住宅产业论文范文第1篇

关键词：住宅产业发展建筑经济

一、我国住宅产业发展与现状

1.1住宅产业发展的历史沿革

建国以来，在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、变革期和发展期。

1.住宅产业的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生产、后生活”的政策影响，城镇住宅建设总量只有近5亿护，人居居住面积仅为3.6m2，人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期，住宅产业基本处于“休眠”状态。

2.住宅产业的复苏期（1979～1990年）。党的十一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，沉寂了30多年的住宅与房地产业开始复苏，进入了探索和改革发展时期。国家在发展住宅建设，改善人民居住条件，培育住宅与房地产市场方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城镇住房制度的改革为我国住宅与房地产业的振兴与发展提供了政策支持。尤其是从1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，住宅与房地产业进入到第一次快速发展阶段。住宅投资从1978年的39.21亿元增长到1990年的498.34亿元，累计投资3222.85亿元；城镇住宅竣工面积由3752万m2增长到17317万m2；城镇人均居住面积由3.6m2增长到6.7m2.这一时期，住宅建设的特点是：统一规划、统一建设、统一管理逐步成为当时的主要建设模式。在规划理论上逐步形成居住区——居住小区——住宅组团的规划结构，并有较完善的公建配套，如：影剧院、百货商店、医院等。在住宅与房地产开发领域，一批新型的房屋开发公司开始诞生，成为国民经济的重要组成部分。在住宅生产领域开始工业化住宅生产方式的探索，装配式住宅、内浇外挂住宅、框架剪力墙住宅等新型建筑体系得到快速发展，预制构件厂、墙体材料厂、厨卫洁具厂、门窗厂、混凝土集中搅拌站等一批新兴产业应运而生。在住宅管理与服务领域，开始了专业化、现代化管理模式的探索，项目的策划、物业管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新兴产业得到快速发展。经过十几年的探索和发展，住宅产业在恢复中探索，在探索中发展，在发展中改革，在改革中完善，住宅建设已经步入了产业化发展轨道，成为国民经济振兴和社会发展的重要行业，住宅产业的效应初见倪端。

3.住宅产业的成长期（1991～1995年）。1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。城镇住宅建设投资由1991年的640.83亿元增长到1995年的3278.19亿元，平均年递增659.34亿元，1995年的住宅投资比1978～1990年13年累计投资3222.85亿元多55.34亿元；城镇住宅竣工面积由19240万m2增长到37489万m2人均居住面积由6.9m2增长到8.1m2.从1993年下半年开始，由于经济的过热增长，导致了通货膨胀等多方面问题，国家加强宏观经济调控的力度，出台了《城市房地产管理法》等一系列法规措施，标志着我国住宅与房地产业进入了法制化的轨道。从1993年到1995年，我国住宅与房地产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。这一时期，住宅建设进入了高速发展时期，住宅建设提出了“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”社会化大生产的方针，注重提高住宅的工程质量，提出住宅建设走规模效益的道路。住宅建设的快速发展带动了相关产业的进步和成长，住宅科技发展取得明显进步，1995年住宅产业科技进步贡献率达到了25.4%.同时，全国开展了城市住宅小区建设试点工作，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，从规划设计理念、施工技术及质量、四新成果的应用等方面，推动了全国住宅科技的发展，引导了住宅产业的健康发展，住宅产业作为国民经济新的经济增长点的地位初步显现。

4.住宅产业的变革期（1996～2000年）。1996年中央经济工作会议指出，要把住宅建设作为国民经济新的经济增长点。围绕住房消费成为新的经济增长点这个中心，我国住房分配制度改革取得了历史性突破，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化，使城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，住房二级市场的开放和住房市场体系的加速发展，市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出。在住房制度改革等政策引导下，城镇住宅建设持续快速发展，跨上一个新台阶。住宅建设经受东南亚金融危机、国民经济增长速度放缓等宏观经济环境的不利影响，经受了住房消费主体转变以及居民消费预期下降的考验。2000年住宅竣工面积54864万m2，人均居住面积达到10.3m2，城镇住房短缺时代基本结束。住宅建设已逐步由数量增长转向数量和质量并举的发展阶段，住宅建设方式依靠积极推进住宅产业现代化，逐步由粗放型向集约型转变。《住宅产业现代化试点工作大纲》（建房［1996］181号）文件的出台拉开了我国推进住宅产业现代化的序幕，《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（［1999］72号）文件的出台，将我国推进住宅产业现代化工作推向了高潮。“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”的顺利实施和几年来的探索和实践，初步构建了住宅产业现代化的总体框架，并取得了明显成效。2000年住宅产业科技进步贡献率增长到31.4%.这一时期，住宅产业发生了重大变革，其特点是：在生产领域，以增量和质量发展为主要特征，组织大规模的住宅生产与供应，住宅的生产方式在逐步转变，住宅的质量稳步提升，居住条件和环境在逐步改善。在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，相应的市场政策陆续出台，交易日趋活跃消费领域，以物业管理为基本制度，提高住宅消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房消费需求。这一系列变革，是一项产业是否成熟的重要标志，也标志着我国住宅产业逐步走向持续健康发展阶段。

5.住宅产业的发展期。经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保持住宅建设持续健康发展的根本保证是坚持以需求为中心。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。保护需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，降低住宅成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。为引导和带动住宅产业现代化，我国开始实施“国家康居示范工程”，通过先进适用成套技术的集成和推广，全面提高住宅建设的质量，创建新世纪换代住宅的样板，加快新技术、新成果的推广应用，示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。

1.2住宅产业在我国国民经济中的地位和作用日益突出

我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。特别是“九五”期间，住宅建设保持快速、健康发展态势，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。1996年至2000年城乡住宅建设投资达到31615.95亿元（其中城镇21442.86亿元），比“八五”同期增长119.5%（124.8%）。2000年城乡住宅建设投资7594亿元（其中城镇5435亿元），占当年GDP的8.49%，占当年全社会固定资产投资的23.28%.据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，城镇住宅与房地产业增加值约为5400亿元，占GDP的比重约6%左右。2000年GDP增长中，投资（9.3%）贡献41.94%，其中房地产开发完成投资增长占固定资产投资增长额的30%，拉动GDP增长约1个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增加共2700亿元左右，诱发系数达1.5.“九五”期间城镇住宅竣工面积23.8亿m2，平均每年建设住宅4.8亿m2.2001年城镇住宅竣工面积5.4亿m2，个人购买商品住宅的面积同比增长20.8%，所占比重达到93.9%，城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%.住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。

1.3我国住宅产业发展中存在的主要问题

目前，随着市场经济体制的逐步深化，住宅产业的宏观调控体系、市场体系在不断的完善。分析和研究我国住宅产业发展，应从基础抓起，重点集中于建立完善的住宅产业现代化体系。因此，从狭义住宅产业范畴研究我国住宅产业是当前发展住宅产业的基础。我国住宅产业现代化体系受体制和国情的影响，起步较晚，还处在探索阶段，与国外发展国家相比还有较大差距。

从科技发展领域看，主要表现在：

1.住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显：主要表现概括为“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高，生产率低、科技进步对住宅产业发展的贡献率低。能源消耗为发达国家的3～4倍，劳动生产率只相当于发达国家的1／5～1／6，科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为31.4%，与发达国家的60%～80%相比还有很大差距。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50%才算是集约内涵型发展的产业。

2.住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、木结构住宅、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系缺乏相应的配套技术及相关规范、标准，推行起来难度较大，难以形成规模效益。

3.住宅部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。

从体制方面看，主要表现在：

1.推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全。缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。除部分省、市外，不少地方还没有建立开展住宅产业现代化的工作机制，缺乏具体的目标、步骤和措施。住宅产业现代化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。

2.缺乏有效的经济、技术政策作保障。不能有效地调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。

二、住宅产业的发展特征

“十五”是我国国民经济和社会发展的重要时期，我国将全面建设小康社会，城镇化进程将加快，人民的居住水平和人居环境质量将有更大的提高，住宅建设面临新的机遇和挑战。新世纪到来，住宅建设又迎来了巨大的发展空间，中国的住宅建设任重而道远。当前，要正确分析住宅建设的新形势，准确把握住宅发展的新特点。主要表现在以下四个方面：

1.住宅建设仍处在总量增长发展阶段。尽管住宅建设取得了很大成效，城镇居民人均建筑面积已超过了20m2，但总体上看，城镇居民的居住水平与发达国家相比，与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大，住房苦乐不均的问题还很普遍，尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此，住宅建设有着更加广阔的发展空间。“十五”期间，国民经济预计平均每年以7%的速度增长，城市化水平每年提高0.8～1%.伴随着经济的快速增长和城镇化进程的加快，为住宅产业的发展提供了良好的经济环境和广阔的市场前景。“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积57亿护，其中城镇住宅竣工面积27亿低年均建设5.4亿m2，农村住宅竣工面积30亿护，年均竣工6亿m2.同时，随着城市人口数量的增加，大量危旧房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的发展空间，在相当长的时期内，仍处于增量型发展阶段。

2.住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段。经过改革开放20年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念，反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础，是新时期住宅建设的根本任务。

3.住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段。我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。因此，必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，促进住宅建设整体水平提高。

4.住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段。《商品房销售管理办法》、《商品房合同示范文本》等法规的出台，为依法规范住宅与房地产场秩序提供了依据。今年人大政府报告提出，大力整顿和规范房地产市场是整顿和规范经济秩序的重要工作。今后一段时期，针对目前房地产市场出现的虚假广告、房屋面积缺斤短两、房屋质量低劣等现象，将进一步规范开发企业行为，维护房地产市场秩序做为整顿和规范房地产市场的工作重点。

三、促进住宅建设持续健康发展的有效途径

加快我国住宅产业发展的关键，一是要扩大住房的有效需求，完善住房消费市场。主要着力点在于引导和刺激居民直接支付的住房消费，增加居民的购买能力。继续深化改革居民住房消费的体制，建立优良的市场服务体系是重点。二是增加住宅的有效供给，完善住宅生产建设体系。主要着力点在于提高住宅的综合质量和降低住宅生产成本。加快推进住宅产业现代化，以科技为先导，提高住宅产业科技进步贡献率，加快住宅技术、材料和部品的更新换代，是坚持以需求为中心，保持住宅建设持续健康发展的根本保证。

1.国家康居示范工程作为产业化载体的实施，带动了和推动住宅产业现代化发展。示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化，提高住宅质量为总目标，通过示范小区引路，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面，充分体现出以人为本的设计理念，体现出当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高，起着积极的引导作用。同时在住宅建设贯彻“节能、节水、节地”，“淘汰落后部品”等产业政策，在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和了范作明。主要体现在：一是住宅的规划设计突出强调住宅的均好性、多样性和协调性，从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五方面术提升住宅的功能质量作为设计的主要原则。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等7大技术体系。这些技术需要在示范工程中不断实践、不断改进，逐步地完善和更新，示范工程就是要成为系统技术的集成和载体，发挥其辐射和带动作用。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展。超级秘书网

2.积极开展住宅产品淘汰、推荐认定制度，完善住宅部品的通用化体系。建立完善的住宅部品体系是实现住宅产业现代化的关键，住宅部品体系是建立在通用化、系列化和集成化基础之上，必须有优良性能的部品做保障。因此淘汰落后产品，推荐认定适合产业发展需求，满足住宅适用性要求的优良部品，完善住宅部品的配套、集成是推进住宅产业现代化的基础性工作。当前应重点做好以下工作：一是编制住宅部品淘汰产品及替代产品目录，引导住宅部品技术的健康发展。二是会同有关部门开展住宅部品集成化、通用化工作，引导住宅部品工业化的发展。三是研究制定需要引进国外的技术、产品的有关技术评估、产品认定的相关办法和技术标准，提出有利于国内企业发展的政策建议。

住宅产业论文范文第2篇

[关键词]住宅市场 需求理论

一、住宅市场的概念及特征

1、住宅市场的概念

城市住宅市场是指城市住宅商品交换关系的总和。与一般市场相同，住宅市场是由买卖双方、住宅商品本身、住宅价格等市场要素按一定的交易方式构成的。

2、住宅市场的特征

(1)市场的区域性。住宅市场的区域性，又称为“属地性”或“本土性”。住宅市场之所以具备区域性的特征，取决于住宅商品的固着性，但住宅市场不是一个绝对的空间概念。住宅市场的供给、需求和价格确定既取决于一个地区(城市)经济社会发展的需要，也需要这个地区(城市)经济的依托。因此，住宅市场发展的区域性要求，既是自然存在的客观事实，也是协调城市经济社会环境可持续发展的人为管理基础。

(2)竞争的不完全。按照亚当，斯密自由竞争原理，每个市场竞争参与者在谋求个人利益的同时也使社会利益达到最大化，这一原理在五十年代由意大利经济学家维尔弗莱多，帕累托解释为“如果提高某人的境遇，必须降低他人的境遇”才能实现社会分配的最优化，西方福利经济学称之为“帕累托最优”。实现帕累托最优效率，需要同时具备三个前提，即有效生产、有效消费、有效产品组合。然而，现代经济发展的事实与该定理规定的前提并不吻合，这在住宅市场中表现得极其明显。住宅市场是一个不完全竞争市场，即使是在“私有财产神圣不可侵犯”的西方发达国家，谋求利润最大化的私营住宅项目也要受到资源、环境、需求、偏好和政府立法的限制，而政府利用国有土地投资或组织的公共住宅项目，虽然达到有效分配的目的，但前提条件也无法实现。

(3)政府的干预性。美国经济学家斯蒂格利茨坚持政府干预的必要性。目前我国的住宅业已经进入了市场化阶段，由于市场经济尚不成熟，诸多领域如金融、法律等都有待完善，抵御风险的能力不强，所以政府在维持住宅市场有序正常发展上担负丁很大责任。以住宅业为代表的房地产业在国民经济中的重要地位决定了其不可避免地要受到政府的管制，国家所采取的各种措施也是在保护该行业的健康和稳定。老百姓买不起房，重要原因是老百姓的收入无法适应市场上房产的价格。商品房，顾名思义，即推向市场供人们购买的房子，其价格由市场决定，一般来说政府在这方面所起的作用是监督和调控，而不是控制，但由市场决定的房价又经常“虚高”，一般老百姓购买不起，所以在目前经济适用房没有完全推广起来的情况下，政府对商品房必须要进行适当的行政干预。

(4)经济的互动性。凡经济发达国家，住宅业即便不是支柱产业也是较为发达的产业，其经济发展与以住宅业为代表的房地产业对经济的拉动密切相关。房地产业的拉动(波及效应)特强，房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料与之配合发展。国际上对发展房地产业有如下的统计和记录：工业发达国家房地产值增加1个单位，带动相关产业产值增加1.5-2个单位。

二、国外住宅市场需求理论

1、新古典主义住宅消费理论和住宅需求函数

在住宅市场模型研究方面，最具代表性的是新古典主义住宅消费理论，该理论是新古典主义消费理论在住宅经济方面的延伸，是其在住宅消费市场的运用。新古典主义住宅消费理论基于对住宅消费者行为、住宅商品特征以及住宅市场状况的若干假定：第一，消费者的住宅决定与其他消费决策同时进行，在其收入和消费价格的约束下配置消费数量以得到满意的效用；第二，住宅消费的对象被认为是一种被称为住宅服务的不可观测的均质商品，而非一种可观测的复杂商品，新古典主义经济学家主张把均质住宅存量看作单位时间内的住宅服务量；第三，住宅服务市场是完全竞争的；第四，假定住宅市场运行在一种完善且均衡的资本和资产市场环境中，消费者的住房贷款不受资本市场约束。在上述假定条件下，以消费者面临的收入及价格作为住房决策中消费者偏好的限制条件，认为理性消费者总是在这些约束下配置包括住宅在内的不同商品和服务。以使其得到的总效用最大。

2、马歇尔分析及其扩展

二十世纪六十年代，住宅市场分析主要应用马歇尔方式，但这种分析是定性的，缺少数学分析。之后，穆特规范化和扩展了马歇尔分析，并对特定区位住宅生产者的资本一土地比率进行推导，结果是：资本一一土地比率对房租弹性等于土地与资本要素份额比率乘以两者的替代弹，并证明了可达性对住宅资金和单位土地服务产生的影响，在难以到达的地区，一是资本一土地比率低，二是上地资金少，三是住宅中土地比例的多少将由住宅需求的补偿弹性决定。

3、住宅市场竞争模型

二十世纪七十年代，住宅市场竞争模型取得了快速、持续、系统的进步。主要的成就有三个：第一，居住区位理论和“新城市经济学”提出了一个规范、可行、不同空间的一般均衡住宅市场模型；第二，非静态、空间的、耐久性住宅市场模型得到了发展；第三，斯威尼建立了一个非空间、静态的、维修和质量内生的耐久性住宅一般均衡模型。将以上三个完整的模型结合可以求解不同空间的质量和维修状况内生的耐久的非静态的一般均衡问题。

二十世纪八十年代，在住宅市场竞争模型方面取得的成果较少，主要是对七十年代结论的综合取得了一些成果。阿诺特、布雷德、戴维森和派因(1986)在斯威尼模型中加入了空间因素，并论述了建筑密度随离市中心距离的增加而降低，住宅存量的空间分布及其质量水平取决于住宅的维修技术水平及对其需求的特征。

4、住宅市场不完全竞争模型

在最近十五年中，大量经济学家注意到竞争和不完全竞争理论(在住宅理论中，主要是对阿罗一德布鲁模型三假设的放松)，他们将不对称信息、搜寻理论和博弈论应用于住宅市场分析，并在对空置率、住宅占有决策、迁移成本和不完善的资本市场的论述中取得了突破性的进展。在应用搜寻理论对空置率论述中的一个典型结论是空置率是反周期的。

亨德森和约安尼季森建立的占有模型证明：第一，典型的租赁者不会像完全竞争的条件下那样关心住宅的维修，因为维修产生的资产价值增加将逐渐归于住宅所有者；第二，由于资产市场本身的不完善，居民将不能通过资产组合的方式来转移住宅占有带来的风险。汉努希克和奎格刹以及文蒂和怀斯论述了由于迁移成本的存在，居民不能调整他们的住宅选择。盖尔和黑尔维蒂论述了不完善的资本市场不但会影响占有决策，还会影响建设者的供给决策。

三、国内住宅市场需求理论

在上世纪七十年代末改革开改之前，我国不存在住宅市场或者房地产市场，经济界对住宅问题的理论研究较少，迄今为止，我国住宅市场的发展历史不过20余年，因此，国内对于住

宅市场理论的研究起步较晚。改革开放之后尤其是市场经济建设全面展开、住宅分配货币化以来，我国的住宅市场研究才真正起步，理论界对住宅市场的研究也才真正开始实质性和尝试性研究。面对从未遇到过的土地、住宅问题，房地产基础理论和土地、金融政策，市场研究逐渐深入，学术界出现了大量报告和论著。如1990年张秋舫主编的《住宅经济改革和理论与实践》、1992年董寿昆著的《住宅商品化与金融》、1998年张乱铭等编著的《住宅经济学》，以及近年来俊华等编著的《中国现代城市住宅》、清华大学刘洪玉等译著的《房地产开发：原理与程序》、1999年成思危主编的《中国城镇住房制度改革――目标模式与实施难点》、2000年卢卫著《解读人居》等书中都谈到了新形势下的城镇住宅需求问题。

关于住宅市场需求方面的讨论，张汉铭从理论上论述了住宅的供给与需求及其影响因素，王要武教授等也从理论上论述了住宅市场的供求，王力宾提出了住房价格指数的编制方法并进行了实证分析，施建军和张琳、何向华、屠梅曾等对住宅需求总量进行了预测，李鸿生从实证上对广州住宅市场供求均衡进行了研究，韩毅、上海市房地产课题研究小组在研究报告《上海市区住宅需求预测方法研究》中选择了房价收入比模型，以房价收入比为基础从定量方面对上海市住宅需求作了一个中长期预测，较好地反映了消费者的经济承受能力，具有一定的开创性，沙磊、韩丽川建立了一个上海住宅市场的BP神经网络模型，并通过该模型对上海住宅市场的需求进行了预测和分析，结果表明人工神经网络方法在住宅市场需求预测中的应用是可行的并且是有效的，李长斌、王建军、刘海旺对博克思――詹金斯法、多元线性回归法和灰色系统模型法三种需求预测方法的预测准确性进行了实证分析和比较，最后应用预测能力最好的博克思――詹金斯法对大连市住宅市场短期需求量进行了科学的预测。

关于深入分析住宅市场影响因素的研究很少，且几乎都局限于定性的描述，例如，田江海论述了通货膨胀对住宅布场的影响，邓国胜论述了人口变动对住宅市场的影响，伍戈、俞志海、刘波分析了利息税对住宅市场运行的影响，陈玮研究了住宅信息系统与城市规划的关系等。

关于住宅市场互动机理的研究，国内学术界目前已达成共识，即土地出让市场、增量市场和存量市场之间有相互的作用，但是这些研究只是基于一些定性的描述，还没有系统分析住宅市场互动机理的研究成果。例如，张鸿铭指出，土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量与住宅供给存在正相关关系，住宅上地价格与住宅供给存在负相关关系。吕连生指出，城镇新增建设用地的合理需求量可以通过城镇住宅市场的价格指数来加以判断。这些结论都承认了土地出让市场与住宅增量市场和存量市场之间的互动作用。因此，彭麟、刘国宁和高美成等学者呼吁放开住宅存量市场，从而带动整个住宅市场的发展。

从以上研究看出，国内的这些专著涉及面非常广泛，为房地产经济理论研究的深入发展奠定了基础，但是研究内容主要集中在我国住房制度改革的理论和宏观市场研究，并且受制于我国住宅市场运行不规范、市场数据不完备和难以获得等条件制约，存在重理论、轻实证，研究缺乏深度等问题，且理论适用性不足，同时，偏宏观、缺微观，没有系统的需求微观结构研究以及研究方法不规范，缺乏理论基础，难与国际接轨等缺陷，在定量分析和实证分析方面都还有待提高。

[参考文献]

[1]布鲁格曼卫著，费雪译：房地产融资与投资LMJ，北京：机械工 业出版社，2003。

[2]曹光辉：城市住宅需求总量影响因素分析田。改革，2002(4)，

[3]曹振良：房地产经济学通论[M]，北京：北京大学出版社，2002，

住宅产业论文范文第3篇

关键词：房地产业；产品结构；生态位；株洲

在我国高档住宅和普通住宅还没有严格的区分界限。在《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（[2005]26号）中只是明确高档住宅是属于或高单价、或大户型、或低密度的别墅与高档公寓，但没有给出统一的量化界定标准。根据株洲市2015年经济社会发展整体状况及城镇居民可支配能力，以房地产市场10个片区2015年商品住房产品类型与销售价格（商品住房成交均价1.2倍以上）等影响要素综合确定株洲市高档住宅研究对象，其余项目则属于房地产业中、低住宅产品。本文尝试通过压力一状态一响应（PSR）模型对株洲市房地产业产品结构生态位诊断，导出调整其房地产业产品结构的有效路径，以期株洲市房地产业住宅产品结构共赢生态系统的整体效应能得以更好地发挥。

一、生态位理论的引入及研究意义

作为一种适用的理论分析工具，生态位理论已延伸到诸多相关学科，形成了发展生态位、产业生态位、教育生态位等多个领域专有名词[1-2]。近年来，部分学者在房地产业产品结构相关领域做了不少有益的研究探索，其成果多集中于房地产企业间竞合关系、房地产产业生态等层面[2-4]。房地产业住宅产品结构生态系统也遵循生态位理论，即房地产业住宅产品结构调整工作应以产品结构生态体系中各自所占据的生态位为中心展开功能。就房地产业住宅产品结构的研究领域而言，运用生态位思维方式来研究房地产业住宅产品结构优化机制还处于起步状态，这将为房地产业住宅产品结构调整问题的分析增添一个新视角。

二、PSR模型与房地产业产品结构生态系统健康评价

加拿大学者Friend与Rapport在1979年提出了压力-状态-响应（Pressure-State-Response，PSR）模型，在此基础上在20世纪90年代经济合作与发展组织OECD和联合国环境规划署UNEP共同推动，将该模型用于环境保护问题的研究框架体系[5]。近年来生态系统健康评价领域广泛应用PSR模型，有效解决了实际问题[5]，但在房地产业住宅产品结构生态系统整体健康评价中的应用还少有涉及。该模型的运用能涵盖房地产企业和住宅项目运行状态、引领带动区域开发效应、各种住房需要的满足能力三大要素间互相影响及作用，不仅反映出房地产业住宅产品结构生态位因为房地产企业和住宅项目在房地产业产品结构生态系统中的运行状态、引领带动区域高效开发、多层次住房需要的满足能力等重要因素的变化而引致的影响，也最终反映了房地产业可持续发展因为房地产业住宅产品结构生态系统功能状态与结构效应的变化而导致的调整性反馈。“压力”表征了房地产企业与项目运行状态的调控后劲不足、牵引拉动区域高效开发、满足多层次住房需求的能力发挥不够、的改善程度不佳引致房地产业产品结构生态系统的运行不畅负荷；“状态”反映了房地产业产品结构生态系统产生失衡状态引致的产品结构生态位的偏差，表现为生态位的宽度有限、效度欠佳和生态共生恶化等复合型问题；“响应”则展现了应对房地产业产品结构生态系统上述“状态”表现问题所实施生态位矫正的调整路径，表现为优化生态位效度、改善生态位宽度、实现生态共生互利。将PSR模型运用到房地产业高中低住宅产品结构生态位具体问题的探究，可梳理其住宅产品结构生态位出现偏差的逻辑关系，导出更具针对性的生态位矫正的调整路径。

三、房地产业住宅产品结构的生态位诊断

（一）住宅产品结构生态位宽度不足

当前株洲市房地产业产品结构仍处狭生态位，主要表现在房地产企业和住宅项目运行状态的调控乏力。金字塔形式是一座城市房地产住宅市场项目应有结构，而株洲却是中间大、两头小，2015年1-12月株洲市城区高档住宅成交面积市场占比仅为12.4%。正常的消费结构，高端楼盘的市场占比应达到20%，显然株洲市高档住宅项目偏少，产品结构存在不均衡与住宅项目运行状态调控乏力的状态。

（二）住宅产品结构生态位效度欠佳

株洲市房地产业住宅产品结构的生态位效度欠佳，集中体现在引领带动区域开发效应的改善程度不够。别墅在株洲市供应量偏小，高档公寓布局空间也较局促，大多数项目在天元片区与中心片区布局，其市场占比为69.8%，可见高档住宅市场总体空间发展不均衡。而城郊开发强度也较低，房地产引领带动新区如新马、西南片区开发能力在下降，乃至消失。

（三）住宅产品结构生态存在共生恶化问题

刚需类住宅项目在株洲市市场是绝对的主力产品，但部分区域确实存在供过于求的风险。株洲市栗雨湖片区CBD，受规划利好政策的前期刺激，近年大量开发企业特别是外来的上市企业在该区域投资，开发成片住宅，造成区域板块内市场竞争异常激烈。由于同档次住宅产品严重堆积及品质单一，导致该区域大量住宅项目销售去化困难，库存较严重。

四、产品结构生态位偏差的调整路径

（一）扩大行业发展面

不断改善房地产业住宅产品结构的生态位宽度。加大中小户型和高档商品房的供应，这必然要求我们在郊区放大城市的概念。株洲市高档住宅市场开发区域由中心区向城郊扩展是整体趋势，因此，对于城郊的高档住宅供应与建设要出台相关的优惠政策，加快城郊配套设施投资，增强区域市场吸引力。

（二）引进优质项目

不断优化房地产业住宅产品结构的生态位效度。株洲市应拿出优质的大地块支持规模开发建设，推出大地块招商政策，引进市外大品牌城市发展商和运营商，推动株洲市住宅开发规模、格调和品位的提升，以高档住宅品质影响力优化株洲市房地产业的产品结构。

（三）推进合理布局

实现房地产业住宅产品结构的共生互利。为保障地段型商业综合体物业价值得以最大程度的提升，高档公寓的建设体量在株洲市中心片区应得以大力发展，促使带动其周边整体区域的综合开发。荷塘、芦淞、天元、石峰片区也应在高档公寓建设总量的提升上大手笔、全力推进。结合株洲市委、市政府“在发展的空间上，坚持向南发展，拓宽升级版的战略空间”总体发展要求，云龙生态新城、枫溪生态新城、大京水库等等城郊区域应拿出优质地块，在新型城镇化进程中吸引推进城郊区域发展的新项目落地开花，实现中心区域别墅住宅市场的有效转移，提升其市场吸引力。（作者单位：1.湖南铁路科技职业技术学院；2.株洲市房产管理局）

参考文献：

[1] 李景春.生态位理论视域中的教育生态系统及其发展.教育科学，2006，（3）.

[2] 刘蓉，宋杰.房地产投资环境的生态位诊断及应对-基于株洲市30个建设项目的调研.商，2015.12.

[3] 张志宇.基于生态位理论的房地产投资环境形成机制分析.商业时代，2010（2）.

住宅产业论文范文第4篇

论文关键词：山地住宅；营销战略；营销策略

随着我国城市化进程的不断加快，对城市建设的时间、空间和布局都提出了更高的要求，而选择自然环境优美、靠近都市的山地进行住宅建设，将成为城市住宅开发的一条重要出路。如今，山居已经不再仅是一种文人偏爱的文化，作为一种住宅发展的趋势，正引起国内专家学者和房地产开发商的重视。本文基于对山地住宅的重视，在其营销战略与策略方面，提出一些自己的看法，做一些尝试性的研究。

1山地住宅的定义

山地住宅：我们一般定义为依山地而建，供人们居住的建筑物为山地住宅。我国是个多山的国家，依山而居历史悠久，大量的山庄、别墅、书院、学舍、庵观、寺院等建筑，都蕴涵着深远的山居文化。这些建筑不仅依地而建，更注意与自然环境的嵌合和诗情画意的融人。我国传统的古村落大多依山傍水，是山地住宅的典型。本文研究在现代房地产企业运作下的城市山地住宅项目，农村村民居住的山地住宅以及书院、学舍、庵观、寺院等建筑项目暂不在研究之列。

2我国山地住宅开发的可行性

1)伴随着社会生产力的极大解放和发展，人口增长，资源消耗增大，农村人口大量涌入城市，城市的数量与规模不断的扩大，一系列的矛盾和环境问题集中在城市里表现出来，诸如人口膨胀，交通拥挤，住宅紧张导致生存环境质量下降。人们希望能在城市近郊或城市外找到适合自己居住的地方。

2)经济发展和社会进步导致高收入阶层人群出现，他们已不满足基本的生存条件，而开始逃避城内不良生存环境，寻求一种“天人合一”的理想人居环境和生活理念。

3)居住环境是一种具有公共物品性质的消费品，这样就使有较好自然环境条件的城市近郊山地成为稀缺的公共物品，某些居民愿意出更多的钱而居住在更理想的环境中，这是一种合理的消费行为。

4)在一定经济条件下的“回归自然”人居理念驱动下，使房地产开发商依据这种消费心理会选择这种自然环境优美的区域进行开发来构建市场，这样促使位于城市内部及近郊自然环境优越的山地成为现代都市居住楼盘开发的首选。

5)我国大多数城市距山地较近的空间选址为山地住宅的出现提供了必要的物质条件。交通与信息技术的发展与进步提供了必要的辅助条件。

3我国山地住宅市场营销与发展现状

1)我国山地住宅现阶段主要作为一个概念在积极推广，但是业界仍然有很多山地住宅的表现形式。如别墅、山地排屋等。山地住宅这种概念正在为人们所接受。

2)随着人们收入的提高、居住观念的改变，城郊房产迅速发展，适合中高收入阶层购买的别墅、排屋更是遍地开花。目前，我国一些大城市附近的山区开发建设了不少山地别墅式住宅，购房者多为城市中较高收入阶层成员，购房目的多为购置满足度假、休闲等需要的第二套住宅。

3)作为山地住宅项目，国内房地产企业重点停留在开发别墅等高级住宅项目上。很多项目都是超级豪华的别墅住宅。山地住宅巨大的市场总量正在逐渐为市场所激活。

4)山地住宅项目开发企业整体营销战略不够清晰，营销策略也是停留在普通房地产项目的营销手段的组合，同时强调高容积率，对原有生态破坏严重。这与山地住宅作为住宅发展的趋势是相违背的。

4山地住宅的营销战略

4．1SWOT分析

1)发展山地住宅，与平地住宅相比其至少存在以下四个方面的居住优势：①环境优美的山地住宅，能最好地满足人们“回归自然”的心灵追求；②山地住宅完全符合中国五千年来对住宅科学选址的居住总结；③山地住宅的生态环境对人类的健康有着不可估量的影响；④山地住宅的适应性广，可根据市场经济的需要作灵活调节，这便确定了自身发展的潜质。山地住宅有着丰富的绿色资源，其拥有的优势将是其他住宅远不能比拟的。绿色的山地住宅势必成为时代居住发展的趋势之一。

2)发展山地住宅，有其固有的劣势：①住宅的开发与环境的保护协调困难，景观设计有一定难度；②山上建筑的工程技术局限。

3)发展山地住宅，存在很多机会：①中国有着历史悠久的山居文化。中国是个多山的国家，所以依山而居有着十分悠久的历史；②事实上，在国内许多城市近郊荒山已成为开发热点。近郊山地开发的条件已经成熟；③汽车的普及以及道路的畅通，缩短了山地住宅与城市中心区的交通距离，为城市居民迁出城市中心地区、到城市周边的山地住宅居住创造了先决条件；④信息时代的到来，网络的普遍使用，使居家办公成为可能，人们即使远离主城区，工作和生活也不会受到太大影响；⑤科技的发展为山地住宅带来灾害防范、公共卫生等问题解决的可能性。

中国是一个人口大国、资源小国，山地、丘陵占三分之二，平地只有13%，这是我们的基本国情。

4)发展山地住宅必须注意潜在的威胁：①城市人们回归自然后，又想回归城市的心态难以把握。叶公好龙的本性又使现代人不能离开城市太远；②风水学是一把双刃剑，风水说甚至会影响整个项目的成败。

图1中不同的因素不同的组合就成为不同的细分市场。在现阶段的中国具体市场环境下山地住宅有其特有的目标市场。经济收入状况是住房购买中的决定性因素。而职业构成不同所带来的收入差异在社会区域形成中将会起重要作用，并由此导致购买住房档次的差异。

我国现行住房改革相关政策中，将商品房大致分为高价商品房、经济适用房和廉价出租房三种针对不同收入阶层所提供的选择。山地高级住宅区的开发正是上述机制在当前的城市住宅扩散中有很好的验证，考虑其特有的稀缺环境成本内部化所带来的经济成本的增加，导致其房价必然要高于普通住房，要求购房者必须具有一定经济基础和较高的收入来源。

4．3目标市场

基于以上分析我们选择企业家、职业经理人等“中产阶层”作为山地住宅的目标市场。在现代社会中“中产阶层”已经成为社会的中坚力量。细分目前中国的中产阶层，基本分属五大类型：

1)白领阶层。包括经理，外资企业白领雇员，国有和其他形式企业的中下层管理人员，特殊垄断行业(金融保险、电信等)的中下层管理人员和雇员。

2)中、小规模企业的商业精英阶层(企业家)是经济资本相对雄厚的群体。包括中、小型私营企业主，国有、合资等企业的承包经营者。

3)一定层次的政府官员(政治精英)，行政职位大概是分属于局级、处级、科级。政治资本相对雄厚的群体。据中国社科院一份调查报告显示，

三分之一的官员已成为中产阶层。

4)专业人士(智力精英)。文化资本相对雄厚的群体。这部分群体涉及的领域很杂，包括教授、研究员等高级知识分子，专业技术人员，科研人员，大、中学教师，建筑师，律师，会计师，精算师，科技人才。新型文化人。影视制作人、编辑、记者、专业撰稿人等。大都工作在朝阳型的文化产业，并能从资讯中接触到大量的消费品位、潮流等信息，被称之为提供符号产品与服务的新型小资者的文化媒介人。

4．4品牌战略

中国目前的中产阶级生活方式呈现这样一些倾向：时尚消费、品牌消费、文化消费、品位消费、休闲消费与享受型消费。品牌是一个复合概念，它由品牌名称、品牌认知、品牌联想、品牌标志、品牌色彩、品牌包装以及商标等要素组成。如果用最简单的概括来表述：品牌就是知名度和美誉度的结合，又是消费者对产品的内心认同度。品牌战略的本质就是创造差异化的竞争战略。山地住宅与平地住宅比较本身就具有天然的差异，山地住宅实施品牌就是在自然差异的基础之上再进一步的实现品牌文化、居住文化差异化。山地住宅如何在差异的基础之上实现更进一步的差异化，笔者认为最好的方式是选择绿色营销和文化营销来构建山地住宅的品牌。

1)重视“生态”概念，营造可持续发展的人居环境。房地产企业的卖点正向“生态”、“健康”转变。这其实反映了消费者心理的变化——从“居者有其屋到“居者优其屋”。人居环境“生态化”的根本即是对自然环境的关心，也是一种环境共生意识的体现。对山地富有特色的自然因素要尽可能的尊重、利用，把人工环境与自然环境有机的结合起来。建筑设计要树立整体观念，注重整体建筑风格的统一，充分考虑周围环境气氛，处理好单体建筑与环境及背景建筑群在风格、造型、色彩等方面的和谐统一。绿化也是实现生态住区的重要途径，又是评价居住环境质量的重要指标之一。

2)提升文化品位，塑造品牌人居环境。人居环境的文化品味是超越产品实体层的抽象观念形态，它构成了品牌的灵魂。人居精品不仅给消费者物质上的满足，而且更多地是带来文化色彩和精神享受，其魅力正是植根于消费者对这种文化的认同和崇拜，而使品牌经久不衰的秘密是隐含在品牌之中的文化力.文化并不虚无，要真正将文化融人到社区环境中，融人到建筑作品中，融人到一草一木、一砖一石中，融人到生活的点点滴滴中。成功地运用文化所特有的沟通能力，聚集具有类似文化素养的人群，通过项目的开发与之取得价值观方面的认同，建立起较为密切的关系，从而使该人群成为公司忠实的潜在消费群。

5山地住宅的营销策略(4P&4C)

4P4c都是营销组合理论，4P即产品、价格、销售渠道和促销。4c即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、有效沟通。许多学者认为4P理论的思维基础偏重于企业，它比较适合产品供不应求或竞争不够激烈的市场环境。4c理论的思维基础偏重于消费者，它是在我国社会主义市场经济体制日趋完善，竞争空前激烈的市场环境下的必然要求。本文主要从4c理论并结合4P理论中的分析角度来探讨山地住宅的营销策略。

5．1产品与顾客

山地住宅项目不仅通过建筑要素为顾客提供核心利益，还通过环境要素、基础设施要素、人文要素、形象要素为顾客提供附加利益。在统一品牌运作下的山地住宅项目以绿色营销、文化营销为主要营销手段，坚持以顾客为中心，遵循自然改造自然。按照一定的规划原则和特有的产品设计原则倾心为“中产阶层”打造山地住宅精心之作。

1)山地住宅的规划原则。山地住宅的规划原则应是生态先行、景观先行。山地住宅的规划要充分考虑保护原生态及生态景观。山地的原生态及生态景观，大体包括森林生态系统、湿地生态系统，有的还涉及水域生态系统。首先要求保护原生态系统，使地形、溪流、植被，鸟类与其他野生生物的活动路径及栖息地等都有其连续性。其次，好的土地规划要尽量地减少现存格局对各种“流”(气流、水流……)的干扰。

2)山地住宅的生态景观设计原则。山地住宅的生态景观设计原则是应该做到景观先行、人工与自然和谐。“先造景观，后盖房子”。“中产阶级”物质生活水平比较高，他们对景观的要求已不是建筑单体中插入绿化，而是对成片规划的景观有着强烈的诉求。

3)山地住宅的建筑设计原则。建筑应是景观中景点的主题，故建筑纳入景观中。建筑设计要照顾其形体、色调、环境等要素(即处理好微尺度的景观)，同时要注意住宅区的总体布局(即处理好小尺度到中尺度的景观)。住宅如果是联体，则需考虑风格统一的问题；住宅是各自独立、分散的，则可以林木和围墙隔离各座建筑，使其自成系统，其建筑风格可各异、各具特色。总而言之，建筑设计与景观设计要同步进行，使其风格一致、协调。山地住宅的建筑设计要通过对地块山形地貌的理解，找到最有效的构思方案。如建筑沿等高线随山体布局，形成了收放自如、起伏跌宕的局面；再如根据不同坡向和地形高差及台基面积建造不同类型的建筑，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，这样一方面丰富了住宅的场所，同时也避免了对自然山体的破坏。坚决避免简单地把平地住宅搬到山上，楼型呆板，色彩单调，不能充分利用特殊的地形地貌和自然资源，使建筑与山体有机地融为一体；坚决避免片面追求容积率，在山上建造高密度的小区，使山景住宅的舒适度大打折扣。

5．2价格与成本

“中产阶层”有强烈的品牌情结。品牌竞争是高层次的竞争，增强企业形象的定价目标应该与企业的长期战略相一致。因此山地住宅定价应该考虑品牌形象与品牌溢价、消费者物有所值的消费心理、与竞争者的差异化优势以及竞争者价格与企业成本。

5．3分销与便利

消费者的购房行为是一个程序相当复杂涉及面较广、跨度时间较长的过程，在这个过程中，消费者投入的不仅是数额巨大的资金，而且还要耗费大量的时间和精力。山地住宅项目的销售可以采用以下两种方式。

1)售楼部。售楼部的设置一般有现场售楼处、市中心售楼处、集团公司总售楼处三种方式，山地住宅可根据具体情况单独使用或并用。售楼部是实现销售的重要战场，也是信息沟通的重要渠道。必须重视现场形象的包装，使之符合公司的统一形象；必须增加对现场人员的培训，提高销售执行力度；必须加强与客户的沟通，真正把握客户的心理和需求；必须详细记录各种信息，定期分析整理，及时调整销售策略。现场售楼处便于客户现场参观考察，眼见为实，给客户非常直观的感觉；因为山地住宅离市中心有一定距离，市中心售楼处很有必要，便于促进成交、便于为客户服务；集团公司总售楼处则把公司所有在售项目统一展示，整合营销资源，整体上给客户良好印象。

2)网络。选购房产对于大多数人来说是慎之又慎，反复衡量比较的结果。“中产阶层”经常与网络打交道。选择网络销售是一种比较好的方式。建设一个房地产企业网站，不过网络重点在于展示，让购房者能够在互联网上全面了解开发商背景和楼盘产品特色，增强购房者的信心，这对于房产开发商具有非常现实的意义。

住宅产业论文范文第5篇

关键词：集成化产品；节能环保；保障性住房

中图分类号： TU113.5+41 文献标识码： A 文章编号：

一、保障性住房建设的意义

保障性住房政策的提出和实施在我国具有特殊而重大的意义。由于特殊的国情，经过多年的经济发展，我国仍然处于发展中国家的行列，城镇居民的居住条件虽有了大幅度的提高，但还有一部分经济贫困的居民生活艰难，发展保障性住房不仅使经济困难的居民改善了生活条件，同时也带来了消费往来的增多，带动了经济的发展，首先，改善了生活条件艰苦的居民的生活条件，为他们彻底的解决了住房问题，这是国家政策中重要的民生问题，同时，保障性住房的快速建设，也为社会带来了安定、和谐的局面，是社会能够快速发展的重要基础和保证。其次，保障性住房的建设，给其他相关产业带来比较客观的效益。第三，此项住房的建设，为扩大消费，拉动内需奠定了坚实的基础。我国计划在“十二五”期间建设保障性安居工程3600万套，覆盖面达到20%左右，可以基本解决城镇低收入家庭的住房困难问题，改善中等偏下收入家庭的住房条件，保障性住房建设已经成为各级政府工作的头等大事。“十二五”期间公共租赁房建设将成为保障性住房底建设主体，因此公共租赁房建设不仅规模较大，而且作为一项重要的民生工程，任务非常之重。我国公共住房建设中面临的众多问题都难以用传统住宅建造方式解决，需要大力推行集成化产品用于公共租赁房建设，转变住宅产业的发展方式，提高公租房的建设品质。

二、在保障性住房中应用集成化产品的可行性

1、介绍集成化产品-预制装配式住宅

预制装配式住宅是在预制构件厂将组成结构的所有结构构件进行分解，完成之后进行浇注成型，最后运送至施工现场直接进行定位安装而形成的整体式的住宅。这种住宅与传统住宅的优势有：首先，装配式住宅采用的构件是标准和通用化的，降低了模板使用的次数，同时也提高了结构的质量。其次，施工中对模板和混凝土的施工作业次数少，减少了施工中的潮湿环境作业，对施工周围环境影响小，降低了对周围居民生活的干扰，更有利对能源的消耗。第三，使用预制装配式住宅可以明显的缩短工期，使项目产品能够提前投入到生产生活当中。第四、此种构件具有表面平整度好、外观质量好的优点，且能将保温、隔热、水电管线布置等多方面功能要求结合起来, 有良好的技术经济效益。

2、预制装配式住宅在我国的发展历史

我国香港于1953年开始引入了的预制装配式概念并启动了第一个公屋计划，经过几十年的发展，我国大陆于1999年正式推出了住宅产业化的概念并下发72号文件“关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见”, 该文要求运用现代科技对传统住宅产业进行系统、全面的改造。 可在当时，大家只是一味的观望，很少有人具体的去实施。伴随着我国经济的发展和建筑行业的兴起，深圳在2009年9月颁布了“预制装配整体式钢筋混凝土结构技术规范(SJG 18一2009 )” , 对当地预制装配式住宅的设计、施工和验收要求进行确定。而北京作为全国经济和文化发展的中心也在2010年2月首次颁布了“关于推进本市住宅产业化的指导意见”， 意见中提出了三个基本原则。第一，是住宅化产业要以政府的引导和市场的主导作为发展方向。其次，住宅化产业要提升住宅的舒适度，要以人的需要作为住宅产业化的根本。第三，是科技进步, 产业升级。

3、建筑设计方面的可行性

保障性住房绝大多数的建筑设计和户型设计变化少，比较单一。预制装配式住宅也存在这方面的特点，所以，将预制装配式住宅引入到保障性住房中，会使这个特点更好的结合。

4、建筑质量方面的可行性

无论是怎样的住宅，都不可能避免开裂、渗漏等质量通病，那么，怎样在保障性住房中降低这些质量通病发生的概率就成为非常重要的一项任务，经过大量的实验得出结论，在工程中使用集成化的预制装配式的住宅产品可以有效的降低质量通病中开裂和渗漏，是保障性住房改善民生的重要措施。

三、保障性住房建设推行集成化产品的意义

1、建筑业应强调技术创新

建筑行业的发展初期，建筑成本的降低是通过降低原材料和劳动力的成本而获得，而在当今，以这种方式来提高建筑产品竞争力的发展空间越来越小，那么，只有通过先进的技术创新，才能提高产品的竞争力，才会提高产品的综合水平，只有形成独具特色的建筑产品，才能在建筑市场获得一席之地。因此，目前建筑行业的粗放型生产方式急需转变为集约型的生产方式，在保障性住房中大力推广装配式住宅，对产业进行重点调整，以稳固我国的建筑业。

2、有利缩短建设周期

在有限的时间内大量建设保障性住房，最大限度的短建设周期，需要大量部件生产加工工业化、施工现场装配化，采取机械化的生产方式将大幅提高公租房的建设速度，实现生产高度的机械化、自动化及规模化提高生存率，缩短建设工期。

3、政府落实节能环保措施的需要

建造过程中使用预制装配式住宅，不仅节省了大部分模板，同时由于预制构件在预制厂中已安装完毕，减少了在施工现场的混凝土浇注过程的作业，扬尘少，对施工期间造成的扰民现象有所降低。并且，在住宅的建设过程中，为了符合建筑节能标准，可以选用预制节能复合墙体，这种墙体区别于外墙外保温或者外墙内保温两种的做法的特点是既能够响应国家建筑节能的标准，又能够节能保温材料与建筑物同寿命。

结论：

预制装配式住宅经过几年的发展，无论是在住宅的节点连接控制、构件的质量、施工工艺、抗震性能方面都有了很大幅度的提高和改善，并且根据装配式住宅自身的特点，国家相继编制了相关的技术标准，为装配式住宅的建设提供了技术支撑。另外一方面，社会经济迅猛发展，保障性住房的需求量也逐渐提高，传统方式建造的住宅不能满足这种快速发展的需要，为推进预制装配式住宅提供了机遇。因此，发展装配式住宅所需要的大部分条件已基本具备，我们应该以保障性住房建设作为典范，将装配式住宅进行大力推进，以提高住宅质量,改善居住环境

参考文献：

[1]刘名瑞;我国集成住宅发展和生产模式初探[D];清华大学;2004