销售员范文第1篇

会员卡的兴起与会员制有着密切联系，会员卡的背后都是会员制这种商业促销形式。会员制于20世纪80年代流行于欧美，特别在中高档服装专卖店中应用广泛。当时顾客通过经常性光顾某商店、定期购物而与商店达成信任，专卖店自愿为老主顾实行价格折扣、紧俏商品优先供应提供以及其他特殊服务，而顾客会自动成为会员或者拿到专卖店提供的贵宾卡。如今，各大零售商也纷纷采取会员卡销售形式

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一、会员卡销售对零售商的影响

由会员卡的起源中我们可以看出，会员卡销售的根本目标就在于建立稳定的顾客资源、与顾客建立长久的关系方面，会员制顾客管理的模式是商家为了维系与客户的长期交易关系而发展出的一种较为成功的关系营销模式。

会员卡销售对零售商的影响既有积极的一面也有消极的一面。会员卡对零售商的积极影响变现在：

1、培养消费者的品牌忠诚度。会员卡销售的最大好处莫过于缩短了商家与消费者之间的信息沟通渠道，直接与目标顾客进行一对一的交流，从而把顾客姥姥地团结在自己身边，免受竞争者的侵扰。

2、加强营销竞争力。会员卡销售可以使零售商的单项信息传递改为双向信息交流，零售商能有更多的机会了解消费者的需求变化以及他们对产品、广告、促销的意见，进行更合理的市场细分，开发更有效的营销策略，实行定制式的个性化服务。

3、隐蔽性强。由于商家与消费者的直接接触都是在“暗中”进行的，商家在新的优惠促销政策、新的产品改良等方面的做法不易被竞争对手察觉，可以免受竞争者有针对性的攻击。

会员卡销售对零售商的消极影响有三个方面：一是回报效果慢。零售商要与会员进行多次的交往沟通后才能赢得会员的认可与归属，同时会员也只有发展到足够的规模才能发挥出积极作用，这就要求零售商必须持之以恒才能有所建树。二是费用较高。会员卡提供的各种服务和活动、会员资料管理以及相关的广告宣传都需要一定的资金投入，而其相应的产出却相对滞后，这笔有风险性的前期投资常常使零售商望而退步。三是效果难以预计。会员卡提供的服务是否真正受欢迎需要操作一段时间后才能检验，这给事前效果评估带来了难度，况且会员卡销售立足于一个长期的过程，若不能随会员的需求变化而转变，即使运营之初广受好评也会因被会员所抛弃而难逃最终失败的厄运。

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二、零售商的会员卡类型

目前零售商的会员卡大致可以分为三类：一类是综合性商场的会员卡。这类会员卡的用途首先是积分，根据积分多少给消费者一定的回馈；一类大型超市会员卡，这类会员卡的主要功能是享受低价会员商品，但会员商品一般不参与积分；一类是国际（或国内）知名品牌店会员卡，由于这类品牌商品很少举行优惠促销活动，且商品价位又很高，所以该类会员卡的用处较大，入会的门槛也较高，消费者大多是以积分回馈方式得到代金券。

会员卡的办理方法各有不同，管理严格的会员店要求顾客需要支付一定数额的办卡费用后才能为该会的会员，并且设置了会员卡的使用年限；绝大部分的大卖场、超市是免费办理会员卡；也有一些零售商要求顾客在本店当日购买一定金额的物品后凭收银条免费办理会员卡。

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三、零售商会员卡销售存在的问题

1、会员卡泛滥成灾。眼下几乎所有的卖场都发行了自己的会员卡，打开消费者的钱包，你会很容易地看到大小不

一、形式各异的各大商家的会员卡，从百货店、专业店到超市等各个零售业态，从服装、鞋帽、家电到化妆品等各类商品，会员卡无所不在。然而有关调查却显示，目前只有30%左右的消费者对会员卡表示了认同。显然，大家都发卡渐渐地演变成了相对“没有卡”，会员卡已经到了泛滥成灾的地步，会员卡背后的真正意义被埋没掉了。

2、会员卡销售运作水平低。目前零售商实行的会员卡销售大多停留在低水平运作状态，缺乏一整套的营销方案，忽略了由会员制引申出的注重特色化经营和差异化的定向营销方式，不能最大限度地满足目标客户的需求。表现之一是过于迷信低价的作用。尽管实行低价是目前实行会员制销售的零售商的制胜法宝，但在会员数量有限的情况下，零售商把供货商的产品价格定得过低，打破了供货商现有的价格体系，从而零售商面临着失去供货商的风险，难以持续经营。表现之二是营销手段缺乏特色。零售商对会员提供的服务大多数停留在折扣、积分和参加促销活动等项目上，营销手段单一，缺乏特色，这些停留在价格层面和短期利益上的做法极易被竞争者模仿，不仅会引发同行内的恶性竞争，各重要的是最终仍旧失去了顾客的信赖。

3、会员卡游戏规则缺乏吸引力。从表面上看，会员卡功能很多，对会员有很大的诱惑力，但仔细推敲和解读其内容，却发现里面暗藏着的许多游戏规则对消费者并不具备吸引力。表现之一是积分与赠品的不对称。如某超市对会员推出积满一定分数后就能获得相应赠品的举措，但这些赠品往往是一小包面巾纸或洗衣粉等含金量很低的商品，而你需要消费的金额却要在50元乃至百元以上，同时对积分的确定零售商也视销售的商品不同配以不同的分值，如食品、生活用品等一般10元积1分，而家用电器商品或促销品的商品积分则被要求到更高，这种付出与回报的巨大悬殊无法激发消费者的购买兴趣；表现之二是会员卡的时限性。目前零售市场上很多会员卡的消费积分都是有时间期限的，一般为一年，在规定期限内，会员的积分会发挥作用，一旦超过期限，卡上的消费积分就又会从零开始，而实际的情况却是在正常消费状况下，在积分期限内，消费者对某些商品的消费尚在使用期内，不具备产品更新换代的理由，于是会员卡对消费者的吸引力也随之被打了折扣。

4、会员卡购买使用率低。一是会员卡销售名存实亡。这种现象主要发生在会员卡使用管理环节，一些零售商为了拢住客源，在商品结算环节，收银员虽然也会询问客户是否有会员卡，但在很多时候，顾客不用会员卡也能享受会员价，这对于以付费方式获得会员卡的会员来说显然是一种不公平，会员卡因此也就成了一种摆设，导致购买使用率低。二是会员卡太多。在零售实践中，研究者发现，对许多热衷于逛街购物的顾客来说，因为同时持有的各大商家的会员卡数量太多，使得一部分会员卡不能够被随身携带而导致持卡购物使用率低，特别是购买地点分散的消费者，在各家商场的购买都形成不了多少积分，也降低了会员卡的使用率。

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四、零售商会员卡销售的几点思考

1、牢固树立以会员为中心的零售观念。零售观念是零售商组织开展零售经营活动的指导思想，它表现了零售活动的出发点，是实现零售活动目的的纲领。零售店要对会员产生吸引力，就必须树立以会员为中心的零售观念。而会员卡能否圈住消费者的心，关键是看消费者能否从会员卡消费中真正受益。调查资料表明，消费者对商店有三个期望：一是能够获得到满意的商品；二是能够得到良好的服务；三是有舒适的购物环境。具体到会员卡消费中，上述这些内容则细化到价格、时间、服务等方面，零售商只有最大限度的满足顾客需求、最周到地为消费者服务、提供最舒适的购物环境，让消费者真正从价格、时间和服务等方面得到收益，会员卡销售才有根基和活力。如苏宁凭会员卡购买各种特价的商品为消费者提供的是价格受益内容；而国美发展会员制，推出的延长营业时间和上门服务，则为消费者提供了时间和服务方面的受益内容。只有以满足会员的真正需要为宗旨，不断创新、不断超越、才能将会员紧紧团结在零售商周围。

销售员范文第2篇

我是今年四月份到公司工作的，五月份开始组建综合事业部，在没有负责综合事业部工作以前，我负责了一个月的商务9部。在来公司之前本人在家休息了一年多，为了迅速融入到这个行业中来，到公司之后，一切从零开始，一边学习产品知识，一边摸索市场，遇到销售和产品方面的难点和问题，我经常请教公司领导和其他有经验的同事和经理。一起寻求解决问题的方案和对一些比较难缠的客户研究针对性策略，取得了良好的效果。通过不断的学习产品知识，收取同行业之间的信息和积累市场经验，现在对*市场有了一个大概的认识和了解。现在我逐渐可以清晰、流利的分析客户所提到的各种问题，准确的把握客户的需要，指导同事和客户进行良好的沟通，所以经过三个月的努力，也取得了一定的成绩，对市场的认识也有一个比较透明的掌握。在不断的学习产品知识和积累经验的同时，自己的能力，业务水平都比以前有了一个较大幅度的提高，但是本职的工作做得不好，感觉自己还停留在一个销售人员的位置上，对销售人员的培训，指导力度不够，影响了综合事业部的整体销售业绩。

部门工作总结

在将近五个月的时间中，经过综合事业部全体同事共同的努力，使我们综合事业部的业绩渐渐被公司所认识，同时也取得了宝贵的销售经验。这是我认为我们做的比较好的方面，但在其他方面在工作中我们做法还是存在很大的问题。

下面是综合事业部第三季度的销售情况：

7月总业绩：166700

8月总业绩：241800

9月总业绩：252300

从上面的销售业绩上看，我们的工作做的是不好的，可以说是销售做的十分的失败。在*市场上，虽然网络公司众多，但*一直处于垄断地位！那为什么我们的业绩和开展市场有这么大的压力？客观上的一些因素虽然存在，在工作中其他的一些做法也有很大的问题，主要表现在：

1）销售工作最基本的客户访问量太少。综合事业部是今年五月开始工作的，在开始工作倒现在有记载的客户访问记录有313个，加上没有记录的概括为46个，三个月的时间，总体计算销售人员一个月拜访的客户量平均为9个。从上面的数字上看我们基本的客户拜访工作没有做好。

2）沟通不够深入。销售人员在与客户沟通的过程中，不能把我们公司产品的情况十分清晰的传达给客户，了解客户的真正想法和意图；对客户提出的某项建议不能做出迅速的反应。在传达产品信息时不知道客户对我们的产品有几分了解或接受的什么程度，

3）工作没有一个明确的目标和详细的计划。销售人员没有养成一个写工作总结和计划的习惯，销售工作处于放任自流的状态，从而引发销售工作没有一个统一的管理，工作时间没有合理的分配，工作局面混乱等各种不良的后果。

4）市场的开拓能力不够，业绩增长小，个别销售同事的工作责任心和工作计划性不强，业务能力还有待提高。

第四季度工作计划

在第四季度的工作规划中下面的几项工作作为主要的工作来做：

1）建立一支熟悉业务，而相对稳定的销售团队。

人才是最宝贵的资源，一切销售业绩都起源于有一个好的销售人员，建立一支具有凝聚力，合作精神的销售团队是根本。在第四季度的工作中建立一个和谐，具有杀伤力的团队作为一项主要的工作来抓。

2）完善综合事业部制度，建立一套明确系统的管理办法。

销售管理是老大难问题，销售人员外出拜访，见客户处于放任自流的状态。完善销售管理制度的目的是让销售人员在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高销售人员的主人翁意识。

3）培养销售人员发现问题，总结问题，不断自我提高的习惯。

培养销售人员发现问题，总结问题目的在于提高销售人员综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。

4）建立约访专员。（建议试行）

根据销售同事在外出拜访过程中遇到的一系列的问题，约好的客户突然改变行程，毁约，不在家的情况，使计划好的行程被打乱，不能顺利完成拜访的目的。造成时间，资金上的浪费。

5）销售目标

第四季度的销售目标最基本的是做到日日有进帐的单子。根据公司下达的销售任务，把任务根据具体情况分解到每月，每周，每日；以每月，每周，每日的销售目标分解到各个销售人员身上，完成各个时间段的销售任务。并在完成销售任务的基础上提高销售业绩。

我认为公司第四季度的发展是与整个公司的综合素质，公司的指导方针，团队的建设是分不开的。提高执行力的标准，建立一个良好的销售团队和有一个好的工作模式与工作环境是工作的关键。

具体的其他工作计划如下：

第一步:招聘员工

1、看销售人员的心态及人品

2、让他们清楚公司、我及他们自己的目标

3、建立一个和谐的具有凝聚力的团队

第二步：培训员工

1、让员工学习产品知识及互联网常

2、培训员工的销售和与人沟通的技巧

3、培训员工的快速成交法

4、引发员工的积极性和责任感

5、使团队的每个人与各个部门的员工和睦相处

第三步：发挥员工的个人优点

1、找出每个员工身上的闪光点(每一周保证和员工每人一次以上的面对面谈心，关心他们的身体健康，家庭生活。工作情况，及时纠正他们的错误思想及行为)。

2、帮助员工找出自己的位置，使之发挥自己最大的潜能(通过每月一次或两次的集体活动来体现。活动中无上下级和大小之分。让员工发表意见和见解)

3、保证每个员工都有家的感觉，让他们无时无刻都能体现到公司的关怀

第四步：让员工去市场上锻炼

1、发现问题及时调整(思想积极地为公司服务)

2、具体问题具体分析(首先突破自己的懒惰、执着和担心得罪人的心态，积极主动与员工沟通，引发他们的积极与责任感使他们与自己的目标达成一致)

3、不断地修正自己，向高难度挑战，每一周开3次综合管理岗位会议，总结经验取长补短。不断扩展业务，提高效率。

第五步：凝聚团队的力量

1、凝聚团队的力量，发挥最大的潜能，月中组织一次集体活动。活动的目的让整个公司更有凝聚力，团结互助进取，让我的团队更强大。

第六步：开发新客户，同时挖掘老客户

1、对前两个月每个销售人员的业务量进行检查，分析业绩有所下降的原因，找出原因及解决方法。

2、让销售人员发展更多新客户，一个月内保证每个销售人员完成与20个未曾有过业务来往的新客户联系，至少有2至4个客户和我们合作，达成双赢的局面

3、让销售人员加强与原有客户沟通，让他们了解我们公司的服务宗旨，更加相信我们企业，更加支持我们的企业，达到更好的收益，同时开拓更大的市场。

4、让销售人员保证月内与5个无意向客户进行联系沟通一次以上，保持更密切。更和谐的状态，创造更佳的效益，使从无意向到签单。

第七步目标达成

1、自己和团队中的每个人都成长起来，团队壮大

2、公司也会更加的强大(目标:让*网络做到*互联网的老大)

3、让我的团队成为互联网的”虎狼”之狮。

销售员范文第3篇

Dear sir,

Four years as a senior clerk in sales department of the New World Products Company have,I believe,given me the experience to qualify for the job you advertised in Thursday”s newspaper.

Since 1981 I have been responsible for all office details in the administration of sales,including writing much of the correspondence.In the course of my work,I have become familiar with the various sales territories,and have also in my spare time experience of handling business problems other than my proper sphere.

The years before I was employed at the New World,I was a secretary for Long Brother,an accounting firm.There I became familiar with accounting terms and procedures.

I was graduated at Wah Yan College, in June 1974. I am twenty-five years of age and single.

I am leaving my present position because I can use my capabilities more fully in a position with wider scope. My present employer knows of my ambition and is helping me to find a new place.

销售员范文第4篇

摘要：本文首先分析了销售人员常见的几种薪酬模式，然后分析了几个影响销售人员薪酬设计的销售特征，最后以某国企销售人员的薪酬方案为例，对企业的薪酬方案进行了分析。本文可以为企业管理者选择适合自己的薪酬方案提供参考价值。

关键词 ：薪酬设计薪酬模式销售特征薪酬激励

在目前的市场经济下，企业的销售部门不仅是联系企业和客户的纽带，而且是决定企业盈利的核心要素[1]。为了激励销售队伍更好地完成企业既定的盈利目标，需要根据企业自身的特点设计一套有效的销售人员薪酬方案[2]。但在现实生活中，尽管每个企业都有专门的销售团队，并且使用了各种薪酬体系激励销售人员开拓市场，但有时效果并不理想[3]。为了帮助企业制定合适的销售人员薪酬设计方案，本文分析了销售人员常见的几种薪酬模式、影响销售人员薪酬设计的几个特征，并结合某国企的薪酬设计实例进行分析，探讨在不同销售特征下应如何设计销售人员的薪酬。

1 销售人员的几种常见薪酬模式

1.1 纯薪金制该模式是指销售人员的收入只来自固定工资，与销售业绩无关。该模式的适用范围主要是：销售业绩主要依靠企业或团队的力量完成，且工作中难以区分个人的贡献；企业的销售主要依托网络完成，销售人员不与客户直接接触。该模式的优点主要是容易管理、容易培养员工对企业的归属感。但缺点是激励性差，不利于保留有进取心的销售人员，且绩效评价困难，容易形成平均主义。

1.2 纯佣金制该模式是指销售人员的全部收入按销售额的一定比例进行提成，提成比例可以设计为线性、分段累计、递减等多种方式。该模式的优点是销售管理简单、容易控制销售成本、激励性强，但缺点也很明显，如销售人员的收入不稳定、从而对企业缺乏安全感；销售人员容易追求短期利益、忽视长期利益；容易造成销售员之间的恶性竞争等。

1.3 基本薪酬+ 佣金制该模式是指销售人员每月领

取一定的基本薪酬，再按销售额的一定比例提取佣金，这是国内目前普遍存在的一种薪酬模式。该模式的优点很明显，如由于有了基本薪酬，销售人员的基本生活有了保障，进而增强了销售人员的归属感；企业可以调整提成的比例，从而对销售人员进行不同程度的激励。但该方法也存在缺点，如果佣金的比重过小，激励效果会比较差，因而不能调动销售人员的积极性；如果佣金的比重过大，销售人员会注重短期经济利益，但忽视长期利益。

1.4 基本薪酬+ 奖金制该模式是指销售人员领取一定额度的基本薪酬，企业根据其表现给予奖金。这种模式适用于管理成熟、产品市场稳定、销售业绩也容易预测的企业。该模式的优点主要是企业可以根据当时的经营情况和今后的发展规划设定奖金的分配方案，也有利于员工关注企业的长远利益。但缺点是由于奖金和销售额不直接挂钩，容易造成激励性不强。另外，奖金的设计比较复杂，需要专业的管理团队制定。

2 几个影响销售人员薪酬设计的销售特征

一般来说，企业应当根据自身情况对销售人员采取不同的薪酬激励方案，对销售人员薪酬设计具有显著影响的几个销售特征是：企业的客户类型、企业的市场影响力、企业的产品服务特点等。

2.1 企业的客户类型在产品销售过程中，所有的工作都是围绕客户的需求目标来进行的，客户认为自己付出金钱，可以获得与之对应的产品价值。如果从客户是否认为销售过程能给他们带来价值增加出发，可以将客户分为内在价值型客户和外在价值型客户。内在价值型客户购买的是产品本身所具有的价值，他们的价值创造策略是尽量减少采购成本和时间精力。外在价值型客户购买的不仅是产品本身具有的价值，还包括产品本身之外的更多价值，他们的价值创造策略是通过销售过程创造出新的价值。根据不同类型的客户，销售人员付出不同，因此在薪酬设计上予以考虑。

2.2 企业的市场影响力企业在市场上的影响力包括很多方面，与企业产品销售直接相关的主要包括三部分：

品牌号召力、市场营销力度和市场占有率。对于销售人员来说，在知名公司做销售和在普通公司相比，需要付出的努力是不同的。同样道理，企业的市场营销力度和产品的市场占有率也会对销售人员的工作难易程度造成影响。市场影响力大的企业会对销售工作产生强有力的支持，使得销售人员达成销售目标相对容易。这是因为客户在与销售人员接触前，以及通过其他渠道获取了公司的信息，销售人员更多起到了锦上添花的作用。另外，现实生活中很多客户对大企业的产品质量认可，因此对那些在市场中影响力大的产品会有所倾向。企业的市场影响力决定了销售人员工作的信心和难易程度，如果在薪酬设计时有所考虑，会对销售人员的起到一定的激励作用。

2.3 企业的产品服务特点由于每个企业提供产品的复杂程度、技术含量、专业程度都不同，因此企业需要根据要求聘用不同水平的销售人员。通常来说，如果企业和市场对于销售的要求比较高，市场上符合要求的人才会比较少，因此企业需要付出更多的薪酬。反之，如果要求比较低，企业只需要付出较低的薪酬就能招聘到合适的销售人员。此外，如果产品的技术含量高，意味着企业需要一批经验丰富的销售人员，企业也要通过高薪保留这些优秀的销售人员。2.4 企业文化根据企业文化基本假设的不同，可以将企业文化分为宗族文化、层级文化、市场文化和活力文化4 类，企业文化是影响薪酬制度的重要因素之一。宗族文化强调长期激励，短期激励可以采用适当的奖金作为补充。层级文化以基本薪酬为主，少量奖金和提出为辅。市场文化强调绩效考核，总薪酬中提成和奖金所占的比重很大。活力文化主要采用较高的基本薪酬。另外，这4 种企业文化不是独立存在的，实际中应具体情况具体分析。

2.5 其他因素除了以上提到的5 个因素外，还有其他几个影响销售人员薪酬的特征，如企业的竞争战略、企业所处行业的特点、产品的生命周期、产品的市场竞争状况等。企业需要根据自身的特点，制定最适合的薪酬制度，从而提高自身的竞争力。

3 某公司销售人员的薪酬实施方案

3.1 A 公司的基本情况A 公司是具有几十年历史的某国有大型企业，主要从事电站设备的设计、生产和制造，客户是一些热电厂的电站。A 公司在国内市场存在3 到4家竞争对手，这几家企业的规模和产品市场占有率相差不多。由于该行业技术成熟、各企业的产品单一，因此市场竞争激烈。A 公司主要依靠略占优势的市场口碑、出色的产品质量和销售人员的努力获得订单。

3.2 销售部门的特点和销售人员的薪酬方案A 公司的主要职能部门是设计部、生产部和销售部，人员的基本薪酬和待遇相差不多。销售部将国内市场划分为5 片区域，各区域的业务量大体相当，每个区域由1 个区域经理、1 个副经理、3 至4 个销售工程师组成，所有销售人员采用基本薪酬+ 奖金的薪酬方案。基本薪酬包括基本工资和岗位工资，基本工资根据工作年限、职称和学历确定，岗位工资根据工作经验、工作岗位确定。奖金实行瓜分制，该制度是在市场低迷期间为了激励销售人员制定的。首先计算整个区域的总奖金，按照每个月新增订单合同的一定比例计算，然后将总奖金按照销售人员的奖金系数进行分配，其中经理最高，其他人相对较低。另外，由于A 公司属于国企，公司的福利待遇一直比较稳定，因此为销售人员解决了后顾之忧。

3.3 薪酬方案评价A 公司的奖金实行瓜分制，主要是根据该区域的人员配置、项目特点决定的，主要原因有两点：一是该行业全部是国企，人员流动性差，难以通过高薪挖其他公司的墙角；二是在企业文化方面，A 公司是典型的老国有企业，企业内部阶层文化占主导地位，管理者注重薪酬的公平性。上述奖金政策刚实施时，市场正处于低谷，因此对销售人员起到激励作用。但是后来，随着市场好转和奖金的激励，销售人员的收入大幅提高，导致公司修改了销售人员的奖金方案。该政策导致了部分销售人员流失，剩下的人员也受到影响，从而影响了企业的稳定发展。

通过该实例可以看出，影响销售人员薪酬设计的因

素，除了几个主要的销售特征外，有时企业文化和内部薪酬公平性也起重要作用。因此，企业领导需要根据企业所处的不同阶段，调整薪酬方案，从而提高企业的效益。

4 结束语

通过本文的分析可以得到结论，对销售人员的薪酬进行设计时，企业管理者要结合企业当前的具体情况，综合考虑各因素对企业的作用，然后找出关键因素，选择适合自己的薪酬方案，千万不能照搬教条，以免造成激励不足或激励过度的现象发生。

参考文献:

[1]廉洁.论财务指标分析在企业管理中的作用[J].金融经济，2011(22).

[2]付亚和.工作评价与薪酬设计系统[J].中小企业管理与科技，2007(6).

销售员范文第5篇

一、房产概念

二、电话接听

三、现场接待

四、市场调研

五、政策法规

六、客户分析

七、合同培训

一、房产概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业，房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。

1、什么是商品房？商品房预售的条件？

商品房是指由具有开发经营资格的房地产开发公司开发经营的可以在房地产市场上买卖的房屋，主要包括三种类型：住宅，办公用房，商业用房。

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

（4）开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》

2、商品房的价格是由哪些因素构成？

商品房的价格主要由建造成本和利润两部分构成。建造成本包括：取得土地费用（征地费或土地出让金及拆迁安置费等）、建筑安装费用（由建筑结构、楼层、用才、装修、劳务费等因素）、专业费用（咨询、策划、可行性研究、规划勘察、设计等费用）、利息（地价款、建安费和专业费的利息）、税费、营销费用等。

3、如何判断房价是高还是低？

判断一个城市的住房价格是高是低，一项主要的指标是该城市住房的价格与居民家庭的年收入的比值。据国外的经验，当住房的价格相当于居民家庭年收入的3—6倍时，这个城市的价格水平就比较合理。

4、选择理性的住宅应考虑的因素有哪些？

购买住宅一般有两种目的：一种是自住；一种是投资；（1）位置（2）交通（3）户型（4）房屋质量（5）楼层和朝向（6）小区配套设施（7）环境质量

5、住房的建筑质量包括哪些内容？

一般说住宅常见的重大质量问题有：

（1）、渗、漏。可概括为“六漏一渗”，指屋面漏水，水箱漏水，楼地面漏水，地下室漏水，上下管道漏水，卫生间漏水和墙面渗水。

（2）、堵、泛。“堵”就是上下水管道和卫生洁具堵塞。“泛”就是屋面天沟积水，阳台和卫生间地坪倒泛水，以及阳台雨后积水，造成楼地面渗漏，甚至水平管道倒泛造成粪便，污水倒灌。

（3）、壳、裂。“壳”指墙面、平顶粉刷层和楼地面等起壳。“裂”指墙面、地面和屋面等裂缝、开裂，最容易导致渗漏和面层脱落。

（4）、砂、渗。“砂”指楼地面起砂；“渗”指新住房的铝合金门窗渗水、锈蚀。

（5）、粗、污。“粗”指钢木门窗、木隔断、木壁柜等制作和油漆粗糙；内外墙面粉刷、平顶粉刷和地面粗糙；“污”指墙面、地面、门窗、上下水管道及卫生洁具、电线及配件等沾满泥浆和垃圾污染。

（6）、门窗开启不灵活，关闭不密封。

（7）、电器安装问题。

6、商品房的面积如何计算？

商品房是按建筑面积计算包括套内建筑面积和应分摊的公共建筑面积。

建筑面积＝套内建筑面积+应分摊的公共建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积也称实用面积或实得建筑面积；

套内使用面积=居住面积+辅助面积

居住面积是指住宅各层平面中供住户居住起居使用的净面积之和；

辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、贮藏室等。

可分摊的公用建筑面积：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接受机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等该建筑的专用设备用房。

建筑密度（覆盖率）：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。

建筑容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。

绿地率：各类建筑基地内绿地面积占基地总面积的比例。

建筑结构的种类：a、砖木结构，适用单层建筑；b、混合结构，适用单层或多层建筑；c、钢筋混凝土结构，适用多层、高层、超高层建筑；d、钢与混凝土组合结构，适用超高层建筑；e、钢结构，适用重型厂房、受动力作用的厂房、可移动或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建筑。

7、什么是个人住房担保贷款？什么是个人住房按揭？

个人住房担保贷款是指借款人以所购住房或者其他财产作为抵押，或由第三人为其提供还款担保的贷款；

个人住房按揭是指购房人向房地产商先交部分楼款，其余部分以所购住房为抵押，并由房地产商提供担保的贷款。

个人住房贷款流程：a、借款人和开发商准备申请住房贷款材料

（1）借款人和配偶及参与还款直系亲属的身份证及复印件

（2）借款人和配偶及参与还款直系亲属的户口簿及复印件

（3）借款人结婚证明或未婚证明

（4）商业性贷款：借款人家庭收入证明（若以上资产属于借款人家庭成员共有，需有有关家庭成员共同还款承诺书）；公积金贷款：借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系亲属的单位和个人住房公积金帐号或职工住房公积金结存单，另需提供配偶及计算额度直系亲属同意使用其住房公积金的承诺书。

（5）销售合同或预售合同原件；

（6）房价20%或以上预付款发票或收据原件及复印件；

（7）开发商需提供《商品房预售许可证》或《房地产权证》复印件；

（8）开发商营业执照、法人代表证明书复印件；

（9）借款人填写的购房借款申请书

（10）开设在贷款银行的活期储蓄存款帐户及委托还贷协议

（11）借款人还应准备个人图章

b、贷款银行对借款人提供的材料和证明进行审查：银行审查借款人是否属于贷款对象，是否符合贷款条件、有足够偿还贷款本息的能力，然后确定实际贷款额度。

c、借款人与贷款银行签定合同：借款人、贷款银行和售房单位（保证方）三方签定个人住房借款合同；借款人、贷款银行签定住房抵押合同。

d、办理借款合同、住房抵押合同公证和房屋保险手续。一般情况下，公证费由贷款银行负担，保险费用由借款人负担。

e、到房屋所在地的房地产交易中心办理房地产抵押登记，抵押登记费用由借款人负担。

f、房地产抵押登记部门出具抵押证明后，贷款银行将贷款划至开发商。

g、从贷款发生的次月起，借款人根据借款合同和住房抵押合同按月偿还贷款本息

h、借款人还清贷款后，凭银行出具的结清凭证领取住房抵押证明，到原房地产登记处办理住房抵押注销手续。

8、什么叫物业管理？物业管理包括哪些内容？

物业管理是指物业管理公司接受业主的委托，依照委托合同及国家有关的法律、法规、以社会化、专业化、经营性方式对物业及物业区域内的卫生、绿化、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整理，并向业主和用户提供全方位的综合服务。

物业管理一般包括下列内容：（1）物业档案资料管理；（2）房屋维修与养护；

（3）配套设施、设备、场地的维护管理；（4）环境卫生管理；（5）园林绿化管理；（6）治安管理；（7）消防管理；（8）车辆、交通管理；（9）提供便民有偿服务；（10）开展社区文化活动

9、物业的保修责任该由谁负责？

物业的保修责任是由销售该物业的房地产开发企业承担的，房地产开发企业可以委托物业管理公司等单位为保修单位。

根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

国家建设部规定住宅质量保修期：（1998年9月1日起实施）

（1）屋面防水3年；

（2）墙面、厨房、卫生间地下、管道渗漏1年；

（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

（4）地面空鼓开裂，大面积起砂1年；

（5）门窗翘裂，五金件损坏1年；

（6）管道堵塞2个月；

（7）供热供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

（8）卫生洁具1个月；

（9）灯具电器开关6个月；

（10）地基基础和立体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

10、房产证该由谁办理？

首先买房人是申办法定义务人，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签定之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。如果房屋买受人与开发商（出卖人）在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法承担违约责任。

其次，开发商有协助的义务。

11、小孩能当业主吗？

依据有关规定，18周岁（包括18岁）以上且精神健康者，从法律角度上说是有完全民事行为能力的人，可以作为住房产权人。10周岁（含）以上的未成年人以及不满10周岁的未成年人均不能成为产权人。

12、“空关房”也要收取物业费吗？

小区业主已办妥验收接房手续，但尚未入住使用，或已入住但某一段时间外出，探亲等，该物业无人使用，致使房屋空置，也要收取物业管理费。

13、房屋质量问题由谁负责？

在商品房交付使用后，购房者认为房屋主体结构质量不合格的，可以委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发商应依法承担赔偿责任。如经核验后不属于房屋主体结构质量不合格，但确实是质量问题的，开发商应积极进行维修，确保人员安全，给购房人造成损失的（包括误工费），开发商应依法承担赔偿责任。

14、商品房验收时开发商应提供哪些证件？

《建设工程验收合格证》；《新建住宅交付使用许可证》；《大产证》；《新建住宅使用说明书》；《新建住宅质量保证书》

15、房地产开发资质等级表格

资质等级

注册资本

（万元）

从事房地产开发经营时间（年）

近3年房屋建筑面积累计竣工

（万平方米）

连续几年建筑工程质量合格率达到100%

上一年房屋建筑施工面积（万平方米）

专业管理人员

其中

中级职称以上

持有资格证书的专职会计人员

一级资质

≥5000

≥5

≥30

5

≥15

≥40

≥20

≥4

二级资质

≥2000

≥3

≥15

3

≥10

≥20

≥10

≥3

三级资质

≥800

≥2

≥5

2

≥10

≥5

≥2

四级资质

≥100

≥1

已竣工的建筑工程

≥5

≥2

16、住房公积金？公积金的用处？公积金的提取？

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金帐户。用于建造、购买、翻建、大修和租赁自住住房。

职工提取住房公积金有两类情况：（1）职工住房消费提取a、职工购买、建造、翻建、大修自住住房时的提取；b、偿还购房贷款本息时的提取；c、房租超出家庭工资收入规定比例时的提取。房租超出家庭工资收入的比例由当地住房公积金管理委员会确定，目前一般为10%--15%。（2）职工丧失缴存条件的提取（职工与单位建立劳动关系是缴存住房公积金的前提，当缴存条件丧失时，即在以下任一情况下，职工可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金帐户）：a、离、退休；b、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系；c、户口迁出所在市、县或者出境定居；d、职工死亡或者宣告死亡的。

职工提取时由单位审核、管理中心核准，由受委托银行办理支付手续。

二、电话接听

电话接听的目的是什么？在电话里不能完成一项交易，至关重要之事不要在电话中要求答复，电话中只能完成预先约定比如时间、地点、数量。

所以，电话接听最大的目的就是吸引客户到现场来。

首先，你应该面带微笑，控制自己的情绪，使自己的声音听起来充满自信。

其次，你要善于提问题而不是使你的提问听起来象审问（巧妙的询问出对方的姓名和联系方式）。

最后，你要与对方约定一个时间请他来现场详谈。整个电话接听过程不超过3分钟,约对方来现场的时间可以给他（她）一个选择“您是明天上午来还是下午呢”尽量不要给他（她）两天的时间也就是说“你是明天还是后天呢”如果这样问，客户大多会说后天，甚为不妥。

例如：铃声响起三下，接电话，面带微笑说：“你好，这里是××××。”

三、现场接待

1、销售人员应具备的素质

（1）销售人员在工作中要保持强烈的事业心和责任感

销售员应该自觉认识到自己所从事的销售工作的重要意义----销售工作是公司产品开发实现价值的最重要的环节，还要认识到无论是自身工作的数量还是质量都会影响到公司目标的实现与否。因此，每一位销售人员都应该具备献身精神和吃苦耐劳精神，在工作中尽心尽责，卓有成效的完成自己承担的销售任务。

（2）销售人员必须终于公司利益

忠诚，对销售人员而言是最起码，也是最重要的职业道德要求。在销售过程中，无论发生怎样的情况，销售人员都应该站在公司的立场上，坚决维护公司的根本利益，坚持原则，决不利用职务之便谋取私利，忠诚的为实现公司的销售目标而努力工作。

（3）销售人员应该有正直的品行

这是销售人员应具有的一种公正坦率的道德品质，表现为性格的刚直、作风的正派和品德的公正无私。在楼盘的销售过程中，销售人员要与众多的客户打交道，言行稍有不端，不仅有损于客户的利益，更会损害公司的形象，使销售工作难以顺利进行。要形成健康、良好的销售氛围，我们要求每一位销售人员都应坚定公司利益至上的立场，实事求是，同时也要对客户讲信誉。

（4）销售人员在工作中应保持热情的态度

销售人员在接待客户工作中，必须有热情的态度，对客户不仅要真诚还要有礼貌。从某种程度上讲，销售人员是代表公司在与客户进行接触、洽谈，是公司对外的一个窗口所在，因此，销售人员的态度热情与否将直接影响到客户对公司的看法，是销售工作能否顺利进行的基础。当然，销售人员的热情也应有礼有节，决不能为了销售成功而纠缠客户，使客户产生反感。

（5）销售人员应注重仪表

仪表包括人的仪容、姿态、举止和风度，这是反映一个人内在美的外部形象。端庄的仪表，既是对他人的尊重，也是自重自爱的一种表现。作为在销售第一线与客户进行最直接接触的销售人员，其仪表不仅体现了自身的素养，也直接反映着公司的整体形象。因此，每一位销售人员应该做到衣冠整洁，举止大方、言谈适度、讲究礼仪，一言一行都要表现出积极、认真、向上的精神风貌。

（6）豁达宽和的性格

在销售过程中，销售人员要面对形形的客户，要做好工作，就必须具有十分的耐心。十分的耐心，不仅指销售人员在说服、引导客户时要有耐心，而且在面对客户的不同意见或是刁难时也要有耐心。销售人员对楼盘的介绍应细致，面对客户的疑问要认真倾听、耐心解答，绝对不能以厌烦或思想不专注的态度对待客户。尤其在与客户的观点产生较大矛盾时，销售人员应该始终保持清醒的头脑，采用灵活的态度来化解冲突，而不是得礼不饶人，更不能与客户发生争吵。

2、销售人员应具备的技巧

要购买房屋这样相对价值巨大的商品，购房者的购买动机是复杂微妙的，而动机的矛盾与变化是购房者心理活动的一种表现，不仅具有隐秘性，而且具有可诱导性。销售人员的工作就是要利用各种方法有效的诱导购房者的购买动机，使购房者的心理趋向转向对销售有利的方向。这些诱导方法主要有：证明性诱导、说服性诱导和情感性诱导。

在实际销售工作中，我们采取的方法主要是说服性诱导。这种方法主要是通过销售人员当面向购房者介绍商品房的各种情况，同时运用语言的艺术、对购房者心理的把握和说服技巧，让他们做出购买决策。

这种方法要求销售人员具有丰富的专业知识，善于洞察购房者的心理，并具有较好的语言艺术。在销售过程中，销售人员决不能强求客户购买，以免使其产生疑虑和逆反心理。必须具备以下知识：

a、知识充分掌握所售楼盘的所有情况。包括房屋建筑结构、套型、建筑面积、装修和设备标准、小区环境、物业管理状况、周边设施等实际情况

具有较全面的房地产专业知识。在购房者眼里，销售人员应该是“房地产业的行家里手”的形象，这是因为，购房者对销售人员、公司乃至整个楼盘的信任与信赖感很大程度上来自于销售人员面对购房者的那一份自信与对答如流。销售人员除了能细致、周到的介绍所售项目的各种情况外，还要能详细、准确的回答购房者提出的各种各样有关房地产方面的问题。

掌握一些心理学和社会学的基本知识。销售人员应学会通过观察来大致了解客户的文化水平、社会地位、家庭背景、收入状况等情况，灵活的根据不同客户的特点，采取相应的销售办法。

及时了解、掌握国家和地方政府对房地产业的政策、法规和办法以及房地产金融信息，尤其是一些优惠政策。

及时了解其他相近、相关楼盘的基本情况。

b、销售技巧善于接受、运用体态语言。销售人员可以通过表情、目光、手势、姿态等表达自己的态度，但千万不能在不经意之中流露出厌烦、冷漠、急切等神态，导致客户的反感。

善于微笑。微笑对销售人员而言有着极其重要的作用。赞同时微笑，可使对方感到你的真诚；拒绝时微笑，可使对方体谅你的处境；太谈判陷于僵局时微笑，可以化解尴尬，而最主要的是，微笑可以拉近销售人员和客户彼此之间的距离，是销售工作顺利进行的剂。在任何时候，销售人员都应该注意保持微笑。

善于聆听。人人都喜欢别人认真倾听自己说话，购房者则更需要销售人员能够了解自己的需要和问题，这时候，销售人员应积极倾听，不轻易打断和辩驳对方的意见，在非原则的问题上，必要时要迎合购房者的心理，，咄咄逼人的据理力争会影响到双方的交流和购房者的情绪。

熟记客户的名字。对于第二次来访的客户，销售人员应该能够马上叫出对方的名字，使客户感觉自己非常重要，对销售人员产生好感，从而增强购买欲望。因此，销售人员应该做到非常熟悉自己的来访或来电的客户，这也是一项基本的业务能力。

与客户保持一定的业务联系。销售人员在与客户接触、交往时，要收集好客户的联络资料，有紧有松的与客户进行联系，尤其在楼盘较大，分多期建造，销售时，更应整理好这些资料，挖掘长期的和潜在的客户。

注意日常交往中的礼节。销售人员应注意以下几点：

交谈的礼节，与客户交谈时，销售人员应做到彬彬有礼、表情自然、语言亲切、表达得体。交谈时应保持一定的空间距离，以免声音过大防碍别人，同时又不可显得过分亲昵。交谈中坐姿端正，不可用手指对人指指点点，更不要在公共场合拉拉扯扯，打打闹闹。聆听时，目光应有礼貌的注视对方，并适时点头，表示对客户的尊重。要能够说标准的普通话。

握手的礼节，握手是时需用右手，目光注视对方，切忌心不在焉，东张西望或用力过度。男女握手时，男性往往只握一下女性手指部分即可，时间不宜过长。

递交名片，递交名片最好用双手，名片的正面应向着对方；接到对方名片时应点头致谢，认真看一便，以示敬重。

3、现场接待流程

迎客递送楼书领客户到模型处洽谈区现场（工地）洽谈区送客整理资料

四、市场调研

概念

如果把各种房地产市场调查的内容详细罗列出来，可以分成三种情况：

1、宏观环境调查，主要指一个国家政治、经济的形式分析

2、中观环境调查，主要调查房地产项目所在的城市建设与规划，房地产的总供应量与总需求量等情况

3、微观环境调查，房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。

我们所要谈的是微观环境调查，它是了解整个房地产行业市场的一种常见手段。

一、区域性市场

目的：a、锻炼销售人员的吃苦耐劳精神。

b、市场接触各种不同的销售理念、销售方案。

要求：了解区域情况，区域内配套及有代表性个案，总结该区域房地产市场的特点

二、个案市调

目的：a、了解竞争个案的详细情况。

b、通过市调对本案销售策略进行总结调整。

要求：详细了解周边个案的开发商、商的房价、房型、付款方式、折扣、主力面积、个案规划、个案配套、个案交通、个案销售情况，总结每个个案优缺点，做到知己知彼，为今后本案销售工作打下基础。通过开案前建立本案销售价格、销售策略，通过暗中市调不断调整，力求第一时间做出调整。

如何做市场调查

市调前的准备工作

1、心理准备

有信心，有耐心，不灰心是市调的三心，唯有先做好心理准备，才不易中途而废。

2、行程安排

凡是人皆有惰性，加之在市调中时常会受到打击和挫折，因此很容易会就此打退堂鼓，所以要是安排一定的行程，尽量强迫自己走完全程。

市调的方式

1、自购房屋或家人买房的身份进行市调

此法适用于一些低价位的居住房。

2、为公司老总或海外朋友看房的身份进行市调

此法适用于一些高价位楼盘居住

3、以中介的身份进行市调

此法可用于一些别墅、办公楼的个案，一般他们比较欢迎中介商的介入。

市调要了解些什么

不论用何种方法去市调，目的都是要了解他们的信息，所以有一些问题一定要问，价格、规划、有几种房型面积如何、楼盘性质怎样、高几层、占地多少、总户数多少、付款方式有几种、销售情况如何等。但为了得到这些答案千万不能操之过急，要有耐心，有技巧，不要使对方起疑心。

一般销售员不会把真实的情况全盘托出，所以要学会分析情况，不要不负责任的别人说什么就是什么。可以从下列方面着手，第一：可以到当地房地产交易中心直接查阅该楼盘的登记情况，从这里得到的数据是非常精确的；第二：可以从他的广告投放量及宣传媒体入手。（广告投放量大，周期短，媒体选择销量大的报纸或在电视上播放那该楼盘的业绩都不俗）跟踪收集所调研的广告资料，还可以对该楼盘的卖点，所推的主力房型有一定的了解。

五、政策法规

开发商出售商品房应具备哪些证件？

（1）《开发商的营业执照》；（2）《国有土地使用证》；（3）《建设用地规划许可证》；（4）《建设工程规划许可证》；（5）《建设工程开工许可证》；（6）《商品房销售许可证》；

个人购房所负担的各项开支

预售合同登记备案费：100元/rmb；

出（预）售合同交易手续费：0.08%（房屋成交价格）；

契税：1.5%（房屋成交价格）；

印花税：0.03%（房屋成交价格）；

权证抵押登记费：a、组合贷款200元/rmb；

b、纯按揭0.1%（房屋成交价格）；

房屋保险费：房屋成交价格×贷款年限×保险费率；

权证登记费：100元/rmb；

物业管理费；物业维修基金（一次性支付）；

关于商品房面积的处理方法：

开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

六、客户分析

客户是多种多样的，但经过分析后大致可以分成12种类型

1、从容不迫型

这种购房者严肃冷静，遇事沉着，不易为外界事物和广告宣传所影响，他们对销售员的建议认真聆听，有时还会提出问题和自己的看法，但不会轻易买房。应对方法，从产品的特点入手，一层层推进，多方分析，比较，举证，提示让他们明白了解该项目的利益所在，获得对方理性的支持。

2、优柔寡断型

他们表现出对项目犹豫不决，想买可是又拿不定注意，对项目与其他楼盘反复比较，他们外表温和，内心举棋不定。应对方法，千万不要受他们的影响，在交谈中不要急于求成，要通过交谈得出他们的疑虑问题，针对这些问题给他们明确的答案。等到对方显现出购买欲望，直接采取行动。

3、自我吹嘘型

他们喜欢自我夸张，虚荣心强，总在别人面前炫耀自己见多识广，认识你们的老总等等。应对方法，适当运用请求的语气，最好做一个“忠实的听众”满足他们的虚荣心，适当赞美他们，然后切入销售话题，告诉他们这个项目有哪些人物买于此处，你购买后可以与他们为邻，基于自己的虚荣心理，一般会满足销售人员的请求。

4、豪爽干脆型

他们多半乐观开朗，不喜欢婆婆妈妈，不拖泥带水，决断力强，办事干净利落，但缺乏耐心，容易感情用事。应对方法，介绍项目时，不要繁复冗长，要抓住重点提出你的销售建议，定购时要掌握火候。

5、喋喋不休型

他们喜欢凭自己的经验和主观意志判断事物，不易接受他人尤其是销售人员的观点，喜欢和你闲聊。应对方法，销售员一定要有足够的耐心和控场能力，不能顺着他们的话题聊下去，要利用他的话题导入正题，及时定购。

6、沉默寡言型

这类客户老成持重，稳健不迫，虽然听销售员介绍，但反应冷淡，别人不知道他们的真实想法。和第一种类型有相似之处。应对方法，销售人员只要讲清楚项目的利益所在并提供实证，可以给他们时间，供他们自己思考，销售员一定表现出诚实和稳重，注意自己的态度、方式、表情力求给他们留下好印象。

7、吹毛求疵型

这类客户怀疑心理重，不容易相信别人尤其是销售人员，片面认为销售员只会夸张的介绍项目的优点而忽略缺点，介绍给他们的房子也许是平时卖不出去的。所以会一味的与销售员唱反调，和你抬杠。应对方法，满足他们的怀疑心理，请他们发表自己的看法，任他们批评指教，你要在旁边做出虚心倾听的样子，在适当时机切入话题（例如他们也不否认该项目的优点时可以顺着这个话题进入你要谈的事情）

8、虚情假意型

他们表面上十分和蔼可亲，实际对购房缺少诚意，对销售员所说的话不是特别相信，他们会要求打折或是其他优惠措施来定购房屋，但若真的给他们要求的折扣时，他们又会以价格可以更低来要求再次降价。应对方法，第一次要求打折时就不要答应他，做出很困难的样子给他们的印象是，该项目是没有多少价格水分的，打折是不容易的，再列举出实证给他看，不要因为一点价格而失去这次机会。

9、冷淡傲慢型

这类客户多半高傲自恃，不通情达理，爱轻视别人，常常是一副高高在上的样子，不容易接受别人的建议。不过一旦建立业务关系后，会比较忠心，会介绍客户来购买项目。应对方法，需要花费大量时间进行跟踪，对于此类客户难度较大，需要花心思去了解他们对该项目的想法，可以在适当的时候运用激将法（切记莫用过头掌握分寸）。

10、情感冲动型

这类客户或多或少有一些神经质，对变化敏感，容易偏激，即便马上要签约了，也可能变卦，经常自己刚才说过的话，这类客户女性占大多数。应对方法，采取果断的措施，提供有力的说服证据，强调好处，利益，要不断敦促对方尽快成交，切记此类客户不可拖延时间。

11、心怀怨恨型

这类客户一般很难成交，因为他们对任何事物都不抱好感，都有抵触的情绪，会对你发很多牢骚，使你的介绍都无法完成，好象他们此行的目的不是在买房而是来抱怨的。应对方法，采用同情的表情，适当宽慰他们，使他们感觉得到理解，然后在适当的时机谈论项目中可以吸引他们注意力的地方，以求成交。

12、圆滑难缠型

这类客户表面随和，好象已经被销售员的说辞打动，其实内心顽固不会轻易下定。他们拿走所有的销售资料后，却声称还要再去看其他的楼盘，其实他们的真实想法是看销售员的反应，是否会抛出价格优惠的措施留住他们。应对方法，可以适当营造紧张的气氛，告之对方房子快没有了，而如今这样的楼盘在别地已不多见，（一定要拿出实例，否则对方不会相信的）可以请他们去别的楼盘看看，在做决定，给他们的感觉就是他们不买会后悔的。