泡沫经济成因范文第1篇

【关键词】房地产 经济 泡沫风险

我国房地产经济经过多年的快速发展，目前已经积聚了巨大的泡沫风险，这从不断攀升的房价就可以略窥一斑，目前我国的房价收入比已经远远超过世界平均水平。尽管房地产经纪的泡沫何时破裂学界并没有一个统一的认识，但是“泡沫总是要破裂的，只不过是时间的问题”，这一点却是学界的共识。纵观世界各国的房地产泡沫无不是以破灭为终点，例如美国次贷危机爆发的根源就是房地产经济泡沫破裂所导致的，而日本20世纪90年代房地产经济泡沫破灭以后，时至今日都没有恢复经济活力。在房地产经济风险日益加剧，泡沫现象越来越严重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解决策略，就显得尤其具有现实意义。

一、房地产经济风险泡沫界定

何为房地产泡沫，学界并没有一个统一的界定标准，虽然我国房地产经济存在泡沫这一点无论是学者也好，还是政府官员都有一致的认识，但是在泡沫风险的大小方面却没有统一认识，不同的学者、官员各持己见。根据国际上通用衡量房地产泡沫大小的标准房价收入比来衡量我国的房价，目前我国100个大中城市的平均房价收入比在15，即一个家庭15年的收入才能够买一套房子。当然像北、上、广、深等一线城市，房价收入比要远远超过这一数据，从这一指标来看，我国房地产经纪的泡沫非常严重。考虑到目前我国房地产每年的投资额度高达7万亿人民币，加上与房地产经济密切相关的上下游行业，房地产以及相关产业的产值至少要占到我国GDP的20%以上，将房地产形容为“支柱产业”一点都不为过，但是因为房地产存在的巨大经济泡沫，意味着房地产经纪泡沫破裂所带来的经济风险将是巨大的，会危害到整个国家的经济健康运转。

二、房地产经济泡沫风险的成因

目前我国房地产经济已经绑架了整个经济发展，打压房地产会损害到经济的发展，而坐视房地产经济泡沫的不断放大又会给经济的发展埋下巨大的隐患。房地产经济泡沫风险的成因很多，最主要的原因有以下几个方面：

（一）土地财政作祟

分税制改革以后，我国重新明确了中央政府以及地方政府的事权以及财权，这种做法虽然一定程度上调动了地方政府理财的积极性，但是因为事权以及财权之间的不匹配，导致了地方政府财政收入有限，远远无法满足各个城市跨越式发展的需要。在这种背景下，土地收入不断增加开始成为地方政府财政的一个主要来源，为了弥补城市建设面临的巨大资金缺口，政府不断地推高地价，土地财政成为了很多政府的主要收入来源，一些城市卖地收入要占到其财政收入的60%以上。在我国土地市场由政府垄断，政府将土地征收，通过招拍挂来收割绝大部分的土地增值收益，这种土地垄断的体制使得地价节节攀升。统计资料显示，2012年我国土体收入接近3万亿人民币，地价以及各种税费收入至少占到房价的2/3以上，正是土地收入对于地方政府的重要性，使得政府部门通过控制供地、抬升底价将房地产经济泡沫进一步放大。

（二）实体经济不景气

房地产经济泡沫风险的不断放大与我国实体经济的不景气也有很大的关系，在固定资产投资长期维持在高位的情况下，我国诸多产业都呈现出来了严重的产能过剩问题，大多数行业企业都竞争激烈，这导致制造业整体利润非常有限，大多数的实体企业都处于一个微利或者无利的经营状态，制造业的艰难经营使得资本不断地从实体经济流向房地产行业。社会资本投资渠道狭窄的背景下，房地产经济的高利润率成为社会资本最青睐的投资领域，各路资本不断地融入房地产行业进行投资或者投机，希望能够获得更高的回报，而资本的流入又进一步地推升了房地产经济的繁荣昌盛，超高的利润率使得社会资本趋之若鹜，不断地放大房地产经济的泡沫风险。

（三）房地产调控不力

自从2003年国家出台放、房地产调控政策以来，正式标志着我国房地产经济进入了调控年代，然而调控效果却非常不理想，统计数据显示，调控十几年，我国房价与本世纪初相比已经上升了至少十倍，很多学者认为我国房价的越调越高很大程度上就是调控所导致的直接后果。我国房地产经济体调控没有涉及到房价持续上涨的基础，调控的手段主要集中在抑制居民的需求层面，少有措施刺激增加房地产的供给，这种做法使得房地产陷入到了一种人为恐慌当中，误判房地产的供求形势，认为房地产的供给始终短缺，并给了社会一种房价只会不断上涨的错误观念。在买涨不买跌心理因素的影响下，很多居民都开始提前给孩子购买房子，在透支了房地产经纪发展潜力的同时，也推动了房地产经济泡沫的滋生。

三、化解房地产经济泡沫风险的具体策略

房地产经济泡沫风险如同一把“达摩克斯之剑”悬在我国经济发展的上空，成为了阻碍我国经济社会持续健康发展的一颗“定时炸弹”，考虑到房地产经济泡沫风险的巨大危害性，在借鉴一些国家房地产经济调控经验基础之上，结合我国的实际情况，本文提出以下几个方面的解决策略。

（一）破解土地财政模式

土地财政模式是当前我国房地产经济泡沫的主要原因之一，鉴于目前土地财政的种种弊端，必须要尽快采取切实有效的措施来破解土地财政模式。具体要从以下及两个方面着手，一方面是对目前的分税制进行调整，授予地方政府更多的财权，中央政府分担更多的事权，这样可以减少地方政府的支出，缓解地方政府的财政压力。另外一方面就是破除政府垄断土地供应的模式，允许集体土地以及农用地在符合条件规定的条件下，上市自由流通，这样就可以改变政府单一供地的主体地位，有助于降低地价，实现土地增值收益的社会共享，而地价的下降自然就会挤压房地产经济泡沫。同时土地财政模式的破除还可以降低地方政府对于中央房地产调控政策的抵制，不断地拉低房地产的价格，使得整个房地产经济更加市场化。

（二）大力发展实体经济

目前我国居民普遍面临着投资渠道狭窄的问题，实体经济发展困难，这种情况下，政府应加大对于实体经济的支持力度，通过出台各项支持政策，来帮助实体经济更好地发展，从而给社会存量资本提供更多的增值渠道。大力发展实体经济的关键内容有两点，一方面就是加快利率市场化的推进，通过利率市场化来降低实体企业的资金成本，让更多的中小企业能够破解资金瓶颈，同时借助于市场机制来实现资金的自由流动，可以使得资金从效率较低的行业流向效率较高的行业。另外一方面就是对一些垄断行业进行变革，破除金融、石油等行业的垄断，这样就能够释放出来更多的市场空间，给社会资本创造出来更多的盈利机会。在这种情况下，社会资本的逐利性就会使其从房地产行业中流出来，从而逐步减少房地产经济的泡沫风险。

（三）强化房地产经济调控

房子不仅仅是一种商品，同时还是一种生活必需品，房价的高低与每一个居民的生活密切相关，我国房地产经济调控的不到位情况必须要尽快得到纠正。房地产的调控不能仅仅是限制居民的需求，同时还要考虑供给，通过增加用地指标，来实现供给的提升，通过增加供给来不断实现房地产价格的下降。同时要尽快出台房产税，增加持有人的成本，对于居民持有的第二套、第三套住房征收房地产税，这样可以将房地产经济中的投机部分挤压出来，有利于房价的降低，出台房地产税更为重要的作用在于可以降低房屋的空置率，减少资源的一种浪费。

我国房地产经济的泡沫已经非常严重，如果坐视不管，必然会对于我国经济的健康发展带来巨大的危害。而房地产经济泡沫风险的破解是一项系统的工程，需要政府从经济发展的大局出发，加强宏观调控，承受调控阵痛，探索出来一条行之有效的路径，将房地产经济泡沫风险逐步消解。

参考文献

[1]刘守坚.对我国房地产经济泡沫问题的思考[J].广东科技，2011（02）.

泡沫经济成因范文第2篇

【关键词】房地产泡沫；泡沫经济；预警；防治；系统

经历了上世纪90年代初期房地产业的大起大落，1998年以来，我国宏观经济运行中出现了明显的通货紧缩现象， 社会 物价总体水平下降，但我国房地产业却呈现出强势运行的趋势，房地产投资和消费高速增长，房地产价格逆势上扬，是什么因素导致房地产投资与销售增长速度之快、房价增长幅度之大呢？因为房地产业与国民经济和人民生活有极大的关系，所以人们对房地产业的发展表现出极大的关心。房地产泡沫 问题 成为全社会最为关注、最具争议的焦点问题。政府也开始出台相应的调控政策，预防房地产过热。然而，由于房地产市场本身所具有的不确定性，加上对其投资或投机行为又受到“预期”等心理因素的影响，因此，人们对房地产泡沫的论断难免有失偏颇。如何 科学 地对房地产泡沫进行检验和测度，如何建立一个房地产的参照价格体系，如何预警与防治房地产泡沫，这是一个值得深入探讨的课题。

一、房地产泡沫的形成、膨胀与结束

（一）房地产泡沫的定义

泡沫是指实际价格脱离 理论 价格。房地产泡沫是指房地产市场价格持续上涨，即土地和房屋价格极高，与其使用价值不符，偏离了理论价格，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。

（二）房地产泡沫形成的原因

（三）房地产泡沫的分类

房地产泡沫从房地产业的构成角度可分为以下四类： 2．房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，也构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，将导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。中国某经济监测中心的一份 研究 报告指出， 目前 我国商品房空置面积达1.14亿平方米，个别城市的房屋空置率已超过10%。 4．房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

（四）房地产泡沫的形成、膨胀与结束

房地产在许多人的眼里是一种资产商品。在这种市场上，价格高低在很大程度上取决于买卖双方对未来价格的预期。而且，这种预期有一种“自我实现”的性质。这就是说，房价越是上涨，就有越多的人由于价格上涨的预期而入市抢购。而抢购又会使价格进一步上涨和预期增强。因此，只要有足够的人入市购买，在源源不断的货币流入的支撑之下，很快就会出现“大牛市”。但是，气泡不可能一直膨胀下去。在过高的价位上，一旦房价止升回跌，很快就会加速下行，导致房市崩盘。 房地产泡沫的膨胀会引起整个国民经济的泡沫，泡沫虽是经济中的一种常见现象，但泡沫经济的结束方式往往是和经济的承受能力相关联的，同一规模的泡沫在不同的经济中会对经济产生不同的潜在影响。惠州市房地产泡沫的破灭使惠州持续了近十年的经济萧条，巨大的银行呆帐、坏账，经济增长停滞，大量的社会失业等。实际泡沫以破灭结束的表现方式也只是一个小概率事件，如1997年7月以前，美国与东亚各国，虽然同样存在着泡沫经济，但其反应则完全不同。东南亚国家股市盘子很小，经济承受能力差，经济泡沫对他们的冲击相当大，可美国经济泡沫虽然膨胀的厉害，但美国经济规模大、基础好，游资的冲击虽曾使美国股市短期波动，但并未引起泡沫破灭，并能继续带动投资、消费和经济持续增长。

二、房地产泡沫的预警与防治

（一）房地产泡沫的预警

房地产 经济 泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格涨幅不大、房价稳中有升、房地产开发投资高于 社会 固定资产投资增长率，商品房供给略大于市场需求等，这些对活跃经济，促进竞争，推动房地产 发展 和国民经济增长是有利的。但如果房地产泡沫过于膨胀的话，造成虚假的房地产市场的繁荣及虚假的经济繁荣则是不利的。房地产泡沫预警的目的就在于要量化房地产市场泡沫的膨胀程度，首先要测度房地产是否出现了泡沫，然后根据实际经济的承受能力找出房地产泡沫的临界点，一旦泡沫接近或者超过这个临界点，就发出泡沫预警信号。

我们建议选用几个指标来测度房地产泡沫，分别是房价收入比、房地产开发投资增长率、房屋空置率、房地产单位价格增长率、房地产开发贷款增长率等五个指标。

（二）房地产泡沫的防治

为确保房地产市场稳健发展，应该逐步完善以下几个方面的工作：

1．加强国有土地的管理力度，要有计划地、合理地安排土地投放量，在土地市场化出让方式中，要增加公开招标出让土地的方式，让开发商有足够时间进行理性的 分析 和判断

2．加强对土地价格的监管和调控，保持国有土地买卖市场的稳定，有效地控制土地价格的过快上涨；

3．继续发挥政府宏观调控的功能，加强政府的市场调节职能，完善法制建设，出台相应的政策与法规，抑制土地投机和土地闲置，完善房地产市场结构，合理引入外资，加强行业监管；

4．积极发展并完善住房公积金制度。随着住房公积金规模的扩大以及愈来愈多的公积金投入到个人住房消费中来，住房公积金在区域经济中对房地产经济的调节作用非常明显，住房公积金对防止房地产泡沫过度膨胀起到一种止泡剂的作用，可更好地促进区域房地产经济的持续稳定发展；

5．建立有效的房地产泡沫的测度、预警及防治系统，通过构建一系列指标体系来反映房地产业的发展状况，并给出警示，促使政府及地产公司等及时采取措施。

【 参考 文献 】 [2]肖建月．需求主导因素对房地产价格的 影响 及政策启示[J]．市场 研究 ，2005，（8）．

[3]张丽英．对房地产泡沫的几点思考[J]．宁波党校学报，2005，（4）．

[4]徐礼伯．试析“房地产泡沫”论[J]．江苏经贸职业技术学院学报，2005，（2）．

泡沫经济成因范文第3篇

要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。

什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”

从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：

(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。

(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。

(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。

(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。

二、经济泡沫的利与弊

在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。

一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。

另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。

三、房地产业与泡沫经济的关系

在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：

1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。

首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。

其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。

再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次高潮”。

2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。

应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：

(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。

(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。

(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。

(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。

可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。

3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。

四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势

当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。

衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。

以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：

(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。

(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。

(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。

(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。

通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。

当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：

(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。

(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。

泡沫经济成因范文第4篇

一、房地产泡沫测度系数研究综述

关于房地产泡沫的测度，国内的研究很少，黄正新(2002)指出实物资本（产）基础价值的确定不是根据现实资本的投资收益，而是由该资产或商品的生产成本加上流通费用再加上社会平均利润计算的；李维哲和曲波(2002)设计了关于地产泡沫的预警指标，分为生产类指标、交易状况类指标、消费状况类指标和金融类指标四大类，这些指标虽然以测度房地产泡沫为名，实质上仍然是房地产景气的测度指标，并且指标过多，为实际应用带来困难；洪开荣(2002)提出了泡沫计量“市场修正法”，以空置率为基础计算房地产泡沫，同样没有分清景气与泡沫的区别。

国外关于房地产泡沫的研究大致可以分为两类：一类是从房地产价格形成的角度进行分析，建立各种各样的房地产基础价格的计算模型，将房地产实际价格与其基础价格进行对比来测量泡沫的程度。另一类是从房地产的信用角度进行分析，设计各种指标来测量房地产泡沫的程度。

应该说，国外关于房地产泡沫的研究要远远超过国内的研究。但是，国外对房地产泡沫的度量是基于完善的统计体系而进行的，所设计的指标对国内的情况并不适用。并且，房地产基础价格的计算本身就具有很大的难度及不确定性。由于房价和地价相互转化的关系，无论是根据收益原理还是根据成本原理，都无法脱离对房地产未来趋势的预期，而预期是肯定与泡沫相关联的，因此，笔者认为通过计算房地产基础价格来测度房地产泡沫并不完全科学。

二、房地产泡沫成因

房地产泡沫是泡沫经济中最常见的价格泡沫现象，这是由房地产行业本身的特点决定的，它具有容易引起泡沫的资产领域一般具有的特点，即：(1)供求难以达到均衡，(2)供给弹性小。首先，由于房地产建设周期长，导致房地产的供给和需求之间存在时滞，难以达到均衡；其次，在所有的生产要素中，土地的供给弹性最小。经济过热时对房地产的需求旺盛，而房地产建设受有限的土地供给的限制，特别是城市中心地区的土地，不可能随价格的上涨而增加。于是，在一定的时间内，房地产价格可以与投入的货币数量同比例地上涨。因此，土地资源的稀缺限制了土地的供给弹性，加速了房地产价格的飙升，引起了房地产泡沫。

房地产作为泡沫经济的载体。本身并不是虚拟资产，而是实物资产。但是，与虚拟经济膨胀的原因相同，房地产泡沫的产生同样是由于出于投机目的的虚假需求的膨胀，所不同的是，由于房地产价值量大，这种投机需求的实现必须借助银行等金融系统的支持。

房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本的福利要求，人们对居住条件的要求是没有穷尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着很乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产作抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。

同样，银行也持有类似的心理，由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。因此，就是对房地产出于投机目的的需求，这与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。

房地产泡沫生成机制的动力之二就是资金的支持，从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系。由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。以日本为例，20世纪80-90年代的泡沫经济与土地神话和货币金融政策的影响关系密切。20世纪80年代初期，为适应日元升值和扩大内需的要求，日本发展和开放了国内市场，日本国内出现了国家公共投资、企业设备投资和个人消费一齐上的局面，兴起了大规模的基础设施建设和住房建设的高潮。在日本这个国土面积狭小且又经济高度发达的国家，土地是最为可靠的财富。生产和技术能不断向前发展，商品可以源源不断地生产出来，可国土却无法扩大。因此，土地价格只升不降成为大多数日本国民“颠扑不破的真理”，这种心理增加了购买土地的需求，对土地价格的上涨起了推波助澜的作用。同时，大规模建设需要大量的投资，又引起旺盛的资金需求，使日本的金融市场快速发展，融资规模尤其是直接融资规模迅速扩大，最终超过实体经济的承受能力，导致了泡沫经济的泡灭。

总之，房地产泡沫的生成条件有两个：一是过度的投机需求，二是投资信贷的支持。

三、房地产泡沫测度系数

（一）房地产泡沫测度指标的设计

本文设计了三个房地产泡沫测度指标，分别为房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入。

第1个指标：房地产价格增长率／实际GDP增长率

该指标是根据房地产泡沫的含义来设计的。泡沫经济是虚拟经济与实体经济偏离程度的反映，从宏观的角度来分析，泡沫膨胀的程度取决于经济增长速度和对经济增长速度的预期，但是实体经济的发展是虚拟经济发展的基础，房地产泡沫也是如此，因此可以用房地产价格增长率与经济增长率进行比较，反映虚拟经济与实体经济的偏离程度。该指标能反映房地产泡沫的扩张程度，是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，用来监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。

本文并没有采用基础价格的标准来测算房地产泡沫的程度，而是采用实际GDP的增长率来代替基础价格的增长率，避免了基础价格测算中的各种不准确的因素，可以反映房地产泡沫发展的趋势。

第2个指标：房价收入比

该指标是根据房地产泡沫成因中的第一个因素：过度的投机需求来设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性就越大。

第3个指标：住房按揭款／居民月收入

该指标是根据房地产泡沫成因中的第二个因素：投资信贷的支持来设计的。房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配合，因此居民投机需求的膨胀很大程度上依赖于信贷杠杆的推动，与信贷规模具有同步扩张，互动发展的性质。该指标反映了信贷对居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消费水平，代表了房地产泡沫发展及实现的程度。该指标值越大，说明信贷对居民住房投资的支持程度越大，居民投入住房消费的程度越高，产生房地产泡沫的基础条件越好，如果房价保持上涨，则说明产生房地产泡沫的可能性越大。

因此，上述三个指标分别根据房地产泡沫的含义和生成机制揭示了房地产泡沫的本质，可以将它们作为测度房地产泡沫的重要指标。

（二）房地产泡沫测度系数的合成

房地产泡沫测度系数可以取房地产测度指标的几何平均值来计算，即房地产价格增长率／实际GDP增长率、房价收入比和住房按揭款／居民月收入三个指标数值的平均数。设房地产泡沫测度系数为K，房地产价格增长率／实际GDP增长率为q[,1]，房价收入比为q[,2]，住房按揭款／居民月收入为q[,3]，则有：

附图

K值是一个大于零的数值，K值越大，房地产泡沫的程度越高。

由于缺少历史数据的积累，在我国应用房地产泡沫测度系数K值无法给出科学准确的评判标准，即无法指出“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严重”的界限和区间；但是，通过对各系列房地产泡沫测度系数值的时序和截面数据的对比，可以判断各房地产市场中泡沫的发展程度，以此来分析房地产市场是否一直健康发展。

【参考文献】

[1]　吕克敏，刘荣：《泡沫经济问题研究》载《经济体制改革》1999.增刊

[2]　黄正新：《关于泡沫经济及其测度的几个理论问题》载《世界经济与政治》2002.1

[3]　李维哲，曲波：《地产泡沫预警指标体系与方法研究》载《山西财经大学学报》2002.2

[4]　搜房研究院：《中国房地产指数系统月报》2002.12

[5]　Angeline  M.Lavin.Empirical  Tests  of  the  Fundamental-Value  Hypothesis  in  Land  Markets.Journal  of  Real  Estate  Finance  and  Economics,

22:1,99-116,2001.

泡沫经济成因范文第5篇

关键词：经济泡沫；虚拟经济；投机；价值

1　经济泡沫

1636年荷兰郁金香事件，让我们认识到经济中的泡沫。“泡沫”这个物理概念，从此被引入经济领域。此后三百多年中，泡沫成为普遍的经济现象，出现如：金融泡沫，房地产泡沫，网络经济泡沫。经济泡沫对经济发展产生着重要而深远的影响。它决定着经济的繁荣到底是真实的还是虚假的。经济泡沫同时还影响着经济周期，推动经济循环。

马克思认为，价格围绕价值波动。但如果，价格在一定时期内严重偏离价值；或者另一种表述资产的价格严重背离其基础价值，则认为存在泡沫。而暂时性的波动，短暂的严重背离，则非泡沫。泡沫虽然易破，仍能存在一定时问。

经济泡沫的载体不同，种类则不同。经济泡沫即可能存在于债券、股票等虚拟经济，也可能存在郁金香、房地产等实体经济。金融资产的价格严重偏离，叫金融泡沫。金融泡沫也是最普遍的泡沫，是经济泡沫中最重要的一种。

经济泡沫与通货膨胀联系紧密。经济泡沫讨论的是价值和价格的关系，而通货膨胀分析的名义价格与实际价格之间的关系。虽然两者的最终结果都会变现出很高的价格，但两者是不同的经济现象。往往存在经济泡沫都会伴有较高的通货膨胀。经济泡沫可以存在于局部，而通货膨胀一般都针对的是整个社会。

2　经济泡沫的形成与破灭

2.1　经济泡沫的形成

(1)投资者的过度投机。当市场上的某个子市场出现高利润时，这时投资者往往会蜂拥而至。可能还会伴有国外资金的介入。

(2)市场的不均衡发展。如果各个子市场均衡发展，与均衡利润相一致，那么资金将在各个子市场上均衡分布。一旦某个子市场过度繁荣，将会导致过多资金投入到该市场，同时将加剧该子市场的繁荣，也将会带动与之联系紧密的相关市场。市场的不均衡将进一步加剧，不稳定性进一步加深。

(3)实体经济与虚拟经济背离。目前一般将经济分为实体经济和虚拟经济。实体经济的增长将导致社会财富的增长。而虚拟经济的增长并不一定带来社会财富的增长。通常情况下，实体经济与虚拟经济相一致，这时经济将会良好增长，价格也不会背离价值。一旦虚拟经济与实体经济脱离发展，那么泡沫将会形成，可能会出现虚假的繁荣。

(4)信息不完全。买方与卖方信息不对称，将会导致资产的价格扭曲，从而形成泡沫。泡沫的另一种表述就是价格扭曲，通常情况下会远远高于其基础价值。买方往往处于信息缺失一方，对于风险不能完全了解和掌握。同时，卖方可能存在逆向选择与道德风险。这些都将对泡沫的形成起到催化的作用。

2.2　经济泡沫破灭

泡沫形成后，将会持续一段时间，甚至是很长一段时间。在这段时期内，我们将看到经济的繁荣。经济繁荣过程越快，泡沫膨胀越大。大多数学者认为，这时是经济的虚假繁荣，并没有导致经济真实繁荣。泡沫形成后，经济的不稳定性大大增加。经济泡沫化程度越严重，其破灭后产生的破坏力也越严重。如果恶性泡沫形成，并且市场主体不及时采取措施挤出泡沫，一旦恶性泡沫破灭，将会对经济产生致命的打击。

根据价值规律，价格是围绕价值波动的。价格在一定范围内偏离价值，是可能长期存在的。但任何严重背离价值的价格是不可能长期存在的。所以，恶性泡沫终将破裂，它没有存在的基础。

泡沫的破灭一般由外部力引起。经济泡沫是不断急剧膨胀的。通常情况下，不会是其自身破灭，而是由外在因素引起。经济中存在泡沫，则经济将呈现出一定得脆弱性，市场自动调节能力下降。如果市场机制不能抵挡住泡沫破裂的冲击，那么就将形成经济危机，出现大萧条。

经济泡沫破灭的前提是必须膨胀到一定程度。轻微的泡沫就如低通货膨胀一样，会对经济发展起到促进作用。价格可以偏离价值，但必须维持在适当的范围内。

经济泡沫破灭不一定会导致经济危机，对经济产生强大的破坏力，经济泡沫的破灭包括两种形式，一种是缓慢的挤出泡沫，例如中国股市泡沫的破灭，监管当局不停进行干预，以挤出存在的泡沫。另一种破灭是，由于外部剧烈的冲击，导致泡沫突然破灭，比如泰国泡沫。

3　经济泡沫的利与弊

经济泡沫既然存在，则必有它存在的意义。由于经济泡沫与经济危机紧密联系在一起，就被误认为它只会对经济产生破坏作用，而没有促进作用。而事实上却并非这样。经济泡沫与经济危机并不是充要条件。经济泡沫并不一定导致经济危机，而经济危机也不一定源于经济泡沫。

经济泡沫对经济产生何种影响关键在于其泡沫化的程度。美国的新经济被认为是存在良性的经济泡沫，促进了美国经济长达十多年的一高两低经济发展。美国新经济泡沫化低，因而能起到促进作用。而日本经济泡沫导致其经济发展一直缓慢，源于泰国金融泡沫的破灭的东南亚金融危机使亚洲各国陷入经济萧条。

经济泡沫将会影响市场机制的调节。泡沫的存在，导致了价格的扭曲。投机大于投资，价格不能体现资产的实际价值，市场的供求状况处于极度不均衡，从而市场自动调节效率下降，甚至是市场失灵。经济泡沫将导致资源配置不合理。泡沫通常都存在于特定的某个领域，一般为股市，债市以及房地产市场。过多的资金投入这些领域，导致这些子市场投资过度，而其他领域投资不足，资源没有得到充分的利用，经济效益下降。经济泡沫将增加市场不稳定性。由于资源配置不合理，各市场发展不均衡，市场波动加剧，经济脆弱性增加。

当然，经济泡沫的存在仅非只有它消极影响的一面，也存在积极影响的一面。经济泡沫能降低过度积累，提高经济的动态效率。如果资本过度积累，在缺乏技术进步时，边际产出下降。过高的储蓄率对于经济的发展无益的。通常情况下，一个社会越节俭，越贫穷。经济泡沫，尤其是金融泡沫，将会刺激部分投资者减少储蓄，加大对金融资产的投资，从而使经济达到黄金律水平。泡沫形成的挤出效应能防止虚假繁荣以及虚假增长。

4　总结

总之，经济泡沫对经济的作用取决于其泡沫程度化。经济泡沫可能促进经济的增长，也可能产生巨大的破坏作用。将经济泡沫控制在一个合理的范围内，促进经济的良好发展。规避恶性经济泡沫，需从以下几点出发：

完善经济制度。泡沫的恶性膨胀往往是信息不完全的结果。完善经济制度，降低信息不对称，能在一定程度上阻止价格扭曲以及过度的投机。完善经济体制有利于投资者理性投资，减少“羊群效应”。