住宅物业主管工作思路范文第1篇

一、居民住宅的火灾特点

（一）室内装修可燃物多

现代居民家庭中家庭装修越来越豪华，越来越美观。建筑装修材料在给人们视觉美感的同时也给家庭的安全增加了危机。现代建筑装修材料中采用了大量的可燃材料，这些可燃物大都属可燃有毒物质，盲目装修增加了家庭的火灾荷载，燃烧时易产生大量的浓烟和毒气，为火灾的扩大蔓延提供了便利条件，一旦火灾初期扑救不利，极易造成轰然，若人员疏散不及时，容易使人窒息中毒，尤其是老、弱、病、残、孕等弱势群体。

（二）家用电气设备多

现代家庭中电气设备的使用大大方便了人们的日常生活，从电视、冰箱、空调等一些基础的电器设备到豆浆机、电饭锅、电磁炉、电饼铛等各类厨房电用具， 再到各类灯饰的使用，家庭中用电设备智能化、人性化程度越来越高。家庭中这些电气设备都在使用电，一旦电线发生故障或者用电器具发生故障都可以引发火灾。

（三）室内的物品摆放及使用混乱

据统计消防队火场勘查人员在日常的火灾调查中发现，造成火灾蔓延扩大的另一个因素就是家中物品摆放凌乱，乱推乱放。经常是插座下就有可燃物品，有的插座上插着的充电器直接放置在可燃物上，有的家庭熨完衣服直接把电熨斗放在木质熨衣服板上就离开了现场，有的家庭做着饭就出门了，回来后发现家中厨房着火了。

（四）火灾蔓延迅速

居民住宅火灾往往一家失火，殃及四邻，形成大面积连片火灾。高层住宅更是如此，因建筑内部竖向的电梯井、楼梯间、管道井易形成“烟囱效应”，火灾易形成立体燃烧。另外，居民住宅室内的可燃装饰物、固定家居、陈设用品、家用电器增加了火灾荷载，加速火灾的进一步蔓延扩大。

（五）安全疏散困难

由于居民住宅的人员中有相当一部分是老年人和小孩，其中还有身体残疾、精神障碍者，发生火灾行动不便，疏散速度迟缓，如果没有别人帮助引导，很难在火灾中自行逃生。如火灾发生在晚间，造成人员伤亡的可能性大大增加，一旦火灾蔓延扩大给夜间疏散带来了更大的困难。还有居民在阳台、窗户上安装防护栏、防盗网，虽然在家庭防盗方面起到了一定的安全作用，但这些平时的安全“守护者”，在火灾中却给室内人员疏散逃生和消防人员扑救带来很大的困难。由于居民住宅中每个家庭是一个相当独立、封闭的小环境，他们集中参加防火灭火常识培训的机会少，特别对如何报警、如何扑救初起火灾、如何自救逃生等技能掌握甚少，加之发生火灾后浓烟与高温等容易导致惊慌失措，火灾发生后容易盲目选择逃生路线，加之住宅内疏散设施有限，楼梯是主要的疏散通道，一蹿入高温烟气，就会严重影响疏散，造成人员伤亡。

二、居民住宅火灾的防范措施

居民住宅的消防工作要坚持“统一来抓，共同来管，全部来学”的思路开展，有物业的小区要依托物业作为主体对小区的消防统一管理，没有物业的单位要依托业主委员会等群众性组织进行管理，消防工作必须做到深入人心，做到人人懂消防知识，人人会灭火逃生；还要依靠消防队、城市街道办事处、公安派出所等职能部门结合居民住宅区物业管理单位和住宅区居民形成“合力”，齐抓共管，群防群治，共同创造一个良好的消防安全环境。

（一）强化宣传教育

地方政府及各有关部门应该本着对国家和人民群众生命财产安全高度重视的态度，切实提高对居民住宅区防火工作重要性的认识，把居民住宅区防火工作列入议事日程，利用召开居民住宅区业主委员会、群众大会等形式，开展群众性的消防工作，制定切实可行的防火安全公约，切实将消防安全责任制落实到每一个家庭。同时，要依托消防宣传“五进”工作，加强对典型火灾案例及逃生自救方法的宣传，有效搞好住宅区消防宣传教育，增强群众的防火意识。

（二）发挥公安派出所消防管理工作职能

消防监督管理工作是公安派出所工作的一项重要内容，公安部第107号令《消防监督检查规定》明确了公安派出所的管理工作职能，公安派出所要充分认清消防监督工作职责，公安消防部门要积极依托派出所搞好住宅区的消防监督工作，要积极督促住宅区和物业管理企业明确双方消防安全职责，加强对居民住宅区的物业管理企业及居民消防监督管理，及时纠正消防违法行为，要采取有力措施加强对住宅区的消防安全管理，对发生房屋租借关系的，要逐户登记造册，还可通过设立举报电话等形式，鼓励群众积极举报消防违法行为，共同做好住宅区的消防安全工作。

（三）规范住宅室内装修

对居民住宅的室内装修首先要选择正规的家装公司并与公司签订合同，明确材料质量品牌、工艺要求、违约责任等内容，窗户、阳台上不要安装防护栏防盗网，确实需要时必须有在紧急情况下能开启的孔洞。要妥善处理装修效果与安全之间的矛盾，尽量使用不燃或难燃材料，避免使用燃烧后产生大量毒气的建材，做到安全适用、技术先进、经济合理。要保证电器线路质量，预防电器火灾及用电不慎引起火灾，线路敷设时应尽量走近路、直路，避免迂回曲折，减少交叉跨越，接头要牢，防止接触面松动氧化，线路穿墙的部分要设置导管，防止线路磨损而造成漏电、短路。

（四）规范室内电器用具的使用

对家中电器较多的，应请专业电工查看家中线路是否符合敷设标准，电线是否能够承受所有电器一起使用所担负的负荷；电器设备的选用要选正品，尽量选用大厂家、口碑好、有质保的电器设备，避免因电器本身故障导致火灾的发生；如果出差或家中长时间没有人尽量把电闸关掉，不要所有的电器都处于待机状态，以免机器长时间通电导致故障的发生。

（五）规范室内物品摆放及使用

住宅物业主管工作思路范文第2篇

Abstract： With the completion of the reform of housing system， the property management of residence communities of the teaching staff becomes a problem worthy of attention. According to the analysis on the property management of residence communities of the teaching staff of a university in the southwestern of China， it is known that， at present， the management of the residential quarters of teaching staff in colleges and universities is lagging behind， the residential infrastructure is not perfect， the residential tenants are complex， the school with original property rights can't be able to get rid of the burden of property management. In order to standardize the management of residential areas， it is needed to improve staff's understanding of socialized management， improve the basic facilities of the district， improve the system of community autonomy organization， innovate the management mechanism of the state-owned assets of the residence community and establish a social management mode with characteristics of university teaching of the workers' residence community.

P键词： 高校教职工；住宅小区；物业管理；对策；社会化

Key words： teaching staff in colleges and universities；residence community；property management；measures；socialization

中图分类号：G647 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）07-0001-03

0 引言

随着高等学校教职工住房制度改革的完成，教职工住房实现了市场转型，彻底解决了高校教职工住房难的矛盾，教职工住房的权属发生了根本的变化，产权发生了根本转移，教职工住宅小区形成了住房私有化、产权多元化的格局[1]，这些变化使得原来由高校承担的社会职能逐步释放到社会，随着物业管理专业化的发展和市场化的加快，对高校教职工住宅小区进行专业化的有效管理就成为一个迫切需要解决的问题。

1 当前高校教职工住宅小区管理存在的问题

1.1 观念滞后使物业管理社会化难度加大

高校教职工住宅小区在住房制度改革前，高校每年从学校经费中划拨专项经费对小区进行管理，小区的房屋修缮、绿化管养、安全保卫、卫生保洁、配套设施添置及社区管理，全是福利性的，所有服务都是由学校免费提供，教职工习惯了学校大包大揽的福利性物业服务[2]。住房制度改革后，虽然原为学校所有的公房变成了教职工所有的私房，但高校的一些教职工业主由于观念滞后，缺乏市场经济意识，对物业管理的性质、目的和作用认识不清，缺乏花钱买管理、买服务的意识，没有“谁受益、谁付费”的观念，认为物业管理社会化就是变换名目收钱，对物业管理提出质疑，对物业管理社会化怀有抵触情绪。

1.2 物业管理体制存在的问题使得高校办社会的现象依然存在

在当前住宅物业管理运行中，高校教职工住宅小区物业服务大部分都由高校直接交由学校后勤部门成立的住宅物业中心或物业管理公司进行管理，这种管理模式在住房制度改革初期，对教职工住宅小区物业管理市场化起到了一定的推进作用，使物业管理由无偿服务转变为有偿服务，但由于收费较低，管理水平不高、服务质量较差，存在着物业低收费与业主对服务高要求的矛盾，在管理体制上，存在着政社不分、职责模糊和行政色彩浓厚的现象，没有实现预期设定的政社分开的目标，导致教职工业主对物业服务市场化没有认同感，在物业服务过程中，缺乏有效的监督机制和沟通机制，服务低劣的现象经常出现[3]，教职工业主仍然习惯于有问题直接找学校，学校领导为了教职工的安定，要花很多时间处理住宅物业管理事务，学校办社会的现象依然没能摆脱。

1.3 基础设施不完善加大了物业管理社会化的难度

高校教职工住宅主要是房改房、学校教育用地变更为住宅用地建盖的经济适用房、集资建盖的商品房以及学校统一组织购买的团购商品房，除校外商品房，其他教职工住宅小区的供电、供水设施基本上与教学区共用，小区没有独立的高低压配电室和水泵房；小区规划简单；供水供电管网严重老化；房改房建设年代较早、房屋质量参差不齐，维修维护量大；配套设施不齐全[4]，没有专门的物业用房，机动车停车位严重缺失；绿化面积较小；消防设施不健全，没有安防设施，安全隐患较大；这些问题的存在，在很大程度上加大了高校教职工住宅小区实施物业管理社会化的难度。

1.4 房屋产权的转移使得住户成分复杂

高校住房制度改革前，房屋产权是学校的，住户都是学校的教职工和家属，住户成分单一，高校住房制度改革后，部分房屋产权发生了转移，房屋产权单一的格局被打破，公有房与私有房产权交叉，部分教职工将房屋向社会出售和出租，房屋产权日益多元化，社会业主日益增多，住户成分日益复杂[5]，学校办社会的负担越来越重，学校委派自己的物业公司对教职工住宅小区进行管理的弊端越来越突出。

2 高校教职工住宅小区实现社会化物业管理的对策

2.1 转变观念，提高教职工对物业管理社会化的认识

高校住房制度改革完成后，教职工从房屋的使用者（使用权）成为了房屋的所有者（产权人）[6]，从根本上改变了长期以来一直延续的使用权与所有权分离的格局。把长期实行的福利性物业服务转变为有偿服务，改变学校包揽的行政管理的物业服务转变为货币化、市场化的物业服务，这会对教职工业主的心理上、思想上产生巨大冲击，为了使教职工业主理解支持这种新的物业管理体制，减少矛盾和冲突，原产权高校要把宣传工作贯穿于整个转型的过程，一是依托各学院、各部门党委、工会召开教职工大会宣传动员；二是分别召开离退休业主代表、在职职工业主代表座谈会进行宣讲；三是利用网站、宣传栏、校报等进行宣传；四是通过对小区业主发放问卷调查征求意见；五是通过学校职工代表大会广泛讨论；六是组织教职工业主代表参观考察相关小区的物业管理社会化的成功案例。通过这些形式加大对高校住房改革的目的意义、《物权法》以及物业管理等方面知识的宣传力度，消除教职工在认识观念上的障碍，让教职工充分认识到产权性质的变化不是简单的形式转变，只有通过规范的物业管理，将教职工住宅小区物业管理推向市场化，才能给业主提供一个持久的良好的小区生活环境，才能实现小区物业持久健康的运行，让广大教职工充分认识到小区物业管理社会化是实现小区长治久安的必由之路，不能再抱有“等、靠、要”的思想，维护自己的物业是业主的权力和义务，接受物业管理服务必须走向社会化的现实，使教职工树立一种全新的物业管理理念。

2.2 完善教职工住宅小区基础设施，为物业管理社会化创造条件

完善的基础设施是推动高校教职工住宅小区物业管理社会化的基础和前提，教职工住宅小区大部分基础设施严重滞后，与实施规范的社会化物业管理都有一定的差距，为了顺利推进小区的物业管理社会化工作，原产权学校应划拨专项资金对小区的基础设施进行改造完善。一是建设小区技防设施，改造完善消防设施，使小区具备基本的安全条件；二是在有条件的小区引资建设立体停车库，优先满足教职工业主有偿使用，解决教职工业主停车难的问题；三是对小区与教学区进行分隔，使学校与小区分离，让小区相对独立，形成独立的居住体系；四是对严重老化管网进行改造，完善供水供电设施设备，按一户一表改造业主的水电计量设施，彻底与学校的供水供电系统分离，由政府的供水供电部门直接与小区业主结算水电费；五是配置一定面积的物业管理用房，满足小区物业管理的基本用房需求。在教职工住宅小区的改造过程中，充分听取教职工业主的意见建议，让教职工业主代表参与设计、施工的全过程，使他们体会到学校对教职工业主的关心和对教职工住宅小区物业服务的重视，通过完善教职工住宅小区的基础实施，为顺利推进高校教职工住宅小区物业管理社会化创造条件。

2.3 健全小区组织体系，为物业管理社化提供组织保障

良好的小区管理离不开健全的小区自治组织，完善的小区组织体系是小区规范管理的保证[7]，只有在小区自治组织的管理下，小区物业管理才能顺利进行，小区业主才能拥有环境整洁、和谐安全的小区环境。小区自治组织体系包括业主代表大会和业主委员会，由于教职工住宅小区的业主大部分是学校教职工，部分房屋的产权仍然是学校的，学校要按照物业管理条例，主动协调当地政府，组织30%以上的业主向小区所在街道办事处、乡人民政府递交成立业主大会的书面申请，协调当地政府和小区业主按规定成立业主大会会议筹备组，在当地政府的领导下，帮助筹备组召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，业主委员会产生以后，教职工住宅小区物业社会化管理就有了组织保障，这是小区业主自治的前提和基础。业主委员会按物业管理条例，选择优秀的物业管理公司进驻小区服务；业主委员会代表业主与物业管理公司签订服务合同，物业服务公司在业主的授权范围内开展活动，为业主提供有偿服务；业主委员会代表业主监督物业公司按合同约定提供服务。小区自治组织完善后，教职工住宅小区的管理就能逐步过渡到与社会上其他居民小区同样的物业管理模式，使高校摆脱学校办社会的职能。

2.4 创新教职工住宅小区国有资产管理机制，确保物业管理健康发展

教职工住房制度改革完成以后，教职工业主取得的是房屋的产权，道路、物业用房、公共区域、公用设施设备等的产权仍然是原产权学校的，这部分资产如果由学校管理和使用，会造成小区物业管理成本加大，业主负担加重，将导致高校教职工住宅小区物业管理社会化缺乏动力，为了顺利推进物业管理社会化，原产权学校对小区的国有资产应创新管理方式，采用零租赁的模式，将小区道路、物业用房、公共区域、公用设施设备等委托业主委员会管理和使用，技防设施、水电管网等直接划拨给小区，立体停车库可引入社会企业投资建设，优先由教职工业主有偿租用或购买，利用小区道路、公共区域划出的停车位，在社会化初期，以零租赁提供给业主委员会使用，优先由教职工业主有偿租用，收取的租金专项用于弥补物管费的不足，小区社会化物业管理成熟后，原产权学校按一定比例收取国有资产使用费，学校职能部门要经常与业主委员会和物业管理公司联系，维护教职工业主的利益，监督国有资产的管理和使用，为教职工住宅小区顺利实施规范的、社会化物业管理提供帮助，确保小区社会化物业管理健康发展。

3 结语

高校教职工住宅小区物业管理问题是住房制度改革遗留下来的特殊问题，有着自身的特点和复杂性。伴随着房屋产权的性质变化，高校教职工业主对物业取得了所有权、处置权和收益权，物业管理成为业主的权利和义务，小区物业管理的质量，关系到教职工业主的利益。在实施高校教职工住宅小区社会化物业管理的过程中，必须得到学校的支持、教职工业主的配合以及政府部门的帮助和指导，才能建立起具有高校教职工住宅小区特色的社会化物业管理模式，为高校教职工住宅小区创造整洁、文明、舒适的生活环境，使教职工业主全身心投入到学校发展的过程中，学校不再为教职工住宅小区的事务所烦扰，实现建设和谐社区、和谐社会的目标。

参考文献：

[1]韩杰.高校住宅小区物业管理社会化的思考[J].高校后勤研究，2014（4）：71-73.

[2]柳玮.当前我国社区管理存在的问题及对策[J].现代农业，2012（11）：100-101.

[3]龚孝东.新时期高校教师住宅物业管理模式的探讨[J].考试周刊，2012（33）：158-159.

[4]徐超妮.完善高校教职工小区物业管理的思考[J].现代营销，2010（12）：108.

[5]张朝喜.高校家属区管理转型的思考[J].高校后勤研究，2010（6）：76-77.

住宅物业主管工作思路范文第3篇

为了加强城市公有房屋的管理，逐步扩大房屋的统管面，实行专业化经营，更好地为人民居住生活服务，为四化建设服务，我们根据“调整、改革、整顿、提高”的方针和中央、国务院对城市公房管理工作的有关指示，草拟了《关于加强城市公房管理工作的意见》（讨论稿），并在今年三月召开的全国城市房产住宅工作会议上进行了讨论。现将修改后的《关于加强城市公房管理工作的意见》印发给你们，请结合本地区的具体情况，研究试行。并可参照《意见》，制订适合你们情况的具体办法或条例。在试行中有何问题和意见，望及时告诉我们。

国家城市建设总局关于加强城市公房管理工作的意见

（1980年7月19日）

全文

全国城市现有公有房屋约十二亿平方米，其中，由市房管部门统一经营管理的约二亿五千万平方米。这是国家一顶巨大的物质财富。把它们管理好，维修好，使用好具有重大意义。但是，由于林彪、“四人帮”极左路线的干扰破坏，加上我们工作中的缺点，城市房产管理工作存在很多问题，机构不健全，体制不适应，统一管理和以租养房的方针不落实，房屋失修失养严重，影响了城市房产经营管理工作的进一步开展。

为了贯彻国民经济“调整、改革、整顿、提高”的方针和落实中共中央〔1978〕13号文件关于“城市公有住宅、中小学校舍和机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业的房屋，以及企业厂区以外的公有房屋，应由城市逐步实行统一管理”的要求，把城市公房管理好，维修好，使用好，更好地为人民居住生活服务，为四个现代化建设服务，现就加强房产管理工作提出如下意见。

一、建立健全房产管理机构

城市房产管理部门担负公私房产管理和组织住宅建设的双重任务。它是人民政府行使房地产管理职权和组织住宅建设的职能机构，又是经营房地产业务的领导机关。任务十分繁重，现有机构、体制远不能适应要求，必须切实予以调整和加强。为此，建议各省、市、自治区城市建设局（建委城建处），可根据任务大小，设立房产住宅处或房产住宅科；各城市设房产住宅局或房地产管理局，统一管理人、财、物的使用和调配。地、县也要设立相应的管理机构。

为了加强对直管公房的专业经营，大城市的局可根据需要情况，设立房产经营；房屋修缮、住宅建设、材料生产供应等公司；中小城市可酌情建立必要的专业机构，按企业办法经营。房管所（站）作为房产经营公司的基层服务单位，实行管养合一。

城市房管部门的编制，行政、企业、事业应当分开，人员配备要精干。行政管理人员，列入行政编制。企、事业管理人员，由经营费用开支。

二、坚持统一管理的方针

城市公有通用房屋实行统一管理，是党中央、国务院早就确定了的方针。贯彻执行这一方针，可以从根本上克服目前存在的各自为政的现象，充分发挥现有房屋的作用，合理地使用有限的财力、物力和人力，把房屋管理好，维修好。同时，有利于各单位集中精力搞好自己的生产和工作。因此，房管部门要积极创造条件，有计划、有步骤地扩大统一经营管理面。把中小学校舍和机关、事业单位的办公用房，以及文化、卫生、商业、服务行业的营业用房统一经营管理起来。对单位自管的住宅，也要根据不同情况，逐步实行统一经营管理。国家和地方投资新建的住宅一律由房管部门统一经营管理。已经统一经营管理的房屋，不得再分散各单位自管。目前尚未纳入统一经营管理的房屋，使用单位要执行当地政府有关房产管理的规定，在业务上接受房管部门的指导和监督，并按时向房管部门填报各种产权产籍变更和新建住宅情况等报表。

由市房管部门统一经营管理的房屋，使用单位和个人不得自行转让、拆除、改装和变更用途。如需要转让、拆除、改装和变更用途的必须经房管部门同意。空闲不用的，要交回房管部门统一调配。

房产管理工作要贯彻群众路线。街道居民委员会和单位，要建立健全群众管房组织，协助搞好房屋的管理、维修、调配、拆迁等工作。

三、贯彻“以租养房”的原则

目前，城市现有中小学校舍、机关、事业单位、文化、卫生、商业、服务行业以及企业厂区以外的公有房屋，有的实行租金制，有的实行预算制，个别的不收取房租。住宅的租金标准和补贴办法也不统一，职工负担苦乐不均。特别是现行住宅租金标准很低，租金不够“以租养房”。

“经租养房”，系指租金收入除去其他必要的开支外，不仅能够保证房屋的正常保养修缮，而且在房屋使用年限终了时。能够收回投资，重建房屋。因此，成本租金构成应该包括折旧费、维修费、管理费、税金和利息。鉴于房租制度的改革是件大事，特别是住宅租金的调整，与职工工资收入有密切联系，不应轻易变动。需要在调查研究的基础上，提出方案上报审批。

从当前实际情况出发，建议采取如下过渡办法：

（一）住宅租金标准不统一的城市，要在不降低房租总收入的前提下，制定统一的租金标准，报市人民政府批准执行。各单位自管房屋，也必须执行统一的租金标准。

（二）文教、卫生和行政机关用房，实行预算制的，可改为租金制，按折旧费、维修费、管理费三项因素计租。

（三）商业、服务行业生产、营业用房，原则上要按成本租金计租。

要按时收取房租，做到应收尽收。要积极清理和追收陈欠租金。用户不得借故拒交房租，对无理拒交，经教育无效者，处以适当的罚款，并由所在单位扣交。

每年收入的租金，要用于房屋维修和管理，不准挪作别用。

四、加强房屋维修保养

目前，城市房屋失修失养十分严重，各地房管部门必须切实采取有效措施，把现有房屋及其附属设施，维修保养好，尽快扭转失修失养的被动局面，确保正常使用与居住安全。要在查清房屋损坏状况的基础上，制订规划，有计划地推行成街成片轮修的经验。同时，要重视经常性的小修养护，不断改善服务态度，做到及时方便。对不同类型的房屋，要按不同的修缮标准，经常保持完好。要十分重视中小学校舍和商业、服务行业等非住宅房屋的维修，切实把它们维修好。

按照我国目前的房屋状况，自然淘汰率一般年平均为百分之一至二。到了淘汰年限，需要翻建时，在租金不含折旧费的情况下，所需资金应列入地方基本建设计划。

房屋修缮公司与房产经营公司要明确承发包关系，实行合同制，要改变修缮工程不搞核算，不计成本，“吃大锅饭”的状况，加强企业管理，全面考核各项技术经济指标，不断提高劳动生产率。要保证房屋修缮质量，建立验收、回修制度。要注意安全，杜绝重大工伤事故。对管修服务工作确有成效者，要给予表扬和奖励。对玩忽职守造成塌房伤人或住户财产损失事故者，要给予批评或处分。

根据测算，维修每万平方米房屋，全国平均每年约需钢材一点七吨，木材九立方米，水泥十二吨，玻璃七十平方米。各地应根据实际需要，纳入地方物资分配计划。要注意节约原材料，充分利用旧料，对节约材料、使用旧料成绩卓著者，应予以适当奖励。

房屋维修费（不包括管理费）每万平方米全国平均每年约为二万一千元。房管部门直管公房的房租收入不敷支出者，不足部分按规定由城市维护费拨付。

五、要合理分配房屋

城市住房供需矛盾非常突出，根本原因在于房源缺乏，但分配上的不合理，也加剧了住房的紧张，因此必须加强对住房分配工作的领导和管理。各地可根据职工家庭人口数量、性别、辈份、职务及有利于计划生育等因素，制定暂时分配标准和实施办法。分配的原则，要首先解决无房户和严重拥挤户。分房要走群众路线，严禁徇私舞弊、走后门等不正之风。住宅分配渠道要与住宅建设投资渠道一致起来，凡国家补助和地方投资建设的住宅，由市房产住宅局编制分配方案，报市人民政府批准，统一分配。各单位自筹资金建设的住宅，由单位自行分配。企、事业职工缺房，应向各自的单位申请，不能直接找房管部门。

各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房房管部门。

各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房房管部门。

各经政府制定了住房分配标准，就要严格执行。对现已超过住宅分配标准过多的住户，要做好思想工作，动员他们把多余的房屋调剂出来，分配给无房、缺房户居住，任何单位不得挤占住宅作其他用房，挤占了的，原则上要退还。严禁抢占公房，抢占者经教育仍不退还的，要提请司法机关强制其迁出或依法处理。

各城市房管部门要加强经常性的调配工作，设置换房机构，搞好换房业务，帮助群众解决居住困难，有利生产，方便职工生活。

六、搞好房屋修建材料生产

城市房屋修建材料，主要依靠物资部门按计划供应。鉴于当前材料供不应求，凡有条件的地方，房管部门要积极建设一些水泥、砖、瓦、灰、砂、石等建筑材料生产企业，以弥补计划供应的不足。

目前房屋修建队伍的机械化水平很低，各省、市、自治区建委在分配施工机具时，要优先安排。房管部门要积极创造条件，自制一部分专用机械设备。装备费用，维修工程从城市维护费中支出，新建工程按规定从预算成本中提取。

房管部门所属工厂企业的生产，要列入各地工业生产计划，所需的原材料、燃料、动力、设备等，纳入现行物资供应体制供应。

七、大力培训专业人才，积极开展科学研究

目前城市房产专业技术力量严重不足，科学研究工作十分落后，不抓紧解决这个问题，必将阻碍房产事业的发展和住宅建设技术水平的提高。各级房管部门要下大力气把这项工作抓好。

培训房产管理专业干部和技术人才，要两条腿走路。有条件的城市，要兴办中等专业学校、技工学校；所有城市都要有计划地加强在职干部和工人的业务培训，领导干部要带头学科学、学技术、学管理。

房产专业的科学研究，要有房产经济理论、管理科学和技术科学三个方面。今后要在继续抓好房产技术科学研究的同时，重点应该放在房产经济理论和管理科学的研究上，逐步实现技术现代化，管理科学化。为此，城市房管部门要建立和充实必要的科研机构，积极开展科学技术研究和情报交流活动。

住宅物业主管工作思路范文第4篇

关键词：沈阳市；旧住宅区；社会治安管理；对策

中图分类号：C91

文献标识码：A

文章编号：1672―3198（2014）21―0037―02

1沈阳市旧住宅区社会治安管理现状

作为老工业基地，沈阳市拥有数量众多的老旧小区。近些年市政府高度重视，花大力气整顿了大量的旧住宅区，为老百姓办了实事。2010年开始，沈阳市启动了“弃管小区”改造三年计划，投资15亿元改造了1502个弃管住宅区，受益人口达165.5万人。市长陈海波表示，随着弃管住宅区改造任务的全面完成和后续管理责任的初步落实，“弃管”这个特定称谓在沈阳已经成为历史，“弃管小区”改称为“旧住宅区”。但由于旧住宅区的“先天不足”，改造后的后续管理工作仍然任重道远。根据统计数据，改造后的小区，其管理模式主要包括专业化物业管理（235个小区，占157%）、自治管理（20个小区，占1.3%）以及社区代管（1246个小区，占82.9%）等。其中占绝大部分的是由社区代管，这种管理模式下的旧住宅区，仍然避免不了管理水平有限、基础设施欠缺、管理费用匮乏、社会治安管理水平难以大幅度提升等困境。为了打造良好的城市环境，必须加大力度整治社区环境，尤其要下大力气整治、减少旧住宅区频发的盗窃、抢劫等社会治安问题，提升社区居民的幸福指数。

根据课题组的调研，沈阳市旧住宅区居民对目前的小区社会治安问题非常关心和关注，调查显示，48.2%的被调查者表示对小区的治安状况不满意，44.6%的被调查者表示一般，仅有7.2%表示满意。有近70%的被调查者表示发生过车辆被盗事件，另外诸如入室盗窃、街面扒手、打架斗殴等事件均有发生。

为切实改善旧住宅区环境，提高居民生活质量，保障出行安全，沈阳市政府决定2014年继续开展“改善100个旧住宅区居住环境建设”工作，以建设美化、绿化、整洁、通畅的住宅区为目标，本着“功能齐备、设施完善、环境优美、住用安全”的原则，在全市老旧小区范围内选择100个住宅区，通过改造全面提升旧住宅区管理水平，此项工作已列入2014年沈阳市政府为城乡群众“办实事”内容之一。该项工作主要实施绿化提升工程、增设健身娱乐设施、增设安全防范设施、整修破损道路等5大项17小项改造内容，其中增设安全防范设施中，特别提到要在旧住宅区安装挡车器、新建门卫（监控室）、修建小区围墙、维修外墙空鼓、安装监控探头等多项措施。

由此可见，相关部门已经意识到旧住宅区社会治安管理需要进一步提升水平，但是仍需要进一步深入研究和系统完善，从多个角度多个层面共同提高旧住宅区社会治安管理水平。

2旧住宅区存在社会治安问题的原因分析

虽然各界都比较关注旧住宅区的管理问题，但一直以来，该问题却没有得到有效解决。分析其原因多种多样，但是最根本的矛盾所在，无外乎资金投入与资金来源不匹配造成，加上管理对象的特殊性，导致管理主体缺位，管理媒介缺失，管理目标无法实现，即管理机制不健全导致管理过程不可持续。

具体来讲，管理对象的特殊性，就是旧住宅区自身特点，居住群体属于中低收入者，素质参差不齐，园区基础设施较为落后，房屋自身破损程度较为严重等等，导致对齐管理的前期投入过大，纯粹依靠市场机制进行调节的难度很大，这样导致物业企业不愿意参与，政府又没有精力面面俱到，导致无人管或者管理效率低下，效果不理想的结果。目前沈阳有80%以上的旧住宅区由社区代管，这种管理模式属于粗放式管理范畴，由于缺乏必要的人力财力物力，不可能满足居民的日常需求。根据调查显示，居民普遍认为没有物业公司、流动人口太多、安全设备缺乏等是造成小区社会治安问题的主要原因，另有部分被调查者认为警务工作缺乏，没有实行封闭管理等也是重要原因。

分析调查结果可以发现，旧住宅区居民对物业公司参与管理是认可的，但由于旧住宅区自身特点，却没有物业公司愿意接手。同时广大业主也指出了对基础设施，警务工作的需求。这就要求我们深入探讨对旧住宅区实行管理的机制问题，保障旧住宅区能够得到长期有效的管理，保障居民的生命财产安全，提高居民的幸福指数。

3提高旧住宅区社会治安管理水平的对策建议

对旧住宅区进行有效管理，提高旧住宅区社会治安管理水平，总体思路应该是“市场主导，政府扶持，全民参与”。

随着我国物业管理行业的快速发展，物业企业参与小区的管理已经具备了较为丰富的管理经验与管理资源，物业企业理应成为小区的管理主体。但是由于旧住宅区的特殊性，完全依靠企业的市场行为却很难满足企业的逐利动机，因此政府应该在一定程度上积极参与，发挥指导、协调、扶持、激励、约束等功能。同时采用“谁受益、谁出力”的原则，调动园区内具有热情和能力的业主参与到日常管理工作中，降低物业公司成本，提高管理效率。具体来讲包括如下措施。

3.1管理主体层面

明确物业企业作为旧住宅区的管理主体，负责旧住宅区的日常管理。由于物业企业具有丰富的管理经验，提供旧住宅区日常保安保洁工作非常容易，理应成为旧住宅区的管理主体。但是旧住宅区的特殊性导致目前大多数物业企业不愿意接管，这也是物业企业逐利的本质决定的。在此过程中，政府要发挥积极的扶持与促进作用，包括部分或全部出资完善旧住宅区围墙、路灯、监控报警设备等基础设施设备，降低物业企业的前期投入，提高盈利预期，促进物业企业积极参与。资金来源，可以通过政府的财政拨款、建立专项基金、动用专项维修资金等多种方式筹集，甚至可以通过企业赞助、广告经营等方式获得部分资金投入。待旧住宅区的基础设施较为完善，物业企业就可以参与日常管理，管理模式可以参照其他小区，包括服务项目、服务标准、服务费用等，也可以结合园区特征进行分类管理。另外，由于旧住宅区居住群体特征，有很多下岗或待业的业主，还有部分退休老人，可以充分调动一部分具有热情及能力的业主参与日常管理，组成治安巡逻队等进行日常巡逻，收集居民意见反馈等，降低物业企业在保安工作方面的支出，提高工作效率。因此，管理主体视角下，旧住宅区社会治安管理应该以物业企业为主体，政府扶持，业主参与。

3.2管理对象层面

明确旧住宅区中管理对象的特征，系统评价人、物、事的现状与发展趋势，采取有针对性的措施提高旧住宅区社会治安管理的水平。根据旧住宅区居住群体的低收入特征，对其收取的费用要保证不影响其生活水平，标准不能过高，要考虑大多数群体的基本物业服务需求来确定服务内容与服务标准。针对少数具有特殊需求的群体，可以通过采取特约服务的方式额外收取费用。关于流动人口，物业公司可以联合社区做好登记统计工作，同时要加大宣传力度，让旧住宅区的居住群体更多的了解物业管理带来的好处，让大家主动参与到园区的管理中来。针对旧住宅区基础设施落后的现状，物业企业要联合政府一起进行完善，其中这一环节政府要起到主导作用，并且要从资金上大力支持，帮助物业企业以较轻的负担承担起旧住宅区的管理职能，只有这样才能迅速提升对旧住宅区的管理水平，尤其是社会治安管理水平，保障居民的生命财产安全。而针对居民比较关心的社会治安事件，则需要加强监督执法力度，能够快速有效的解决居民遇到的各种问题，物业公司与当地的警务工作者要紧密联系，快速响应，能够真正解决问题。根据调查显示，居民认为安装监控设备、聘请物业公司、设立社区警务队等手段是解决旧住宅区社会治安问题的重要方法，另外成立社区志愿者巡逻队也具有重要作用。

因此，管理对象方面，要以较低的收费标准提供符合业主需求的社会治安管理，需要政府大力投入，完善基础设施，提高办事效率。

3.3管理目标层面

保证旧住宅区居住者能够安居乐业，就需要各主体能够长期合作，实现多方共赢。首先，物业企业作为旧住宅区管理的主体，其根本性追求就是盈利。目前，物业企业的收入来源主要为物业费，但由于旧住宅区的居住者大多为中低收入水平，且流动人口较多，很多业主具有物业管理需求但是支付意愿却不高。这种矛盾下，一方面需要物业企业提供优质服务促进业主主动交纳物业费，另一方面，还需要从制度上约束不交费的业主，需要政府制定相应的规章制度来对欠费业主进行警告与惩罚，以此来实现物业费的顺利收取，例如对恶意欠费业主在园区内进行公示，通知业主所在单位，强化诉讼判决的执行力度等。另外，要鼓励物业企业积极开展多种经营，一定程度上弥补物业管理经费的不足，提高管理服务质量。如果物业企业实现了长期稳定的盈利，那么对于旧住宅区的管理也必然就实现了长期稳定的目标。

3.4管理媒介层面

理论上构建人防、物防、技防相结合的立体防护结构是最佳状态，考虑到旧住宅区的特征，应从如下几个方面进行考虑。

人防应该以物业企业保安员为主体，动员业主参与组建巡逻队，并加大警务工作人员的巡查力度。值得注意的是，目前物业小区安保队伍具有明显的不稳定性。一方面，业主与企业需要大量高素质的安保人员，另一方面，安保岗位的工作性质与福利待遇又严重制约了人员的聘用，这种矛盾急需解决。根据经济学规律，价格机制是较好的市场调节剂，通过提升安保人员的工作福利与工作环境，营造良好的岗位口碑，从社会舆论角度多多进行正面宣传和引导等等，是今后要加强的重点工作。例如可以直接提高工资水平、为安保人员购买各项保险、强化法律法规与业务技能培训、改善工作环境等等，通过政府与物业企业联合，建设一支高素质的安保队伍，是提升旧住宅区社会治安管理水平的重要手段。同时，针对旧住宅区的特征，要将安保队伍与小区居民组建的巡逻队结合起来，从物质与精神奖励等方面激励巡逻队参与到小区的治安管理中来，降低物业企业的成本，提高物业管理的持续性。

物防最基本的就是实行封闭管理，修缮小区的围墙，设置有人看守的住宅区大门及值班室，配备警棍、手电筒等必要的防护器械，设置报警电话。为住宅楼统一安装单元防盗门，业主家里尤其是一楼二楼等较低楼层安装防盗门与防盗窗，园区装有安全照明灯等，同时增强个体治安防范意识。该项工作应该在物业企业承接旧住宅区伊始与政府部门联合完成。

技防则主要采用闭路电视监控系统、周界报警系统、门禁管理系统、电子巡更系统等，同时鼓励有条件的业主使用家庭报警系统，进一步补充技防的范围与层次。有条件的园区还可以建立网络治安管理平台，如QQ群，短信平台等作为补充。

3.5管理机制层面

在对管理主体、管理对象、管理目标、管理媒介进行系统讨论的基础上，将各个层面的内容进行整合，即形成了一系列的管理机制，促进持续提升旧住宅区社会治安管理水平，实现旧住宅区居民安居乐业。

第一，资金投入机制。通过财政拨款、政府专项基金、引入社会资本等形式，联合物业企业共同完善旧住宅区的

基础设施设备；在物业从业人员的业务技能培训、职业资格

作者简介：

徐龙双（1988-），男，四川广安人，天津商业大学在读硕士研究生，研究方向：产业经济与区域发展。

考试、法律法规普及、社会保险补助、安保人员的业务培训等方面，由政府适当投入，联合相关部门共同完成。

第二，激励与约束机制。一方面激励物业企业积极承接旧住宅区的物业管理，对承接积极，效果良好的物业企业进行表彰，甚至可以从税收等方面给予优惠，在承接新的项目时给予一定的优先权。而对于不愿意承接旧住宅区物业，或者管理效果不佳的物业企业，则可以限制其承接新的项目，或者资质审查时给予特殊标注，把物业企业承接旧住宅区的管理纳入到企业的社会责任与诚信档案。

第三，沟通协调机制。首先，物业企业承接旧住宅区的管理后，政策层面需要明确，业委会、物业企业、居委会等主体要定期召开沟通协调会议，就一定时期内出现的管理问题进行通报，让全体相关人员共同参与，共同讨论，以主人翁精神解决存在的问题。例如可以规定每月举行社区性质的沟通协调会，每季度召开各个区的沟通协调会，每半年举行全市的旧住宅区物业管理沟通协调会，集中讨论并解决居民反映强烈的共性问题，群策群力。另外，随着信息技术的发展，手机、电脑的普及，可以构建一定的沟通平台，例如网络社区、QQ群、微信平台等，延伸沟通协调会议的范围，及时收集居民的意见和建议，进而将汇总后的问题带到每月、每季度举行的沟通协调会上，如果仍没有解决，则可以进一步在全市范围内进行讨论和解决。这种沟通协调机制的建立，同样要以制度的形式确定下来，形成长效机制。

第四，评价考核机制。针对旧住宅区物业管理水平、社会治安环境、业主满意度等方面的综合评价，是对物业企业进行激励或约束的参考指标，也是促进政府重视旧住宅区社会治安管理，提升旧住宅区居民生活质量的重要手段。一年至少要进行一次全方位的考核与评价。针对物业企业的评价结果在全市范围内进行比较，作为物业企业资质审查与新项目承接的参考基础。对政府主管部门的评价，要加大辖区内治安管理水平的指标权重，激励政府更多的投入到对旧住宅区的改造中来，实现一种互相促进，互相约束与激励的格局，以此促进政府主管部门重视旧住宅区的管理，提高旧住宅区百姓的居住环境质量与幸福指数。当然，对物业企业与政府主管部门的评价，应该交由相对独立的第三方进行，比如专业的评估机构，行业学会与协会等，以保证评价考核的公正性。

参考文献

[1]刘守君.城区居民小区社会治安管理工作管窥[J].山东人大工作，2009，（6）：2324.

住宅物业主管工作思路范文第5篇

一、我县物业管理发展现状

1.住宅小区情况。我县商品住宅小区建设始于上世纪九十年代后期，经过十几年的发展，已建成的各类住宅小区近30个，（不含单位或个人合资建房），这些小区存在多元化结构，一是由市场化运作开发，二是政府开发，主要是安置房及经适房、廉租房小区，三是少数由个人开发的小区。

2.我县小区物业管理发展现状。1994年3月，建设部为了满足人民居住的需要，颁布了我国第一部《城市新建住宅小区管理办法》，确立了社会化、专业化、经营型的物业管理新体制，以新建住宅小区为突破口，促使房地产的售后服务按市场经济要求进行，使房地产的管理向综合性、专业化和多功能的社会化服务转变，促进新建住宅小区的整体管理水平有较大的提高，以此推进物业管理工作。

随着房地产市场的培育和发展，我县也于2006年出台了《县城区物业管理办法》，但长时间内仍没有全面启动小区物业标准化管理工作。到2008年后，我县的物业管理才有了起步，从无到有,到目前为止，我县先后注册成立了“红太阳”、“铜佳”2家物业管理公司，取得了三级资质等级证书。两家公司目前共服务步行街、水岸春天、丰润园、鸿运楼、儒风苑等5个住宅小区，住户1500余户，物管和服务总面积达16万平方米。我县的物业管理工作目前仍处于较低水平的层面上，物管服务面不广，全面搞好物管的大气候还未形成，物业服务公司的运行和发展存在较大的困难，业主物业管理费用收取率低，企业运行成本高，服务的规范性和能力水平不高，目前进入了物管的小区比例较低，大部分的住宅小区目前还没有专门的物业管理。

二、当前小区物业管理滞后引发的的问题

我县住宅小区物业管理没有跟上发展的步伐，导致小区管理水平低，措施严重滞后，甚至是无管理的局面，后续问题较多，主要反映在以下方面：

1.环境卫生差。没有物管的住宅小区环境卫生工作处于无统一管理的状况，小区公共场所卫生不能及时清扫，垃圾随意丢弃，未能及时清运，脏乱差现象较为突出，严重影响居民生活环境和城市小区的形象。

2.房屋公共设施维修困难。房屋经过长期的使用，一些设施不断老化，需要维修和更新，如公共排水排污系统、供电线路、户外道路、外墙粉刷装饰、楼道设施等等，由于没有物业的统一管理，造成损坏严重，维修困难。如直接涉及住户利益的则由受益人共同协商解决，如属公共的设施，不直接关系住户利益的问题，如外墙破损、扶梯损坏、户外排水受阻、道路损坏等则无人问津,得不到及时的维修。

3.绿化维护未跟进。小区建设之初都不同程度地规划了公共绿化地区，栽种了一些美化绿化的花草苗木，后因没有跟进管理，绿化地带苗木不能有效维护，甚至人为损坏，或杂草丛生，少数小区还出现住户拔除绿化苗木自行栽种蔬菜的现象。

4.小区安全无保障。我县一些住宅小区多为四通八达、出入自由的开放式楼房，未能形成封闭式的区域，不能实施封闭式管理，加上没有保安值勤，没有电子监控设施，使得小区安全无保障，偷盗案件时有发生。此外，由于没有统一的管理，小区用电、用气、交通等各类安全工作得不到落实，存在不少的安全隐患。

5.公共场所乱搭乱占。由于管理不到位，有些小区的个人建筑存在乱搭乱建违章行为，不少住户肆意占用了公共道路、公共场所，有的擅自在住宅顶楼加层，公共场所、公共道路随意堆放物品，车辆乱停乱放，小区内的其他住户对此意见很大，不仅直接影响到小区整体的美观，还影响到小区的安全、消防、卫生和居住环境。

三、制约我县小区物业管理滞后的症结

1.“重建轻管”、“建管脱节”的现象较为普遍。在我县的住宅小区开发商大都没有考虑房屋交付后的小区管理及售后服务问题，只要验收交了房就了事，对于小区的物业管理工作基本没有对接好，任由住户自行处理，这是导致我县小区物业管理滞后的重要原因，甚至一部分问题还是开发商遗留下来的，如配套设施不齐，保修期内楼面渗漏水，粉刷脱落以及其他建设质量等问题未及时处理。开发商售房走人后，业主的诉求及纠纷得不到解决，矛头指向了物管,没有物管进行管理的则把责任推给政府，许多问题如不及时解决仍将是政府长久的负担。

2.小区小，难于形成规模化、标准化管理。我县的住宅小区规模小，住户少，大点的小区也就300户左右，小的则几十户，规模小的小区因其服务对象少，收费有限，满足不了各项物管的付出需要，更谈不上提供全方位优质服务。几年前，县房管部门也曾联系县外的专业物业管理公司来承接小区物业管理业务，但因我县市场规模小而未果。

3.小区规划滞后，配套设施、设备不完善。的小区规划不合理，小而散，没有整体集中规划，做大做好，大部分小区都是开放的，没有形成真正的封闭式小区，还有的与邻近的民房、老宿舍相连，给管理带来困难；不少小区都没有按规定规划物业管理用房或物业管理用房面积未达标，也没有划定停车位，没有设计垃圾集中收集点，公共活动面积不足、绿化率不到位等问题。小区内部功能不齐全，缺乏应有的文化体育设施，居民缺乏文化娱乐场所，不能满足城市居民日益提高的精神需求。

4.小区业主的物管意识不强。业主的观念落后，普遍对物管的认识程度低，一部分农村进城居民根本没有物管的概念，对服务的要求也低，而一些原单位职工，还没有从思想上真正接受市场化的物业管理，思想上还停留在集体宿舍单位管理的模式，认为公共管理是政府或单位的职能，不需要物业或者认为自己买房就已经买了服务，物业就是额外乱收费，将开发商与物业公司混为一谈；由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，业主思想准备不足，商品意识和物业消费意识尚未确立。实施了物业管理的小区，一方面业主要求物业应提供高品质优质服务，一方面又不愿按规定交纳物管费，大多数群众对物业管理尚未形成正确认识。部分业主观念陈旧且缺乏组织性，我县部分小区居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照物管价格享受较为全面的物业管理服务，甚至认为不需要物管，物管是没有必要的消费。

5.政府及相关职能部门对物管的重视程度和公共服务水平有待提高。物业管理企业与房管、园林、环卫、公安、交通、城管、社区等部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，小区建设初期没有对小区物业管理形成总的规划设计，对开发商在小区物管及后期服务上也没有有效的手段进行制约、把关。政府相关职能部门之间的关系以及与物管企业、业主的关系还未理顺，存在脱节，责权利的划分有待进一步明确，公共服务意识和水平有待进一步提高。

四、加强我县住宅小区物业管理工作的对策建议

1.提高重视程度，重拳出击抓好小区物管工作。

一是政府及相关部门应高度重视物业管理工作，充分认识小区物管在加强城市管理、构建和谐社区、创新社会管理中的重要作用。物业管理与居民生活密切相关，解决好物业管理问题关系到群众的根本利益，体现着我县城市管理和服务的水平，因此，需要用相当的时间，调动各方面力量齐抓共管。二是切合我县实际制定完善《小区物业管理办法》等规定，细化物管条例，抓好管理落实，认真学习和借鉴外地先进的物管经验，引入好的管理方式和手段，提高我县物管的服务水平。三是搞好部门协调，加强小区物管工作不是一个单位能做好的，要充分调动房管、城管、建设、交通、公安、社区、环卫等部门的职能作用，县政府要成立由政府牵头，有关职能部门领导组成的物业管理领导机构，专门设立物业管理办公室，抓好协调，共同努力做好规划设计及监督管理工作，促进小区物管健康发展。三是切实做好新建小区的物业前期介入工作，新建小区在规划设计时充分考虑物管的相关功能，批准机关在规划设计时按有关物业管理规定严格把关，在房产开发商办理商品房预售许可证时，房产部门要求开发建设单位必须按规定做好小区物管设施、设备配套工作，并现场严格核查，确保配套设施落实到位，重点督促开发建设单位搞好“建管交接”，由开发商提交一定比例的维修基金和质保金，保质期内运用质保金进行维修，以后运用维修基金进行维修，全力做好售后服务，切实解决好“重建轻管”、“建管脱节”的问题，建立起小区物管的一条龙政策和措施。

2.加大宣传力度，营造良好社会氛围。

宣传引导工作是物业管理市场健康发展的关键，我县应进一步加强对小区物业管理以及相关新闻的正面宣传报道工作，利用各种形式与载体，加强物业管理政策、法规及有关小区管理实施办法的宣传，让“享受服务就应该尽缴费义务”的观念深入业主心中，努力为做好物业管理工作营造良好的舆论氛围，统一思想，推动各方思想观念转变，主动宣传物业管理的必要性。从新的小区建设初期物业就开始介入，在推介楼房时同时推介物业，签订购房合同时一并签订物业服务合同，使业主在购房初期就形成接受物业的概念，房屋交付时办理好物管的交接，避免小区入住后物管难进入的现象，从根本上培养群众正确的消费观念、契约意识和法律意识。政府及主管部门要及时推广物业管理有效做法，要让群众逐步接受“有偿服务、出资受益”的现代生活理念，正确认识物管，接受物管，最终自觉配合物管。

3.积极探索并实施适宜的物业管理模式。

根据小区小而散的特点，积极探索适宜的物业管理模式，促进我县小区物业管理能力和水平的快速提高。一是加强调查研究，全面摸清我县小区分类、规模、管理现状、居民反映及诉求和期望。二是选择我县小区管理模式，破解物业管理难题，探索我县普通住宅小区物业分类管理模式，应针对我县物业管理的特殊性和小区小而散的特点探索不同的物业管理模式。一方面是培育物管公司，在引入县外大型物管公司困难的情况下，应着力培养本土的物业管理企业，根据的市场重点选择1-2家进行扶持，前期起步阶段，采取政府财力支持和相关职能部门派人协助等措施进行扶持，物管公司除聘请一定的管理人员，还应配备相关行业的技术职员，如保安、绿化管理、水电维修、房屋维修等工种人员，根据业务发展需要，可采取长期聘用，或临时性用工合同制，以满足物业管理全方位服务需要。另一方面实行分类管理方式，对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，通过政府出资、社会集资方式进行小区整治，探索规范的物业管理以外的新形式，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题,逐步过渡到规范化物业管理。对于新建商品房小区，在对开发商诚信考核中，要增加其开发小区物业管理好坏的考评，政府应加强引导和约束，做好建管衔接，引入市场化、专业化的管理模式，按现代物业的要求，高起点规划、高标准建造、高要求管理，使物业管理工作一步到位。

4.倾力协作，扶持物管企业健康发展。针对我县物管企业经营困难、业务难拓展和服务水平低的情况，政府应高度重视，采取有效措施扶持这个新兴行业的健康发展。一是把扶持物管企业作为一个惠民工程来抓，做好各类小区进入物管的基础工作，注入一笔资金，重新建设或维修好围墙、大门、道路、供电、给排水、电子监控、物业用房及公共场所、绿化等各类基础设施，解决以前的各种“欠帐”问题，使进入物管时处于同一基础水平，为物管公司运作提供基础保证。二是政策扶持，物管公司工作好坏直接影响城市管理水平，因此不能将物管公司视为一个纯粹的社会企业，而要把物管公司作为城市管理的组成部分，把小区物业管理作为城市管理的延伸，政府可出台一些优惠政策扶持其发展，起步阶段可采取两体制并存的办法，即市场有偿服务与政府政策扶持相结合，如利用政府技术培训渠道免费为物管公司职员进行技术培训，提高其服务技能，对物管公司聘用的城市下岗职工，提供一定的公益性岗位进行补贴，对物管公司的开办、证照检验、融资投资、税费、法律等提供优惠服务，给予扶持。三是部门协作，形成合力，职能部门要加强对物管公司工作的支持与配合，为物管公司搞好小区管理提供设备、技术、政策、法律等方面的援助，并加强对物管公司的管理和指导，促其提高管理和服务水平，扶持物管公司良性起步、正常运行、健康发展。

5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，物管之外的相关组织建设工作仍然需要。因此，在落实物业管理职能中，要通过规划居民区建设的内容，完善区规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深入开展调查研究，由房管部门和社区居委会牵头，组建业主委员会，明确职责义务和工作范畴，针对性地建立区规民约，吸引业主参与小区的建设和管理，提高居民自治水平，依靠居民自身力量加强小区的管理，提升我县小区管理的整体水平。