根据我市制定的《*市住宅小区综合管理三年行动计划》，提出以物业管理提质扩面为核心的*市物业管理的新目标。物业管理改善工程是城市管理有机更新的重要举措，是打造和谐示范区的必要条件，也是创造全国最清洁城市的根本保障。可以说物业管理改善工程对强化公共管理服务，提高市民生活品质，为加快建设与世界名城相媲美的“生活品质之城”具有重要意义。而老旧住宅小区的物业管理改善工程是整个改善工程中的重点和难点，切实启动该项工作有助于全面推进物业管理改善工程的顺利实施。

去年8月14日，王书记就物业管理三年行动计划作专题调研，并提出要坚持解放思想，敢为人先，尽快启动，要把物业改善工程看作继庭院改善工程、危旧房改善工程、背街小巷改善工程之后，市区两级党委政府为*老百姓又一件家门口的民心工程、事实工程。

一、我区住宅小区物业管理现状及取得的成绩

我区目前已实行物业管理的住宅小区191个，建筑面积1489.53万平方米；未实行物业管理面积住宅小区建筑面积409.7万平方米，涉及1559幢，49987户。根据调查摸底的情况看，我区目前无物业管理的住宅大部分分布在老城区的几个街道，主要是一些老旧小区的公房、单位自管房、房改房，由街道社区实行社区自治管理。这些房屋年代久、分布散、产权杂、封闭难、基础设施落后，居民业主以老年人多、困难户多，实行物业管理基础条件较差。

目前我区获得国优称号的小区大厦有19个，获得省优称号的有16个，获得市优称号的有67个。创优项目约占全市40%。在我区开展物业服务的企业有126家，其中一级企业10家，服务于52个管理项目；二级企业25家，服务于67个管理项目。物业管理企业在创我区的现代服务业强区、打造品质小区发挥了很好的作用。

二、旧小区实施物业管理存在的困难问题

通过调研和前期工作可以看到，这年些随着城市更新改造的力度不断加大，旧小区基础设施和环境不断改善。但是在老旧小区实行物业管理还存在许多问题。主要体现在以下几方面：

（一）物业管理费用低，收缴难。在已经实施物业管理的老旧小区普遍存在物业费用低（一般0.15元-0.5元/平），收缴率也不高。居住在老旧小区的居民的观念和经济能力都不愿接受物业管理收费，物业公司收入主要依靠停车费、营业用房出租和政府补贴。一些街道社区对引进的物业管理反复宣传，许多居民对小区的物业管理已比较认可，但一涉及到收费为题，不少居民反映，没有钱缴物业费，要街道社区来解决，物业持续服务没有保障。部分居民确实是经济困难，而也有部分居民是有能力不愿缴。

（二）适宜的物业管理区域形成比较难。一是零星住宅合并难。我区的不少老旧住宅房屋由于历史产权的沿革，特别是一些原来的单位自管房，往往几幢房子一个围墙。一个连片小区被很多围墙分割，难以形成一个适宜的物业管理区域，对实施物业管理有诸多不利。而拆除这些围墙，将小区打通成片，居民之间由于原产权单位关系不同等原因短期较难融合。二是老旧小区封闭难。有的老旧小区贯穿城市支路，有的小区内部配套学校等公共建筑，通行大量社会车辆；有的小区原有大量的出入口，居民已习惯就近自由出入，一旦封闭管理，会有较大阻力。还有一些区块由于地理位置的原因，难以形成合适的物业管理区域，统一管理难度大。

（三）老旧小区基础设施薄弱，物业维修养护难。老旧小区房屋年代久、基础设施薄弱，经小区平改坡、旧小区整治、庭院改善后环境有了较大的改观，增加了很多设施设备，但维修养护的要求加大。房屋外观经这些年来的改造有了较大的提升，但建筑内部及本身大多已陈旧，由此带来的维修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后续问题也需要不小的投入才能解决。各种管道老化破损问题也日益增多，维修需求远高于一般实施物业管理的小区。在老旧小区开展物业管理维修养护的开支给将来的管理者会造成很大压力。同时，旧小区缺乏必要的监控设施、物业管理用房、消防设施、单元电子防盗门等硬件，也给实施旧小区物业管理带来很多困难。

（四）因循守旧，改变观念难。老旧小区居民的已经长年形成特有的传统的生产生活习惯，与现代物业管理的要求有差距，这不是短期内能改变的。不少对物业管理没有认同感，认为现在生活就比较适宜，不愿做改变。特别旧小区老年人比较多，改变习惯更不容易，也有认为物业管理就是变向来收钱，出现对物业管理的抵触，物管服务人员在小区内开展工作常遇到阻力。

三、旧小区实施物业管理的管理模式。西湖区老旧小区实施物业管理会存在以下二种模式，现实中常以以下模式的组合形式出现：

（一）专业化物业管理模式。

1、实施条件：1）成立小区业主委员会；2）小区配套用房基本完善；3）围墙封闭、泊位划定、基础设施基本完善到位；4）物业管理收费基本为居民业主所接受；5）引进专业物业管理公司

2、实施方式：按照《物业管理条例》一般规定实施，由业委会聘请物业公司实施管理，签订物业管理合同，业主缴纳物业管理费。（类似*一区）

（二）社区化准物业管理模式。

1、实施条件：达不到实施专业化物业管理条件。

2、实施方式：1）参照物业管理的管理方式，由街道、社区与物业公司签订委托管理服务合同。由物业公司统一组织秩序维护、卫生保洁、绿化养护、房屋维修等工作。可实行包干制，更适合酬薪制（类似*小区）。2）由街道、社区分别聘请秩序维护、绿化保洁、设施设备维护等专业单位在社区开展服务，由社区统一组织管理、考核。

四、旧小区实施物业管理的案例分析

（一）*小区开展物业管理的案例（社区化自治管理与专业公司相结合）

1、*小区概况及推行专业化物业管理存在的困难

小区建于80年代末，共129幢房屋（已实施平改坡101幢），建筑面积约32万方，拥有住户5836户，分别属*、*、*三个社区。此地居住以退休老年人为主，外来务工出租户也比较多。

根据小区目前状况推行专业化物业管理条件不充足。主要体现在1、硬件基础设施条件薄弱。1）小区不能实施封闭式管理。由于没有围墙，出入口过多，人流复杂，难以按照物业管理的要求实行封闭管理。当时的小区建设规划设计与现在的物业管理要求不相适应，城市的公共配套建筑和城市支小路多设置在小区内部。2）建筑物及各种设施设备、管网老化严重。房屋外观虽经这些年来的改造有了较大的提升，但建筑内部及本身大多已陈旧，由此带来的维修要求日益增多。立面整治和平改坡工程后续问题也需要不小的投入才能解决。各种管道老化破损问题也日益增多，维修需求远高于一般实施物业管理的小区。物业公司无法承担相应的维修费用。3）物业管理及配套用房缺失。按照《物业管理条例》的要求，一般小区要配备0.7%的管理及经营性用房，而*小区建设时尚无此要求，也就没有相应的配套。

2、小区软件条件相对薄弱。1）设立业委会困难。要实行专业化物业管理必须要有业委会，一般小区业委会都在社区党委的领导监督下开展工作，一个社区管几个业委会。*小区有三个社区，且业权形态复杂，要成立业委会很困难。在旧有小区成立业委会也可能带来新的不稳定因素。2）物业管理收费难。老旧小区物业管理收费标准普遍偏低，尽管如此，收缴仍然困难。如*小区居民结构的组成，对实行物业管理服务都很欢迎，但对物管收费还是难以接受，即使是50元/年的垃圾清运费的收缴率都不高。其与居民的经济支付能力和观念都有关系。要做到居民对物业管理收费的认同需要时间。3）缺乏必要的维修资金储存。由于老旧小区业态复杂，维修基金的来源不一致，导致维修费用不能很好保障，对物业公司开展物业管理带来很大难度。

2、*小区自治管理运作状态

*小区尝试实行的是社区化物业管理与专业公司相结合的一种模式。与专业化物业管理不同，*小区没有业委会，是由*街道与物业管理公司签订了一份为期1年的“物业管理委托服务合同”。物业公司是一家国二级企业，*润宇物业管理有限公司。合同规定了服务的内容、标准与考核，人员及维修费用的开支与来源，奖励办法等，类似于酬薪制的物业管理服务模式。物业公司在小区设立物业管理服务中心，人员、办公及公共设施保养维修定额费用由街道核定发放至物业公司，物业公司负责收取卫生费、停车费、社区经营用房租金，超过基数部分按比例作为奖励。小区道路清洁、绿化工作由街道委托其他专业单位实施，物业公司予以监督。

通过物业公司的管理，*小区居民得到了比较好的服务，特别在公共设施维修保养，小区保安秩序维护方面都得到较大的提高。三个社区的工作者也表示减轻了其小区管理的负担。

3、自治管理中存在问题

通过提供一定程度的物业管理服务，*小区环境面貌有了提升，也为居民和社区解决了一些实际问题。但在实施过程中还存在一些问题：1、*小区当时的房屋建造图纸存档意识不强，不像现在新建小区有比较健全的房屋建筑档案资料，给房屋及公共设施维修保养带来很大难度；2、小区进出口多、人员散杂、探头和消防等设施没有合理安装到位，加上保安力量不足等各种原因，给小区秩序管理上带来很大问题；3、小区保安人员多为街道解决下岗就业问题的聘用人员，工资由街道支付，物业公司对其管理比较难，也影响到物业管理的形象；4、由于补贴资金来源的政策原因，小区内道路保洁和绿化为街道直接外聘，物业公司在其间的协调监督比较困难；5、小区房屋及设施设备大多老化，进入出现问题的时段，维修保养压力比较大。

（二）*一区开展物业管理的案例（专业化物业管理与专业公司相结合）

1、小区概况及推行专业化物业管理的软硬件优化

小区建成于85年左右，共59幢房屋（今年将全部完成平改坡），建筑面积约16万方，房屋总套数2800套，全部为多层，属*一区社区。此地以廉租房、拆迁安置房、单位房为主要房产来源，老年人和外来务工出租户也比较多。

根据小区目前状况推行专业化物业管理，具备一定的软硬件条件。一、小区成立了业委会。*一区自20*年成立首届业委会以来，三年一届，现已第三届业委会，业委会成员11人。业委会成立是实行专业化物业管理的基本保障。二、*一区相对封闭，易于管理。小区主要出入口只有1个，也没有城市支小路贯穿，可以实行封闭式管理。三、基础设施不断完善。小区目前有规划车位60个，地面临时停车位240个，垃圾房10个，监控摄像头20个。小区多年实施旧小区改造，今年将全部实施房屋平改坡。四、物管费收缴率比较高。小区目前物管费0.15元每平方，比较低，收缴率基本能达到80%。作为旧有小区特别是以拆迁安置房等房产为主的小区能收取一定比例的物管费已经很不错了。

2、*一区小区目前物业管理运作状态

*一区小区目前实行的是由物业管理公司与其他相关专业公司相结合的一种模式。*文苑物业管理公司和小区业委会签订了一份为期两年的合同。该小区曾被评为*市物业管理优秀小区，企业曾被评为市再就业先进企业，目前企业是三级资质。除物业管理服务费收入外，小区管理收入由停车费、临时设摊费等经营性收入组成，街道予以一定的补贴（这很重要），收支基本平衡。和其他旧有小区一样，小区道路清洁、绿化工作由街道委托其他专业单位实施，物业公司予以监督配合。

*一区小区居民已经比较习惯物业管理，小区环境在旧有小区中也属较好，物业管理的维护起了较大的作用。

3、实施专业化物业管理中存在问题

1、物业管理收费低，企业效益差，不利于企业长期服务。*一区0.15元每平方的物业管理收费基本上全部用于小区公共设施的能耗开支，没有结余，收费过低。物管费对企业基本没有盈利。

2、企业从业人员待遇低，流动性大，从业人员的素质不能得到保障，影响到物业管理公司的管理形象，不利于在旧有小区开展物业管理。

3、业主公约和小区管理规定执行难。部分业主公共意识淡薄，讲权利不讲义务，拖欠物管费时有发生，物业管理开展服务阻力较大。

4、小区房屋及设施设备大多老化，维修保养压力比较大，问题比较多，造成居民业主的不满。

5、绿化养护单位实际工作不够到位，居民误认为是物业公司管理不到位，物业公司协调比较困难。

6、物业管理服务主要体现在保安、保洁、日常维修等最基本的方面，特色服务不多，物业管理办公条件较差。

7、把小区停车费等经营性收入作为物业企业的收入组成部分，与《物权法》等相关法规精神有矛盾，埋下了将来小区纠纷的隐患。

五、对策与建议

（一）加强领导，明确职责。一是尽快成立物业管理改善工程的领导小组，由分管区长担任组长，街道、城管办、建设局、执法局领导为小组成员，明确相关部门职责；二是重点加大对社区的指导，将物业管理改善工作作为一项街道工作指标，在年初纳入计划实行考核，明确职责，有利于发挥街道社区的作用。

（二）加大投入，综合改善。要把物业管理改善工程与庭院改善、危旧房改善、道路整治相结合。通过环境整治推动物业管理改善工程，确保改善一处，实施一处，实现落实长效管理机制。在庭院改善工程中，加强物业管理用房、小区经营性房的增配，进一步加强房管部门对庭院改善工程的参与和监督力度，要在机制上保证房管部门参与和监督的权力，用新标准实施庭院改善。

（三）因情施策，分步实施。要区分不同的情况实施不同的管理模式，实现老旧小区的物业管理扩面：1、条件成熟的可以直接成立业委会，聘请专业的物业公司参与管理的模式；2、条件不够成熟的，可以由社区自行管理和委托专业公司相结合的管理模式；3、基础条件比较差或是居民意见暂时不统一的，可先做硬件完善，搞好前期宣传，提高各类小区的软硬件条件。特别是在推行旧小区物业管理上，要扶持房管站所按属地化进行管理。因为房管站所对原有地区比较熟悉，在维修、服务上可以代管理。

（四）细化政策，保障经费。1、对在旧小区开展物业管理的企业在政策上予以具体的优惠措施，相应减免税收，政府也可以通过奖励的形式进行补贴，以吸引物业企业在旧小区开展服务。老旧小区物业管理的操作细则、管理的标准应加紧制定出台；2、保障社区化物业管理中的经费来源。搞社区化物业管理靠收物管费来平衡资金是很困难的，专业化物业管理有物业合同尚且存在收缴困难的问题，社区化物管费的收缴更难以保证。因此，在前期成本核算时，应充分考虑物管费收缴难问题，将其他的经费来源形式作为主渠道，如经营用房出租、停车收入、小区广告收入、政府补助等；3、留存庭院改善维修基金。庭院改善后小区硬件设施得以完善，但保修期届满后也是问题逐渐产生之时，因此预留部分基金以用于小区道路、监控设施等维护；4、强化物业维修基金的使用。旧小区的物业维修基金提取较难，根据物业条例规定需征得三分之二业主同意，加上旧小区未建账到户，出现房屋维修问题很难解决，为此，进一步优化提取程序，在小区业委会或街道（社区）书面同意前提下，可直接支付，确保房屋及时维修。

（五）加大宣传，协调公平。加强对推行旧小区物业管理的宣传力度，争取广大居民对该项工程的认同。建议全市统一制作相关宣传小册子，分发到旧小区每户居民手中。我区也将采用座谈、公示等手段积极宣传，并尝试通过“我的家园”物业服务网络信息平台拓展宣传的渠道。在扩大旧小区物业管理覆盖面的同时，注重协调小区之间公平。相关优惠政策要趋于统一，让原先已实行或正准备实行物业管理的老旧小区都能享受基本一样的优惠政策。

实行老旧小区的物业管理，对改善人民群众居住环境，提升城区区域品质，为打造“全国最美丽城区”意义重大。市委市政府已明确提出工作要求，我区人大也将旧小区物业管理改善工程的议题作为本次区人代会的大会议案加以监督实施。为此，我们将在市房管局的大力支持和指导下，进一步解放思想，克难攻坚，切实做好我区的物业管理改善工程。