第一章总则

第一条本市行政区域内物业管理活动中业主大会、业主委员会的成立、运作和监督适用本规则。

第二条为完善我市业主大会、业主委员会工作机制，进一步规范业主自治管理行为，促进物业管理健康有序发展，根据《物业管理条例》（国务院令504号）、《业主大会规程》（建住房[20*]131号）、《*市物业管理实施细则》等法规、政策，结合*市实际，制定本规则。

第三条本规则所称的业主是指物业所有权人，即房屋所有权证记载的所有权人。订立买卖合同尚未取得房屋所有权证的物业买受人，其房屋竣工并已交付的，参照房屋所有权人进行业主身份认定。

业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

第四条市房地产管理局是市物业管理的主管部门（以下简称市物业主管部门），依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

两镇及社区委员会(以下简称社区）依法组织本辖区内业主大会的筹建、成立、换届，以及日常管理工作，指导业主委员会逐步建立自我协调、自我约束、自我完善的业主管理机制，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。

社区接受镇政府对业主大会、业主委员会工作的领导，配备专（兼）职物业管理工作人员，具体指导和监督业主委员会的日常管理工作。

业主委员会接受所在社区、镇政府、物业主管部门的指导、监督和管理，依法履行职责。

第五条物业管理区域内，可以建立由物业主管部门、镇政府、社区居委会、辖区派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

联席会议由社区委员会负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。

有下列情况之一的，应当召开联席会议：

（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；

（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；

（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；

（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

社区委员会应整理并保管联席会议的记录。

第二章业主大会

第一节业主大会的组成和职责

第六条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。只有一个业主，或者业主人数在100人以内且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

第七条业主大会依法履行以下职责：

（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业服务企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第二节首次业主大会会议的筹备

第八条物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，设立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等：

（一）专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积50%以上；

（二）首次交付专有部分之日起满两年且入住的建筑面积达到建筑物总面积20％以上。

第九条符合本规则第八条第一款规定条件之一的物业管理区域，其开发建设单位应当书面报告市物业主管部门。报告应当包含下列相关文件资料：

（一）划分物业管理区域意见书；

（二）业主名册；

（三）建筑规划总平面图；

（四）附属设施设备交付使用备案证明；

（五）物业服务用房配置证明；

（六）住宅物业保修金交存证明；

（七）其他必要的文件资料。

第十条市物业主管部门应当在接到本规则第九条规定的报告之日起5个工作日内，抄送镇人民政府及社区委员会。开发建设单位未及时书面报告的，业主可以向市物业主管部门或者镇人民政府或社区委员会提出设立业主大会的书面要求。

镇人民政府、社区委员会应当在收到报告或者要求之日起15个工作日内组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

第十一条筹备组由开发建设单位、业主和社区委员会、镇人民政府派员五至七名成员组成，其中社区委员会负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表三至五名。筹备组组长由社区委员会负责人担任。筹备组中的业主代表由社区委员会推荐产生。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。

建设单位应当提供筹备工作所需要的物业和业主相关资料。

筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责。

首次业主大会会议的组织费用，由该物业的建设单位承担。

第十二条筹备组应当自成立之日起30日内在物业主管部门和镇政府、社区居委会的指导下，组织召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。筹备组应当在业主委员会选举产生后3日内向其移交全部资料，同时筹备组职责自行终止。

第十三条筹备组履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

（二）参照市物业主管部门制订的示范文本，草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（三）确认业主身份和核计业主人数、专有部分面积及其在首次业主大会上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人条件及名单，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

（五）宣传物业管理的有关法规、政策；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

业主对业主身份、人数或者专有部分面积等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

第十四条筹备组根据该物业管理区域的实际情况具体确定业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数。侯补委员人数按照委员人数的百分之四十设置。

业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十，经与会业主所持投票权1/2以上通过，且得票多的当选。

候选人得票相等不能排位当选的，应对得票相等的候选人再次选举确定。

已选出的业主委员会委员人数少于业主大会议事规则规定人数的，应在当选之外的其他候选人中再次选举确定。

第十五条业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。

业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

第十六条业主大会投票权数，住宅物业以套为单位每套为一票；非住宅物业按物业建筑面积，不超过100平方米有单独房屋产权证的计一票；超过100平方米的，每超过100平方米再计一票。同一物业管理区域内有两类以上物业的，分别计算投票权数。

单个业主在首次业主大会上的投票权最高不超过全部投票权的30%，剩余投票权按照其他业主占全部投票权的比例分摊给其他业主。

第十七条筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。

选举证用于业主大会事务中核实业主身份。

第十八条筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：

（一）管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；

（二）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。

业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。

第十九条筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：

（一）当面递交书面通知；

（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

（三）邮寄。

此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。

通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

第二十条首次业主大会会议未能审议通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会的，应当重新筹备成立业主大会。

第三节首次业主大会会议的召开

第二十一条首次业主大会会议的内容包括：

（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；

（二）选举产生业主委员会委员；

（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

第二十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票上签字确认并按照规定方式交回表决票或者选举票。

第二十三条业主本人因故不能参加业主大会会议的，可书面委托人参加。

第二十四条单位业主派代表参加业主大会会议的，其代表应持有效的委托证明资料。

第二十五条物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元（楼层）等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议；业主代表因故不能参加会议的，业主可以另外推选一名业主代表参加。

业主代表的产生应经相应区域内1/2以上投票权的业主书面同意。

第二十六条推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第二十七条业主大会会议表决采用记名投票的方式。

一个独立产权单位拥有一个表决票或者选举票，每张表决票或者选举票上应当标明该产权单位的投票权数。

第二十八条业主可以自行投票，也可以委托他人投票，业主投票时应出示选举证。

业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。

业主为无完全民事行为能力的，由其法定人行使投票权。人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。

委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。受委托人投票时，应当出示委托书以及本人身份证明和委托人的选举证。

一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

第二十九条采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。

回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。

筹备组负责开箱验票，统计并在物业管理区域内公布选举结果。

第三十条确因不能按业主大会议事规则规定的人数选出业主委员会委员的，可按实际选出的人数为准确定，具体由业主大会议事规则约定。

第四节业主大会定期会议和临时会议

第三十一条业主大会通过业主大会会议和业主委员会行使职权。业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会按照业主大会议事规则组织召开。召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区委员会派员列席。

有下列情形之一时，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议：

（一）百分之二十以上业主提议；

（二）发生重大紧急事件需要及时处理；

（三）管理规约和业主大会议事规则规定的其他情形。

应业主提议召集业主大会会议的，业主委员会应当核实提议人的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。

业主身份以及专有部分面积的确定，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数。

业主委员会和社区委员会召开业主大会会议时，物业服务企业、物业使用人以及相关单位应当予以协助。

第三十二条业主大会定期会议和临时会议的会务准备、召开、表决等参照首次业主大会的相关规定执行。

业主大会定期会议和临时会议应当邀请所在地社区委员会参加。

第三十三条因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区委员会组织召集。

第三十四条业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。

业主大会作出本物业管理区域住宅专项维修资金（以下简称住宅专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

第三十五条业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。

业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公告，并抄送全体业主。

第三十六条业主大会成立后成为同一物业管理区域业主的，自动成为业主大会成员，并应当遵守业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则和有关决定，在办理有关房屋交接手续时还应对其予以书面承诺，由业主委员会记录存档。

第三章业主委员会

第三十七条业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守业主大会议事规则、管理规约，履行业主义务，未欠交物业服务费和住宅专项维修资金；

（三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（五）具备必要工作时间，书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

第三十八条业主委员会依法履行以下职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的履行，配合解决物业管理活动中的重大问题；

（四）监督管理规约的实施，协助调解物业管理活动中的纠纷；

（五）法律、法规或者业主大会依照法规、政策赋予的其他职责。

第三十九条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人，具体由业主大会议事规则约定。

候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。执行秘书的工作职责由业主大会议事规则规定。

第四十条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，按照规定，持业主委员会备案表、业主大会与会议情况、业主大会议事规则、管理规约、选举和表决结果统计表、业主委员会任期与委员名单、业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况、社区委员会签署的意见等资料向市物业主管部门、镇政府备案。

备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起十五日内将变更情况依照前款规定重新备案。

第四十一条市物业主管部门在收到备案资料之日起7个工作日内，对符合条件的予以备案；对不符合条件的应书面说明不予备案的理由。

第四十二条业主大会会议选举产生业主委员会后，业主委员会应当按照法规、政策的规定，同有关单位办理物业相关移交手续。

第四十三条业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。

经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的，应当召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由社区委员会指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会会议应当邀请物业所在地社区委员会派员列席。

业主委员会应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项以书面形式在本物业管理区域内公告。

第四十四条业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。对拒不缴纳的业主,业主委员会和物业服务企业可以对其公开遣责,并依法向人民法院提起诉讼。

第四十五条业主委员会就下列事项作出决定，应当有过半数委员出席，一名委员拥有一票表决权，作出决定时应当经全体委员过半数签字同意：

（一）提请业主大会决定住宅专项维修资金的筹集和使用；

（二）提请业主大会决定调整物业服务费；

（三）提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；

（四）提请业主大会批准物业服务合同；

（五）召集业主大会临时会议；

（六）中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；

（七）终止委员职务以及将候补委员递补为委员；

（八）涉及业主重大利益的其他决定。

第四十六条业主委员会的决定应当在产生之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。有下列情况之一的应当送达每一位业主：

（一）关于物业专项维修资金使用方案的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；

（四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

（七）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第四十七条业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地社区委员会责令限期召集；逾期仍未召集的，由社区委员会组织召集。

第四十八条业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。

第四十九条业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区委员会管理。档案一般包括以下内容：

（一）各类会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（四）业主名册；

（五）物业服务合同；

（六）有关法律、法规和业务往来文件；

（七）业主和使用人的书面意见、建议书；

（八）物业专项维修资金收支情况；

（九）其他书面和实物资料。

第五十条业主委员会委员职务终止时，经业主委员会决定，从候补委员中按照得票多少依次递补，并在本物业管理区域内公告。

第五十一条未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的，经市物业主管部门确认后，由物业所在地社区委员会及时组织召集业主大会会议，选举产生新的业主委员会。

第五十二条业主委员会任期届满前应完成换届选举工作。其届满2个月前，应组建换届选举筹备组；换届选举筹备组由本届业主委员会委员、部分非委员业主组成。

第五十三条换届选举筹备组应在市物业主管部门和镇政府、社区居委会的指导下，在业主委员会任期届满前2个月内召开业主大会会议，进行换届选举。换届选举中本届业主委员会应报告任期内的工作情况。

第五十四条业主委员会不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，市物业主管部门可督促其限期召开；逾期仍不组建换届选举筹备组召开业主大会会议的，业主可由物业所在地社区委员会的指导下开展业主委员会换届选举工作。

第五十五条业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。

第五十六条经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定。

第五十五条经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议，会议召开3日前应当通知全体委员。

第五十六条业主委员会成立后15日内应当依法刻制业主大会、业主委员会印章，并报市物业主管部门备案。

业主委员会应依法制定印章使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

第五十七条业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

第五十八条以业主委员会的名义信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。

有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：

（一）关于物业专项维修资金使用的建议；

（二）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；

（四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

（七）向市物业主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；

（八）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。

第五十九条业主委员会委员、候补委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；

（三）收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第六十条业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（三）违反本规则第五十九条规定；

（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（五）业主委员会半数以上委员或者20％以上业主提议撤销其委员资格；

（六）违章搭建、拒付物业服务费等侵害他人合法权益

（七）其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第六十一条业主委员会委员、候补委员有下列情形之一时，其委员、候补委员职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主；

（二）丧失民事行为能力；

（三）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职；

（四）被依法限制人身自由半年以上；

第六十二条业主委员会委员缺员，全体候补委员递补为委员后，仍缺员超过百分之四十的，应当召开业主大会会议增补，补选的委员任期随本届业主委员会届满终止。

第六十三条业主委员会委员职务中止和自行终止，候补委员递补为委员时，业主委员会应当在本物业管理区域内公告，并向市物业主管部门备案。

第六十四条业主委员会有下列情形之一的，由市物业主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由市物业主管部门决定予以解散：

（一）违反法律、法规规定，严重侵害业主合法权益；

（二）违反法律、法规规定，严重影响社区安定及公共秩序；

（三）不按规定履行业主委员会职责，情节严重。

市物业主管部门解散业主委员会的，应当通知物业所在地社区委员会依法组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

第六十五条业主委员会实行任期制，一般每届任期三年，具体由业主大会议事规则规定。业主委员会委员、候补委员任期同业主委员会相同，可以连选连任。

业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告市物业主管部门和物业所在地社区委员会。换届选举应当在任期届满前三个月完成。

在任期届满前三个月尚未完成换届选举的，物业所在地社区委员会应当组织或者监督业主委员会组织换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

第六十六条业主委员会应当在任期届满后三个工作日内，将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。业主委员会委员变更或资格中止的，应当自变更或资格中止之日起3日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物，移交给业主委员会或业主委员会会议决定的其他委员。

第六十七条业主委员会解散的，业主委员会委员、候补委员应当在市物业主管部门的指导、监督下，做好有关财物清算和资料清理工作，并在宣布解散后三个工作日内移交给物业所在地社区委员会代为管理。

第六十八条业主可以查阅业主委员会所有会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告。

第六十九条同一物业管理区域内有两幢以上建筑物的，可以以幢、单元为单位设立业主小组。业主小组由该幢、单元的全体业主组成。

业主小组履行下列职责：

（一）讨论业主大会拟讨论的事项；

（二）推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿；

（三）讨论、决定本幢、本单元物业共有部分的经营、收益分配及维修等事项。

业主小组行使前款规定职责的程序，参照本建筑区划业主大会议事规则执行。

第七十条分期开发的物业，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。

新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员和候补委员，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过十七人。

第四章管理规约

第七十一条管理规约（临时管理规约）应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理公约（临时管理规约）对物业管理区域内全体业主具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成、产生与成员任期、工作经费、印章管理使用等事项依法作出约定。

管理规约（临时管理规约）、业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律法规规定的，依照本规则执行

第七十二条业主应当遵守管理规约（临时管理规约）。

管理规约（临时管理规约）应当包括下列内容：

（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

（二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务；

（三）物业天面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则；

（四）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（五）业主分担物业管理区域各类费用的方式；

（六）建筑物及其附属设施的专项维修资金的筹集、使用方案；

（七）共有部分的经营与收益分配；

（八）业主的其他权利与义务；

（九）违反规约应当承担的责任。

管理规约（临时管理规约）自业主大会表决通过之日起生效，对全体业主及使用人均具有约束力。

第七十三条业主认为管理规约（临时管理规约）的内容违反法律、法规规定或者显失公平的，可以请求市物业主管部门予以撤销；市物业主管部门可以撤销管理规约（临时管理规约）中违反法律、法规规定和显失公平内容，也可以决定管理规约（临时管理规约）中对特定业主显失公平的内容对该特定业主无效。

第七十四条管理规约正本由业主委员会保管，并于通过后三日内，将副本在本物业管理区域内公示，并在十五日内抄送全体业主。

第七十五条业主大会通过的管理规约和业主大会议事规则，由业主委员会在通过后十五日内报市物业主管部门备案。

第七十六条业主大会设立后，业主委员会应当将下列事项告知开发建设单位、物业服务企业或者其他管理人：

（一）管理规约；

（二）业主大会议事规则；

（三）业主委员会工作规则；

（四）业主大会、业主委员会的其他决定。

开发建设单位在销售该物业管理区域内的专有部分时，应当向买受人明示前款所列事项，并将其作为房屋买卖合同的附件。

第五章其他

第七十七条业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。

第七十八条业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。

业主大会、业主委员会不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，市物业主管部门或者镇政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第七十九条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

第八十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议。

第八十一条业主委员会违反法规、政策等规定以虚假资料取得备案的，由市物业主管部门责令限期改正；对逾期仍未改正的，由市物业主管部门撤销备案。

第八十二条市物业主管部门应当制订《*市小区管理规约示范文本》、《*市业主大会议事规则示范文本》和《*市业主委员会议事规则示范文本》及相关文件、表格的样本，供参照使用。

第八十三条本规则实施前已成立业主大会、业主委员会的，应按照有关法规、政策的规定和本规则进行规范。

第八十四条本规则自之日起施行。