投资项目运营管理范文第1篇

关键词：智慧城市 运营管理 投融资模式

信息化密切关系到一个城市的综合竞争力。特别是21世纪以来，在智慧地球理念下，以透彻感知、深度互联、智能应用为主要特征的智慧城市（Smart city）成为未来城市发展的主方向。随着云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术在城市各领域的逐步渗透，智慧城市正在从实验室走向实践。国务院和各级政府纷纷提出了建设智慧城市的计划，相关的工程实践也渐次推开，一场大规模的智慧城市升级运动已经开始。然而，智慧城市建设是一项复杂的系统工程，涉及主体众多，所需资金巨大，涵盖了投融资、建设、运营、监管等过程。传统的政府自建自营的模式已远不能满足投资需求，将市场机制引入城市信息化建设中已成为必然选择。

我国智慧城市运营现状

运营（Operation）是一个投入、转换、产出的过程。所谓智慧城市运营，就是把城市中的可经营的信息资源，通过对其相关权益的市场运作，广泛利用社会资金进行建设，以实现资源配置的最优化和效益的最大化的城市信息化建设和管理模式。

（一）运营主体

智慧城市的运营主体包括政府、企事业单位和广大社会公众等在内的多元主体，其建设投资已经由政府作为投资主体转变为市场多元化投资。

在城市信息化过程中，运营商正在成为国内智慧城市建设热潮中的主力军。据统计，截至2012年6月底，移动、电信、联通三大运营商已在全国300多个城市，与当地政府合作建设智慧城市。从已披露的数据看，“十二五”期间上述300多个城市在建设智慧城市上的直接投资合计超过3000亿元。随着更多智慧城市的建设以及相关服务的推出，初步估算，“十二五”期间各地智慧城市建设将带动约2万亿元的产业机会。我国主要智慧城市运营商及其业务现状如表1所示。

（二）运营客体

城市运营的客体就是城市的各种资源，包括一切可以由城市政府直接运用市场和政策手段进行整合、有利于城市建设与发展的各种资源。就智慧城市运营的客体而言，有广义和狭义之分。广义的智慧城市运营客体包括：城市土地，公用设施如供水、供气、供热、供电、道路、桥梁、公共交通、污水处理、广场、公园等，以及生态环境、城市品牌、历史文化、未来资源等，狭义的智慧城市运营客体主要是指城市的信息化相关资源。

城市信息资源是由自然资源、基础设施资源、人文资源等派生而来的。因而，对城市信息资源的运营管理，与信息资源的载体属性密切相关，即：除了纯粹的公共产品必须由政府提供，纯粹的私人物品由企业或个人提供外，其他属于准公共产品或公共资源两大类的混合类公共物品或服务都可以由政府主导和监督，通过市场运作，引进社会的力量进行经营，而智慧城市可经营性资源都属于后两类公共物品范畴。

从我国城市实践来看，对信息资源的运营管理仍处于探索阶段，目前主要集中在无线城市以及交通、医疗、旅游行业的智能卡领域。

（三）运营资金

智慧城市建设实际上是一种信息技术研究与开发（R&D）及其应用的过程，因此，通过分析我国城市研发经费的投入情况，大体可以反映出信息化建设和运营资金的现状。根据中国统计年鉴（2011），在限额以上R&D项目（课题）中，有1491620.56万元用于基础设施以及城市和农村规划，约占总经费支出的3.89%，如图1所示。再来分析R&D经费的来源情况，2009年，全国信息传输、计算机服务和软件业R&D经费支出共1575173.1万元。其中，79%源于企业资金，16%源于国外资金，3%源于政府资金，另有2%的其他资金来源，如图2所示。

智慧城市投资模式分析

智慧城市运营管理的核心主要反映在对运营资源和投资主体的界定，以及投融资模式上，包括从筹资、建设、经营到管理的一系列活动中所采用的方式和方法。具体分析如下：

（一）投资主体界定

按照共有投资和私有投资的比例以及运营周期，典型的运营模式有服务/管理合同、租赁、转让-经营-转让（TOT）、建设-运营-移交（BOT）、公共私营合作（PPP）、建设-拥有-经营（BOO）、剥离等模式，如图3所示。

从运营资源的可经营性分析可见，智慧城市项目既包括非经营性项目，其建设目的是为了取得社会效益和环境效益，只能由政府负责投资，按政府投资运作模式进行；也包括经营性项目，其中，纯经营性项目可由全社会负责投资，准经营性项目可通过政府适当贴息或政策优惠进行市场运作。

非经营性项目。非经营性项目的投资应该由政府承担，按照政府的投资运作模式进行。资金来源应以财政投入为主，并配以固定的税收或收费加以保障，其权益也归政府所有。纯经营性项目。纯经营性项目的运作模式，采取BOT、TOT和投标拍卖等方式较为合适。准经营性项目。对于准经营性项目，可以采取市场运作和政府适当贴息或给予政策优惠两种方式经营，市场运作所占比重可因项目不同而有所差异，待其价格逐步到位且条件成熟之后，这些准经营性项目即可转化为纯经营性项目。

（二）投融资模式选择

不同经营属性项目具有不同的投资管理机制，客观上要求对智慧城市项目实施分类运营和管理。项目分类运营管理的实质就是根据资源的可经营性，将不同属性的智慧城市项目分归于不同投融资体系，即以非经营性项目为主的政府投资管理体系和以经营性项目为主的社会资本投资管理体系。根据智慧城市构成及资源属性，对典型项目的运营模式建议如表2所示。

结论

智慧城市运营的实质就是充分发挥市场机制，合理利用、优化整合、配置和经营好城市的信息资源。从智慧城市公益角度考虑，其运营宜采用政府引导、企业运营、公众实践相结合的模式。即：政府通过政策引导与资金扶持，建立智慧城市投融资平台，创新投资机制，健全财税金融支持体系，引导企业、公众主动投资智慧城市建设和运营；企业通过独资、合资、合作、项目融资、技术和产品投入等方式，直接投资智慧城市的建设运营，企业以其资本购买投资智慧城市建设运营的股票，基金，地方政府债券、公司债等金融性资产，间接投资于智慧城市的建设和运营；同时，公众通过购买投资智慧城市建设运营的股票、基金，地方国债、公司债等金融性资产，间接投资于智慧城市建设和运营。

目前，我国智慧城市的市场规模庞大，但其运营管理仍处于探索阶段。随着技术的进步和经济的发展，社会资金参与智慧城市投资的范围将不断扩大，智慧城市运营具有很大的发展空间。

参考文献：

1.程娟.数字城市建设的新型运营和管理模式—基于经济学的分析[J].情报杂志， 2008（3）

2.李宇兰， 武夷山.私营部门参与城市环境基础设施建设和运营模式研究[J].中国科技论坛， 2004（2）

3.何丰.全球“无线城市”运营模式及发展分析[C].四川省通信学会2008年学术年会， 2008

4.王丽英.我国城市基础设施建设与运营管理研究[D].天津大学博士学位论文， 2008

投资项目运营管理范文第2篇

关键词：城市公园；BOT；风险管理

BOT是英文build-operate-transfer的缩写，即建造―营运―移转。因为涉及政府的特许权，故又称为政府特许权经营，是把需要政府开发、营建的基础设施公共工程项目以政府特许的方式交给项目公司进行融资、建造，并在一定时期内营运，然后再移转给政府的一种制度。政府的特许是该制度的核心和基础，其优点在于，它不仅减少了政府对基础设施的直接财政投入，避免政府债务风险，将对该项目的财政拨款转向其他项目的投入，而且能够提高基础设施建设的速度与运营效率，在有限的财政收入的情况下，提前满足社会需要，尤其是对于那些耗用资本巨大、建设周期长、回报率低的政府基础设施项目来说，具有明显的优点。

近年来，国家在大力推进“新型城镇化”建设的过程中，十分重视与强调城市公园的基础设施建设。同时，由于城市公园的公益属性，仅仅依靠自身实力进行大规模的基础设施与配套服务设施建设尚存在很大困难。因此，如何利用好BOT这种较为成熟的项目融资方式，加快提升城市公园的功能与品质，是值得公园建设者与管理方深入思考与研究的又一新课题。

城市公园在现阶段探索与运作中的BOT模式是传统模式的一种变体与创新，不涉及政府的特许经营权，而仅是商业经营权的转让，一种项目融资方式。因此，公园BOT项目的实施都将遇到或多或少的制度障碍和法律风险，这就需要公园管理者在BOT项目的前期探索阶段，对可能出现的风险进行识别与分析，以更有效地规避各类风险。目前，从公园BOT项目运作的全过程分析，主要面临如下三大风险：

一、合同签订风险

经营权转让协议是BOT项目运作的核心文件，亦是项目所有协议的核心和依据。在各项条款中，公园管理方和项目投资者的权利义务条款尤为重要，谈判的重点应该放在几项重要参数的设计上，也就是重点对经营权转让底价、经营期限、公园管理方的管理与支持、风险分担等条款进行谈判。除此之外，技术方案的确认、协议的变更、违约金的设置等也需要重点关注。在这个阶段，需要重点注意的问题有以下三个方面：

1.合同主体与效力

公园管理方与项目投资者之间既是管理与被管理的关系，同时，在经营权转让协议中，又是平等主体之间的法律关系。双方主体的合法性，是否有充分的权利、权限和授权来签订协议，是签订经营权转让协议需要注意的首要问题。尤其应明确项目投资主体，是单一法人还是联合体，是既有法人还是新设立的项目公司。

协议中还应明确协议生效的前提条件，需要特别注意的是，一些经营权必须通过政府相关部门的批准，同时招商项目在规划设计前，也应符合投资、规划、国土、环境、消防等政府行政主管部门的相关要求，投资人必须严格依据公园管理方所提供的经规划部门批准的规划条件进行项目的设计与建设。

2.双方权利与义务

在经营权转让协议中应该明确界定，公园管理方和项目投资者的权利和义务内容，公园管理方对项目的监督管理也应该掌握一个合适的度，做到既能对项目行使战略控制监督权和检查审计权，又不影响项目投资者的正当合法的经营。

双方应充分预计与评估在BOT项目实施的过程中可能产生的风险及其可能性，并就风险发生的后果及责任承担、损失补偿等相关内容进行细化约定，重点应在合同中明确约定当项目经营权被提前赎回、项目工程造价超过预算、投资商无法获取预期收益或增加成本支出、经营期收益达不到可行性研究报告中预期收益等情况发生时的约束性条款。

3.经营权转让底价

以何种方式确定经营权转让的底价是BOT合同谈判阶段的核心问题，目前可有以下几种思路：

一是土地收益法，即测算拟建设项目范围内的地租收益。此种思路优点在于测算简单，但根据测算所得的收益较低。

二是期房租赁法，即测算拟建房屋的租金收益，优点在于具备测算依据与评估标准，操作上方便直观，易于双方接受。不足在于受房屋租金递增幅度的限制，收益的上升空间有限。

三是经营效益法，即根据拟投资的业态与规模，测算其经营效益，并根据其经营效益确定合同底价。若按此思路操作，可大幅度提高合同底价，但受限于行业信息的不完全与不对称，加之项目自身经营周期长，容易受到市场风险、政策风险、管理风险以及财务风险等诸多不确定因素的影响，测算成本高、周期长、难度大。

二、工程管理风险

公园BOT项目在正式签署经营权转让协议后，且有关文件经政府相关主管部门批准之后，便进入了工程建设阶段。对公园管理方而言，在这一阶段可能面临的风险包括，项目不能完工风险、完工延迟风险以及成本超支风险等。因此，如何确保建设工程符合建设计划的进度、质量与费用要求，是公园运作BOT项目成功与否的又一关键问题。这些风险可在以下三个阶段内予以控制和解决：

1.协议签订阶段

公园管理方应在签订正式的经营权转让协议之前，首先确定好项目预期的建设标准与投资总额，并在经营权转让协议中做出明确说明，投资人在进行收益测算时，应按照此标准进行计算。

另外，对于最终项目的地上与地下建筑及室外景观建设成本超过核定成本的，超出费用由投资人承担；建设费用低于核定成本的按实际成本核算，结余部分增加到经营权转让费用中。

2.工程建设阶段

在项目建设期内，可由双方共同指定工程咨询单位、监理单位与审计单位等工程服务机构对在建工程进行管理。同时，对以上工程服务机构的选定，应以公园管理方的意见为主导。另外，公园管理方可指派相关技术人员进入本项目建设工地，检查、监督施工过程，并对用于本项目建设的材料进行抽检试验，投资人应积极予以配合与提供方便，以确保项目施工质量达到国家、省、部颁发的施工标准和技术规范的要求。施工现场的安全保卫与环境保护均由投资人负责。

在项目建设阶段，投资人应在公园管理方指定的银行开设账户，并由公园管理方、投资人、银行签订三位一体的资金监管协议，保证项目建设资金专款专用，同时，建立印鉴监管制度和用资计划申报审批制度，有效防止非法挪用。

3.竣工验收阶段

在项目竣工验收阶段，项目的工程竣工验收应依据相关合同所规定的规范、标准、程序及国家有关规定进行。投资人对本项目的土建工程和设备安装工程组织竣工验收，公园管理方将派代表参加。

对最终经规划审批部门核定的建筑面积与协议中确定的面积存在误差时，应对协议中的经营权转让费进行调整。例如，可规定某一误差比例，当建筑面积误差在此范围内，经营权转让费可不做调整，当误差超过此范围时，超过部分按其投资竞争报价确定的单价以收益折现法进行核定，并签订相关补充合同。

三、项目退出风险

项目的工程建设完毕后，即进入了BOT项目的运营阶段。运营阶段是项目投资者收回投资成本获取项目收益的阶段，项目的有效运营和维护是这一阶段最重要的内容。对公园管理方而言，此阶段最大的风险在于投资人一旦出现因经营不善等问题提前退出时的风险规避问题，对于此公园管理方应从以下四方面进行风险控制。

1.调研评估

在项目正式运作之前，公园管理方应对投资人的相关情况进行细致调研与准确评估，重点对项目的盈利预测、融资结构与财务稳定性进行分析评价。包括投资总额、资信情况、项目运营管理的详细方案、运营周期、对公园管理与服务的特殊要求以及对公园安全、环境管理等方面造成的影响等。

2.设立担保

项目在建设和运营过程中有不可预料的风险，如果BOT项目在运营过程中无法收回成本或出现资金链断裂情况，担保就成了解决这些风险的有效措施之一。因此，在项目经营阶段，可要求投资人以一定的方式对该项目的经营业绩提供担保，比如，缴纳履约保证金、资产抵押、质押等。

3.建立合理规范的退出机制

在项目运作期间，项目经营收益全部归投资人所有，由投资人自主支配使用。公园管理方应最大限度地保证投资人经营权的充分行使。投资人的经营收益应首先保证支付经营权转让费。投资人在协议约定的运行期期限内负责该项目的日常维护和维修（含大修、中修、小修时部分设备和配件的更换）。

同时，在经营权转让协议中应明确约定，投资人应管理与维护好该项目建筑和所有设施设备，并就BOT项目设施的运营和维护作出长期承诺，在此过程中，公园管理方应对项目运营情况与固定资产的维护状况实时跟踪，并建立管理台账与运营情况资料库。

4.提供长效优质的园区服务

在项目的运营过程中，公园管理方应尽可能地提供长效优质的园区服务。除了做好常规的物业服务外，公园管理方还应在政策咨询、信息支持、宣传推广等方面做好服务，为投资人提供优越的经营环境。

目前，城市公园对于BOT项目的运作还处于探索阶段，仍需要在实践中不断深化对BOT运作模式的理解与认识，以期将公园BOT项目运作的各类风险降至最低，实现公园的健康与可持续发展。

参考文献

[1]范江成.BOT项目融资中的风险识别与管理.施工技术，2005（8）：39-42.

[2]王广起.BOT投融资模式的风险管理.中国给水排水，2005（9）：85-88.

[3]康绍大，马葵，陈金香.BOT项目投融资的风险管理问题研究[J].会计之友，2010（6）：35-37.

[4]康子群.BOT模式在公路项目中的风险分析及管理措施[J].商业文化，2009（11）：57.

[5]余睿武，车春鹏.浅析建筑工程项目风险战略管理[J].经济师，2005（5）：290.

投资项目运营管理范文第3篇

【关键词】经营性公路 融资方式

根据有关法律规定,经营性公路是指符合《收费公路管理条例》的规定,由国内外经济组织投资建设,经批准依法收取车辆通行费的公路(含桥梁和隧道)。投资经营性公路的国内外经济组织,必须具有独立承担民事责任主体的法人,具有相关项目投资经验,满足该项目管理、建设和运营的技术力量和管理人才的储备,并符合交通部制定的《公路建设项目法人资格标准(试行)》等。

一、BOT融资方式的特点

目前,经营性公路项目采取的融资方式主要有BOT方式。BOT即英文Build(建设)、Operate(经营)和Transfer(移交)三个单词的缩写,代表着一个完整的项目融资的概念。在近十多年的发展,BOT方式作为经营性公路建设的投资模式已被广泛应用。其合作方式是通常由项目所在地政府或其所属机构与项目公司签署协议,把项目建设及经营的特许权授予项目公司。项目公司在项目经营特许期内,利用项目收益偿还投资及运营支出,并获得利润。特许期满后,项目移交给政府或其下属机构。其主要优点有:

1.扩大资金来源,政府能在资金缺乏的情况下利用外部资金建设一些基础设施项目。

2.提高项目管理的效率,增加国有企业人员对外交往的经验及提高管理水平。

二、以BOT融资方式建设公路项目的基本程序

1.项目主办方先期与政府机构签订投资框架协议,然后依法注册一家项目公司,由项目公司负责与政府机构签订特许协议。其特许权为政府授予项目公司独占的、具有排他性的特许权,该权利在整个特许经营期内有效。该项权力包括:

(1)投资、融资、设计、施工建设项目的权利;

(2)运营、管理项目的权利;

(3)收取车辆通行费的权利;

(4)项目沿线规定区域内的服务设施经营权;

(5)项目沿线规定区域内的广告经营权等。

政府所授予项目公司的特许经营权在特许经营期内是专属于项目公司的。政府确保特许权的任何部分在特许经营期间将不再被授予其他的人。

2.项目公司负责项目的设计、施工建设。采取有效、可行的建设、运营管理方案,可以自行组织力量完成项目的建设、运营管理,或委托由当地政府组建的机构项目的建设、运营管理,也可委托有相应资信、技术力量、经验的专业中介单位项目的建设、运营管理。

在项目建设过程中,项目公司应严格执行项目法人责任制、资本金制、工程招标投标制、工程监理制和合同管理制。依法通过招投标方式选择勘察、设计、施工、监理单位和重要设备、材料供应单位,并与中标人签订合同。严格执行国家规定的基本建设程序,严格执行公路建设行业的强制性标准、各类技术规范及规程的要求。按国家规定,组织专家或者委托有相应资质的单位,对初步设计和施工图设计文件进行审查,并报交通主管部门审批。按照国家有关规定建立健全质量和安全保证体系,落实质量和安全生产责任制,施工中应加强对承包人的监督和管理,运营养护期应加强对职工的教育与培训,确保项目的工程质量和财产、人员安全。同时,项目公司应接受政府对本项目的融资、招标投标活动、建设施工和运营管理各方面的监督、检查及审计。

3.项目公司负责项目的运营。在交工日期之前,依据有关法律法规的规定编制并向政府提交一份运营、养护和维修手册,经政府批准后,制定切实可行的实施细则。并依据政府批准的运营养护手册、按照国家规定的技术规范和操作规程,对项目及其附属设施进行日常检查、维护,保证项目一直处于良好的技术状态,为通行车辆及人员提供优质服务。保证国家重要战略物资、设备运输及军事行动、抢险救灾等特殊情况下对项目的使用,保证安全畅通,并无条件承担由此发生的一切费用。项目公司可自主进行项目的运营、养护和维修工作,也可报请政府批准后选择合格的公路养护队伍或其它专业公司进行运营、养护和维修工作。服从项目所在地联网收费统一的收费模式、收费系统技术标准、收费业务流程和联网收费管理规章,并承担项目路网收费设施、监控系统和通信系统设施的新改建费用。在项目运营期间保证项目上的各种工程及设施等均处于良好的技术和安全状态,达到投资人承诺的服务水平目标,从而保证项目具有快速、畅通、安全、舒适、经济的使用功能。

4.项目的移交。在特许经营期满6个月前,政府与项目公司联合聘请具有相应资质的中介机构对项目的技术状况进行检测并经公路工程质量监督机构认定。经检测,服务水平应达到投资人的承诺并且符合核定的技术等级和标准,项目公司方可按照有关规定向政府办理项目移交手续。在特许经营期满3个月前,项目公司应负责解除和清偿本项目中的任何债务、留置权、抵押、质押及其他请求权(政府同意保留的除外),做好向政府移交项目的必要准备。政府不承担项目公司在项目建设期及收费期内形成的任何债务、担保以及应向任何第三方负有的责任。项目公司向政府无偿移交和转让的内容包括:

(1)项目及其附属设施;

(2)与项目的建设、运营、管理和维护有关的文件、手册和记录;

(3)与项目有关的所有未到期的担保、保证和保险的受益;

(4)与项目运营和养护有关的所有技术和知识产权;

(5)所有与项目及其资产有关的项目公司的其它权力和利益。

投资项目运营管理范文第4篇

关键词：经营性公路 融资方式

根据有关法律规定,经营性公路是指符合《收费公路管理条例》的规定,由国内外经济组织投资建设,经批准依法收取车辆通行费的公路(含桥梁和隧道)。投资经营性公路的国内外经济组织,必须具有独立承担民事责任主体的法人,具有相关项目投资经验,满足该项目管理、建设和运营的技术力量和管理人才的储备,并符合交通部制定的《公路建设项目法人资格标准(试行)》等。

一、BOT融资方式的特点

目前,经营性公路项目采取的融资方式主要有BOT方式。BOT即英文Build(建设)、Operate(经营)和Transfer(移交)三个单词的缩写,代表着一个完整的项目融资的概念。在近十多年的发展,BOT方式作为经营性公路建设的投资模式已被广泛应用。其合作方式是通常由项目所在地政府或其所属机构与项目公司签署协议,把项目建设及经营的特许权授予项目公司。项目公司在项目经营特许期内,利用项目收益偿还投资及运营支出,并获得利润。特许期满后,项目移交给政府或其下属机构。其主要优点有:

1.扩大资金来源,政府能在资金缺乏的情况下利用外部资金建设一些基础设施项目。

2.提高项目管理的效率,增加国有企业人员对外交往的经验及提高管理水平。

二、以BOT融资方式建设公路项目的基本程序

1.项目主办方先期与政府机构签订投资框架协议,然后依法注册一家项目公司,由项目公司负责与政府机构签订特许协议。其特许权为政府授予项目公司独占的、具有排他性的特许权,该权利在整个特许经营期内有效。该项权力包括:

(1)投资、融资、设计、施工建设项目的权利;

(2)运营、管理项目的权利;

(3)收取车辆通行费的权利;

(4)项目沿线规定区域内的服务设施经营权;

(5)项目沿线规定区域内的广告经营权等。

政府所授予项目公司的特许经营权在特许经营期内是专属于项目公司的。政府确保特许权的任何部分在特许经营期间将不再被授予其他的人。

2.项目公司负责项目的设计、施工建设。采取有效、可行的建设、运营管理方案,可以自行组织力量完成项目的建设、运营管理,或委托由当地政府组建的机构项目的建设、运营管理,也可委托有相应资信、技术力量、经验的专业中介单位项目的建设、运营管理。

在项目建设过程中,项目公司应严格执行项目法人责任制、资本金制、工程招标投标制、工程监理制和合同管理制。依法通过招投标方式选择勘察、设计、施工、监理单位和重要设备、材料供应单位,并与中标人签订合同。严格执行国家规定的基本建设程序,严格执行公路建设行业的强制性标准、各类技术规范及规程的要求。按国家规定,组织专家或者委托有相应资质的单位,对初步设计和施工图设计文件进行审查,并报交通主管部门审批。按照国家有关规定建立健全质量和安全保证体系,落实质量和安全生产责任制,施工中应加强对承包人的监督和管理,运营养护期应加强对职工的教育与培训,确保项目的工程质量和财产、人员安全。同时,项目公司应接受政府对本项目的融资、招标投标活动、建设施工和运营管理各方面的监督、检查及审计。

3.项目公司负责项目的运营。在交工日期之前,依据有关法律法规的规定编制并向政府提交一份运营、养护和维修手册,经政府批准后,制定切实可行的实施细则。并依据政府批准的运营养护手册、按照国家规定的技术规范和操作规程,对项目及其附属设施进行日常检查、维护,保证项目一直处于良好的技术状态,为通行车辆及人员提供优质服务。保证国家重要战略物资、设备运输及军事行动、抢险救灾等特殊情况下对项目的使用,保证安全畅通,并无条件承担由此发生的一切费用。项目公司可自主进行项目的运营、养护和维修工作,也可报请政府批准后选择合格的公路养护队伍或其它专业公司进行运营、养护和维修工作。服从项目所在地联网收费统一的收费模式、收费系统技术标准、收费业务流程和联网收费管理规章,并承担项目路网收费设施、监控系统和通信系统设施的新改建费用。在项目运营期间保证项目上的各种工程及设施等均处于良好的技术和安全状态,达到投资人承诺的服务水平目标,从而保证项目具有快速、畅通、安全、舒适、经济的使用功能。

4.项目的移交。在特许经营期满6个月前,政府与项目公司联合聘请具有相应资质的中介机构对项目的技术状况进行检测并经公路工程质量监督机构认定。经检测,服务水平应达到投资人的承诺并且符合核定的技术等级和标准,项目公司方可按照有关规定向政府办理项目移交手续。在特许经营期满3个月前,项目公司应负责解除和清偿本项目中的任何债务、留置权、抵押、质押及其他请求权(政府同意保留的除外),做好向政府移交项目的必要准备。政府不承担项目公司在项目建设期及收费期内形成的任何债务、担保以及应向任何第三方负有的责任。项目公司向政府无偿移交和转让的内容包括:

(1)项目及其附属设施;

(2)与项目的建设、运营、管理和维护有关的文件、手册和记录;

(3)与项目有关的所有未到期的担保、保证和保险的受益;

(4)与项目运营和养护有关的所有技术和知识产权;

(5)所有与项目及其资产有关的项目公司的其它权力和利益。

投资项目运营管理范文第5篇

Abstract: First of all， this article analyzes main risk in commercial real estate investment， including systematic risk and individual risk， and puts forward the measurement and management methods of individual risk and the acting program of the commercial real estate.

关键词： 商业地产；投资风险；个别风险

Key words: commercial real estate；investment risk；individual risk

中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）18-0101-01

0引言

内蒙古自治区自1984年实行房地产开发以来，当时仅有几家房地产开发企业，到2005年底发展为1500家，累计建成各类商品房屋5141.25万平方米，到2005年底，全区累计完成房地产开发投资718.56亿元，从2006年到2010年内蒙古自治区房地产开发的开发规模与市场需求基本平衡。商业地产是一个四高的行业，高贡献、高投入、高风险、高回报。一个好的商业物业不但利润空间巨大，而且会对城市经济产生多边性带动效应；而另一方面，开发商业地产项目资金需求很大，投资风险高，如果项目没有做好，将会引起一系列社会问题，成为一个高破坏的工程。因此，建立一个对商业地产项目进行全方位评判选优的模型，提高商业地产项目的投资成功率，对于社会或者企业、个人来说，都具有深远的意义。

1商业地产项目投资的主要风险

大家知道，影响商业地产项目投资风险的因素很多，一般来讲,可以划分为系统风险和个别风险两大类。

1.1 系统风险我们比较粗劣的分析，商业地产项目的系统风险主要包括政治风险、或然损失风险、通货膨胀风险、市场供求风险、利率风险、变现风险、周期风险和政策风险等。

1.2 个别风险商业地产项目的个别风险主要包括收益现金流风险、未来运营费用风险、财务风险、比较风险、时间风险和持有期风险等。我们主要来分析未来运营费用风险和财务风险。

①未来运营费用风险。大家知道，房地产项目是暴利，但是钱不是都让开发商挣走了。例如说，绿化的绿地，项目就要缴纳几百万元的绿化费。项目要接通电力，就必须给电力部门缴纳配套费。所交的不合理的房地产开发相关税费，实际情况是在不断的增加。从2011年开始，省会级城市房地产开发项目又开始征收电力配套费，每平方米约200元，也是一笔不小的支出。所以未来运营费用风险是在不断地增加.这类风险主要归因于投资者在主观上对未来运营费用风险认识不足，以及管理之中的失误，所以，商业地产项目的风险带有相当多和比较明显的主观因素。②财务风险。当商业地产投资企业在投资的过程中，在全部的投资资金中包含借入资金时，对投资企业来讲，除了经营风险之外，还有财务风险。而且房地产投资者总是使用借来的资金来扩大投资范围，从而实现投资利润的最大化的目标。然而，商业地产项目贷款利率的不断增加，降低了可能的收益，所以投资的风险增大了。对于商业地产项目来说，商业地产主要利用所获取的租金作为投资的回报，在商业地产项目建设竣工的时候，一般不可能很快的回收全部的投资，因此要求商业地产项目的投资开发商要有比较多的自有资金，对于一些中小开发商来讲，可能会面临比开发住宅项目更大的财务风险。

2个别风险的衡量及管理

由于系统风险是投资者所不能控制的，因此这里，我们只提出一些个别风险的衡量和管理方法。

2.1 未来运营费用风险在商业地产经营风险度量中，我们通常要计算不同经营方式的最大利润，同时也要计算可以承受的最大经济损失，并将可能造成的不同损失详细列出，例如自营损失、商家选择不当的租金损失等。我们衡量商业地产项目投资经营风险通常采用定性分析和定量分析相结合的分析方法。对于经营风险的管理，主要是通过提高投资商业地产项目企业自身的经营管理水平来达到。

2.2 财务风险商业地产项目的财务风险，即在有风险的状况下，投资企业因为筹措资金，而带来的风险。衡量财务风险方法很多，可以通过计算自有资金利润率及其方差来进行。根据商业地产项目的财务风险，可以设计出商业地产项目开发盈利模式。例如，在投资企业自身知名度比较低的时候，可以与知名度较高的企业作为战略投资伙伴，通过无形资产运营来有效地降低财务风险。

3商业地产项目的风险管理程序和运作程序

3．1 商业地产项目的风险管理程序商业地产项目投资风险较大，在进行投资时一定要做好风险控制及管理，如下是风险管理的一般程序：

3．2 商业地产项目的运作程序商业地产项目的运作程序具体如下：项目选址――产品定位――运作策划――资金平衡――经营管理。商业地产项目的运作程序具体分析：①项目选址。首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。商业地产项目对地段和区位的要求非常严格，远远超过其他类型的房地产。我们进行商业地产项目的区位选址时，先要从宏观上了解分析该地段的地域文化、消费者的消费能力、人口素质、消费特点、商圈大小等因素。商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。②产品定位。以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额。细致分析商业地产项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点等相关问题。③运作策划。商业地产项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。商业地产成功运作的关键是招商先于设计与建设。在前期确定主力店是非常重要的，那样不仅可以降低项目风险，还可以根据主力店的经营要求来进行项目的设计，使商业建筑可以很好地满足零售商的需求。④资金平衡。商业地产项目运作中，必须处理好开发融资和租售资金回流问题。在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，要判断项目规模和投资回报的关系是否合理；还要判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；同时要判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。⑤经营管理。商业地产项目经营管理，可是说是商业地产的命脉；商业地产中的商业是灵魂，地产仅是载体。经营是项目运作的真正开始，开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。商业地产项目的高贡献、高投入、高风险、高回报决定了其项目投资比住宅项目投资需要更多的前期投入，而决定其成败的关键就是做好投资决策。

参考文献：