房屋购买合同
前言：想要写出一篇令人眼前一亮的文章吗？我们特意为您整理了5篇房屋购买合同范文，相信会为您的写作带来帮助，发现更多的写作思路和灵感。
房屋购买合同范文第1篇
受托方：___________________________（以下简称乙方）
依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲方与乙方在平等、自愿的基础上，就房屋购买的委托事宜达成协议如下
第一条 委托事项
甲方委托乙方为其购买房屋提供以下服务_________________________________
第二条 房屋状况：___________________________________________________
甲方对购买房屋的基本要求是：__________________________________
坐落范围：______________________
户型：__________________________
面积：__________________
交付日期：______________________
其他：________________________________________________________
第三条 甲方委托乙方购买的房屋参考价（含设施设备及装修）人民币大写__________________元，￥_________元。
其他要求：____________________________________________________________.
第四条 委托期限
自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。
超过以上期限仍需要委托服务的，双方另行签订委托合同或以书面形式将本合同委托期限延长。
第五条 现场看房
乙方应派注册经纪人带甲方到房屋现场看房，对房屋装修及设施、设备情况进行核实，并签署现场看房记录。
第六条 甲方义务
（一）应出示身份证或_________等真实有效的身份资格证明；
（二）应对乙方的经纪活动提供必要的协助与配合；
（三）不得在委托期限内及期限届满后_________个月内与乙方介绍的客户进行私下交易。
（四）乙方完成委托事项，应按约定支付佣金。
第七条 乙方义务
（一）应出示营业执照、房地产经纪机构资质证书等合法的经营资格证明；
（二）应尽力完成甲方的委托事项，及时将有关情况向甲方如实告知，为甲方签订买卖提供联络、协助、撮合等服务，促成买卖合同的订立；
（三）收取佣金应向甲方开具合法、有效的收费票据；
（四）本合同签订后，乙方不得以任何形式向甲方收取佣金以外的任何费用。
第八条 佣金
佣金是指乙方完成委托事项后应得的报酬。
当乙方完成甲方委托事项的，促成甲方与第三方订立合同，双方签字或盖章生效后_____日内，甲方应按照房屋成交价格的______%向乙方支付佣金。
第九条 违约责任
（一）在本合同第三条约定的期限内，甲方与乙方介绍的客户私下成交的，应支付违约金_________元；
（二）甲方未按约支付佣金的，除继续支付佣金外，还应支付违约金_________元。
第十条 合同争议的解决办法
本合同如发生争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，按下列第______种方式解决（以下两种方式只能选择一种）
（一）向常州仲裁委员会申请仲裁；
（二）依法向有管辖权的人民法院。
第十一条 其他约定事项：_______________________________________________
第十二条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。
第十三条 合同一经生效，即对双方具有法律约束力。双方经协商一致可以对合同内容进行变更或对未尽事项做出补充规定。变更或补充规定应当采取书面形式，与本合同具有同等效力。
甲方（公章）：_________
乙方（公章）：_________
住所：_________________
住所：_________________
身份证号码：___________
法定代表人：___________
委托人：___________
委托人：___________
电话：_________________
电话：_________________
_________年____月____日
房屋购买合同范文第2篇
1、双方当事人的情况。
2、住房具体情况住房的具体位置。
3、规定住房用途。
3、付款方式及期限
4、面积确认及面积差异处理
5、违约责任和违约金
7、规划、设计变更的约定
房屋购买合同范文第3篇
《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》）第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定可知，所谓承租人的优先购买权，是指在房屋租赁合同关系中，承租人按照 法律 规定所享有的，在出租人将租赁房屋出卖给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利（下文如无特别说明，“承租人”均是指房屋承租人而言）。本案显然是因为出租人浩达公司在出卖房屋时没有通知承租人李文而引起的优先购买权纠纷。
关于承租人的优先购买权，最高人民法院早在1952年的《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》（1952年5月17日法监字第8012号）中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后，国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》（1983年12月17日）第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权”，明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权。在司法解释中，《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定：“房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。”这是司法界对承租人优先购买权的再次确认。在此基础上，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年1月26日）（以下简称为《民法通则意见》）第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果，比《城市私有房屋管理条例》的规定以及最高人民法院此前所作的司法解释显然更进了一步。后来，建设部的原《城市公有房屋管理规定》（1994年3月23日）第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过，以上关于承租人优先购买权的规定，仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面，虽然司法实践中也应遵照执行，但其效力未免较低。直到1999年颁布《合同法》，才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度，在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。
由上可见，承认并保护承租人的优先购买权，乃是我国的一贯政策。之所以如此，可能主要出于以下两方面的考虑：一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率；二是在 现代 社会中，租赁他人房屋用于居住或经商者日众，承租人相对于房屋所有人而言，已经形成一个较为庞大的社会弱势群体，法律赋予承租人以优先购买权，也是出于保护这一弱势群体的考虑。
显而易见，现行法中确立的承租人优先购买权，既涉及到对出租人的房屋所有权的限制和承租人的保护问题，也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。如果对三者之间的关系处理不当，就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制，或者使承租人的优先购买权无法真正实现，或者是损害第三人的交易安全。鉴于《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单，且其规定与《民法通则意见》第118条又不完全一致，导致司法实践中难免就如下问题产生争议：其一，出租人将一幢独立的房屋予以整体出售或者将承租人所承租的部分房屋与出租人的其他房屋或附属设施捆绑在一起进行出售时，仅承租部分房屋的承租人能否行使优先购买权？其二，在《合同法》第230条的规定中，完全删去了《民法通则意见》第118条关于“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”的规定，那么根据《合同法》第230条，当出租人出卖租赁房屋而未在合理期限内通知承租人时，承租人还能否请求法院宣告其房屋买卖无效？从本案中原告李文的诉讼请求以及一、二审法院所作的两份内容不同的判决来看，实际上主要与这两个问题有关。
二、承租人优先购买权的成立条件与行使条件
（一）优先购买权的成立条件
民法理论一般认为，按照优先购买权产生原因的不同，可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。前者是指法律明文规定的，由特定法律关系中的特定之人所享有的优先购买权；后者是指在法律并无明文规定的情况下，由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。[1]准此以解，《民法通则意见》第118条以及《合同法》第230条所规定的承租人优先购买权显然属于法定优先购买权。
关于优先购买权的成立条件，有人认为是“出卖人将标的物出卖给第三人”，[2]也有人主张应包括基础关系的存在、出售或转让标的物以及同等条件三个方面。[3]按照这两种观点，在房屋租赁关系中，仅仅是租赁合同的成立和生效，并不能产生承租人优先购买权；只有在出租人出卖租赁房屋时，或者在出租人出卖租赁房屋且承租人提出同等条件时，优先购买权才能成立，承租人才能享有优先购买权。如此一来，承租人究竟有无优先购买权，将完全取决于出租人是否出卖租赁房屋，这显然与承租人优先购买权的法定性相矛盾。笔者认为，之所以出现上述误解，是因为论者将承租人优先购买权的成立要件和行使要件混为一谈了。权利的成立与权利的行使，系属不同层次的概念，应当严格地加以区分。[4]承租人优先购买权作为一种法定的权利，理应随房屋租赁合同的生效而当然成立。至于出租人出卖租赁房屋和承租人提出同等条件，则属优先购买权的行使要件。在我国 台湾 ，其判例和学说就认为，台湾“耕地三七五减租条例”中规定的耕地承租人的优先购买权，系于耕地租赁合同成立时随即发生，而于出租人出卖或出典耕地时得为行使。[5]
（二）承租人优先购买权的行使条件
根据《合同法》第230条的规定，承租人行使优先购买权的，应具备两个条件：一是须出租人“出卖租赁房屋”；二是须承租人以“同等条件”表示购买。
1．须出租人“出卖租赁房屋”
所谓房屋，根据建设部颁发的《房地产统计指标解释（试行）》（2002年3月20日）的规定，一般是指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所；根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。所谓租赁房屋，从字面含义来看，乃是指通过租赁合同的方式出租给承租人使用的房屋。不过，在实践中，租赁房屋的范围并不局限于通过租赁合同而出租的整幢楼房或者成套房屋。根据我国一些地方性法规和规章的规定，下列行为也视为房屋租赁：一是经规划管理部门批准修建的临时性房屋的租赁；二是房屋内的（营业）场地、柜台、摊位、橱窗、地下构筑物的租赁；三是将房屋或房屋内的（营业）场地、柜台、摊位的一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的；四是只提供房屋由他人承包经营的；五是以联营、入股等形式将房屋提供他人使用，只获得固定收益，不负盈亏责任的。[6]因此，从解释论的角度来说，《合同法》第230条规定的“出卖租赁房屋”，不仅包括将出租的整幢楼房或成套房屋予以出售的行为，也包括将这些地方性法规和规章中规定“视为房屋租赁”的房屋或房屋内的场地、柜台、摊位等等出卖给他人的行为（如果这些场地、柜台、摊位等可以单独出售的话）。
2．须承租人以“同等条件”表示购买
此所谓“同等条件”，包括“同等条件”标准的确定和“同等条件”的内容两方面。关于“同等条件”标准的确定，一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为“同等条件”。[7]这一主张符合优先购买权所具有的“优先于他人而购买”的法律性质，可资赞同。但是也要看到，承租人依此标准行使优先购买权的结果，难免在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别成立两个内容完全相同的房屋买卖合同，由此导致出租人陷入双重买卖的尴尬境地。为避免遭受此种不利，出租人可在其与第三人订立的买卖合同中，约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件，或者约定在承租人行使优先购买权的情况下，出租人有权解除该合同。由于“同等条件”是根据出租人与第三人订立的买卖合同来确定的，若该买卖合同因具有违法因素而被确认为无效或被撤销，则依此确定的“同等条件”亦应随之失去效力，承租人不得再以该合同中约定的条件作为“同等条件”来行使优先购买权。不过，若出租人与第三人之间的买卖合同系因承租人行使优先购买权而不生效力或者被解除的，则据此确定的“同等条件”仍应继续有效，承租人亦得行使优先购买权。
关于“同等条件”的内容，首先是价款条件要等同，即承租人所支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次，关于价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式。例如第三人允诺一次付清者，承租人不得主张分期支付。不过，若出租人允许第三人分期付款，则承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保，否则不得请求分期付款，以便保障出租人的利益。最后，“同等条件”还应包括其他交易条件的等同，例如第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付可以用金钱作价，或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。
三、房屋整体出售时，部分房屋的承租人能否行使优先购买权？
根据上文对优先购买权的成立条件和行使条件的分析可知，在本案中，李文与浩达公司就浩达商厦中380平方米的部分房屋所签订的租赁合同既然已经生效，那么李文从租赁合同生效之日起即对这部分房屋享有优先购买权。如果浩达公司将该部分房屋单独予以出售，李文自得以同等条件行使优先购买权。一、二审法院的判决实际上都是承认这一点的。不过，在本案中，由于浩达公司并未将李文所承租的部分房屋单独出售，而是将包括李文承租的部分房屋在内的浩达商厦予以整体出售，因此导致李文可否行使以及如何行使优先购买权的问题变得复杂起来。《民法通则意见》第118条和《合同法》第230条对此问题并未提供明确的答案，致使一、二审法院在这个问题上产生了截然不同的看法。
一审法院认为：“原告李文承租的是浩达商厦的一小部分，面积约为380平方米，该 380平方米为李文租赁权的客体，现浩达商厦系整体转让，故出租部分与转让部分不属于同一标的物。李文对整体转让的浩达商厦不享有优先购买权。”可见，一审法院系以“出租部分与转让部分不属于同一标的物”为由而否定李文的优先购买权。毫无疑问，在出租人出租的房屋与其出售的房屋并非同一房屋的情况下，承租人当然不得就不属于优先购买权客体的房屋行使优先购买权。然而在本案中，浩达公司所出售的房屋并非与李文承租的380平方米房屋全然无关，而是包括这部分房屋在内。一审法院径直认定“出租部分与转让部分不属于同一标的物”，显然是有意无意地忽略了这种差别。
一般而言，出租人将自己所有的房屋进行整体出售（此所谓整体出售，既包括将一幢楼房作为一个整体予以出售，例如本案中的情形，也包括将一幢楼房中的几层或者几间房屋捆绑在一起出售，还包括将一幢楼房或者楼房中的部分楼层或部分房间与房屋的其他附属设施捆绑在一起出售）时，往往有其正当的理由，例如旨在卖得更高的价钱、减少分别出售的成本或者更容易找到买主等等。因此，决定将房屋进行分别出售还是整体出售，乃是出租人作为所有人自由行使房屋所有权和处分权的表现，包括承租人在内的任何人都不能加以干涉。不过也要看到，如果像本案中的一审法院那样，仅仅因出租人将房屋予以整体出售，就否定部分房屋的承租人享有优先购买权，则又会损害承租人的利益。原因在于，在分工日益发达的现代商业社会中，租赁他人所有的房屋而从事生产经营者日益增多。对于这些商业用房租赁关系来说，出租人可以轻而易举地将承租人所承租的部分房屋与出租人所有的其他房屋或者附属设施捆绑出售。如果仅因出租人将房屋整体出售而否定部分房屋承租人的优先购买权，显然将导致为数众多的商业用房的承租人都无法得到优先购买权的保护，其结果无异于剥夺了部分房屋承租人的优先购买权，由此使得现行法关于承租人优先购买权的强制性规定在商业用房租赁关系中形同虚设。这种情况明显违背优先购买权制度之旨在保护承租人的立法目的，因而不宜允许。
从比较法的角度来看，《德国民法典》第508条规定：“第三人将设有先买权的标的物与其他标的物一起，以总价金买受的，先买权人应按比例支付总价金的部分。先买权人因部分标的物在分离时使其显受损失的，可以要求先买权扩及全部标的物。”可见，在整体出售的情况下，德国民法不但承认优先购买权人得就其享有优先购买权的部分标的物行使优先购买权，而且在将作为优先购买权客体的部分标的物从整体出售的标的物中进行分离会使优先购买权人明显受到损害的情况下，还允许优先购买权人就整体出售的全部标的物行使优先购买权。这种做法既可以实现优先购买权制度的立法目的，同时也能够保护出卖人的利益，因为优先购买权人仍须以“同等条件”来行使优先购买权。笔者认为，在房屋整体出售的情况下，鉴于我国现行法没有明确规定部分房屋的承租人可否以及如何行使优先购买权，故为实现保护承租人的立法目的，法院宜采取比较法的方法，适当借鉴《德国民法典》第508条的规定，并考虑到房屋租赁的特殊性，对此问题作出如下处理：如果承租人所承租的部分房屋在法律上可以作为独立的房屋来办理所有权登记，而且将其从整体出售的房屋中分割出来既不会影响出租人的利益（例如不会导致其他房屋卖价的降低），也不会影响承租人的利益（例如不会导致承租人无法通行），则应当允许承租人就其所承租的部分房屋行使优先购买权。至于承租人行使优先购买权的条件，在价款方面如双方当事人协商不成，宜按照该部分房屋在整体出售的房屋中占据的价款比例来确定；在价款的支付方式以及其他交易条件方面，则应按照出租人与第三人之间订立的买卖合同来确定。不过，如果出租人出于对第三人的信赖而在付款期限、有无担保等方面设置了一些优惠条件，则承租人不得主张享受同样的优惠条件，因为承租人未必能像第三人那样赢得出租人的信任。当然，如果在整体出售的房屋上存在着数个承租人，那么首先应允许这些承租人得就各自承租的部分房屋分别行使优先购买权，其“同等条件”应按前述方法确定。在整体出售的房屋无法予以分割或者分割出售会给出租人或承租人造成明显损失的情况下，应允许所有的承租人作为一个整体来共同行使优先购买权。如果有部分承租人不愿购买的，其余承租人仍应作为一个整体来行使优先购买权。在这方面，《德国民法典》第513条关于“数人共同享有先买权的，只能由全体行使先买权。权利人中一人先买权消灭，或者仅一人不行使其权利的，其余权利人有权以全体行使先买权”的规定，可资参照。
其实，在房屋整体出售的情况下，反对部分房屋的承租人就其所承租的部分房屋或者整体出售的全部房屋行使优先购买权的主要理由，乃是担心这样会过分限制出租人对其房屋的所有权和处分权。应当看到，在现行法明确地将承租人的优先购买权作为一种法定优先购买权加以规定的立法背景下，只要出租人将其房屋予以出租，那么不论是出租部分房屋还是出租一幢楼房，出租人都要受到承租人优先购买权的限制。这种限制主要是一种程序上的限制（即出租人应提前合理期限通知承租人），而非具体交易条件的限制，所以不会因承租人是对部分房屋还是对一幢楼房行使优先购买权而有轻重之别，也不会加重出租人的负担或损害其 经济 利益。既然在出租人将承租人承租的部分房屋予以出售的情况下，出租人对房屋的处分权要受到优先购买权的限制，那么在出租人将房屋整体出售时，并没有特别的理由可以使出租人免受优先购买权的限制。实际上，在整体出售的情况下，允许部分房屋的承租人就其承租的部分房屋乃至就整体出售的全部房屋行使优先购买权，一方面有利于实现优先购买权制度旨在保护承租人的立法目的，另一方面也没有对出租人施加额外的负担或其他不利益。反之，如果不允许承租人就其承租的部分房屋或者整体出售的全部房屋行使优先购买权，对于出租人而言不过是免去了其提前通知承租人的义务这种程序性的限制，但对承租人来说却被完全剥夺了法律所赋予的优先购买权。两相比较，权衡优劣，显然前一种做法更为可取。
具体到本案来说，一审法院不但认为部分房屋的承租人李文就整体出售的房屋不享有优先购买权，而且还认为李文对其所承租的380平方米房屋享有的优先购买权亦因房屋的整体出售而消灭，显然不利于贯彻保护承租人的立法目的。与一审法院的看法不同，二审法院注意到在浩达公司与新世界公司签订的买卖合同中包括了李文享有优先购买权的380平方米房屋，并认为李文享有的这种优先购买权不应因浩达商厦被整体出售而消失，实际上是承认在整体出售的情况下，承租人就其所承租的部分房屋仍然享有并得行使优先购买权。这种做法符合保护承租人的立法目的，也不违反《合同法》第230条的规定，值得赞赏。
四、出租人将房屋整体出售而未通知部分房屋的承租人时，是否导致出租人与第三人之间的买卖合同全部无效或部分无效？
在出租人出售租赁房屋的情况下，无论是按照《民法通则意见》第118条还是根据《合同法》第230条的规定，出租人都有义务提前通知承租人，以便承租人行使优先购买权。非但如此，根据《民法通则意见》第118条的规定，出租人在出卖租赁房屋时，未提前通知承租人的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此规定可知，出租人将房屋整体出售时，未提前通知部分房屋的承租人的，则承租人有权请求法院宣告该房屋买卖部分无效或全部无效。在本案中，二审法院认为：“出租人出卖租赁房屋应当在出卖前合理期限内（一般为3个月）通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。浩达公司在将包括李文承租的房屋在内的浩达商厦出售前，没有尽到通知李文的义务，其转让行为侵犯了李文的优先购买权，故浩达公司与新世界公司所订立的买卖合同中转让李文承租的部分应当确认为无效。”二审法院的判决显然符合《民法通则意见》第118条的规定。
不过，从立法论的角度来说，《民法通则意见》第118条规定承租人有权请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效，实际上不尽妥当。原因如下：首先，优先购买权性质上为形成权，承租人行使优先购买权的结果，乃是在承租人与出租人之间形成一个以 “同等条件”为内容的买卖合同，该“同等条件”正是根据出租人与第三人之间订立的买卖合同来确定的。[8]例如，《德国民法典》第505条第2款就规定：“一经行使先买权，先买权人与先卖义务人之间的买卖即按照先卖义务人与第三人约定的相同的条款而成立。”因此，如果允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，那么从逻辑上来说，在买卖合同被宣告无效后，据此确定的“同等条件”即应随之失去效力，由此导致承租人无法再以“同等条件”行使优先购买权。当然，在具体操作上，也可以一方面规定承租人可请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，另一方面又承认承租人仍可根据该合同中确定的“同等条件”来行使优先购买权。不过，这种做法毕竟是以牺牲逻辑上的合理性为代价的，不够理想。其次，如果像《民法通则意见》第118条规定的那样，允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，就意味着承租人也可以不请求法院宣告该合同无效。其结果是，出租人与第三人之间的买卖合同是否有效，并不能由双方当事人自己决定，而完全取决于承租人是否请求法院宣告该合同无效，这显然有违意思自治原则。在第三人没有过错的情况下，允许承租人可请求法院宣告其与出租人签订的买卖合同无效，必然会导致出租人本应对第三人承担的合同债务或者违约责任降为合同无效时的缔约过失责任，不利于保护第三人的利益。最后，如果承租人一方面请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，另一方面又放弃行使优先购买权，或者承租人虽然行使了优先购买权，但由此形成的买卖合同却因承租人拒绝履行、迟延履行或不完全履行等原因而被出租人依法解除，那么就会造成破坏出租人与第三人之间的交易的恶果。
由上可见，允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，会带来许多弊端。反之，如果不赋予承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的权利，而是允许承租人行使优先购买权，并规定出租人与第三人之间的买卖合同对承租人不发生效力，那么优先购买权制度的立法目的即可实现，第三人也可通过追究出卖人的违约责任而使其利益得到保障。非但如此，在承租人不行使优先购买权或者因违约行为而导致承租人与出租人之间的买卖合同被解除的情况下，出租人与第三人之间的买卖合同就可以得到履行，从而有利于促进交易。两相比较，显然以不赋予承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的权利，在利益衡量上更为妥当。其实，无论是《合同法》第230条还是《民法通则意见》第118条，都没有将出租人与第三人之间的买卖合同无效作为承租人行使优先购买权的前提条件，从理论上来说也不应设置这样的规定。否则的话，如果出租人将同一房屋出卖给数人，或者在出租人与第三人的买卖合同被法院宣告无效后，出租人又与第四人、第五人……签订新的买卖合同，难道承租人还要请求法院将这些合同一一宣告无效不成？如此宣告不止，承租人何时才能行使其优先购买权呢？因此，在出租人与第三人订立买卖合同的情况下，只需要让该合同不对承租人产生 法律 效力即可，而没有必要允许承租人请求法院宣告其无效。
在本案中，二审法院将浩达公司与新世界公司之间签订的房屋买卖合同中涉及到李文承租的380平方米房屋的部分宣告为无效，虽然符合《民法通则意见》第118条的规定，似乎有利于保护李文的利益，但因据此确定的“同等条件”亦随之失去效力，故将导致李文无法行使优先购买权，而且对新世界公司的保护也明显欠周。鉴于允许承租人请求法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的做法存在着许多弊端，笔者认为，在《合同法》第230条出台之后，法院在审理承租人优先购买权纠纷时，在承租人可否请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效的问题上，不宜再适用《民法通则意见》第118条的规定，而应适用《合同法》第230条的规定。理由在于：其一，《合同法》第230条的规定，是对《民法通则意见》第118条的部分否定。因为一方面，前者规定出租人应在出卖之前的“合理期限”内通知承租人，而没有沿用后者规定的三个月，因此是对后者的否定；另一方面，后者关于出租人未通知承租人的，承租人可请求法院宣告其房屋买卖无效的规定，并没有为前者所承袭，这种做法也可以解释为是对后者的一种否定。其二，《合同法》是由全国人民代表大会通过的，《民法通则意见》系由最高人民法院的，前者的位阶高于后者，而且《合同法》颁布的时间在后，因此应当认为《合同法》第230条的规定已经取代了《民法通则意见》第118条的规定。换言之，《合同法》第230条没有明确规定承租人可以请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，不应认为是立法者的单纯沉默或有意疏忽，而应看作是对《民法通则意见》第118条规定的否定，否则就无法解释《合同法》第230条何以不沿袭后者的规定。由于《合同法》第230条并未规定承租人可请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，故法院应当否认承租人提出的此类请求权，以便保护第三人的利益和交易安全。至于承租人的利益，则可通过向出租人行使优先购买权而得到保护。
五、原告李文应如何行使优先购买权？
根据《合同法》第230条的规定，在出租人出卖租赁房屋时，承租人可以“同等条件”行使优先购买权。承租人行使优先购买权，通常应以意思表示向出租人为之。承租人通过诉讼方式行使其优先购买权，亦无不可。优先购买权作为一项形成权，其行使自须遵守形成权的一般规则，不得附有条件和期限，行使之后也不得撤回。[9]一经行使优先购买权，即在承租人与出租人之间成立一个以“同等条件”为内容的买卖合同。不过，承租人与出租人之间因行使优先购买权而形成的买卖合同的具体内容，必须结合两者签订买卖合同的特点来考虑，而不能僵化地照搬“同等条件”。例如，倘若根据出租人与第三人之间的买卖合同的约定，第三人支付价金的期限已经届满，那么“同等条件”中关于支付价金期限的约定对承租人就不生效力。否则，将发生承租人与出租人之间的买卖合同刚刚成立，承租人就陷于违约的不当后果。在这种情况下，对于承租人来说，只有在其与出租人之间的合同成立后的适当时间内付款期才能届满，以便给承租人留出适当的付款时间。因此，承租人在出租人与第三人约定的付款期限届满时没有支付价金的，既不发生履行不能，也不陷入迟延。[10]
在本案中，原告李文仅仅请求法院确认浩达公司与新世界公司之间的商品房买卖合同无效，而没有主张行使优先购买权，难免有本末倒置之嫌。因为在出租人出卖租赁房屋的情况下，承租人实现其利益诉求的最佳方式乃是行使优先购买权，而非请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效。当然，由于优先购买权的行使亦可在诉讼外为之，因此李文不妨直接向浩达公司作出行使优先购买权的意思表示，从而就其所承租的380平方米房屋与浩达公司之间形成一个以“同等条件”为内容的买卖合同。不过，由于李文仅仅对其所承租的部分房屋享有和行使优先购买权，而该部分房屋的价款应当按照它在整体出售房屋所获的7800万元总价款中占据的比例来确定，因此浩达公司、李文以及新世界公司三方之间难免就此问题发生争议。从这个角度来说，若李文在诉讼时一并主张行使优先购买权，请求法院确定其所承租的380平方米房屋在整体出售的房屋中占据的价款比例，显然更为可取。
房屋购买合同范文第4篇
摘 要 2009年7月，最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），该解释第21条至24条对房屋承租人享有的优先购买权的行使、效力以及限制等作出了具体的规定。房屋承租人优先购买权旨在维护弱势群体了利益，实现社会公平，但限制了房屋所有人的所有权，对当事人关乎重大，本文即在此基础上联系我国法律对房屋承租人优先购买权的规定对其予以分析。
关键词 优先购买权 所有权 租赁
一、房屋承租人优先购买权概述
优先购买权（先买权）是指在特定法律关系中民事主体依照法律规定享有的优先于其他人购买某项特定财产的权利。其中，房屋承租人优先购买权是先买权的一种，它是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。
（一）我国相关立法历程
无论是1952 年颁布的《解答关于处理房户行使优先购买权案件发生疑义问题的函》、 1983 年国务院于颁布的《城市私有房屋管理条例》、1988年颁布的《意见》、1999 年颁布的《合同法》、2009年7月最高人民法院颁布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》），都对房屋承租人优先购买权作出了规定，或为概括性的规定，或为明确具体的规定。在一次次的立法中，相关法律制度逐渐完善，对于房屋承租人优先购买权有了较为系统和具体的规定，解决了很多司法审判中的不确定性，限制了法官自由裁量权的行使，避免了同案不同判的不公正审判，维护了法律权威。
（二）立法意图
房屋承租人优先购买权是法律赋予承租人在出租人出卖房屋时享有的以同等条件优先购买该房屋的权利。房屋承租人的此项优先购买权在赋予承租人先买权的同时，无疑限制和牺牲了房屋所有人及第三人的权利，尤其是对于善意第三人。民法的基本原则之一的司法自治原则要求充分尊重当事人的自由意志，房屋承租人优先购买权是否与此背道而驰，侵犯所有人的自由处分权和契约自由呢？
房屋承租人优先购买权在各国均有规定，其立法意图在于保护弱势群体利益，保障公民的居住权，实现社会公平。这是法在自由与正义直接作出的抉择，为了实现社会正义，在必要时必须以牺牲一点的自由为代价，但仅在一定范围和限度内。显然，公民的居住权更为重要，此时，房屋所有人的权利将得到一定程度的限制，即当其出卖房屋时赋予承租人优先购买权，以期保障居于弱势地位的承租人的居住权。
“法典是自由的圣经。”自由是法的最高价值，即使出于正义或秩序的需要，对自由也不能随意的限制。因此，房屋承租人优先购买权的行使条件、法律效力及法律后果关乎多方利益，必须予以明确。
二、房屋承租人优先购买权的性质
（一）各种性质学说
关于房屋承租人优先购买权的性质理论界没有一致意见，总体来说有以下几种主要意见：
第一，主张房屋承租人优先购买权是形成权，为附停止条件的形成权。形成权的理论是德国学者泽克尔（Sekel）最先提出的，此为德国学者之通说，史商宽、王泽鉴先生亦赞同此说。“形成权是指得以权利人一方的意思表示而使法律关系发生，内容变更或消灭的权利。形成权系赋予权利人得依其意思而形成一定法律效果的法律之力，相对人并不负有相对应的义务，只是受到约束，须容忍此项形成及其法律效果。”“优先承买权……系属形成权……惟此项形成权富有停止条件，须俟义务人之承诺，使得行使。”根据形成权理论，当承租人知道出租人出卖房屋时，承租人可以单方面决定以与第三人之同等条件购买房屋，出租人此时只能将房屋卖于承租人，其中，出租人出卖房屋即为形成权所附停止条件。
第二，主张房屋承租人优先购买权为期待权。期待权是相对于既得权的权利的一种，是一种受法律保护的毒完整权利取得的期待。根据该观点，承租人优先购买权并不是承租人在任何时候都能享有的一种现实的权利，在出租人出卖租赁物之前，承租人的优先购买权仅仅表现为一种可能，只有在特定的法律事实出现，即当出租人出卖租赁物时，承租人才能实际行使优先购买权，使这项权利由可能变现实。
第三，主张房屋承租人优先购买权是订立契约请求权，台湾实务界主要采此种观点。订立契约请求权只是一种请求权，承租人只能请求出卖人将房屋卖于自己，而不得自己取得权利，需要出卖人的协助方可。依订立契约请求权说，承租人所作的以同等条件购买房屋的意思表示仅为一种要约，如出租人不承诺，则合同无法订立，房屋承租人优先购买权形同虚设。
对比三种学说可知：从对承租人的保护来看，才形成权说对其保护力度最大，此时承租人仅依单方意志即可订立买卖合同，取得房屋所有权。然而，这种学说对出租人和第三人影响也最大，最大程度上限制了出租人的处分权，进而限制了第三人的权利。期待权是在已有权利存在的前提下才会有期待权，其与既得权的唯一区别是权利的实现条件未实现。房屋承租人优先购买权仅在出租人与第三人商定买卖房屋合同时方存在，其前并未存在，又何来期待权？订立契约请求权说赋予承租人的是一种请求权，请求出租人订立买卖合同的权利，能否实现取决于出租人的意志，并未在实际上产生任何法律效力。
笔者认为，房屋承租人优先购买权是承租人在出租人出卖房屋时，可以依单方意思表示以同等条件购买出租人的房屋，此时出租人必须将房屋卖于承租人而无其他选择的权利。形成权说更能保护承租人的权利，更符合创设此权利的目的，即维护弱势全体的利益。因此，当承租人在权利期限内主张优先购买权时，出租人必须将房屋卖给承租人。然而，实务中承租人的权利并非都能得到实现，更多情况下出租人都侵犯了承租人的优先购买权而将房屋卖于第三人，此时承租人应如何救济权利，房屋买卖合同的效力又如何呢？
（二）房屋承租人优先购买权的法律效力
对于出租人与第三人间的合同以及房屋所有权转让的效力问题，主要有两种观点：第一种观点即物权效力说认为房屋承租人优先购买权具有物权的对世效力，其行使可以对抗任何人，即使出卖人将标的物出卖他人并办理完毕权利转移手续，该行为对先买权人不产生效力，此时，先买权人仍可主张出卖人与第三人的买卖无效，并得请求第三人将标的物转移给自己。第二种观点即债权效力说认为房屋承租人优先购买权仅具有债权的效力，其行使之结果亦不过是在先买权人和出卖人之间成立买卖关系，不应因此影响出卖人与第三人之间已订立的买卖合同效力。
至于两者究竟如何选择是一国的立法选择。我国关于房屋承租人优先购买权的法律规定显示，我国经历了从物权效力说到债权效力说的变化，至今通过《房屋租赁合同司法解释》确立了债权效力说。《意见》118 条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。根据该条的规定，当出租人未履行通知义务或以其他方式侵害承租人的房屋承租人优先购买权时，出租人与第三人的买卖合同可以经承租人申请而被法院宣告无效，当然，基于无效合同取得的房屋所有权也将被注销，第三人不能取得房屋所有权。承租人可以与出租人以同等条件订立买卖合同，最终由承租人取得所有权。直至2009年7月最高人民法院颁布了《房屋租赁合同司法解释》，重新对房屋承租人优先购买权的法律效力作出了规定。该解释21条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者承诺在其他存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的买卖合同无效的，人民法院不予支持。24条规定当第三人善意购买房屋并已办理登记手续时承租人主张优先购买权的人民法院不予支持。基于这一规定，承租人无权请求法院确认买卖合同无效，仅有损害赔偿请求权，这样的规定正是债权效力说的体现。
债权效力说更符合现代法律的基本精神即意思自治，是保护善意第三人的要求，是物权优先效力的体现。房屋承租人优先购买权设立的目的是为了保护弱势群体而在自由与正义之间妥协的结果，这也就意味着房屋承租人优先购买权不能超出必要的范围，没有更强的理瑕疵由不能超越行为人的自由。第一，法律保护承租人的利益，创设“买卖不破租赁”的原则，即使出租人将房屋出卖，承租人在租期内的居住权仍受保护，不受侵犯。此时，若无特别需要，应保障出卖人作为所有人的处分权。第二，与出卖人交易的第三人是善意的，其通过正常的交易途径取得的权利应该得到保护，他没有义务预见承租人的购买行为，法律以保护善意第三人为原则。第三，出卖人是所有权人，无权利瑕疵，第三人与其签订买卖房屋合同，合同有效并已办理房屋所有权转移手续，符合有效债权行为和物权行为要件，行为合法有效，理应受到保护。至于承租人的权利可基于租赁合同及相关法律得到保护，可以请求出卖人赔偿损失，不应以债权对抗物权。
三、结语
自由与正义都是法的价值，在冲突时，为了实现正义要一定程度上限制自由，但仅在限度范围内。房屋承租人优先购买权是法律为保护处于弱势地位的承租人而特别设立的赋予承租人同等条件下的优先权，限制了出租人的所有权但不能侵犯善意第三人的利益，仅承认其债权效力，遵循平等原则，保护各方利益，建设社会主义和谐社会。
参考文献：
[1]王利明.物权法研究.中国人民大学出版社.2002:342.
[2]李菲.房屋承租人优先购买权制度分析.现代商贸业.2010(8):153.
[3]王丽莎.承租人优先购买权的损害赔偿研究.河北法学.2010(28):40.
[4]王泽鉴.民法通则.中国政法大学出版社.2001.97.
[5]王泽鉴.民法学说与判例研究(第一册).中国政法大学出版社.2005:477.
[6]迪特尔.梅迪库斯,邵建东.德国民法总论.法律出版社.2001:60.
房屋购买合同范文第5篇
【关键词】二重买卖 房屋买卖合同 过户登记 权利救济
引 言
2010年初,全国房地产交易价格呈现出以天、甚至以小时为单位的窜涨态势,二手房交易价格也受其影响不断上涨,这就导致了大量房屋交易过程中二重买卖的经济纠纷。所谓二重买卖,是指出卖人就特定物与买受人(先买受人)签订了买卖合同后,在特定物转移之前,又就该特定物与第三人(后买受人)签订了买卖合同,从而成立了两个买卖合同法律关系的行为。于是,房屋出卖人与先后两位购买人之间的债权、物权关系就成为了这类纠纷中的关键问题。房屋的买卖合同与房屋过户的登记手续是否具有同样的法律效力?二者在法理上是否属于同一范畴?当第二购买人得知房屋出卖人已经与人签订了买卖合同时,仍然坚持购买,是否侵害了第一购买人的权益,第一购买人是否可以向法院要求行使撤销权,以解除出卖人与第二购买人之间的购买合同?在维护市场经济自由竞争的原则下,应如何避免第一购买人的利益受到损失,完成其购买房屋的意愿?这些问题都亟待深入思考和研究。
房屋买卖合同与房屋过户登记
从法理角度而言,房屋买卖合同(契约)属于债权范畴。债权是请求他人为一定行为(作为或不作为)的民法权利,具有相容性和平等性等特点。这一特点体现为在同一标的物上可以成立内容相同的数个债权,并且其相互之间是平等的,在效力上不存在排他性和优先性。而房屋过户登记则是对房屋的所有权进行变更,属于物权中的不动产所有权变更。物权是指权利人依法对特定的物享受直接支配和排他的权利,其中包括所有权、用益物权和担保物权;其范围包括不动产(土地以及建筑等土地附着物)和动产(指不动产以外的物)。
物权是绝对权,具有排他性等特点,也就是说,物权的权利人可以对抗一切不特定的人,并且同一物上不允许有内容相容的物权并存。由于物权的绝对性和排他性,因而在法律效力的行使中,它又具有优先性的特点。物权间的优先效力体现为以物权成立时间的先后顺序确定物权效力的差异,后发生的物权受到先有物权的绝对性影响而根本不可能成立。当同一标的物上物权与债权并存时,物权又具有优先于债权的法律效力。例如甲同意将5吨钢材出售给乙,在敲定价格后甲乙双方签订了买卖合同,此时乙就具有了该5吨钢材的债权,甲就是其债务人。但签订合同后乙并未及时取得钢材投入使用,而甲又将这5吨钢材出售给丙,并在签订买卖合同后立即交付给丙使用。此时,丙不但具有钢材的债权,还具有其所有权,因此乙只能要求甲承担无法履行债务的责任,而不能要求丙归还钢材。这是因为物权是直接支配物品的权利,债权的实现要依靠债务人履行合同内容,债权人不能对物品进行直接支配使用。
由此可见,房屋买卖合同与房屋过户登记不具备同样的法律效力。我国台湾著名法学家王泽鉴教授认为,“房屋二重买卖中的两个买卖契约,均为债权行为之性质,此种以负担债务为内容之法律行为,除其标的目的自始客观不能,无从认定,违反法律强行规定,违反公序良俗及其他法律特别规定外,均为有效,出卖人是否有处分权,在所不问。基于先后买卖契约而生之此二重债权,系处于平等地位,无位序关系,不因先后而异其效力。”①第一买卖合同买受人并不能因为其合同在时间上先发生于房屋所有权变更,而要求第二买卖合同无效进而认为所有权变更也不具备法律效力。恰恰相反,一旦房屋的所有权发生变更,无论买卖合同何时签订,都不能影响进行了房屋过户登记的购买人行使其对该物的所有权,并且,债权人无权要求房产所有人出让其所有权,而只能要求其债务人、也就是房屋出售人依法进行赔偿。
撤销权立法本意及其行使条件
撤销权又称废罢诉权,是指债权人在债务人与他人实施处分其财产或权利的行为危害债权的实现时,得请求法院予以撤销的权利。由于债权人对债务人的财产并无直接支配的权利,只能间接地要求债务人履行合同内容,以实现债权;但当债务人与他人实施某种行为,并且此行为造成了债务人财产的不当减少,致使债权无法实现、债权人的利益受到损失时,债权人可以向法院申请撤销债务人与第三者间的法律关系,恢复债务人的财产,从而保护债权人的利益、保证债权得以实现。那么,在房屋二重买卖的纠纷中,第一购买人是否可以申请行使撤销权,将已归属于第二购买人的房屋所有权讨还,以实现其购房愿望呢?
《合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”②从中可以看出,撤销权所针对的是由于债务人的不当行为,造成其责任财产的减少致使其失去赔偿债务能力,从而损害债权人的利益;其处理财务的不当行为包括放弃到期债权、无偿转让财产和以明显不合理低价转让财产三种。就房屋的二重买卖而言,出卖人(即债务人)之所以与他人就同一标的签署第二份买卖合同,是因为房屋销售在短时间内有较大程度的涨幅,其行为的结果是使房屋的市值增加而非减少,不符合债权人行使撤销权的前提条件,因而第一购买人不能向法院申请行使撤销权。
那么第二购买人在明知出卖人已经和他人签订买卖合同后,仍坚持购买的,第一购买人是否能以“恶意购买”为理由申请行使撤销权呢?笔者认为不可以,理由如下:
首先,前文提到房屋买卖合同属于债权范畴,因而具有相容性和平等性。在这个意义上讲,第一购买人和第二购买人分别与房屋出卖人签署的买卖合同均为有效合同,它们之间在法律效力上不具有排他性和优先性。因此第一购买人不能以时间的先后认为第二购买人存在“恶意”。其次,根据市场经济自由买卖的契约伦理和竞争机制,第二购买人以价格优势获得了房屋的使用权,这符合商品交易的基本原则。如果仅仅因为第一购买人签订合同在前,而行使撤销权除去第二购买人已经获得的房屋所有权,使所有权处于不稳定状态中,这既违反了市场经济买卖自由的基本原则,也不利于自由竞争机制的发展和完善。因此,即使是第二购买人在得知第一购买人存在的情况下继续和出卖人签订买卖合同,也不能因此解除其对房屋的所有权。由此可见,撤销权不适用于解决房屋的二重买卖所造成的纠纷。
对第一购买人的法律救助
由于房价过快上涨,使第一购买人在价格上难以保持竞争优势;同时一旦出卖人与第二购买人达成购买意愿并办理过户登记后,第一购买人所持有的买卖合同在法律效力上又无法与房屋所有权相抗衡,那么在不违背市场经济基本原则的前提下,该如何保护第一购买人的合法利益?
2003年最高人民法院了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,其中第八条、第九条对房屋的二重买卖进行了规定:“……(八)具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(2)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。(九)出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。……”这两条规定已经引起了购房者的广泛注意,在现行的房屋买卖合同中,购买人可以此为法律根据,订立相应的合同条款,以保证自己的购房意愿得以实现。
此外,如果第一购买人签订了买卖合同后,在出卖人知情的情况下,占有、使用该房屋,那么即便是第二购买人已经办理了房屋所有权变更登记,也需要更多法律要件对其进行支持。因为第一购买人虽未办理过户登记,但出卖人实际上已经将房屋交付给他进行使用,并且如果买卖合同标的为毛坯房,第一购买人在入住前进行了装修,那么其不但投入了大量财力和精力,而且正常的生活秩序也已经建立起来,在这种情况下,仅凭借一纸变更登记就要求第一购买人交还房屋,显然有失法律的公正。但对于这种特殊情况,我国现行法律尚没有明确的条款予以解决,因此,还需借鉴国外相似的案例并结合我国特殊国情,来完善对房屋二重买卖的法律救助方式。(作者单位:柳州职业技术学院)
注释
