住宅小区物业管理范文第1篇

关键词：住宅小区 物业管理 业主 满意度

目前，随着城市化进程的不断推进，全国各地的住宅小区的物业管理都存在管理服务水平低，收费难的问题，想要解决这个问题，物业管理公司只有为业主提供所需的服务和尊重业主的意愿，才可以得到业主的认可，获得业主的满意，从而在市场上稳定健康的走下去。

1 物业管理概述

物业管理是一种新兴的行业，具有专业化、社会化的特点，其主要是对建筑以及所附属的环境和设施进行管理，使他们能够保持完好正常使用，从而达到保值和增值的作用。随着房地产行业的不断发展，物业管理作为房地产的重要组成部门，也在其中起着关键的作用，目前住宅小区在整个房地产开发中占有最大的比重，因此，住宅小区成为了物业管理的重中之重。并且伴随着人们生活水平的不断提高，对居住条件和生活品质的要求也逐渐提高，这也对住宅小区的物业管理提出了更高的要求。

2 建立业主满意度指标体系须遵循的原则

2.1 测评指标必须能够控制

当住宅小区物业管理公司在某个领域能够采取相应的措施进行改进，则采取测评指标，如果没有能力或者条件改进，则不采取这种测评指标。

2.2 建立的业主认为重要的满意度测评指标体系

由业主来确定测评指标的体系是最为合理和基本的要求，物业管理公司在设定测评指标体系的时候，一定要根据业主的需求，来设置符合他们认为重要的内容来进行满意度的测评。

2.3 测评指标必须是可测量的

由于业主满意度的测评结果是一个量化的值，所以在设定测评指标的时候一定要选择可以计算和分析的值，这样才可以计算出业主对物业管理的满意度。

2.4 业主满意指标体系会随着市场的变化而变化

可能今天业主关注这个问题，明天可能关注另一个问题，因此，对于业主的期望物业管理公司应该进行跟踪研究，了解业主的根本需求，以及他们的变化趋势，并且对业主满意度指标体系进行有效的调整。

3 业主满意度在物业管理中的作用

3.1 为物业管理的服务质量评价提供一种有效的手段

由于目前住宅小区的物业管理评价体系存在一定的问题，如果把业主的满意度理念引入到物业管理评价体系中，建立业主满意度指标体系，利用各种调查来建立信息数据库，并且根据这些情况及时的调整调查表中的相关项目。这样不但可以了解业主的需求，还可以加强和业主之间的沟通，用科学的方法来提高物业管理的服务质量，使物业管理更加满足业主的需求。

3.2 提高员工的服务观念

由于我国物业管理公司的从业人员普遍素质较低，他们的服务意识不强，这就使得物业管理的水平得不到有效的提高。因此，在物业管理中引入业主满意度理念，可以把它作为物业管理公司和从业人员的行为准则，并且制定相应的从业人员培训计划，使从业人员明白只有提高业主的满意度，才可以实现企业的发展，只有这样才可以提高物业管理公司的服务质量和服务技能。

3.3 通过与以往业绩纵向对比，使企业了解自身的变化

由于住宅小区业主的服务需求是在不断变化的，所以物业管理公司想要获得良好的经济效益，首先应该在满足业主需求的前提下不断的改变自己的服务质量，并且通过与以往业绩进行纵向的对比，看下本企业的物业管理水平是降低了还是提高了，如果降低了找出问题存在原因，以此来采取相应的措施改进。物业管理公司只有不断的有针对性的改进自身的问题，并推出新的服务理念，才可以获得业主的满意，使其稳定健康的发展下去。

3.4 可以促进企业间的良性竞争，规范物业管理行业的发展

目前，对住宅小区物业管理业主满意度进行评估的，并且每月、每季度和每年公布评估的结果，使整个评估的结果更加具备公平公正和科学化，这样做不但可以促进物业管理企业之间的良性竞争，还可以规范物业管理行业的发展，使物业管理企业在竞争中不断的提高自身的服务水平，从而更加满足业主的需求。

4 住宅小区顾客满意度测评的实施

4.1 确定指标并量化

住宅小区业主满意度测评指标体系应该划分为五个等级，在测评的时候大多使用的是李克特量表，也就是说包括：“很满意、满意、一般、不满意和很不满意”五个态度，让业主在这五个态度上面画圈或者打勾，以此来了解业主的满意度。

4.2 问卷设计

由于业主满意度是评价物业管理公司服务质量的关键因素，因此，业主是否能够真实的反映自己的意见对推进物业管理公司发展具有重要的意义。

所以，在问卷设计的时候，应该采取多种方式结合的形式，既可以反映业主的需求，也可以了解物业管理做的不足的地方，并且调查的结果要便于量化，这样才可以对业主的满意度进行及时的统计和分析。

4.3 调查数据汇总整理

在做完问卷调查以后，要收集问卷，根据调查研究的目的与任务，统计每个问题的每项回答的人数，计算出所占被访者的百分比，对搜集到的各种数据，采用科学的方法，进行审核汇总与初步加工，使之条理化、系统化，最终以图表的形式表现出来。

当一些物业管理企业没有统计软件的时候，可以运用Excel中的柱形图来表示，这样就可以清楚的了解业主满意度。

除此之外，审核准确性是关键，主要是检查数据是否存在差错，有无异常值，审核数据的完整性是检查应调查的个体是否存在遗漏，所要求调查的项目是否齐全，有无缺项等，对不符合调查要求的数据，则应进行筛选。在筛选完以后把将问卷或调查表上的数据通过键盘直接输入到计算机中，作为备份，以此来做好物业管理业主满意度调查数据汇总整理。

住宅小区物业管理范文第2篇

为提升我市老旧小区全面整治后的物业管理水平，巩固各类改善工程成果，改善人民群众的居住生活品质，决定在市区范围内实施老旧住宅小区物业管理改善工程.现制定如下实施方案：

一、指导思想

以科学发展观为统领，围绕共建共享与世界名城相媲美的“生活品质之城”的目标，坚持解放思想、敢为人先，按照政府主导、企业和市民共同参与的要求，推进老旧住宅小区物业管理“扩面提质”，构建与__经济社会发展水平相适应的住宅小区物业管理服务模式，着力提升人民群众居住生活品质.

二、主要目标

总体目标：力争到20__年年末，__市区（包括__区，以下简称__区）实施庭院改善和危旧房改善后的住宅小区（共约__幢房屋，建筑面积约__万平方米，涉及住户约__万户）基本实现物业管理全覆盖，未列入庭院改善和危旧房改善的住宅小区根据实际条件开展物业管理改善，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，提升物业管理服务水平.

具体目标：在整治完善老旧住宅小区硬件配套设施的基础上，建立物业管理机制，争取实现“八个有”，即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理.

三、实施范围

__市区__区范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋标准成套；

3.尚未开展专业化物业管理.

四、基本原则

1.坚持属地管理.要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，充分发挥属地街道办事处（乡镇政府）和社区居委会的组织指导作用，因地制宜建立长效管理机制.

2.坚持突出重点.主要针对已完成庭院改善和危旧房改善，且目前尚未推行专业化物业管理的住宅小区，重点是在已完成庭院改善和危旧房改善工程的老旧住宅小区建立日常物业管理长效机制.

3.坚持“软”“硬”共建.在开展住宅小区基础设施改造完善的同时，建立健全日常物业管理工作机制，实现建管并举.

4.坚持项目结合.物业管理改善工程应与危旧房改善工程和庭院改善工程紧密结合.实施危旧房改善工程和庭院改善工程的老旧住宅小区，要结合物业管理改善工程的要求，对住宅小区的硬件设施进行改善，做到危旧房改善和庭院改善完成一个、物业管理改善推进一个，避免重复施工影响居民生活.

5.坚持业主参与.要重点突出业主、居民共同参与，在工程中切实落实“四问四权”，确保业主、居民的“知情权、参与权、选择权、监督权”，明确业主、居民共同管理小区的义务与职责.

五、实施步骤

1.调查计划阶段.20__年__月底前，完成机构组建、__区住宅小区物业管理现状调查、相关政策标准制订及计划安排等工作.

2.全面推进阶段.20__年__月-__年年底，全面推进__区物业管理改善工程，主要针对已开展庭院改善和危旧房改善的住宅小区，按照庭院改善和危旧房改善完成一个、物业管理改善工程推进一个的原则组织实施，其中20__年完成__万平方米，20__年完成__万平方米，__年完成__万平方米，累计完成__万平方米.

对未列入庭院改善或危旧房改善计划的其他老旧住宅小区或零星住宅，每年根据财政预算安排和住宅小区实际情况因地制宜地实施住宅小区整治和物业管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区，除完成原定改善任务外，还要按照物业管理改善工程的要求同步完成住宅小区物业管理所需硬件设施的配置完善.本方案出台前已完成庭院改善和危旧房改善工程的住宅小区，市庭改办或危改办要通过“回头看”进行查漏补缺，按照物业管理改善工程的要求进一步完善硬件配置.具体新增硬件配置任务如下：

（1）划定物管区域.在住宅小区设置围墙，形成相对封闭独立的物业区域；零星住宅和小规模住宅区，可因地制宜归并为一个物业管理区域实行管理.

（2）建设特种设施.包括小区房屋单元防盗门和小区内电子监控器安装，小区消防等设施设备检查和修缮.

（3）配备物管用房.补充配置小区物业管理用房，有条件的要争取按总建筑面积5‰的标准配置，暂时不能配置物业管理用房的可临时采取租赁、借用等办法过渡.

2.未列入庭院改善或危旧房改善计划的住宅小区和零星住宅，由财政每年安排一定的资金实施物业管理改善工程，具体由市物改办根据住宅小区实际，因地制宜、有选择性地组织实施.小区整治和硬件配置主要内容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危旧房改善计划的住宅小区新增配置内容.

（2）环境整治.包括小区道路平整、汽车停车位划定、自行车棚（库）整饬、绿化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋顶等共用部位维修整理、立面整治、楼道刷白、管线序化、危房修缮等.

（4）公用事业管网整治.包括小区内自来水、电力和燃气等公用事业管线和设施的基础改造.

（二）建立物管机制.

在对住宅小区开展硬件设施整治改善的基础上，根据居民意愿引入物业服务企业实施专业化物业管理或由当地街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站组织实施社区化准物业管理，建立住宅小区物业管理长效机制.

1.确定管理模式.

街道办事处（乡镇政府）应在硬件设施整治改善项目竣工并接收后一个月内完成居民意见的征求工作，确定小区管理模式.部分老旧小区（或零星住宅）因特殊原因未开展整治或硬件配置改善未全部完成的，经当地街道办事处（乡镇政府）确认同意后予以接收.

征求居民意见以户为单位（一个独立产权单位为一户），采取书面形式进行，公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应收费标准.小区内1/2以上户数居民选择采取专业化物业管理的，由街道办事处（乡镇政府）委托社区居委会在两个月内组织小区居民召开业主大会并成立业主委员会，指导业主委员会通过业主大会选聘物业服务企业；选择专业化物业管理的居民户数达不到总户数1/2以上的小区统一采用社区化准物业管理模式，由街道办事处（乡镇政府）委托社区公共服务工作站在两个月内组织建立日常物业管理机制.

2.实施物业管理.

（1）社区化准物业管理.社区化准物业管理由社区公共服务工作站组织开展.可以分别聘请保洁、秩序维护等工作人员负责小区日常管理，或统一委托一家物业服务企业负责管理，或组织居民自治管理，为小区居民提供基本服务，包括公共区域保洁、小区内安全秩序维护、停车秩序维护、共用设施维保、公共绿化养护、小区内道路保养、房屋共用部位维修管理等服务，并由社区公共服务工作站按照__市社区化准物业管理服务收费管理办法向住户收取一定的服务成本费.小区内公共路面停车、物业管理用房等的经营性收入由社区公共服务工作站统一收取和使用，作为小区物业管理资金，以弥补小区管理经费不足.

（2）专业化物业管理.专业化物业管理由专业物业服务企业组织实施.业主委员会通过业主大会选聘专业物业服务企业进驻小区开展专业化物业管理，双方签订物业服务合同.受聘的物业企业应根据《物业管理条例》等的规定和《物业服务合同》的约定，提供专业化物业管理服务并按合同约定向住户收取物业服务费.

七、资金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程实施的，其硬件配置项目费用列入庭院改善和危旧房改善工程专项经费.

2.硬件配置工程列入物业管理改善工程实施的，其硬件配置项目费用列入物业改善工程专项经费.经费承担方式如下：

（1）环境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口设置、照明及休闲设施设置、环卫设施改造、绿化改造等纳入工程招标范围内的内容以及电力“上改下”工程的土建费用，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和楼道等房屋公共部位的整治费用，按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由产权单位承担；承担确有困难的，由产权单位向区政府提出申请，经区政府审核并报市物改办同意后，由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

直管公房、房改房和无产权单位的房屋整治费用由市、区两级财政根据工程决算结果按1：1配套解决.

（3）弱电杆线“上改下”和合杆序化梳理所需费用按照“谁家孩子谁家抱”的原则，由各产权单位承担；电力杆线“上改下”的电气配套费及一户一表改造经费由市电力局承担；管道煤气的建设（改造）费用由市燃气集团承担；自来水一户一表改造费用，除居民按规定需缴纳的相关费用外，其余由市水业集团承担.

（4）物业管理改善工程原则上免缴工程涉及的绿化补偿、占道挖掘以及因市政工程需要迁移综合管线等费用.工程实施单位必须根据相关部门的要求，按照有关标准做好绿化恢复和路面修复工作.

3.住宅小区日常管理长效机制建立后，困难群众物业服务费用减免补贴和社区公共服务工作站物业管理人员岗位补贴所需经费由市、区财政按1：1配套解决.

八、保障措施

1.建立工作机制.成立市物业管理改善工程领导小组，负责改善工程的组织和领导.领导小组下设办公室（设在市房管局），具体负责物业管理改善工程的组织、监督和政策制订等工作.各区政府及所属各街道办事处（乡镇政府）应建立相应的组织机构，负责实施本辖区内物业管理改善工程的各项具体工作，协调有关问题.各级建设、规划、房管、民政、公安、城管、城管执法、交通、绿化、环保、价格、工商、质监、消防等部门按照各自职责依法开展住宅小区物业管理的有关工作.

2.落实资金保障.物业管理改善专项经费列入财政年度预算，具体使用规定另行制订.各级财政应确保资金的配套落实，并实行全程跟踪审计.要加强对资金使用的管理，审计结果作为最终决算依据.

3.加大扶持力度.住宅小区实行“准物业管理”的，原绿化、市政等各项资金补贴和优惠政策不变，并根据社区准物业管理小区规模设置服务人员岗位补贴；建立物业管理改善考核评优机制，对考核优秀的单位（个人）进行奖励；住宅小区内的困难群众确实无力支付物业服务费的，经所在社区公示无异议后予以减免；水、电、环卫等各公用事业专业单位委托管理单位统一收费的，应严格执行物价部门核定的收费标准，并支付管理单位专项委托费用.社区公共服务工作站统一委托物业服务企业提供社区化准物业管理的，补贴和优惠政策不变.

住宅小区物业管理范文第3篇

以改善城市面貌、提升人居环境质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为目标，全面提高老住宅小区综合整治工作成效与管理水平。

二、总体目标

老住宅小区整治与物业转轨工作的总体目标是：按照政府支持、业主自治、统一规划、分步实施、稳步推进的原则，利用三年时间对我市城区老住宅小区实施综合整治，通过完善基础设施、加强环境物业管理、强化联合执法等途径，使小区环境明显改善、管理明显加强、服务明显优化、群众满意度明显提高。

三、综合整治工作内容

老住宅小区综合整治转轨包括基础设施整治、房屋本体部位整治、联合执法、配套设施整治和转入物业管理五个方面。

（一）基础设施整治项目

1.小区围墙、栅栏及门岗设施封闭或增设；

2.小区内破损道路整修，新增、整修侧石、道板；

3.分支雨水管道疏通、整修，破损窨井盖、圈的整修、更换；

4.化粪池清理；

5.垃圾箱增设；

6.宣传栏、告示牌增设；

7.小区内公共厕所整修；

8.小区内路障清理或整修；

9.树木调整，补种各类灌木；

10.草坪铺设、地被植物种植；

11.原有景点及休闲健身场所整修、完善；

12.小区内路灯设施的维修与增设；

13.小区内雨、污水管道分流及污水管道的疏通与整修；

14.供电、电信、邮政、广电、燃气等管线和设施设备整理、整修或更新。

（二）房屋本体部位整治项目

1.住宅楼单元楼道内墙涂料刷新、屋顶整修；

2.单元楼道扶手、扶栏油漆；

3.破损落水管整修、更换；

4.破损外墙面、台阶、散水坡修补。

（三）联合执法工作

对老住宅小区内的违章建筑、院墙开门、马路市场、摊点亭棚、侵占绿地、损坏绿化、擅自改变车库使用用途、擅自养鸽子和宠物、机动车辆乱停放等违章行为开展联合执法工作。

（四）配套设施整治项目

1.对被占用或闲置的公建配套设施进行清理、清退或调整；

2.根据规划和小区服务与管理的需要，补建停车场、物业管理用房等必要的公建配套设施；

3.对清理、清退、调整和补建的公建配套设施明晰产权，办理产权登记和移交使用手续。

（五）转入物业管理工作

1.筹建小区业主委员会；

2.落实整治小区物业管理单位；

3.建立各项物业管理规章制度。

四、综合整治项目工作要求

（一）综合整治项目必须以公开招投标方式确定施工单位，实行项目经理负责制；

（二）综合整治项目必须严格按基本建设程序办理相应手续，并严格执行工程监理、合同管理、工程造价审计规定；整治项目和范围在相关小区公示接受居民的监督；

（三）综合整治项目必须对规划设计、工程建设、竣工验收实行全过程跟踪管理，保证工程质量，严格控制造价；

（四）综合整治项目必须严格按计划进度要求组织实施。

五、综合整治各相关部门工作职责

1.负责做好居民群众的宣传发动和思想教育工作；

2.在整治工作开展前，筹建小区业主委员会（已有的除外）；

3.召开业主大会（或业主代表大会），通过广泛征求小区全体业主的意见，确定小区整治后的物业管理服务内容及标准，由业主委员会选定物业管理企业，签好物业管理委托合同，建立“质价相符”的物业管理长效机制，并由业主委员会向老小区综合整治领导小组申请小区整治。

市建设局

1.具体负责市整治转轨领导小组办公室的日常工作；

2.负责制定小区的基础设施、房屋本体和小区封闭等整治方案；

3.负责对清理、清退、调整和补建的公建配套设施的产权登记工作进行指导、监督；

4.负责组织小区综合整治的竣工验收，以及转入物业管理的指导、监督工作；

5.负责小区内雨、污水管道分流，污水管道的疏通与整修及施工开挖路面的恢复；

6.负责小区内主干道路及设施的整修；

7.负责小区内路灯设施的补建与维修；

8.在整治工作开始前，指导筹建小区业主委员会，按社会化、专业化、市场化的要求，落实小区长效管理措施；

9.负责指导小区绿化调整方案、绿化工程的具体实施；

10.对树木修剪、移栽等工程实行总体集中审批，提供便利的服务措施；

11.对小区建立“质价相符”的物业管理长效机制提供业务指导。

市规划局

1.负责制定小区停车场改造、物业管理用房等公建配套设施补建和综合管线整治方案，并提供相关配套资料；

2.确认老小区的基础设施、房屋本体和小区封闭等整治方案；

3.参与老住宅小区联合执法工作。

市城管局（行政执法局）

1.会同市工商局等相关部门对小区内马路市场、乱设摊点进行清理整顿；

2.负责落实小区内公厕日常管理；

3.组织行政执法队伍，对小区内隶属于城管执法局职责范围的违章行为开展联合执法工作。

市工商局配合市城管局等相关部门，对小区内的马路市场、乱设摊点进行清理、整顿。

市公安局协助各相关部门做好老住宅小区整治转轨工作，保障小区内联合执法工作的实施，维护整治与执法工作秩序，依法查处破坏小区公建配套设施等影响公共安全的违规行为。指导老小区车辆停放管理。

市物价局根据国家、省、市的有关规定，负责制定整治后的老小区物业管理公共服务费的指导收费标准。

市环保局参与老住宅小区联合执法工作。

相关管线、设施设备专业管理单位

1.供电部门负责小区内供电线路、设施设备的调整与维护；

2.电信部门负责小区内通信线路、设施设备的调整与维护；

3.邮政部门负责小区内公共邮政信箱和住宅楼单元信报箱的整修与更新；

4.广电部门负责小区内有线电视线路、设施设备的调整与维护。

六、整治资金筹集

老小区综合整治资金来源由财政专项拨款、城市建设资金和其他资金组成，具体整治资金筹集方案另行制定。

七、保障措施

（一）加强组织领导，形成整体合力

为加强老住宅小区整治转轨工作领导，市政府成立老小区综合整治工作领导小组，市政府分管领导担任组长，成员由市创建办、市建设、城管（行政执法）、规划、财政、公安、物价、广电、工商、邮政、电信、供电等部门负责人组成。各部门要强化工作领导，明确工作责任，细化目标任务，形成整体合力，切实推进老住宅小区整治转轨工作。

（二）严格目标考核，确保整治效果

为确保工作目标任务的落实,由市老小区综合整治工作领导小组对全市老住宅小区整治转轨工作进行督促考核，对完成任务出色的单位和个人给予奖励；对工作推进不力，未能按计划完成任务的，予以通报批评。

住宅小区物业管理范文第4篇

关键词:物业管理;物业公司;业主委员会;市场竞争;监督管理

住宅小区物业管理是城市管理的重要组成部分，当前存在的问题已经成为社会关注的焦点，政府管理的难点。笔者对此进行了调研并提出建议，以期对住宅小区物业管理健康发展有所裨益。

一、住宅小区物业管理存在的主要问题

(一)业主委员会虚置化严重

一是业主委员会组建严重滞后，许多住宅小区建成使用多年未组建业主委员会。据了解，业主委员会的组建率不到50%，运行好的仅有15%。二是有些住宅小区虽然成立了业主委员会，但组织松散，有责无利，积极性不高，形同虚设，在维护业主利益、协调业主与物业公司关系等方面没有发挥应有作用。

(二)配套设施不全

由于老旧住宅小区建成时间早，规划设计简单，绿化率低，停车位不足，物管用房、公厕、路灯、广告牌、健身设施、休闲桌椅等公用设施设备少，管道老化，排水不畅，通信管网不完善，小区架空线缆形成空中“蜘蛛网”、“五线谱”，影响居民生活，妨碍市容观瞻。新建小区突出表现停车位不足，绿化面积小，电梯质量差，没按规定配建公厕等。随着新能源汽车的推广使用，住宅小区又出现了与充电桩配套设施相关的新的问题。

(三)物业服务水平低

物业公司多数规模较小，设备设施配置不足，人员配备少，服务内容单一，服务标准低。公司仅有十多个员工，主要是打扫卫生，运垃圾，居民需要维修水电暖、疏通管道等日常小事，物业公司也无力承担，何谈提供高质量的服务。当然也有少数物业公司实力强，经营规范，服务到位，业主比较满意。

(四)停车问题突出

停车位紧张是新旧小区普遍存在的突出问题。老旧小区建设早，规划车位少，导致停车紧张。新建小区多为封闭小区，一般规划建设小高层或高层楼房，容积率高，车位一般建在地下。地下车位建设成本高，开发商受利益驱动，能少建就少建，加上近年来小汽车增长迅速，停车位供需矛盾日趋突出。有些小区建成后，开发商为尽快收回建设成本，对车位只售不租。有些业主因价格等方面原因，只买房不买车位。有的小区车位可以出租，但费用较高，有些业主于是既不买车位，也不租车位，干脆将车停在小区外面的道路上。更为严重的是，有些开发商为了逼迫业主购买或租用车位，规定没有停车位的车辆，一律不得进入小区，引发矛盾纠纷。

(五)物业收费不规范

一是收费不合理。老旧小区服务标准低，收费偏低，有的每平方米仅收取0.35元;新建小区服务标准高，收费偏高，有的每平方米高达2.5元以上。二是收费不透明。有些物业公司不按规定在小区显著位置公布服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、服务资金年度预决算，有的仅象征性地予以公布。三是擅自收费。有些物业公司不按规定征求业主意见，不经物价部门批准，擅自提高收费标准，增加收费项目。四是收缴难。老旧小区收缴率低，约为70%左右;新建小区收缴率约为93%左右，有的更高。老旧小区收费低、收缴率低，物业公司为维持经营平衡，降低服务标准，业主不满意而拒交物业费，物业公司收费更加不足，再次降低服务标准，形成恶性循环。新建小区收费高，收缴率高，但业主意见很大。

(六)矛盾纠纷集中

物业管理与群众利益密切相关。物业服务的好坏群众都有感受，一旦服务欠缺最容易引发矛盾纠纷。我国物业管理起步较晚，存在的问题多，引发的矛盾纠纷一直居高不下，严重影响社会和谐稳定，严重影响群众幸福指数。

二、住宅小区物业管理存在问题原因分析

(一)法制建设滞后

目前调整物业管理关系的法律主要有全国人大制定的《中华人民共和国物权法》、国务院制定的《物业管理条例》，以及有关部委制定的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业服务收费管理办法》等规章，立法分散、笼统、操作困难。例如，《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会在业主物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导下成立，而如何成立、由谁提起、由谁负责筹建以及相关行政机关如何指导都没有明确规定。各地制定的地方规章，规定不相一致，不利于住宅小区物业统一规范管理。

(二)开发建设遗留问题多

此类问题分为两大类:一是住宅小区规划设计时没有设计或者虽有设计但不符合规定标准而形成的问题。没有设计的原因很复杂，有的是当时没有这方面的需求，也没有这方面的规定，例如充电桩配套设施问题;有的是国家有规定但因受各种因素影响没有规划建设。二是开发建设过程中偷工减料、降低品质而形成的问题。例如，供暖效果不好问题。这些问题有的是“胎儿带”的毛病，根本没有办法有效解决。例如，有些小区停车位严重不足，受场地限制，即使变更规划进行整改，也只能增加部分停车位，不能从根上解决问题。有些问题经过后期整改，可以解决，但要付出很大努力。

(三)责任界定不清

住宅小区物业管理主要内容有:一是对房屋建筑及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理;二是维护小区内环境卫生和相关秩序，包括卫生清洁，垃圾收集、清运，车辆行驶及停泊管理，配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等护卫服务。目前，不少业主对物业管理认识模糊，责任界定不清，将应由有关部门承担的职责误认为物业公司的责任，结果将矛盾纠纷指向物业公司。

(四)物业公司选聘竞争机制不完善

我国物业管理起步晚，市场发育不成熟，没有形成有效的竞争和约束机制，多数新建小区物业公司是由开发商组建或者指定，与开发商存在着“父子”、“兄弟”等裙带关系，带来许多问题。一是物业公司遍地开花。一般是开发一个小区，组建一个物业公司，规模小，经验少，服务水平难以满足要求。二是开发商与物业公司“合作”有余，制约不足。“业主公约”全凭开发商意志制定，单方面规定在售房合同中，业主毫无选择余地，留下矛盾纠纷隐患。三是开发商与物业公司责任划分不清，小区物业交接不规范，一些未达到交付条件的物业实施了交接，给后续管理留下隐患。四是住宅小区交付使用后，迟迟不能组建业主委员会、选聘新的物业公司。即使最终组建了业主委员会，也发挥不了应有作用，选聘的物业公司往往仍为原来进驻的物业公司。

(五)市场观念尚未形成

住宅小区物业多为自建自管，物业公司与开发商存在着千丝万缕的关系。这种“前店后场”式的业务承接，基本都是“终身世袭”，物业公司缺乏危机感和竞争压力，自身发展动力不足，摆不清自己“位置”，不把业主当“上帝”，随意侵犯业利。业主消费理念不成熟，法治意识、权利意识淡薄，从众心理严重。有的业主不关心小区公共事务，不参加业主大会和业主委员会选聘会议;有的业主只想享受服务，不想缴纳费用。不论哪种情况，当业主认为自身权益受到侵犯或者对物业管理有意见时，一般都会拿物业费说事，或者拒缴，或者少缴或者拖欠，影响物业公司与业主关系。

三、住宅小区物业管理存在问题解决办法

(一)完善物业管理法律法规

建议本着解决问题、满足需要、规范管理原则，整合现有法律法规，尽快制定一部专门的物业管理法，对居住小区配套设施设备规划指标、前期物业管理、物业公司选聘、业主委员会组建、物业收费、物业监管等热点难点问题进行规范。根据立法技术需要，可配套出台具体实施细则和部门规章。

(二)推进自治组织建设

首先由地方党委政府确定由谁牵头组建业主委员会的问题。现有法律对此规定不明确，根据属地管理和利于工作原则，确定由街道办事处、乡镇人民政府牵头、房地产行政主管部门配合为宜。其次由街道办事处、乡镇人民政府根据现有法律规定，制定业主委员会组建操作规程。第三是解决业主委员会不能发挥应有作用问题。业主委员会“虚置化”的根本原因，是其是一个松散性的组织，无地位、无场所、无资金、无待遇。建议有条件的地方本着有利于物业管理的原则，对此进行积极探索。例如，是否由业主委员会主任试行担任居(村)委会副主任，或者业主委员会主任与居(村)委会主任由一人担任，以此强化两个“自治组织”间的联系，加强工作衔接?业主委员会是否可借用居(村)委会的场地日常办公，解决无场所问题?业主委员会是否可以从物业收费中提取一定比例资金作为日常活动经费?参照“两委成员”的工资待遇，是否给予业主委员会委员适当薪酬，以提高其工作积极性?

(三)集中解决突出问题

烟台开发区的做法很有借鉴意义。烟台开发区开展“美化家园”活动，成立由管委领导任组长、相关部门负责人任成员的领导小组，领导小组办公室设在街道办事处，由其做为具体负责部门，分期分批对老旧小区进行综合整治。重点对小区道路、绿化、管道管线、停车位、路灯等基础设施进行改造提升，并通过新建、租赁、购买等方式解决住宅小区综合服务用房不足或缺失问题。“美化家园”活动开展六年来，财政累计投入资金2亿多元，改造了10个老旧小区，彻底解决了长期困扰老旧小区物业管理的“老大难”问题。未列入“美化家园”整治范围的住宅小区，配套设施基本齐全，主要是解决停车位日趋紧张问题。具体办法是由开发商负责，经有关部门批准和业主同意后，对小区内绿化和其他公共部位进行适当调整，对小区周边小块空地进行改造，增加停车位;小区周边非城市干道两侧规划临时停车位，允许“夜停晨离”限时停车，基本解决了此类小区的停车问题。加强对新审批住宅小区规划建设的审查把关，防止老旧小区存在的问题在新批建小区重复出现。

(四)加大开发建设监管

规划、建设、消防、水电气暖等相关部门要按照“谁主管，谁负责”的原则，切实负起责任，加强监督管理，防止有关问题发生。首先要把住“源头”。对开发商编制的住宅小区规划设计，要本着满足需要、适度超前的原则，依法严格审批。例如充电桩问题。法律具有滞后性，有些指标即使符合规定但不能满足实际需要，也不能审批通过。例如《城市居住区规划设计规范》只对住宅小区停车位提出指导性指标，控制下限，即停车率不应小于10%，如果按照最低控制标准审批，停车位肯定不够，所以在关键指标审批上，一定要具有前瞻性。其次要加大施工质量监管。对于偷工减料、降低质量标准、不符合规划要求的，严格按照规定处理，决不能纵容迁就，留下隐患。第三是严把综合验收“关口”。不符合交付使用条件、不符合规划设计要求的，一律不得通过验收，防止交付使用后产生矛盾纠纷。

(五)鼓励支持物业公司做大做强

首先要加强物业管理队伍建设。必须配足配强物业管理人员，解决有人管、能管好的问题。二是严把物业公司审批关。对新建小区，严格限制自建自管，鼓励开发商通过市场公开选聘物业公司，防止自建自管问题发生。三是完善物业公司公开招投标选聘机制。促使物业公司比管理、比成本、比质量、比服务、比信誉、比效益，最终比品牌，优胜劣汰，内强素质外塑形象，提高服务水平。四是实行奖惩制度。设立政府奖惩基金，专款专用。街道办事处、乡镇人民政府会同房地产行政主管部门每年对物业公司进行考评，考评分值适当向业主倾斜。考评靠前的(比如考评得分前30%的物业公司)给予奖励，资金全部用于补充缺岗人员成本支出及公用设施设备维护支出等费用，引导物业公司规范管理。五是加强日常监管。对开发商或物业公司不按规定提供物业服务、肆意侵犯业主合法权益的行为，进行有效管控和惩罚。六是给予税费扶持。物业管理涉及千家万户，建议给予物业公司税费优惠，支持其做大做强，提高发展能力和服务水平。

(六)加大宣传引导

一是宣传物业管理内容，引导业主分清责任;二是宣传物业收费标准，引导业主树立“谁消费、谁付费”的消费理念;三是宣传物业权利义务，引导业主和物业公司正确行使权利;宣传维权办法，引导业主和物业公司正确维权。四是宣传途径要多种多样，方式要灵活多变，讲求趣味性。

参考文献:

［1］张作祥.物业管理概论［M］.清华大学出版社，2014.

住宅小区物业管理范文第5篇

物业管理平台作为现代物业管理不可或缺的一部分，是提升物业管理水平的重要手段。BIM技术又称为建筑信息模型技术，其实质是利用电子设备对建筑信息进行存储、模拟、演算的一种技术。随着住宅小区人数的不断增多，物业管理的难度也在不断加大，物业管理要把BIM技术应用到管理平台之后中，将物业平台变的智能化、信息化，提升物业的经济效益，满足物业的发展需要。

1BIM技术应用在物业管理中的价值

1.1信息同步化

在物业管理中，最重要的就是住宅小区建筑信息的管理，BIM技术的应用不仅能存储建筑信息，还能够有效调动、使用信息，提高了信息的利用率。BIM管理平台能够在构造建筑模型的同时将建筑信息输出，以电子表的形式展示，而传统的物业管理都是人工进行数据的录入与电子表的编写，相比之下，使用BIM管理平台节省了大量的时间，提高了建筑信息的准确性。BIM的优势还不止于此，在建筑信息发生变化时，平台也能够快速做出响应，模型的一项数据变化，其他的数据会自行随之改变，信息会自动进行更新交替，建筑布局也会重新调整，实现信息与建筑的同步化，方便物业对建筑进行管理，而传统的物业管理要人工重新计算建筑面积，核对建筑的成本和经济效益，这需要大量的人力、物力投入，降低了物业企业的管理效率。

1.2三维立体化展示

BIM技术的应用，方便了物业对住宅小区的运维管理。BIM管理平台能将小区建筑的面积大小、空间形状进行立体化的展示，还可以利用文字、图形等标注空间信息，让物业管理者直观了解建筑信息，帮助管理者明确运维的目标。BIM管理平台建立模型可以利用二维平面化展示还可以利用三维立体化展示。物业管理者通过信息的输入进行建筑设计，划分住宅小区的区域，并用标签进行标注，绘制出小区的平面图，还可以将平面图转化为三维立体的建筑模型，对模型可以进行旋转、切割、重组、移动等多种操作，方便对建筑的各个角落进行规划。这种立体化的展示还能促进物业管理中各方的交流，让物业管理更加富有实际意义。建筑的施工企业、物业管理企业、住宅小区的用户这三方主体都能通过BIM平台进行沟通，简化了物业管理的步骤，减轻物业管理人员的工作负担。

1.3支持移动客户端

BIM管理平台还支持移动客户端操作，让物业管理变得移动化、智能化，突破了时间、空间的限制。BIM平台有着庞大的数据资源库，在物业管理中，管理者可以对数据进行读取、操作，增强了管理团队体与信息数据之间的联系。平台中能够的数据不仅能通过电脑使用，还能用手机、平板电脑等移动端使用，实现了管理的快捷与方便。物业管理者将信息上传到数据库中，并建造出建筑模型，不同的管理人员根据自身的权限对模型进行相应的操作，让物业管理的步骤更加规范。在对物业设备进行测试时可以通过扫描设备的二维码得知设备的型号、供货商、保修期等基础信息，同时移动端会根据信息生成测试表，当测试完毕后，将测试表填满信息后进行回传，平台会自动分析数据，生成相应的测试记录。移动端的使用是BIM管理平台的一大特色，符合物业管理者的日常行为习惯，适应物业管理的工作节奏，为管理者提供了新的管理途径。

2BIM物业管理平台的功能体现

2.1建筑空间管理

建筑空间管理是BIM物业管理平台最重要的一个功能。物业管理者可以利用管理平台对住户进行分类，根据不同的用户开展不同的管理方式，考虑住户的实际需要和建筑的具体功能，准确发挥物业管理的作用，将建筑的空间信息进行共享，实时监控建筑空间变化，提升建筑空间的利用率，为住户提供更好的服务。物业管理者要利用BIM平台对建筑空间进行设计，依据物业信息，对空间进行合理的规划，在建筑空间设计完工后，将信息模型与实际空间进行对比，找出其中的差异，精细化空间管理过程。物业管理者可以通过BIM平台进行下一步的空间管理计划安排，还可以利用平台管控建筑的招租、停租情况，了解建筑中设备的维修情况。BIM平台的使用让建筑的空间管理更为容易，物业管理者对于建筑空间信息也能够更好的掌握。

2.2安全防护

在住户选择建筑的过程中，安全性是必不可少的一个重要因素。BIM管理平台的使用可以有效提高住宅小区的安保能力，为用户提供一个安全的住宿环境。其中最主要表现在两个方面，一方面是事故的控制处理，另一方面是人员的定位监测。例如在火灾发生时，平台能够迅速找到起火点，用铃声进行警示，同时离火源最近的安保人员会接受信息，迅速前往现场，疏散住户，平台还能将逃生路线进行显示，让住户快速离开事故发生地点，保护住户的性命安全。平台能够检测实时的人流量、车流量，在人流过多、车流过密的地方进行信号警示，防止出现踩踏事故和车祸，降低危险发生系数。对于小区中可疑的人员可以定位监测，利用小区内连续的摄像头拍摄出嫌疑人员的活动路线，锁定其位置，在其作出危害住户人身安全的行为时，第一时间对其进行阻止，提升小区的安全性。

2.3节约能源、绿化环境

住户在小区中不仅要得到身体的放松还要得到心灵的放松。BIM管理平台的使用能让用户有一个舒适的环境，拉近了用户与物业之间的关系。物业在建造小区基础设施时，BIM平台就能发挥出重要的作用，例如小区中要有路灯，而路灯之间的距离还有路灯的开关时间都要进行相关的考虑，BIM平台能够通过对用户的信息进行分析，找出合适的路灯距离和适度的开关时间，让用户在晚上出行时拥有一个明亮的环境，同时还能对电力资源进行节约，降低了能源消耗，为物业节省了成本投入。物业在植株花卉、树木时，也能够利用BIM平台找出最佳的种植位置，让用户都能享受到植物的美，也绿化了小区的环境。在小区中，还要有一些锻炼的设备，这些设备一般都是老年人和儿童经常使用的，物业利用BIM平台可以进行设备位置的合理摆放，让住户用最短的时间就能到达，提高了器材的使用率，也减少了用户在前往时的路程。

3结语

基于BIM技术的住宅小区物业管理平台的建立为物业管理者提供了一个新型的管理方式，利用电子技术让物业的管理更加规范、更加科学、更加有效，增进了住户与物业之间的感情，提升了物业的盈利，让物业管理朝着现代化、信息化、智能化的方向发展。

参考文献