城市研究所所长王圣学认为，目前，廉租房建设仍有三大问题：一是建立廉租房的资金来源渠道不稳定，资金严重缺乏，政府财政预算安排的资金严重不足；二是一些城市对于廉租房制度建设重视严重不够，廉租房制度覆盖面小，尤其是中西部地区；三是廉租房制度不完善，监管、审批等程序均存在漏洞，符合条件的家庭不能及时得到住房保障。

对于第三点的问题现象，西安市就出现过廉租房空置6年的事情。早在2001年，西安市就建成了一批廉租房，建筑总面积1.4万多平方米，共有6幢264套住房。然而建成后，除1号楼住有50余户危房拆迁户外，其余住房竟然空置了近6年时间，原因竟是有关部门不知道该分给谁。而对廉租房小区的管理和维护，1年就要花掉十几万元。

一边是房子被空置落满灰尘，一边却是无房户对廉租房望眼欲穿。对此，王圣学教授分析说，廉租房与房价呈反比关系，廉租房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%～4%。如果切实实施廉租房制度，那么居高的房价就会下跌，有政府“第二财政”之称的土地出让金也会降低，房地产拉动GDP增长的力度就会受到影响，最终波及官员的政绩。如此，一些地方政府只好打小算盘，让建好的廉租房成为“空中楼阁”。

按照廉租房政策的意义，政府实际上就是廉租房的“房东”，政府如何当好“房东”？如果廉租房完全由市场来解决租房问题，那存在的问题就多多了。

王教授介绍，“租售并举的住房供应体系”是世界上绝大部分国家的主导政策，我国的政策主导思想也是如此。一个健全的住房保障体系是让能买房的买房，能租房的租房。比如，韩国在加大住宅供应量、抑制投机性需求的同时，实施了国民廉租房建设计划，政府投资在10年内建成100万套廉租房，并采取有效手段确保租赁双方信息对称，这些举措使韩国房价和房租双双下降。

遗憾的是，最近几年，我国由于房价飞涨，房租也跟着上涨，尤其是大城市，房租与房价一起上涨的速度，超出了许多人的承受能力。严峻的现实是，许多人不仅买不起房，也同样租不起房。所以，目前的当务之急是，政府严厉调控房价，同时，加大廉租房供应量。如此，公众才能有更多的选择余地，无论是买房还是租房，他们的选择都将是理性的。

廉租房配套政策要落实

怎样才能大规模地建设廉租房？怎样才能确保低收入群体能够拥有廉租房呢？

身为陕西省工商联副会长的李挺毅建议，政府应加大对廉租房的建设力度而不是经济适用房，并通过相关税收优惠政策在建房和消费两方面进行鼓励。他认为，经济适用房并没有满足老百姓真正的购房需求，只会扰乱经济秩序……因为经济适用房大部分都被“关系户”拿走了，被一些部门当做谋取不正当利益的工具。

所以，他说：“政府应鼓励开发商加大对廉租房的建设，同时配合相应的税收政策，包括土地获得成本及消费者购买时，都应体现相应的政策支持。”

陕西省政协委员张华俊建议，政府应采取土地流转方式降低廉租房地价。他说，发展城市廉租房产业难是难，但地方政府和社会相关行业不能知难而退，更不能背过脸去。政府要鼓励发展廉租房产业，首先得忍痛从自己身上割下一块肉来。廉租房重在“廉”字上，首先是地价要廉。最佳的处理方法就是采取土地流转方式，把此类地价大幅度降下来。

他还说：“廉租房可以满足中国低收入人群的消费需求，应当在人群密集的地段开发，土地的成本应当由政府承担，这样才能建造出中低收入者承受得起的廉租房。”他坚信2009年政府一定会出台更多更好的切合实际的房地产调控政策。

陕西省决策咨询委员会委员、省建设厅原助理巡视员张全笙认为，我国的廉租房建设不太好的原因是制度本身就不健全，国家没有廉租房法人制度，有好多政策也不明确，下面都在那里摸着石头过河，有些地方也不知道怎么搞。

至于廉租房资金问题，他说，完全由政府解决廉租房的融资问题可能有一些问题，完全由市场来筹集廉租房的资金也有一些问题，最好还是市场和政府相结合。他还建议，政府应建立廉租房租赁管理机构和廉租房监督委员会相分离的制度，强化对廉租房租赁者的资格认定，确保廉租房真正为低收入群体服务。

王圣学教授认为，从我国廉租房建设资金来源看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠等。而国外的经验却是多元化的，其中包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券。所以，尽管政策是进一步要求将土地出让金净收益中的部分资金用于廉租房建设，但这仍比较单一。必须调动一切可以利用的资金，才能为廉租房的发展带来更大的活力。

看来，廉租房建设势在必行。为应对金融危机，国家出台加大廉租房建设的措施，是非常及时到位的。但机制上的不完善、房源上的匮乏，以后，政府将要做的工作还很多。

据了解，2008年11月底，陕西省政府出台的《进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》要求，2007年底前设区市对符合住房困难规定条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保，2008年在所有县城实现应保尽保，2009年起，陕西省廉租住房保障面，由符合保障条件的低保家庭将扩大到符合保障条件的最低收入家庭。

廉租房的要求范文第5篇

【关键词】 廉租房； REITs融资模式； 运作流程

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2016）08-0020-03

一、引言

自1998年国务院提出廉租房政策以来，河南省积极响应国家号召，在廉租房建设方面取得了显著成效。但资金约束却是廉租房建设一直面临的巨大难题[1]，河南省也不例外，虽然政府已经投入了大量的资金来保证廉租房的顺利建设，但是省内还是有很多低收入人群住不起房子，生活水平难以得到实质性的提高。这些现象均表明，仅依靠政府力量来建设廉租房是远远不够的，资金短缺的问题已经严重阻碍了河南省廉租房建设的进行，为了使廉租房建设能够长期顺利地进行下去，找到一种新的融资模式已成为当务之急，而REITs便是最佳选择之一。鉴于此，本文结合河南省廉租房建设融资的实际情况，并结合REITs融资模式的自身特点，研究REITs融资模式在廉租房建设中应用的可行性、必要性和相关运作流程。本文的研究意义在于，一方面能够丰富和完善保障房融资理论，另一方面能够为研究并解决河南省廉租房融资难问题提供一个新的视角，进而为河南省廉租房建设制定良好融资决策提供理论依据和相关政策建议。

二、河南省廉租房融资现状

从1998年开始，国家就连续出台了一系列政策来保证廉租房建设的顺利进行，河南省响应国家的号召，积极投身于廉租房的建设当中。2007年在召开河南省建设会议时，河南省只有11个县建立了廉租房住房制度，为了让全省所有的县都建立廉租房住房制度，解决那些低收入家庭的住房问题，国家给河南省拨款42亿元用于廉租房建设，但是这些资金并没有发挥其应有的作用，有近70%的资金都没有到位。就目前而言，河南省廉租房融资状况主要体现在以下四个方面：

（一）政府起主导作用

廉租房是政府通过支付转移的方式向低收入人群提供的公共产品，保证了社会公平和社会稳定，其本质与其他的保障制度等同。这种固有的特性决定了其资金来源在很大程度上依靠政府和社会的无偿投入。廉租房建设常用的融资方式有财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金等，不管是以上哪种方式，从根本上来讲都源于国家的财政收入，是由政府直接管辖和支配的[2]。从河南省廉租房建设的经验来看，显然政府在廉租房建设融资中占据主导地位，大量资金需求不仅给国家造成了沉重的经济负担，也阻碍了河南省的经济发展。

（二）资金的需求量很大

廉租房在很多国家都是政府的一项重要福利政策，建设规模非常大。对河南省这样一个人口众多、经济不发达的省份来说，建设廉租房的压力更大。虽然近几年河南省的经济发展速度较快，但是低保人群仍然很多，他们的住房问题都需要通过廉租房来解决。因此，大量的廉租房建设需求，仅依靠目前的融资方式远远不够。

（三）缺乏监督机制

现在廉租房建设融资还是以租金补贴的方式为主，廉租房建设表面上由政府主导，但实际上由开发商主导。尽管河南省政府提供资金，要求建设廉租房，但在建设过程中并没有有效的监督机制对廉租房建设进行管理。

（四）缺乏稳定性

截至目前，河南省廉租房建设的几种融资渠道均来自国家的财政支出和省内政府的财政支出，其与中央和省内政府的联系非常密切。如果中央和省内财政因为某种原因吃紧，廉租房的建设资金就不能及时拨出，廉租房的建设就会出现问题。没有了政府的财政资金，廉租房建设根本无法进行，因此这种融资模式存在较大的波动性[3]。

三、REITs融资模式在河南省廉租房中的应用

（一）REITs融资模式的特点

REITs（Real Estate Investment Trusts）模式，意为房地产投资信托资金。它是一种创新的融资模式，通过发行收益凭证汇集大量特定投资者的资金，由专门的机构对资金进行管理，然后把所得收益按照投资的比例进行分配。REITs融资模式具有以下五个特点：第一，流动性高，REITs将房地产进行资产证券化，将不动产分成等额的有价证券，就跟上市交易的股票资产一样，具有很高的流动性[4]；第二，变现性强，REITs给小额投资者机会，让小额投资者也能加入其中，表现出较强的变现能力；第三，安全性高，REITs投资的房地产价值决定了REITs的收益，跟其他金融产品的相关度不高，是一种分散投资风险的有效金融工具；第四，收益稳定，REITs按照转手证券计税，避免双重征税，而且按照REITs的规定，每年必须将净利润的90%以上都作为红利进行分配，保障了投资人稳定的收益[5]；第五，透明度高，REITs是一种上市交易的证券，信息披露有着严格的要求，它的资产组成和经营活动也都不复杂，租金收入和利息收入透明化，对支出和利润分配也规定明确，买卖双方的透明度都比较高。

（二）REITs融资模式在河南省廉租房建设中应用的可行性和必要性

1.可行性

（1）国家政策方面可行。目前河南省廉租房建设处于由政府主导，同时鼓励民间资金参与廉租房建设的现状，这完全符合《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》和《关于加快公共租赁住房的指导意见》的相关规定。与此同时，国家也下发了各种文件来支持廉租房的发展。例如，2011年7月12日财政部、国家发改委以及住建部联合的《关于报送2011年城镇保障性安居工程投资需求与资金筹措情况的通知》中规定，2011年保障房建设资金主要来源于财政预算安排、企业和个人自筹、社会融资以及其他渠道安排资金。其中社会融资主要包括住房公积金贷款、银行开发贷款、非银行金融机构融资，如地方政府或者投融资平台通过社保基金、保险基金、房地产信托基金等方式筹措资金。由于保障房的相关政策持续升温，信托公司也在不断加大力度开展保障房信托产品，因此河南省应用REITs融资模式不仅能够响应国家号召，而且能有效解决保障房（廉租房）建设所面临的资金难题。

（2）REITs的投资主体基本形成。主要体现在：其一，省内个人投资需求扩大而投资渠道缺乏。随着经济的高速发展，个人收入的迅速增长扩大了个人的投资需求。REITs不仅为中小投资者提供了流动性很强的小额投资机会，更吸引人的是REITs将其90%以上的应税收入用于股东分配。其二，机构投资者正在增长。REITs对机构投资者的吸引力在于：机构投资者的投资一般为长期战略投资，其投资有助于REITs股价的稳定。一旦REITs与机构投资者联手，就可以开展多样化的交易活动。而获得一批机构投资者青睐的REITs有可能获得其他投资者的青睐，形成一个投资群体，即获得羊群效应。

（3）财务上可行。首先，廉租房的REITs资金来源主要是民间资金，与此同时，还吸收了大量的保险资金、银行贷款以及其他的闲散资金。每年都会有很多的资金存入到银行，这些钱长期放在银行，通货膨胀率不断上涨，大量的钱不断贬值。在这种情况下资金所有者往往希望能够寻求更好的投资渠道，如果能把这些资金吸引到廉租房的建设中去，那将会给廉租房的建设提供巨大帮助，而且这些资金的金额比较大，周期比较长，非常适用于廉租房建设的投资。其次，河南省要想设立廉租房REITs模式，收益率是关键。就我国目前而言，推出的保障房REITs收益率还是较为良好的，部分保障房的收益率已超过10%，供不应求。其中，经济适用房和廉租房改造类REITs的收益率都超过了10%，但是这个数值会存在一定的水分[6]。因此，本文借鉴董良峰关于廉租房REITs收益率的计算公式①，根据河南省住建厅公布的数据，以2011年商丘市梁园区廉租房项目为例，建筑面积27.36万m2，总投资2.94亿元，建设成本为1 075元/m2；商丘市廉租房租金和政府补贴之和约为7.85元/m2・月，而REITs的运营费用每年约为REITs市值的0.5%～1%，折中取0.75%，计算出该廉租房若采用REITs的年收益率约为8%，高于当年一年定期存款利率3.6个百分点，对于投资者而言还是具有一定的吸引力[7]。最后，需要注意的是，一般而言，REITs的收益除了主要来自廉租房用于缴纳的租金、政府补贴和税金减免以外，还有一部分是来自商业地产部分的租金。在商业地产租金方面，廉租房的高入住率带来的人流量必然可以提高相应门面房的租金，进而提高REITs的整体收益率。因此，河南省廉租房应用REITs融资模式从财务的角度而言是可行的。

（4）广泛的国外和国内其他省份的经验借鉴。虽然REITs融资模式在中国推行得比较晚，但是早在国外就已经开始了这种融资模式，并且积累了不少实践经验。国外很多国家都利用这种模式解决廉租房的融资问题。丰富的国外经验使我国在解决廉租房融资问题时能够得到较大的帮助，尤其是在应用REITs模式解决廉租房融资问题方面，国内很多省份都有成功的案例，因此国外和国内其他省份应用REITs融资模式的成功案例为河南省廉租房建设提供了宝贵的经验，为河南省廉租房建设广泛引入REITs融资模式奠定了良好的运作基础。

2.必要性

（1）资金问题是REITs融资模式产生的必要条件。近年来，房地产行业发展迅速，房价也是一直居高不下，虽然人们的工资水平也在不断提高，但是却远远跟不上房价上升的速度，很多人买不起房，甚至住不起房。为了保证这些低收入人群能够有房可住，国家出台了一系列政策建设廉租房，但是廉租房建设对资金的需求非常大，就河南省而言，资金缺口非常严重。因此应用REITs融资模式是建设廉租房的必然条件。但是仅依靠省内政府去筹集这么多的资金，廉租房建设是无法顺利进行的，应用REITs融资模式吸收大量民间资金，既减少了社会的闲散资金，也使资金所有者取得了收益，同时也保证了廉租房建设的资金来源，所以河南省廉租房建设应用REITs融资模式已成必然。

（2）成本收益优势是REITs融资模式应用到廉租房建设的必要条件。在考虑廉租房资产盈亏时，不会涉及到所得税问题，但在计算租金收益时，房产税、所得税等相关税收都必须考虑。因此，在投资者长期持有廉租房投资信托基金和政府采取免征所得税的情况下，REITs融资模式只增加了负债融资，使得廉租房应用REITs融资模式的收益更加显著。

（三）REITs融资模式在河南省廉租房建设中应用的流程设计

流程设计中的主体包含：由河南省廉租房开发机构担任的房地产投资信托基金的发起人、合格的机构及自然人投资者、由河南省政府机构指定或者外聘的房地产投资信托基金的管理人、具有商业银行资格的房地产投资信托基金的托管人、符合河南省廉租房申请条件的承租人。其具体的运作流程是：第一，河南省廉租房开发机构通过发行收益证券承诺投资人REITs的客观收益率，让投资者了解自己的收益情况，激发他们参与投资的积极性，让他们获得REITs优先级收益权，而REITs的主要风险保留在机构内部；第二，发行REITs证券取得的资金投入到河南省廉租房的建设当中；第三，将收取到的廉租房资金在投资人和开发机构之间进行分配；第四，河南省廉租房的开发机构承诺REITs在存续期终止时以市场价格和事先约定的价格回购，以此来保证投资人在到期的资金能够完全收回（如图1所示）。

四、丰富和完善廉租房REITs融资模式的政策建议

（一）制定并完善相关政策制度

目前针对REITs融资模式还没有明确的管理办法，我国应该尽快对REITs的定义、条件、运作模式、税收制度等进行明确的规定，这样才更有利于REITs融资模式应用的推广，同时也给投资者一个法律保证。

（二）明确提出相关的税收优惠政策

可以参考国外一些国家出台的相关税收政策，对REITs的征税进行明确的规定，避免发生在REITs和股东之间的双重征税。

（三）加快REITs方面的人才培养

国外的REITs发展已经成熟，这很大一部分是因为非常重视这方面的人才培养，河南省乃至全国也应该尽快培养相关的专业化人才。

【参考文献】

[1] 董良峰，宗兰.发展廉租房REITs面临的风险及对策研究[J].江苏建材，2013（4）：52-54.

[2] 周雪峰.我国保障性住房融资模式研究综述[J].会计之友，2014（35）：33-36.

[3] 刘平，杨继先.基于SWOT分析的廉租房REITs融资模式研究[J].经济研究导刊，2010（2）：107-108.

[4] 许莲凤.美国保障性住房融资REITs模式的经验及教训[J].亚太经济，2014（3）：77-81.

[5] 张巍，杨莹. REITs在我国城镇廉租房建设中的运作模式研究[J].建筑经济，2010（7）：99-102.