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信托调查报告范文精选

信托调查报告

信托调查报告范文第1篇

村位于山区北部,南靠群山,北临弥河,交通不便,长期闭塞,使当地有名的穷山村。自改革开放,特别是进入年代山村有了变化,尤其最近几年发展迅速。年春,村里通过全民选举选出了自己的领导班子,他们也不负众望使山村在几年里便换新颜。

首先,利用村里山地多的特点搞了果树种植:山下葡萄,山腰苹果,山顶种山楂。又组织村里的女劳力搞起了桑蚕养殖,其成本低,见效快,很快就调动起了大家的积极性。桑树种植面积猛增,村党委的领导便专门到县里请来了桑蚕技术员指导大家科学养殖。同时与县茧站建立合同,做起了蚕种的养殖,为全县提供部分蚕种,这一次收入又增加不少。

前年蚕茧不景气,丝绸出口下降,村党委便与县外贸联系,在山村建大棚搞肉鸡养殖,肉鸡产量增加,而需求不稳,党支部一班人发动群众通过各种渠道筹措资金,建立了村的冷冻冷藏厂。自从冷藏厂建立后,养殖业得到了迅速的发展:鸭、鱼、虾都有了养殖户。年党委与邻近村庄联合办起了"生猪养殖基地"计划年出生猪一万头;芦笋种植基地"芦笋是一种高营养蔬菜,充分利用其抗旱、喜光的特点在山坡上大面积种植。

新的村党委班子建立四年来,山村人均收入从原来不足500元到现在的1500元,建立各式大棚150多间,果树种植200多亩。年中秋共养蚕233张,其中蚕种213张。经调查分析:在山村脱贫种,党委的领导班子起了重要作用。

第一、想群众之所想,急群众之所急,真心真意为人民办事。

党委开会常说的一句话是:"大家伙选上咱们,在就应对得起村里的老少爷们。"山上果树浇水难,就从外地请来钻井队大了一口150米深的机井。村里的河污染严重,村里水无法喝,便贷款为村里安上自来水。有些老果园的果树品种落后了,就从县科技站请来技术员,嫁接新品种。作为一名党员就应该为人民服务,这是最简单也是最使用的道理,这是村党支部几年工作的总结。

第二、有发展的眼光领导群众走先进的路子。

针对近年来人们生活水平不断提高对花卉需求量不断增加的现状,从年起村党委便鼓励大家高大棚花卉。年青州万红花卉市场建立后,村即便很快于之建立了产销关系这使得山村花卉生产走在了山区的前列.支书说时代在发展党员不能落后,这样才能领着大家向前走.

第三、调动群众的积极性。

信托调查报告范文第2篇

第一条为切实防范风险,促进商业银行加强对集团客户授信业务的风险管理,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》,制定本指引。

第二条本指引所称商业银行是指在中华人民共和国境内依法设立的中资、中外合资、外商独资商业银行和外国商业银行分行等。

第三条本指引所称集团客户是指具有以下特征的商业银行的企事业法人授信对象:

(一)在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的;

(二)共同被第三方企事业法人所控制的;

(三)主要投资者个人、关键管理人员或与其近亲属(包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系)共同直接控制或间接控制的;

(四)存在其他关联关系,可能不按公允价格原则转移资产和利润,商业银行认为应视同集团客户进行授信管理的。

前款所指企事业法人包括除商业银行外的其他金融机构。

商业银行可根据上述四个特征结合本行授信业务风险管理的实际需要确定单一集团客户的范围。

第四条本指引所称授信业务包括:贷款、拆借、贸易融资、票据承兑和贴现、透支、保理、担保、贷款承诺、开立信用证等。

第五条本指引所称集团客户授信业务风险是指由于商业银行对集团客户多头授信、过度授信和不适当分配授信额度,或集团客户经营不善以及集团客户通过关联交易、资产重组等手段在内部关联方之间不按公允价格原则转移资产或利润等情况,导致商业银行不能按时收回由于授信产生的贷款本金及利息,或给商业银行带来其他损失的可能性。

第六条商业银行对集团客户授信应遵循以下原则:

(一)统一原则。商业银行对集团客户授信实行统一管理,集中对集团客户授信进行风险控制。

(二)适度原则。商业银行应根据授信客体风险大小和自身风险承担能力,合理确定对集团客户的总体授信额度,防止过度集中风险。

(三)预警原则。商业银行应建立风险预警机制,及时防范和化解集团客户授信风险。

第二章授信业务风险管理

第七条商业银行应根据本指引的规定,结合自身的经营管理水平和信贷管理信息系统的状况,制定集团客户授信业务风险管理制度,其内容应包括集团客户授信业务风险管理的组织建设、风险管理与防范的具体措施、确定单一集团客户的范围所依据的准则、对单一集团客户的授信限额标准、内部报告程序以及内部责任分配等。

商业银行制定的集团客户授信业务风险管理制度应报银监会备案。

第八条商业银行应建立与集团客户授信业务风险管理特点相适应的管理机制,各级行应指定部门负责全行集团客户授信活动的组织管理,负责组织对集团客户授信的信息收集、信息服务和信息管理。

第九条商业银行对集团客户授信,应由集团客户总部(或核心企业)所在地的分支机构或总行指定机构为主管机构。主管机构应负责集团客户统一授信的限额设定和调整或提出相应方案,按规定程序批准后执行,同时应负责集团客户经营管理信息的跟踪收集和风险预警通报等工作。

第十条商业银行对集团客户授信应实行客户经理制。商业银行对集团客户授信的主管机构,要指定专人负责集团客户授信的日常管理工作。

第十一条商业银行对集团客户内各个授信对象核定最高授信额度时,在充分考虑各个授信对象自身的信用状况、经营状况和财务状况的同时,还应充分考虑集团客户的整体信用状况、经营状况和财务状况。最高授信额度应根据集团客户的经营和财务状况变化及时做出调整。

第十二条当一个集团客户授信需求超过一家银行风险的承受能力时,商业银行应采取组织银团贷款、联合贷款和贷款转让等措施分散风险。

本指引所指的超过风险承受能力是指一家商业银行对单一集团客户授信总额超过商业银行资本余额15%以上或商业银行视为超过其风险承受能力的其他情况。

根据审慎监管的要求,银监会可以调低单个商业银行单一集团客户授信与资本余额的比例。

第十三条商业银行在对集团客户授信时,应当要求集团客户提供真实、完整的信息资料,包括集团客户各成员的名称、法定代表人、实际控制人、注册地、注册资本、主营业务、股权结构、高级管理人员情况、财务状况、重大资产项目、担保情况和重要诉讼情况等。

必要时,商业银行可要求集团客户聘请独立的具有公证效应的第三方出具资料真实性证明。

第十四条商业银行在给集团客户授信时,应进行充分的资信尽职调查,要对照授信对象提供的资料,对重点内容或存在疑问的内容进行实地核查,并在授信调查报告中反映出来。调查人员应对调查报告的真实性负责。

第十五条商业银行对跨国集团客户在境内机构授信时,除了要对其境内机构进行调查外,还要关注其境外公司的背景、信用评级、经营和财务、担保和重大诉讼等情况,并在调查报告中记录相关情况。

第十六条商业银行在给集团客户授信时,应当注意防范集团客户内部关联方之间互相担保的风险。对于集团客户内部直接控股或间接控股关联方之间互相担保,商业银行应严格审核其资信情况,并严格控制。

第十七条商业银行在对集团客户授信时,应在授信协议中约定,要求集团客户及时报告授信人净资产10%以上关联交易的情况,包括:

(一)交易各方的关联关系;

(二)交易项目和交易性质;

(三)交易的金额或相应的比例;

(四)定价政策(包括没有金额或只有象征性金额的交易)。

第十八条商业银行给集团客户贷款时,应在贷款合同中约定,贷款对象有下列情形之一,贷款人有权单方决定停止支付借款人尚未使用的贷款,并提前收回部分或全部贷款本息:

(一)提供虚假材料或隐瞒重要经营财务事实的;

(二)未经贷款人同意擅自改变贷款原定用途,挪用贷款或用银行贷款从事非法、违规交易的;

(三)利用与关联方之间的虚假合同,以无实际贸易背景的应收票据、应收账款等债权到银行贴现或质押,套取银行资金或授信的;

(四)拒绝接受贷款人对其信贷资金使用情况和有关经营财务活动监督和检查的;

(五)出现重大兼并、收购重组等情况,贷款人认为可能影响到贷款安全的;

(六)通过关联交易,有意逃废银行债权的。

第十九条商业银行应加强对集团客户授信后的风险管理,定期或不定期开展针对整个集团客户的联合调查,掌握其整体经营和财务变化情况,并把重大变化的情况登录到全行的信贷管理信息系统中。

第二十条集团客户授信风险暴露后,商业银行在对授信对象采取清收措施的同时,应特别关注集团客户内部关联方之间的关联交易。有多家商业银行贷款的,商业银行之间可采取行动联合清收,必要时可组织联合清收小组,统一清收贷款。

第二十一条商业银行总行每年应对全行集团客户授信风险作一次综合评估,同时应检查分支机构对相关制度的执行情况,对违反规定的行为应严肃查处。商业银行每年应至少向银行业监管部门提交一次相关风险评估报告。

第二十二条银监会按本指引的要求加强对商业银行集团客户授信业务的监管,定期或不定期进行检查,重点检查商业银行对集团客户授信管理制度的建设、执行情况和信贷信息系统的建设。

第三章信息管理和风险预警

第二十三条商业银行应建立健全信贷管理信息系统,为对集团客户授信业务的管理提供有效的信息支持。商业银行通过信贷管理信息系统应能够有效识别集团客户的各关联方,能够使商业银行各个机构共享集团客户的信息,能够支持商业银行全系统的集团客户贷款风险预警。

第二十四条商业银行在给集团客户授信前,应通过查询贷款卡信息及其他合法途径,充分掌握集团客户的负债信息、关联方信息、对外对内担保信息和诉讼情况等重大事项,防止对集团客户过度授信。

第二十五条商业银行给集团客户授信后,应及时把授信总额、期限和受信人的法定代表人、关联方等信息登录到银行业监管部门或其他相关部门的信贷登记系统,同时应作好集团客户授信后信息收集与整理工作,集团客户贷款的变化、经营财务状况的异常变化、关键管理人员的变动以及集团客户的违规经营、被起诉、欠息、逃废债、提供虚假资料等重大事项必须及时登录到本行信贷信息管理系统。

第二十六条商业银行应根据集团客户所处的行业和经营能力,对集团客户的授信总额、资产负债指标、盈利指标、流动性指标、贷款本息偿还情况和关键管理人员的信用状况等,设置授信风险预警线。

第二十七条银监会建立大额集团客户授信业务统计和风险分析制度,并视个别集团客户风险状况进行通报。

第二十八条商业银行之间应加强合作,相互征询集团客户的资信时,应按商业原则依法提供必要的信息和查询协助。

第二十九条商业银行应与信誉好的会计师事务所、律师事务所等中介机构建立稳定的业务合作关系,必要时应要求授信对象出具经商业银行认可的中介机构的相关意见。

第四章附则

信托调查报告范文第3篇

一、社会融资增速延续回升

2021年12月份,社会融资增速延续了11月份以来的回升态势。社会融资同比多增主要来自政府债券、企业债券及股票融资。兴业研究高级分析师郭于玮表示,去年12月份,企业股票融资规模达到2118亿元,是2002年1月份有数据以来的最高水平。“去年12月份,政府债券净融资1.17万亿元,同比多增约0.47万亿元;企业债券净融资2225亿元,同比多增约2500亿元;股票融资同比多增千亿元。去年12月份,表外融资延续下降趋势、信托贷款降幅较大,或与资管新规过渡期结束及融资类信托规模压降有关。”招商证券银行业首席分析师廖志明表示。廖志明认为,当前,社会融资增速仍处于小幅回升阶段。2022年社会融资规模增量累计有望达36万亿元,2022年年末,社会融资规模存量增速预计为11%左右。2021年12月份的信贷数据出现了回落,这和年末的时间节点密切相关。“一方面,稳增长各项政策出台到具体措施落地再到实际见效需要一段时间,企业信贷需求难以快速改善,制约企业中长期贷款放量;另一方面,时值年末,部分银行可能会为下一年年初的‘开门红’预留合意项目。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。

二、年初信贷投放力度加大

自2021年11月份以来,国股银票转贴现利率下跌。反映到金融数据里,票据融资出现了大幅增长。对于造成这一局面的原因,红塔证券研究所所长李奇霖分析认为,这是由于年末银行面临信贷投放考核压力,并将部分信贷项目用于2022年“开门红”等方面的考虑。不过,这样的情况已经有所好转。“上月底,国股银票转贴现利率已经开始回升。特别是在今年1月份的时候,国股银票转贴现利率已经超过了过去几个月的水平。”李奇霖认为,这表明随着银行在今年年初加大信贷投放力度,通过票据冲量的行为已经得到遏制,票据需求回落带动利率回升。与此同时,企业的经营环境和实体经济的运行也在持续好转,这从多组数据中得以体现:人民银行的2021年第四季度企业家问卷调查报告显示,企业的原材料购进价格感受指数比三季度下降了1.4个百分点,与此同时,企业的经营景气指数和盈利指数分别为56.8%和57.4%,相比于三季度提高0.2个和0.6个百分点。2021年12月份,国内制造业PMI为50.3%,环比上升0.2个百分点。“PMI回升主要是因为在原材料价格回落之后,企业成本端的压力有所缓解,出现了补库存行为。这体现在金融数据上,就是去年12月份企业短期贷款同比少减2043亿元。”李奇霖表示。

三、将信贷投向实体经济关键领域

信托调查报告范文第4篇

[关键词]偏好伪装权力寻租信贷风险

一、偏好伪装理论和权力寻租理论

1.偏好伪装理论

偏好伪装在社会现实经济生活中随处可见。所谓偏好伪装,即是指在某种特定的社会压力下,一个人隐瞒自己真实欲望的行为。偏好伪装没有反映自己真实的想法,原因是有种社会压力会无形中迫使自己作出不是自己内心真实想做的行为。每个人内心总有一个总体效用水平,第默尔·库兰认为一个人的总体效用是个人内在效用、名誉效用和表达效用三部分组成。一个人的内在效用仅仅是反映内心的想法,当他公开自己内心真实想法时,这可能会影响到人们对他的评价或者对他的态度,他可能选择说假话,为了人们对他信任,他可能提供证据,证明他接受大家主流选择。当个人观点与公共观点不一致时,会导致公众不同程度的惩罚。

纵上所述,一个人在作出公开偏好时,他所追求的总效用要最大化,即内在偏好效用、名誉效用和表达效用三者之和最大化,这有两种情况:

第一,个人内在偏好对公开偏好有影响时,当他在0到100选择,这种情况下他完全按照自己需要进行选择,他的表达效用最大化,最大表达效用值是20,而名誉效用最大化选择值是80,个人的内在偏好,表达效用和名誉效用三者之和最大化值体现在值70上,因此他考虑诸多因素,最终会选择值70,这时他为了效用最大化而进行了伪装偏好。

第二,个人内在偏好对公开偏好没有影响时,在一个多成员决定的集团中,个人选择对最终的结果影响是微小的,因此个人的内在偏好对公开偏好没有影响,这时个人的内在效用是固定的。

2.权力寻租理论

权力是一种资源,在不同的方式下有不同的权力。韦伯认为人在不同的地点、不同的时间进行统治的方式就是将权力强加于人,以使其合法性得到承认的方式。他认为权力有三种;传统型权力、个人魅力型权力和法理型权力。

“寻租”这个概念由美国明尼苏达大学一位叫安克鲁格的教授于1974年在她的《寻租社会的政治经济学》中提出的。她说:“在多数市场导向的经济中,政府对经济活动的管制比比皆是。这些管制导致各种形式的租金,以及人们经常为这些租金而展开竞争。在某些场合,这种竞争是完全合法的。在另一些场合,寻租采取其他形式,如贿赂、腐败、走私和黑市。”詹姆斯?布坎南的寻租理论认为,所谓寻租活动,就是行政权力介入市场而大发横财的行为,这里的横财也称租金,是一切由于行政权力干预市场经济活动,造成不平等竞争而产生的收入。

权力寻租产生原因是多种多样的,主要有以下几种;产权制度因素,产权不清晰,形式上是人人共有,但实际上控制权在少数人手中;管理制度,企业内部管理制度混乱,没有形成现代的权力制衡制度;经济利益驱动,经济学假设人都是经济人,都会追求自己利益的最大化,权力的控制者也会权衡各方利益,实现自己经济利益最大化;最后还有监管法制不完善。

二、偏好伪装、权力寻租和商业银行信贷风险

银行信贷是一种资源,在商业银行系统里,信贷资源配置行为人的行为方向和力度,对于信贷资源配置的效率、质量、效益具有关键性的重要影响。而这种资源配置者银行领导拥有绝对的权力,因为在同等的情况下,领导可以决定把贷款发放给谁不发放给谁。银行领导的这种绝对的权力很容易导致信贷腐败,而银行信贷员工的偏好伪装助长了这种腐败,因此金融机构内部信贷决策管理人员形成了集体腐败,也是导致银行发生贷款风险的重要原因。

假设商业银行人员仅有领导和信贷员工,他们都在自身效用最大化的基础上进行选择。某企业需要一笔贷款,该企业负责人在与别的贷款申请人同等条件下缺乏优势,比如企业经营前景不乐观,经济实力差等,于是贿赂该商业银行领导,行长拥有绝对权力,他作为一个经济人,考虑成本收益后,最后决定贷款给该企业。面对这桩交易,其他员工反映呢?假设下图是员工面临的选择:

面临这笔贷款,领导会征询员工的意见,要求员工公开表达对这笔贷款的意见,员工的效用函数表达式是:总效用=f(工作,晋升,奖赏,和领导关系等)。如果员工流露出不同意的情绪,他的效用是-1单位,这是因为领导会在工作、晋升机会、奖赏、相互处理关系等给予报复。在这种情况下,员工在公开表达时选择同意。因为员工选择同意,他得到了2单位效用,明显比不同意要多,即员工可以在工作、晋升、奖赏方面有一个无摩擦的未来。因此最好的均衡就是(贷款,同意)。在这种选择下,员工是伪装偏好,而领导也实现权力寻租,他得到3单位效用,而信贷员工实现了效用最大化,即内在偏好、表达偏好和名誉偏好三者总和达到最大化,得到2单位效用。而这笔贷款没有完全按照风险的考核标准审核,因此在伪装偏好和权力寻租公共起作用的情况下,信贷风险产生。

在现实经济生活中,银行领导执意某借款人的贷款申请,员工权衡利益和成本,信贷员调查员在信贷调查时自动会偏离借款人实际情况,使的借款人的条件达到申请条件,而信贷审查人员在信贷员调查报告的基础上的出结论,这本身就是一种错误,另外他们也会放松条件,符合领导的要求,这就是银行被领导人的集体伪装偏好,形成集体的无知,从而信贷决策明显失误而引发信贷风险。

在银行信贷的过程中,信贷员工伪装偏好是一种加速器,推动不良贷款的产生,而权力是伪装偏好的制造厂,生产大量伪装偏好。权力和伪装偏好相互作用,最终不良贷款形成,信贷风险产生。如图:其中上键号表示“加速”,下键号表示“生产”。伪装偏好的存在,使得银行内部和外部监管弱化,导致信贷资源配置的严重扭曲,在一定程度上纵容权力寻租的出现,因此银行在信贷方面应该设计降低或防止伪装偏好机制。

三、防范商业银行信贷风险措施

金融是一个国家的核心,而银行又是国家金融的重要组成部分。银行信贷风险对国家经济的发展产生不利影响,因此必须防范信贷风险。

1.培养商业银行人信托责任

信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。信托关系由委托人、受托人、受益人三方面的权利义务构成,这种权利义务关系围绕信托财产的管理和分配而展开。一般情况下,委托人和收益人是同一方,信托责任是指受托人对委托人/受益人负有的严格按委托人意愿(而不是自己的)管理财产的责任。

郎咸平教授曾总结:中国目前最缺乏的是什么?是信托责任。尤其是国家政府机构的信托责任缺失,导致整个经济体系中各领域都严重出现信托缺失。因此带来的恶劣后果就是:政府威信的尚失,企业责任的尚失,个人诚信的尚失。所以说,由政府带头,建立全社会的信托责任,是根本解决问题的关键。事业单位信托责任容易导致人力资源管理的混乱,比如任人唯亲、决策一人说了算、职员普遍的偏好伪装等。因此要培养商业银行人的信托责任:一是要加强人思想道德建设,培养他们为人民服务的意识;二是加强外部监督,实行严格的法律制度。

2.商业银行对借款人声誉考核指标要量化

考核指标多为定性指标,比如优秀、良好、中等等,确定定性考核,容易导致绩效评价模糊,而量化指标比较客观,具有说服力,因此要进行借款人声誉考核指标量化。

假设衡量借款人声誉水平高低指标主要有产品质量、公司业绩、违约记录、社会责任河借款人吸引力等因素。银行可以列出衡量借款人声誉评价指标因素,设因素为(),如::产品质量;:公司业绩;:违约记录;:社会责任;:借款人吸引力;:其他因素。

然后银行需要根据各因素的重要性分别赋予它们的权重。每0各因素权重为:

接着对各因素满足程度赋予0-5分,设为各因素分数,银行可以赋予各因素分数为:

因此借款人声誉评价水平高低就可以根据以上数值计算出,设绩效考核成绩为R,则考核成绩为:

3.实施房地产信贷人员的问责制度

目前商业银行信贷制度是条块分割、分散授信、多级决策的授信管理体制。为了适应信贷形式的变化,商业银行必须实行扁平化管理,重组业务流程,在全行范围建立信贷分析和决策的支持系统,提高独立审贷和控制风险能力,因此要求建立信贷人员问责制度。信贷人员必须承担相应责任,这要求下列三点同时实行:(1)实行第一责任人制度。第一责任人制度是指在该行扁平化的组织架构下,基于充分的授权,将风险识别和防范的责任界定在基层第一线,贷款安全性的责任主要由一线的放贷人员来承担,贷审委只负合规性审查等次要责任;(2)实行终身风险问责制度;(3)实行信贷事后监督制度。信贷事后监督制度是防范风险的最后一道关口,这信贷人员自己开展的贷后检查和总行审计部门对支行的贷款也实施事后监督。

参考文献:

[1]韩继云:我国房地产信贷风险透析及对策[J].青海社会科学,2003(4)

[2]易宪荣:中国房地产市场过热与风险预警[J].财贸研究,2005(5)

信托调查报告范文第5篇

关键词:房地产信托风险控制

一房地产信托面临的风险

1.国家宏观政策影响

当前,中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势,随着央行121号文件和国务院18号文件的出台,房地产通过银行融资的难度增大,信托公司的竞争优势虽然开始显现,但同时也将风险转移了过来。2005年银监会出台了212号文件,明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛,原来占60%以上的房地产信托门槛提高了。因此影响到了信托投资公司房地产信托的规模和发展。

2.房地产自身行业风险

房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致,国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。例如上个世纪九十年代,房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度,就必然影响到房地产信托。根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示,2005年1—12月份,我国房地产投资增幅不断降低,其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。房地产自身行业风险增加了信托投资公司房地产信托产品的风险。

3.项目自身及市场风险

信托投资公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。但这些风险控制措施都有一定的局限性。即使是投资于成熟物业的房地产信托,也需要公司拥有专业的房地产投资分析和投资管理人员。市场风险是由于价格变动而造成信托投资公司固有财产或信托财产损失的风险,主要有利率风险、汇率风险、价格风险、通货膨胀风险等,这种风险可分为系统分险和非系统风险,是信托投资公司风险的主要来源之一。因而,把握房地产市场的变化和走势,必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化,也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。

4.产品设计上的缺陷

信托投资公司房地产信托产品的主要缺陷是没有引入保险公司的保险概念,即一旦项目灭失或者损害,基本都是由投资者买单,公司的项目推介人员也是承认具有这样的设计缺陷。但是如果真的小概率事件出现了,那么投资者便会遭受巨大的损失。

5.信息不对称

为了合作和共同的利益,房地产企业和信托投资公司间存在隐瞒事实的问题。比如,和该公司合作的某房地产企业为了融到资金,只证明了自己的经验和实力,避讳自己曾经在项目上出现的诚信和管理事故等问题,而信托投资公司也未能深入考察企业的真实情况,如企业的过去和现在的内在管理能力、财务风险防范能力等。而信托投资者对此风险的真实程度可能只凭借信托投资公司出据的书面或者口头上的说明去判断。因此,由于信息的不对称,真实的情况往往会被部分掩盖或者忽视。

6.财产流动性风险

信托投资公司房地产信托的信托财产多以土地、房屋、股权等形态表现,担保措施主要为土地、房屋等固定资产抵押。如果融资方未能按期偿还本息,公司又无法及时变现信托财产或行使抵押权,则可能产生流动性风险。

7.财产所有权风险

《信托法》总则第二条指出,信托是指委托人基于对受托人的信任,将其财产委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受托人的利益或特定目的,进行管理或处分的行为。我国的信托业建立在“委托”制度基础上,委托行为不需要财产权的转移,信托财产的所有权属于委托人,受托人只是把信托财产制与可控的位置。这样做虽然信托投资公司可以利用信托制度规避法律法规,如逃避债务和税收等,从而保护委托人的债权人利益和不知情的第三者的利益,但当业务中涉及以所有人的名义进行经济活动时,如购买股票、银行开户、缴纳税款等,信托投资公司由于不是信托财产的所有人,在操作中会面临许多困难,处理不当,会形成所有权风险。

8.信托公司管理不善风险

《信托法》规定,受托人违背信托目的处分信托财产或因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产遭受损失的,承担赔偿责任。信托投资公司在实际业务操作中,可能存在着这些行为,产生大量的投资风险和财务风险。在信托投资业务中信托投资公司追求最高的回报率,在缺乏有效的风险控制的情况下,由于投资项目和合作项目选择不当时投资的实际收益低于投资成本或没达到预期收益、资金运用不当而形成风险。

二房地产信托风险的成因分析

1.房地产信托体系的内在脆弱性

宏观性房地产信托风险指的是整个房地产信托体系乃至一国金融体系面临的整体性风险,在市场经济环境下这种系统风险普遍存在,有些是由于信托市场交易者的不正当及违规违法行为引起金融动荡,但更多的是由于信托市场机制本身的问题引起的信托体系的内在不稳定,即房地产信托体系具有内在的脆弱性或不稳定性。就房地产信托体系而言,由于房地产商品具有价值量大、生产周期长的特点,同时房地产业占用的社会资金量很大,因此房地产信托体系同样有着内在的不稳定,尤其在我国更是如此。

2.房地产信托机构的内在脆弱性

不少金融危机的爆发都以某些金融机构的倒闭为征兆,而金融机构在金融动荡中的脆弱性又往往使得局部的金融市场扰动演变为全面的金融危机。对于房地产业信托系统而言,房地产信托机构所具有的内在脆弱性及其积累构成了房地产信托系统风险的主要来源。信息经济学是解释信托机构内在脆弱性的有力工具。在信息经济学中,常常将博弈中拥有私人信息的一方称为“人”,不拥有私人信息的一方称为“委托人”。因此,由信托市场信息的不对称就引出信托市场上的委托—问题,委托—问题是信托市场上一个普遍存在的问题,而这一问题也是导致信托机构内在脆弱性而带来信托系统风险的主要原因之一[28]。

3.房地产信托产品市场主体行为的有限理性

房地产信托的系统风险的另一个更重要的原因是房地产信托市场主体的非理性行为。这些非理性行为包括从众行为、灾难短视行为、忽视信息行为及认识的非一致性等,对于房地产信托系统而言,这些行为都有引起或加剧系统风险的倾向。

4.房地产信托产品价格的内在波动性

几乎所有的金融危机都与金融资产价格的过度波动相关,信托资产价格的巨幅变化也是金融危机的一个重要标志。信托机构形成的以房地产资产为抵押或证券化的金融资产即为房地产信托资产,其价格同样具有较强的波动性。房地产信托资产的波动原因也与信息不完全性有关,其定价受到不完全信息的制约,即市场据以对房地产信托资产价值进行贴现的是房地产资产的未来收入流量以及影响这一流量变化的各种因素,而这两个方面都以零散的资产持有者所知,这样就造成了房地产资产及其信托资产常常处于动荡之中。

三房地产信托风险控制的建议

1.完善相关法律法规

目前我国信托法律体系还没有成型,需要专项和配套立法,一方面是要完善信托业务范围,对动产信托、不动产信托、其他财产信托等业务品种操作都要做出明确的法律规范;另一方面对配套的信托税收、财会制度等要做相应的特殊调整,尽快出台工商登记信托税收、信托会计、外汇信托、信息披露、房地产等专项信托管理办法;同时,为了尽快推出真正意义上的房地产投资信托,必须加大能与国际接轨的相关法律法规和已有法律中适应条款的研究。

2.加强信托投资公司内控制度

加强信托公司内部控制,一是要建立完善的法人治理制度,二是要建立起全面的内部控制的框架。作为我国房地产投资信托计划的受托人和实施主体,信托投资公司的信誉、管理水平、经验等将关系到房地产投资信托的成败及发展前途。我国的信托投资公司虽经过多次行业整顿,但不少信托投资公司仍然存在法人治理不健全、内控制度薄弱等问题,因此,加强信托投资公司法人治理和内控建设,重新树立信誉,为房地产信托创造合格的受托人,这是我国房地产信托健康发展的前提和保证。

3.建立信息披露制度

监管部门规范信息披露行为应做到:一是信息披露要在监管机关指定的媒体上进行;二是只能且必须披露监管机关要求披露或规定的募集信托资金的信托业务文件,反映信托财产管理运用状况的报表或文件、收益分配公告、重大业务或事项等,不能附加宣传广告或带有宣传广告性质的其他任何信息;三是只能按照监管机关规定的规范格式、文本进行信息披露。

4.大力加强房地产信托的创新

目前,我国已推出的几个房地产投资信托项目,都是中短期的某一独立项目的融资,是房地产投资信托的一种雏形,房地产投资信托需要加大创新的力度。首先是资金来源的创新。依据目前的政策,接受受托人的资金信托合同总份数不得超过200份,这大大地制约了信托资金的募集,因而信托机构需要开辟新的集资渠道。其次是房地产投资信托产品创新。为了适应市场的变化和提高自身竞争力,信托公司必须通过创新,设计出多渠道、多类型的房地产投资信托产品,满足市场主体多元化和特定的需求。

5.加强投资风险的普及教育和机构投资者的培育

投资者的风险教育是由当前投资者的结构和信托产品投资的行业风险决定的。目前在房地产信托的投资者中,90%以上是个人投资者,只有10%左右是机构投资者,与美国证券市场近40%的机构投资者相比,差距甚大。而对于房地产投资信托这样的新型金融工具,国内散户投资者对风险的心理承受能力和产品的认同程度在短时间内很难提高,所以面对高风险的房地产投资信托,投资者风险的教育特别重要;另外,应抓紧修订有关法规,允许机构投资者如养老金基金、保险基金投资于房地产投资信托。

6.培养房地产信托产品风险管理的专业人才

房地产信托产品由于其创新性和复杂性,对从业人员的要求较高。具体包括三种人才:交易人员、产品设计人员、风险管理人员。交易人员可通过市场交易实践培养,研究人员可通过招聘数学类人才获得。风险管理人员不仅要有扎实的理论基础、对市场和信息的敏感度,还要熟悉产品的定价模型和分解技术,需要有较好的数学功底,同时对数学模型、产品分解原理、计算机技术等都有相当程度的了解,可以说是要求最高,也最具综合性。因而房地产信托产品风险管理人员很难获得,这也是制约信托投资公司产品开发的主要因素之一。

参考文献:

[1]盖永光.信托业比较研究[M].济南:山东人民出版社,2004.123~140