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不动产登记

不动产登记范文第1篇

■什么是不动产、不动产登记?

《条例》规定,不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

■哪些不动产需要登记?

集体土地所有权;房屋等建筑物、构筑物所有权;森林、林木所有权;耕地、林地、草地等土地承包经营权;建设用地使用权;宅基地使用权;海域使用权;地役权;抵押权;法律规定需要登记的其他不动产权利。

■不动产登记要登记哪些内容?

不动产以不动产单元为基本单位进行登记。

不动产单元具有唯一编码。

不动产登记簿应当记载以下事项:不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;涉及不动产权利限制、提示的事项;其他相关事项。

■不动产登记到底为了啥?

“进行不动产统一登记,最主要目的就是保护公民的物权。”中国土地矿产法律事务中心法律处处长蔡卫华说,以前,公民的不动产由不同的部门管理和登记,导致农林用地、农牧用地以及林牧用地之间的权属界限不清、权利归属不明确,曾经引发众多矛盾和纠纷。同时,由于此前各部门的登记方法、技术规程等不一致,很容易导致重登、漏登公民名下的各种土地权利,统一登记后就可以减少甚至杜绝类似的问题发生。

以农村用地为例。在农村,一个人要想就名下不动产进行登记,就要到四个不同的部门办理四个不同的证件――住房要到建设部门办理“房屋所有权证”,宅基地要到国土资源部门办理“集体土地使用证”,承包的土地要到农业部门办理“农村土地承包经营权证”,栽种的树木要到林业部门办理“林权证”。统一登记之后,将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担,不必再东奔西跑。

■不动产登记如何承载反腐败期待?

在当前的语境下,人们对不动产统一登记制度还有一个“溢出期待”――希望它成为一个制度利器,再次拓展反腐败的工作面。应该说,不动产登记制度本身建立的目的、意义,并不直接指向反腐败。但也要承认,这项制度包含的衍生价值与派生功能,完全可以与反腐败形成良好的对接。

事实上,当登记成为权利保护的重要手段,不动产登记制度本身会形成一种倒逼效应,将官员财产情况纳入到这个平台之下。毕竟,如果不动产的拥有者没有对相关产权进行登记,就会使得房产、土地等不动产权利归属和转让存在隐患。而且,不动产登记本身也会通过发挥制度的强制约束作用,来助推官员财产登记的进一步实现。这样一个“确权”平台,无疑是深入推进反腐败的重要前提。在信息共享方面,不动产登记信息管理平台确保国家、省、市、县四级登记信息实时共享。此外,国土、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门也会因此不断加强彼此之间不动产登记有关信息的互通共享。这样的信息共享机制,自然容易为反腐败提供及时监督的功能,而且会极大地降低反腐败的成本,提高反腐败的效率。

不动产登记范文第2篇

不动产登记来了,有人欢喜有人愁。欢喜的人将不动产登记视作反腐败、降房价的“大杀器”;忧愁的人认为“摸底”开始了,房产税还会远吗?

事实上,对于不动产登记的目的和作用,业内也众说纷纭。多数业内人士认为,对房地产市场来说,不动产登记最大的影响在于数十年来首次“摸清家底”,可大幅提高房地产及其他宏观政策的针对性。

年底全面颁发新证书

根据国土部不动产登记工作第三次部际联席会议的部署,全国已完成职责整合及机构建设的地区将尽快颁布统一的登记簿册和证书,力争今年底全面颁发新证书。首批淘汰房产证的工作将在广州、成都、青岛、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市提前开展。

房产证的具体淘汰流程是,居民持有统一的簿册证持有纳税人识别号(很可能就是居民的个人身份证号码)换发不动产权利登记证全民不动产联网。

通过此举,个人房产将纳入到税务征管部门的信息系统,之前未被信息化的房屋产权将被联网信息化,同时一并进入税收征管部门的系统,为房地产税的征收奠定技术、数据、产权等基础。

根据不动产登记局王广华局长对媒体的说法,新证问世,旧证依旧有效,不受任何影响。新证按照不变不换的原则,不能要求当事人强制更换,以后房地产不变更、不交易,就不用换领新证。然而,如果新政实施后,要变更或者交易房地产就必须要换领新政。此前,国土部多次明确,不进行不动产登记,房子将无法买卖。

不动产登记簿证样式已于2月26日正式公布。通过对比可以发现,“不动产证”比“房产证”产权内容更详细。

首先,与“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取了规避态度不同,“不动产证”对使用年限“起和止日期”和房屋取得价格有详细规定,让交易透明化、明确化和增加安全性。

其次,明确70年后自动续期。不动产登记和《物权法》一体,《物权法》明确了土地使用权自动续期。

登记=降价?你想多了

普通民众对不动产登记条例寄予的最大期望之一是,该条例的实施,不仅保护普通民众合法拥有的不动产产权,同时起到反腐的作用。推断的逻辑是,通过不动产登记迫使贪腐分子吐出灰色甚至黑色房产,并且遏制其继续通过不正当手段获取多套房的行为。

显然,民众对该政策的期望过高了。国土资源部不动产登记中心副总登记师、产权登记处处长刘燕萍对新京报记者表示,只有权利人和利害相关人才能够查询信息;相关部门,如司法部门、司法机关需要查询权利人的财产时是可以查询的,但必须提供查询目的和查询的证件。

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波认为,不动产统一登记是将原来的分散登记变成统一登记,不能将没有实行统一登记作为不征收房产税的借口,统一登记也和反腐没有太大关系,因此不能将不动产统一登记看作降房价的“灵丹妙药”。

“这个过渡周期足够很多官员抛售房产,整理资产了。”同策咨询研究部总监张宏伟认为,不动产统一登记制度所需的周期太长,现在消息一出,就已经出现了一些抛售现象,等不动产统一登记体系形成,有问题的官员早就“洗白”了。

当然,不动产登记也不是房价“降温器”。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,不动产登记制度出台对房价的影响没有想象中那么大。“因为不动产登记制度并不直接影响房价,只是以它为基础的房产税、遗产税会影响。而且如果从3月开始登记,完成登记还要好几年,房产税、遗产税如何收缴也是未知数,因此,现在谈不动产登记对房价的影响为时过早。”顾云昌认为,即使有影响,作用也有限,因为影响房价的因素很多,最主要的是市场供求关系,还有税收法律、国家宏观经济走向等。

“不动产登记其一属于立法所需,要想更好地保护居民的物权,统一登记是前提;其二属于政府机构改革范畴,在不动产登记领域,以前政府部门多头管理,以后由国土部牵头统筹管理。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,这几点与调控楼市、打压房价、反腐没有直接关系。因此,对楼市和房价的冲击,远没部分人预期的那么大。

亚太房地产研究院院长谢逸枫也认为,由于房价上涨的背后涉及的因素复杂,房屋、土地或产权登记上的统一,不会对房地产市场产生直接影响,不宜寄予太高期望。

房产税还会远吗?

自不动产登记条例酝酿以来,“房产税”的问题就不断被提及。总有各路专家学者跳出来分析称,不动产登记是在为房产税开征做准备。

财经专栏作家李冬洁就撰文指出,《条例》的实施是在为其后征收房地产税搭建技术平台,也就是说全面征收房地产税的时代很快就要来临了。目前尽管还不知如何征收,但从各种迹象大概可以预知,除自住房或者一定的人均平米外,其它都可能被列为征税的范围。

“从房地产税开征的前期准备来看,如果要征房地产税,应对其征税对象有个全面的调查与评估,不动产登记条例出台是为开征房地产税做准备。”谢逸枫表示。

中原地产研究部总监张大伟也对此表示认同。他说,如果不动产登记系统能够建立,房产税的推进将会明显加速。因为不动产统一登记制度,有助于推动全国房产的住房信息联网,为房产税的全面征收提供条件。目前,许多大中城市已完成房屋价值评估系统建设,如果不动产也能够统一登记,那么房产税的推进将消除主要技术障碍。

专家言之凿凿,令不明真相的群众们甚是恐慌。

“其实用不着太担心。”在杨红旭看来,《不动产登记暂行条例》是为开征房产税做准备的,这是错误的观点。“只要住房信息实现联网,就能在全国开征比较健全的房产税。退一步讲,即便全国住房信息没联网,也能针对一个城市开征房产税,重庆和上海不就如此吗?况且,房产税属于地方税种,将成为地方税的主干。”

杨红旭认为,一个城市的政府只须根据一个家庭在本地区的住宅拥有情况征收房产税即可,不一定非得根据这个家庭在全国拥有的住房套数征税。因此,实行不动产统一登记,其实与开征房产税并无直接、必然的联系。房产税的开征时点主要取决于立法进程,而与《不动产登记暂行条例》的实施基本无关。

不动产登记局负责人在接受新京报记者采访时说,尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础,但税收问题只能根据税法有关要求,依税收法定原则,由国家依法决定。

所以民众不必谈虎色变,即使不动产登记制度确立,对普通市民的影响也可以说微乎其微,因为,大部分市民都只有一套普通房产,而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。

北京年内实施

不动产登记范文第3篇

【关键词】不动产登记;形式审查;实质审查

不动产登记的审查模式,是指在不动产登记程序中行政登记机关应当依法遵循何种程度与范围的审查原则来对当事人的申请内容进行核查与认可。不动产登记的审查模式不同,体现了行政权对私权利的干涉程度的不同,同时其审查方式还涉及到登记的法律效力、登记的效率和登记错误的法律责任等问题,因而不动产登记审查模式是不登记行为的核心程序要件,也是不动产登记制度的核心问题。就目前国内学者对此问题的看法,主要有两种观点,即形式审查原则和实质审查原则。在这两种审查模式中,行政主体的参与程度、对登记后果的责任大小及其对登记审查的范围、事项、程度等都是不一样的,两者有很大的区别。

一、形式审查

所谓不动产登记形式审查系指不动产登记机关对当事人的不动产物权登记申请进行审查时,只对法律所要求的形成登记所需的形式要件是否完备进行审查,而不对这些要件的合法性与真实性进行甄别。因此,登记机关对于登记要件瑕疵造成当事人或第三人权益受损不承担责任。西方多数国家采取这种审查模式,这是因为一方面可以简化不动产登记程序,提高登记效率;另一方面,形式审查还有利于分清登记机关与当事人的法律责任界限。但同时也存在登记的公信力比较弱、登记错误率比较高的

缺点。

二、实质审查

实质审查是指不动产登记机关是在对申请人主张的物权变动事实进行审查时,既要对形成不动产登记所需的形式要件是否完备进行审查,还要对这些要件的合法性与真实性进行审查。所谓真实性是指登记所要求的身份、主张等要件必须符合当事人的真实意思表示,合法性是指登记要件要符合登记相对人和第三人之间的特定法律关系或承诺,即还要审查不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵,而不得损害第三人的权益。如果因登记有错误、遗漏等情况导致第三人受损,行政机关应当承担赔偿责任,这是因为根据实质审查作出的登记具有公信力,登记内容具有对世的可信效力,善意第三人的信赖利益因行政登记而受到保护。实质审查的优点在于保证不动产登记的真实性和合法性,减少瑕疵登记的几率,使得国家公信力得到维护,而不至于因瑕疵登记纠纷造成不动产登记制度公信力下降。当然这种审查方式也存在弊端:一方面,实质审查方模式与形式审查模式相比,其审查范围更广,审查程序要求更高,那么其行政成本也将会高于形式审查,有限的行政资源会被过量消耗;另外一方面,因为实质审查的标准是由行政机关掌握,所以,可能会导致国家行政权的过度干涉而滥用行政权。

三、我国应采用的审查原则

不动产登记涉及公民重大财产权利,那么我国应该采取什么样的审查原则呢?有学者认为,我国未来立法应该采用形式审查制,但占主导地位的观点认为,我国对不动产登记应建立实质审查制度。因为我国正处于市场经济发展的初期,“信用较为低下,欺诈行为时有发生”,而“实行市场经济首先必须保障交易安全”,因此,在我国的社会保障尚未健全,诚信体系尚未建立的情况下,“关注安全超过自由应作为法的指导思想”。

不动产登记范文第4篇

关键词:形式审查;实质审查;公证

根据我国2007年3月16日通过的《物权法》第十一条的规定,不动产登记机构的审查事项主要有:一是查验当事人提供的证明文件和必要材料;二是必要时可以就登记事项询问申请人;三是在认为申请登记的不动产有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看不动产的情况。据此,对于我国不动产登记的审查模式,《物权法》“既没有试图界定什么是实质审查,什么是形式审查,更不去回答《物权法》要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查”,因此,实践中不动产登记应该以什么为标准,是学术界亟待解决的重要问题。

目前学界对不动产登记制度的登记审查模式有两种观点:即实质审查和形式审查。所谓实质审查,是指登记机关不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查,而且应当负责审查申请材料内容的真伪,甚至在特殊情况下对法律关系的真实性也要进行审查。如申请人有无权利能力和行为能力;有人的,人的权限与资格是否完备;申请表所填写事项是否与实际情况相符;申请人有无权利处分该不动产,该登记申请之事项与有关权利人之间是否存在争执等。而形式审查则是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行形式审查。如登记机关有无管辖权;登记申请书及文件是否齐全并符合规定格式;应提出的权利证书是否齐备等。如果确定这些申请登记的材料符合形式要件,就应当认为是合格的。

实行实质审查有很多有利因素,首先,它是市场经济发展初期的必然要求。我国目前正处在市场经济发展初期,整个社会经济秩序相对混乱,信用低下,欺诈行为时有发生,而实质审查恰好可以最大限度避免欺诈现象的发生。其次,它有利于保护当事人的合法权益。实践中,登记机关若不实行实质审查,极易造成登记错误,使交易当事人蒙受损失。再次,有利于强化登记机关的责任感。登记的实质审查主义与登记机关的责任是联系在一起的,若实行形式审查,发现错误后很难确定登记机关的责任,而实质审查中,若登记机关的故意或重大过失导致登记错误,造成相对人的损失,登记机关则有义务予以赔偿。第四,它有利于强化登记的公示和公信功能。若登记机关经常因自身原因导致登记内容错误,交易当事人会依据错误信息进行交易,而过多的登记错误使人们失去对登记簿的信任,从而降低了登记的公示和公信功能,极大地妨碍了交易的进行,使真正的权利人利益受损。

另一方面,实质审查不如形式审查更能促进经济效益和提高效率。若实行实质审查,审查的范围和力度都相当大,登记机关的审查费用会很高,而且手续繁冗,需花费当事人大量金钱和精力,交易费用和成本过大,认为的设置了市场调配资源机制的障碍。同时,不动产登记种类繁杂,数量庞大,如果每次都进行实质审查,必然造成审查时间过长,这不符合市场经济高速运转的需要。此外,在我国公权力缺乏有效制约的国情下,实质审查很容易造成造成国家公权力对私权力的侵扰和过度干预,实质审查中,登记机关对合同条款进行实质性审查,实际上是扮演了司法机关的角色,这将造成行政权力过度干预司法权力,国家公权力严重失衡,背离了不动产登记的初衷,不利于当事人意思自治,不利于交易秩序的平衡稳定。

任何一项制度的设立都会产生利弊对比,而问题的关键在与通过利益衡量来确定在法律上那种制度更符合社会的发展。纵观两种审查制度,结合我国现实情况,若对不动产物权实行实质审查,则缺乏相应的校正措施,则会是原本工作量就大的登记机关不堪重负,效率低下,而若奉行形式审查制度,则无法保证登记的真实性,不能维护真正权利人的合法权益,失去了登记的意义。因此,应该在坚持登记机关实行形式审查方式的基础上,借鉴外国相关经验,引入公证制度,建立“公证+形式审查”制度。

不动产登记范文第5篇

近日公布五部门关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知,明确将宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证纳入不动产统一登记制度的实施进程,强调要为建立城乡统一的建设用地市场奠定产权基础。

据悉,由国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局联合下发的《关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》,明确要求结合国家建立和实施不动产统一登记制度的有关要求,将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的工作范围,实现统一调查、统一确权登记、统一发证。这是国务院同意建立不动产登记工作部际联席会议制度以来,有关部门首次联合发文,明确阐述了不动产统一登记“城乡统一”的重要意义。

《通知》明确,宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的目标是在实施不动产统一登记制度前提下,将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物纳入宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证的范围,基本实现统一调查、统一确权登记、统一发证。这是维护农民合法权益,促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施,是深化农村改革,促进城乡统筹发展的产权基础,也是建立实施不动产统一登记制度的基本内容。

据介绍,在宅基地和集体建设用地使用权登记发证工作中将农房等集体建设用地上建筑物、构筑物一并纳入,有助于建立健全不动产登记制度,形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系,提高政府行政效能和监管水平,避免增加群众负担,减少重复建设和资金浪费。国土资源部有关负责人指出,十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,改革完善宅基地管理制度的要求,推进确权登记发证工作是实现这些改革目标的产权基础和法律保障,对农民基本财产权利意义重大。

《通知》要求全面加快农村地籍调查,因地制宜确定调查方法和精度,避免“一刀切”,要以针对本省实际问题,进一步细化完善有关政策和技术标准。坚持农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后,方可进行登记发证。地方政府要按照2013年、2014年中发1 号文件要求将确权登记颁证工作经费纳入财政预算,切实保障工作开展。