不动产的登记制度
不动产的登记制度范文第1篇
关键词：不动产,物权,不动产登记制度
不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。
一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]
（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。
（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（prin-zip des reaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。
（三）托伦斯登记制度（torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。
通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。
二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。
第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。
第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。
第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益
活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。
三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。
（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。
（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。
（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。
（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。
我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。
注释：
[1] 参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。
[2][3] 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。
[4] 金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。
不动产的登记制度范文第2篇
随着房地产经济的迅速发展，每个人手中的房屋数量都有所上升。自古以来，房屋不仅是人们日常起居的重要场所，也是人们重要的私人财产。在法治社会中，国家法律提倡对私人财产的保护，因此房产保护问题成为了人们关注的焦点。不动产登记制度是对房屋所有权保障的重要法律依据，可以说不动产登记制度保障了我国房地产经济的繁荣发展，而房地产市场的繁荣发展也督促着该项制度不断健全。虽然我国不动产登记制度历经了多次调整和修改，但是与其它国家相比，该项制度仍然处于初步发展的阶段，需要不断地加以完善和规范，来为人们房屋所有权提供更多的法律保障。
一、不动产登记制度的概述
（一）不动产登记制度的定义
不动产登记制度是我国物权法中的一项重要制度，即指在房地产市场交易活动中，经过权利人的申请，国家职能部门依据法律依据和程序将该不动产变动的情况及时记录在登记簿中。不动产登记被视为物权变动的公示，即权利人通过登记的方式来对外表示物权的变动，让外界及时知悉房产变动的情况，这也是物权排他效力的重要体现。从法律层面来分析，不动产登记主要有两方面作用：一是登记成立主义，即在未登记之前，该不动产权只能以债权的方式体现出来，无法收到物权法的保护；二是登记对抗主义，不动产经过登记之后可以对抗第三人。
（二）不动产登记制度的意义
结合目前房地产发展情况来看，不动产登记制度的确立和完善主要有以下几方面的意义：一是可以为何权利人的合法权利。权利人通过房产登记的方式来表明自己对该房产的所有权，保证了交易流程的安全性；二是不动产登记制度使每人所拥有的房产数量都可以被查询，无形中也帮助了反腐工作的开展；三是通过不动产登记的方式，可以让国家随时掌握我国房地产市场的发展情况，及时出台相关的政策进行调控，来维护房地产市场的繁荣稳定发展。
二、不动产登记制度中存在的问题
（一）与不动产登记的相关制度比较混乱
随着房地产经纪的繁荣发展，与房地产相关的法律制度数量越来越多，从效力登记上来看，从法律到各种司法解释都有，这些文件所规定的内容比较零乱，缺乏统一的标准，这导致实践中在适用这些法律的时候会出现相互矛盾的情况。不同法律制度的不同规定，不仅加重了房地产管理部门的工作负担，同时也可能影响到申请人的判断，很多情况下申请人不知道依据哪条法律的规定来准备申请材料，这给房地产交易带来的严重阻碍。在2015年的时候，国家针对房地产登记出台了《暂行条例》，但是与房地产相关的法律比如《土地管理法》、《物权法》等都为做出相应的调整，导致该《条例》在适用的过程中仍然面临着困难。
（二）机构整合力度比较差
根据《暂行条例》中的规定，国土资源部门是负责不动产登记工作的专门部门，对登记工作起到监督和指导的作用，但是这只是针对省级层面和国家层面的规定。但是对于市县两级的房屋登记工作，仍然是由县政府来负责，这实际上仍然未市县登记统一。针对目前市县国土部门未负责房地产登记的问题进行分析，发现很多地区的国土资源部门认为法律在未明确不同职能部门对不动产登记肩负的义务情况下，不动产登记工作会比较混乱，工作量会很大，因此他们更愿意将这项工作交由地方政府来负责，自己只是起到指导性的作用。
（三）登记标准不统一
針对多少年来不动产登记混乱的问题，在2015年出台的《暂行条例》中也提出了“四统一”的登记标准，则指不动产的登记机构、法律依据、信息平台、登记簿都应当坚持统一的标准，进行统一的操作，这样不仅有利于登记工作的开展，也方面了社会群众的查询。虽然法律的制定有这样美好的设想，但是在实践中各地方的不动产登记工作仍然坚持的是地方标准，未严格按照“四统一”的标准来进行登记。在这样的登记情况下，国家管理部门无法掌握各地方房产的总体情况。各个地方向上级汇报的数据无法兼容，还需要上级部门再次进行加工处理，浪费了很多的时间。
（四）不动产登记的公信力较差
之所以进行不动产登记，是为了保证该登记的公信力，从而保障房产交易活动额有秩序开展，但是从现状来看，房产登记的公信力仍然缺乏，主要表现在以下几方面：一是从现有法律制度中，没有推定该登记权利正当性的相关规定；二是现有制度规定中，房地产登记没有信赖登记制度，这也使登记工作的公信力极大程度地下降。比如在实践中会发生这样的情况：房地产的名义登记人在该房产真正权利人不知悉的情况下，将该房产出售给了第三方，第三方基于对房产登记簿的信赖购买了该房屋从而引发了后续一系列的纠纷。此时真正权利人可以以自己享有对该房屋的所有权为理由来抗辩，这种情况下买受人很可能会失去房屋，遭受损失。
三、不动产登记制度完善策略分析
（一）制定专门的程序性法律
从目前的《暂行条例》内容来看，对不动产登记的相关规定较为完善，但是因为等级效力的原因，该条《暂行条例》在与上位法冲突的时候，仍然以上位法为准。因此笔者认为在时机成熟的时候，可以将该《暂行条例》上升到法律的层面，来明确不动产登记的流程、性质、效力等。除此以外，为了保证不动产登记工作的顺利开展，还应当尽快出台与该《暂行条例》相配套的制度规定，比如国家可以通过立法方式为不动产登记提供一些财政方面的扶持，重点针对我国经济比较落后的中西部地区。
（二）建立统一登记的制度
针对各个地方政府部门在开展不动产登记工作缺乏统一登记的意识问题，笔者认为可以由国土资源部门出面，成立专门的指导小组，负责指导各地方不动产登记工作的开展，来提高各地方部门对不动产登记的认识，同时消除他们对不动产登记的抵触畏难情绪。
（三）尽快建立不动产登记标准
为了使各地方的不动产登记都遵循统一的标准，减轻上级管理部门的工作压力，笔者认为应当在全国范围内建立起不动产的登记标准，通过信息化的手段来进行不动产的登记，实施信息化的管理。国家可以以招标的方式，聘请软件公司开发专门的登记系统，包括不动产的发证、档案查询等工作在内，来保证数据的统一性。
（四）建立的专门的审查制度
要想提高登记工作的公信力，应当对房地产的登记进行严格的审查，笔者认为可以从制度层面来规定房地产的登记审查，采取全面实质审查的方式，即保证登记信息的准确有效，减少错误登记发生的频率，降低房产交易中的风险。
四、结束语
随着人们生活水平的逐渐提高，每个人手中的房产资源在逐渐增多，房地产登记制度是人们房产权利的重要保障。但是因为与房产登记相关制度不完善、登记标准不统一等问题，导致房产登记中还存在许多的矛盾。因此应当尽快完善不动产登记的相关制度，来为房地产市场的发展提供更多的法律保障。
参考文献
不动产的登记制度范文第3篇
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法,但那时的异议登记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁士法的发展与概念的分合,再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。
在物权变动中,不动产一般采用登记的方式进行公示。无论是采意思主义物权变动模式的法国、日本还是采形式主义物权变动模式的德国、奥地利,公示无疑都是物权变动中兼顾静态与动态财产两种安全保护的必需。因为公示是指将物权变动的法律状态通过一定的外在事实表现出来,使得物权变动当事人之外的任意第三人均可以通过该外部表象推断出物权变动的法律事实或者是物权变动之后或之前的静态的物权法律关系。在物权法上,不动产物权的公示方式一般乃是登记。不动产物权的登记是指权利人申请国家登记机关将不动产的有关事项记载于登记簿。登记作为不动产物权变动的公示方法,它的公示作用在采登记要件主义立法模式的国家中显得更为绝对。因为登记确定地起到公示物权的作用,并且因此具有了公信力。在此情况下一旦登记错误,登记簿所记载的物权并非真实的物权状态,如若第三人基于此对登记的信赖而与登记权利人进行交易并取得该不动产物权,则原权利人(真正权利人)的权利则受到损害。
异议登记旨在对登记错误状态下的事实权利人或者利害关系人提供救济的手段,通过在不动产登记簿上记载对该不动产,排除登记的公信力,排斥第三人的信赖,从而达到维护和救济己身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济,但它可以及时或临时性的提供一种保护,并与更正登记结合形成了保护事实上的权利人和利害关系人的制度体系,是不动产物权法中的重要制度。
异议登记制度在德国法中有详尽的规定,瑞士和日本民法也采纳了异议登记制度。在我国民国时期的民事立法中也有规定。但在我国现行法律中尚无异议登记制度的规定。异议登记在我国似乎还没有起到它应有的地位和作用。但在我国现时加紧制定物权法的进程中我们惊喜地看到了异议登记制度,虽仍有不尽完善之处,但这立法举动仍是可赞的。笔者赞成在我国未来物权法中规定异议登记制度。
我国物权法草案第二修改稿第二十条规定了异议登记制度,具体表述如下:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载错误的,有权向人民法院请求作出异议登记的地方裁定。根据人民法院异议登记的裁定,登记机构应当将该异议记载于不动产登记簿。”第二十一条第2款规定了异议登记的法律效果,即“登记更正后,原权利人在异议登记期间对该不动产作出的处分,登记更正后的权利人未追认的,不发生物权效力。”此草案二十、二十一条大致勾勒出了我国未来物权法中异议登记制度的框架。(1)异议登记申请的人为权利人和利害关系人;异议登记提起的原因是认为不动产登记簿记载错误的。(2)异议登记作出的法律程序为,有权申请异议登记的人向法院提起异议登记之诉,并由法院认可,作出异议登记的裁定,再由登记机构记载异议。(3)异议登记的法律效果并不在于冻结不动产登记簿,禁止原登记权利人处分该不动产。而是准许原登记权利处分不动产,只是与之交易的第三人承担一定的风险。因为依据物权法草案二稿规定原登记权利人在异议登记期间的处分行为是一种待定的法律行为。一旦异议登记正确且而后又为更正登记,更正后取得登记权利人的地位的事实权利人对原登记权利人的处分不动产的行为有追认的权利,予以追认的则该处分行为发生物权效力;不予追认的,该处分自始无效。相反,在异议登记被证实为错误、失效的情形下,原登记权利人仍为正当的登记权利人,则其对不动产的处分自始有效。
但是该草案的规定仍有一些不尽完善之处,如未能清晰的界分异议登记和更正登记间的关系,异议登记是一种临时性的救济手段,更正登记才具有终局性。再者异议登记的作成方式单一且严格。异议登记系从他国继受而来的制度,不妨在对他国立法例进行比较之后再结合我国的现实状态来构建我国物权法中的异议登记制度。
二、各国立法例比较分析
(一)德国现行法上的异议登记制度
不动产的登记制度范文第4篇
【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。Www.lw881.com同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国物权法[eb/ol].国家法规数据库.http：//.
[2] 中华人民共和国担保法[eb/ol].国家法规数据库.http：//.
不动产的登记制度范文第5篇
登记错误制度是物权法登记制度群中非常重要的一种制度，它承载了权利人在登记错误时有一个合理和合法的去维护自己权益的途径。我国物权法第二十一条确立了不动产登记错误制度：第一款规定当事人在何种情形下需要承担损害赔偿责任；第二款规定了登记机关登记错误的赔偿责任，并在承担责任后享有向造成登记错误人的追偿权。然而规定的过于粗糙，所以会在实践中造成诸多麻烦。本文在分析错误登记制度的基础上试图廓清这一条的适用主体，适用条件和法律后果，以求能助益于法律实践。
一、登记错误概述
（一）登记错误之基本含义
在不动产登记过程中，由于各种原因的存在，保证所有登记的完全正确性是不可能的。然而，何为登记错误，学者间却持不同意见。王泽鉴先生认为：“土地登记所以发生不正确，系原登记有无效和可撤销之原因。”［1］有学者指出，目前学界的通说认为：错误登记是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或过失导致登记簿上记载的权利与物权的实质状态不一致的情形，包括登记有误或者登记有遗漏。［2］实质上，笔者认为，登记错误是登记没有表明真实不动产物权的状况，在实质权利和登记权利间出现了不一致的情形。登记错误是一种已经发生的客观存在的现象，不能因为没有非法律责难的原因出现就否认其错误。既然出现错误就肯定有因为错误而受到损害的人，根据损害赔偿法“损害必以弥补”之原理，［3］必须有能够承担赔偿责任的组织或者个人。这才是错误登记的核心问题所在。
（二）登记错误的法律特征
前述我们简略讨论了登记错误的基本含义。然而基本含义只是抽象概括出了什么是登记错误，而没有廓清到底什么样的情形下才属于错误登记。笔者以为，登记错误的法律特征可以概括为：1.登记错误是一种客观的事实存在。无论原因行为如何，如果登记权利和事实权利存在冲突就说明登记出现了错误，不能因为错误之原因没有过错就否认错误的存在。所以说，登记错误首先是一种客观存在。2.登记错误是有原因的错误。虽然登记错误是一种客观存在的事实存在，但是这仅就登记错误本身而言。如果没有原因关系，何来错误的结果关系。所以登记错误是有其原因的。从主体的角度而言，造成错误的原因主要有三种：第一，登记机关的行为导致的登记错误；第二，登记当事人的行为造成的登记错误；第三，其他人的行为造成的登记错误。仔细分析，只要存在登记错误，原因行为概莫能出这三种主体的行为。3.登记错误造成的损害必须补偿。登记错误存在会给真实权利人造成损害。如果损害没有救济的途径或者无法得以救济，有错不纠不赔，那么将会造成登记丧失其公信力的基础。为了维护登记制度的公信力必须严格登记错误的责任机制，为因登记错误而受到损害的人提供救济机制，并修复真实登记状态的更正登记制度，而且在讨论登记错误之救济途径时，不仅要考虑外在于登记制度的救济途径，更要关注登记制度内部的救济途径。［4］总之，登记错误虽然是一种事实存在，但是上升到法律层面就必须遵守法律的规则。综合分析登记错误的法律特征可以看出登记错误行为应该是事实行为造成的损害赔偿的基础法律关系。
二、我国物权法关于登记错误的法律规定
（一）物权法第二十一条规定与相关法律法规的关系
我国物权法第二十一条是关于登记错误的一般规定：第一款规定了当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。该款规定主要是提请申请的当事人损害赔偿责任，而且以提供虚假材料为前提进行的申请登记。第二款规定了登记机关的损害赔偿责任，该条规定不以登记机关存在过错为前提，只要存在登记错误以及由此对他人造成了损害。从我国目前有关房屋登记的法律法规规定看：法律层面的主要有《城市房地产管理法》，属于法规、规章层次的有《城市私有房屋管理条例》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《房屋产权产籍管理暂行办法》和《城市房地产权属登记管理办法》。这些法律法规和规章主要集中在城镇房地产，而不涉及乡村房地产。且这些规定侧重于行政管理，属于行政行为的范畴。在我国关于房地产登记行为的论述中，基于此也认定为不动产登记行为为管理行政行为。按照以前的法律规定，例如我国2001年修订的《城市房地产权属登记管理办法》第37条规定因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。很容易可以看出，虽然登记机关要承担登记错误的责任，但是这种责任的归责原则采用了过错责任原则，［5］受害人要承担繁重的过失举证责任，且赔偿责任仅限于直接损失，往往把受害人推向举证不能而导致败诉，或者即使胜诉获得的赔偿也无法弥补损失的困难境地。而这种规定本身即违反了《民法通则》和《国家赔偿法》对于公务行为的归责原则。但是，因为法律的不统一导致该管理办法得以畅通无阻。而物权法的出台从根本上改变了前述法律法规多方规定，冲突严重的弊端且修正了登记机关承担责任的归责原则，成为法院裁判登记错误案件的法律依据。
（二）对物权法第二十一条的评价
物权法第二十一条奠定了我国不动产登记错误制度的基础，确立了当事人造成登记错误的过错责任归责原则和登记机关所规定的登记机构因登记错误而承担的责任是无过错责任。［6］衔接了《民法通则》和《国家赔偿法》关于职务行为的无过错归责的赔偿原则，但是规定的过于粗陋。我国物权法对于不动产登记采用登记生效主义，未经登记的物权，不生物权效力。根据物权法第十一条、第十二条的规定，可以看出我国物权登记机关对登记采取实质审查的态度。然而，即使是实质审查，也难免不会被故意为自己利益而提供虚假材料的当事人或者第三人所欺骗，造成登记错误。尤其是在第三人故意提供虚假材料的情况下，是否要受到法律的制裁物权法没有明确的规定。笼统地以当事人概括之可能要造成法律解释的不一致。因为无论是否有过错，登记管理机关都要承担赔偿责任。之间的区别仅在于是否享有追偿权。如果存在当事人或者第三人故意或过失，管理机关对该当事人或者第三人享有追偿权。如果是由于登记管理机关自身的原因导致的登记错误则要直接最终承担责任。而自身的原因无论是否具有过错，都要承担责任。对本条的理解不同在于，在由于当事人或者第三人的故意或者过失造成登记错误给其他人造成损害的，当事人如何的问题，如果登记机关，登记机关是否享有抗辩权的问题。如果享有抗辩权，则登记机关可以要求受害人必须先行民存在过错的当事人或者第三人。只有在无法达到赔偿之目的时才有权登记管理机关。如果不享有抗辩权，则因错误登记的受害人可以在存在过错的当事人或者第三人和登记管理机关之间进行选择。如果以登记机关为诉讼的对象，则登记机关在赔偿后可以向存在过错的当事人或者第三人追偿。从保护真实权利人和不动产登记的公信力方面看，必须让登记机关对其任何错误登记负责，起到保证登记公信力的保障作用，其中，登记机关成为登记错误赔偿责任的连带担保机关。
三、登记错误制度的法律适用
由于物权法第二十一条仅仅是概括性地规定了登记错误的赔偿，在适用时由于人们理解和所处环境的不同可能会有不同的解释，造成法的适用上的不统一。法律适用的不统一将会影响法的指导和预测作用的发挥，使人们无法预期自己行为的后果，导致法律权威的损害。因此，必须使法律在适用上有一个比较统一的标准，使不特定的人理解法律和支持法律并尊重依据法律作出的判断结果。根据我国物权法和相关法律的规定，及有关法理，廓清法律适用的规则主要包括其主体要件，行为要件，结果要件及过错要件的界定。
（一）登记错误法律制度适用的主体要件
法律是人类行为的标准，所以法律制度的存在必然涉及到主体性的存在。登记错误法律制度也不例外，必须存在在其中承担责任的主体和因登记错误而受到损害的一方当事人。否则，登记错误法律制度无法启动。根据我国物权法第二十一条的规定，我国登记错误法律制度适用的主体主要包括三类：当事人，登记机关和因登记错误受到损害的他人。然而，前述在评价该条规定的时候笔者曾明确过，主体的规定并不完善。在侵权时，未必是登记当事人有意造成登记错误的，其因无过错将不会承担责任。如果是第三人采取欺诈等违法行为导致当事人为错误的物权登记，该第三人是不是就不受登记机关赔偿责任后的追偿存在法律规定上的模糊性。笔者以为，必须把这种主体列入该制度的主体适用范围，方显法律主体规定方面的周详。
（二）登记错误法律制度适用的行为要件
这里的行为要件是指行为人客观上违反了法律的规定，行为具有违法性。［7］168然而，行为包括法律行为和非法律行为，两者都有可能导致登记错误的出现。在因法律行分引起的登记错误情形下，如果物权变动模式不同，结果也不同。如采用物权变动意思主义的立法下，意思表示一致时即发生物权变动的效力，不存在登记，也就无所谓登记错误。在债权形式主义的立法下，物权变动的原因行为影响物权变动的效力。所以在原因行为无效或被撤销而为涂销登记已经办理的登记以及登记记载与有效的原因行为内容不一致的场合，即产生错误登记。［8］例如瑞士民法典明确规定：凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。①在物权形式主义立法模式下，债权行为效力不影响行为效力，所以只要物权行为有效，并且登记记载与物权行为的内容一致，就不存在错误登记。［8］我国物权法基本采用了物权行为独立性理论，所以只要物权行为有效，并且登记记载与物权行为的内容一致，登记错误就不存在，不产生登记错误的损害赔偿。至于债权行为所产生的法律关系，则由合同法等民事法律调整。同样，非法律行为也会引起物权登记错误。但是，这种错误与物权变动模式脱离了关系。错误的标准是登记薄上是否反应了非法律行为引起的物权变动的真实情况。如离婚裁判导致的不动产分割，如果登记机关的登记没有反映该真实状况，则发生登记错误。此外，依法产生的物权变动也会产生登记错误。例如，根据物权法第二十八条至三十一条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力及继承或者遗赠，还有合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。而且这种物权是丧失了处分权的物权，经过登记后才发生物权效力。其中如果登记没有反应物权变动的真实状况，就产生了登记错误。
（三）登记错误法律适用的结果要件
所谓结果要件就是登记错误造成了他人的损害，即损害事实的存在。而且结果要件应当具有确定性，必须是一个客观存在的事实。［7］169还只要存在这种事实就有了违法主体承担责任的结果基础。因为法律结果的客观性，在判断是否存在损害方面的判断一般不会出现失误，在此不予过多论述。
